ECONOMISCHE WAARDE PINNEPOT IS BOVENGEMIDDELD

Transcriptie

1 ECONOMISCHE WAARDE PINNEPOT IS BOVENGEMIDDELD Bovengemiddelde economische waarde, goed perspectief Het economisch effect van Pinnepot is uitgedrukt in een score. Deze score geeft op basis van objectief meetbare indicatoren een oordeel van de (economische) waarde van het bedrijventerrein. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de huidige economische waarde en het perspectief. Voor Pinnepot is de huidige economische waarde bovengemiddeld: 0,28. Ook het perspectief van het bedrijventerrein is bovengemiddeld, de score hier bedraagt 0,5. Figuur 2: Score Pinnepot per indicator (huidige economische waarde) Figuur 1: Totaalscore Pinnepot Een positieve score op alle indicatoren Pinnepot is een middelgroot lokaal/regionaal bedrijventerrein. Uit deze economische effectrapportage blijkt dat het terrein goed functioneert en bovengemiddeld scoort ten opzichte van andere lokale/regionale bedrijventerreinen. Het gaat voornamelijk om de bijdrage van het terrein aan de (directe en indirecte) werkgelegenheid en de economie van Westvoorne. Daarnaast kent Pinnepot een goede gebiedskwaliteit en economische duurzaamheid. Bovendien is markt- en vastgoedwaarde op het terrein de laatste jaren toegenomen. Economisch perspectief Pinnepot is positief Pinnepot biedt op regionaal niveau nog ruimte voor de vestiging van nieuwe bedrijvigheid en ruimte voor lokale bedrijven elders in de regio die uit hun jasje groeien. Pinnepot vervult een belangrijke rol in de vraag naar bedrijventerrein in Voorne-Putten.

2 LOCATIEPROFIEL PINNEPOT In onderstaande tabel en figuren kort de belangrijkste kenmerken van het bedrijventerrein Pinnepot Aspect Ligging Omvang Bedrijven Werkgelegenheid Toelichting Bedrijventerrein Pinnepot ligt direct ten oosten van Oostvoorne. Direct naast het terrein kruist de N218 met de N496. De N15/A15 ligt op 2,5 kilometer afstand. Naast het terrein ligt aan de Kleidijk een bushalte. Pinnepot is een middelgroot bedrijventerrein voor de lokale en regionale markt. Bedrijventerrein Pinnepot heeft een netto omvang van 8,2 hectare. Pinnepot beschikt nog over 0,6 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein. Er zijn ongeveer 80 bedrijven gevestigd op het terrein. Van deze bedrijven is ruim 30% actief in de detail-, groothandel en reparatie. De bedrijven zijn samen goed voor bijna 350 arbeidsplaatsen. Ruim 100 daarvan zijn toe te schrijven aan bouwbedrijven. Figuur 3: Samenstelling vestigingen en werkgelegenheid naar sector 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% aandeel in totaal aantal vestigingen aandeel in totaal aantal arbeidsplaatsen Bron: KvK, 2011; Bewerking Stec Groep, 2011

3 ECONOMISCHE EFFECT RAPPORTAGE PINNEPOT Banen Bedrijventerrein Pinnepot heeft een licht bovengemiddelde score op de indicator banen. Dit komt door: een groot aandeel in de werkgelegenheid van de gemeente Westvoorne; een bovengemiddeld indirect werkgelegenheidseffect; een gematigde groei van de werkgelegenheid; een beperkt aantal arbeidsplaatsen voor jongeren, ouderen en lager opgeleiden; In onderstaand figuur de score op de indicator banen. Met een werkgelegenheid van circa 350 mensen is ruim 11% van de totale werkgelegenheid van de gemeente Westvoorne gevestigd op Pinnepot. We schatten in dat het bedrijventerrein goed is voor ruim 240 indirecte arbeidsplaatsen bij toeleveranciers en afnemers. Pinnepot heeft een gemiddelde groei in werkgelegenheid gekend (tussen de 5 en 10%) als gevolg van de uitbreiding van het terrein en de vestiging van nieuwe bedrijven. Relatief weinig kwetsbare en op de arbeidsmarkt (ouderen en lager opgeleiden) zijn werkzaam op het bedrijventerrein. 0, ,5 0 0,5 1 Geld Pinnepot heeft een bovengemiddelde score op de indicator geld. Dit wordt veroorzaakt door: een hoge ruimteproductiviteit op het terrein; een zeer positieve bijdrage aan de regionale economische groei; een hoog stuwend vermogen van het bedrijventerrein; beperkte consumentenbestedingen van werknemers op het terrein. In onderstaand figuur de score op de indicator geld. 0, ,5 0 0,5 1 De ruimteproductiviteit van het bedrijventerrein ligt boven het gemiddelde van circa 2,0 miljoen per hectare in de provincie Zuid-Holland. Dit komt mede doordat er relatief veel bedrijven gevestigd zijn op een klein terrein (8,3 bedrijven per hectare). Ook de aanwezigheid van industriële en logistieke bedrijven draagt sterk bij aan de ruimteproductiviteit en de economische groei van de regio. Het stuwende vermogen van het terrein is hoog. Dat betekent dat de bedrijven op het terrein zorgen voor veel indirecte lokale en regionale werkgelegenheid De consumentbestedingen door werknemers bij bedrijven op Pinnepot blijven iets achter bij de gemiddelde bestedingen in de provincie. Een en ander is berekend op basis van kengetallen.

