Vastgedmakelaardij Inhudstabel 1. Situering van de vastgedsectr... 3 1.1 Facts and figures... 3 1.2 Vastgedmakelaar... 5 1.3 Hyptheekverstrekker... 5 1.3 Ntaris... 5 1.4 Vastgedprmtr... 6 1.5 Vastgedexpert... 7 1.6 Vastgedmakelaar en andere factren... 7 1.7 Definities... 7 2. Berepsrganisaties... 9 2.1 Vastgedmakelaar Bemiddelaar... 9 2.2 Vastgedmakelaar beheerder... 9 2.3 BIV... 9 2.3.1 Tetredingsvrwaarden... 9 2.3.2 Dentlgie... 10 2.3.3 Dentlgie inhud... 10 2.4 CIB... 11 2.5 Van werving ver prductie tt realisatie... 11 2.5.1 Werving bemiddelingspdracht... 11 2.5.2 Prductie bemiddelingsdssier... 12 2.5.3 Realisatie cmprmis... 13 2.6 Realisatie huurvereenkmst... 14 2.7 Realisatie huurvereenkmst... 14 2.7.1 Cntacten met de verkper... 14 2.7.2 Opdracht tt verkp... 15 2.7.3 Aanleg dssier... 15 2.7.4 Bemiddeling... 15 2.7.5 Cntacten met kpers... 15 2.7.6 Onderhandelingen:... 15 2.7.7 Verkp... 15 2.7.8 Nazrgafhandeling:... 16 1 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
3. Vastgedmakelaarbeheerder... 17 3.1 Terminlgie vastgedmakelaarsyndicus... 17 3.2 Wettelijk kader... 17 3.3 Organen in medeeigendm... 17 3.3.1 Algemene vergadering... 17 3.3.2 Syndicus... 17 3.4 Organen van de VME... 18 3.4.1 RVM en rekeningcmmisaris... 18 3.5 Beslissingsmeerderheden... 18 3.6 infrmatieplicht bij verkp... 19 3.7 Dentlgie van de beheerder... 19 3.7.1 Gemeenschappelijke bepalingen... 19 4. Kantrrganisatie en tarificatie marketing management... 20 4.1 Marketing van een vastgedkantr... 20 4.1.1 Verplichte vermeldingen... 21 4.1.2 Samenvatting... 21 4.2 Management van een vastgedkantr... 21 2 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
1. Situering van de vastgedsectr 1.1 Facts and figures Patrimnium: is een grep van wngelegenheden die van één en dezelfde eigenaar zijn Vastgedprijzen stegen frser de laatste 10 jaar in het buitenland 3% van het aantal nrerende gederen wisselde in 2008 van eigenaar, lage rtatiegraad 60% via makelaar, 10% via ntaris, 30% dr particulier zelf 3 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
4 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
5miljen wningen 78% eigenaars Gemiddelde verkpprijs, 175.000 Verkpprijs van villa: 315.000 Gemiddelde verkpprijs buwgrnd, 95 per m² Gemiddelde huurprijs 550 /m Gemiddelde prijsstijging 6.5% per jaar, waarvan 3.6% index evlutie 200.000 verkpstransacties, waarvan 60% makelaar Gemiddelde mzet makelaar 80.000 1.2 Vastgedmakelaar Vastgedmakelaar beschermd berep sinds 1993, in titel en uitvering Bemiddelaar bij verkp, verhuring Beheerder van nrerend ged Vrij en intellectueel berep 1.3 Hyptheekverstrekker Hyptheekverstrekker: verstrekt financiering met vastged als nderpand, p basis van waardebepaling Hyptheek heeft een vrrecht p een nrerend ged, het heeft vrrang tegenver andere schuldeisers Hyptheeklening f hypthecair krediet Hypthecaire akte f hypthecair mandaat (geeft testemming m p gelijk welk mment als u uw lening niet kan terugbetalen, een hyptheeklening te starten p uw eigendm) Venale waarde: is een andere uitdrukking vr de nrmale verkpwaarde van een nrerend ged Gelegenheidswaarde: de waarde die een specifiek persn aan het pand hecht Schenkingswaarde: stemt vereen met de bedngen schattingswaarde van de schenking, mag niet hger zijn dan de prijs die p het genblik van