Hoeksche Waard Vestigingsperspectief MANAGEMENTSAMENVATTING Uitgevoerd in opdracht van: Samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard Buck Consultants International Nijmegen, 20 mei 2014
1 Naar een nieuwe Bedrijventerreinstrategie in 2015 De regio Hoeksche Waard is gevraagd uiterlijk 1 juli 2015 een nieuwe (aangepaste) bedrijventerreinenvisie te presenteren aan de Provincie. De regio is hier druk doende mee. Er zijn studies uitgevoerd naar de vraag en aanbod op de korte en lange termijn. Hieruit blijkt dat de regio op papier te maken heeft met een overschot aan bedrijventerreinen, zeker indien -zoals tot voor kort het geval was- alleen ruimte wordt geboden aan bedrijven uit de regio zelf. Tegelijkertijd dreigt er op termijn een tekort aan bedrijventerreinen in de regio Rotterdam. Dit biedt perspectieven voor omliggende regio s (zoals de Hoeksche Waard) om te fungeren als overloopgebied. Duidelijk is echter ook dat vrijwel alle ramingen zijn gebaseerd op (te) hoge groeiverwachtingen. Deze worden waarschijnlijk niet gehaald en dus is het tekort in de Rotterdamse regio waarschijnlijk ook minder groot. De uitgifte van bedrijventerreinen is in Zuidwest- Nederland in afgelopen 4 jaar (20-60 ha) niet in de buurt gekomen van de uitgifte voor de crisis in 2008. De provincie spreekt dan ook over herprogrammering (op basis van autonome regionale vraag) en expliciet niet over overloop vanuit Rotterdam. De provincie gaat in de ontwerp Visie Ruimte en Mobiliteit uit van 147 ha overschot in de regio Hoeksche Waard. Deze constatering wordt niet op voorhand door de regio gedeeld. Algemene beleid (van de provincie) is dat veel meer wordt ingezet op herstructurering/herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen in plaats van uitbreiding met nieuwe terreinen (toepassen van ladder van duurzame verstedelijking). Mogelijk zijn er dus wel kansen in specifieke marktsegmenten vanuit Rotterdam en of andere regio s. Dit vormt de aanleiding voor dit verdiepende onderzoek naar de kwalitatieve vraag en het kwalitatieve aanbod. De regio Hoeksche Waard en de provincie Zuid-Holland hebben hierover overleg om de rapportage gezamenlijk vorm te geven. De beschikbare locaties in de Hoeksche Waard kunnen zich beroepen op onderwerpen als: de gunstige ligging tussen Rotterdam Moerdijk en Antwerpen de verbeterde bereikbaarheid (A29/A4) afdoende ruimte op direct uitgeefbare terreinen een hechte community met een passende arbeidsmentaliteit In deze managementsamenvatting zijn de belangrijkste conclusies van de verkenning Hoeksche Waard: Vestigingsperspectief (april 2014) uiteengezet. Buck Consultants International 1
2 Wat heeft de Hoeksche Waard te bieden? Terreinen met perspectief in de Hoeksche Waard De Hoeksche Waard telt in totaal 31 bedrijventerreinen met een gemeenschappelijk omvang van bijna 400 ha netto. Bijna 350 ha hiervan is reeds uitgegeven. Circa 40-45 ha is direct uitgeefbaar. Daarnaast beschikt de regio over 78,4 ha in juridisch harde terreinen gelegen in de gemeente Binnenmaas. Dit betreft o.a. Bedrijvenpark Hoeksche Waard en het suikerfabriekterrein. Voor na 2020 beschikt de regio over nog eens 52,5 ha aan zachte plannen, waaronder Stougjesdijk-Oost (25 ha netto). Het merendeel van het aanbod betreft droge terreinen voor bedrijven met een gemengd karakter (milieucategorie 3+4). Uitzondering vormt het natte deel van het suikerfabriekterrein waar bedrijven tot milieucategorie 5 terecht kunnen. Maar ook enkele geduchte regionale concurrenten De concurrentie op de markt voor bedrijventerreinen in Zuidwest-Nederland is groot: op de 13 terreinen die zijn opgenomen in de concurrentieanalyse is nog circa 650 hectare beschikbaar. Deze terreinen bevinden zich ondermeer in Dordrecht, Bergen op Zoom, Roosendaal/Halderberge, Ridderkerk, Lansingerland en Moerdijk. Bron: De Hoeksche Waard: Vestigingsperspectief (BCI, 2014) Het aanbod in de Hoeksche Waard en de geselecteerde terreinen in de nabijgelegen regio s verhoudt zich als volgt: Qua profilering komen de terreinen in de Hoekse Waard en geselecteerde locaties op hoofdlijnen overeen; Buck Consultants International 2
