Nr: 2004-11-08 Schipluiden: 18 november 2004 Onderwerp: Notitie woningbouwprogrammering Midden-Delfland Aan de Raad Inleiding Voor u ligt de notitie woningbouwprogrammering waarin de uitgangspunten voor de woningdifferentiatie ten behoeve van de lopende woningbouwprojecten zijn aangegeven. De basis wordt gevormd door het collegewerkprogramma waarbij met name de woonvisie Haaglanden een belangrijke rol speelt. Het resultaat is een overzicht per kern dat jaarlijks geactualiseerd zal worden. Daarnaast zal per woningbouwproject een nadere uitwerking plaatsvinden, waarbij ook een exploitatietoets aan de orde zal komen. Deze notitie beoogt structuur te geven aan de toekomstige woningbouwprogrammering. a. Woningbouwprogrammering 30% sociale woningen In de Woonvisie Haaglanden van november 2003 is vastgesteld dat in Stadsgewest Haaglanden 30% van de nieuwbouw in de sociale sector zal worden gerealiseerd. Haaglanden heeft tevens gesteld dat 2/3 deel van deze sociale woningen in de huursector gebouwd zou moeten worden. Het belang van realisering van sociale woningbouw wordt ook erkend door de gemeente Midden- Delfland. In het collegewerkprogramma zijn de uitgangspunten van de Woonvisie Haaglanden overgenomen, met het doel deze te hanteren bij het realiseren van kwalitatief goede nieuwbouwwoningen in Midden-Delfland. Dit betekent dat van alle projecten die na 1-1-2004 gerealiseerd gaan worden gemiddeld 30% van de woningen een sociale woning zal zijn. Hierbij is het de bedoeling dat 20% van alle nieuwbouw een sociale huurwoning en 10% een sociale koopwoning (starterswoningen) wordt. Dit betekent overigens niet dat ieder afzonderlijk project hieraan moet voldoen. Opgemerkt dient ter zake te worden dat de verdeling 20% sociale huur en 10% sociale koop mogelijk aangepast moet worden als bijvoorbeeld blijkt dat de exploitatie van een project niet sluitend gemaakt kan worden. Een bijdrage in de stichtingskosten van de woningcorporaties is in dit verband ook van belang. Woningbouw in het middensegment Naast deze 30% sociale woningen is het van belang dat ook woningen gebouwd worden in een prijsklasse tot 250.000,--. Deze woningen zijn bedoeld voor starters en dan ook voor de startende gezinnen met een middeninkomen. Duurdere huur Om te komen tot een waardevolle aanvulling op de bestaande voorraad is het van belang dat in het nieuwbouwprogramma enige nadruk wordt gelegd op een programma met voor een belangrijk deel ook luxe huurappartementen. Deze zullen o.a. bedoeld zijn voor senioren. Woningcategorieën In het woningbouwprogramma wordt een vijftal categorieën woningen onderscheiden te weten: Sociale huur en koop, middeldure koop, dure huur en dure koop. Op basis van uitgangspunten in het collegewerkprogramma, (jaarlijks) vast te stellen huurprijsgrenzen, ervaringen bij andere
nieuwbouwprojecten, onderzoek in verschillende beleidsdocumenten (waaronder de Woonvisies voor Haaglanden en voor Westland en Midden-Delfland) en navraag bij andere gemeenten is een indicatief voorstel gedaan voor het begrenzen van de prijzen en stichtingskosten van de onderscheiden categorieën woningen (zie bijlage 2). b. Aandachtsgroepen In de visie Wonen in het Westland een woonvisie voor Westland en Midden-Delfland 2003-2010 van november 2003, is aangegeven dat bij het realiseren van nieuwe woningen met name aandacht besteedt zou moeten worden aan het realiseren van woningen voor senioren (55+) en starters. Daarnaast dienen ook de belangen van minder kapitaalkrachtigen niet uit het oog verloren te worden. Senioren In verband met de vergrijzing is het nodig de voorraad voor ouderen geschikte woningen uit te breiden. Met name voor gemeente Midden-Delfland wordt in de visie Wonen in het Westland gesteld dat een accent zal moeten liggen op het realiseren van een voor senioren geschikt woningaanbod. Nu wonen nog veel ouderen in de koopsector. Bij verhuizen is de vraag naar kwalitatief hoogwaardige, dure huurwoningen onder ouderen thans nog groter dan de vraag naar koopwoningen. Het creëren van aantrekkelijk aanbod in de sfeer van appartementen voor ouderen is dan ook van belang om doorstroming op gang te brengen. Combinaties met zorgarrangementen zijn hierbij van belang. Dit leidt ook tot meer kansen voor andere woningzoekenden. Overigens dient opgemerkt te worden dat de belangstelling van senioren zich in woningen in iedere prijscategorie kan bevinden. Starters Bij ongewijzigd beleid zal het aantal jonge startende huishoudens (gezinnen maar ook alleenstaanden) langzaam maar zeker afnemen. Op de woningmarkt dreigt deze groep net buiten de boot te vallen. Het inkomen is net te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar de stap naar een koopwoning is met de gestegen huizenprijzen vaak nog te groot. Het op gang brengen van verhuisstromen levert al enige kansen voor deze groepen op. In de visie Wonen in het Westland is aangegeven dat het van belang is ook voor deze groep te bouwen. Door koopwoningen voor deze startende gezinnen in de goedkope en de middeldure prijsklasse toe te voegen, worden mogelijkheden geboden om de kloof tussen huur en koop te overbruggen. Huishoudens met een laag inkomen Conform de met de woningcorporaties gemaakte