De Franse winkelmarkt Hoewel de economie in Europees perspectief nog altijd achterblijft, bieden de belangrijkste Franse winkelsteden een interessant perspectief. Er is sprake van een omvangrijke consumptiemarkt en aanhoudende groei op de langere termijn door de toename van de bevolking. Bovendien bieden de grote ruimtelijke verschillen kansen om in stedelijke regio s te beleggen met een sterk economisch profiel en een groei van het verzorgingsgebied. Door de gematigde vraag naar beleggingen van de afgelopen jaren bevinden de aanvangsrendementen zich buiten Parijs nog op een relatief hoog niveau. Naar verwachting gaan de aanvangsrendementen in de loop van 2014 en 2015 dalen naarmate de economie zich herstelt en arbitrage plaatsvindt ten opzichte van de lagere yields in andere, grote Europese winkelsteden. Focus in beleggingsstrategie Binnensteden --Winkelunits in A1 gebieden Top 10 winkelsteden --Voor 5 belangrijkste winkelsteden ook direct aansluitend op kernwinkelgebied Ondersteunende winkelcentra --Dominante wijk- en stadsdeelcentra --Met compleet dagelijks aanbod --Minimaal twee grote supermarkten --Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen Algemeen --Samenwerking met lokaal asset management --Actief en innovatief management van winkelcentra Outlook Waardegroei Huurniveau 2015 2016 Top 10 binnensteden + + Dominante ondersteunende centra + =/+ Top 10 binnensteden + =/+ Dominante ondersteunende centra = =/- Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Swot-analyse Franse winkelmarkt Strengths Weaknesses Omvangrijke markt in consumptie en detailhandelsomzetten Sterke economische regio s met omvangrijk verzorgingsgebied Aantrekkelijke binnensteden door historische setting, functiemenging en hoog verblijfsklimaat Aanhoudend sterke gebruikersvraag vanuit (inter)nationale retailers Weinig leegstand op goede locaties Opportunities Zwakke concurrentiepositie Franse economie door achtergebleven hervormingen Afhankelijkheid van conjunctuur, winkelmarkt is laatcyclisch Sterke overheidsregulering ten aanzien van verhuurwetgeving Rationalisatie door retailers ten aanzien van het aantal winkelvestigingen Threats Regionaal sterke groei van de economie, bevolking en bestedingen Hervormingen lijken perspectief op toekomstige economische groei te verbeteren Mogelijkheid om te beleggen in het topsegment van de internationale gebruikersmarkt Relatief hoge spread ten opzichte van winkelbeleggingen in andere grote Europese steden Bestedingen onder druk door hoge werkloosheid, lastenverzwaring en beperkte reële loongroei Stijging internetverkopen gaan ten koste van omzet voor fysieke winkels Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en -formules overbodig Beleggen in internationaal vastgoed
Structurele veranderingen Met een populatie van circa 66 miljoen is Frankrijk qua inwoneraantal het op een na grootste land binnen de Europese Unie. Dit aantal neemt mede door een geboorteoverschot toe tot bijna 69 miljoen in 2030. Hierdoor blijft de Franse consumptiemarkt, met een huidige omvang van 1.130 miljard, ook op termijn een van belangrijkste markten binnen Europa. In lijn met de toegenomen totale consumptie laten de detailhandelsbestedingen een duidelijke stijging zien. Met een stijging van 29% in de periode 2000-2013 behoort Frankrijk zelfs tot de snelste groeiers binnen Europa. Bovengenoemde groei van de bevolking, consumptie en detailhandelsomzetten laat onverlet dat er binnen Frankrijk toenemende regionale verschillen zijn. Buiten de hoofdstad Parijs blijft het noordelijke deel van Frankrijk duidelijk achter, terwijl de zuidelijke regio s bovengemiddeld groeien in economisch en demografisch opzicht. Daar komt bij dat ook in Frankrijk, dat nu al een van de meest verstedelijkte landen ter wereld is, de trek van het platteland naar de stad doorgaat. Vooral de universiteitssteden