Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaal opname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveel heid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waardeverlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoorgebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikkeling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aanneme lijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toege nomen. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie. De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marke ting van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 1
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (in m²) 20 grootste kantoorgemeenten Zuidwest-Nederland (in m²) 4.500.000 4.000.000 456.110 3.500.000 3.000.000 13.578.695 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 Zeeland (0,9%) - 35.356.269 Zuid-Holland (27,5%) Overig Nederland (71,6%) Den Haag Rotterdam Rijswijk Zoetermeer Leiden Capelle aan den IJssel Delft Gouda Dordrecht Leidschendam-voorburg Schiedam Alphen aan den Rijn Middelburg Gorinchem Barendrecht Goes Westland Terneuzen Vlaardingen Zwijndrecht De regio Zuidwest-Nederland omvat met ruim 28% een groot deel van de totale Nederlandse kantorenvoorraad. Dit komt vooral doordat Zuid-Holland één van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden ter wereld is. Voor Zeeland geldt een tegengesteld beeld. De economie in Zeeland rust minder sterk op kantoorhoudende sectoren. Binnen Zuidwest-Nederland is ruim 54% van de kantoorruimte terug te vinden in Rotterdam en Den Haag. Deze steden hebben een duidelijke bovenregionale en zelfs internationale functie en bieden huisvesting aan (inter) nationale bedrijven of nevenvestigingen. Ongeveer een kwart van de kantorenvoorraad is terug te vinden in middelgrote steden als Capelle aan den IJssel, Delft, Dordrecht, Gouda, Leiden, Rijswijk en Zoetermeer. Hier is veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie, soms aangevuld met nevenvestigingen van (inter) nationale bedrijven. Deze steden hebben vaak door een gunstige ligging en goede lokale marktomstandigheden echter wel degelijk bewezen om een aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden. In de belangrijkste Zeeuwse kantorenmarkten (Goes, Terneuzen en Middelburg), zorgen regionale en lokale dienstverleners en (semi-)publieke instellingen voor de meeste kantoorbehoefte. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 2
Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse 2001 2012 (cumulatief in m²) 2.500.000 2.000.000 Aanbod Opname 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 Zuid-Holland Zeeland 1.500.000 1.000.000 800.000 1.000.000 600.000 50.0000 400.000 200.000-2000 2001 2002 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 - <1.000 m 2 1.000-2.499 m 2 2.500-4.999 m2 5.000-9.999 m2 >10.000 m 2 In Zuidwest-Nederland is circa 63% van de kantoren in eigendom bij beleggers en 37% bij eigenaar-gebruikers. Daarmee is de verhuurmarkt iets groter dan het landelijk gemiddelde (62%). De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam. In 2012 is er in totaal 334.500 m² kantoorruimte opgenomen. Dat is ruim minder dan het langjarige gemiddelde van 480.000 m². Ongeveer 56% van de totale kantooropname sinds 2001 vond plaats in Den Haag en Rotterdam. Kleinschalige kantooropnames onder 1.000 m² zijn naar aantallen gemeten de meest voorkomende transacties. Dit beeld zien we in alle delen van Nederland. Gemeten naar totaalvolume valt op dat grotere transacties ook een belang rijke rol spelen. Dit laatste jaren is echter zichtbaar dat groot schalige transacties in aantallen afnemen. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 3
Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nederland Zuid-Holland Zeeland Capelle aan den IJssel Rijswijk Leidschendam-Voorburg Gouda Zoetermeer Barendrecht Zwijndrecht Rotterdam Dordrecht Delft Nederland Leiden Alphen aan den Rijn Den Haag Schiedam Gorinchem Middelburg Vlaardingen Westland Goes Terneuzen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% In Zuidwest-Nederland is momenteel 2,3 miljoen m² kantoorruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste jaren gestegen. Vergeleken met 2000 is het aanbod meer dan verviervoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers. Het hoge aanbod in de regio komt vooral voor rekening van de provincie Zuid-Holland, waar bijna 17% van de voorraad wordt aangeboden. Het aanbodpercentage in Zeeland