de schenking vr de aankp van de betrkken gederen p de markt zu meten wrden betaald Gedwngen verkpwaarde: waarde bij een pen verkp (ligt lager dan gelegenheidsverkp) 1.3 Ntaris Ntaris: Openbaar ambetenaar, kninklijke beneming Beschermt berep Onderhandse en penbare verkpen Aktes verlijden Registratiekantr int eenmalig eigendmsvergangsrecht en infrmeert kadaster, kadaster zrgt vr inning nrerende vrheffing Verkp vr vrij en nbelast, eventueel met handlichting van bestaande hyptheken Inschrijving p hyptheekkantr verzekert tegensteldbaarheid aan derden 5 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
Kadaster, registratie, hyptheekkantr 1.4 Vastgedprmtr Vastgedprmtr: hudt zich p eigen risic bezig met de buw van een vastgedprject met als del het te verkpen aan een f meer aankpers Vastgedhandelaar, kpt en verkpt als berep Vr eigen rekening Berepsverklaring bij registratiekantr met brgstelling Reeks wederverkpen (vr van een verlaagd tarief te kunnen prfiteren) Verlaagd registratietarief Prjectntwikkelaar, sleutel p de deur buwer Financiert en prmt nieuwbuwvastged Wet breyne beschermt buwer, kper p plan Verkavelaar deelt in kavels en zrgt vr kavelwerken Wet breyne: Bij het sluiten van de vereenkmst mag het vrscht maximaal 5 % van de ttale prijs bedragen Strikte betalingsmdaliteiten: het sald is peisbaar in gedeelten die niet hger mgen liggen dan de prijs van de reeds uitgeverde werken; Een vraf vastgestelde ttaalprijs De plevering gebeurt verplicht in 2 fasen: een vrlpige en een definitieve, waar minimum 1 jaar tussen met liggen Er wrdt bvendien een verplichte waarbrg vrzien die kan gaan tt 100 % Strenge aansprakelijkheidsregels: de verkper is niet alleen aansprakelijk wegens verbrgen gebreken, k de tienjarige aansprakelijkheid vr zware, zelfs zichtbare gebreken, rust p hem 6 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
1.5 Vastgedexpert Vastgedexpert: Ng niet erkende berepstitel Schaderegelaar bepaalt vervangwaarde, brand, waterschade, huurschade.. Plaatsbeschrijvingen: gedateerd, mstandig, tegensprekelijk Energiedeskundige Waardebepalingen 1.6 Vastgedmakelaar en andere factren 1.7 Definities Registratiekantr: De prichtingsakte met verplicht wrden geregistreerd in een registratiekantr van de FOD Financiën. Zdra de akte authentiek is, met ze binnen vijftien dagen geregistreerd wrden dr een ntaris. Deze termijn wrdt verlengd tt vier maanden als het gaat m een nderhandse akte Tegenstelbaarheid: dcumenten kunnen vrleggen m ngelijk te bewijzen Handlichting: een ander wrd vr "pheffing" f "schrapping" van een hyptheek Plaatsbeschrijving: een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van de wning bij aanvang van de huur Registratierecht: NOFUCKINGIDEA Onrerende vrheffing: een heffing p nrerende gederen. Dit kunnen grnden, gebuwen, f smmige srten van bedrijfsuitrusting (materieel en utillage) zijn. Het is een jaarlijkse belasting die berekend wrdt p het geïndexeerde kadastraal inkmen van nrerende gederen. Het is verbden een handel in nrerend ged als vastgedmakelaar uit te baten en de berepstitel van vastgedmakelaar te veren znder ver een erkenning te beschikken Onderhandse verkp: vereenkmst tussen 2 partijen Openbare verkp: per pbd, meestal gedwngen 7 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
