RIS 294722 HERZIENING PROJECTDOCUMENT LANDGOED OCKENBURG HET COLLEGE VAN BURGEMESTER EN WETHOUDERS Overwegende dat: - het projectdocument Ockenburgh Landgoed inclusief de bijbehorende grondexploitatie (LO-57), vastgesteld in maart 2007, uitging van herontwikkeling van het landhuis Ockenburgh tot een luxe congreshotel en renovatie en toekomstig beheer van de overige gronden binnen het landgoed Ockenburgh; - er in de tussentijd een groot aantal plankaderwijzigingen heeft plaatsgevonden en het projectdocument Ockenburgh Landgoed inclusief bijbehorende grondexploitatie (LO-57) daarom aan herziening toe is; - op 05-11-2015 de Raad het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2016 (RIS 285541 ) heeft vastgesteld met daarin opgenomen het budgettair kader en de reservering van de middelen voor onvermijdelijke plankaderwijzigingen. - de Stichting tot behoud van Historisch Buitenplaats Ockenburgh er als enige partij voor heeft weten te zorgen dat het landgoed na jaren van verval weer tot leven is gebracht en hiermee een bijzondere kwaliteit toevoegt aan het gebied. - de Stichting tot behoud van Historisch Buitenplaats Ockenburgh dit alles realiseert door middel van burgerparticipatie en hiermee een uitstekend voorbeeld is van Haagse Kracht. Besluit: I. In te stemmen met de herziening van het projectdocument Landgoed Ockenburgh. II. III. IV. In te stemmen met het voorbereiden van een voorlopige gronduitgifteovereenkomst met de Stichting tot Behoud van Historisch Buitenplaats Ockenburgh (SHBO) op basis van uitgifte in erfpacht van opstal inclusief grond. In te stemmen met de onderliggende (vertrouwelijke) herziene grondexploitatie Ockenburgh (LO- 57) met een negatief saldo van 3.748.000 op netto contante waarde per 1-1-2016. Het plan kent op eindwaarde per 31-12-2016 een negatief saldo van 3.898.000. In te stemmen met de verschillenverklaring van het saldo en het voordelig verschil ten opzichte van de stand programmarekening van 73.000 op contante waarde. Dit positieve resultaat komt ten gunste van de RGB. V. In te stemmen met de risicoanalyse en de impact op het benodigd weerstandsvermogen van 617.000 negatief. VI. In te stemmen met de verschillenverklaring op het benodigd weerstandsvermogen en het voordelig verschil ten opzichte van het MPG 2015 van 1.116.000. Gemeente Den Haag Postbus 12655 T 14070 Spui 70 2500 DP Den Haag www.denhaag.nl Den Haag
VII. Na besluitvorming dit project mee te nemen als operationeel plan in de stand van het halfjaarbericht 2016. Den Haag, 5 juli 2016 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris de burgemeester mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen 2/8
Herziening Projectdocument Landgoed Ockenburgh 1. Aanleiding Op 20 maart 2007 heeft het college het projectdocument voor de herontwikkeling van het Landgoed Ockenburgh en de bijbehorende (geheime) gemeentelijke grondexploitatie Landgoed Ockenburgh (LO-57) vastgesteld (RIS 144656). Sindsdien zijn het projectdocument en de bijbehorende grondexploitatie niet herzien, waardoor dit document nog steeds de formele basis is voor de ontwikkeling van het Landgoed Ockenburgh. Het programma voor de herontwikkeling van het landgoed Ockenburgh omvatte destijds het verbouwen en uitbreiden van het landhuis tot een luxe hotel- en congrescentrum en de renovatie van het omliggende park Landgoed Ockenburgh. Mede door gewijzigde marktomstandigheden, het afhaken van de ontwikkelaar (in 2013) en een onvoldoende gedragen plan is dit uitgangspunt niet haalbaar gebleken. De renovatie van het omliggende landgoed is inmiddels uitgevoerd door middel van separaat beschikbaar gestelde middelen. In juli 2013 is besloten om het landhuis, de dienstwoning en het chalet te verkopen door middel van een tender. Deze tender heeft niet geleid tot de verkoop van één van de objecten. Dit gaf aanleiding om de plannen van een van de initiatiefnemers nader te onderzoeken. