Woonvisie Tiel 2014-2018 gewoon goed wonen Datum: 9 oktober 2013 ons kenmerk SO Auteur: Angela van Velden
Wijzigingsoverzicht versie datum auteur 1.0 10 juni 2013 A.H. van Velden 2.0 19 juni 2013 A.H. van Velden 3.0 10 juli 2013 A.H. van Velden 3.1 28 augustus 2013 A.H. van Velden 4.0 27 september 2013 A.H. van Velden 4.1 9 oktober 2013 A.H. van Velden
Inhoud Voorwoord 5 Samenvatting 6 1 Inleiding 8 1.1 Aanleiding 8 1.2 Doelstelling van de woonvisie 8 1.3 Resultaten en tussentijdse resultaten 8 1.4 Afbakening van de woonvisie 9 1.5 Cijfers en werkelijkheid 9 2 Ambitie en visie 10 2.1 Ambitie 10 2.2 Visie: product, proces en samenwerking 10 2.3 Doelstellingen 10 3 Trends en ontwikkelingen 13 4 Bevolkingsopbouw en samenstelling 15 4.1 Terugblik 15 4.2 Migratie en verhuizingen 15 4.3 De bevolking van Tiel 16 4.4 Leefstijlen in Tiel 16 4.5 Huidige woonsituatie bij de leefstijlen 17 4.6 Verwachte demografische ontwikkelingen 18 4.7 Kwantitatieve woningbehoefte 19 4.8 Leefstijlen in de toekomst 19 5 Bestaande woningvoorraad 20 5.1 De woningvoorraad in Tiel 20 5.2 Kernvoorraad van Tiel 20 5.3 Particuliere huurwoningen in Tiel 21 5.4 Wonen met zorg 21 6 Doelgroepen 22 6.1 Primaire doelgroep 22 6.2 Ontwikkeling kernvoorraad en sociale voorraad 22 6.3 Middeninkomens 23 6.4 Starters 24 6.5 Arbeidsmigranten 25 6.6 Statushouders/vreemdelingen 26 6.7 Woonwagenbewoners 26 7 Wonen, zorg en welzijn 27 7.1 Kaders voor wonen en zorg 27 7.2 Behoefteontwikkeling wonen met zorg 27 7.3 Huisvesting voor mensen met een fysieke beperking: sterwoningen 29 7.4 Overige kwetsbare doelgroepen 29
7.5 Opgave wonen en zorg 30 8 Nieuwbouw 31 8.1 Kwantitatieve behoefte 31 8.2 Kwalitatieve vraag 31 8.3 Woningbouwprogramma 33 9 Duurzaamheid van de woningvoorraad 35 9.1 Het belang van het verbeteren van de energieprestaties 35 9.2 Levensloopgeschikte woningen 36 9.3 Aanpak van dorpen en wijken 36 10 Partners en samenwerking 37 10.1 Prestatieafspraken 37 10.2 Regionale afstemming 37 10.3 Betrekken van partners in het woonbeleid 37 10.4 Afstemming wonen en zorg 38 11 Monitoring 39 12 Actieprogramma 40 Bijlage 1: Begrippenkader 41 Prijscategorieën woningen in huur en koop 41 Inkomensgroepen 41 Classificatiesysteem sterrenwoningen 41 Leefstijlen 42 Bijlage 2: Woonladder regio Rivierenland 44 Doelgroep per trede 44
Voorwoord PM 5
Samenvatting De nieuwe realiteit in bouwen en wonen De huidige tijd kan getypeerd worden met begrippen zoals recessie, verminderd consumentvertrouwen en mindere financiële slagkracht van gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en consumenten. Ook zet het Rijk in op het scheiden van wonen en het zo lang zelfstandig blijven wonen met zorg aan huis. Deze omstandigheden zijn van invloed op de haalbaarheid van woningbouwprojecten. Een overmaat aan aanbod leidt tot te weinig verkochte woningen per project waarmee de uitvoering stagneert. Projecten met dure koopwoningen komen in de huidige tijd ook moeizaam of niet op gang. De lage middeninkomens, waaronder een groep starters, zitten klem. Het huidige woningaanbod sluit niet aan op de groeiende vraag naar voor senioren geschikte woningen. De huidige tijd vraagt om een woonbeleid waarbij flexibel ingespeeld kan worden op veranderingen in wet- en regelgeving en de wensen en mogelijkheden van de woonconsument. Het gaat om maatwerk: Wat is er mogelijk op de nu beschikbare locaties? Hoe sluit dit aan op de vraag vanuit de woonconsument? Wat betekent een nieuwbouwproject voor de doorstroming vanuit de bestaande voorraad en welke projecten zijn in deze tijd nog realiseerbaar. Bouwen is beweging Bouwen betekent beweging op de woningmarkt. Bouwen in segmenten waar daadwerkelijke tekorten zijn betekent een verrijking van het al aanwezige assortiment. Bouwen voor doorstroming betekent het bedienen van drie tot vier huishoudens per nieuw gerealiseerde woning. Op korte termijn kan gekozen worden voor het bouwen van woningen die ook nog in deze tijd afzet vinden, wat vooral in het betaalbare segment zal zijn. De ambitie voor de lange termijn moet echter altijd scherp in de gaten gehouden worden, waaronder het toevoegen van dure koopwoningen. Dit is een van de ambities van de gemeente Tiel. Geplande en geprognosticeerde woningaantallen De nieuwe, voorlopige prognose van de provincie gaat uit van 1.396 woningen voor de periode 2010-2020. Voor de periode 2010-2020 is met de provincie een aantal van 1.700 woningen afgesproken, circa 300 woningen meer dan de nieuwe prognose. In de woonvisie wordt een bandbreedte gebruikt voor het aantal te realiseren aantal woningen, afgeleid van bevolkingsprognoses. Voor de periode 2013-2020 wordt uitgegaan van de toevoeging van minimaal 719 woningen (voorlopige prognose 2013 Provincie) tot maximaal 1.600 woningen (Pearl, rekening houdend met een economische groei. Vooralsnog wordt het afgesproken aantal van 1.700 woningen voor de periode 2010-2020 aangehouden. Het nu geplande programma voor 2010-2020 gaat uit van een netto toevoeging van 1.677 woningen. Woonbeleid en doelgroepen In deze woonvisie is beleid opgesteld waarbij het accent ligt op die doelgroepen die niet als vanzelf hun weg kunnen vinden op de woningmarkt. Het gaat dan niet alleen om de primaire doelgroep - huishoudens met een laag inkomen - maar ook de groep met een middeninkomen voor wie huren niet zomaar meer mogelijk is en kopen ook niet altijd meer een optie. Het is met name deze groep waar een van de sleutels tot beweging op de woningmarkt ligt. De steeds groter wordende groep senioren vraagt om een woonbeleid waarin uitwerking gegeven wordt aan geschikt wonen, ook met fysieke en/of mentale beperkingen en soms de noodzaak tot zorg. Voor de primaire doelgroep is de bestaande huurvoorraad in principe voldoende. Ingrepen in deze voorraad zijn vooral gericht op vervangende nieuwbouw en kwaliteitsverbetering. Voor de middeninkomens ligt een opgave in het bieden van voldoende woningen in de vrije sector huur, de goedkope koop en mogelijke andere huur-koop constructies. Vanuit rijksbeleid wordt het realiseren van woningen in de vrije sector door de corporaties naar verwachting aan banden gelegd. Andere partijen zijn dan aan zet zoals beleggers en de bewoners zelf (CPO en CPOH). 6