steeg, maar is met 4,7% nog altijd laag. In satellietgemeenten zoals Capelle aan den IJssel, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is de leegstand zorgwekkend. Ook in Rotterdam is de leegstand inmiddels opgelopen tot 19%. In Den Haag ligt het leegstandpercentage met 12% weliswaar lager, maar de verwachting is dat dit de komende jaren oploopt door samenvoeging en inkrimping van Rijksdiensten. In de grootstedelijke gebieden is het onttrekken van kantoor ruimte aan de markt inmiddels steeds meer op gang gekomen. Naar verwachting ontstaat hierdoor op termijn een gezondere verhouding tussen de vraag en het aanbod. Dat neemt niet weg dat lang niet alle objecten en locaties geschikt zijn voor transformatie. De grootste mogelijk heden liggen voorlopig in de (groot)stedelijke gebieden. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 4
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in /m² Den Haag Rotterdam Leiden Delft Gouda Goes Zoetermeer Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Barendrecht Alphen aan den Rijn Schiedam Capelle aan den IJssel Middelburg Vlaardingen Dordrecht Gorinchem Vlissingen Ridderkerk Zwijndrecht Terneuzen Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00 Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50 Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00 Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75 Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10,00 0 50 100 150 200 250 300 De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond 60,-/m² liggen. Het hoogste huurniveau in de regio wordt behaald in Den Haag. In de Hofstad kunnen de huren oplopen tot 250,-/m² voor hoogwaardig kantoorvastgoed. Elders in de stad liggen de huurprijzen een segment lager. Op toplocaties in Rotterdam liggen de huurprijzen rond 170,-/m², met wederom sterke verschillen binnen de stad. Met uitzondering van Leiden, ligt het huurniveau in de rest van de regio stukken lager. De aanvangsrendementen voor courante kantoren in Zuidwest-Nederland behoren tot de top van Nederland. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de toplocaties in Den Haag en Rotterdam met de rest van de regio. Voor de beste locaties gelden aanvangsrendementen van 6,25 tot 7,50%. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 5
Factsheet kantoren Zuidwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 Zuid-Holland Alphen aan den Rijn 72.900 151.100 159.400 17.700 20.300 700 1.800 90-140 90-135 Barendrecht 47.400 103.700 104.600 18.800 20.100 6.100 1.700 90-135 90-135 Capelle aan den IJssel 66.100 487.600 488.500 131.800 135.200 13.800 13.400 95-145 80-130 Delft 99.300 391.600 404.300 39.300 36.700 7.500 5.800 90-150 80-150 Den Haag 505.300 4.141.700 4.141.800 457.100 513.000 45.800 84.500 85-250 75-250 Dordrecht 118.600 314.900 320.600 49.700 53.700 14.800 9.900 100-135 80-130 Gorinchem 35.100 134.400 137.600 7.700 7.900 1.500 1.800 85-130 85-125 Gouda 71.000 342.300 347.200 71.200 93.600 5.200 9.300 80-145 75-145 Leiden 119.800 521.800 520.700 52.000 68.900 20.200 6.000 90-160 85-160 Leidschendam-Voorburg 72.600 282.600 282.200 73.100 76.800 7.600 6.400 85-150 80-135 Ridderkerk 45.300 82.800 83.800 8.100 7.200 2.700 2.600 80-125 80-125 Rijswijk 47.400 891.700 892.400 204.700 244.500 10.100 10.600 80-145 65-135 Rotterdam 616.100 3.431.500 3.449.200 565.500 639.100 132.300 100.400 95-185 90-170 Schiedam 76.500 216.900 225.700 24.500 23.500 12.100 12.200 85-140 85-130 Vlaardingen 70.900 86.900 89.400 1.400 3.900 100 200 80-130 80-130 Westland 102.700 94.200 100.200-3.800-200 90-140 85-135 Zoetermeer 123.000 633.000 638.300 129.900 135.500 23.200 23.200 90-135 80-135 Zwijndrecht 44.600 88.400 89.400 16.600 17.000 1.200 900 80-125 80-120 Overig 1.217.800 1.047.600 1.103.400 122.700 148.500 33.900 38.000 - - Totaal Zuid-Holland 3.552.400 13.444.500 13.578.700 1.991.800 2.249.200 333.600 328.900 - - Zeeland Goes 37.000 104.000 104.500-3.500 3.000 1.700 90-135 90-135 Middelburg 47.500 148.500 148.500 4.100 6.600 1.700 1.500 95-135 90-130 Terneuzen 54.700 91.200 91.600 1.400 2.800 100 500 80-120 80-120 Vlissingen 44.400 39.200 39.000 2.600 3.200-600 80-125 80-125 Overig 197.800 71.700 72.500 4.800 5.300 500 1.300 - - Totaal Zeeland 381.400 454.685 456.100 12.900 21.400 5.200 5.600 - - Totaal Zuidwest-Nederland 3.933.800 13.899.200 14.034.800 2.004.700 2.270.600 338.800 334.500 - - Regiorapportage Zuidwest-Nederland 6 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.