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in deze herziening van het projectdocument uit 2007. 2. Het plangebied Figuur 1: Luchtfoto Landgoed Ockenburgh (links de dienstwoning, in het midden het landhuis, rechtsonder het chalet) Het plangebied ligt in het westelijk deel van Den Haag tegen de gemeentegrens met Monster. Het gebied wordt begrensd door de Wijndaelerweg, de Ockenburghstraat, de Monsterseweg, en de woonwijk Ockenrode. Het landgoed beslaat circa 26 hectare en maakt sinds 1989 deel uit van het Beschermd Natuurmonument en Habitatgebied Solleveld, welk gebied in 2007 werd aangewezen als Natura 2000 gebied Sonneveld en Kapittelduinen. Het landgoed heeft de bestemming bospark. Alleen het binnen de begrenzing van het natuurmonument gelegen landhuis met bijbehorend erf, de dienstwoning en de horecainrichting chalet Ockenburgh vallen als enclave buiten de begrenzing van het natuurmonument. 3/8
Het plangebied bestaat uit de volgende elementen: - Het landhuis: het bij het landhuis behorende terrein heeft een oppervlakte van 14.625 m². - De dienstwoning: die op circa 100 meter ten westen van het landhuis is gelegen. Het bij de dienstwoning behorende terrein heeft een oppervlakte van 1.610 m². - Het chalet (horecapaviljoen): dat op circa 200 meter ten zuidoosten van het landhuis is gelegen. Het bij het chalet behorende terrein heeft een oppervlakte van 1.328 m². - Het landgoed: met een oppervlakte van 23,9 ha. in beheer bij de stichting Het Zuid- Hollands Landschap. - De oprijlaan: met een oppervlakte van ca. 2.900 m 2 Figuur 2: Het plangebied 3. Geschiedenis en besluitvorming Eind jaren negentig kwam het landhuis leeg te staan door verhuizing van de jeugdherberg naar het centrum van Den Haag. Sindsdien heeft de gemeente gezocht naar mogelijkheden voor een nieuwe exploitatie voor het landhuis als onderdeel van een plan voor het totale landgoed. In 2000 mislukten onderhandelingen met een internationale hotelketen om het landhuis te kopen. In februari 2002 heeft de gemeente het beheer van het omringende landgoed uit handen gegeven aan de stichting het Zuid Hollands Landschap (ZHL). (RIS 093263). De gemeente heeft in november 2005 een integraal plan ontwikkeld voor het landgoed Ockenburgh. De uitgangspunten voor dit plan Herontwikkeling en Uitgifte landgoed/landhuis Ockenburgh zijn op 29 november 2005 aan het College aangeboden en behandeld (DSO 2005.3801). Ruim een jaar later op 12 december 2006 heeft het College van Burgemeester en Wethouders besloten het perceel grond aan de Monsterseweg 8b (de chalet) tegen een boekwaarde van 0 vanuit de Algemene Dienst (anticiperend) in te brengen naar de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Tevens is besloten de opstallen behorende bij het erfpachtrecht eindigend 31 december 2006 aan te kopen (DSO/2006.3374). 4/8
Plannen maart 2007 Op 20 maart 2007 heeft het College ingestemd met het projectdocument en bijbehorende gemeentelijke (geheime) grondexploitatie voor het landgoed Ockenburgh (LO-57) met een tekort van 502.000 (prijspeil 01-01-2007) (DSO 2007.695, RIS 144656). Dit projectdocument omvatte plannen voor een luxe congreshotel inclusief een parkeergarage. Daarnaast zou het landgoed gerenoveerd worden. De naoorlogse Van Klingerenvleugel werd alvast grotendeels gesloopt om plaats te maken voor een nieuwe uitbreiding. Vanuit de omgeving ontstond in verloop van tijd steeds meer weerstand tegen dit plan, vooral vanwege de massa van de voorgenomen nieuwbouw en de verwachting dat het plan negatief uit zou pakken voor de natuur van het landgoed door o.a. de wijze waarop het parkeren werd opgelost. Mede als gevolg hiervan bleek het voor de projectontwikkelaar onmogelijk om een financieel haalbaar plan te realiseren. Begin 2013 hebben de gemeente en de ontwikkelaar daarom besloten om de grondreserveringsovereenkomst te ontbinden. Renovatie landgoed Op 18 juni 2013 heeft de raad ingestemd