Openbare Herziening Grondexploitatie. LO-57 Ockenburgh. SBK-nummer: LO-57 Projectcode: FA juni 2016

Transcriptie

1 Openbare Herziening Grondexploitatie LO-57 Ockenburgh SBK-nummer: LO-57 Projectcode: FA juni 2016

2 Inhoudsopgave Hoofdstuk pagina Samenvatting Projectomschrijving en plankaders Inleiding Historische besluitvorming Planologisch juridische kaders Plangebied Programma Woningbouw Niet-woningbouw Parkeren Uitgiftestrategie Exploitatiebegroting Saldo Fasering en cashflow Risicoanalyse Totaal risicoprofiel Plankaderwijzigingen Verschillenverklaring Verschillenverklaring programma Verschillenverklaring saldo Verschillenverklaring benodigd weerstandsvermogenrisicoprofiel Conclusie Bestuurlijke besluitvorming (advies) Bijlagen Ruimtegebruikskaart bruto exploitatiegebied Spelregels projectherziening en plankaderwijzigingen Methodiek risicoanalyses Ramingen en bronvermeldingen... 20

3 Samenvatting Aanleiding: Voorliggende grondexploitatie is een herziening van de in maart 2007 vastgestelde grondexploitatie Ockenburgh Landgoed (jeugdherberg) (LO-57), waarin er vanuit werd gegaan dat door het verbouwen en uitbreiden van het landhuis tot een 5 sterren hotel, geld kon worden gegenereerd voor de renovatie en toekomstig onderhoud van het omliggende landgoed. Mede door gewijzigde marktomstandigheden en het afhaken van de ontwikkelaar is dit uitgangspunt niet haalbaar gebleken. Voor de (inmiddels uitgevoerde) renovatie van het landgoed zijn separaat middelen beschikbaar gesteld door het College (retraitenota voorjaar 2013). In juli 2013 is besloten om het landhuis, de dienstwoning en het chalet te verkopen door middel van een tender (RIS ). Deze tender heeft niet geleid tot de verkoop van één van de objecten (DSO/ ). Direct na beëindiging van de tender heeft de gemeente één van de inschrijvers op de tender ( Plan B, voortgekomen uit een burgerinitiatief) de gelegenheid gegeven om de (financiële) haalbaarheid van hun plan, met betrekking tot het landhuis, nader te onderzoeken. Op 17 juni 2015 is de gemeente met de initiatiefnemers van Plan B (de Stichting tot behoud van de Historische Buitenplaats Ockenburgh, vanaf nu te noemen: SHBO ) een intentieovereenkomst aangegaan betreffende landhuis Ockenburgh. In de intentieovereenkomst is opgenomen dat SHBO een haalbaarheidsstudie dient uit te voeren. Deze studie is inmiddels afgerond. Bij het uitvoeren van Plan B is er sprake van substantiële wijzigingen van de plankaders zoals opgenomen in de vigerende grondexploitatie van maart 2007: - Het landhuis zal niet worden uitgebreid met m 2 bvo ten behoeve van een congreshotel; - Het landhuis zal niet worden verkocht in de huidige staat, maar worden gerestaureerd (casco) door de gemeente; - De restauratie is gestart in het voorjaar van 2016; - Stichting tot Behoud van Historische Buitenplaats Ockenburgh (SHBO) heeft plannen voor een kleinschalig horecaconcept in landhuis Ockenburgh, het doel is om het landhuis aan SHBO over te dragen; - SHBO zal het landhuis intern verbouwen; - Voor de dienstwoning is een koopovereenkomst gesloten; - Het chalet wordt momenteel verhuurd aan Scouting de Rimboejagers, er is overeenstemming bereikt over de koopprijs. De transactie zal in 2016 plaatsvinden; - Het toevoegen van aan dekkingsbijdragen in de vorm van een subsidies. Projectbeschrijving: Het programma van SHBO betreft onder meer een kleinschalig horecaconcept voor het landhuis en de huisvesting van scoutinggroep De Rimboejagers in het chalet. De gemeente zal het landhuis op casconiveau restaureren om het daarna over te dragen aan SHBO. Onafhankelijk van de financiële haalbaarheid van plan B is de gemeente in het voorjaar van 2016 gestart met de casco-restauratie van het landhuis. Verder uitstel van de restauratie van het landhuis was niet acceptabel, ondanks dat het landhuis wind- en waterdicht is gemaakt zijn er onderdelen aan het monument die door de jaren heen ernstig in verval zijn geraakt. Met scoutinggroep De Rimboejagers is een huurovereenkomst aangegaan voor het chalet. Deze loopt tot (uiterlijk) 31 augustus 2016, daarna zal de grond van het chalet in eeuwigdurend erfpacht aan de scoutinggroep worden uitgegeven en de opstallen zullen door de scoutinggroep worden gekocht. De gebruiksovereenkomst van het chalet met de heer Leinweber is per september 2015 in goed overleg beëindigd. Voor de dienstwoning is inmiddels een koopovereenkomst getekend. De opbrengst zal worden opgenomen in de grondexploitatie. 1