Het prijsniveau in de Hoeksche Waard is gemiddeld; De kavels in de Hoeksche Waard zijn relatief klein (m.u.v. Bedrijvenpark Hoeksche Waard); En tot slot wat betreft milieuruimte kan alleen het suikerfabriek terrein mee met zware terreinen als Borchwerf II, Noordland en RBT Werkendam. De conclusie is dat er een ruim aanbod van bedrijventerreinen is in de ruime regio rond Rotterdam, waarvan sommige terreinen grotere kavels in de aanbieding hebben maar in een aantal gevallen ook lager zijn gepositioneerd in grondprijs in vergelijking met de terreinen in de Hoeksche Waard. 3 Wat zijn kansrijke marktsegmenten voor Hoeksche Waard Op basis van het huidige en toekomstige DNA van de Hoeksche Waard (inclusief de plannen voor BHW en het Suikerfabriekterrein) zijn enkele hoofdcategorieën van doelgroepen interessant voor een vestiging op regionale terreinen. Dit gaat om: Logistiek (regionale, maar ook nationale- en agrologistiek, via de weg, maar ook het water) (Groot)Handel (diverse deelmarkten, met name foodgerelateerd) Productie voor zover aansluitend op de agro en/of de haven Enkele segmenten uit de maritieme sector (maintenance en services t.b.v. haven) Binnen deze hoofdcategorieën zijn enkele daadwerkelijk kansrijke segmenten aan te wijzen, waar de regio mee aan de slag zou kunnen. De belangrijkste vestgingskenmerken (kavelomvang, grondprijs, milieucategorie) en vestigingseisen (bereikbaarheid, voorzieningen, ruimtelijke kwaliteit, e.d.) variëren per marktsegment. Dit gaat overigens niet zo zeer om directe overloop vanuit de regio Rotterdam, maar meer om deelmarkten waarbij bedrijven geïnteresseerd kunnen zijn in de Hoeksche Waard als vestigingslocatie. Navraag bij marktpartijen en branche specialisten heeft opgeleverd dat er sprake is van sporadische bewegingen dat wil zeggen 1 of enkele per jaar. Wij noemen dat witte raven, omdat er -buiten de logistieke markt, al jaren een belangrijke ruimtevrager- geen echte verplaatsingstrend waarneembaar is. De regio zal derhalve zelf actief op zoek moeten gaan naar mogelijke vestigers. Tevens geven enkele branche specialisten aan dat er meer behoefte is aan grootschalige kavels, locaties met milieu- en geluidsruimte en locaties op afzienbare afstand van de haven (bijv. voor technische toeleveranciers). Buck Consultants International 3
4 Waar kan de Hoeksche Waard voor gaan? Een groot deel van beschikbare terreinen is voornamelijk bedoeld en geschikt voor de opvang van (boven)lokale ruimtebehoefte. Een confrontatie tussen het kwalitatieve aanbod in de regio Hoeksche Waard en een kwalitatieve invulling van de toekomstige ruimtevraag laat zien dat de onderstaande terreinen interessant zijn voor bedrijven uit de ruimere regio. In de onderstaande tabel is indicatief aangegeven om wat type bedrijfsactiviteiten dit zou kunnen gaan (redenerend vanuit de marktvraag en de kwaliteit van het aanbod). Het betreft een indicatieve weergave, in praktijk kan het ook zeker zo zijn dat ook andere type bedrijven (lokaal of regionaal) mogelijk kunnen landen op deze terreinen. Bron: De Hoeksche Waard: Vestigingsperspectief (BCI, 2014) 5 Resultaten in perspectief Vooraf: het advies wat hieronder wordt gegeven betreft een advies van het bureau aan de regio en de provincie. Het is een advies waarover we graag in discussie gaan, maar waarbij de besluitvorming over de verdere ontwikkeling door de regiobestuurders samen met de provincie zal moeten plaatsvinden. Het biedt handvatten die hiervoor benut kunnen worden. Het advies is geschreven door de bril van de ondernemer en gaat nog niet in detail in op vragen als mogelijke plan- en imagoschade bij niet ontwikkelen (=schrappen) en mogelijke nadelige financiële gevolgen (zowel bij ontwikkelen als schrappen). Het zal duidelijk zijn dat op basis van dit advies, die discussies zullen meewegen in de uiteindelijke besluitvorming 1) Omdenken. Indien we starten met het aanbod kan worden geconcludeerd dat verreweg de meeste terreinen in de regio een rol zullen gaan vervullen voor de opvang van lokale bedrijvigheid. Bedrijven willen ook graag ter plekke uitbreiden (zie eerdere studie BCI). Hier is niets mis mee en een deel van de bedrijven heeft aangegeven hiervoor ruimte te Buck Consultants International 4