met de versnellingsimpuls voor de periode 2013-2014 (RIS 260165). Voor de renovatie van het landgoed Ockenburgh is 1.6 mln. beschikbaar gesteld. In 2013 hebben de voorbereidingen van de renovatie plaatsgevonden. Hiermee is de renovatie van het landgoed los gekoppeld van de renovatie van de opstallen. Vanaf eind 2013 tot en met 2015 heeft de uitvoering plaatsgevonden, de opdrachten zijn telkens voor diverse deelprojecten gegeven. De padenstructuur is verbeterd, er heeft bosherstel plaats gevonden, het hondenlosloopgebied is verplaatst en de parkeervoorziening is verbeterd. Inmiddels is de renovatie van het landgoed volledig afgerond. Tender verkoop Een maand na het besluit met betrekking tot de versnellingsimpuls voor het landgoed hebben Burgemeester en Wethouders besloten voorbereidingen te treffen voor een tender voor de verkoop van het landhuis, de dienstwoning en het chalet (DSO 2013.1040, RIS260923, d.d. 18 juli 2013). Op 18 februari 2014 wordt door het College aangekondigd dat er gestart wordt met de tenderprocedure (DSO 2014.74, RIS270276). De tender wordt op 6 maart 2014 gepubliceerd. Helaas resulteert deze tender niet in een gunning (DSO 2014.923). Verlagen voorziening negatieve plannen Tussentijds is in december van 2013 in overeenstemming met de gemaakte afspraken in de begrotingsretraite 2012 2.152.000 als opbrengst in het plan gebracht ( Verlagen Voorziening Negatieve Plannen door financiële deelafsluiting van grondexploitatie, 17 december 2013, DSO 2013.1766, RIS 269144). Intentie overeenkomst Plan B Direct na beëindiging van de tender heeft de gemeente één van de inschrijvers op de tender ( Plan B, voortgekomen uit een burgerinitiatief) de gelegenheid gegeven om de (financiële) haalbaarheid van hun plan, met betrekking tot het landhuis, nader te onderzoeken. Op 16 juni 2015 heeft het college ingestemd met de intentie overeenkomst met de initiatiefnemers van Plan B (de Stichting tot behoud van de Historische Buitenplaats Ockenburgh, vanaf nu te noemen: SHBO ) (DSO 2015.485, RIS 283368). Hiermee zijn de volgende besluiten geformaliseerd: - Haalbaarheidsonderzoek door SHBO met betrekking tot de verhuur van het landhuis door gemeente aan SHBO met een optie tot toekomstige koop (einddatum haalbaarheidsonderzoek: 15 december 2015), - Verkoop van het chalet aan scoutinggroep De Rimboejagers, - Verkoop van de dienstwoning via een makelaar, de opbrengsten hiervan in de grex op te nemen waarvan o.a. de casco-restauratie van het landhuis wordt gefinancierd. SHBO heeft een eerste recht van koop maar heeft hier geen gebruik van gemaakt, - Het in gang zetten van het casco-herstel van het landhuis alvorens het landhuis te verhuren/verkopen op basis van beschikbare middelen in de grondexploitatie; omdat de beschikbare middelen in de grondexploitatie vooralsnog onvoldoende zijn zal het casco-herstel gefaseerd worden uitgevoerd zodat er geen nieuw ongedekt tekort in de grondexploitatie ontstaat. 5/8
Onafhankelijk van de financiële haalbaarheid van SHBO is de gemeente in het eerste kwartaal van 2016 gestart met de casco-restauratie van het landhuis. Verder uitstel van de restauratie van het landhuis was niet acceptabel, ondanks dat het landhuis wind- en waterdicht is gemaakt zijn er onderdelen aan het monument die door de jaren heen ernstig in verval zijn geraakt. Huidige stand van zaken Inmiddels is de dienstwoning verkocht en is er voor het chalet per 1 september 2015 een huurovereenkomst aangegaan met Scoutinggroep De Rimboejagers. De basis van de huurovereenkomst is dat deze geldt tot 31 augustus 2016. Dit is de uiterlijke datum waarop de scouting zal overgaan tot koop van het chalet. De haalbaarheidsstudie is in december 2015 door SHBO afgerond en er worden sindsdien gesprekken gevoerd met SHBO over meest haalbare oplossing voor het landhuis. In de laatste overleggen met SHBO is voorgesteld een grondreserveringsovereenkomst op te stellen