Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Gemiddelde woningwaarde Randstad stijgt fors: De gemiddelde woningwaarde stijgt met 3,9% op jaarbasis naar 236 duizend euro. De grootste waardestijging op Corop-niveau is in de regio Groot-Amsterdam met een jaarontwikkeling van 7,9%. De laagste jaarprijsontwikkeling was in Zuidoost- Friesland met een daling van 1,6%. Verkopen nemen toe en aanbod daalt: Het jaarlijkse aantal verkopen stijgt sterk (37,6%) en het aanbod daalt (-6,9%). De gemiddelde looptijd is gedaald (-2,1%) en er worden meer woningen binnen 3 maanden verkocht: toename van 33,8% t.o.v. jaar geleden. Ondanks deze opleving zijn er nog altijd ruim 64 duizend moeilijk verkoopbare woningen (woningen die langer dan 3 jaar te koop staan) in Nederland. Tweedeling woningmarkt Met een daling van het aanbod en een stijging van de verkopen is de marktliquiditeit verbeterd. De verhouding tussen het aanbod en de jaarlijkse verkopen komt gemiddeld uit op 1,4. Het herstel op de woningmarkt is hiermee doorgezet, echter niet overal gaat het goed. De regionale verschillen zijn nog verder opgelopen. In het Westen stijgt de prijs bovengemiddeld en daalt het aantal te koop staande woningen terwijl in het Noorden, Oosten en Zuiden van het land de prijzen stabiel blijven en het aanbod dat langer dan 36 maanden te koop staat verder toeneemt. Calcasa analyseert met de WOX monitor elk kwartaal de woningmarkt waarover verderop gedetailleerd verslag wordt gedaan. Introductie 1 Woningwaarde en Prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Calcasa Property Data Analyzer 16 Commercieel Vastgoed 17 Overzicht Nederlandse woningmarkt 19 CALCASA WOX Q4 2014 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 246 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen Q42014 J-O-J prijsverandering WOX 3,9% K-O-K prijsverandering WOX 0,5% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 3,0% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2015 Q1 3,3% Voorspelling K-O-K 2015 Q1 0,4% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 16,9% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 4,0% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 2,9% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 179 J-O-J verandering aantal woningverkopen 37,6% K-O-K verandering aantal woningverkopen 10,8% *woningvoorraad 1 januari 2014, gemeentelijke indeling 2013 1
Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 246 punten. Gemiddelde woningwaarde: 236 duizend euro. K-O-K prijsverandering: +0,5%. J-O-J prijsverandering: +3,9%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 253 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +0,3%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,6%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 187 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +1,2%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +4,8%. 270 250 Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland 0% -2% -4% 12K3 12K4 13K1 13K2 13K3 13K4 14K1 14K2 14K3 14K4 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2
Dure prijssegment trekt weer aan Profiteerden vorig kwartaal de goedkopere woningen van de positieve prijsontwikkeling, dit kwartaal stijgen ook de prijzen van duurdere woningen. Woningen in de prijsklasse 350-500 duizend euro zijn met 4,1% in waarde gestegen het afgelopen jaar. De grootste prijsstijging is voor de woningen van meer dan 500 duizend euro. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan 150.000 3,7% 150.000 tot 250.000 3,6% 250.000 tot 350.000 3,9% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa 350.000 tot 500.000 4,1% Meer dan 500.000 5,9% Alle woningen 3,9% Oude appartementen en rijwoningen stijgen meest in waarde Appartementen zijn het meest in waarde gestegen het afgelopen jaar. Met een prijsstijging van 4,8% is dit bovengemiddeld (zie Tabel 2b). Ook de tussenwoningen zijn met 4,2% in waarde toegenomen. Oudere appartementen met een bouwjaar van vóór 1944 zijn het meest in trek. Het afgelopen jaar nam de waarde toe met 7,4%. Nieuwere appartementen gebouwd na 2000 zijn daarentegen maar 2,9% in waarde toegenomen. De prijsontwikkeling van twee-onder één-kapwoningen en vrijstaande woningen blijft achter met een jaarontwikkeling van 2,6%. Woningen gebouwd na het jaar 2000 zijn maar beperkt in waarde gestegen (1,9%). J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot 1944 1945-1979 1980-2000 >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 3,1% 2,2% 2,8% 1,9% 2,6% Hoek/rijwoning 7,1% 3,5% 3,6% 2,6% 4,2% Appartement 7,4% 2,9% 5,2% 2,9% 4,8% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa Totaal 6,2% 3,0% 3,9% 2,6% 3,9% Voorspelling woningprijsontwikkeling 1 e kwartaal 2015 K-O-K voorspelling WOX: 0,4%. J-O-J voorspelling WOX: 3,3%. 2,9% voor eengezinswoningen. 4,8% voor meergezinswoningen Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 4,6% Noord-Nederland: 0,4% Oost-Nederland: 2,2% Zuid-Nederland: 2,2% 3
Tweedeling woningmarkt na herstel prijzen in de Randstad De gemiddelde prijs van een woning in Nederland is het afgelopen jaar met 3,9% gestegen. Zulke forse prijsstijgingen heeft de Nederlandse woningmarkt lang niet meer gekend. In het derde kwartaal meldde Calcasa al dat het herstel ook in het vierde kwartaal zou doorzetten. Dit herstel blijft echter wel grotendeels beperkt tot het Westen van het land. Als we kijken naar de prijsontwikkeling sinds het dieptepunt van de woningmarkt (het tweede kwartaal van 2013) dan is de gemiddelde woningwaarde met 5,3% gestegen; t.o.v. de piek in 2008 is de gemiddelde waarde nog 26 duizend euro lager. In de lichtblauwe gebieden (Noorden/Oosten van het land) is de prijs met minder dan 2,5% toegenomen sinds het dal. In het Zuiden van het land is de stijging tussen de 2,5% en de 5,0% geweest. De woningmarkt in het Westen kent een groter herstel met prijsstijgingen van meer dan 7,5% en zelfs enkele gemeenten met een waardestijging van meer dan 10%. Calcasa concludeert op basis van een analyse van de woningmarktcijfers in het vierde kwartaal van 2014 dat het herstel op de woningmarkt wel degelijk doorzet, maar dat er een tweedeling op de woningmarkt ontstaat: Randstad versus niet-randstad. Figuur 3 Prijsontwikkeling t.o.v. het dal van de woningmarkt in Q2 2013 per gemeente in Nederland. Aanbod en verkopen naar woningtype in Nederland Transacties naar woningtype Aanbod naar woningtype Figuur 4 30% 179.475 15% 11% vrijstaand semi-vrijstaand hoekwoning 28% 243.675 26% vrijstaand semi-vrijstaand hoekwoning Het aantal transacties en aangeboden woningen en hun aandeel naar woningtype in Nederland in Q4 2014. 31% 13% tussenwoning appartement 23% 10% 13% tussenwoning appartement 4
Gemeente Ontwikkeling Daling Hilversum 11,9% - 26 Huizen 11,9% - 32 Zaanstad 10,9% - 15 Bussum 10,7% - 35 Alkmaar 10,5% - 14 Heerhugowaard 10,5% - 18 s-gravenhage 10,3% - 14 Heiloo 10,2% - 26 Wijdemeren 10,1% - 43 Figuur 5 Links: Top 10 gemeenten: hoogste prijsontwikkeling t.o.v. het dal van de woningmarkt in Q2 2013 en het waardeverschil in Euro s ( x 1.000) met de piek van de markt in Q3 2008 per gemeente in het westen van Nederland. Alleen gemeenten met 5.000 koopwoningen of meer zijn in de tabel opgenomen. Rechts: Prijsontwikkeling t.o.v. het dal van de woningmarkt in Q2 2013 per gemeente in het westen van Nederland. Amsterdam 9,9% - 7 Woningprijzen in Amsterdam bijna op niveau van 2008 Het dal van de woningmarkt ligt achter ons. In het tweede kwartaal van 2013 waren de prijzen van woningen op hun dieptepunt. De gemiddelde waarde van een woning betrof toen 224 duizend euro. In het vierde kwartaal van 2014 is deze waarde opgeklommen naar gemiddeld 236 duizend euro. Woningprijzen hebben nog niet het niveau van de piek in 2008 bereikt, maar