Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2014 01-01-2014 tot en met 30-06-2014
2 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam algemene informatie Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Beherend vennoot (en Beheerder) Real Estate Management B.V. Strawinskylaan 835 B Toren 8e Etage 1077 XX Amsterdam Accountant Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Vastgoedbeheerder CBRE Gustav Mahlerlaan 405 Postbus 7971 1008 AD Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 3 INHOUDSOPGAVE Algemene informatie en profiel 2 Verslag van de beherend vennoot 4 Jaarrekening 11 Balans per 30 juni 2014 13 Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar van 2014 14 Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar van 2014 15 Toelichting op de jaarrekening 16 Overige gegevens 25 Verwerking van het resultaat 25 Gebeurtenissen na balansdatum 25
4 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam verslag van de beherend vennoot Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2014 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Algemeen Beleggingsdoelstelling MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005 opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één beherend vennoot, Real Estate Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna ook participanten ) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie)verliezen die hun inleg te boven gaan mits zij geen daden van beheer verrichten. Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra kan het (indirect) rendement worden beïnvloed. Doelstelling Het fonds heeft als doel het exploiteren van zijn ver mogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 5 financieel verslag en resultaat van het fonds
6 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam KERNCIJFERS (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Totale activa 32.550.057 32.428.044 Hypothecaire lening 25.629.000 25.900.000 Eigen vermogen 6.234.472 5.927.535 Aantal participaties 514 514 Boekwaarde vastgoed 31.125.000 31.130.000 Intrinsieke waarde per participatie 12.129 11.532 Uitkering (direct rendement) 321.250 642.500 Boekwaarde vastgoed Per 30 juni 2014 heeft de beherend vennoot de externe taxatie van Cushman & Wakefield per 31 december 2013 aangehouden. Doordat de huidige huurprijzen onder druk staan en de kans bestaat op (meer en structurele) leegstand blijft er sprake van neerwaartse druk op de waarde van de winkelcentra. In het najaar van 2014 zullen de winkelcentra opnieuw extern worden getaxeerd. Eigen vermogen Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000 euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt 12.129 euro per 30 juni 2014 (31 december 2013: 11.532 euro). De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde hefboomeffect op. Dit zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling of stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke waarde per participatie weergegeven. Vreemd vermogen Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen afgesloten bij Propertize, één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000 euro (Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000 euro (Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt. Propertize heeft op 19 juli 2012 de beherend vennoot schriftelijk geïnformeerd over de expiratie van de leningen per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de verplich ting tot algehele aflossing van de leningen. Om hieraan verantwoord invulling te kunnen geven, is tijdens de jaarvergaderingen in 2012 en 2013 besloten dat er uit de GRAFIEK: VERLOOP VAN DE INTRINSIEKE WAARDE PER PARTICIPATIE (bedragen in euro s) 30.000 Participatiegrootte bij aanvang 25.000 20.000 15.000 10.000 Intrinsieke Waarde Participatie 5.000 0 DEC-05 DEC-06 DEC-07 DEC-08 DEC-09 DEC-10 DEC-11 DEC-12 DEC-13
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 7 GRAFIEK: VERLOOP LOAN-TO-VALUE RATIO (%) 100 Convenant LTV 80 60 Actuele LTV 40 20 0 DEC-05 DEC-06 DEC-07 DEC-08 DEC-09 DEC-10 DEC-11 DEC-12 DEC-13 beschikbare middelen additioneel zal worden afgelost op de hypothecaire leningen. Derhalve heeft de be herend vennoot gedurende 2012 en 2013 additionele aflossingen gedaan op de hypothecaire leningen van in totaal 1.200.000 euro. Ondanks deze additionele aflossingen wordt er als gevolg van de waardedaling van het vastgoed, zoals naar voren gekomen uit de externe taxatie per 31 december 2013, niet meer voldaan aan de gestelde financieringsconvenanten. Derhalve is het fonds vanaf 2014 verplicht om 2% af te lossen op de hypothecaire leningen en daarom is er gedurende de eerste helft van 2014 reeds 271.000 euro voldaan. Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. Op de hypothecaire lening ten behoeve van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 82,6% (12.071.000 euro / 14.610.000 euro), waarmee de C.V. niet aan het gestelde criterium voldoet. Op de hypothecaire lening ten behoeve van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 82,1% (13.558.000 euro / 16.515.000 euro), waarmee de C.V. niet aan het gestelde criterium voldoet. Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de oorspronkelijk afgesloten interest rate swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij de loan-to-value ratio. Het verloop van de loan-to-value ratio is hierboven grafisch weergegeven. GRAFIEK: BOEKWAARDE VERSUS VREEMD VERMOGEN (bedragen in euro s) 45.000.000 40.000.000 Boekwaarde Vastgoed 35.000.000 30.000.000 25.000.000 Hypothecaire lening 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 DEC-05 DEC-06 DEC-07 DEC-08 DEC-09 DEC-10 DEC-11 DEC-12 DEC-13
8 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Als gevolg van de aflossingen bedraagt de totale lening nog 25.629.000 euro per 30 juni 2014. De huidige rente is variabel. De beherend vennoot houdt de rente vooralsnog floating en volgt de renteontwikkeling op de voet teneinde tijdig actie te kunnen ondernemen. In de grafiek onderaan de vorige pagina wordt het verloop van de boekwaarde ten opzichte van het vreemd vermogen weergegeven. Zoals verzocht in de jaarvergadering van 2011 heeft de beherend vennoot hieronder een overzicht in haar financiële verslaglegging opgenomen waarin het verloop van de waarde van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen wordt weergegeven vanaf de start van het fonds. Toekomstscenario Tijdens de jaarvergadering van 2013, die op 27 mei 2014 heeft plaatsgevonden, is door de vergadering besloten om de (gelijktijdige) verkoopmogelijkheden voor beide winkelcentra nader te onderzoeken. De beherend vennoot heeft dit traject inmiddels opgestart en aldus de noodzakelijke voorbereidingen op het gebied van de vendor due diligence in gang gezet. Nadat alle, voor verkoop benodigde relevante, gegevens zijn verzameld zal vervolgens in combinatie met een daartoe geselecteerde externe partij (makelaar) de markt worden verkend om te bezien of er potentiele gegadigden zijn aan wie de winkelcentra (al dan niet in combinatie) voor de meest optimale prijs kunnen worden verkocht. Eind september 2014 zal het object extern worden getaxeerd. Alvorens tot daadwerkelijke verkoop over te gaan, zal de beherend vennoot de participanten informeren. Ongeacht of verkoop uiteindelijk al dan niet plaatsvindt, geldt, zoals ook medegedeeld tijdens eerdergenoemde jaar ver ga dering, dat het ingaan van het verkoopproces kosten voor het fonds met zich mee zal brengen. Parallel aan het dispositietraject voert de beherend vennoot gesprekken met de huidige financier, Propertize, over voortzetting van de financieringen voor de winkelcentra. Deze financieringen zullen op 1 juni 2015 aflopen. In de tot nu toe gevoerde gesprekken heeft Propertize aangegeven niet onwelwillend tegenover voortzetting van de financieringen te staan, evenwel zullen de voorwaarden waaronder voortzetting kan plaatsvinden als gevolg van de huidige marktomstandigheden sterk wijzigen en daarmee ongunstiger worden. Het rentepercentage (risico-opslag) zal aanzienlijk stijgen en ook zal er zowel eenmalig alsmede gedurende de looptijd van de herfinanciering aanzienlijk additioneel moeten worden afgelost. Dit zal een negatieve impact op het rendement tot gevolg hebben. Het uitkeren van direct rendement is daardoor (voorlopig) niet mogelijk. De beherend vennoot zal de beschikbare gelden zo veel als mogelijk aanwenden voor aflossing van de hypothecaire leningen. WAARDE VASTGOED (bedragen in euro s) % EIGEN VASTGOED (bedragen in euro s) % VREEMD VERMOGEN (bedragen in euro s) % INTRINSIEKE WAARDE (bedragen in euro s) % 2005 37.250.000 10.429.891 27.100.000 20.292 2006 38.883.000 4,38 12.087.193 15.89 27.100.000 0,00 23.516 15,89 2007 38.913.000 0,08 12.158.502 0,59 27.100.000 0,00 23.655 0,59 2008 34.990.000-10,08 8.171.369-32,79 27.100.000 0,00 15.898-32,79 2009 34.990.000 0,00 7.534.232-7,80 27.100.000 0,00 14.658-7,80 2010 34.390.000-1,71 7.400.845-1,77 27.100.000 0,00 14.399-1,77 2011 34.380.000-0,03 7.324.250-1,03 27.100.000 0,00 14.250-1,03 2012 33.880.000-1,45 7.662.024 4,61 26.900.000-0,74 14.907 4,61 2013 31.130.000-8,12 5.927.535-22,64 25.900.000-3,72 11.532-22,64 H1 2014 31.125.000-0,02 6.234.472 5,18 25.629.000-1,05 12.129 5,18