Voor senioren ligt een opgave op het terrein van zelfstandig wonen. Een deel kan gerealiseerd worden in de nieuwbouw. Andere mogelijkheden moeten gezocht worden in (het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad. De bestaande woningvoorraad Met nieuwbouw wordt slechts een klein percentage toegevoegd aan het totale aantal woningen. De bestaande voorraad dient ook zoveel mogelijk afgestemd te zijn op de wensen van deze tijd. Belangrijke thema's zijn de aanpasbaarheid van woningen, zoals voor mensen met een beperkte mobiliteit (senioren bijvoorbeeld), en de energieduurzaamheid van woningen. Een groot deel van de bestaande voorraad is in eigendom bij particulieren. Maatregelen aan de bestaande particuliere woning kunnen niet afgedwongen worden. Wel kan de gemeente in samenwerking met overige bij het woonbeleid betrokken partijen een rol spelen bij voorlichting en begeleiding bij aanpassingen aan de eigen woning door particulieren. Woonvisie biedt kaders Deze woonvisie bevat geen uitgewerkt woningbouwprogramma met exacte aantallen, woningtypen en prijscategorieën. Er wordt een bandbreedte gegeven voor het aantal te realiseren woningen en kwalitatieve kaders voor de te realiseren woningtypen, gebaseerd op doelgroepen en woonwensen. Vanuit deze kaders is per project een nadere uitwerking te geven van het programma, waarbij een afstemming plaatsvindt met de ruimtelijke mogelijkheden van de locatie en de financiële kaders voor het project. Actieprogramma Deze woonvisie bevat een aantal actiepunten. Deels betreft het een uitwerking van onderdelen van de visie. Daarnaast gaat het om continue acties, gericht op maatwerk per locatie en monitoring van de doelstellingen. In onderstaand schema zijn de acties uit het actieprogramma (hoofdstuk 12) weergegeven. nr Actiepunt 1 Monitoren kernvoorraad en sociale huurvoorraad 2 Uitwerken beleid en maatregelen voor de middeninkomens 3 Onderzoek SVn-startersleningen 4 Beleid arbeidsmigranten 5 Beleid en uitvoeringsprogramma wonen en Wmo-beleid 6 Integratie woonvisie en Herijking woningbouwprogrammering 7 Uitwerken beleid (motiveren, voorlichten) voor energieduurzaamheid en levensloopgeschiktheid van de particuliere woningvoorraad 8 Opstellen prestatieafspraken 2014-2018 9 Woonplatform betrokken partijen 10 Opstellen van de monitor wonen Tiel 11 Monitor wonen Tiel 12 Input woonvisie bij projecten: maatwerk woningbouwprogramma per project 7
1 Inleiding 1.1 Aanleiding In een woonvisie legt de gemeente haar ambities, doelstellingen en beleid vast voor het wonen in haar gemeente. De Tielse woonvisie dateert van 2007 en beslaat de periode 2007-2010. Sinds 2010 is er echter veel veranderd op de woningmarkt. Zo worden bestaande en nieuwbouwwoningen bijna niet meer verkocht. De woningbouwproductie neemt hierdoor, en door maatregelen zoals de verhuurdersheffing, verder af. Veel mensen blijven, al dan niet gedwongen door omstandigheden, wonen waar ze wonen. Een verhuizing is misschien wel de wens maar de angst voor dubbele woonlasten houdt veel mensen tegen. Ook is lang niet altijd een geschikte of betaalbare woning voorhanden. De maatregelen met betrekking tot het scheiden van wonen en zorg en de transitie van de AWBZ hebben eveneens een impact op het woonbeleid. Langer zelfstandig wonen en zelfredzaamheid zijn kernbegrippen hierbij. er is minder budget beschikbaar. Een herijking van De Tielse Woonvisie, voor de periode 2007-2010 is dan ook noodzakelijk om voor de komende jaren een actueel beleidskader te hebben op het gebied van wonen. De woonvisie biedt tevens het kader voor het maken van wederzijdse prestatieafspraken met de woningcorporaties SCW en SVT. Een vastgesteld volkshuisvestingsbeleid is vanuit de herziene Woningwet een voorwaarde voor het maken van afspraken. De gemeente Tiel heeft ervoor gekozen om het woonbeleid vast te leggen in de woonvisie Tiel 2014-2018, 'gewoon goed wonen'. 1.2 Doelstelling van de woonvisie Met de woonvisie Tiel wordt het woonbeleid voor Tiel vastgelegd. De woonvisie vormt het kader voor de uitwerking van de prestatieafspraken. Aan de woonvisie is een actieprogramma gekoppeld welke diverse acties omvat voor verankering van visie en doelstellingen in projecten. Ook is in de woonvisie het programmatisch kader gegeven in aantallen, doelgroepen en woningdifferentiatie op hoofdlijnen 1 waarmee het woningbouwprogramma dat omschreven is in de 'herijking woningbouwprogrammering Tiel 2010-2020' verder aangescherpt en verfijnd wordt. Ook bevat de woonvisie een procesvoorstel om doelstellingen en acties te monitoren en waar nodig bij te sturen. De woonvisie Tiel is een dynamisch werkdocument. De afgelopen jaren is wel duidelijk geworden dat niets in de wereld zeker is en dat er ook vanuit landelijk beleid bewegingen kunnen komen die van invloed zijn op het wonen. Een tijd van recessie, onzekerheid over wet- en regelgeving en een stagnerende woningmarkt vraagt om beleid dat de visie op lange termijn vastlegt en vasthoudt en waarbinnen tegelijkertijd op korte en middellange termijn actief ingespeeld kan worden op de actuele vraag. 1.3 Resultaten en tussentijdse resultaten De woonvisie Tiel biedt een kwantitatief en kwalitatief kader voor verfijning, monitoring en indien nodig bijstelling van het woningbouwprogramma. In de woonvisie zijn keuzes gemaakt ten aanzien van doelgroepen en aantallen. Samen met de 'Herijking woningbouwprogrammering 2010-2020' vormt de woonvisie het instrument om sturing te geven aan woningbouwprojecten in Tiel. Ook kan hiermee aan andere partijen duidelijkheid gegeven worden over de koers die de gemeente uitgezet heeft. Een verzoek tot medewerking aan een project kan op basis van bovenvermelde beleidsstukken gemotiveerd gehonoreerd dan wel afgewezen worden. In de woonvisie Tiel is de ambitie voor de lange termijn verankerd. Dit is de stip op de horizon: waar willen we staan over pakweg tien jaar. De weg om te komen tot dit einddoel is echter niet vastomlijnd. De tijd met programma's en planningen voor een langere periode is voorbij. Er is een continue sturing en bijstelling nodig. Naast het vastgestelde kader, de visie, is de woonvisie te lezen 1 Hierbij is gebruik gemaakt van informatie uit de Update Marktverkenning 2013 'Bouwsteen voor vastgoedportefeuillebeleid', Companen, 28 mei 2013. 8
