1. KWALITATIEVE VRAAG: EEN ONDERSCHEID IN BEELDKWALITEITEN

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "1. KWALITATIEVE VRAAG: EEN ONDERSCHEID IN BEELDKWALITEITEN"

Joke ten Wolde
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 BIJLAGE A

2 1. KWALITATIEVE VRAAG: EEN ONDERSCHEID IN BEELDKWALITEITEN Bedrijventerreinen zijn onder te verdelen op basis van verschijningsvorm De vraag naar bedrijfsruimte is gedifferentieerd is en kan niet over één kam worden geschoren. Elke type bedrijfsruimtegebruiker stelt weer andere eisen aan zijn of haar locatie waar het gaat om aspecten als ligging, bereikbaarheid, invulling van pand/terrein en uitstraling. Wel constateren we dat bedrijven in alle sectoren veel waarde hechten aan eenzelfde uitstraling van nabijgelegen bedrijven. Een vergelijkbare uitstraling van de buurman of buurvrouw is veelal belangrijker dan het type bedrijfsactiviteiten dat het naastgelegen bedrijf uitoefent. Bedrijfsruimtegebruikers hebben echter wel heel verschillende huisvestingsbudgetten over voor hun uitstraling/beeldkwaliteit. Zo zijn er bedrijven die vooral zoeken naar een functioneel en goedkoop pand zonder poespas, maar ook bedrijven die echt geld willen besteden aan panden en locaties met een heel representatieve verschijningsvorm. Daarom adviseren we om de bedrijventerreinen in de regio Oost- Groningen op basis van verschijningsvorm te segmenteren. Deze wijze van segmenteren is marktgericht en heeft toekomstwaarde omdat het aansluit bij de wensen van bedrijven. We adviseren een onderscheid naar terreinen met een hoogwaardige kwaliteit, een gemiddelde kwaliteit en een functionele kwaliteit: Hoogwaardige kwaliteit: een deel van de bedrijfsruimtegebruikers is bereid extra huisvestingslasten te betalen voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en aspecten als parkmanagement. In de regio Oost- Groningen gaat het om circa 5 tot 10% van de bedrijfsruimtevraag, die zich vooral manifesteert in Winschoten, Stadskanaal en Veendam. Investeringsprogramma bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage a 1

3 Figuur 1: kenmerken en impressie hoogwaardig bedrijventerreinen Investeringsprogramma bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage a 2

4 Hoogwaardig terrein Algemeen Toplocaties voor bedrijfsruimtevestigers in de regio. Locatie voor bedrijfsruimtegebruikers met een hoogwaardige huisvestingsvraag (maximaal 10% van de totale vraag) die ook bereid zijn daarin te investeren. Vormen van intensief ruimtegebruik (meer dan één bouwlaag, of parkeren op het dak) worden zoveel mogelijk toegepast. Gemeenschappelijke voorzieningen betreffen vooral facilitaire diensten (kantine, kinderopvang) maar ook parkeren. Het parkmanagement houdt zich vooral bezig met het beheer van zulke faciliteiten en van de hoogwaardige werkomgeving en met parkeren. Ligging locaties en voorwaarden Hoogwaardige terreinen liggen aan de rand van de stad, slechts een zeer beperkt deel van de bedrijven (minder dan 10%) heeft voorkeur voor een binnenstedelijke locatie. Voorwaarde voor een hoogwaardig bedrijvenpark is een excellente ligging en bereikbaarheid met belangrijke zichtlocaties. Dit is alleen mogelijk op een stadsrandlocatie. Bepaalde schaarste is belangrijk: gebruikers moeten regelmatig naar deze locatie gedirigeerd worden. Hoogwaardige gebruikers kunnen ook vaak op reguliere bedrijventerreinen terecht, tenzij de gemeente strakke selectiecriteria hanteert en bedrijven begeleidt. Gebruikers / doelgroepen Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte. Ook: kantoorvestigers die graag in een (semi-)industriële of technologische omgeving gevestigd zijn. Zoals sommige typen adviesbureaus, architecten en ontwerpers. Hoogwaardige gebruikers zijn te vinden in alle sectoren en activiteiten, er worden daarom geen economische criteria gesteld aan potentiële vestigers. Showrooms horen ook op het eersteklas bedrijvenpark. Vanzelfsprekend investeren deze bedrijven in uitstraling, zichtbaarheid en representativiteit (gemiddeld hoog aandeel kantoor/showroom en hoge huurprijs). Regionale bedrijven en waarschijnlijk voor een deel ook bovenregionale vraag gezien de specifieke kwaliteiten van de locatie. Bron: Stec Groep, 2009 Gemiddelde kwaliteit: Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. De huisvesting en het terrein moeten goed functioneren, en dat is voldoende. In de regio Oost-Groningen gaat het om circa 65 tot 70% van de bedrijfsruimtevraag. Investeringsprogramma bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage a 3