wel is dit bijna het geval voor sommige gemeenten in de provincie Noord-Holland. Zo zijn woningen in Hilversum en Huizen sinds het tweede kwartaal van 2013 met 11,9% het meest in waarde gestegen. Ten opzichte van de piek in 2008 is het gemiddeld verschil nog zo n 26 duizend euro. In de omgeving van Den Haag stegen de prijzen in de afgelopen 1,5 jaar met 10,3% en is het verschil met de piek hierdoor teruggebracht naar een verschil van -14 duizend euro. In Amsterdam zijn woningen nog maar gemiddeld 7 duizend euro minder waard dan haar piek in het derde kwartaal van 2008. De markt voor woningen in Amsterdam is sterk aangetrokken; het aantal verkopen is meer dan verdubbeld (57,2%). De Amsterdamse woningmarkt beslaat voor het overgrote deel appartementen (71%). Het aandeel appartementen in het aanbod bedraagt momenteel 56%. De verhouding tussen de jaarlijkse verkopen en het aanbod van appartementen komt hiermee uit op 0,5. Deze verhouding zal een prijsopdrijvend effect tot gevolg hebben. Aanbod en verkopen naar woningtype in Amsterdam Transacties naar woningtype Aanbod naar woningtype Figuur 6 3% 2% 5% 19% vrijstaand semi-vrijstaand 10% 6% 7% vrijstaand semi-vrijstaand Het aantal transacties en aangeboden woningen en hun aandeel naar woningtype in Amsterdam in Q4 2014. 71% 17.650 hoekwoning tussenwoning appartement 56% 12.150 21% hoekwoning tussenwoning appartement 5
Gemeente Ontwikkeling Daling Meppel -1,3% - 28 Weststellingwerf -1,0% - 38 Hoogezand- Sappemeer -0,4% - 12 Zuidhorn -0,4% - 16 Smallingerland -0,4% - 29 Hoogeveen -0,4% - 22 Heerenveen -0,2% - 35 Oldambt -0,2% - 17 Figuur 7 Links: Top 10 gemeenten: laagste prijsontwikkeling t.o.v. het dal van de woningmarkt in Q2 2013 en het waardeverschil in Euro s ( x 1.000) met de piek van de markt in Q3 2008 per gemeente in het westen van Nederland. Alleen gemeenten met 5.000 koopwoningen of meer zijn in de tabel opgenomen. Rechts: Prijsontwikkeling t.o.v. het dal van de woningmarkt in Q2 2013 per gemeente in het Noorden van Nederland. Haren -0,1% - 23 Leek -0,1% - 17 Woningprijzen Noorden onder druk Gaat het overal goed met de woningmarkt? De positieve ontwikkeling van de woningprijs breidt zich wel vanuit het Westen van het land uit naar het Midden en Zuiden van het land, maar het Noorden kampt nog steeds met prijsdalingen of een gelijkblijvende woningprijs. Ook voor de gemeenten in Friesland, Groningen en Drenthe heeft Calcasa berekend wat op dit moment het procentueel prijsverschil is met het dal van de woningmarkt in het tweede kwartaal van 2013. Ten opzichte van dat prijsniveau zijn er slechts enkele gemeenten met een lichte prijsstijging (de oranje gebieden). Ten opzichte van de piek van de markt zijn de verschillen met het huidig prijsniveau groot. In een gemeente als Meppel ligt de gemiddelde prijs van een woning nog steeds 28 duizend onder het gemiddelde van tijdens de piek van de markt in 2008. De grootste gemiddelde waardedaling is voor de gemeente Weststellingwerf met een waardedaling van 38 duizend euro per woning. De verkoop van vrijstaande woningen staat onder druk in Friesland. Van het aanbod is 47% een vrijstaande woning, terwijl de verkopen maar voor 37% uit vrijstaande woningen bestaan. De verhouding tussen de jaarlijkse verkopen en het aanbod bedraagt in zijn algemeenheid voor de provincie Friesland 1,8 (voor Nederland is dit 1,4) en die voor de vrijstaande woningen 2,3. Aanbod en verkopen naar woningtype in Friesland Transacties naar woningtype Aanbod naar woningtype Figuur 8 23% 9% 37% vrijstaand semi-vrijstaand 19% 10% vrijstaand semi-vrijstaand Het aantal transacties en aangeboden woningen en hun aandeel naar woningtype in Friesland in Q4 2014. 12% 6.675 hoekwoning 11.925 47% tussenwoning 8% appartement 19% 16% hoekwoning tussenwoning appartement 6