Een authentieke akte biedt, in vergelijking met een nderhandse akte Zekerheid Dat het dcument echt is Dat niemand er achteraf iets aan veranderd heeft Dat de persnen van wie de namen nder het dcument staan werkelijk degenen zijn geweest die het hebben ndertekend Dat het is ndertekend p de genemde datum (dat er dus niet achteraf een eerdere datum is ingevuld) Nieuwbuwwaarde: is de kstprijs van het buwwerk bij vlledige nieuwbuw vlgens de regels van de kunst en met materialen die nrmaal gebruikelijk zijn p het genblik van de schatting Dagwaarde: wat is het nrerend ged waard p dat exact mment Intrinsieke waarde: is de werkelijke waarde van de cnstructie zijnde de nieuwbuwwaarde min de sleet met daarbij de waarde van de naakte grnd Venale waarde: is de waarde van de gehele eigendm bekmen f te bekmen bij een "verkp uit de hand" Huurwaarde: het bedrag dat de huurder verschuldigd is aan de verhuurder als redelijke tegenprestatie vr gebruik vlgens het bestemmingsplan van het vastgedbject Beleggingswaarde: NOFUCKINGIDEA Openbare verkpwaarde: deze waarde vertegenwrdigd de prijs die men kan bekmen bij een "vrijwillige penbare" verkp. De verkper kan hierbij steeds het resultaat van de verkp evalueren en eventueel de verkp inhuden Gedwngen verkpwaarde: is de waarde van de eigendm die kan wrden bekmen bij een penbare verkp waarbij er steeds een definitieve tewijzing is, dit na het laatste hger bd en het afsluiten van de prcedure tt de penbare verkp Mandaat: is de bevegdheid m in naam van een ander te handelen, maar znder de daarbij hrende verantwrdelijkheid 8 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
2. Berepsrganisaties 2.1 Vastgedmakelaar Bemiddelaar Vastgedmakelaar hudt zich bezig met: verkp, ruil, aankp, verhuring, verdracht Onrerend ged: nrerend dr aard f quasi nlsmakelijk, dr bestemming f dr het vrwerp waarp ze betrekking hebben Onrerende rechten: persnlijke rechten (huur, pacht, kp, schenking) en zakelijke rechten (pstal, natrekking, erfpacht, hyptheek, erfdienstbaarheden) Handelsfnds: geheel van bestanddelen m een nderneming te runnen met inbegrip van lg, naam, clienteel 2.2 Vastgedmakelaar beheerder Syndicus: handelen in het kader van beheer en behud Gemene delen Gedwngen mede eigendm f grepen van gebuwen Wet p mede eigendm van dwingend recht Administratief technisch en financieel beheer vr de vereniging van mede eigenaars Syndicus als uitverend rgaan, algemene vergadering als beslissend rgaan Rentmeester: vastgedmakelaar die zich vr rekening van derden bezig hudt met activiteiten inzake het beheer van nrerende gederen f van nrerende rechten, andere dan de activiteit van de syndicus 2.3 BIV Kaderwet verhaegen: vrziet in eerste instantie in de bescherming van de berepstitel, waarvan de makelaars sinds 1993 genieten, ging gepaard met prichting BIV BIV: berepsinstituut van vastgedmakelaars Natinale raad (wetgevend rgaan) Bureau (uitverend rgaan) Uitverende kamers Kamers van berep (rechtsprekende rganen) 2.3.1 Tetredingsvrwaarden BIV: berepsinstituut van vastgedmakelaars Telatingsvrwaarden BIV: Bewijs van aansluiting sciale kas als zelfstandige Huder van erkend diplma Bewijs ged gedrag en zeden Stage met stagecntract van minstens 200 werkende dagen gespreid ver maximum 3 jaar p het kantr van de stagemeester wrdt beëindigd na slagen in schriftelijke & mndelinge bekwaamheidstest 9 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