5 Figuur 2: kenmerken & impressie bedrijventerreinen met gemiddelde beeldkwaliteit (modern-gemengd terrein) Modern-gemengd terrein Algemeen Bedrijvenlocaties met een modern gemengd karakter. Een mix van lokale bedrijven en regionaal georiënteerde bedrijven. In beperkte schaal worden vormen van intensief ruimtegebruik toegepast wanneer bedrijven daar zelf oplossingen voor zien. De uitstraling van het terrein is goed, representatieve gebouwen zonder buitenopslag staan in het zicht. De openbare ruimte is in orde mede door een basisniveau parkmanagement (wat naast onderhoud van de openbare ruimte vaak ook beveiliging, terreinmarketing, gezamenlijke nutsvoorziening en afvalmanagement organiseert). Ook is parkeren op een goede manier ingepast op ieder kavel. De uitstraling van de locatie heeft de aandacht, maar zonder dat dit tot extra investeringen voor ondernemers leidt. Ligging locaties en voorwaarden Zo n kwart van de vraag binnen dit segment heeft voorkeur voor binnenstedelijke locaties, het overige deel heeft voorkeur voor stadsrand of snelweg. Bereikbaarheid is goed en de ligging van een aantal van deze locaties is voor regionaal georiënteerde bedrijven gunstig, dat betekent aan de stadsrand. Ook de bereikbaarheid van binnenstedelijk modern bedrijventerrein moet goed zijn. Gebruikers / doelgroepen Groothandel en (kleinschalige) logistiek zijn activiteiten die het meeste waarde hechten aan een representatief bedrijfspand en omgeving. Dit zijn ook de belangrijkste doelgroepen. Reparatie en onderhoud (autohandel, alleen showrooms met beperkte buitenopslag) en hightech productie passen binnen dit segment. Kantoorvloer van 10 tot 30%. Bron: Stec Groep, 2009 Investeringsprogramma bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage a 4

6 Functionele kwaliteit: Er zijn ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, als de kosten voor de bedrijfshuisvesting maar laag zijn en de functionaliteit prima. Deze categorie bedrijven hebben in de praktijk slechts weinig keuzemogelijkheden. Het gaat om circa 20 tot 30 procent van de vraag in de regio Oost-Groningen. Figuur 3: bedrijventerrein met een functionele kwaliteit Werkterrein Algemeen De locaties in de gemeente/regio voor laagwaardige bedrijven, met matige uitstraling en beperkte investeringen in huisvesting. Locaties waar alle bedrijven zich kunnen huisvesten, zonder strenge eisen aan architectuur en milieuzonering die wél gelden op iedere andere locatie. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn er voor bedrijven als dat kostenvoordeel oplevert (bijvoorbeeld een cluster van metaalverwerkende bedrijven en autodemontage bedrijven). Ligging locaties en voorwaarden Laagwaardige bedrijven hebben meer dan gemiddeld behoefte aan binnenstedelijke locaties of locaties in woonwijken. Binnenstedelijk staat bereikbaarheid meestal onder druk. De stadsrandlocatie moet goed bereikbaar zijn, maar hoeft niet per se direct aan de snelweg te liggen. Laagdrempelig, dat betekent dat buitenopslag mogelijk is, weinig eisen aan architectuur gevel. In vrijwel geen geval zal een bedrijf meerdere bouwlagen realiseren (met uitzondering van kantoordeel). Meest strenge eisen worden gesteld aan gebruik van openbare ruimte, overzichtelijkheid van de locatie en veiligheid. Gebruikers / doelgroepen Bedrijven uit het MKB voor de lokale markt. Vooral reparatie en onderhoud en productie, maar ook handel. Bedrijven met overwegend niet meer dan 10% kantoorvloer, maximaal 30%. Bron: Stec Groep, 2009 Investeringsprogramma bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage a 5

7 Een regionale afgestemde typologie op basis van verschijningsvorm dwingt gemeenten binnen de regio Oost-Groningen te kijken naar de kwaliteiten van locaties en deze in te vullen vanuit de eisen en wensen van bedrijven. Een regionale typologie draagt ook bij aan het voorkomen van faserings- en concurrentieproblemen tussen gemeenten op de bedrijfsruimtemarkt. Zodoende is een regionale agenda het beste instrument om concurrentie in de regio te voorkomen zonder tekort aan locaties te hebben. Investeringsprogramma bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage a 6

Vergelijkbare documenten

BEDRIJVENTERREINSTRATEGIE DEN HAAG Management Summary

BEDRIJVENTERREINSTRATEGIE DEN HAAG 2005-2020 Management Summary 1. Kenschets ontwikkelingen Haagse bedrijventerreinen tot nu Achtergrond van deze bedrijventerreinenstrategie In Den Haag werken meer dan