Woningprijs Noord-Holland hardst in waarde gestegen De grootste prijsstijging zien we dit kwartaal terug in de provincie Noord- Holland. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met respectievelijk 6,5%. Eengezinswoningen werden 6,1% meer waard en een appartement steeg het afgelopen jaar gemiddeld 7,2% in waarde. In de provincies, Groningen, Friesland, Drenthe en Zeeland bleef de prijsontwikkeling achter. In die provincies nam de gemiddelde woning nauwelijks in waarde toe zoals valt af te lezen uit tabel 3. 4e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2014 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen 185000 154000 1,3% Friesland 182000 138000 0,8% Drenthe 198000 146000 1,2% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel 211000 141000 2,8% Flevoland 201000 188000 3,8% Gelderland 255000 162000 3,1% Utrecht 331000 198000 4,0% Noord-Holland 308000 257000 6,5% Zuid-Holland 277000 168000 4,5% Zeeland 192000 157000 1,6% Noord-Brabant 260000 178000 2,9% Limburg 205000 140000 3,2% Nederland 253.000 187.000 3,9% Grootste stijger regio Groot-Amsterdam Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio Groot-Amsterdam met een j-o-j ontwikkeling van +7,9%. Alle woningen in de hele regio werden meer waard; zowel eengezinswoningen (+8,1%) als appartementen (+7,8%) namen in waarde toe. Grootste daler het afgelopen jaar was de Corop-regio Zuidoost-Friesland. Woningen werden hier gemiddeld 1,6% minder waard. In de overige Corop-regio s in Friesland, Groningen, Drenthe en in Zeeuwsch- Vlaanderen stegen de prijzen licht. In 12 van de 40 Corop-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde bovengemiddeld (meer dan 3,9%). In 4 van de 40 Corop-regio s steeg de woningprijs met minder dan 1%: Zuidoost-Friesland, Delfzijl e.o., Zuidwest-Friesland, Zuidoost-Drenthe. Alle informatie tot op buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer data over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven. 7
Betaalbaarheid wederom verbeterd In het vierde kwartaal werd gemiddeld 16,9% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 9). J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: 4,0%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: 2,9%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 9 35 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). 30 25 20 15 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Figuur 10 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8
Forse stijging van het aantal woningverkopen Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 179,5 duizend. Dit is een forse stijging van het aantal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Toen werden op jaarbasis 162 duizend woningen verkocht. Ook ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal verkopen toegenomen. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +37,6%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +10,8%. Aantal woningverkopen en veranderingen 20% 10% 0% -10% -20% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 Figuur 11 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis Transactieontwikkelingen naar woningtype De verkoop van alle woningtypen is gestegen het afgelopen jaar, zoals te zien is in tabel 4. In totaal nam het aantal verkopen op jaarbasis met 37,6% toe. De verkoop van vrijstaande woningen en tussenwoningen steeg nog iets harder met respectievelijk 41,4% en 40,2% ten opzichte van een jaar geleden. Semi-vrijstaande woningen waren minder in trek in de afgelopen periode. De verkoop ervan steeg met 29,8%. In 2013 namen de transactieaantallen op jaarbasis nog af en ook in begin 2014 namen de verkopen van hoek- en semi-vrijstaande woningen nog af, maar sinds halverwege 2014 is de markt in zijn totaal weer aangetrokken en zien we forse stijgingen in de transactieaantallen die zich ook terugvertalen in een stijging van de gemiddelde woningwaarde van 3,9%. J-O-J transactieontwikkeling Periode Woningtype 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 Vrijstaand -5,0% 2,8% 24,5% 26,1% 41,1% Semi-vrijstaand -8,2% -4,2% 16,1% 17,4% 29,8% Hoekwoning -5,9% -2,9% 21,0% 20,9% 32,7% Tabel 4 Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Tussenwoning -6,7% 0,6% 25,5% 28,0% 40,2% Appartement -3,0% 2,8% 21,4% 26,7% 38,5% Totaal -5,5% 0,5% 22,5% 25,1% 37,6% 9