4 Dienstwoning chalet Resultaat, risico s en dekking: Uit onderliggende exploitatie blijkt dat het plan een negatief saldo kent van netto contant per Het plan kent op eindwaarde per een negatief saldo van Ten opzichte van de Programmarekening 2015 ( ) is het saldo met op contante waarde (NCW) verbeterd. De wijziging van de grondexploitatie bestaat in hoofdlijnen uit een aantal elementen zijnde: - Géén uitbreiding van het landhuis met m 2 bvo t.b.v. congreshotel; - Casco restauratie van het landhuis door de gemeente; - Verkoop en/of verhuur van de opstallen; - Toevoeging van aan dekkingsbijdragen in de vorm van een subsidies. Kerngegevens Programma dienstwoning 1 woning restaurant 616 m² retail hotel + multifunctionele ruimte 684 m² hotel chalet 380 m² non-profit parkeren 20 st parkeerplaats Looptijd Voortgang realisatie 62% Kosten Opbrengsten Faseringslasten Plansaldo N NCW Risicoprofiel N Het risicoprofiel verbeterd met tot nadelig. Deze verbetering is vooral bereikt doordat een aantal onzekerheden de afgelopen periode zijn opgelost. Dit betreft vooral duidelijkheid over de casco-restauratie en de verkoop/taxatie opbrengsten van de panden. Programma Het programma bestaat uit 1 woning (dienstwoning), 616 m 2 bvo retail (restaurant), 684 m 2 bvo hotel (hotel + multifunctionele ruimte) en 380 m 2 bvo non-profit (chalet). Afsluiten grondexploitatie Zodra er overeenstemming is met exploitant van het landhuis en de cascorestauratie is afgerond zal de grondexploitatie worden afgesloten. 2

5 Notitie grondexploitaties Besluit begroting en verantwoording (BBV) 2016 Het wijzigingsbesluit vernieuwing Begroting BV is in werking getreden. De commissie BBV heeft bij het wijzigingsbesluit onder meer de richtinggevende notities Grondexploitaties 2016 en Faciliterend grondbeleid gepubliceerd. De bepalingen en richtlijnen van deze notities treden in werking met ingang van het begrotingsjaar 2016 ( ). Deze grondexploitatie is ten tijde van het opstellen en vaststellen nog niet opgesteld cf. de nieuwe bepalingen en richtlijnen. Deze grondexploitatie zal voor zover van toepassing met terugwerkende kracht aangepast aan de nieuwe BBV regels. Hierover zal in het komend halfjaarbericht en rekening worden gerapporteerd. Bestuurlijke besluitvorming (advies): I. In te stemmen met de onderliggende (vertrouwelijke) herziene grondexploitatie Ockenburgh (LO-57) met een negatief saldo van op netto contante waarde per Het plan kent op eindwaarde per een negatief saldo van ; II. In te stemmen met de verschillenverklaring van het saldo en het voordelig verschil ten opzichte van de stand programmarekening van op contante waarde. Dit positieve resultaat komt ten gunste van de RGB; III. In te stemmen met de risicoanalyse en de impact op het benodigd weerstandsvermogen van negatief; IV. In te stemmen met de verschillenverklaring op het benodigd weerstandsvermogen en het voordelig verschil ten opzichte van het MPG 2015 van ; V. Na besluitvorming dit project mee te nemen als operationeel plan in de stand van het halfjaarbericht

6 1. Projectomschrijving en plankaders 1.1 Inleiding Projectbeschrijving Het landgoed Ockenburgh is gelegen aan de zuidwestelijke rand van Den Haag, nabij Kijkduin. Het ongeveer 26 ha. grote landgoed Ockenburgh maakt sinds 1989 deel uit van het Beschermd Natuurmonument en Habitatgebied Solleveld en Kapittelduinen. Het landgoed heeft de bestemming bospark. Alleen het, binnen de begrenzing van het natuurmonument, gelegen landhuis met bijbehorend erf en de horeca-inrichting Chalet Ockenburgh vallen als enclave buiten de begrenzing van het natuurmonument. Het huidige landhuis dateert uit 1851 en werd in 1889 en 1973 verbouwd en uitgebreid. Het oorspronkelijke landhuis met bijgebouwen staat op de Rijksmonumentenlijst, waarmee vooral de buitenzijde monumentale waarde heeft. Sinds 1931 is het landgoed eigendom van de gemeente Den Haag. Het landgoed bestaat uit verschillende onderdelen en telt een drietal opstallen (verder aangeduid als het landhuis, de dienstwoning en het chalet). Het beheer van het omringende landgoed is door de gemeente uit handen gegeven aan de stichting het Zuid Hollands Landschap (ZHL) per februari De gemeente en ZHL hebben een renovatieplan opgesteld en uitgevoerd: de padenstructuur is verbeterd, en er heeft bosherstel plaats gevonden, het hondenlosloopgebied is verplaatst en de parkeervoorziening is verbeterd. Eind negentiger jaren kwam het landhuis leeg te staan door verhuizing van de jeugdherberg naar het centrum van Den Haag. Sindsdien heeft de gemeente gezocht naar mogelijkheden voor een nieuwe exploitatie voor het landhuis als onderdeel van een plan voor het totale landgoed. In 2000 mislukten onderhandelingen met een internationale hotelketen om het landhuis te kopen. In 2007 stemde het college van burgemeester en wethouders van Den Haag in met een tweede plan om het landhuis om te vormen tot luxe congreshotel. Het landschapspark zou worden gerenoveerd en de naoorlogse Van Klingerenvleugel werd alvast gesloopt om plaats te maken voor een nieuwe uitbreiding. Ook de nabijgelegen dienstwoning en het horecapaviljoen ( Het chalet ) maakten onderdeel uit van deze ontwikkeling. Vanuit de omgeving ontstond in de met verloop van tijd steeds meer weerstand tegen dit plan, vooral vanwege de massa van de voorgenomen nieuwbouw en de verwachting dat het plan negatief uit zou pakken voor de natuur van het landgoed door o.a. de wijze waarop het parkeren werd opgelost. Mede als gevolg hiervan bleek het voor de projectontwikkelaar onmogelijk om een financieel haalbaar plan te realiseren. Begin 2013 hebben de gemeente en de ontwikkelaar daarom besloten om de grondreserveringsovereenkomst te ontbinden. Een in maart 2014 uitgeschreven tender heeft eveneens geen nieuwe ontwikkelaar opgeleverd. Direct na beëindiging van de tender heeft één van de inschrijvers Plan B de gelegenheid gekregen om de (financiële) haalbaarheid van hun plan, met betrekking tot het landhuis, nader te onderzoeken. Het programma van Plan B betreft onder meer een kleinschalig horecaconcept voor het landhuis en de huisvesting van scoutinggroep De Rimboejagers in het chalet. Op 17 juni jl. is de gemeente met de initiatiefnemers van Plan B (oprichters van de Stichting tot behoud van de Historische Buitenplaats Ockenburgh, vanaf nu te noemen: SHBO ) een intentieovereenkomst aangegaan betreffende landhuis Ockenburgh. Uitgangspunten bij de overeenkomst zijn: - SHBO onderzoekt de haalbaarheid van haar plan op basis van verhuur, met toekomstige optie tot koop en rond dit uiterlijk 15 december 2015 af, - de gemeente bereidt de casco restauratie voor om begin 2016 te kunnen starten. Aanleiding Herziening In de oorspronkelijke grondexploitatie (d.d ) is uitgegaan van het verbouwen en uitbreiden van het landhuis tot een 5 sterren congres hotel met 170 kamers, vergaderruimtes, welnessvoorzieningen, een restaurant en een parkeergarage met 110 plaatsen (totaal ruim m 2 bvo). Door gewijzigde marktomstandigheden, het afhaken van de ontwikkelaar (in 2013) en een onvoldoende gedragen plan is dit uitgangspunt niet haalbaar gebleken. De grondprijs is na het afhaken van de ontwikkelaar veiligheidshalve gelijkgesteld aan de prijs voor maatschappelijke functies. Deze afwaardering is verwerkt in de jaarrekening

