Wooninvesteringsfonds CONCEPT Begroting 2014-2020 ten behoeve van HERSTELPLAN 13 november 2013
Inhoudsopgave Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans & kasstroomoverzicht 17 4 Appendix 22 2
Samenvatting Kaders Kaders Voor de economische parameters waaronder onder andere de waardeontwikkelingen zijn de inschattingen van CPB, DNB en CFV gehanteerd. De economische parameters zijn opgenomen in appendix 2 Het startpunt van de begroting is de realisatie 2012 alsmede de prognose 2013 In de voorliggende begroting voor discussiedoeleinden is rekening gehouden met effecten uit het herstelplan Verkoopplan 2014 Formatieplan 2014-2020 Herfinanciering 2015 met opslagen boven euribor van 2,75% conform marktindicaties Verkoop kantoorpand in 2014 De voorliggende begroting gaat uit van afbouw van de portefeuille door middel van uitponden Het huidige rentebeleid wordt voortgezet. Een derivatenportefeuille wordt aangehouden ter dekking van 80% van de bankfinanciering met variabele kortlopende rente Overtollige liquide middelen, saldo boven 5,0m, wordt aangewend voor additioneel aflossen van de bankfinanciering Verkoop, onderhoud & beheer en treasury hebben op onderdelen zelfstandige begrotingen overlegd, die als input zijn gebruikt voor de totale begroting Disclaimer De meerjarenbegroting 2013-2020 is opgesteld door het management, teneinde de inschatting van de Directie van het WIF van de meest waarschijnlijke toekomstige realisatie weer te geven. Ondanks het feit dat het WIF van mening is dat de meerjarenbegroting is en naar beste vermogen is opgemaakt en dat het WIF erkent zelf verantwoordelijk te zijn voor het realiseren van de meerjarenbegroting, merken wij op dat toekomstige evoluties inzake volumes, omzet, gerelateerde kosten en rente moeilijk voorspelbaar zijn. De werkelijke resultaten zullen afwijken van de gepresenteerde toekomstgerichte financiële informatie omdat de geanticipeerde gebeurtenissen en ontwikkelingen veelal niet uitkomen als verwacht. Deze afwijkingen kunnen van materieel belang zijn. 3
Samenvatting Kerncijfers In 2014 nadert de DSCR de default grens om na herfinanciering met hogere opslagen in default te komen In 2015 is de DSCR bancair incidenteel kleiner dan 1,00. De operationele resultaten zijn onvoldoende om de door de bank geëiste hogere opslagen op de bankrente te betalen Na 2015 toont de DSCR een stijgende trend Kerngetallen 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Exploitatieresultaat Huuropbrengsten 23.841 23.371 23.650 23.550 23.223 22.955 22.694 22.346 21.924 21.524 Portefeuille gemiddeld 4.398 4.247 4.120 3.940 3.704 3.511 3.327 3.156 2.998 2.849 Leegstand aantal woningen gemiddeld 240 266 221 170 148 140 133 126 120 114 Leegstand als % 5,5% 6,3% 5,4% 4,3% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% Gemiddelde huuropbrengst ( ) 5.734 5.871 6.066 6.247 6.532 6.810 7.105 7.376 7.618 7.870 % toename gemiddelde huur 0,4% 2,4% 3,3% 3,0% 4,6% 4,3% 4,3% 3,8% 3,3% 3,3% Exploitatiekosten per woning ( ) (2.056) (1.930) (2.028) (1.999) (2.069) (2.385) (2.136) (2.375) (2.325) (2.487) Heffingen per woning ( ) (58) (18) (242) (694) (806) (873) (946) (911) (924) (937) Concernkosten per woning ( ) (412) (375) (566) (503) (388) (410) (441) (476) (515) (556) Interest per woning ( ) (4.318) (4.054) (4.078) (4.145) (5.801) (5.680) (5.630) (5.368) (5.069) (5.055) Dekkingsresultaat per woning ( ) (1.110) (507) (849) (1.094) (2.532) (2.537) (2.046) (1.755) (1.215) (1.166) Verkoopresultaten Verkoop opbrengsten totaal 30.616 16.877 19.415 28.478 24.110 24.913 23.959 22.128 21.251 20.191 Aantal verkopen 209 127 150 225 197 188 180 162 154 144 Mutatiegraad 4,6% 3,0% 3,6% 5,6% 5,2% 5,2% 5,3% 5,0% 5,0% 4,9% Verkoopwinst per woning ( ) 30.256 21.924 26.360 24.501 29.838 31.872 31.333 31.957 32.591 32.917 Bedrijfsresultaat 19.346 16.488 16.065 16.605 17.221 16.372 16.843 15.817 15.823 15.081 Bedrijfsresultaat per woning 4.399 3.882 3.899 4.214 4.650 4.663 5.062 5.012 5.278 5.294 Resultaat voor herwaardering en belastingen (209) (2.311) (1.251) 320 (3.866) (3.577) (1.991) (1.237) 497 537 Financiering DSCR bank 1,20 1,21 1,15 1,11 0,97 1,01 1,08 1,14 1,24 1,29 ICR bank (excl. verkopen) 0,91 1,10 1,00 0,97 0,69 0,70 0,83 0,93 1,13 1,20 ICR bank (incl. verkopen) 1,46 1,42 1,34 1,33 0,94 1,03 1,19 1,34 1,63 1,76 DSCR totaal 1,09 1,02 0,86 1,08 0,96 1,01 1,01 1,01 0,86 0,84 LTV bank 69,6% 70,4% 75,8% 78,3% 79,3% 79,3% 76,1% 72,9% 69,0% 64,7% WOZ-waarde als % lening 53,3% 52,0% 50,9% 49,9% 48,3% 46,3% 43,7% 40,7% Solvabiliteit 30,9% 27,3% 26,2% 26,1% 30,1% 30,1% 32,7% 36,0% 39,7% 44,2% 4
Resultaten Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans & kasstroomoverzicht 17 4 Appendix 22 5