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 9 Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waarde mutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds. Direct rendement Het directe rendement over de eerste helft van 2014 bestaat uit een uitkering van in totaal 321.250 euro op fondsniveau. Per participatie bedraagt de uitkering 625 euro. Deze uitkering is eind juni 2014 2013 betaalbaar gesteld. Het totale directe rendement over het eerste halfjaar 2014 komt hiermee uit op 2,5% op basis van de initiële inleg en is conform hetgeen voornemens is geweest tijdens de jaarvergadering 2013 op 27 mei 2014. Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over de eerste helft van 2014 5,2%. Op grond van de huidige marktomstandigheden verwacht de beherend vennoot dat de directe rendementen in de komende periode (verder) onder druk zullen komen te staan en dat, voor zover er van direct rendement sprake zal zijn, deze zal (moeten) worden aangewend voor verdere aflossing van de leningen. Beschouwd over de periode van aanvang van het fonds (2005) tot en met 30 juni 2014 is er in totaal 59,76% direct rendement uitgekeerd op basis van de initiële inleg. Het verloop hiervan is in onderstaande grafiek weergegeven. Indirect rendement (waardemutatie van een participatie) Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt hoofdzakelijk gevormd door de waarde mutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De intrinsieke waarde per participatie per 30 juni 2014 bedraagt 12.129 euro (31 december 2013: 11.532 euro per participatie). Amsterdam, augustus 2014 Real Estate Management B.V. GRAFIEK: CUMULATIEF UITGEKEERDE DIRECT RENDEMENT (%) 100 Inleg 80 60 40 Direct Rendement t.o.v. Initiele Inleg 20 0 DEC-05 DEC-06 DEC-07 DEC-08 DEC-09 DEC-10 DEC-11 DEC-12 DEC-13
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 11 jaarrekening eerste half jaar 2014
12 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 13 balans per 30 juni 2014 (Na winstbestemming) ACTIVA (bedragen in euro s) TOELICHTING 30-06-2014 31-12-2013 Vaste activa Onroerend goed 1 31.125.000 31.130.000 Vlottende activa Vorderingen 2 183.772 201.630 Overlopende activa 3 16.182 17.142 Liquide middelen 4 1.225.103 1.079.272 1.425.057 1.298.044 Totaal Activa 32.550.057 32.428.044 PASSIVA (bedragen in euro s) TOELICHTING 30-06-2014 31-12-2013 Eigen Vermogen Kapitaalrekening 5 6.234.472 5.927.535 Langlopende schulden Langlopende schulden 6 0 25.358.000 Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Kortlopende leningen 7 25.629.000 542.000 Crediteuren 29.915 10.301 Omzetbelasting 8 97.872 96.623 Overlopende passiva 9 558.798 493.585 26.315.585 1.142.509 Totaal Passiva 32.550.057 32.428.044
14 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2014 tot en met 30 juni 2014) (Bedragen in euro s) TOELICHTING 01.01-30.06.2014 2013 Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed 10 1.363.446 2.812.107 Herwaardering onroerend goed 11 0-2.740.000 Exploitatiekosten 12-338.840-404.370 1.024.606-332.263 Interest baten en lasten Rentebaten 13 5.079 14.257 Rentelasten 14-237.253-475.177-232.174-460.920 Overige kosten Overige kosten 14-164.245-298.806-164.245-298.806 Resultaat boekjaar 628.187-1.091.989
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 15 kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2014 tot en met 30 juni 2014) KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Resultaat boekjaar 628.187-1.091.989 Correctie rentebaten -5.079-14.257 Correctie rentelasten 237.253 475.177 Correctie herwaardering onroerend goed 0 2.740.000 Correctie huurincentive 5.000 10.000 865.361 2.118.931 Veranderingen in werkkapitaal Vorderingen 17.858-4.413 Overlopende activa 1.512 40.642 Crediteuren 19.614-22.597 Omzetbelasting 1.249-2.725 Overlopende passiva 65.342-39.466 105.575-28.559 Kasstroom uit operationele activiteiten 970.936 2.090.372 KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Werkelijk ontvangen interest 4.527 14.737 Werkelijk betaalde interest -237.382-475.649 Aflossing lening -271.000-1.000.000 Uitkering participanten -321.250-642.500 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -825.105-2.103.412 KASSTROOM UIT BELEGGINGSACTIVITEITEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Investeringen in materiële vaste activa 0 0 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 0 NETTO KASSTROOM (bedragen in euro s) 145.831-13.040 Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 1.079.272 1.092.312 Liquide middelen bij einde verslagperiode 1.225.103 1.079.272 Mutatie geldmiddelen 145.831-13.040
