Herijking Masterplan, Fase II concept 2 augustus 2011
Inleiding Het masterplan Schieveste zoals het tot nu toe is uitgewerkt, is minder geschikt voor het huisvesten van kleinere volumes. Het starten van een ontwikkeling vraagt een grote aanvangsinvestering doordat tegelijkertijd een ingewikkelde parkeervoorziening gerealiseerd moet worden. Vanuit kleinere ontwikkelingen is dat niet op te brengen. Bovendien is het moeilijk om de bebouwing in kleinere eenheden uit te geven. Alle bebouwing moet namelijk voor voetgangers aan de boulevard worden ontsloten en aan de zijde van de A20 voor de auto. Het plan is door het bovenstaande moeilijk te faseren. Grote gebouwen en voorzieningen worden in één keer gerealiseerd. Het beperken van het aantal tijdelijke situaties Door strakke regie te voeren op de volgorde van uitvoeren kan het aantal tijdelijke situaties worden beperkt. Het plan is flexibel in het huisvesten van programma, dus het is mogelijk om snelheid van uitvoeren beslissend te laten zijn voor positionering van bedrijven. Op die manier wordt het mogelijk om het gebied stapsgewijs definitief te maken, zonder dat er veel tijdelijke situaties ontstaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor parkeerplaatsen: Gebouwde parkeervoorzieningen worden pas gerealiseerd als deze noodzakelijk zijn, tot die tijd wordt op maaiveld geparkeerd. Het plan is in het behalen van het eindresultaat, een hoogwaardige kantoorlocatie met een inrichting van een hoog kwaliteitsniveau, ook erg afhankelijk van een aantal moeilijke en/of dure ingrepen. De gebouwen die in deze markt het moeilijkst te realiseren zijn, zoals de kantoren tegen het station en de hotel/ woontoren, zijn bepalend voor de inrichting van het gebied achter het station. Om deze redenen is het noodzakelijk om bij de herijking van het Masterplan rekening te houden met flexibele en meer eenvoudige uitvoerbaarheid van de ontwikkelmogelijkheden. Strategie Bij het makkelijker uitvoerbaar maken van het Masterplan ligt de focus op de volgende aspecten: - Het verkleinen van de korrel; - Het beperken van voorinvestering; - Het beperken van het aantal tijdelijke situaties; - Het verkleinen van het aantal afhankelijkheden in programma. Het verkleinen van het aantal afhankelijkheden in programma De verkaveling wordt zo aangepast dat door het stapsgewijs realiseren van de zone langs het spoor en de zone tussen boulevard en A20, rond de 80% van het programma kan worden gerealiseerd. Het gebied zal op dat moment moeten kunnen functioneren als eindsituatie. Het ontwerp van de openbare ruimte wordt hierop aangepast. Het blijft mogelijk en wenselijk om de hotel/woontoren naast de DCMR en het entreegebouw achter het station te realiseren. Dit kan direct, maar het kan ook in de verdere toekomst. De overige 20% van het programma blijft mogelijk, maar wordt nadrukkelijk opgenomen als kans. We kiezen dus voor een gebied dat totaal af is, als 80 % van het programma is gerealiseerd, zowel in bebouwing, parkeervoorzieningen als in de inrichting van de openbare ruimte. Het verkleinen van de korrel Door de zone tussen boulevard en A20 anders te verkavelen kunnen kleinere zelfstandig functionerende eenheden worden gerealiseerd. Dit wordt gedaan door aan de noordzijde van de boulevard een aantal openbare ruimtes toe te voegen waaraan gebouwen direct worden ontsloten. Hierdoor kan een ontwikkeling worden ingezet in kleinere stappen en ingespeeld worden op een andere markt. Het huisvesten van grotere bedrijven blijft mogelijk, maar door de meer fijnkorrelige opbouw van de bebouwing blijft deze geschikt om in te vullen met kleinere bedrijven. Deze flexibiliteit is vanuit duurzaamheidoogpunt gewenst en heeft een positief effect op de restwaarde van het vastgoed. Het beperken van voorinvestering Door een andere ruimtelijke invulling kan op een kleinschaligere manier het parkeren worden gehuisvest en kunnen kleinere, los functionerende, eenheden worden gerealiseerd. Dit maakt het mogelijk om het plan in een langzamere geleidelijke ontwikkeling te realiseren. In eerste instantie wordt op maaiveld geparkeerd naast de bebouwing. Op het moment dat een volgende klant zich aandient wordt dit ondergebracht in een gebouwde parkeervoorziening, die het parkeren huisvest voor zowel het bestaande als het nieuwe gebouw. Het is hier belangrijk om regie te houden op de volgorde van bouwen. Met uitzondering van de hotel/woontoren en het entreegebouw aan het station, wordt de bebouwing die het dichtste bij het station en de A20 ligt als eerste gerealiseerd. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat er een situatie ontstaat waarin alleen kantoorgebouwen met parkeren op maaiveld komen. De parkeervoorziening direct achter de stationsoverkapping zal wel in één keer ontwikkeld moeten worden, omdat er weinig andere mogelijkheden zijn door de bebouwing rond het stationsplein. Het wordt echter voor een aanzienlijk deel gebruikt als P&R voorziening voor FASE V. Het is een parkeergarage met een openbare plint, zonder kantoren, waardoor deze een betrekkelijk goedkope constructie wordt.