Resultaten Winst- & verliesrekening De EBT ontwikkelt zich positief na een forse daling als gevolg van de hogere rente opslagen bij herfinanciering Resultatenrekening 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Gereal. Progn. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Huren 23.841 23.371 23.650 23.550 23.223 22.955 22.694 22.346 21.924 21.524 Boekwinst woningen 6.324 2.784 3.954 5.513 5.878 5.992 5.640 5.177 5.019 4.740 Overig 292 199 149 133 121 126 55 - - - 30.456 26.355 27.753 29.196 29.222 29.073 28.389 27.523 26.943 26.264 Salarissen (652) (682) (849) (567) (449) (371) (384) (400) (416) (432) Sociale lasten en pensioenen (202) (216) (285) (190) (151) (124) (129) (134) (140) (145) Onderhoud (2.733) (2.869) (2.821) (2.879) (2.953) (3.817) (2.685) (3.186) (2.770) (2.990) Exploitatiekosten (6.302) (5.328) (5.522) (4.935) (4.629) (4.474) (4.335) (4.235) (4.129) (4.029) Heffingen (264) (78) (1.012) (2.794) (3.066) (3.148) (3.231) (2.948) (2.840) (2.738) Concernkosten (957) (693) (1.200) (1.226) (935) (943) (953) (970) (989) (1.008) Lump sum besparing beheer - - - - 182 176 171 167 163 160 Operationele kosten (11.110) (9.866) (11.689) (12.592) (12.001) (12.701) (11.546) (11.706) (11.120) (11.183) EBITDA 19.346 16.488 16.065 16.605 17.221 16.372 16.843 15.817 15.823 15.081 63,5% 62,6% 57,9% 56,9% 58,9% 56,3% 59,3% 57,5% 58,7% 57,4% Afschrijvingen (282) (233) (209) (119) (61) (70) (61) (69) (86) (99) EBIT 19.064 16.255 15.856 16.486 17.160 16.302 16.782 15.748 15.737 14.982 62,6% 61,7% 57,1% 56,5% 58,7% 56,1% 59,1% 57,2% 58,4% 57,0% Financiële baten en lasten (19.274) (18.566) (17.106) (16.166) (21.026) (19.879) (18.773) (16.985) (15.240) (14.445) EBT (209) (2.311) (1.251) 320 (3.866) (3.577) (1.991) (1.237) 497 537-0,7% -8,8% -4,5% 1,1% -13,2% -12,3% -7,0% -4,5% 1,8% 2,0% Verkoop kantoor - - - (280) - - - - - - Resultaat deelneming (1.497) 644 - - - - - - - - Waardeverandering VA (9.061) (21.407) (16.876) (7.062) 6.577 6.351 6.132 5.935 5.747 5.570 Belastingen 5.689 5.277 3.546 421 (2.800) (2.775) (2.583) (2.341) (2.204) (2.018) Netto resultaat (5.078) (17.797) (14.581) (6.601) (89) (1) 1.558 2.357 4.040 4.089 KPI ICR bank (excl. verkopen) 0,91 1,10 1,00 0,97 0,69 0,70 0,83 0,93 1,13 1,20 ICR bank (incl. verkopen) 1,46 1,42 1,34 1,33 0,94 1,03 1,19 1,34 1,63 1,76 DSCR bank 1,20 1,21 1,15 1,11 0,97 1,01 1,08 1,14 1,24 1,29 DSCR totaal 1,09 1,02 0,86 1,08 0,96 1,01 1,01 1,01 0,86 0,84 Uitgangspunten algemeen De algemene uitgangspunten zijn van toepassing Per begrotingsonderdeel wordt aangegeven wat specifieke uitgangspunten zijn en wat de discussiepunten zijn Verkoop kantoor Het kantoorpand aan de Utrechtseweg te Zeist wordt in 2014 verkocht voor 2,0m bij een boekwaarde van 2,3m, een verlies op de boekwaarde van 0,3m De opbrengsten uit de verkoop van het kantoorpand wordt aangewend voor aflossing van de hypothecaire leningen à 1,5m en aanvulling van de liquiditeitsbuffers met 0,5m Vanaf medio 2014 wordt een kantoor gehuurd. De huurkosten bedragen circa 40.000 per jaar en zijn opgenomen onder de concernkosten (huisvestingskosten) 6
Resultaten Opbrengsten Verkopen In 2014 worden eenmalig 40 woningen extra verkocht aan zittende huurders met kortingen op de leegwaarde tot 10% Vanaf 2015 stabiliseert de verkoopmutatiegraad zich rond de 5% Verkopen 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Verkoopopbrengsten 16.877 19.415 28.478 24.110 24.913 23.959 22.128 21.251 20.191 Verkoop gereed kosten (158) (187) (401) (358) (348) (340) (312) (303) (289) Makelaarskosten (355) (333) (618) (518) (528) (508) (468) (449) (425) Overige verkoopkosten (250) (116) (167) (157) (189) (177) (167) (159) (150) Boekwaarde (13.330) (14.825) (21.780) (17.200) (17.855) (17.294) (16.004) (15.322) (14.587) Boekwinst woningen 2.784 3.954 5.513 5.878 5.992 5.640 5.177 5.019 4.740 KPI Aantal woningen verkocht 127 150 225 197 188 180 162 154 144 Verkoopmutatie 3,0% 3,6% 5,6% 5,2% 5,2% 5,3% 5,0% 5,0% 4,9% Koopsom per woning 131.549 129.187 128.858 122.386 132.516 133.106 136.593 137.994 140.215 Ontwikkeling koopsom (%) -8,4% -1,8% -0,3% -5,0% 2,8% 0,4% 2,6% 1,0% 1,6% Verkoopopbrengst per woning 131.354 129.147 126.567 122.386 132.516 133.106 136.593 137.994 140.215 Ontwikkeling koopsom (%) -8,0% -1,7% -2,0% -3,3% 4,6% 0,4% 2,6% 1,0% 1,6% Winst per woning 21.924 26.360 24.501 29.838 31.872 31.333 31.957 32.591 32.917 Marge per woning (%) 16,7% 20,4% 19,4% 24,4% 24,1% 23,5% 23,4% 23,6% 23,5% Verk. ger. kst. Per woning 1.244 1.247 1.780 1.816 1.852 1.889 1.927 1.965 2.005 Verkoopkosten per woning 6.002 4.240 5.267 5.239 5.670 5.694 5.846 5.909 6.000 Kst. verk. als % verk. opbr. 4,52% 3,28% 4,16% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% Uitgangspunten Vanaf 2015 ontwikkelt de leegwaarde zich conform de laatst beschikbare (juni 2013) indices (2015 ev.: 2,00%) Het gemiddeld makelaarstarief is 1,82% (inclusief