16 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam toelichting op de jaarrekening Algemeen De commanditaire vennootschap is opgericht op 3 mei 2005 en heeft als beherend vennoot Real Estate Management B.V. De stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen treedt op als bewaarder van het fonds. De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst gesloten met Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen, gevestigd te Amsterdam ("de Stichting"). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting, verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Fiscale status De C.V. is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de C.V. zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belasting heffing plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de C.V. zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de C.V. andere (ongunstigere) voorwaarden en tarieven als gevolg waarvan het rendement op het geïnvesteerde vermogen verder onder druk zal komen te staan. De kwestie rondom de herfinanciering is dus zeer bepalend voor de verder te ontwikkelen strategie en daarmee voor het succesvol voortbestaan van het fonds. De beherend vennoot zal in de komende periode verschillende (toekomst) scenario s uitwerken en hier tijdens de aankomende jaarvergadering nader op ingaan. De ontstane situatie duidt derhalve op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteit van de vennootschap. Gegeven de aflossingen op de lening en de verhuursituatie acht de beherend vennoot de kans op herfinanciering niet onmogelijk en derhalve is de jaarrekening op basis van continuïteitsveronderstelling opgesteld. Grondslag van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Continuïteit Per 1 juni 2015 zal herfinanciering van de leningen dienen plaats te vinden. De beherend vennoot voorziet onder de huidige omstandigheden op zowel de vastgoedmarkt als de financieringsmarkt dat eventuele herfinanciering een uitermate lastig traject zal worden. Banken zijn zeer terughoudend in het verstrekken van (vastgoed)financieringen en zijn druk bezig dan wel voornemens zich uit dit segment terug te trekken. Voor zover al haalbaar zal herfinanciering dan ook uitsluitend gerealiseerd kunnen worden tegen
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 17 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Onroerend goed Beleggingen direct in onroerend goed betreffen onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Beleggingen direct in onroerend goed worden gewaardeerd op reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de geschatte waarde van de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatie kosten. Ieder onroerend goed object in de beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt periodiek getaxeerd door een interne of externe deskundige. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in onroerend goed. De aankoop kosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke onroerend goed objecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in onroerend goed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in onroerend goed wordt opgenomen, is de verkrijging van het economische eigendom van belang. Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een eventuele voorziening voor (mogelijke) oninbaarheid. Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s en banktegoeden. Gestort C.V. kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Hypothecaire en overige rentedragende leningen Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst- en verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden.
18 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huurinkomsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huur incentives. Deze worden verdisconteerd over de gehele loop tijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de lease incentives en zijn onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen in onroerend goed. Overige kosten De overige kosten betreffen onder andere exploitatiekosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed alsmede kosten van externe adviseurs en accountantskosten.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 19 risicoparagraaf Algemeen De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de C.V. die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de C.V. Risico s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing op de C.V. In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur. Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de C.V. niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de C.V. hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de C.V. gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten. Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatieniveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de C.V. en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de C.V. met zich meebrengen. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de C.V. alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de C.V. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loanto-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de C.V. verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. btw, onder houd en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aangehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.