waarin uitgegaan wordt van het in eeuwigdurend erfpacht uitgeven van de villa (opstal) inclusief grond op basis van een marktconforme prijs en canonbetaling. Normaal gesproken geeft de gemeente alleen de grond in erfpacht uit en niet de opstal. De Haagse erfpachtvoorwaarden sluiten deze constructie echter niet uit. Vanwege de uniciteit van dit initiatief is er in dit geval voor gekozen om deze constructie nader te onderzoeken. De Stichting tot behoud van Historisch Buitenplaats Ockenburgh is er namelijk als enige partij in geslaagd het landgoed na jaren van verval weer tot leven te brengen. SHBO voegt daarnaast met hun initiatief een bijzondere kwaliteit toe aan het gebied en realiseert dit alles door middel van burgerparticipatie. Daarmee is dit initiatief een uitstekend voorbeeld van Haagse Kracht. Door gebruik te maken van deze constructie wordt het mogelijk om het plan van SHBO ook financieel beter haalbaar te maken en is het voor SHBO mogelijk om met de status als eigenaar fondsen te werven en investeerders te vinden voor de interne renovatie. Hiermee is het mogelijk dit initiatief ook in de toekomst succesvol in stand te houden. SHBO zal het landhuis dus niet huren, zoals nog stond aangegeven in de intentie overeenkomst. 4. Herziening programma Het programma waarop het oorspronkelijke in maart van 2007 vastgestelde projectdocument en daarbij behorende (geheime) grondexploitatie was gebaseerd omvatte de ontwikkeling van het Landgoed Ockenburgh tot een 5 sterren hotel- congrescentrum van ruim 5.500 m2 BVO en de renovatie van het omliggende park Landgoed Ockenburgh. Het hotel telde 170 kamers, vergaderruimtes, wellnessvoorzieningen, een restaurant en een parkeergarage met 110 plaatsen. Na beëindiging van deze realisatieovereenkomst met de ontwikkelaar, het ontkoppelen van de renovatie van het landgoed en het vastgoed en de mislukte tender voor verkoop van de opstallen is er ruimte vrijgemaakt om een andere weg in te slaan. Het nieuwe programma omvat de volgende wijzigingen ten opzichte van het plan uit 2007: - Het landhuis zal niet worden uitgebreid met 4.000 m2 bvo ten behoeve van een congreshotel; - Het landhuis zal niet worden verkocht in de huidige staat, maar worden gerestaureerd (casco) door de gemeente; - De restauratie is gestart in het voorjaar van 2016; - Stichting tot Behoud van Historische Buitenplaats Ockenburgh (SHBO) heeft plannen voor een kleinschalig horecaconcept in landhuis Ockenburgh, het doel is om het landhuis aan SHBO over te dragen; - De SHBO zal het landhuis intern verbouwen; - Voor de dienstwoning is een koopovereenkomst gesloten; - Het chalet wordt momenteel verhuurd aan Scouting de Rimboejagers, er is overeenstemming bereikt over de koopprijs. De transactie zal in 2016 plaatsvinden; - Het toevoegen van 725.000 aan dekkingsbijdragen. 6/8
Parkeerprogramma Het parkeren voor gasten en personeel van het landhuis vindt plaats op het meest noordwestelijke deel van het perceel (totaal 20 parkeerplaatsen). Wandelaars en bezoekers van natuurmonument Solleveld kunnen parkeren aan het begin van de oprijlaan aan de Monsterseweg. Daar is een parkeerterrein aangelegd voor ca. 125 auto s (inclusief 2 invalideplaatsen). 5. Bestemmingsplan In 2012 is het ontwerp bestemmingsplan voor het gebied Landgoed Ockenburgh e.o. (IMRO-idn: NL.IMRO.0518.BP0210ALGOckenbrgh-40ON) aangehouden. Onafhankelijk van het haalbaarheidsonderzoek van SHBO is het proces voor de herziening van het in december 2012 aangehouden bestemmingsplan voortgezet (RIS 260293). Vaststelling van het bestemmingsplan is van belang om (toekomstige) leges te kunnen heffen en de kwaliteitsverbetering van het landgoed mogelijk te maken. De aangehouden bestemmingsplan procedure kon alleen worden voortgezet als het vastgoed conform het huidige gebruik conserverend werd bestemd. De dienstwoning krijgt in de herziening de bestemming wonen, waarbij de mogelijkheid bestaat de