7 Conform het eerder genomen collegebesluit zal de (casco)restauratie door de gemeente worden uitgevoerd. Dit leidt tot de volgende plankaderwijzigingen: - Het landhuis zal niet worden uitgebreid met m 2 bvo ten behoeve van een congreshotel; - Het landhuis zal niet worden verkocht in de huidige staat, maar worden gerestaureerd (casco) door de gemeente; - De restauratie is gestart in het voorjaar van 2016; - Stichting tot Behoud van Historische Buitenplaats Ockenburgh (SHBO) heeft plannen voor een kleinschalig horecaconcept in landhuis Ockenburgh, het doel is om het landhuis aan SHBO over te dragen; - SHBO zal het landhuis intern verbouwen; - Voor de dienstwoning is een koopovereenkomst gesloten; - Het chalet wordt momenteel verhuurd aan Scouting de Rimboejagers, er is overeenstemming bereikt over de koopprijs. De transactie zal in 2016 plaatsvinden; - Het toevoegen van aan dekkingsbijdragen in de vorm van een subsidies. De grondexploitatie dient op basis van de Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit 2014 te worden herzien. 1.2 Historische besluitvorming Februari 2002 Bij de uitgifte in erfpacht van het aangrenzende Hyacintenbos Ockenburgh is overeengekomen dat de stichting Het Zuid-Hollands Landschap het eerste recht heeft om het landgoed Ockenburgh, na renovatie, in erfpacht te verkrijgen en daarmee de beheerverplichting van de gemeente over te nemen (rv. 30, RIS nummer 93263_020205). November 2005 Door DSO (eigenaar/beheerder van het landhuis) en DSB (eigenaar/beheerder overige gronden en opstallen) is medio 2005 een integraal plan ontwikkeld voor het landgoed Ockenburgh. De uitgangspunten voor dit plan Herontwikkeling en Uitgifte landgoed/landhuis Ockenburgh zijn al eerder aan het College aangeboden en behandeld op 29 november 2005 (registratienummer DSO/ ). December 2006 Op 12 december 2006 heeft het College van Burgemeester en Wethouders besloten het perceel grond aan de Monsterseweg 8b (de chalet) tegen een boekwaarde van 0 vanuit de Algemene Dienst (anticiperend) in te brengen naar de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Tevens is besloten de opstallen behorende bij het erfpachtrecht eindigend 31 december 2006 aan te kopen. Maart maart 2007 besluit betreffende het projectdocument en de geheime grondexploitatie voor het landgoed Ockenburgh met een tekort van (prijspeil ). (DSO/ , RIS _23-mrt-2007). Juni 2013 Vanuit de versnellingsimpuls (RIS /18 juni 2013) is een dekkingsbijdrage van 1,6 mln. beschikbaar gesteld voor het renoveren van het landgoed, zodat de renovatie van het landgoed los komt van de herontwikkeling van het landhuis. December 2013 In overeenstemming met de gemaakte afspraken in de begrotingsretraite 2012 is als opbrengst in het plan gebracht ( verlagen Voorziening Negatieve Plannen door financiële deelafsluiting van grondexploitatie,17 december DSO/ RIS ). Juli 2013 B&W besluit dd. 18 juli 2013 met bijbehorende brief aan de Commissie Ruimte (RIS ) om het landhuis, de dienstwoning en Het chalet te verkopen door middel van een tender (DSO RIS ). 5