als een set richtlijnen welke, conform de huidige inzichten, kansen en beperkingen, moet leiden tot het beoogd resultaat. 1.4 Afbakening van de woonvisie Wonen is meer dan alleen de woning. Het gaat ook om leefbaarheidsaspecten zoals een veilige woonomgeving, voorzieningen, bereikbaarheid en zorg. De woonvisie richt zich primair op de woningvoorraad: kaders voor de nieuwbouw en richtlijnen voor verbetering van de bestaande voorraad. Verder is ingegaan op wonen en zorg, waarbij de component 'wonen' uitgewerkt is in de woonvisie. 'Zorg' en 'welzijn' krijgen een plek in het Wmo-beleid van de gemeente. De afstemming en uitvoering van de relatie wonen en zorg is een van de actiepunten, volgend uit deze woonvisie en het Wmo-beleid. 1.5 Cijfers en werkelijkheid In de woonvisie zijn diverse tabellen en grafieken opgenomen. Cijfers kunnen echter niet 1-op-1 doorvertaald worden in programma en productie. Cijfers, zoals bevolkingsprognoses, geven slechts een indicatie. Ook een directe vertaling van doelgroep (zoals senioren) naar woningbouwprogramma ('seniorenwoningen') is niet mogelijk. Lang niet iedereen heeft dezelfde wensen. Lang niet iedereen gedraagt zich 'volgens een standaard'. We kennen allemaal wel iemand in de directe omgeving die al op leeftijd is en echt nog niet denkt aan een rollator, zorg en een 'bejaardenwoning'. Kortom: 'Mensen zijn onberekenbaar.' Het gaat om het benutten van statistisch materiaal om een koers op hoofdlijnen mee uit te zetten. Erna volgt het programmeren, realiseren, monitoren en bijsturen. Een continu proces. In de woonvisie is bij statistische gegevens, prognoses en analyses gebruik gemaakt van de 'Update marktverkenning 2013, Bouwsteen voor vastgoedportefeuillebeleid' (28 mei 2013) van Companen. 9
2 Ambitie en visie 2.1 Ambitie In de Tielse woonvisie 2007-2010 is de ambitie van de gemeente Tiel omschreven: 'In Tiel moeten alle inwoners goed kunnen wonen in een door hen gewenste en geschikte woning en omgeving binnen hun financiële mogelijkheden.' In de toelichting op deze ambitie is een aantal onderdelen uitgelicht: niet alleen voor inwoners van Tiel maar ook voor vestigers uit de regio en van buiten de regio woningaanbod voor alle inkomensgroepen vraaggericht bouwen binnen financiële mogelijkheden Feitelijk gaat het dan om 'betaalbaar', 'beschikbaar' en 'geschikt' wonen voor iedereen. Specifiek Tiels aan de ambitie is de wens om meer hogere inkomens te verleiden om in Tiel te komen wonen. In Tiel zijn ten opzichte van regiogemeenten naar verhouding veel sociale huurwoningen en goedkope woningen. Tiel streeft er naar om iets meer balans te brengen in de totale bevolkingssamenstelling. Ook de provincie is de mening toegedaan dat Tiel zich wat meer moet richten op betaalbare én duurdere koopwoningen en dat ook andere gemeenten in de regio aan de onderkant moeten bouwen. De ambitie voor het woonbeleid in Tiel is eigenlijk niet wezenlijk veranderd. De omstandigheden waaronder uitvoering gegeven moet worden aan het beleid echter wel. In het hoofdstuk 'Trends en ontwikkelingen' is hier nader op ingegaan. 2.2 Visie: product, proces en samenwerking In de ambitie staat omschreven wat de gemeente Tiel de komende jaren wil bereiken op het gebied van het wonen. Hoe deze ambitie waargemaakt kan worden is omschreven in de visie. Eerste vereiste hiervoor is een richtinggevend kader om sturing te geven aan de gewenste ontwikkelingen. In deze woonvisie is de ambitie doorvertaald naar een set richtlijnen voor het woningbouwprogramma en de gewenste kwaliteit van de woningen. De gemeente staat er niet alleen voor bij de uitwerking van het woonbeleid. Samenwerken is essentieel. Belangrijke samenwerkingspartners zijn de twee in Tiel actieve woningcorporaties SCW en SVT. Daarnaast zijn ook de bewoners in zekere zin partners in het wonen. Zij zijn direct belanghebbenden en, in het geval van particulier eigenaarschap, ook verantwoordelijk voor de woning. Tot slot is het woonbeleid dynamisch. Het is beleid dat gericht is op uitwerking en uitvoering in overleg en samenwerking met de overige betrokkenen. Om de uitvoering en samenwerking te stroomlijnen, is in deze woonvisie ook aandacht besteed aan het proces. Het gaat hierbij enerzijds om de verankering van de samenwerking in een continu proces. Anderzijds zijn kaders omschreven voor de continue monitoring en bijstelling van uitgangspunten en programma. 2.3 Doelstellingen In deze woonvisie is een aantal doelen gesteld waarmee de ambitie vorm kan krijgen. 2.3.1 Doelgroepen Huishoudens met een laag inkomen (tot circa 34.000) In de woonvisie is een aantal doelgroepen omschreven. Het zijn die groepen, die niet als vanzelf hun weg kunnen vinden op de woningmarkt. Om te beginnen gaat het om de huishoudens met lage 10
inkomens. Zij zijn voornamelijk afhankelijk van de sociale huurvoorraad (corporaties) en de goedkope koopvoorraad. Er dienen voldoende sociale huurwoningen te zijn en ook beschikbaar te zijn. Voor de koopwoningen geldt dit uiteraard ook met daarbij nog de kanttekening dat het met de aangescherpte hypotheekeisen lang niet voor iedereen mogelijk is om een woning te kopen. Ook is er een groep senioren voor wie het geen wens meer is om te kopen (voor zover deze groep nog een hypotheek krijgt). In Tiel lijken voldoende betaalbare huur- en koopwoningen te zijn. Probleem is de beschikbaarheid van de woningen. Oplossingsrichting is het bevorderen van doorstroming. Kanttekening hierbij is weer, dat er voor de mensen die vanuit de sociale huur- en koopvoorraad door willen stromen ook weer een geschikte, voor hen betaalbare woning moet zijn. Huishoudens met een middeninkomen ( 34.000-43.000) Sinds 2011 zijn woningcorporaties verplicht om minimaal 90% van hun sociale huurvoorraad met een huur tot 680 (formeel 681,02, prijspeil 2013) te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen. In 2013 is de inkomensgrens vastgesteld op 34.229 (afgerond 34.000). Huishoudens met een inkomen boven deze grens zijn aangewezen op de vrije sector huur of koop. Het is vooral de groep met een inkomen tussen 34.000 en 43.000 die klem zit. Een koopwoning is vaak toch te duur en een huurwoning is bijna niet te vinden of niet betaalbaar. Voor senioren met een middeninkomen is koop vaak geen wens of optie meer. De groep middeninkomens is deels gehuisvest in de sociale huurvoorraad. Zij kunnen geconfronteerd worden met extra huurverhogingen, een maatregel die bedoeld is om scheef wonen tegen te gaan. Verhuizen is alleen een optie als het aanbod beschikbaar is en afgestemd is op de woonwensen (geschikt) en financiële mogelijkheden (betaalbaar). De corporaties SVT en SCW erkennen de doelgroep middeninkomens nog steeds als een doelgroep van beleid. De speelruimte is echter beperkten als de plannen van de minister dorogaan, mogen corporaties niet meer bouwen voor de middeninkomens en moeten andere partijen dit dus op gaan pakken. Bij het hoofdstuk doelgroepen is nader ingegaan op de