variant 1 gebouw aanduiding Programma BVO P.P. kantoren A20 31.623 m² 253 kantoren NS strook 24.252 m² 194 ( = kantoorgeb. 7 t/m 9 fase 2 p.p. 14.202m² 114) ( = kantoorgeb. 10 + 11 fase 3 p.p. 10.050 m² 80) hotel 9.821 m² 78 subtotaal excl. NS kantoren 10 + 11)) 55.646 m² 445 subtotaal incl. NS kantoren 10 + 11) 65.696 m² 525 7 12 D 2 A 1 4 3 B 5 C extra p.p. op fase 2 t.a.v. fase 5 130 totaal aantal pp nodig fase 2 (excl. kantoren 10 + 11) 575 totaal aantal pp nodig fase 2 (incl. kantoren 10 + 11) 655 parkeren A20 totaal 9225 m² 308 (=> overschot p.p. A20 strook) 55 8 9 6 13 school Lentiz 12.065 m² dcmr 13.200 m² woontoren 7.368 m² 70 kantoor parkeervoorziening 10 11
variant 1 bouwlagen variant 1 A20 STROOK/BOULEVARD nr bg bvo verd lagen totaal bvo pp kantoor 1 242 752 9 7010 56 kantoor 2 600 723 5 4215 34 kantoor 3 411 7 2877 23 kantoor 4 678 813 5 4743 38 kantoor 5 454 833 9 7951 64 kantoor 6 827 1000 4 4827 39 totaal bvo kantoren 31623 253 (bvo kantoren nodig) 31412 251 parkeren A20 A 803 3 2409 80 parkeren A20 B 1305 3 3915 131 parkeren A20 C 967 3 2901 97 totaal parkeren centrale voorziening 9225 308 nodig parkeren A20 7590 253 overschot parkeren A20 55 NS STROOK nr bg bvo verd lagen totaal bvo pp kantoor 7 792 6 4752 38 kantoor 8 900 6 5400 43 kantoor 9 675 6 4050 32 subtotaal bvo kantoren 14202 114 op fase 2 parkeren op fase 3 kantoor 10 675 6 4050 32 kantoor 11 1000 6 6000 48 subtotaal 10050 80 op fase 3 totaal bvo kantoren NS 24252 194 (bvo kantoren nodig) 23968 192 PARKEREN A20 strook (centrale voorziening) nr bg bvo verd lagen totaal bvo pp parkeren in centrale voorziening A20 253 totaal parkeren in centrale voorziening A20 253 parkeren hotel 12 78 NS strook 114 overschot parkeren A20/boulevard strook -55 aantal P&R van fase 5 130 totaal aantal pp nodig bij NS strook 267 nieuw geb. parkeervoorziening NS strook D 1 2060perlaag 48 zie tek. aantal lagen parkeervoorziening NS strook 6 Woontoren 13 totaal bvo 9786 lagen 1-3 kantoor 2418 lagen 4-15 wonen 4950 parkeren (geb. vz) 2418 70 bvo kantoren 125 m² bvo parkeren 30 m² per pp
variant 2 gebouw aanduiding Programma BVO P.P. kantoren A20 31.581 m² 253 kantoren NS strook 24.252 m² 194 ( = kantoorgeb. 6 t/m 8 fase 2 p.p. 14202m² 114) ( = kantoorgeb. 9 + 10 fase 3 p.p. 10050 m² 80) hotel 9.821 m² 78 subtotaal excl. NS kantoren 9 + 10)) 55.606 m² 445 subtotaal incl. NS kantoren 9 + 10) 65.654 m² 525 6 11 1 A 4 extra p.p. op fase 2 t.a.v. fase 5 130 totaal aantal pp nodig fase 2 (excl. kantoren 9 + 10) 575 totaal aantal pp nodig fase 2 (incl. kantoren 9 + 10) 655 C 2 3 B 5 parkeren A20 totaal 9088 m² 303 (=> overschot p.p. A20 strook) 52 kantoor parkeervoorziening 7 8 9 10 12 school Lentiz 12.065 m² dcmr 13.200 m² woontoren 7.368 m² 70
variant 2 bouwlagen variant 2 A20 STROOK/BOULEVARD nr bg bvo verd lagen totaal bvo pp kantoor 1 1102 1203 9 11929 95 kantoor 2 536 655 5 3811 30 kantoor 3 770 827 7 6559 52 kantoor 4 451 8 3608 29 kantoor 5 794 976 5 5674 45 totaal bvo kantoren 31581 253 (bvo kantoren nodig) 31412 251 parkeren A20 A 1150 4 4600 153 parkeren A20 B 1122 4 4488 150 totaal parkeren centrale voorziening 9088 303 nodig parkeren A20 7579 253 overschot parkeren A20 52 NS STROOK nr bg bvo verd lagen totaal bvo pp kantoor 6 792 6 4752 38 kantoor 7 900 6 5400 43 kantoor 8 675 6 4050 32 