woning te slopen en hier nieuwbouw voor in de plaats te realiseren. Daar zijn wel maximale afmetingen aan verbonden. Het landhuis krijgt de bestemming horeca (de bestemming jeugdherberg is op grond van WRO niet meer gebruikelijk). Op dit moment is het totale oppervlak van het landhuis 1.200m 2 BVO. Volgens het herziene bestemmingsplan is het nu mogelijk landhuis uit te breiden met 1.400m 2 BVO. In deze herziening van het projectdocument wordt nog geen rekening gehouden met deze mogelijke uitbreiding. Het chalet krijgt een iets gewijzigde bestemming, namelijk maatschappelijk, verenigingsleven. Dit is een bestemming die past bij de activiteiten van de scouting. Het herziene bestemmingsplan Landgoed Ockenburgh e.o. is op 19 mei 2016 jl. vastgesteld door de raad. (RIS 293518) 6. Beheer Het openbare park Landgoed Ockenburgh is in beheer bij de stichting Zuid Hollands Landschap. Het beheer met de stichting is geregeld in een erfpachtovereenkomst. Tot augustus 2015 werd het landhuis verhuurd via Stroom aan kunstenaars (Stichting Z). Per 20 augustus 2015 is de gemeente een bruikleenovereenkomst aangegaan met SHBO en Stichting Z voor het tijdelijk gebruik van het landhuis. De gemeente is begin 2016 gestart met de (casco) restauratie van het landhuis, waardoor de overeenkomst onherroepelijk is beëindigd op 14 maart 2016. Stichting Z heeft via CVDH inmiddels een ander onderkomen gevonden. SHBO heeft een tijdelijk onderkomen in een kas in de tuin van het landhuis. De dienstwoning werd tot aan verkoop door AdHoc beheerd (anti kraak gehouden) maar is inmiddels verkocht. Het chalet wordt beheerd door Scouting de Rimboejagers. 7. Financiën Uit de (geheime) herziene exploitatieberekening voor het plan blijkt dat de herziening Ockenburgh landgoed een geprognosticeerd nadelig saldo heeft van 3.748.000 contant per 1-1-2016 en 3.898.000 op eindwaarde per 31-12-2016. Ten opzichte van de Programmarekening 2015 (1-1-2016) is het saldo met 73.000 op contante waarde (NCW) verbeterd. Dit positieve resultaat komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. De risicoanalyse geeft een nadelig resultaat van 617.000. Dit is een verbetering van 1.116.000 ten opzichte van de laatst vastgestelde risicoanalyse (MPG 2015). Deze verbetering is vooral bereikt doordat een aantal onzekerheden de afgelopen periode zijn opgelost. Dit betreft vooral duidelijkheid over de cascorestauratie en de verkoop/taxatie opbrengsten van de panden. Bij vaststelling van deze herziening worden 7/8
de risico s gedekt door de Reserve Grondbedrijf en heeft daarmee invloed op het benodigde weerstandsvermogen. Deze wordt vastgesteld in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). 8. Planning renovatie landhuis - Haalbaarheidsonderzoek SHBO - Juli 2015 December 2015 - Asbestonderzoek en sanering - Januari 2016 April 2016 - Uitnodiging tot inschrijving aanbesteding casco restauratie - Februari 2016 - Uithuizen SHBO - Maart 2016 - Casco restauratie - Mei 2016 November 2016 - Overdracht landhuis aan SHBO - December 2016 9. Communicatie Er wordt open en transparant gesproken met de Stichting tot Behoud van Historisch Buitenplaats Ockenburgh, scouting de Rimboejagers en de nieuwe eigenaren van de dienstwoning. Ongeveer een keer per twee weken vindt er een overleg plaats met SHBO over de haalbaarheid van hun plannen en de te maken afspraken voor de toekomst. Gedurende de casco restauratie vindt er maandelijks samen met de aannemer een technisch overleg plaats met SHBO over de werkzaamheden van de casco restauratie, de afstemming met de activiteiten van SHBO in hun tijdelijke onderkomen de kas en de demarcatie van de werkzaamheden ten opzichte van de interne verbouwing. Daarnaast is de buurt per brief geïnformeerd over de startdatum en planning van de restauratie. Mochten er zich bijzonderheden voordoen tijdens de restauratie dan zal de buurt uiteraard weer per brief worden geïnformeerd. 8/8