nemen in omvang relatief snel toe. Met de groei en (her)waardering van de meest aantrekkelijke steden heeft ook een omslag plaatsgevonden in de structuur van winkelvoorzieningen. Hoewel Frankrijk in planologisch opzicht een historie van sterke regulering kent, zijn vooral in de jaren 90 op grote schaal winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen ontwikkeld. Ondanks dat deze winkelcentra nog altijd een belangrijke functie vervullen, hebben retailers tegenwoordig een sterke voorkeur voor winkelvestigingen in de binnensteden. Forse publieke investeringen in bijvoorbeeld de openbare ruimte en bereikbaarheid hebben zeker bijgedragen aan de revitalisatie en het verblijfsklimaat. Daarnaast spelen de van nature aanwezige functiemenging en de uniciteit van de (historische) omgeving een rol. Conjuncturele ontwikkelingen Hoewel de Franse economie sinds 2008 slechts beperkt groeide, was de economie relatief stabiel ten opzichte van die van andere Europese landen. In tijden van laagconjunctuur vervult de omvangrijke publieke sector een stabiliserende functie in dit land waarvan de internationale concurrentiepositie - met uitzondering van enkele sterke economische sectoren - gedurende een langere periode is verzwakt. Mede als gevolg van de starre arbeidsmarkt kent Frankrijk een hoge werkloosheid. Door de aanhoudende overheidstekorten en oplopende schulden zijn lastenverzwaringen noodzakelijk die de reële inkomensgroei beperken. Door de stagnerende economie zijn de groei van de bestedingen en detailhandelsomzetten sinds 2008 aanzienlijk teruggevallen. Deze terugval was, mede door de beschermde positie van de Franse werknemer en het uitgebreide sociale zekerheidsstelsel, echter relatief beperkt vergeleken met andere Europese landen. Volgens prognose zal de groei van de bestedingen en detailhandelsomzetten vanaf 2015 terugkeren naar een hoger niveau, maar de eerstkomende jaren zullen de hoge collectieve lasten juist een rem zetten op de groei; die zal lager zijn dan in andere Europese landen. Een hogere groei is te verwachten indien de ingezette hervormingen hun effect krijgen. Onder druk van de financiële markten is Frankrijk voorzichtig en langzaamaan begonnen met de meest noodzakelijke maatregelen. Daarmee zal de economie een meer open karakter krijgen met een grotere rol voor de private sector en zullen sommige interne stabilisatoren verdwijnen. Gezien de maatschappelijke weerstand en het lage tempo waarin de hervormingen worden geïmplementeerd, zijn de effecten hiervan pas op termijn te verwachten. Tot die tijd zijn er in het meest waarschijnlijke scenario geen grote schommelingen van de Franse economie te verwachten. De economie zal vooral leunen op de aantrekkende economische groei bij de belangrijkste handelspartners en de interne Europese markt. Vastgoedmarkt winkels Op de gebruikersmarkt voor winkelruimte hebben zich grote veranderingen voorgedaan als gevolg van de structurele en conjuncturele ontwikkelingen. De gemiddelde winkelleegstand voor Franse binnensteden nam tussen 2011 en 2012 al toe van 6,3% tot 7,1%. Voor kleinere steden
De trek van het platteland naar de stad gaat door (50.0000-100.000 inwoners) nam de leegstand over dezelfde periode toe van 6,3% tot 8,6% en incidenteel tot meer dan 10%. Daarmee zijn de gevolgen van de toenemende urbanisatie en rationalisatie van het aantal winkelvestigingen door retailers op hoofdlijnen vergelijkbaar met Nederland. Met name in de kleinere tot middelkleine kernen neemt de leegstand toe, terwijl de binnensteden van de grotere winkelsteden nauwelijks tot geen leegstand kennen. Vanwege de relatief grote afstanden, hebben regionale steden vaak aanzienlijke verzorgingsgebieden. Het primaire verzorgingsgebied van bijvoorbeeld Bordeaux en Toulouse omvat 800.000 tot 900.000 inwoners. Het secundaire verzorgingsgebied strekt zich uit tot