zoeken. De regio is prima in staat om deze bedrijven lokaal op te vangen en heeft natuurlijk enkele bedrijventerreinen achter de hand voor bedrijven uit de ruimere regio, indien de vraag naar bedrijfsruimte te groot is. 2) Er zijn enkele terreinen geschikt voor de opvang van grote ruimtevragers. Binnen de regio zijn in onze optiek vier terreinen geschikt voor de opvang van een mogelijke overloop uit Rotterdam en/of het huisvesten van nieuwe bedrijven van buiten de regio in het algemeen: Bedrijvenpark Hoeksche Waard Suikerfabriekterrein Bedrijventerreinen Reedijk Proeftuin Cromstrijen Stougjesdijk - Oost Feitelijk gaat het in onze optiek primair om het Bedrijvenpark en het Suikerfabriekterrein. Uniek aan het Suikerfabriekterrein is het feit dat hier natte kavels beschikbaar zijn waardoor het ook andere doelgroepen zal gaan aantrekken in vergelijking met het Bedrijvenpark. Deze terreinen vullen elkaar mooi aan. Indien er een containerterminal gerealiseerd zou kunnen worden op het Suikerfabriekterrein dan kunnen bedrijven op het Bedrijvenpark hiervan gebruik maken: de aan- en afvoerroutes zijn namelijk kort (maar dienen wel verbeterd te worden). Een natte ontwikkeling van het Suikerfabriekterrein vormt daarmee een asset voor het Bedrijvenpark. Bezien vanuit de bril van de ondernemer zou een aantrekkelijk Bedrijvenpark versus de droge voormalige vloeivelden (en de groene buffer) van het Suikerfabriekterrein in de onmiddellijke nabijheid van een containerterminal voor veel als kansrijk getypeerde droge segmenten min of meer neutraal uitpakken. Afhankelijk van de prijsstelling in relatie tot overige ketenkosten zal een bedrijf haar keuze maken. Het is uiteraard aan de regio om in samenspraak met de provincie 1 of 2 (of geen enkel) grootschalig terrein aan te bieden in de toekomst (zie verder). Reedijk en Proeftuin zullen incidenteel ook de interesse wekken van bedrijven van buiten de regio Hoeksche Waard, maar zullen een bijrol spelen in het opvangen van de eventuele overloop van de Rotterdamse regio. Bedrijventerrein Reedijk is relatief klein qua omvang van nog resterende uitgeefbare kavels en er zijn al diverse marktcontacten waardoor de uitgifte naar alle waarschijnlijkheid binnen nu en enkele jaren gereed zal zijn. Relatief kleine bedrijven die ook baat hebben bij een zichtlocatie kunnen zich hier vestigen. Er zijn contacten tussen het Bedrijvenpark en de ontwikkelaars van Reedijk om dit af te stemmen. 3) De omvang van de voor regionale vestigers bedoelde terreinen zal moeten matchen met de vraag naar kavels. De afgelopen periode zijn niet veel kavels verkocht. Dat geldt voor alle regio s in Nederland en ook voor de Hoeksche Waard. Daar komt bij dat deze studie aantoont dat slechts in enkele deelmarkten echt beweging zit. Deze beweging is niet fors (eerder sporadisch) en bovendien zijn er -zoals is gebleken uit de concurrentieanalyse- veel alternatieve locaties voorhanden. Geadviseerd wordt om voorzichtig om te springen met al te veel grootschalige ontwikkelingen en deze door de tijd heen te volgen (adaptieve aanpak). Buck Consultants International 5