8 Februari 2014 B&W besluit 18 februari 2014 en bijbehorende brief aan de Commissie Ruimte m.b.t. het starten van de tender voor openbare verkoop van het landhuis, de dienstwoning en Het chalet (Besluit DSO/ , RIS ). Oktober 2014 (Concept)commissiebrief Ruimte 14 oktober met als onderwerp: uitslag tender Ockenburgh (DSO/ ). (Concept)brief The Imagineering Group 7 oktober met als onderwerp: gunning tender Ockenburgh onder voorwaarden (B&W/1587). De tender resulteert niet in gunning. Juni 2015 B&W besluit 16 juni 2015 betreffende Intentieovereenkomst Ockenburgh (DSO/ , RIS ) met de initiatiefnemers van Plan B, Stichting tot behoud van Historische Buitenplaats Ockenburgh (SHBO). Hierin is ook vastgelegd een koopovereenkomst op te stellen voor de verkoop van het chalet aan scoutingroep De Rimboejagers en de dienstwoning via gebruikelijke kanalen te verkopen en de opbrengsten in te zetten voor de casco-restauratie van het landhuis, waarbij SHBO een eerste recht van koop heeft. 1.3 Planologisch juridische kaders Onafhankelijk van de onderzoeksfase voor plan B is het proces voor de herziening van het in december 2012 aangehouden bestemmingsplan voortgezet (RIS ). Vaststelling van het bestemmingsplan is van belang om (toekomstige) leges te kunnen heffen en de kwaliteitsverbetering van het landgoed mogelijk te maken. Parallel hieraan wordt de (herstel) verlening van een nieuwe natuurbeschermingswetvergunning opgestart. Herziening bestemmingsplan De aangehouden bestemmingsplanprocedure kon alleen worden voortgezet als het vastgoed conform het huidige gebruik conserverend werd bestemd. De dienstwoning krijgt in de herziening de bestemming wonen en het landhuis de bestemming horeca (de bestemming jeugdherberg is op grond van WRO niet meer gebruikelijk). Het chalet krijgt een iets gewijzigde bestemming, namelijk maatschappelijk, verenigingsleven. Dit is een bestemming die past bij de activiteiten van de scouting. Het herziene bestemmingsplan Landgoed Ockenburgh e.o. is op 19 mei 2016 jl. vastgesteld door de raad. (RIS ) Reparatie Natuurbeschermingswet vergunning Op 20 juni 2012 is een natuurbeschermingswetvergunning verleend voor de ontwikkelingen op landgoed Ockenburgh. Deze natuurbeschermingswetvergunning is in september 2014 op onderdelen nietig verklaard door de Raad van State. Om dit te herstellen is de stikstofdepositie opnieuw onderzocht, waarbij tevens aanvullende ontwikkelingen zijn meegenomen. In verband met reducerende maatregelen wordt onder meer het binnengebied van de Zwitserse Partij afgesloten (wandelgebied gelegen in landgoed Ockenburgh), dit is meegenomen in het bestemmingsplan. De vergunning is vervolgens gerepareerd en door de Omgevingsdienst Haaglanden opnieuw aan de Raad van State aangeboden. Uiteindelijk is de vergunning op 8 juni 2016 onherroepelijk geworden. 6

9 1.4 Plangebied Het plangebied ligt in het westelijk deel van Den Haag tegen de gemeentegrens met Monster. Het gebied wordt begrensd door de Wijndaelerweg, de Ockenburghstraat, de Monsterseweg, en de woonwijk Ockenrode. Het landgoed Ockenburgh is omstreeks 1650 aangelegd door Westerbaen. Het landgoed beslaat circa 26 hectare en maakt sinds 1989 deel uit van het Beschermd Natuurmonument en Habitatgebied Solleveld, welk gebied in 2007 werd aangewezen als Natura 2000 gebied Sonneveld en Kapittelduinen. Het landgoed heeft de bestemming bospark. Alleen het binnen de begrenzing van het natuurmonument gelegen landhuis met bijbehorend erf, de dienstwoning en de horeca-inrichting chalet Ockenburgh vallen als enclave buiten de begrenzing van het natuurmonument. afbeelding Plangebied 7

10 Ruimtegebruik A E D B C afbeelding Ruimtegebruikskaart 8

11 hoeveelheid % tov te herontwikkelen % tov totaal plangebied Te herontwikkelen Uitgeefbaar m² 86% 7% Uit te lichten - m² 0% 0% Openbare ruimte m² 14% 1% Totaal te herontwikkelen m² 100% 8% Te handhaven Uit gegeven gebied - m² Openbare ruimte m² Totaal te handhaven m² 92% Totaal plangebied m² 100% tabel Ruimtegebruik Het totale plangebied is m 2 groot. Het plangebied bestaat uit: A Het voormalige landhuis van landgoed Ockenburgh. Het bij het landhuis behorende terrein heeft een oppervlakte van m². (Hierop is voldoende ruimte voor een parkeerterrein voor 20 auto s.) B De dienstwoning, die op circa 100 meter ten westen van het landhuis is gelegen. Het bij de dienstwoning behorende terrein heeft een oppervlakte van m². C Het horecapaviljoen het chalet Ockenburgh, dat op circa 200 meter ten zuidoosten van het landhuis is gelegen. Het bij het chalet behorende terrein heeft een oppervlakte van m². D Het landgoed Ockenburgh, met een oppervlakte van 23,9 ha. in beheer bij de stichting Het Zuid- Hollands Landschap (te handhaven openbare ruimte). E De oprijlaan naar het landhuis, met een oppervlakte van ca m 2 (openbare ruimte). De gronden van de dienstwoning en het chalet zullen met omliggende terreinen in erfpacht worden uitgegeven. De opstallen zullen worden verkocht. Het landhuis inclusief bijbehorende gronden zullen in eeuwigdurend erfpacht worden uitgegeven aan SHBO. 1.5 Programma Het programma in de herziening beperkt zich tot het bestemmen van de drie aanwezige opstallen n.l. het landhuis, het chalet en de dienstwoning. Programma Dienstwoning 1 st wonen Landhuis - restaurant 616 m2 bvo retail - hotel + multifunctionele ruimte 684 m2 bvo hotel Chalet 380 m2 bvo non-profit Parkeren 20 st parkeren Woningbouw Dienstwoning De dienstwoning dateert oorspronkelijk uit 1925 en heeft geen monumentale status. Deze vrijstaande voormalige hovenierswoning telt twee bouwlagen in traditionele baksteenarchitectuur en wordt gedekt door een pannen mansardekap. De woning heeft een bruto vloeroppervlak van ca. 170 m2. 9