en te maken prestatieafspraken dient mede te worden ingezet op uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen. Momenteel zijn de wachtlijsten voor sociale huurwoningen bij corporaties te lang. De wachttijden lopen te veel op. De sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een laag inkomen. Indien nodig kan huursubsidie verstrekt worden. c. Resultaat De tabel betreft een globale inventarisatie van alle bekende plannen die op stapel staan. De in deze tabel opgenomen getallen vormen de basis voor de uitwerking van het collegewerkprogramma en worden als uitgangspunt gehanteerd voor de op te stellen exploitatie-opzetten. Nieuwbouw Midden-Delfland Den-Hoorn Schipluiden Maasland Totaal % Prijs (V.O.N.) Sociale huur < 585,24 190 0 123 313 24 < 135.000,-- Dure huur > 585,24 56 0 0 64 5 > 135.000,-- Goedkope koop 101 6 22 129 10 < 160.000,-- Middeldure koop 176 2 37 215 17 160-250.000 Dure koop 401 17 142 560 44 > 250.000,-- Totaal aantal woningen 932 25 324 1281 100
Om de woningbouwprojecten te kunnen realiseren zal er een aantal woningen gesloopt worden. De onderstaande tabel geeft een indicatief overzicht van de aantallen woningen die gesloopt zullen worden. Sloop Midden-Delfland Den-Hoorn Schipluiden Maasland Totaal Prijs (V.O.N.) Sociale huur < 585,24 33 32 65 < 135.000,-- Dure huur > 585,24 > 135.000,-- Goedkope koop < 160.000,-- Middeldure koop 160-250.000 Dure koop 4 1 1 6 > 250.000,-- Totaal aantal woningen 37 1 33 71 Resumerend stellen wij u voor De notitie planning woningbouw(differentiatie) Midden-Delfland 1. te gebruiken als basis voor de nadere uitwerking van woningbouwplannen 2. jaarlijks te actualiseren 3. te hanteren als uitgangspunt voor de op te stellen exploitatieopzetten Dit voorstel is behandeld in de vergadering van de raadscommissies Grondgebied en Samenleving Burgemeester en wethouders van Midden-Delfland, de secretaris, de burgemeester, P.T. Veenman A.J. Rodenburg Bijlage: 1. Collegewerkprogramma 2004-2006 2. Definitieoverzicht
Bijlage 1 Collegewerkprogramma 2004-2006 Voldoende woningen blijft een zorgpunt. In Haaglanden is afgesproken om 30% van de nieuwbouw van huur-en koopwoningen te realiseren voor starters, senioren en minder kapitaalkrachtigen. Uit het lokale woningbouwplan blijken vooral tekorten voor jongeren vooral huisvesting voor ouderen.in de meeste gevallen betreft dit tevens huurwoningen. In overleg met de woningstichtingen zal overlegd moten worden hoe deze woningen tot stand kunnen worden gebracht. Daarbij mag ook vanuit de woningstichtingen een financiële bijdrage worden verwacht. De gemeente zal zich inspannen om eventueel beschikbare subsidies aan te vragen. Meer in het algemeen zal in 2004 met beide woningstichtingen in de gemeente aanvullende prestatieafspraken gemaakt worden (betrekking hebbende op 2004 met een doorkijk naar latere jaren). Naast de genoemde 30% sociale woningbouw dienen ook woningen gebouwd te worden in de klasse tot 250.000 euro. Deze twee categorieën van woningen zijn van belang voor starters en/of dragen bij aan een mogelijke doorstroming. Gelet op de beperkte locatiekeuze en de vaak dure grondaankopen moeten deze doelstellingen sporen met een sluitende exploitatie. Bij de bepaling van de woningdifferentiatie zal als uitgangspunt worden gehanteerd de op termijn gewenste evenwichtige woningvoorraad per kern. Van alle projecten die na 1-1-2004 opgeleverd gaan worden zal gemiddeld moeten voldoen aan de 30%-norm. Dit betekent niet dat elk project daaraan kan voldoen. Er kan over de projecten gemiddeld worden zowel voor wat betreft het minimaal te realiseren % als voor de opbrengsten/tekorten per project. Door een jaarlijkse actualisatie van de plannen moeten deze doelstellingen in beeld worden gebracht. Het college krijgt de opdracht om binnen drie maanden een eerste overzicht op te stellen. In de dorpskernen Maasland en Schipluiden is slechts beperkt ruimte beschikbaar. Het is voor de uitvoering van deze plannen van belang dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Aankoop van stukken grond binnen de rode contour zijn dan ook onderdeel van beleid
Bijlage 2 Definitie-overzicht Overzicht stichtingskosten/huurprijsniveaus Sociale huur (= goedkope huur en middeldure huur) Collegewerkprogramma: 20% van het totaal aantal woningen in een project; mede afhankelijk van een sluitende exploitatie Goedkope huur Een huurwoning met een huur tot de aftoppingsgrens (= 454,-- voor één- en tweepersoonshuishoudens en 486,-- voor 3- of meerpersoonshuishoudens)*) Middeldure huur Een huurwoning met een huur tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens ( 585,--)*). Dit is de grens tot waar huursubsidie verstrekt zou kunnen worden Dure huur = Een huurwoning met een huurprijs boven de huurprijsgrens + Sociale koop = Een koopwoning met een prijs tot ca. 160.000,-- (zie: Woonvisie Westland) Collegewerkprogramma: 10% van het totaal aantal woningen in een project; mede afhankelijk van een sluitende exploitatie Middeldure koop = Een koopwoning met een prijs tussen ca. 160.000,-- en ca. 250.000,-- Dure koop = Een koopwoning met een prijs boven ca. 250.000,-- *) prijspeil 1 juli 2003; de prijzen worden jaarlijks per 1 juli aangepast.