instrumenten die beide corporaties inzetten voor de doelgroep middeninkomens. Starters In een tijd van een afnemende bevolkingsgroei en vergrijzing is een van de doelstellingen om starters de kans te geven om in Tiel te blijven wonen. Starters zijn hierbij gedefinieerd als de huishoudens die nieuw op de woningmarkt zijn en geen woning achterlaten. Vaak gaat het om jongere mensen die vanuit het ouderlijk huis op zichzelf gaan wonen. Er zijn starters met een laag inkomen die aangewezen zijn op de sociale huurvoorraad. Starters met een inkomen vanaf circa 34.000 behoren tot de groep voor wie een sociale huurwoning niet meer mogelijk is. Zij zijn aangewezen op vrije sector huurwoningen en goedkope koopwoningen. Zoals ook geconcludeerd is in het startersonderzoek Tiel 'een vliegende start in Rivierenland' (juli 2009), zoeken veel koopstarters een grondgebonden eengezinswoning. Senioren De bevolking vergrijst. De bevolking van Tiel is geen uitzondering hierop. Bij ouderen kunnen fysieke ongemakken ervoor zorgen dat de huidige woning minder goed bruikbaar, geschikt, is. Zo kan traplopen een probleem worden. Het beleid met betrekking tot wonen en zorg is er tegelijkertijd op gericht dat mensen langer zelfstandig in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Aanvullende diensten en voorzieningen vanuit het WMO-beleid kunnen hierbij ondersteunend zijn. Vanuit het woonbeleid ligt er een opgave voor de groep ouderen die niet langer zelfstandig kunnen wonen. Ook is er aandacht nodig voor geschikte woningen voor de oudere die zelfstandig blijft wonen. De geschiktheid kan gezocht worden in het aanbod aan geschikte woningen (met verhuizing naar deze woningen) en het aanpassen - dus geschikt maken - van de bestaande woningvoorraad. Ook wordt onderzocht of woonconcepten, zoals een vorm van kangoeroewoningen en veilige woonvormen, ingezet kunnen worden. 11
2.3.2 Doorstroming vergroten Bij het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad is het essentieel om de aanwezige tekorten in de woningvoorraad aan te vullen. Er is echter een verschil tussen de theoretische match tussen aanbod en vraag en de praktijk. Het gaat dan vooral om de beschikbaarheid van de woningen. Zonder verhuizing komt er in de bestaande voorraad geen woning beschikbaar. Een nieuwbouwwoning is na realisatie beschikbaar voor verkoop of verhuur. Het is dan ook verleidelijk om nieuw te bouwen voor een groep die op dit moment vraagt om een woning. Mochten er echter in de bestaande voorraad al voldoende geschikte woningen zijn voor bepaalde groepen, dan is het van belang om deze woningen vrij te krijgen. Dit kan alleen maar als de groep die nu gehuisvest is in deze woningen, en daar feitelijk niet hoort te wonen of niet meer wil wonen, door kan stromen naar een voor deze groep geschikte en betaalbare woning. In deze woonvisie is gezocht naar de daadwerkelijke tekorten in de woningvoorraad. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheden om deze woningen aan te vullen middels nieuwbouw. Verder is gekeken naar de woningen die de groep verhuizers achterlaat. Deze woningen komen dus beschikbaar voor een of meer doelgroepen. In Tiel is het met name van belang om de sociale huurvoorraad en de goedkope koopwoningen vrij te krijgen voor de doelgroep. Er is een grote groep huishoudens met een inkomen boven de inkomensnorm voor sociale huur die wel in een huurwoning wonen. Deze groep zal mogelijk verhuizen mits er een aantrekkelijk aanbod is voor hen: betaalbaar, beschikbaar en geschikt. De sleutel tot beweging op de woningmarkt ligt bij de groep middeninkomens. 2.3.3 Kwaliteit van de woningvoorraad Tot een aantal jaren geleden was de woningmarkt in Nederland vooral aanbod gericht: Voor elke nieuwbouwwoning stonden de mensen in de rij. Bestaande koopwoningen waren binnen een paar weken tot enkele maanden verkocht. Hier is echter verandering in gekomen. De huidige woningmarkt is en blijft waarschijnlijk vraaggericht. Mensen stellen eisen aan de woning (en woonomgeving) en verhuizen uitsluitend nog als er een woning beschikbaar komt die volledig voldoet aan de wensen. De wensen zijn divers. Toch is er een tweetal trends te ontdekken. Belangrijkste wensen en eisen die gesteld worden aan de woning liggen op het terrein van geschiktheid voor elke doelgroep, afgestemd op de levensfase, en op (energie)duurzaamheid. Duurzaamheid op het gebied van energieverbruik kan antwoord geven op de vraag om lagere woonlasten en meer comfort. Milieubewust zijn is een item dat wel onder beleidsmakers leeft maar bij bewoners vaak nog niet. De bewustwording, het besef dat een duurzame woning woonlasten verlaagt en comfort verhoogt, is nog niet breed aanwezig. In deze woonvisie wordt de kwaliteit van de woningen belicht aan de hand van de thema's 'levensloopgeschikt' en 'duurzaam'. Daarbij is gekeken naar zowel de nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad, in huur en koop. 12
3 Trends en ontwikkelingen De huidige tijd medio 2013 - kan getypeerd worden met begrippen zoals recessie, verminderd consumentvertrouwen en mindere financiële slagkracht van gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en consumenten. Deze omstandigheden zijn van invloed op de haalbaarheid van woningbouwprojecten. Een overmaat aan aanbod leidt tot te weinig verkochte woningen per project waarmee de uitvoering stagneert. Projecten met dure koopwoningen komen in de huidige tijd ook moeizaam of niet op gang. De lage middeninkomens, waaronder een groep starters, zitten klem. Het huidige woningaanbod sluit niet voldoende aan op de groeiende vraag naar voor senioren geschikte woningen. In zowel de huur- als de koopmarkt heeft zich de afgelopen jaren ontwikkelingen voorgedaan, die het lastiger maken om een woning te vinden. In het onderstaande kader is een aantal van deze recente ontwikkelingen beschreven. Huurmarkt Corporaties moeten 90% van hun sociale woningen met een huur < 680,02 toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen tot 34.229 (actuele inkomens en huurgrens per 1 januari 2013). Het Woonakkoord gaat de komende jaren uit van een inkomensafhankelijke huurverhoging bij sociale huurwoningen. Voor inkomens onder de 34.229 stijgt de huur met 1,5% boven inflatie. Voor middeninkomens tot 43.000 mag de huur met 2% boven inflatie stijgen. Voor mensen met een inkomen boven 43.000 is een huurverhoging van 4% boven inflatie van toepassing. Deze maatregelen zijn tijdelijk. De intentie van de rijksoverheid is om over enkele jaren de huursombenadering in te voeren. Het aanbod aan woningen met een huur tussen 680 en circa 900 is zeer beperkt. Corporaties moeten een administratieve scheiding aanbrengen tussen Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet- DAEB-activiteiten. Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten vanaf 2013 een verhuurdersheffing, gerelateerd aan de waarde van de woning. Koopmarkt Per 2013 moeten hypotheekleningen gedurende de looptijd volledig worden afgelost, volgens een annuïtair aflossingsschema. De Rijksbijdrage voor startersleningen wordt verhoogd van 20 miljoen naar 50 miljoen. De normen voor het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn aangescherpt door nieuwe berekeningen van het NIBUD. Banken zijn steeds terughoudender bij het verstrekken van hypotheken. Er is op termijn meer eigen geld nodig om een woning te kopen. Per 2014 is het niet meer mogelijk om meer te lenen dan de woningwaarde (tophypotheken). Beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar vanaf 2014, tot 38%. Naast bovenvermelde ontwikkelingen zijn er ook ingrijpende wijzigingen in het beleidsveld van wonen, zorg en welzijn. Het Rijk zet in op het scheiden van wonen en zorg wat betekent dat de cliënt de woning zelf huurt en zelf de kosten voor de woning betaalt. De AWBZ vergoedt alleen de geïndiceerde functies (de zorg). Uiteindelijk verdwijnt alle extramuraal geleverde zorg en ondersteuning uit de AWBZ. Ondersteuning wordt ondergebracht in de Wmo, verpleging aan huis wordt ondergebracht in de ZorgVoorziengenWet (ZVW). Concreet is per 1 januari 2013 de extramuralisering doorgevoerd voor de cliëntgroepen met een ZorgZwaartePakket (ZZP) 1 tot en met 2. Per 1 januari 2014 volgt de groep ZZP 3 (ouderenzorg). Per 2015 wordt hier de groep ZZP 3 (verstandelijk gehandicapten en geestelijke gezondheidszorg) aan toegevoegd. Volgen we het regeerakkoord van het kabinet Rutte II dan is de verwachting dat rond 2016 ook 505 van de groep ZZP 4 wordt geëxtramuraliseerd. De ontwikkelingen rondom wonen en zorg behelsen ook veranderingen bij Wmo-uitgaven, zoals voor woningaanpassingen. Uitgangspunten zijn het 'zo lang mogelijk op eigen kracht' blijven en 'regie houden over het eigen leven'. Ook zelfredzaamheid is een veelgebruikte term waarbij mantelzorg een rol kan spelen. 13
Bovenvermelde maatregelen hebben gevolgen voor het woonbeleid. Op termijn moeten er meer woningen zijn die geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag. Aan de kant van de zorginstellingen ontstaat een betaalbaarheidsprobleem bij het vastgoed. Bij verhuur van kleine wooneenheden in zorgcomplexen kan maar een lage huur gevraagd worden. De extra openbare dan wel gemeenschappelijke ruimten die meestal in deze complexen aanwezig zijn, kunnen niet gefinancierd worden uit huuropbrengsten van de woningen. Op termijn zullen zorgcomplexen voor de doelgroep met ZZP 1 tot en met 3 (op termijn mogelijk tot en met 4) niet meer aangeboden worden dan wel bouwkundig, financieel en organisatorisch anders ingericht zijn. De huidige tijd vraagt om een woonbeleid waarbij flexibel ingespeeld kan worden op veranderingen in wet- en regelgeving, beleid en de mogelijkheden van de woonconsument. Op korte termijn lijkt het bijna onmogelijk om te bouwen in duurdere prijscategorieën in de koop. Wel is een van de doelstellingen van de gemeente Tiel om juist in het duurdere segment woningen toe te voegen. Bouwen betekent beweging op de woningmarkt. Op korte termijn kan gekozen worden voor het bouwen van die woningen die ook nog in deze tijd afzet vinden. De ambitie voor de lange termijn moet echter altijd scherp in de gaten gehouden worden. Op het moment dat er zich wijzigingen voordoen die van invloed zijn op de woningmarkt, dient daar in programma, planning en fasering op ingespeeld te worden. Hiertoe is een monitor (van trends, prognoses en woonwensen) noodzakelijk. 14
4 Bevolkingsopbouw en samenstelling 4.1 Terugblik Op 1 januari 2013 telde de gemeente Tiel circa 41.751 inwoners. Figuur 1 geeft een beeld van de recente demografische ontwikkeling door geboorte en sterfte (geboorteoverschot), vestiging en vertrek (migratie) en de woningvoorraadontwikkeling. Figuur 1: Bevolkings- en woningvoorraadontwikkeling 2003-2011 (Bron: CBS 2012) In de gemeente Tiel is er in de afgelopen jaren meestal sprake van een bevolkingsgroei. Belangrijk daarin is dat het aantal geboortes structureel hoger is dan het aantal sterftes. Het geboortesaldo neemt wel geleidelijk af. De migratie (vestiging en vertrek) in Tiel fluctueert. Door nieuwbouw in 2005, 2006 en 2011 is het binnenlandse migratiesaldo in die jaren positief: meer mensen vestigden zich in de gemeente dan dat er vertrokken. In de andere jaren was er sprake van een negatief migratiesaldo (vertrek). 4.2 Migratie en verhuizingen In 2005, 2006 en 2011 was er sprake van een positief migratiesaldo. Hieruit is de logische invloed van nieuwbouwprojecten op migratiestromen te zien. De oplevering in 2011 was in een jaar waarin de woningmarkt al in recessie was. Een van de redenen waarom deze nieuwbouw toch succesvol was, is vanwege het gerealiseerde programma: veel appartementen, veel betaalbare huur. Het betreft een woningsegment dat goed aansloot op de actuele vraag van betaalbaar, gelijkvloers wonen, geschikt voor senioren. In 2012 is een netto toevoeging te zien van 103 woningen waarvan ook weer het merendeel in de betaalbare huur en goedkope koop. De gemeente Tiel trekt vrijwel ieder jaar per saldo een kleine groep 65-plussers aan. Dit lijkt niet direct een relatie te hebben met wisselingen in de omvang en samenstelling van de nieuwbouwproductie in Tiel. Een verklaring voor deze migratiestroom kan zijn, dat deze groep verhuist naar een stad met meer voorzieningen. Ook heeft Tiel ten opzichte van omliggende, kleinere gemeenten, een ruimer aanbod aan voor ouderen geschikte woningen, al dan niet in een woonzorgcomplex. 15