12 In het herziene bestemmingsplan heeft de dienstwoning de bestemming wonen. De mogelijkheid bestaat om de woning te slopen en hier nieuwbouw voor in de plaats te realiseren, daar zijn wel maximale afmetingen aan verbonden. De dienstwoning is via de gebruikelijke kanalen in verkoop gebracht (collegebesluit DSO/ , RIS ) en is inmiddels verkocht Niet-woningbouw Landhuis Het totale oppervlak van het landhuis is ca m 2 bvo. Het is mogelijk volgens het bestemmingsplan om het landhuis uit te breiden met m 2 bvo nieuwbouw. In onderliggende herziening wordt nog geen rekening gehouden met deze mogelijke uitbreiding. Plan B Nadat op 17 juni jl. de intentieovereenkomst met SHBO werd getekend is per 20 augustus 2015 een bruikleenovereenkomst aangegaan tussen GDH en SHBO voor het gebruik van de voormalige projectruimte, hal en keuken van het landhuis. SHBO heeft het pand gebruikt voor het ontplooien van een tijdelijk initiatief (pop-up restaurant) zoals omschreven in de intentieovereenkomst. Tijdens de cascorestauratie zet SHBO het tijdelijk initiatief voort in een kas in de tuin van de villa. GDH is in het voorjaar van 2016 gestart met de (casco) restauratie van het landhuis, waardoor de overeenkomst onherroepelijk is geëindigd op 14 maart Stichting Z Op 20 augustus 2015 is met Stichting Z een bruikleenovereenkomst aangegaan. Tot die tijd werd het landhuis via Stroom verhuurd aan kunstenaars (Stichting Z). Om het tijdelijk initiatief mogelijk te maken conform de intentieovereenkomst met SHBO huurden Stichting Z en SHBO gezamenlijk tijdelijk het landhuis tot 15 januari Stichting Z heeft inmiddels in overleg met CVDH een vervangende ruimte gevonden. Chalet Per 1 september 2015 is een huurovereenkomst aangegaan met Scoutinggroep De Rimboejagers. De basis van de huurovereenkomst is dat deze geldt tot 31 augustus Dit is de uiterlijke datum waarop de scouting zal overgaan tot koop van het chalet Parkeren Parkeerprogramma Het parkeren voor gasten en personeel van het landhuis wordt opgenomen in het landschapsontwerp van de tuin op het meest noordwestelijke deel van het perceel (totaal 20 parkeerplaatsen) e.e.a. dient nog afgestemd te worden met ZHL. Wandelaars en bezoekers van natuurmonument Solleveld kunnen parkeren aan het begin van de oprijlaan aan de Monsterseweg. Daar is een parkeerterrein aangelegd voor ca. 125 auto s (inclusief 2 invalideplaatsen) Uitgiftestrategie Met het genomen collegebesluit 16 juni 2015 (RIS ) zijn de volgende besluiten betreffende Ockenburgh geformaliseerd. Haalbaarheidsonderzoek van verhuur landhuis aan SHBO met een optie tot toekomstige koop (tot 15 december 2015), Verkoop van het chalet aan scoutinggroep De Rimboejagers, Verkoop van de dienstwoning via een makelaar, de opbrengsten hiervan in de grex op te nemen waarvan de casco-restauratie van het landhuis wordt gefinancierd. SHBO heeft een eerste recht van koop maar heeft hier geen gebruik van gemaakt, In gang zetten casco-herstel van het landhuis alvorens het landhuis te verhuren/verkopen op basis van beschikbare middelen in de grondexploitatie; omdat de beschikbare middelen in de 10

13 grondexploitatie vooralsnog onvoldoende zijn zal het casco-herstel gefaseerd worden uitgevoerd zodat er geen nieuw ongedekt tekort in de grondexploitatie ontstaat. Inmiddels is de dienstwoning verkocht en is er voor het chalet per 1 september 2015 een huurovereenkomst aangegaan met Scoutinggroep De Rimboejagers. De basis van de huurovereenkomst is dat deze geldt tot 31 augustus Dit is de uiterlijke datum waarop de scouting zal overgaan tot koop van het chalet. De haalbaarheidsstudie is in december 2015 door SHBO afgerond en er worden sindsdien gesprekken gevoerd met SHBO over meest haalbare oplossing voor het landhuis. In de laatste overleggen met SHBO is voorgesteld een grondreserveringsovereenkomst op te stellen waarin uitgegaan wordt van het in eeuwigdurend erfpacht uitgeven van de villa (opstal) inclusief grond op basis van een marktconforme prijs en canonbetaling. Normaal gesproken geeft de gemeente alleen de grond in erfpacht uit en niet de opstal. De Haagse erfpachtvoorwaarden sluiten deze constructie echter niet uit. Vanwege de uniciteit van dit initiatief is er in dit geval voor gekozen om deze constructie nader te onderzoeken. De Stichting tot behoud van Historisch Buitenplaats Ockenburgh is er namelijk als enige partij in geslaagd het landgoed na jaren van verval weer tot leven te brengen. SHBO voegt daarnaast met hun initiatief een bijzondere kwaliteit toe aan het gebied en realiseert dit alles door middel van burgerparticipatie. Daarmee is dit initiatief een uitstekend voorbeeld van Haagse Kracht. Door gebruik te maken van deze constructie wordt het mogelijk om het plan van SHBO ook financieel beter haalbaar te maken en is het voor SHBO mogelijk om met de status als eigenaar fondsen te werven en investeerders te vinden voor de interne renovatie. Hiermee is het mogelijk dit initiatief ook in de toekomst succesvol in stand te houden. SHBO zal het landhuis dus niet huren, zoals nog stond aangegeven in de intentie overeenkomst. 11