BTW) van de koopsom. Ook bij verkoop aan huurders Ten opzichte van 2012 zijn in 2013 meer woningen verkocht. De markt lijkt aan te trekken. In de begroting wordt een toename van de verkoopmutatie verwacht in 2014 en 2015 waarna de mutatie zich stabiliseert rond de 5% Op basis van het verkoopplan waarin huurders eind 2013 actief worden benaderd voor koop van de huurwoning worden 40 extra verkopen in 2014 verwacht (eenmalig). De woningen worden tegen minimaal 90% van de marktwaarde aangeboden Uitgangspunten (vervolg) De boekwaarde verkopen 2014 is afgeleid van de kaveladministratie waarin per kwartaal voor circa 25% van de portefeuille de marktwaarde is getaxeerd. De taxaties Q4 2012 zijn daarin met 4,8% afgewaardeerd, taxaties Q1 2013 met 3,6%, taxaties Q2 2013 met 2,4% en taxaties Q3 2013 met 1,2%. Per kwartaal is dus rekening gehouden met 1,2% waardedaling conform indirecte rendement ROZ/ IPD in Q1 en Q2 2013 Met complexverkopen is geen rekening gehouden. Verkoop tegen een opbrengstwaarde die bijdraagt aan de sanering wordt niet opportuun geacht. De huidige marktwaarden zijn te laag 7
Resultaten Opbrengsten Verkopen Geen complexverkopen De lening als percentage van de WOZ-waarde daalt van 53,3% in 2014 naar 45,7% in 2020 Verkopen 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Aantallen Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Eensgezinswoning 94 133 95 108 100 89 86 78 Meergezinswoning 56 92 102 80 80 73 68 66 Totaal 150 225 197 188 180 162 154 144 Waarvan Individuele verkoop 150 225 197 188 180 162 154 144 Complex verkoop - - - - - - - - Totaal 150 225 197 188 180 162 154 144 Totaal desinvestering (14.825) (21.780) (17.200) (17.855) (17.294) (16.004) (15.322) (14.587) Gemiddelde WOZ-waarde 146.287 148.244 138.868 146.489 144.350 145.778 143.675 143.750 Gemiddelde verkoopprijs 131.549 129.187 128.951 122.386 132.516 133.106 136.593 137.994 Gemiddelde boekwaarde 104.963 98.833 96.800 87.310 94.973 96.078 98.790 99.494 Gemiddelde verkoopkosten 4.240 5.267 5.239 5.670 5.694 5.846 5.909 6.000 Gemiddelde jaarhuur 6.066 6.247 6.532 6.810 7.105 7.376 7.618 7.870 Gemiddelde jaarlijkse exploitatiekosten 2.837 3.196 3.263 3.668 3.522 3.762 3.764 3.981 Uitgangspunten In verkopen zijn geen complexverkopen opgenomen De WOZ-waarde betreft alleen de woningen De WOZ-waarde is niet geïndexeerd voor marktontwikkelingen. De peildatum is 1 januari 2012 Verloopstaat woningportefeuille - WOZ waarde 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Stand 1 januari 593.742 571.799 538.444 511.087 483.547 457.564 433.948 411.822 Investeringen woningen - - - - - - - - Desinvestering woningen (21.943) (33.355) (27.357) (27.540) (25.983) (23.616) (22.126) (20.700) Stand 31 december 571.799 538.444 511.087 483.547 457.564 433.948 411.822 391.122 Lening 31 december 304.996 280.063 260.366 241.252 220.853 200.960 180.045 159.174 WOZ als % lening 53,3% 52,0% 50,9% 49,9% 48,3% 46,3% 43,7% 40,7% 8
Resultaten Opbrengsten Huren Huren 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Bruto huuropbrengsten 24.935 25.172 24.629 24.152 23.873 23.602 23.240 22.801 22.385 Huurderving (1.564) (1.522) (1.079) (929) (918) (908) (894) (877) (861) Huren 23.371 23.650 23.550 23.223 22.955 22.694 22.346 21.924 21.524 KPI Aantal leegstand gemiddeld (266) (221) (170) (148) (140) (133) (126) (120) (114) Aantal vhe's gem. verhuurd 3.981 3.899 3.770 3.555 3.371 3.194 3.030 2.878 2.735 % Leegstand 6,3% 5,4% 4,3% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% Uitgangspunten Per 1 juli 2014 zijn de huren geïndexeerd met 2,5% voor de inflatie en de maximale inkomensafhankelijke huurverhogingen. Dit uitgangspunt is ook gehanteerd voor de periode 2015-2017 Na 2018 neemt de indexatie af omdat vanaf de huur alleen geïndexeerd wordt in overeenstemming met de inflatie toeneemt. De inkomensafhankelijke huurverhoging vervalt Netto jaarhuur per woning gem. 5.871 6.066 6.247 6.532 6.810 7.105 7.376 7.618 7.870 Netto maandhuur per woning gem. 489 505 521 544 568 592 615 635 656 % huurstijging 2,4% 3,3% 3,0% 4,6% 4,3% 4,3% 3,8% 3,3% 3,3% Derving 6,3% 6,0% 4,4% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% Huurtabel 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Huurindex 3,64% 3,93% 4,23% 4,31% 3,20% 3,26% 3,24% Aandeel > 43.000 17,0% 15,0% 13,0% 11,0% 9,0% 7,0% 5,0% Aandeel 33.000-43.000 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% Aandeel < 33.000 63,3% 66,7% 69,3% 71,8% 74,1% 76,4% 79,0% Aandeel niet-daeb woningen 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% Wederverhuur 3,7% 2,8% 2,7% 2,7% 2,9% 3,1% 3,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Inflatie 1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% 3,00% 3,00% Opslag > 43.000 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag 33.000-43.000 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag < 33.000 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag niet-daeb woningen 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag wederverhuur 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 9