een straal van wel 120-130 kilometer, met een populatie van 1,3 tot 1,5 miljoen inwoners. Binnen de grotere steden heeft wel een verschuiving in de winkelvraag plaatsgevonden, waarbij met name de binnensteden en de kleine en grote winkelcentra hun positie versterkten ten koste van de solitaire retail parks en middelgrote winkelcentra. Ondanks de sterke positie van grote en regionale winkelcentra stonden de gemiddelde huurprijzen hier onder druk, al lijkt de daling in de eerste helft van 2014 af te vlakken. Voor de prime high street shops in de middelgrote tot grote steden daarentegen zijn de huurprijzen gestegen. Voor steden als Nice, Toulouse, Bordeaux, Marseille en Lyon lag de gemiddelde jaarlijkse huurprijsstijging boven het niveau van de inflatie. Voor Parijs werden in diezelfde periode voor het prime segment zelfs huurprijsstijgingen gerealiseerd van gemiddeld ruim 11%. Ondanks de stagnerende economie, blijft Frankrijk interessant voor retailers. Met 50 labels trok Parijs in 2013 wereldwijd de meeste nieuwe retailers aan. Een substantieel deel bestond uit merken voor luxegoederen en exclusieve mode. Behalve in Parijs openden retailers hun eerste vestiging in negen andere Franse steden. Voor de belangrijkste winkelsteden nam de maximale huurprijs voor prime high street shops en shopping centres tussen 2012 en medio 2014 toe met circa 5% tot 2.200 per vierkante meter. Desondanks zijn de verschillen tussen Parijs en de rest van Frankrijk groot. Dit is deels toe te schrijven aan de circa 17 miljoen internationale bezoekers en hun bestedingen, waarvan de laatste jaren een toenemend aantal afkomstig is uit opkomende economieën als China, Rusland en Brazilië. Voor veel van hen vormt de activiteit winkelen een belangrijk onderdeel van hun bezoek en door de relatief lage prijzen en de authentieke (merk)beleving liggen de gemiddelde bestedingen relatief hoog. Daarnaast bieden prominente winkellocaties een exclusieve exposure waarvoor retailers bereid zijn meer te betalen. Hierdoor nam de tophuurprijs voor high street shops in Parijs het afgelopen jaar toe tot wel 18.000 per vierkante meter. Samenvattend neemt ook in Frankrijk de polarisatie binnen het winkellandschap toe, alleen is het spectrum aan zowel de onder- als bovenzijde aanzienlijk groter dan in Nederland. Beleggers in winkelvastgoed hebben hierdoor de mogelijkheid te beleggen in het absolute topsegment van de gebruikersmarkt: in Parijs maar ook in de andere belangrijkste winkelsteden. Beleggingsmarkt In tegenstelling tot de economie, liet de markt voor Franse vastgoedbeleggingen het afgelopen jaar een duidelijk herstel zien. Frankrijk, en in het bijzonder Parijs, vormt op het Europese vasteland de belangrijkste markt voor commerciële vastgoedbeleggingen. Aangetrokken door de hoge liquiditeit en hoge transparantie, nam vooral de instroom van buitenlandse kapitaal aanzienlijk toe. Ook waren er door de lage rente historisch hoge spreads te behalen. In het eerste halfjaar van 2014 nam het transactievolume dan ook toe met 85% ten opzichte van dezelfde periode in 2013 en wel tot 8 miljard. Naar verwachting komt het totale transactievolume over 2014 uit op circa 12 tot 14 miljard. Er hangen namelijk nog diverse grote en portefeuilledeals boven de markt. Doordat een aanzienlijk deel van de nieuwe beleggingen plaatsvond in kantoren, zijn de aanvangsrendementen hiervan, zeker in Parijs, snel gedaald. In de zoektocht naar rendement en gegeven de beperkte beleggingsmarkt voor Beleggen in internationaal vastgoed