Woningverkopen middel dure segment stijgt overal De verkoop van woningen in de prijsklasse 350-500 duizend euro stijgt met meer dan 10% in zowel Oost-,West-, als Zuid-Nederland. Alleen in Noord- Nederland is de verkoop in die prijsklasse gedaald. In Noord-Nederland is het aandeel middel dure woningen (250-350 duizend euro) met meer dan 10% toegenomen het afgelopen jaar. De verkoop van woningen boven de 500 duizend euro is het hardst gestegen in West-Nederland, met een toename van 10,3% in vergelijking met vorig jaar. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 25 12,5 0 Figuur 12 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q4 2014 ten opzichte van Q4 2013-12,5-25 Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland < 75.000 75.000-150.000 150.000-250.000 250.000-350.000 350.000-500.000 > 500.000 Verdeling looptijd verkochte woningen De woningen die verkocht zijn afgelopen kwartaal zijn voor het overgrote deel binnen 12 maanden verkocht. De verkoop van woningen binnen 3 en 6 maanden is de afgelopen 1,5 jaar toegenomen. Dit geldt voor alle woningtypes. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar geleden was 36,6% verkocht binnen 6 maanden en dat percentage is nu een jaar later opgelopen naar 44,2%. Woningen die verkocht zijn en langer dan 24 maanden te koop hebben gestaan nemen met 17,3% een groot deel in beslag. Ontwikkeling Periode Looptijden 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 Binnen 3 mnd verkocht 14,3% 13,9% 15,6% 17,8% 19,1% Binnen 6 mnd verkocht 36,6% 37,0% 38,0% 44,1% 44,2% Binnen 12 mnd verkocht 59,6% 59,3% 60,2% 64,3% 66,5% Tabel 5 Jaar-op jaar ontwikkeling van de looptijd naar periode in Nederland Binnen 18 mnd verkocht 73,6% 72,7% 72,2% 75,0% 76,6% Binnen 24 mnd verkocht 82,3% 81,6% 80,4% 82,4% 82,7% > 24 maanden 17,7% 18,4% 19,6% 17,6% 17,3% 10
64 duizend woningen langer dan 3 jaar te koop Een groeiend deel van de aangeboden woningen blijft onverkocht. In het vierde kwartaal van 2014 stonden er ruim 64 duizend woningen te koop die al langer dan 3 jaar worden aangeboden. Dit is 26,3% van het huidige totale aanbod; twee jaar geleden betrof dit aandeel 14,8%. Onderstaande tabel tonen de top 10 gemeenten met het hoogste en het laagste aandeel woningen die al langer dan 36 maanden in de verkoop staan. In figuur 13 is te zien dat in de oranje gemeenten het aandeel moeilijk verkoopbare woningen meer dan een derde bedraagt. Gemeenten Hoogste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Gemeenten Laagste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Tabel 6 Oldambt 44,1 Eijsden-Margraten 7,8 Winterswijk 42,3 Sittard-Geleen 9,3 Montferland 42,0 Maastricht 9,7 Lelystad 40,4 Midden-Delftland 10,1 Top 10 gemeenten met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het vierde kwartaal van 2014. Zevenaar 40,1 Zwartewaterland 10,3 Uden 38,9 Stein 12,3 Hellevoetsluis 38,6 Meersen 12,8 Nuenen, Gerwen en Nederwetten 38,5 Schagen 13,1 Veendam 38,3 Schouwen-Duiveland 13,1 Zeewolde 36,4 Franekeradeel 12,5 Figuur 13 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2014 (in %) 11