Resultaten Opbrengsten Overig Als gevolg van verkoop kantoor te Zeist vervallen in 2014 de huuropbrengsten Op 30 mei 2017 loopt WIF Lent af en vervallen inkomsten uit het fonds Overige opbrengsten - TI 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Huur opbrengsten Utrechtseweg 43 37 19 - - - - - - Aanbrengfee fondsen - - - - - - - - Management vergoedingen fondsen 134 92 94 99 103 45 - - - Opbrengsten verkoopcoördinatie fondsen 21 20 20 22 22 10 - - - Opbrengsten fondsen 155 112 114 121 125 55 - - - Overig 1 - - - 1 - - - - 199 149 133 121 126 55 - - - Uitgangspunten De overige opbrengsten bestaan uit verhuur opbrengsten kantoorpand met jaarlijkse indexatie tot halverwege 2014. Daarna vallen de inkomsten uit verhuur weg als gevolg van de verkoop van het kantoorpand te Zeist De management vergoedingen uit WIF Lent B.V. zijn gekoppeld aan de verwachte huren en verkopen in WIF Lent B.V. Op 30 mei 2017 eindigt het fonds WIF Lent B.V. na een exit van de portefeuille en stoppen vergoedingen voor verkoop en management. Met een eventueel rendement of verlies op de investering ( 2,0m) bij de exit en na de liquidatie van het fonds in 2017 is geen rekening gehouden 10
Resultaten Kosten Exploitatie woningen Kosten van exploitatie 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Klachten onderhoud 974 981 886 848 820 794 774 756 739 Onderhoudscontracten beheer - 200 200 204 208 212 216 221 225 Exploitatie- & renovatie 807 730 716 721 697 674 637 620 598 Planmatig onderhoud 1.088 910 1.077 1.180 2.092 1.005 1.558 1.173 1.428 Totaal onderhoud 2.869 2.821 2.879 2.953 3.817 2.685 3.186 2.770 2.990 Beheer kosten 1.145 1.118 1.013 973 944 917 896 876 856 VvE-bijdrage 2.370 2.289 2.163 2.031 1.966 1.914 1.871 1.833 1.795 Overige exploitatiekosten 1.691 1.690 1.499 1.417 1.370 1.323 1.280 1.241 1.203 Totaal exploitatie 5.206 5.097 4.674 4.421 4.280 4.154 4.047 3.950 3.854 Exploitatie- & renovatie (wederverh.) - 289 178 142 133 123 129 122 119 Wederverhuur 122 136 83 66 62 57 60 57 56 Totaal wederverhuur 122 425 261 208 194 181 188 179 175 Totaal 8.197 8.343 7.814 7.582 8.291 7.020 7.421 6.899 7.019 KPI Gemiddeld aantal woningen 4.247 4.120 3.940 3.704 3.511 3.327 3.156 2.998 2.849 Aantal wederverhuur 196 225 137 107 100 93 97 92 90 Verhuur % 4,6% 5,4% 3,4% 2,8% 2,8% 2,7% 3,0% 3,0% 3,1% Klachten per woning 229 238 225 229 234 239 245 252 259 Ontwikkeling (%) -2,5% 3,8% -5,5% 1,8% 2,0% 2,2% 2,8% 2,8% 2,9% Expl. & renovatie per woning n/a 247 227 233 236 240 243 248 252 Ontwikkeling (%) n/a n/a -8,2% 2,6% 1,4% 1,5% 1,2% 2,1% 1,7% PO als % van huuropbrengsten 7,9% 6,9% 9,0% 10,0% 17,0% 9,0% 13,0% 10,0% 13,0% Beheerkosten per woning 270 271 257 263 269 276 284 292 300 Ontwikkeling (%) -31,0% 0,7% -5,3% 2,2% 2,3% 2,5% 3,0% 2,9% 2,8% VvE-bijdragen per woning 1.249 1.169 1.155 1.154 1.178 1.210 1.247 1.286 1.325 Ontwikkeling (%) 5,8% -6,4% -1,2% -0,1% 2,1% 2,7% 3,0% 3,1% 3,0% Exploitatiekosten per woning 1.255 1.340 1.253 1.250 1.274 1.303 1.342 1.377 1.414 Ontwikkeling (%) -12,4% 6,8% -6,5% -0,2% 2,0% 2,2% 3,0% 2,6% 2,7% Kosten wederverhuur per woning 622 1.889 1.905 1.943 1.943 1.943 1.943 1.943 1.943 Ontwikkeling (%) 203,5% 0,9% 2,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Totaal kst. van expl. per woning 1.948 2.271 2.692 2.875 3.258 3.081 3.285 3.248 3.425 Ontwikkeling (%) -7,8% 16,5% 18,6% 6,8% 13,3% -5,4% 6,6% -1,1% 5,4% Uitgangspunten Het planmatig onderhoud is conform de meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld door Fortrus in overleg met de manager beheer De indexcijfers zijn (conform CPB, DNB, CFV) : Onderhoudskosten in 2014 1,50% en in 2015 1,95%, 2016 2,27%, 2017 2,49% en 2018 3,00% Zakelijke lasten in 2014 1,75% en in 2015 1,83%, 2016 1,88%, 2017 1,91% en in 2018 2,00% conform inflatie In de zakelijke lasten is daarnaast rekening gehouden met een daling van de WOZ-waarde van 5% in 2014 Beheer en klachten in lasten in 2014 1,75% en in 2015 1,83%, 2016 1,88%, 2017 1,91% en in 2018 2,00% conform inflatie VvE-bijdragen in 2013 lasten in 2014 1,75% en in 2015 1,83%, 2016 1,88%, 2017 1,91% en in 2018 2,00% conform inflatie Exploitatie- en renovatie onderhoud is gebudgetteerd op 0,7m per jaar, maar is sterk afhankelijk van het aantal individuele verzoeken door huurders De kosten van klachtenonderhoud en beheer dalen met 5%. WIF zet de beheerders onder druk om tot besparingen te komen. In 2015 wordt nogmaals 10% besparing gerealiseerd. Deze besparing is als lump sum besparing opgenomen in de resultatenrekening 11