Figuur 2: Migratie naar leeftijd 2001-2011 (Bron: CBS 2012) Een groot deel van de mensen die vertrekt uit Tiel vertrekt in gezinsverband (combinatie vertrek tot 15 jaar en tussen 25 en 50 jaar). Behalve in 2001, 2005, 2006 en 2011. In deze jaren kwamen relatief veel gezinnen in de gemeente wonen. Dat zijn ook de jaren met veel nieuwbouw. In deze jaren zijn niet uitsluitend eengezinswoningen opgeleverd. Ook de toevoeging van (betaalbare) appartementen, heeft effect. Huishoudens stromen door naar deze appartementen en laten een eengezinswoning achter. Het overgrote deel van de verhuisbewegingen van en naar Tiel vindt plaats met gemeenten en steden uit de regio. Er zijn met name migratiestromen tussen Tiel en de regiogemeenten Buren, Geldermalsen en Neder-Betuwe. 4.3 De bevolking van Tiel De bevolking van Tiel is iets jonger dan het provinciale gemiddelde. Ten opzichte van het provinciale gemiddelde zijn er minder 55-plussers in Tiel. In de geprognotiseerde bevolkingsopbouw en groei van de bevolking is een stijging te zien van het 55-plussers en in het bijzonder ook de 75-plussers. Figuur 3: Bevolkingsopbouw en prognose 2013-2028 (Bron: Provincie Gelderland, Primos 2013, CBS) 4.4 Leefstijlen in Tiel De gemeente Tiel telde op 1 januari 2013 ruim 41.751 inwoners en ruim 17.400 huishoudens in een zelfstandige woning. Om deze huishoudens beter in perspectief te plaatsen, is gekeken naar een set 16
leefstijlen, waarin de voor de woningvraag meest kenmerkende demografische en economische kenmerken gecombineerd zijn. Hiermee wordt recht gedaan aan het verschil tussen gedrag en beleving dat bestaat tussen de verschillende groepen op de woningmarkt. De belangrijkste factoren die de woonvraag bepalen, zijn traditionele kenmerken als levensfase en inkomenssituatie. Op deze kenmerken is de indeling dan ook gebaseerd. De toevoegingen 'gebonden' en 'mobiel' verwijzen naar de actieradius van de activiteiten: familie, kennissen, werk, winkelen en uitgaan. Spreiden deze activiteiten zich over een grote regio uit, dan wordt gesproken over 'mobiel'. Vinden deze activiteiten met name plaats in de eigen woonplaats, dan spreken we van 'gebonden'. In bijlage 1 staat onder het kopje 'leefstijlen' een overzicht van de diverse leefstijlen. Op basis van CBS-gegevens over de bevolkingsopbouw en inkomens in Tiel, afgezet tegen referentiegegevens uit enkele andere gemeenten zijn de leefstijlen in Tiel als volgt doorgerekend: Leefstijl Tiel Regio Rivierenland Gebonden, kleine huishoudens 10% 8% Mobiele, kleine huishoudens 11% 8% Gebonden gezinnen 14% 14% Mobiele gezinnen 30% 35% Gebonden senioren 19% 17% Mobiele senioren 15% 18% Tabel 1: Gemeente Tiel. Leefstijlen 2013 (Bron: CBS, referentieonderzoeken) De mobiele gezinnen vormen de grootste groep huishoudens in Tiel (30%). De gebonden en mobiele senioren samen zijn goed voor 34% van het totaal aan huishoudens. De overige 35% van de huishoudens bestaan uit, gebonden gezinnen en gebonden en mobiele kleine huishoudens. In vergelijking met de regio Rivierenland wonen er in Tiel relatief veel kleine huishoudens. Het aandeel mobiele gezinnen en mobiele senioren ligt net weer wat lager dan in de regio als geheel. Een verklaring hiervoor kan zijn, dat er in Tiel relatief veel huishoudens met een lager inkomen wonen. Deze groep blijkt vooral gebonden te zijn, met een actieradius in voorzieningen en activiteiten die vooral lokaal is. 4.5 Huidige woonsituatie bij de leefstijlen Het overgrote deel van de gebonden huishoudens - 60% tot 80% - woont op dit moment in een huurwoning. In tegenstelling tot de gebonden huishoudens woont het merendeel van de mobiele huishoudens in een koopwoning. Naar de toekomst toe zien we een verschuiving naar de huursector ontstaan. Vooral bij gebonden en mobiele senioren is sprake van een door hen gewenste verschuiving van koop naar huur. Gebonden senioren kunnen op basis van hun inkomen hierbij aanspraak maken op een sociale huurwoning. Mobiele senioren zullen vanwege een te hoog inkomen in de vrije sector moeten huren. De figuur hierna geeft de huidige woonsituatie naar huur en koop weer voor de verschillende leefstijlen in Tiel. 17
Figuur 4: Woonvoorkeuren huur en koop van leefstijlen (Bron: referentieonderzoeken CBS) 4.6 Verwachte demografische ontwikkelingen Er zijn verschillende prognoses in omloop met elk een eigen rekenmethode en daarmee ook verschillende resultaten. De Provincie Gelderland hanteert de systematiek volgens de Primosprognose. Dit is een trendprognose op basis van de bevolkingsontwikkeling van de afgelopen acht jaar. Het betreft vooralsnog een voorlopige prognose 2013. In deze prognose is geen rekening gehouden met woningbouwplannen en woningbouwafspraken. De komende jaren groeit de bevolking volgens Primos nauwelijks meer. Toch groeit de woningbehoefte (afgeleid van de huishoudensontwikkeling) nog wel. Dit is het gevolg van de gezinsverdunning (woningbezetting). Door meer kleine huishoudens neemt het aantal mensen per woning af. Hierdoor zijn met minder mensen, toch meer woningen nodig. De Pearl-prognose (2011) van het CBS gaat uit van een veelheid aan bepalende factoren (met een accent op economische factoren) en probeert op basis van het samenspel van die factoren een modelmatig reële inschatting te maken van de toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling. De prognose van Pearl houdt een grotere groeilijn van de bevolking en huishoudens aan dan de Primos-prognose. De prognoses laten daarbij zien dat het moeilijk is om de toekomst goed te voorspellen. De prognoses geven een bandbreedte waar woningbouwprogramma, planning en fasering op afgestemd kunnen worden. figuur 5 en 6: Bevolkings- en huishoudensprognoses (Bron: Prognose provincie Gelderland, Primos 2013 en CBS-Pearl) 18
4.7 Kwantitatieve woningbehoefte Er zijn diverse bevolkingsprognoses welke ieder een ander resultaat laten zien. In deze paragraaf zijn de resultaten van deze prognoses gegeven en een advies voor de wijze waarop omgegaan kan worden met deze verschillende gegevens. Met een totaal van 1.396 woningen voor de periode 2010-2020 en een gerealiseerd aantal woningen van 677 (gerealiseerd in de periode 2010-2012), resteert volgens de voorlopige provinciale prognose een opgave vanaf 2013 tot 2020 van 719 woningen. Dit komt neer op circa 103 woningen per jaar voor de komende zeven jaar. De totale bevolkingsontwikkeling van Tiel komt bij de Pearl-prognose nog boven de nullijn uit. Voor de periode 2013-2020 wordt een groei van het aantal huishoudens geprognosticeerd van circa 1.600, circa 230 woningen per jaar. Op basis van de provinciale bevolkingsprognose 2010 heeft Tiel voor de periode 2010-2020 ruimte gekregen voor een toename van de woningvoorraad met 1.700 woningen. De recente, nog voorlopige bevolkingsprognose van de provincie laat een iets ander beeld zien, namelijk 1.396 woningen dus 304 woningen minder. De prognose van Pearl ligt echter weer een stuk hoger. Bij de woningbouwprogrammering in Tiel wordt de provinciale prognose 2013 gezien als minimum en Pearl als maximum met als randvoorwaarde dat hierbij ook sprake moet zijn van economische groei (een van de indicatoren bij deze prognose). Wij hanteren dan ook voor de periode 2013-2020 een bandbreedte van 719 tot 1.600 woningen De komende jaren zal nog niet echt sprake zijn van economische groei en het is dan ook realistisch om nu zeker nog niet de bovengrens van de bandbreedte aan te houden. Op middellange en lange termijn kunnen aantallen mogelijk positief bijgesteld worden, richting bovengrens van de bandbreedte. Richting de provincie wordt vooralsnog het afgesproken aantal woningen van 1.700 in de periode 2010-2020 aangehouden. In hoofdstuk 8 is de geprognostiseerde woningbehoefte vergeleken met het actuele woningbouwprogramma. 