Marktliquiditeit verbetert verder De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,4. Dit is wederom een verbetering ten opzichte van het vorige kwartaal toen deze verhouding nog 1,5 was. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 179,5 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: 37,6% Aanbod van woningen in Q4 2014: 243,7 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: -6,9% Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen 300000 240000 180000 Figuur 14a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2000-2014 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 120000 60000 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen 200000 160000 120000 80000 40000 0 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Niet-randstad : aanbod versus verkopen 200000 160000 120000 80000 40000 0 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Figuur 14b Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in de Randstad versus niet-randstad, 2008-2014 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa De verhouding tussen het aanbod koopwoningen en de koopwoningvoorraad is ook een onderdeel van de marktliquiditeit. Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 4,4% voor heel Nederland. Een uitsplitsing naar gemeente is te zien in figuur 16. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 3,7%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 7,7%. 12
Figuur 15 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 16 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13
Forse stijging verstrekte hypotheken met 31% Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 222,7 duizend. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +31,0%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +8,6%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% 650000 500000 Figuur 17 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 0% 350000-10% 200000-20% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 50000 K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken Aantal executieverkopen gestegen Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.754. J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: +18,8%. K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +13,5%. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Aantal executies 3000 2250 1500 750 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Figuur 18 Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14
Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties lag jaren lang rond de 0,1 à 0,2%. Gedurende de crisis nam dit aandeel toe naar 1,7% gemiddeld voor alle woningen en voor appartementen steeg dit aandeel zelfs boven de 2% uit. In het vierde kwartaal van 2014 is het aandeel weer gedaald naar 1,0%. In figuur 19 is het aandeel executieverkopen naar woningsoort in de periode 2008-2014 weergegeven. Sinds de verscherpte regelgeving en het aantrekken van de woningmarkt neemt het aandeel executieverkopen weer af in 2014. 3,00% 2,25% Aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties Figuur 19 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 1,50% 0,75% 0,00% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 totaal eengezinswoningen appartementen Executieverkopen naar woningtype per landsdeel Van het aantal executieverkopen vindt het grootste deel plaats in West- Nederland (53,1%), en 20,7% van de executieveilingen vindt plaats in Zuid-Nederland. Van alle executieverkopen in West-Nederland betreft 60,8% een appartement. Aantal executieverkopen per woningtype naar landsdeel Figuur 20 600 450 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 300 150 0 Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland vrijstaande woningen semi-vrijstaande woningen hoekwoningen tussenwoningen appartementen 15
Calcasa Property Data Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoed markt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Door het combineren van een 30-tal publieke en private databases, waaronder die van PropertyNL, BAG, Calcasa, CBS en KvK, kan relevante informatie over zowel individuele objecten als een gebied veel sneller worden ontsloten én geanalyseerd. De applicatie werkt als decision support tool voor de vastgoedprofessional. Elk pand in Nederland kan worden geanalyseerd. Met één druk op de knop kunnen bijvoorbeeld vergelijkbare huur- en kooptransacties worden opgevraagd, de lange termijn prijsontwikkeling worden bekeken, of de leegstand in een zelf gedefinieerd gebied worden bepaald. De komende jaren zal samen met de gebruikers hard gewerkt worden aan het verder verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van de data. Daarnaast zal de functionaliteit verder aangepast worden aan de behoeften van de diverse gebruikersgroepen. Vraag een demo-versie aan via www.calcasa.nl/contact 16