Resultaten Kosten Heffingen Gezien de toenemende kosten van de saneringsen verhuurdersheffing en alsmede de hogere rentelasten bij herfinanciering zal WIF bij CFV een verzoek voor vrijstelling van de saneringsheffing aanvragen Kosten van heffingen 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Heffing CFV 78 940 906 855 811 769 729 692 657 Bezitsheffing - 72 1.888 2.211 2.337 2.462 2.219 2.148 2.081 78 1.012 2.794 3.066 3.148 3.231 2.948 2.840 2.738 Uitgangspunten heffingen Heffing CFV (% huur) 0,3% 3,9% 3,7% 3,5% 3,4% 3,3% 3,1% 3,0% 2,9% Verhuurdersheffing (% WOZ-waarde) - 0 0,3810% 0,4490% 0,4910% 0,5360% 0,5000% 0,5000% 0,5000% Heffing CFV per woning 18 225 225 225 225 225 225 225 225 Verhuurdersheffing per woning - 17 469 582 648 721 686 699 712 Totaal heffingen per woning 18 242 694 806 873 946 911 924 937 % van huuropbrengsten 0,3% 4,0% 11,1% 12,3% 12,8% 13,3% 12,3% 12,1% 11,9% Uitgangspunten De bezitsheffing is conform de Rijksbegroting 2014-2017. Voor 2018 wordt uitgegaan van voortzetting van de verhuurdersheffing De saneringssteun bedraagt jaarlijks 225 per woning conform de aanslag 2013 WIF zal bij CFV vrijstelling van de saneringsheffing aanvragen op grond van feit dat WIF zich kwalificeert als saneringscorporatie. De hogere rentelasten bij herfinanciering in 2015 en de kosten als gevolg van de sanerings- en verhuurdersheffingen (vanaf 2014) doen de kosten teveel stijgen om te kunnen dekken uit verkoop en exploitatie van de woningportefeuille 12
Resultaten Kosten Personeel In komende jaren wordt de formatie gehalveerd ten opzichte van 2013 Personeelskosten 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Bruto salaris 682 849 567 449 371 384 400 416 432 Sociale lasten 70 102 68 54 44 46 48 50 52 Pensioenen 146 183 122 97 80 83 86 90 93 899 1.134 757 600 495 513 534 556 577 KPI FTE 8,0 8,0 6,5 5,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 Salaris per FTE 85 106 87 90 93 96 100 104 108 Personeelskosten per FTE 112 142 117 120 124 128 133 139 144 % soc lst van salaris 10,2% 12,0% 12,0% 12,0% 11,9% 12,0% 12,0% 12,0% 12,0% % pensioen van salaris 21,5% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% Uitgangspunten In 2014 en volgende jaren neemt de formatie af door vertrek bestuurder en afbouw van de portefeuille, waardoor WIF toe kan met een kleinere formatie In de personeelskosten is rekening gehouden met uitblijven van een cao stijging voor 2014 en daarna volgende op de looninflatie, maar jaarlijkse periodieken (1%) Medio 2014 wordt de formatie met één fte gereduceerd en nogmaals met 2 fte in 2015 als WIF weer in rustiger vaarwater is gekomen en de focus ligt op het uitmanagen van de portefeuille (property management en ondersteuning) 13
Resultaten Kosten Overig Overige concernkosten 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Overige personeelskosten 25 80 81 83 85 87 90 93 96 Huisvestingskosten 32 39 60 81 83 85 88 91 94 Automatisering 123 130 132 135 138 141 145 149 153 Kosten RvT/ leden 64 81 70 71 73 75 77 79 81 Inleen 13 90 91 50 51 52 54 56 58 Accountant 49 53 45 46 47 48 49 50 52 Visitatiekosten - - - - - - - - Onderhoudsadvisering 150 162 156 151 147 144 141 138 Advieskosten 113 281 285 50 51 52 54 56 58 Juridisch advies 2 10 10 10 10 10 10 10 10 Fiscaal advies 17 15 15 15 15 15 15 15 15 Hertaxaties 90 100 102 98 95 92 90 88 86 Kosten voorgaand boekjaar - - - - - - - - Communicatie 20 20 20 20 20 21 22 23 Overig 164 131 133 100 104 109 112 117 121 Lump sum korting - - - - - - - - - 693 1.200 1.226 935 943 953 970 989 1.008 KPI Overige conc.kst. per woning 163 291 311 239 255 271 292 313 336 Concernkst. per woning 338 539 474 363 355 402 452 489 529 Algemeen Vanaf 2014 nemen de concernkosten jaarlijks toe in lijn met de prijsontwikkelingen Voor 2014 zijn als gevolg van de accountantswissel 10% besparingen ingerekend Inleen 2014 bestaat uit half jaar inleen bestuurder Hertaxaties gaan uit van updates en geen volledige taxaties, ook niet roulerend 14
Resultaten Financiële baten & lasten In 2015 wordt de herfinanciering gerealiseerd met opslagen van 2,75% boven Euribor voor vijf jaar Financiële baten en lasten 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Rente baten 80 25 80 18 48 79 100 118 132 Rente certificaten (4.733) (4.726) (4.867) (4.994) (5.139) (5.287) (5.441) (5.600) (5.764) Rente bankfaciliteit (12.458) (11.974) (11.422) (16.456) (14.798) (13.469) (11.547) (9.660) (8.714) Rente hypotheek (77) (75) (72) - - - - - - Overig (29) (50) (50) (51) (52) (53) (54) (55) (56) (17.218) (16.800) (16.331) (21.483) (19.941) (18.730) (16.942) (15.197) (14.402) Hedge accounting (1.064) (22) 449 532 105 - - - - Amortisatie verwervingskosten leningen (43) (43) (43) (43) (43) (43) (43) (43) (43) Egalisatie cap premie (55) (55) (55) (14) - - - - - Amortisatie