4.8 Leefstijlen in de toekomst Op basis van bevolkings-, huishoudens- en inkomensprognoses is een doorrekening gemaakt van leefstijlen voor de periode 2013-2028. Hieruit blijkt dat het aantal gebonden kleine huishoudens en gebonden en mobiele gezinnen de komende jaren gestaag afneemt. Bij de kleine huishoudens dient opgemerkt te worden, dat er deels een verschuiving plaatsvindt naar de groep senioren. De vergrijzing zet de komende jaren duidelijk door. De omvang van de groep senioren stijgt verhoudingsgewijs het sterkst bij de mobiele senioren. In navolgende tabel is een overzicht gegeven. De getallen in rood laten een daling zien. Groen staat voor een stijging. 2013 2018 2023 2028 Gebonden kleine huishoudens 1.740 1.620 1.570 1.460 Mobiele kleine huishoudens 1.920 2.160 2.080 2.040 Gebonden gezinnen 2.440 2.340 2.230 2.140 Mobiele gezinnen 5.400 5.230 5.210 5.160 Gebonden senioren 3.310 3.610 4.060 4.390 Mobiele senioren 2.620 3.060 3.370 3.590 Totaal 17.430 18.020 18.520 18.780 Tabel 2: Gemeente Tiel. Leefstijlontwikkeling 2013-2028 (Bron: CBS, referentiegegevens gemeenten Vianen en Gorinchem) 19
5 Bestaande woningvoorraad 5.1 De woningvoorraad in Tiel De bestaande woningvoorraad maakt wezenlijk onderdeel uit van het woonbeleid. Negentig procent van de woningen die er over tien jaar staan, zijn er feitelijk nu ook al. Het inzetten van de bestaande woningvoorraad voor het woonbeleid is beperkt mogelijk. Het zijn immers woningen die al in gebruik zijn en in eigendom bij derden (particulier, belegger, corporatie). In het kader van doorstroming is het wel van belang om inzicht te hebben in de bestaande voorraad. Het gaat er dan niet zozeer om dat er een gedetailleerd en volledig overzicht is van alle woningen in Tiel. Belangrijker is inzicht in de manier waarop woningen vrijgemaakt kunnen worden voor een bepaalde doelgroep middels doorstroming. Op 1 januari 2013 telde de gemeente Tiel 17.431 woningen. In de afgelopen jaren zijn hoofdzakelijk in 2005, 2006 en 2009 tot en met 2011 relatief veel woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Vanaf 2006 zijn vooral veel meergezinswoningen toegevoegd. In 2011 lag het accent op eengezinswoningen. Iets meer dan de helft van de huidige woningvoorraad (17.431 woningen) bestaat uit koopwoningen (53%). Ongeveer 10% is particuliere huurvoorraad en de overige 37% van de woningvoorraad in Tiel betreft een sociale huurwoning. figuur 7: woningbouw naar woningtype 2001-2011 (Bron: CBS (2012) 5.2 Kernvoorraad van Tiel In 2010 bestond de sociale huurwoningvoorraad uit 6.023 woningen. In 2013 is dit aantal toegenomen met 6% (6.399 sociale huurwoningen tot 680). Het aandeel eengezinswoningen is zowel bij SCW Tiel en SVT nagenoeg gelijk gebleven (respectievelijk 57% en 60%). De kernvoorraad in Tiel (woningen met een huurprijs tot aan de eerste aftoppingsgrens voor huurtoeslag) bestond op 1 januari 2013 uit 5.464 woningen. De sociale voorraad, de kernvoorraad inclusief de woningen tot aan de liberalisatiegrens, bestaat uit 6.399 (afgerond 6.400) woningen. SCW en SVT verhuren 111 vrije sector huurwoningen met een huur boven 680. 20
SCW SVT Aantal Aandeel Aantal Aandeel Eengezinswoning < 575 1.823 52% 1.583 53% Eengezinswoning 575-680 158 4% 172 6% Eengezinswoning > 680 37 1% 27 1% Appartement < 575 680 19% 876 30% Appartement > 575-680 26 1% 34 1% Appartement > 680 3 0% 8 0% Seniorenwoning 2 < 575 638 18% 264 9% Seniorenwoning > 575-680 144 4% 1 0% Seniorenwoning > 680 36 1% 0 0% Totaal 3.545 100% 2.965 100% Tabel 3: Totaal aantal sociale huurwoningen per corporatie naar prijs en type Kernvoorraad sociale huurwoningen (Bron: SVT en SCW Tiel, peildatum 1 januari 2013) 5.3 Particuliere huurwoningen in Tiel Van de totale huurwoningvoorraad in Tiel is 10% in eigendom bij overige verhuurders, waaronder Vestia (circa 150 woningen) en diverse particuliere verhuurders. Van deze huurwoningen zijn niet alle huurprijzen bekend. Het is aannemelijk dat een deel van deze woningen een huur heeft boven 680 en daarmee geclassificeerd wordt als vrije sector huurwoning. 5.4 Wonen met zorg De onderstaande tabel geeft de inventarisatie weer van het aanbod aan zorgplaatsen en zorgwoningen voor ouderen van verschillende zorgaanbieders in de gemeente Tiel. Aanbod 01-01-2013 3 Verpleging & verzorging (intramuraal ) 439 Verzorgd wonen (complex extramuraal) 148 Zelfstandig met thuiszorg (extramuraal) 1.890 4 (sterwoningen) VG intramuraal (indicaties CIZ) 440 GGZ intramuraal (indicaties CIZ) 85 Tabel 4: Wonen met zorg voor ouderen, aantallen per woonvorm (Bron: Onderzoek STMR (2011) & SCW Tiel (2013), CIZ) 2 Gelijkvloerse woning (appartement, grondgebonden), door de corporaties gelabeld als seniorenwoning. 3 Woonvormen afgeleid van onderzoek door STMR voor de sector Verpleging en Verzorging (V&V). Voor de sectoren Verstandelijk Gehandicaptenzorg (VG) en Geestelijke GezondheidsZorg (GGZ) zijn gegevens voor intramurale zorg afgeleid van het aantal mensen met een intramurale indicatie per 1 januari 2013 in Tiel. Niet bekend is of deze huishoudens ook allemaal intramuraal wonen. 4 Binnen de sterwoningen zijn er de nodige kwaliteitsverschillen. Woningen met 1 ster voldoen aan minimale toegankelijkheidseisen (nultredenwoningen) en zijn niet persé zorggeschikt en/of rolstoeldoor- en toegankelijk. Daarnaast woont ook een groot aantal mensen met thuiszorg in een reguliere (gezins)woning, zonder sterren. 21