Gemiddelde huurwaarde kantoren licht gestegen De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gestegen met 1,2% in Q4 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het vierde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een stijging van 1,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 119 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met -8,4% in Q4 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 100 (4Q2001=100) in het vierde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 8,4% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 149 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gedaald met -5,8% in Q4 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 91 (4Q2001=100) in het vierde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 5,8% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 54 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) 130 Figuur 21 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa 115 100 85 70 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) 90 119 1,2% -9,5% Winkels (RPI) 100 149-8,4% -20,2% Bedrijfsruimten (IPI) 91 54-5,8% -16,2% Tabel 7 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL 17
Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur 22 200 150 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL 100 50 0 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 18
Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Amsterdam 399.825 89.200 310.600 25% 72% 790.110 432.610 12.467 6.395 17,8 Rotterdam 297.450 105.350 192.100 34% 65% 616.260 313.300 5.942 7.935 19,3 Den Haag 240.575 64.325 176.250 44% 54% 502.060 248.560 6.109 6.345 18,2 Utrecht 135.275 67.875 67.375 48% 51% 316.280 164.670 4.606 3.555 18,1 Tabel 8 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Eindhoven 98.525 69.325 29.200 45% 54% 217.230 110.090 2.805 2.620 20,8 Provincies Groningen 257.625 184.400 73.225 57% 43% 596.490 288.870 6.317 9.950 20,7 Friesland 320.700 278.800 41.900 59% 40% 738.440 329.660 6.681 11.935 20,8 Drenthe 232.850 204.250 28.600 64% 35% 547.850 234.380 5.161 9.470 20,8 Overijssel 480.075 394.125 85.975 60% 39% 1.167.000 498.510 10.627 15.560 20,2 Flevoland 134.150 112.475 21.675 65% 34% 346.680 141.290 3.771 5.625 19,6 Gelderland 870.850 704.100 166.750 59% 40% 2.082.650 914.830 19.499 31.820 20,9 Utrecht 511.075 349.650 161.450 57% 43% 1.226.960 551.970 14.761 15.695 18,9 Noord-Holland 1.272.950 721.225 551.725 48% 51% 2.803.040 1.327.870 34.108 32.630 19,0 Zuid-Holland 1.515.600 819.950 695.625 51% 48% 3.375.080 1.564.960 36.703 48.205 19,1 Zeeland 150.275 128.325 21.950 64% 35% 355.730 149.800 5.220 7.255 20,1 Noord-Brabant 1.025.125 829.050 196.075 61% 39% 2.394.050 1.058.490 25.964 39.340 20,5 Limburg 494.975 396.900 98.100 63% 37% 1.145.260 508.360 10.676 16.190 19,8 Nederland 7.266.300 5.106.275 2.160.025 56% 43% 16.730.350 7.512.830 179.488 243.675 19,9 Woningvoorraad 1-jaars prijsontwikkeling grote steden Figuren 23 & 24 31,3% Hypotheekcijfers Q4 2014 12,1% Aantal koopwoningen 56,6% Aantal Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders J-O-J verandering NHG verkopen 32.700 24,8% Executieverkopen 1.210 9,5% HH betalingsproblemen 108.754 18,5% Hypotheekverkopen 174.978 31,0% Totale hypotheekschuld (x 631.032-0,2% Bron: NHG, BKR, DNB 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Nederland Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers 2,2% Aegon ASR Bank Argenta spaarbank -5,9% 2,1% ING BANK ABN AMRO Bank Stichting Tellius 1,1% MUNT hypotheken NIBC 0,8% 0,7% -0,6% -0,8% -1,2% -0,9% ACHMEA hypotheekbank Delta Lloyd Bron figuur 23: CBS Bron figuur 24: Calcasa Tabel 9 & Figuur 25 Bron tabel 9: NHG, BKR, DNB Bron figuur 25: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2014) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2014) 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2014) 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 280 270 260 250 240 230 220 De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2014) 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 Figuren 26 & 27 Bron figuur 26: DNB, CBS Bron figuur 27: Calcasa, DNB 70 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 BNP 2010=100 Inflatie Werkloosheid 210 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB) 400,000 19
Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 221.000 183.000 162.000 163.000 185.000 Friesland 237.000 175.000 147.000 136.000 182.000 Drenthe 271.000 191.000 158.000 147.000 198.000 Tabel 10 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Overijssel 323.000 210.000 190.000 180.000 211.000 Flevoland 326.000 243.000 183.000 173.000 201.000 Gelderland 366.000 253.000 212.000 194.000 255.000 Utrecht 595.000 405.000 291.000 268.000 331.000 Noord-Holland 455.000 365.000 274.000 250.000 308.000 Zuid-Holland 450.000 342.000 260.000 242.000 277.000 Zeeland 263.000 184.000 162.000 155.000 192.000 Noord-Brabant 390.000 268.000 227.000 211.000 260.000 Limburg 299.000 195.000 180.000 173.000 205.000 Nederland 348.000 258.000 228.000 215.000 253.000 portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen 141.000 139.000 141.000 150.000 154.000 Friesland 135.000 123.000 137.000 135.000 138.000 Drenthe 138.000 130.000 130.000 157.000 146.000 Overijssel 135.000 137.000 150.000 152.000 141.000 Tabel 11 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Flevoland 182.000 161.000 158.000 154.000 188.000 Gelderland 164.000 152.000 165.000 181.000 162.000 Utrecht 194.000 175.000 207.000 206.000 198.000 Noord-Holland 207.000 195.000 239.000 279.000 257.000 Zuid-Holland 148.000 153.000 177.000 170.000 168.000 Zeeland 163.000 173.000 149.000 141.000 157.000 Noord-Brabant 177.000 162.000 176.000 185.000 178.000 Limburg 144.000 132.000 149.000 156.000 140.000 Nederland 164.000 161.000 187.000 205.000 187.000 20
Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 589 Delfzijl 140 Wassenaar 511 Leeuwarden 146 Naarden 454 Oldambt 146 Heemstede 444 Heerlen 150 Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa De Bilt 387 Kerkrade 152 Bussum 378 Veendam 154 Wijdemeren 374 Den Helder 154 Zeist 365 Terneuzen 154 Utrechtse Heuvelrug 360 Brunssum 154 Huizen 348 Franekeradeel 157 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Edam-Volendam 8,2% Achtkarspelen -2,0% Haarlem 8,0% Boarnsterhim -1,9% Bloemendaal 8,0% Dongeradeel -1,9% Heemstede 7,8% Tytsjerksteradiel -1,8% Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa Purmerend 7,7% Franekeradeel -1,3% Haarlemmermeer 7,5% Nieuwkoop -1,3% Amstelveen 7,4% Leeuwarden -0,3% Uithoorn 7,2% Sluis 0,1% Velsen 7,0% Bodegraven-Reeuwijk 0,1% Aalsmeer 7,0% Hulst 0,4% 21
Figuur 28 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het vierde kwartaal van 2014 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 29 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het vierde kwartaal van 2014 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 22
Figuur 30 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2014 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 31 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2014 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 23
Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland). 24