transactiekosten leningen (186) (186) (186) (18) - - - - - (1.348) (306) 165 457 62 (43) (43) (43) (43) (18.566) (17.106) (16.166) (21.026) (19.879) (18.773) (16.985) (15.240) (14.445) KPI Effectieve rente bank 3,73% 3,78% 3,90% 6,09% 5,90% 5,83% 5,47% 5,07% 5,14% Gemiddelde rente certificaten 2,65% 2,58% 2,59% 2,59% 2,60% 2,60% 2,61% 2,62% 2,62% Uitgangspunten Rente op certificaten 2014 en volgende jaren valt uiteen in twee categorieën: Investeringsmemorandum 2005 Investeringsmemorandum IM 2011 IM 2005 betreft 27,0m (15%) tegen 4,5% rente op jaarbasis IM 2011 betreft 147,0m (85%) tegen 2,25% rente vast op jaarbasis en een variabele rente tot maximaal 3,25% rekening houdend met een minimale DSCR van 1,10, liquiditeitsbuffer van 5m en minimale solvabiliteit van 25% In 2015 is een herfinanciering gerealiseerd met een opslag boven Euribor van 2,75%met een looptijd van vijf jaar (opslag was 0,95%) In de begroting is geen rekening gehouden met de mogelijke effecten van herfinanciering met WSW-borging Nader te onderzoeken Betrokkenheid WSW 15
Resultaten DSCR Als gevolg van de hogere opslagen bij de herfinanciering in 2015 is WIF niet in staat de financieringskastromen te dekken uit de operationele kasstromen DSCR - Bankconvenant 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Huuropbrengsten 23.371 23.650 23.550 23.223 22.955 22.694 22.346 21.924 21.524 +/+ afschrijvingen 1.581 515 (46) (396) 8 104 112 129 142 24.953 24.165 23.504 22.827 22.963 22.798 22.458 22.053 21.666 Boekwinst woningen 2.784 3.954 5.513 5.878 5.992 5.640 5.177 5.019 4.740 +/+ boekwaarde verkopen 13.330 14.825 21.780 17.200 17.855 17.294 16.004 15.322 14.587 Verkopen 16.115 18.779 27.293 23.078 23.847 22.934 21.181 20.341 19.327 Bedrijfskosten (incl. afschrijvingen) (11.249) (12.055) (12.412) (11.484) (12.583) (11.595) (11.818) (11.249) (11.325) Bedrijfsresultaat 29.819 30.890 38.384 34.421 34.227 34.137 31.821 31.145 29.668 Rente 12.458 11.974 11.422 16.456 14.798 13.469 11.547 9.660 8.714 +/+ aflossingen 12.106 14.890 23.225 18.946 19.008 18.099 16.293 15.415 14.371 Debt service kosten 24.564 26.864 34.647 35.402 33.806 31.568 27.840 25.075 23.085 DSCR 1,21 1,15 1,11 0,97 1,01 1,08 1,14 1,24 1,29 DSCR vrijstelling saneringsheffing 1,21 1,18 1,13 1,00 1,04 1,11 1,17 1,27 1,31 DSCR - TI 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 000 Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Huuropbrengsten 23.371 23.650 23.550 23.223 22.955 22.694 22.346 21.924 21.524 +/+ afschrijvingen 1.581 515 (46) (396) 8 104 112 129 142 24.953 24.165 23.504 22.827 22.963 22.798 22.458 22.053 21.666 Boekwinst woningen 2.784 3.954 5.513 5.878 5.992 5.640 5.177 5.019 4.740 +/+ boekwaarde verkopen 13.330 14.825 21.780 17.200 17.855 17.294 16.004 15.322 14.587 Verkopen 16.115 18.779 27.293 23.078 23.847 22.934 21.181 20.341 19.327 Bedrijfskosten (incl. afschrijvingen) (11.249) (12.055) (12.412) (11.484) (12.583) (11.595) (11.818) (11.249) (11.325) Bedrijfsresultaat 29.819 30.890 38.384 34.421 34.227 34.137 31.821 31.145 29.668 Rente 17.218 16.800 16.331 21.483 19.941 18.730 16.942 15.197 14.402 -/- rente bijschrijving (4.726) (4.867) (4.994) (5.139) (5.287) (5.441) - - +/+ aflossingen 12.106 14.890 23.225 18.946 19.008 18.099 16.293 15.415 14.371 +/+ additionele aflossing - 8.801 976 250-2.300 3.600 5.500 6.500 Debt service kosten 29.324 35.765 35.665 35.685 33.810 33.842 31.394 36.112 35.273 DSCR 1,02 0,86 1,08 0,96 1,01 1,01 1,01 0,86 0,84 DSCR gecorr. voor bijschr. rente 1,02 0,76 0,95 0,85 0,88 0,87 0,86 0,86 0,84 Bankconvenant De DSCR-bank is in periode 2014-2017 onder default niveau van 1,10. In 2015 is de DSCR zelfs kleiner dan 1. De operationele kasstromen zijn onvoldoende om de financieringskasstromen te betalen Er is geen rekening gehouden met additionele aflossingen als gevolg van herstel LTV en/ of cash sweep Certificaten Voor de gehele begrotingsperiode zijn geen uitkeringen van rente op de certificaten begroot. Bijschrijving is nodig om financiële buffers op te bouwen Voor de gehele begrotingsperiode ligt de DSCR boven de 1,00 waardoor financiële buffers kunnen worden opgebouwd, met uitzondering van 2015 De DSCR-TI is onder de 1,10 voor de gehele begrotingsperiode waardoor geen variabele rente zal worden toegekend/ uitgekeerd op de certificaten 16
Balans & kasstroomoverzicht Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans en kasstroomoverzicht 17 5 Appendix 22 17