4 Marktwaarde & vastgoed Op de indicator marktwaarde & vastgoed heeft Pinnepot een bovengemiddelde score. Dit wordt veroorzaakt door: een gemiddelde ontwikkeling van de grondprijzen; een bovengemiddelde groei van de huurprijzen; een gemiddeld leegstandspercentage. In onderstaand figuur de score op de indicator marktwaarde & vastgoed. -1-0,5 0 0,33 0,5 1 De grondprijzen op Pinnepot zijn de laatste jaren licht gestegen (tussen de 3 en 5%). Dit komt door de recente uitbreiding van het terrein en de gerealiseerde grondprijzen alhier. Ook de huurprijzen op Pinnepot laten een stijging zien. Deze stijging is binnen de gemeente en de regio bovengemiddeld (rond de 20%) en wordt vooral veroorzaakt door de realisatie van nieuwe bedrijfs- en kantoorachtige panden in de voorbije jaren. De leegstand op Pinnepot is gemiddeld. Nog geen 5% van de voorraad staat leeg op Pinnepot tegen 4,5% gemiddeld in de regio. Wel komt er op korte termijn een pand vrij met een omvang van ruim m2. Hierdoor zal de leegstand stijgen. We zien dat de leegstand zich vooral concentreert op het oudere gedeelte van Pinnepot. Gebiedskwaliteit en economische duurzaamheid Pinnepot heeft een licht bovengemiddelde score op deze indicator. Dit heeft te maken met: een goede bereikbaarheid met auto en OV; een gemiddeld ruimtegebruik door bedrijven op het terrein; aanwezigheid van diverse veiligheidsvoorzieningen op het terrein; een gemiddelde beeldkwaliteit; een benedengemiddelde aanwezigheid van voorzieningen op het terrein. In onderstaand figuur de score op de indicator gebiedskwaliteit en economische duurzaamheid. -1-0,5 0 0,20 0,5 1 Het terrein komt qua bereikbaarheid tegemoet aan de eisen die gesteld zijn aan een gemengd bedrijventerrein. De congestie in de gemeente is relatief laag en het terrein is goed ontsloten via de N218 en de N496. De A15 ligt op circa 2,5 kilometer. Ook ligt er een bushalte naast het terrein. Het ruimtegebruik op Pinnepot is gemiddeld. Dit komt deels door extensieve bebouwing aan de zuidzijde van de Langeweg. Voor een lokaal/regionaal bedrijventerrein doet Pinnepot niet onder ten opzichte van andere terreinen. De voorzieningen ten behoeve van veiligheid zijn op niveau. Collectieve beveiliging en camera s zijn aanwezig en het terrein is dubbel ontsloten. De gebiedskwaliteit en voorzieningen voor bedrijven zijn normaal voor dit type terrein. Er is een vrachtwagenparkeerplaats en een ondernemersvereniging actief.