14 2. Exploitatiebegroting 2.1 Saldo Uit de exploitatiebegroting blijkt dat het plan een negatief saldo kent van contant per Het plan kent op eindwaarde per een negatief saldo van De totale kosten zijn: De totale opbrengsten zijn: De faseringsinvloeden tot einddatum (index en rente) zijn: negatief Voor een gedetailleerde weergave van de kosten en opbrengsten wordt verwezen naar de geheime herziene grondexploitatie. Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters: 4,0 % rente (gemeentelijke omslagrente); 2,0 % kostenstijging. Er wordt geen opbrengstenstijging gerekend over de opbrengsten omdat hier op korte termijn prijsafspraken worden (zijn) gemaakt. 2.2 Fasering en cashflow Hieronder volgt een korte weergave van de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten binnen dit plan. < kosten opbrengsten saldo excl rente rente -150 saldo eindwaarde tabel Kosten en opbrengsten per jaarschijf geïndexeerd (bedragen x 1.000) De totale restant looptijd van de grondexploitatie is van 2016 tot Uit de voorgaande tabel volgt de volgende cashflow grafiek < kosten opbrengsten rente saldo eindwaarde afbeelding Cashflow (bedragen x 1.000) 12

15 3. Risicoanalyse Een exploitatieresultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel, zijnde de aangeduide kansen en risico s in het project. Risico s en kansen die optreden binnen de plankaders van de grondexploitatie komen bij een plan met negatief saldo ten laste/ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. Bij een positief plan worden de risico s eerst ten laste gebracht van het positief saldo. De benodigde omvang van de Reserve Grondbedrijf wordt jaarlijks bepaald in de Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG). 3.1 Totaal risicoprofiel De grondexploitatie kent een risicoprofiel van in totaal nadelig. Dit is het saldo van alle gewogen projectrisicos, gewogen projectkansen en de marktrisico s. Het project kent een negatief saldo waardoor de impact op het benodigd weerstandsvermogen eveneens nadelig bedraagt. Een gedetailleerde weergave van de risicoanalyse is opgenomen in de geheime herziene grondexploitatie. 3.2 Plankaderwijzigingen Er worden geen plankaderwijzigingen verwacht. 13

16 4. Verschillenverklaring In deze paragraaf worden de verschillen tussen deze nieuwe/herziene grondexploitatie en de laatst vastgestelde stand van het plan aangegeven, in dit geval de programmarekening Hierbij wordt ingegaan op de programmatische wijzigingen, de financiële wijzigingen binnen het plan als ook de wijziging in risico s. 4.1 Verschillenverklaring programma Afbeelding uitgifteprogramma (MPG 2015) Woningen Herziening PR 2015 Verschil aantal aantal aantal (Eengezins)woningen Koop Extra duur (> ) 1 won. - 1 won. Totaal eengezinswoningen 1 won. - 1 won. - Totaal woningen 1 won. - 1 won. Dienstwoning De dienstwoning dateert oorspronkelijk uit 1925 en heeft geen monumentale status. Deze vrijstaande voormalige hovenierswoning telt twee bouwlagen in traditionele baksteenarchitectuur en wordt gedekt door een pannen mansardekap. De woning heeft een bruto vloeroppervlak van ca. 170 m 2. In het herziene bestemmingsplan heeft de dienstwoning de bestemming wonen. De mogelijkheid bestaat om de woning te slopen en hier nieuwbouw voor in de plaats te realiseren. De dienstwoning is conform collegebesluit (DSO/ , RIS283368) via de gebruikelijke kanalen te koop aangeboden en is inmiddels verkocht. Niet-woningbouw Herziening PR 2015 Verschil m² m² m² Koop (na verhuurperiode) retail 616 m² m² hotel 684 m² m² non-profit 380 m² m² m² Totaal koop m² m² m² Totaal niet-woningbouw m² m² m² Landhuis (ca m 2 bvo) Het totale oppervlak van het landhuis is ca m 2 bvo. Het is mogelijk volgens het bestemmingsplan om het landhuis uit te breiden met m 2 bvo nieuwbouw. In onderliggende herziening wordt nog geen rekening gehouden met deze mogelijke uitbreiding. Plan B Nadat op 17 juni jl. de intentieovereenkomst met SHBO werd getekend is per 20 augustus 2015 een bruikleenovereenkomst aangegaan tussen GDH en SHBO voor het gebruik van de voormalige projectruimte, hal en keuken van het landhuis. SHBO heeft het pand gebruikt voor het ontplooien van een tijdelijk initiatief (pop-up restaurant) zoals omschreven in de intentieovereenkomst. Tijdens de 14