Balans & kasstroomoverzicht Balans Uitgaande van realisatie van uitpondsnelheid en marktontwikkeling daalt de LTV bancair van ruim 80% eind 2013 naar 54% in 2020 Balans - marktwaarde 31 dec '12 31 dec '13 31 dec '14 31 dec '15 31 dec '16 31 dec '17 31 dec '18 31 dec '19 31 dec '20 000 gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. Immateriële vaste activa 26 - - - - - - - - Materiële vaste activa - in exploitatie 406.393 374.883 346.041 335.418 323.914 312.752 302.683 293.108 284.092 - tdv. Exploitatie 2.552 2.439 165 188 161 144 199 250 245 Financiële vaste activa 1.201 1.201 1.201 1.201 1.201 1.201 1.201 1.201 1.201 410.172 378.523 347.407 336.807 325.276 314.097 304.083 294.559 285.538 Debiteuren 499 907 452 445 440 435 429 420 413 Crediteuren (354) (358) (357) (352) (348) (344) (338) (332) (326) 145 549 95 93 92 91 91 88 87 Overige vorderingen 165 167 166 164 162 160 158 155 152 Overige schulden (1.034) (647) (777) (1.479) (1.365) (1.294) (1.161) (1.041) (1.037) (869) (480) (611) (1.315) (1.203) (1.134) (1.003) (886) (885) Werkkapitaal (724) 69 (516) (1.222) (1.111) (1.043) (912) (798) (798) Werkzaamvermogen 409.448 378.592 346.891 335.585 324.165 313.054 303.171 293.761 284.740 Eigen vermogen (71.010) (85.589) (92.034) (92.122) (92.123) (90.565) (88.207) (84.167) (80.077) Vennootschapsbelasting (23.832) (27.378) (27.798) (24.999) (22.224) (19.641) (17.300) (15.096) (13.078) Langlopende schulden - achtergestelde leningen (IM 2005) 32.139 25.682 25.725 25.768 25.811 25.854 25.897 25.941 25.984 - Nog uit te keren rente (IM 2005) 2.964 4.134 5.490 6.907 8.387 9.934 11.551 13.241 15.006 - achtergestelde leningen (IM 2011) 142.481 148.981 148.981 148.981 148.981 148.981 148.981 148.981 148.981 - Nog uit te keren rente (IM 2011) 3.151 6.503 10.001 13.578 17.236 20.976 24.800 28.710 32.708 - leningen kredietstellingen 328.424 304.996 280.063 260.366 241.252 220.853 200.960 180.045 159.174 - cash sweep kredietinstellingen - overig 1.536 1.476 - - - - - - - - rente leningen 1.648 1.544 1.476 2.139 1.924 1.751 1.501 1.256 1.133 Liquide middelen (8.053) (1.757) (5.013) (5.032) (5.079) (5.089) (5.015) (5.150) (5.092) Netto schuld 504.290 491.559 466.723 452.707 438.512 423.260 408.675 393.024 377.894 Werkzaam vermogen 409.448 378.592 346.891 335.586 324.165 313.054 303.168 293.761 284.739 Ratio's Weerstandsvermogen 109.725 99.711 98.163 103.112 108.292 115.180 123.022 132.706 142.602 Totaal vermogen 418.889 381.354 353.038 342.449 330.957 319.781 309.682 300.284 291.194 Solvabiliteit 26,2% 26,1% 27,8% 30,1% 32,7% 36,0% 39,7% 44,2% 49,0% LTV bank (%) 78,3% 80,3% 79,3% 76,1% 72,9% 69,0% 64,7% 59,7% 54,2% Algemeen De materiële vaste activa in portefeuille betreft de vastgoedbelegging gewaardeerd op marktwaarde In 2014 daalt de marktwaarde met 2,13% om daarna jaarlijks met 2% te stijgen In 2014 wordt het kantoorpand te Zeist verkocht tegen een verwachte opbrengstwaarde van 2m 18
Balans & kasstroomoverzicht Kasstroomoverzicht Kasstroomoverzicht 31 dec 2011 31 dec 2012 31 dec 2013 31 dec 2014 31 dec 2015 31 dec 2016 31 dec 2017 31 dec 2018 31 dec 2019 31 dec 2020 000 Gereal. Gereal. Progn. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. EBITDA 19.346 16.488 16.065 16.605 17.221 16.372 16.843 15.817 15.823 15.081 19.346 16.488 16.065 16.605 17.221 16.372 16.843 15.817 15.823 15.081 Kostprijs verkopen 22.992 13.330 14.825 21.780 17.200 17.855 17.294 16.004 15.322 14.587 Aflossing bij verkopen (20.990) (12.106) (14.890) (23.225) (18.946) (19.008) (18.099) (16.293) (15.415) (14.371) Saldo verkopen 2.002 1.224 (65) (1.445) (1.746) (1.153) (805) (289) (93) 216 Mutatie werkkapitaal (454) (513) (793) 585 705 (110) (68) (131) (114) 0 Operationele kasstroom 20.895 17.200 15.206 15.745 16.180 15.109 15.970 15.397 15.616 15.298 Kasstroom uit investeringen (2.060) (3) (70) 2.155 (85) (43) (44) (124) (138) (94) Financieel resultaat (18.916) (18.282) (16.750) (16.281) (21.432) (19.889) (18.677) (16.888) (15.142) (14.346) Additionele aflossingen - - (8.801) (976) (250) - (2.300) (3.600) (5.500) (6.500) Mutatie leningen (4.024) 5.552 4.358 2.786 5.365 5.316 5.219 5.191 5.356 5.640 Overig (72) (282) (239) (172) 241 (446) (158) (51) (56) (56) Kasstroom uit financieringen (23.012) (13.012) (21.432) (14.644) (16.076) (15.019) (15.916) (15.348) (15.342) (15.262) Netto kasstroom (4.177) 4.185 (6.295) 3.256 19 47 10 (75) 136 (59) Beginbalans liquide middelen 1 januari 8.045 3.868 8.053 1.757 5.013 5.032 5.079 5.089 5.015 5.150 Eindbalans liquide middelen 31 december 3.868 8.053 1.757 5.013 5.032 5.079 5.089 5.015 5.150 5.092 Mutatie (4.177) 4.185 (6.295) 3.256 19 47 10 (75) 136 (59) Algemeen De mutatie leningen bestaat uit de bijschrijving van de rente op certificaten In kasstromen is rekening gehouden met additionele aflossingen op de bankfinanciering uit overtollige liquide middelen. Als uitgangspunt is gehanteerd een minimum liquiditeitsbuffer van 5,0m 19