4) Ons advies is om de beschikbare locaties op de juiste manier in de markt te zetten. In eerste instantie gaat dit voor wat betreft vestigers van buiten de regio om de 1 e fase van het Bedrijvenpark HW (20 ha), het natte deel van het Suikerunie terrein (13 ha), Reedijk (5,4 ha) en mogelijk ook de Proeftuin (8,2 ha). Enkele belangrijke kenmerken zijn: Bij voorkeur in aansluiting op bestaande regionale functies en markten (zoals de logistiek (nationale distributie), het agrobusinesscluster, maritieme industrie, productie/industrie, e.d.) Door in te spelen op tekorten in de ruimere regio (zoals grootschalige locaties, natte locaties, milieu- en geluidsruimte, e.d.) Met een afdoende onderscheidend vermogen ten opzichte van de verschillende alternatieve locaties in de regio in termen van kwaliteit, grondprijs. En door een proactieve klantbenadering (open warm bad aanbieden). Deze terreinen zouden in de komende periode tot 2018-2025 uitgegeven kunnen worden afhankelijk van de conversie tussen potentieel gegadigden en de daadwerkelijke vestiging in deze regio. Ter illustratie: vorig jaar is over zeker 10 ha onderhandeld, maar dit is wat anders dan een gerealiseerde vestiging. Er zijn kansen en de regio is in beeld, maar dat is nog onvoldoende. Resteert de vraag wat te doen met de twee grootschalige ontwikkelingen (Fase B en C van het Bedrijvenpark en de vloeivelden en groene buffer van het Suikerfabriekterrein). In de eerdere discussies met Provincie en regio kwamen grofweg drie opties naar voren: Ontwikkelen (dat wil zeggen doorgaan met de ontwikkeling) Reserveren (dat wil zeggen voorbereidingen treffen, maar nog niet actief ontwikkelen en/of gefaseerd ontwikkelen). Ofwel, het niet onmogelijk maken om op termijn een bedrijvenbestemming te geven Schrappen (dat wil zeggen niet doorgaan met de ontwikkeling, de ontwikkeling stop zetten en het verlies nemen in termen van planschade, imagoschade en overige nadelige effecten) Alle 3 de opties gelden voor beide terreinen. De provincie Gelderland hanteert hiervoor drie kleuren vanuit het idee van een verkeerlicht, te weten groen (ontwikkelen), rood (schrappen) en oranje (alles er tussen in). Ons advies is op basis van de uitkomsten van de marktverkenning groen voor Bedrijvenpark Fase A en het natte deel van het Suikerfabriekterrein en oranje voor beide uitbreidingsopties. Ook staat het licht voor Reedijk en Proeftuin op groen. Enerzijds voor lokale en regionale vraag uit de Hoeksche Waard zelf en incidenteel van buiten de regio. Buck Consultants International 6
Waarom Oranje? Er is te weinig marktbasis voor ontwikkelen, maar tegelijkertijd zou nu al schrappen leiden tot een nadelige propositie voor het Bedrijvenpark (bedrijven willen graag in clusters met meerdere bedrijven op een terrein gehuisvest zijn); Over enkele jaren moet het bestemmingplan worden aangepast en tegen die tijd kan geëvalueerd worden in hoeverre de groene terreinen zijn uitgegeven. Indien dit niet voorspoedig verloopt kan alsnog worden geschrapt. Indien de uitgifte wel voorspoedig verloopt kan worden gekozen voor de doorontwikkeling van beide terreinen of één van de terreinen. Geadviseerd wordt nu al de keuze voor 1 terrein te maken. Het is duidelijk dat er een soort van winstwaarschuwing afgegeven zal moeten worden aan de grondeigenaren. Het is volstrekt logisch eerst de groene terreinen te gaan uitgeven, de eigenaren moeten zich bewust zijn van het feit dat uitgifte op de uitbreidingsterreinen waarschijnlijk niet voor 2025 zal gaan plaatsvinden. Tegen die tijd kan een betere inschatting worden gemaakt van de mogelijke overloopfunctie vanuit de Rotterdamse regio. Hoe nu verder? Wij kunnen ons de volgende stappen voorstellen 2014 2016 Overleg over de uitkomsten van de studie Standpuntbepaling (ofwel de groen, oranje, rood discussie formaliseren) Inpluggen van de uitkomsten in het bredere debat over de programmering voor de langere termijn Strategische visie op de regio en afronden Bedrijventerreinenvisie Hoeksche Waard Communicatietraject richting stakeholders over de voorlopige keuze Versnelde en pro actieve aanpak om op korte termijn nog dit jaar aantoonbaar succes te boeken op de groene terreinen. Besluit schrappen of niet, afhankelijk van de successen van de aanpak bij de groene terreinen. Er moeten aantoonbare resultaten zijn geboekt (is enkele uitgiften in komend en volgend jaar) Buck Consultants International 7