subtotaal bvo kantoren 14202 114 op fase 2 parkeren op fase 3 kantoor 9 675 6 4050 32 kantoor 10 1000 6 6000 48 subtotaal 10050 80 op fase 3 totaal bvo kantoren NS 24252 194 (bvo kantoren nodig) 23968 192 PARKEREN A20 strook (centrale voorziening) nr bg bvo verd lagen totaal bvo pp parkeren in centrale voorziening A20 253 totaal parkeren in centrale voorziening A20 253 parkeren in centrale voorziening hotel 11 78 NS strook parkeren gebouwd bovengronds 114 overschot parkeren A20/boulevard strook -52 aantal P&R van fase 5 130 totaal aantal pp nodig bij NS strook 270 nieuw geb. parkeervoorziening NS strook C 1 2060perlaag 48 zie tek. aantal lagen parkeervoorziening NS strook 6 Woontoren 12 totaal bvo 9786 lagen 1-3 kantoor 2418 lagen 4-15 wonen 4950 parkeren (geb. vz) 2418 70 bvo kantoren 125 m² bvo parkeren 30 m² per pp
Fasering fase 1 fase 2 2 1 A 4 gebouw 2 (op maaiveld) met parkeren BVO 4.215m² (34 parkeerplekken) 34 p.p. op maaiveld gebouw 1 (deels op +9m) erbij 10 bouwlagen kantoor, BVO 7.010m² (56 parkeerplekken) 46 parkeerplekken in garage, 10 parkeerplekken op maaiveld parkeervoorziening A erbij BVO 2.409m², ruimte voor 80 p.p. --> 34 p.p. van gebouw 2 --> 46 p.p. van gebouw 1 3 bouwlagen gebouw 4 (op maaiveld) erbij met parkeren kantoor, BVO 4.743m² 38 parkeerplekken op maaiveld openbare ruimte tussen de gebouwen
Fasering fase 3 fase 4 3 B 5 6 FASE III C FASE III 13 gebouw 3 (op +9m) erbij 7 bouwlagen kantoor, BVO 2.877m² (23 parkeerplekken) 23 p.p. in garage parkeervoorziening B erbij BVO 3.915m², ruimte voor 131 p.p. --> 10 p.p. van gebouw 1 --> 38 p.p. van gebouw 4 --> 23 p.p. van gebouw 3 --> 39 p.p. van gebouw 6 --> resterend 21 p.p. 3 bouwlagen gebouw 6 (op maaiveld) erbij met parkeren 5 bouwlagen BVO 4827m² 39 parkeerplekken in garage gebouw 5 erbij met parkeervoorziening 10 bouwlagen kantoor, BVO 7.951m² (64 parkeerplekken) 64 p.p. in garage parkeervoorziening C erbij BVO 2.901m², ruimte voor 97 p.p. --> 64 p.p. van gebouw 5 --> resterend 33 p.p. 3 bouwlagen gebouw 13 met parkeren op maaiveld op FASE III wonen en werken, BVO 7.368 m² ca. 15 bouwlagen 70 parkeerplekken openbare ruimte tussen de gebouwen openbare ruimte tussen de gebouwen
Fasering fase 5 fase 6 FASE III D FASE III 8 9 10 11 gebouw 8 (op maaiveld) erbij kantoor, BVO 5.400m² (43 parkeerplekken) 43 p.p. in garage van parkeerstrook A20 gebouw 9 (op maaiveld) erbij met parkeervoorziening kantoor, BVO 4.050m² (32 p.p.) 32 p.p. in garage parkeervoorziening D op NS strook (voorinvestering) BVO 12.360m², ruimte voor 288 p.p. --> 32 p.p. van gebouw 9 --> resterend 255 p.p. gebouw 10 (op maaiveld) erbij met parkeren op het maaiveld FASE III kantoor, BVO 4.050m² (32 p.p.) 32 p.p. op het maaiveld van FASE III gebouw 11 (op maaiveld) erbij met parkeren op het maaiveld FASE III kantoor, BVO 6.000m² (48 parkeerplekken) 48 p.p. op het maaiveld van FASE III
Fasering fase 7 12 7 D FASE III gebouw 7 (op +4.5m) erbij met parkeren kantoor, BVO 4.752m² (38 parkeerplekken) parkeervoorziening D op NS strook (reeds gebouwd) BVO 12.360m², ruimte voor 288 p.p. --> 32 p.p. van gebouw 9 --> 38 p.p. van gebouw 7 --> 78 p.p. van gebouw 12 --> 130 p.p. van P&R voor FASE V --> totaal 278 p.p. gebouw 12 erbij met parkeren 19 bouwlagen kantoor, BVO 4.050m² (78 parkeerplekken) 78 p.p. in garage NS strook