Balans & kasstroomoverzicht dpi (1) Kasstromen dpi 2012 000 Ontvangsten uit operationele activiteiten: 1.1 Huren 1.1.1 Huurw oningen(categorie A) 1.1.1 Huurw oningen(categorie A) debiteuren 1.1.5 Overige niet w oongelegenheden(categorie D) 1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.5 Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven uit operationele activiteiten: 1.6 Erfpacht 1.7 Personeelsuitgaven: 1.7.1 Lonen en salarissen 1.7.2 Sociale lasten 1.7.3 Pensioenlasten 1.8 Onderhoudsuitgaven 1.9 Overige bedrijfsuitgaven 1.9 Overige bedrijfsuitgaven balansmutaties 1.10 Renteuitgaven 1.11 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten MVA ingaande kasstroom 2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, w oon- en niet w oongelegenheden 2.3 Verkoopontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA 2.14 Investeringen overig niet te borgen door WSW 2.15 Externe kosten bij verkoop Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 23.662 23.242 24.005 23.230 22.960 22.699 22.352 21.933 21.531 23.371 23.518 23.414 23.223 22.955 22.694 22.346 21.924 21.524 291 (408) 455 7 5 5 6 9 7-132 136 - - - - - - 44 37 19-1 - - - - 80 25 80 18 48 79 100 118 132 23.786 23.304 24.104 23.248 23.009 22.778 22.452 22.051 21.663 899 1.134 757 600 495 513 534 556 577 682 849 567 449 371 384 400 416 432 70 102 68 54 44 46 48 50 52 146 183 122 97 80 83 86 90 93 2.869 2.821 2.879 2.953 3.817 2.685 3.186 2.770 2.990 6.021 6.722 6.161 6.071 5.382 5.241 5.117 5.038 4.955 739 385 (130) (698) 115 73 137 123 7 17.165 17.179 16.322 20.149 20.064 18.858 17.210 15.477 14.579 78 1.012 2.794 3.066 3.148 3.231 2.948 2.840 2.738 27.770 29.253 28.783 32.141 33.021 30.601 29.131 26.804 25.846 (3.984) (5.949) (4.678) (8.893) (10.012) (7.823) (6.679) (4.753) (4.183) 16.682 19.372 28.478 24.110 24.913 23.959 22.128 21.251 20.191 195 43 2.000 - - - - - - 16.877 19.415 30.478 24.110 24.913 23.959 22.128 21.251 20.191 3 70 125 85 43 44 124 138 94 762 636 1.185 1.032 1.066 1.025 947 910 864 765 706 1.310 1.117 1.109 1.069 1.071 1.048 958 16.112 18.709 29.168 22.993 23.804 22.890 21.057 20.203 19.233 20
Balans & kasstroomoverzicht dpi (2) Kasstromen dpi 2012 000 FVA 2.17.1 Ontvangsten verbindingen 2.18.1 Uitgaven verbindingen 2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 2.20 Kasstroom uit (des)investeringen Ingaande financierings kasstroom 3.1 certificaten 3.1.1 rente certificaten 3.2 Nieuw e leningen niet te borgen door WSW Uitgaande financieringskasstroom 3.4 Aflossing oude financiering 3.4 Aflossing leningen niet geborgd door WSW Kasstroom uit financieringsactiviteiten 4.1 Mutatie liquide middelen Netto kasstroom 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 155 112 114 121 125 55 - - - 644 - - - - - - - - (489) 112 114 121 125 55 - - - 15.623 18.821 29.282 23.114 23.929 22.945 21.057 20.203 19.233 4.653 4.522 4.854 4.994 5.138 5.287 5.441 5.600 5.763 - - - 275.000 - - - - - - - - 275.000 - - - - - 12.106 23.691 26.201 19.196 19.008 20.399 19.893 20.915 20.871 (7.453) (19.169) (21.347) (14.202) (13.870) (15.112) (14.452) (15.315) (15.108) 4.185 (6.297) 3.256 19 47 10 (74) 135 (58) 4.185 (6.297) 3.256 19 47 10 (74) 135 (58) Liquide middelen per 1-1 3.868 8.053 1.757 5.013 5.032 5.079 5.089 5.015 5.150 Netto kasstroom 4.185 (6.297) 3.256 19 47 10 (74) 135 (58) Liquide middelen per 31-12 8.053 1.757 5.013 5.032 5.079 5.089 5.015 5.150 5.092 21
Appendix Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans en kasstroomoverzicht 17 4 Appendix 22 22
Appendix 1 Toelichting BOG BV CFV dpi DSCR EBT EBIT EBITDA FTE H1 H2 LTV m Bedrijfs onroerend goed Besloten Vennootschap Centraal Fonds Volkshuisvesting De Prospectieve Informatie Debt service cover ratio ((Bedrijfsresultaat 20XX voor afschrijvingen 20XX + boekwaarde verkopen vhe s 20XX) / (betaalde aflossing 20XX + betaalde rente 20XX) Resultaat voor belastingen Resultaat voor belastingen en rente Resultaat voor belastingen, rente en afschrijvingen (incl. herwaardering) Full time equivalent 1 januari tot en met 30 juni 1 juli tot en met 31 december Loan to value (materiële vaste activa in exploitatie gedeeld door lening ABN AMRO) Miljoen Prog. Prognose resultaat 2013 per Q3 2013 S&P TI Vhe VvE WACC Standard and Poors Toegelaten Instelling Verhuurbare eenheid Vereniging van Eigenaren Weighted average cost of capital 23
Appendix 2 Bron WIF: Ortec Finance, juni 2013 Bron CFV: Normen en bronnen in de beoordelingsmethodiek 2013 Bron S&P: Europe's home price declines continue, October 2013 Prijsinflatie Looninflatie Onderhoud Marktwaarde (leegwaarde) WIF CFV S&P WIF CFV WIF CFV WIF CFV S&P 2014 1,75% 2,00% 1,40% 1,50% 1,50% 3,00% -2,00% -2,67% -1,00% 2015 1,83% 2,00% 1,20% 1,95% 1,95% 3,00% 2,00% -0,33% 1,00% 2016 1,88% 2,00% 2,27% 2,27% 3,00% 2,00% 2,00% 2017 1,91% 2,00% 2,49% 2,49% 3,00% 2,00% 2,00% 2018 2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2019 2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2020 2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 24