20 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam toelichting op de balans 1 ONROEREND GOED (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt: Stand per einde verslagperiode 31.070.000 33.810.000 Herwaardering 0-2.740.000 31.070.000 31.070.000 Huurincentive 55.000 60.000 Totaal 31.125.000 31.130.000 Per 30 juni 2014 heeft er geen externe taxatie plaatsgevonden. Per 31 december 2013 is een externe taxatie uitgevoerd door Cushman & Wakefield. De berekening van deze taxatie is berekend tegen de marktwaarde (kosten koper) van het object en bepaald op basis van waardebepalingen volgens de kapitalisatiemethode. De gehanteerde parameters ten aanzien van deze methode zijn als volgt: - Bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.): 7,44% en 8,08% - Disconteringsvoet: 7,00% - Kosten koper: 7,00% Het bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.) is vooral afhankelijk van de marktomstandigheden ten aanzien van rentestand, inflatie en algemene economische ontwikkelingen en object specifieke factoren zoals de lokatie van het object en de technische staat van het object. Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Angelslo te Emmen 16.515.000 16.520.000 Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht 14.610.000 14.610.000 31.125.000 31.130.000 De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met huurder C1000 (Angelslo, Emmen) en deze heeft een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven met een bedrag van EUR 10.000,- per jaar. 2 VORDERINGEN (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Te ontvangen huur en servicekosten 244.344 289.333 Af: voorziening dubieuze debiteuren -60.572-87.703 Totaal 183.772 201.630 De vorderingen per einde verslagperiode hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. 3 OVERLOPENDE ACTIVA (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Te ontvangen rente beleggersrekening 3.023 3.575 Te claimen schades 3.532 5.047 Vooruitbetaalde bewaardersfee 2.000 0 Vooruitbetaalde zakelijke lasten 3.501 0 Vooruitbetaalde verzekeringspremies 4.126 8.520 Totaal 16.182 17.142
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 21 4 LIQUIDE MIDDELEN (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Beleggersrekening 1.006.662 926.031 Rekening-courant 218.441 153.241 Totaal 1.225.103 1.079.272 Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V. 5 KAPITAALREKENING (bedragen in euro s) TOELICHTING 30-06-2014 31-12-2013 Gestort C.V.- kapitaal 5a 12.850.000 12.850.000 Oprichtingskosten 5b -787.829-787.829 Algemene reserve 5c -6.134.636-4.400.147 Onverdeeld resultaat 5d 306.937-1.734.489 Totaal 6.234.472 5.927.535 5a Gestort C.V.- kapitaal Bij het aangaan van de C.V. heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000 euro in contanten in de C.V. gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort C.V. vermogen bedraagt 12.850.000 euro, bestaande uit 514 participaties. 5b Oprichtingskosten (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 De oprichtingskosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten -95.329-95.329 Structureringskosten -642.500-642.500 Marketing -50.000-50.000-787.829-787.829 5c Algemene reserve (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Het verloop van de algemene reserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode -4.400.147-4.737.921 Mutatie boekjaar -1.734.489 337.774 Stand per einde verslagperiode -6.134.636-4.400.147 5d Onverdeeld resultaat (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat 628.187-1.091.989 Directe uitkering -321.250-642.500 Onverdeeld resultaat 306.937-1.734.489
22 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 6 LANGLOPENDE LENING (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Propertize 0 25.358.000 Totaal 0 25.358.000 Openingsbalans 25.358.000 Verlaging -271.000 Reclassificatie naar kortlopende lening -25.087.000 Eindbalans 0 7 KORTLOPENDE LENING (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Resterende hoofdsom 25.629.000 542.000 Totaal 25.629.000 542.000 De kortlopende lening bestaat uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015) waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor-rentepercentage, verhoogd met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag van 0,5%. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 82,6% (12.071.000 euro / 14.610.000 euro) en wordt er niet voldaan aan dit criterium. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 82,1% (13.558.000 euro / 16.515.000 euro) en wordt er niet voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan het afgesloten interestrateswappercentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing. Ondanks de additionele aflossingen gedurende 2012, 2013 en 2014 wordt er per einde van de verslagperiode door als gevolg van de waardedaling van het vastgoed, zoals naar voren gekomen uit de externe taxatie per 31 december 2013, niet meer voldaan aan de gestelde financieringsconvenanten. Derhalve is het fonds vanaf 2014 verplicht om 2% af te lossen op de hypothecaire leningen. Gezien algehele aflossing binnen een jaar na balansdatum moet worden gedaan, zijn de hypothecaire leningen volledig onder kortlopend geclasificeerd. 8 OMZETBELASTING (bedragen in euro s) 30-06-2014 31-12-2013 Aangifte nog te verrekenen 97.872 96.623 Totaal 97.872 96.623