Franse huurwoningen, is de belangstelling voor onder andere winkelbeleggingen substantieel toegenomen. Tussen 2012 en 2013 daalde het transactievolume op jaarbasis echter van 3,8 naar 2,1 miljard, voornamelijk als gevolg van een beperkt aanbod van geschikte beleggingen. Het aanbod van prime winkels in zowel Parijs als de belangrijkste regionale steden is al jaren schaars. Naarmate de hoge beleggingsdruk aanhoudt en de aanvangsrendementen in de belangrijkste winkelsteden verder dalen, verleggen beleggers in search for yield mogelijk hun focus naar andere regionale steden en secundaire markten. Beleggingsadvies De beperkte beschikbaarheid van prime winkels, de lage rente en het herstel van de beleggingsmarkt duwt beleggers richting een meer opportunistische beleggingsstrategie om het vereiste rendement te kunnen halen. Hoewel dergelijke value add of opportunistic beleggingsstrategieën interessant kunnen zijn, staat daar wel een hoger risicoprofiel tegenover. Door de toenemende druk lopen de beleggingsmarkten vooruit op het herstel van de gebruikersmarkt, dat overigens langer op zich laat wachten. Bovendien neemt door de hoge druk het risico toe dat structurele veranderingen in de toekomstige vraagaanbodverhoudingen over het hoofd worden gezien. Voor een deel van de winkellocaties zal het Figuur 7 Ontwikkeling maximale huurprijzen prime winkels Bron: JLL (2014) Paris Unit Shops Lyon Unit Shops Paris Shopping Centre France Shopping Centre 20000 18000 16000 14000 12000 euro 10000 8000 6000 4000 2000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
herstel waarop wordt geanticipeerd nooit komen; structurele veranderingen als de opkomst van e-commerce of demografische ontwikkelingen maken herstel daar onmogelijk. Ook zal de concurrentie tussen winkelsteden en locaties verhevigen, waardoor niet-onderscheidende winkelgebieden afvallen. In de visie van Syntrus Achmea leveren beleggingen in kernmarkten op de langere termijn een hoger resultaat bij een beperkt risico op, ondanks het doorgaans lagere aanvangsrendement. Dergelijk aanbod is schaars en blijft dat ook als gevolg van de beperkte binnenstedelijke nieuwbouw en de toenemende vraag naar winkels op de beste locaties. Voor de beste winkelsteden (Parijs, Marseille, Lyon, Bordeaux en Toulouse) wordt een beperkte daling van de aanvangsrendementen voorzien in verband met de hoge spread van vastgoed ten opzichte van de langjarige obligatierente. Bij een stijgende rente wordt gerekend op een vertraagde doorwerking in de yields en economisch herstel, zodat het negatieve waarde-effect wordt gecompenseerd door een aantrekkende huurgroei. Value add strategieën zijn mogelijk interessant indien de proposities direct aansluiten op bestaande kwaliteiten. Bij (her)ontwikkelingsprojecten is dat het kernwinkelgebied van de meest aantrekkelijke winkelsteden. Daarbij dient wel rekening te worden gehouden met lokale wet- en Figuur 8 Aanvangsrendementen, obligatierente en de ontwikkeling van de spread voor de beste winkellocaties Bron: CBRE, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Spread Paris tov Bond Yield Spread Lyon tov Bond Yield Lyon Unit Shops Prime Yield Paris Unit Shops Prime Yield 10 year interest French Government Bond 10 8 6 % 4 2 0-2 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Beleggen in internationaal vastgoed
regelgeving en een relatief goed beschermde positie van de bestaande huurder. Hierdoor zijn de mogelijkheden voor een actief verhuur- en brancheringsbeleid mogelijk beperkt. Voor de middelgrote regionale centra kwalificeren alleen de beste locaties zich als mogelijke value add of opportunistic propositie. Naast de binnenstedelijke winkelgebieden bieden de grote en regionale winkelcentra een aantrekkelijk perspectief mits zij een onmiskenbaar dominante positie hebben. Voor retail parks en middelgrote winkelcentra zijn de verwachtingen op termijn negatief door de structurele veranderingen in de winkelvoorzieningenstructuur. Kleinere winkelcentra behouden daarentegen hun bestaansrecht, maar zijn voor de exploitatie afhankelijk van specifieke, lokale marktkennis, waardoor dit beleggingsproduct minder interessant is voor klanten voor Syntrus Achmea. Nice