17 cascorestauratie zet SHBO het tijdelijk initiatief voort in een kas in de tuin van de villa. GDH is in het voorjaar van 2016 gestart met de (casco) restauratie van het landhuis, waardoor de overeenkomst onherroepelijk is geëindigd op 14 maart Stichting Z Op 20 augustus 2015 is met Stichting Z een bruikleenovereenkomst aangegaan. Tot die tijd werd het landhuis via Stroom verhuurd aan kunstenaars (Stichting Z). Om het tijdelijk initiatief mogelijk te maken conform de intentieovereenkomst met SHBO huurden Stichting Z en SHBO gezamenlijk tijdelijk het landhuis tot 15 januari Stichting Z heeft inmiddels in overleg met CVDH een vervangende ruimte gevonden. Chalet (ca. 380 m 2 bvo) Per 1 september 2015 is een huurovereenkomst aangegaan met Scoutinggroep De Rimboejagers. Deze loopt tot (uiterlijk) 31 augustus 2016, daarna zal de grond van het chalet in eeuwigdurend erfpacht aan de scoutinggroep worden uitgegeven en de opstallen zullen door de scoutinggroep worden gekocht. De dienstwoning krijgt de bestemming wonen en het landhuis de bestemming hotelfunctie (de bestemming jeugdherberg is op grond van WRO niet meer gebruikelijk). Het chalet krijgt een iets gewijzigde bestemming, namelijk maatschappelijk, verenigingsleven. Dit is een bestemming die past bij de activiteiten van de scouting. Parkeerplaatsen (Niet openbaar) Herziening PR 2015 Verschil aantal aantal aantal Ongebouwd Eigen terrein won. Totaal ongebouwd - Totaal parkeren won. Parkeren In de haalbaarheidsstudie buitenplaats Ockenburgh ( ) wordt in scenario 1 uitgegaan van 20 parkeerplaatsen op eigen terrein. 15

18 4.2 Verschillenverklaring saldo In de tabel hieronder zijn de financiële verschillen tussen de laatst vastgestelde stand (PR 2015) en de herziene grondexploitatie in beeld gebracht. Verschillenverklaring (begroting) Omschrijving PR 2015 Huidige berekening Verschil prijspeil 1-jan jan-2016 Totaal kosten (nominaal) N - Totaal opbrengsten (nominaal) V Saldo nominaal V Saldo NCW V Rente- en faseringseffecten tabel Verschillen tussen exploitatieberekening en eindstand PR 2015, bedragen x 1.000) 13 N Het plansaldo is ten opzichte van de programmarekening op contante waarde voordeliger geworden. De totale kosten zijn hoger geworden en de totale opbrengsten zijn hoger geworden. De faseringseffecten zijn negatief. Hieronder worden de belangrijke verschillen op hoofdlijnen toegelicht. Aan de kostenzijde zijn dit: Er is een post voor de (casco)renouvatie voor het landhuis opgenomen. De inrichtingskosten van het park zijn lager uitgevallen. De bouwgrondproductiekosten zijn opgehoogd voor het uitvoeren van een aantal benodige werkzaamheden rondom het landhuis. De apparaatskosten zijn verhoogd omdat er door het gewijzigde kader er voor een lagere periode inzet benodigd is. Aan de opbrengsten zijde zijn dit: De opbrengsten van de dienstwoning en de taxatie van de waarde van het landhuis zijn hoger dan begroot. Er zijn subsidies aangevraagd bij de provincie en bij de gemeentelijke monumentezorg. De overige opbrengsten is een verwachte dekking vervallen voor onder andere gemaakte plankosten en andere voorschotten. Een gedetailleerde weergave van de verschillenverklaring is opgenomen in de geheime herziene grondexploitatie. 4.3 Verschillenverklaring benodigd weerstandsvermogenrisicoprofiel Totaal risicoprofiel Huidige berekening MPG 2015 Verschil Totaal risicoprofiel tabel Verschillen tussen exploitatieberekening en MPG 2015 x 1.000) Het verschil in gewogen risico s van onderliggende herziening ten opzichte van het MPG 2015 is positief. Hieronder worden de belangrijke verschillen op hoofdlijnen toegelicht. 16

19 Projectrisico s Het verschil in gewogen projectrisico s ten opzichte van het MPG 2015 is verbeterd. Dit komt met name omdat er meer zekerheid is omtrent de cascorenovatie en de verkoopopbrengsten. Projectkansen Het verschil in gewogen projectkansen ten opzichte van MPG 2015 is nadelig. Dit komt omdat deze kansen zijn gerealiseerd en verwerkt in de grondexploitaitie. Dehalve vervallen deze in de risicoanalyse. Marktrisico s De marktrisico s zijn iets positiever uitgevallen Een gedetailleerde weergave van de verschillenverklaring van de risicoanalyse is opgenomen in de geheime herziene grondexploitatie. 4.4 Conclusie Uit de herziene exploitatieberekening voor het plan blijkt dat de herziening Ockenburgh landgoed een geprognosticeerd nadelig saldo heeft van contant per en op eindwaarde per Ten opzichte van de laatst vastgestelde stand (Programmarekening 2015) van contant per is dit een verbetering van het plansaldo van contant per Dit positieve resultaat komt ten gunste van de RGB. De risicoanalyse geeft een nadelig resultaat van Dit is een verbetering van ten opzicht van de laatst vastgestelde risicoanalyse (MPG 2015). 4.5 Bestuurlijke besluitvorming (advies) Bestuurlijke besluitvorming (advies): I. In te stemmen met de onderliggende (vertrouwelijke) herziene grondexploitatie Ockenburgh (LO-57) met een negatief saldo van op netto contante waarde per Het plan kent op eindwaarde per een negatief saldo van ; II. In te stemmen met de verschillenverklaring van het saldo en het voordelig verschil ten opzichte van de stand programmarekening van op contante waarde. Dit positieve resultaat komt ten gunste van de RGB; III. In te stemmen met de risicoanalyse en de impact op het benodigd weerstandsvermogen van negatief; IV. In te stemmen met de verschillenverklaring op het benodigd weerstandsvermogen en het voordelig verschil ten opzichte van het MPG 2015 van ; V. Na besluitvorming dit project mee te nemen als operationeel plan in de stand van het halfjaarbericht