5 PERSPECTIEF Pinnepot heeft een bovengemiddelde score wanneer het gaat om het toekomstperspectief. De score op deze indicator is 0,5. 0, ,5 0 0,5 1 Indicatoren perspectief Perspectief voor een duurzame versterking van het bedrijventerrein Op Pinnepot zijn kansen aanwezig voor het versterken van de economische waarde. Op het terrein is nog 0,6 hectare direct uitgeefbaar en ook uitgifte op aangrenzende percelen is mogelijk. Verder kan de ruimte intensiever bebouwd worden. Door gebruik te maken van braakliggende kavels kan duurzamer met de ruimte op het terrein worden omgegaan en meer werkgelegenheid gecreëerd worden. Ook herverkaveling behoort tot de mogelijkheden Over het algemeen geldt dat de uitstraling van Pinnepot voldoende en niet verouderd is. Toch kennen de gebouwen een redelijke diversiteit in kwaliteit en uitstraling. Het oudere deel van Pinnepot heeft een matige uitstraling en kwaliteit. Het betreft de grote, ietwat verouderde loodsen. Op het terrein staat echter ook een aantal nieuwere kantoorachtige panden en showrooms van goede kwaliteit. Met kleine, cosmetische ingrepen en een gerichte speldenprik kan de uitstraling en levensduur van het terrein verlengd worden. Het werkgelegenheidsprofiel van Pinnepot is in evenwicht. Er is een goede mix tussen grote en kleine bedrijven op het terrein. Ook de verscheidenheid in de sectorsamenstelling biedt een goed perspectief voor de toekomst. Een economische terugval van één bepaalde sector betekend in het geval van Pinnepot niet direct de economische terugval van het hele terrein. Verder sluit de milieuruimte op het terrein goed aan bij het type vestigingen. Het terrein staat niet onder druk als gevolg van sociaalmaatschappelijke effecten (klagende omwonenden, geluidsoverlast, geur- of stankoverlast) Pinnepot is een gemengd bedrijventerrein. Dit type terrein bezit vaak weinig onderscheidend vermogen. Er zijn meerdere vergelijkbare terreinen in de regio (Seggelant in Brielle en Kickersbloem in Hellevoetsluis). Echter, uit ramingen blijkt dat juist aan dit type bedrijventerreinen een tekort dreigt in Rotterdam-Rijnmond en met name in het zuiden van de regio. Ook is er beperkt ruimte voor uitbreiding op bestaande lokale bedrijventerreinen. Dit maakt Pinnepot een aantrekkelijke locatie voor de toekomst. Aandachtspunten Wij signaleren op basis van bovenstaande analyse van deze economische effectrapportage voor Pinnepot de volgende aandachtspunten: In de regio ontbreekt het aan voldoende ruimte voor (door)groeiende bedrijven. Veel (boven)lokale bedrijventerreinen zijn bijna geheel uitgegeven. Pinnepot heeft binnen de regio een bovenlokale functie en kan de groei opvangen van bedrijven die op de lokale terreinen (elders in de gemeente) uit hun jasje zijn gegroeid. Een regionale profilering en segmentering van bedrijventerreinen sluit hier goed op aan. Lokale terreinen moeten vooral hun focus leggen op het faciliteren van kleinschalige (door)startende bedrijven, zodat de regionale bedrijventerreinen zoals Pinnepot de ruimte kan vullen met grotere, (door)groeiende bedrijven. Hierbij is afstemming op gemeentelijk, maar ook op regionaal niveau noodzakelijk. Aan een regionaal terrein worden andere eisen gesteld dan een lokaal bedrijventerrein op gebied van voorzieningen, bereikbaarheid en kavelomvang. Een nieuw bestemmingsplan moet ontwikkelingen op Pinnepot zoveel mogelijk stimuleren. Dit betekent dat het bestemmingsplan flexibeler moet zijn dan nu het geval is. In het vigerende bestemmingsplan is omschreven waaraan bebouwing moet voldoen. Een bestemmingsplan op hoofdlijnen, met minimale vereisten aan bouwhoogte, ruimtegebruik en parkeren,

6 stimuleert de creativiteit en innovatie. Ook ruimte voor nieuwe en andere (werk)functies passen bij een moderne werklocatie. Hierin ligt ook een link met de Tweede Maasvlakte. Het is nog onbekend wat het effect van de Tweede Maasvlakte is op de vraag naar bedrijfsruimte regiobreed. Pinnepot kan mogelijk profiteren van de Tweede Maasvlakte door ruimte te bieden aan toeleveranciers en reparatiebedrijven voor de bedrijven en materieel op de Maasvlakte. De nabijheid en ontsluiting van Pinnepot richting de Tweede Maasvlakte is wat dat betreft uitstekend. Dit effect moet echter nader onderzocht worden. Er moet zeer zorgvuldig en voorzichtig omgegaan worden met een uitbreiding van Pinnepot vanuit deze overweging. Spin off vanuit de Maasvlakte is immers niet stuurbaar vanuit de overheid, maar wordt veeleer door de bedrijven zelf opgepakt. Langdurig leegstaande panden die verouderd en incourant zijn, bieden kansen voor herontwikkeling. Naast elkaar gelegen panden en onbebouwde percelen kunnen gezamenlijk herontwikkeld worden voor een kleinschaliger bedrijvensegment. Herverkaveling is vooral markttechnisch interessant. Risico s worden beperkt door in te spelen op een kansrijk vraagsegment en door upgrading van de kwaliteit van het vastgoed. Herverkaveling is in veel gevallen kostendekkend uit te voeren door gemeente of door private partijen. Door op deze manier de leegstand aan te pakken wordt langdurige leegstand en veroudering van het terrein tegengegaan en tegelijkertijd meer ruimte geboden voor (kleinschalige) nieuwe bedrijven. Een dergelijke strategie past bij Pinnepot. De mogelijkheden om dit samen met private eigenaars op te pakken moet nader worden verkend. Binnen de regio Westvoorne ontbreekt het aan een duidelijke segmentering en profilering van de verschillende bedrijventerreinen. Het gezamenlijk (met vertegenwoordigers van ondernemers) opzetten van een economische visie (met bedrijventerreinen als belangrijk onderdeel daarin) biedt kansen voor een versterking van de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat. Circa 15 20% van de werkgelegenheid is direct en indirect afkomstig van bedrijventerreinen in Westvoorne. In het economisch beleid laten terugkomen van een lange termijn visie op bedrijfslocaties is daarom rechtvaardig.