6 Doelgroepen 6.1 Primaire doelgroep Woningcorporaties en gemeenten hebben een eerste verantwoordelijkheid voor het huisvesten van de doelgroep van beleid, zoals deze is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), en binnenkort in de Herzieningswet. Toch biedt de sociale huursector niet alleen uitkomst aan mensen die tot de BBSH-doelgroep horen. Ook mensen met een hoger inkomen wonen in de sociale huursector. Volgens de staatssteunregeling mogen woningcorporaties, om in aanmerking te blijven komen voor WSW-borging, maximaal 10% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen boven de 34.229 per jaar (prijspeil 1 januari 2013). Minimaal 90% moet toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen van maximaal 34.229 per jaar. Van alle huishoudens in de gemeente Tiel behoort 39% tot de sociale doelgroep met een inkomen tot 34.229. Daarnaast heeft 14% een inkomen tussen 34.229 en 43.000 en nog eens 47% heeft een inkomen boven 43.000. Aantal Aandeel BBSH-doelgroep 4.530 26% Doelgroep tot 34.229 2.270 13% 34.229-43.000 2.440 14% Vanaf 43.000 8.190 47% Totaal 17.430 100% Tabel 5: Omvang verschillende inkomensdoelgroepen 2013 (Bron: CBS Rio, bewerking Companen) De primaire doelgroep groeit tot 2020 naar verwachting met circa 300 huishoudens. De toename van de groep huishoudens met een middeninkomen tot 2020 bedraagt ruim 110. De groep huishoudens met een hoog inkomen groeit naar verwachting met circa 375 huishoudens. Deze aantallen zijn gebaseerd op een scenario waarin rekening gehouden is met 0% economische groei 5, vanuit de verwachting dat er de komende vier jaar (looptijd woonvisie) niet of nauwelijks sprake zal zijn van een economische groei. Op dit moment hebben 4.230 huishoudens in de sociale huursector een inkomen tot 34.229. Dit is 62% van het totale aantal huishoudens in een sociale huurwoning. Ongeveer 2.280 huishoudens (38%) wonen in een sociale huurwoning maar hebben een inkomen dat hoger is dan 34.229. Deze huishoudens worden 'scheefhuurders' genoemd. Formeel krijgt deze groep geen sociale huurwoning meer toegewezen. In de praktijk blijkt het voor huishoudens met een (lager) middeninkomen niet altijd goed mogelijk om een hogere huur te moeten betalen. Corporaties hebben de mogelijkheid om 10% van de te verhuren woningen aan anderen dan de primaire doelgroep te verhuren en kiezen er dan ook voor om een deel van de huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een (lager) middeninkomen. Een mix aan huishoudens uit diverse inkomensgroepen geeft differentiatie in een buurt. 6.2 Ontwikkeling kernvoorraad en sociale voorraad In 2011 zijn er tussen de gemeente en de corporaties afspraken gemaakt over de omvang van de kernvoorraad en de sociale huurvoorraad tot 2015. Tot het jaar 2015 moet de kernvoorraad (woningen met een huurprijs tot aan de eerste aftoppingsgrens voor huurtoeslag) een minimale omvang hebben van 4.800 woningen; Tot het jaar 2015 moet de sociale voorraad (kernvoorraad inclusief de woningen tot de liberalisatiegrens) een minimale omvang hebben van 5.800 woningen. Dit verhoudt zich als volgt tot de huidige situatie: 5 bron: Update woningmarktverkenning 2013, Companen 22
Huidige voorraad Afspraak tot 2015 Verschil Kernvoorraad (tot aan 5.464 4.800 +664 aftoppingsgrens) Sociale voorraad tot aan 935 1.000-65 liberalisatiegrens Totaal 5.800 +599 Tabel 6: Omvang huidige sociale voorraad in vergelijking met de afspraken tot 2015 Getalsmatig is de totale sociale huurvoorraad voldoende. Wel zou een verschuiving plaats moeten vinden naar de iets duurdere, maar nog wel sociale, huurwoningen. Dit kan in de bestaande voorraad uitsluitend bij nieuwe verhuring en als de woning kwalitatief goed genoeg is. Dan kan de huurprijs aangepast worden. Beide corporaties passen huuraanpassing bij nieuwe verhuring al toe. Bij scheefwoners bestaat ook de mogelijkheid om een extra huurverhoging te vragen. Door onder andere de verhuurdersheffing gaan SCW en SVT noodgedwongen meer inzetten op verkoop van woningen en het verhogen van de huren. Ook zijn er de komende jaren nog plannen om enkele woningcomplexen te slopen en er minder, en soms andere, woningen voor terug te bouwen. Een structurele uitbreiding van de sociale woningvoorraad is niet van toepassing. Wel moet gemonitord worden dat er voldoende voorraad blijft voor de doelgroep. Verkoop van woningen kan een goede optie zijn voor een aantal huishoudens, zoals met een middeninkomen. Sloop en vervangende nieuwbouw, soms met een vermindering van het aantal woningen, geeft een kwaliteitsverbetering. Te alle tijden wordt gemonitord dat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven voor de doelgroep. Actiepunt 1: monitoren kernvoorraad en sociale voorraad: jaarlijks en bij grootschalige ingrepen in de voorraad (sloop, nieuwbouw, transformatie). Actie verankeren in de prestatieafspraken. 6.3 Middeninkomens De afgelopen jaren is het voor huishoudens met een middeninkomen steeds lastiger geworden om een woning te huren of te kopen. Door nieuwe toewijzingsregels kan slechts een beperkt deel van de middeninkomens nog terecht in de sociale huursector. Vanaf 2011 moet minimaal 90% van de huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen beneden de 34.229. Tegelijkertijd wordt het door nieuwe hypotheekregels voor dezelfde middeninkomens vrijwel onmogelijk om een passende (grondgebonden) woning te vinden in de koopsector. De woningmarkt zit op slot, in het bijzonder voor huishoudens met een middeninkomen. De problemen waarmee de doelgroep middeninkomens te maken heeft, is uiteen te rafelen in drie componenten: betaalbaarheid, beschikbaarheid en geschiktheid. Op de eerste plaats wordt het wonen voor middeninkomens duurder door nieuw beleid rondom huurverhogingen en de aflossing van hypotheken. Koop was voorheen voor sommigen nog een optie. Starters hadden via maatregelen zoals koopsubsidie en startersleningen nog wel kans om te kopen. Aangescherpte hypotheekeisen en wegvallende koopstimuleringsregelingen maken het moeilijk zo niet onmogelijk om nog te kopen. Hiermee valt men terug op de huurvoorraad. Tot de groep middeninkomens behoren huishoudens met een inkomen tussen 34.229 (afgerond 34.000) en circa 43.000. Deze groep is in Tiel 14% van de huishoudens ofwel circa 2.440 huishoudens. Van deze groep woont 40% in een sociale huurwoning (36%) dan wel particuliere huurwoning (4%). Van de groep met een middeninkomen woont 60% in een koopwoning. Het aanbod aan huurwoningen in de vrije sector huur bij de corporaties is beperkt. Verder is 10% van de huurwoningen in Tiel in eigendom bij derden. Van deze woningen is niet bekend welke huur zij hebben. Aangenomen wordt, dat van deze particuliere huurwoningen een deel een vrije sector huur heeft en daarmee mogelijk interessant is voor de doelgroep middeninkomens (mits de huur niet te hoog is). 23