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 23 9 OVERLOPENDE PASSIVA (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Vooruitgefactureerde huur en servicekosten 310.401 323.671 Te betalen exploitatiekosten 84.466 9.552 Te betalen interest lening 39.704 39.833 Te betalen fondskosten 69.948 60.818 Te betalen fondsbeheerfee 34.262 0 Te betalen vastgoedbeheerfee 21.796 21.369 Te verrekenen servicekosten -13.260 22.854 Ontvangen waarborgsommen 11.481 15.488 Totaal 558.798 493.585
24 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam toelichting op de winst- en verliesrekening 10 BRUTO HUUROPBRENGSTEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Theoretische huuropbrengsten Dordrecht 704.998 1.398.962 Emmen 755.484 1.528.034 1.460.482 2.926.996 Huurkortingen / Incentives Dordrecht -10.984-13.769 Emmen -26.440-42.775-37.424-56.544 Leegstand Dordrecht -48.708-58.345 Emmen -10.904 0-59.612-58.345 Bruto huuropbrengsten Dordrecht 645.306 1.326.848 Emmen 718.140 1.485.259 Totaal 1.363.446 2.812.107 11 HERWAARDERING ONROEREND GOED (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Herwaardering 0-2.740.000 Totaal 0-2.740.000 12 EXPLOITATIEKOSTEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Vastgoedbeheer -44.846-87.671 Zakelijke lasten -30.692-74.984 Onderhoudskosten -229.179-153.634 Verzekeringen -5.800-38.410 Niet-verrekenbare btw 0 1.612 Dubieuze debiteuren -28.323-51.283 Totaal -338.840-404.370 Onderhoudskosten In de eerste helft van 2014 heeft 0,1% van de onderhoudskosten betrekking op leegstand, te weten 251 euro.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 25 13 RENTEBATEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Bankinterest 5.079 14.257 Totaal 5.079 14.257 14 RENTELASTEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Interest lening -237.253-475.177 Totaal -237.253-475.177 15 OVERIGE KOSTEN (bedragen in euro s) 01.01-30.06.2014 2013 Overige kosten -2.475-9.322 Fondsbeheer -69.436-141.133 Fondskosten -92.334-148.351 Totaal -164.245-298.806 Accountantskosten In de fondskosten is een bedrag van 3.840 euro opgenomen ten behoeve van de wettelijke controle 2014 door Deloitte Accountants N.V. (2013: 7.680 euro)
26 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam overige gegevens PERSONEEL Het fonds had gedurende de verslagperiode en in 2013 geen personeel in dienst. KENGETALLEN 01.01-30.06.2014 2013 Expense ratio 8,27% 10,55% De Total Expense Ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiele instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2013 en 30 juni 2014, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding (1:1). Verwerking van het resultaat De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform artikel 15 van de overeenkomst. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum voorts geen gebeurte nissen voorgedaan welke de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen. BEHEREND VENNOOT De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht. De kosten voor fondsbeheer bedroegen voor het eerste halfjaar van 2014 69.436 euro (2013: 141.133 euro). BEWAARDER De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen EUR 15.000,- per jaar. Amsterdam, augustus 2014 Real Estate Management B.V.
Algemene Disclaimer De in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggingsdiensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen. Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgenomen informatie te actualiseren of te wijzigen. ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voortvloeit uit de informatie die u in dit document wordt aan geboden of het gebruik daarvan. ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo s). Het is niet toegestaan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik. US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. ( ABN AMRO ) is niet geregistreerd als broker-dealer en investment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke wet- en regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [ US Persons in de zin van vorenbedoelde wet- en regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen. Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die beschikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.