20 5. Bijlagen 5.1 Ruimtegebruikskaart bruto exploitatiegebied 18

21 5.2 Spelregels projectherziening en plankaderwijzigingen Herziening van projectdocument en grondexploitatie in geval van substantiële afwijkingen Bron: Artikel 2.4 Beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit 2016 (RIS295700) Wanneer tijdens de uitvoering substantieel wordt afgeweken van wat in het projectdocument is gesteld ten aanzien van plankaders zoals opgenomen in de grondexploitatie (projectbegrenzing, programmatische eigenschappen en/of kwalitatieve kenmerken), wordt het projectdocument inclusief grondexploitatie herzien. Onder substantiële wijzigingen het volgende wordt verstaan: - afwijkingen van plangrens resulterend in wijziging met minimaal 10% van de totaaloppervlakte van het plan of minimaal m 2 ; - afwijkingen in de verhouding tussen sociale en vrije sectorwoningen met minimaal 2% (punt); - afwijking van het totaal aantal woningen van minimaal 10% van het totaal aantal woningen, met een minimum van 10 woningen; - wijziging van oppervlakte programma in m 2 bvo (wonen, bedrijven, kantoren, sociaal cultureel, parkeren) met een minimum van 10% van de oorspronkelijke oppervlakte (minimaal m 2 bvo); - meer dan 10% afwijking van het percentage uitgeefbaar terrein (minimaal m 2 ); - wijziging van kwalitatief uitvoeringsniveau zoals gedefinieerd in het Gemeentelijk Handboek Openbare Ruimte; - toevoegen of laten vervallen van infrastructurele werken (bruggen, duikers) met een waarde van meer dan ; - toevoegen of laten vervallen van de begrotingspost overige opbrengsten of dekkingsbijdragen van derden met een minimum van ; - Wijzigingen in de parkeeroplossingen, van gebouwd naar maaiveld of van maaiveld naar gebouwd; Overschrijdingen als gevolg van substantiële wijzigingen ( plankaderwijzigingen ) dienen separaat met akkoord door de raad (dan wel college indien gedelegeerd) uit andere middelen dan de Reserve Grondbedrijf te worden gedekt. Financiële middelen moeten in de eerste plaats gezocht worden bij reeds door de raad beschikbaar gestelde budgetten in overeenstemming met het doel van deze budgetten. 5.3 Methodiek risicoanalyses Een risicoanalyse omvat minimaal: - Een aanduiding van de positieve en negatieve projectrisico s binnen het plan. Hierbij wordt de aard, omvang, kans van optreden en beheersmaatregelen vermeld; - Een aanduiding van de marktrisico s binnen het plan. De algemene marktrisico s worden gebaseerd op marktscenario s zoals zijn opgenomen in de laatst bestuurlijk vastgestelde MPG. De algemene marktrisico s worden met een 100% kans van optreden opgenomen in de risicoanalyse; - Een overzicht van impact van de grondexploitatie op het benodigd weerstandsvermogen MPG. Bij herzieningen wordt hierop aanvullend aangegeven wat het verschil is tussen de laatst vastgestelde impact (op basis van laatst vastgestelde MPG) en de huidige impact. De projectrisicoanalyse komt tot stand na een analyse van zowel de positieve als negatieve projectrisico s. Indien bij een grondexploitatie wordt afgeweken van deze marktscenario s MPG moet een onderbouwing worden gegeven van de achterliggende beweegredenen van deze afwijking. Dit wordt als apart besluit opgenomen in de grondexploitatie en projectdocument. De marktscenario s worden jaarlijks geactualiseerd en bestuurlijk vastgesteld via het MPG. Een inhoudelijke overlap van projectrisico en marktrisico (zgn. dubbeltelling ) wordt apart financieel inzichtelijk gemaakt. De impact op het benodigd weerstandsvermogen betreft de optelling van (1) gewogen positieve en negatieve projectrisico s (2) de impact van marktrisico s (3) minus eventuele dubbeltelling projecten 19

22 marktrisico s (4) minus het eventuele positieve saldo van de grondexploitatie op netto contante waarde (5) minus al eventueel getroffen risicovoorzieningen. De projectrisicoanalyse wordt indien onderdeel van de Top 40 jaarlijks geactualiseerd en bestuurlijk vastgesteld via de Bijlage MPG. 5.4 Ramingen en bronvermeldingen De ramingen en andere onderbouwingen zijn gekoppeld aan Pagoni (grondexploitatiesysteem). 20

23 Colofon Planeconomie, onderdeel van de Portefeuille Ontwikkeling en Realisatie, adviseert en begeleidt ruimtelijke ontwikkelingslocaties in de gemeente Den Haag vanuit financieel economische optiek De werkzaamheden van planeconomie omvatten onder andere het opstellen van haalbaarheidsstudies, financiële analyses en grondexploitatieberekeningen ten behoeve van bestuurlijke besluitvorming. Contactpersonen Planeconomie Planeconoom : ir. J.H.P. Natan 21