2.3.2 Dentlgie Bindende gedragscde Strafwetbek vb fraude/verduistering van derdengelden Wet p de Medeeigendm Burgerlijk wetbek vb Wet p de Marktpraktijken Antiwitwaswetgeving Privacy wetgeving Racismebestrijding Vastgelegd bij KB in 2006 Tekmstig CEPI (eurpean cuncil f real estate prfessins) Eer en waardigheid aan de basis Geen strafrecht, wel tuchtrecht met mgelijkheid tt waarschuwing, blaam, schrsing en schrapping Juridische tekst bestaande uit 86 artikelen + 2 richtlijnen mbt berepsaansprakelijkheidsverzekering en derdenrekening 2.3.3 Dentlgie inhud Verantwrdelijkheid en aansprakelijkheid Persnlijke aansprakelijkheid en verantwrdelijkheid, alsk vr medewerkers nder gezag Verplichte BPA, cntractuele en extracntractuele aansprakelijkheid Privacy Respect vr privacy van pdrachtgever en gegadigde Discretieplicht Medewerking met gerechtelijke nderzeken Duidelijke vereenkmsten Schriftelijk vrstel van vereenkmst met respect WMPC Waardige en prfessinele relatie tt pdrachtgever Prfessinele mgang met pdrachtgever (stalking, verifieren wat pdrachtgever meegeeft, nderzek bekwaamheid pdrachtgevers, vrije keuze van vb ntaris) Cllegiale huding naar andere makelaars Infrmatieverstrekking als vastgedmakelaar Geen nrechtmatige titels erkend vastgedmakelaar Verplichte vermeldingen p dcumenten, site en prmtiemiddelen Tarificatie met waarbrgen Rentabiliteit Waardigheid Onafhankelijke uitefening Enkel pdrachtgever mag ereln betalen Geen percentjes Geen huurders die verhuurereln betalen Geen belangencnflict met pdrachtgever Meerwaarde als ereln is niet tegestaan Financiele bewegingen Verplichte derdenrekening vr derdengeld Afhuding ereln van vrscht is tegestaan mits akkrd met pdrachtgever Verplichte brgstelling van derdengelden via BA 10 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
Verplichte kwijting van elke betaling Cntinue berepsvlmaking, Minimum 10 uur per jaar Belangencnflicten vermijden Samenwerking in elk tuchtnderzek 2.4 CIB CIB: cnfederatie immbilienberepen Het verschil tussen tuchtrecht en strafrecht is gelegen in de aard van de geschenden nrm, het tuchtrecht reageert p de schending van een grepsnrm, strafrecht reageert p de schending van een vr ieder geldende gedragsnrm 2.5 Van werving ver prductie tt realisatie 2.5.1 Werving bemiddelingspdracht Makelaar met steeds de rechts en handelingsbekwaamheid cntrleren Bemiddeling is middelenverbintenis, geen resultaatverbintenis, meestal n cure n pay, exclusiviteit is gangbaar WMPC: wet p de marktpraktijken en cnsumentenbescherming KB bemiddelingspdrachten Herrepingsbeding (wet gaat vr p cntract) Maximale duurtijd van 6 maand igv exclusiviteit Opzeggingsbeding Schadevergeding van maximaal 75% 1 artikel vr wat betreft ereln en gerelateerde ksten Ereln is incl btw Tarificatie is vrij Syndique kan wrden vrijgesteld van btw WMPC is vr pdrachtgevers cnsumenten, niet berepspdrachtgevers Geschreven akte is ndig vr pdracht van meer dan 375 Infrmatiefiche bij verkp 11 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
Verhaalbelastingen (belastingen die wrden verdeeld nder diegenen die vrdeel hebben uit de dienstverlening,zals een belasting m een aanleg van een ril te financieren) Onrerend erfged (mvat alles wat te maken heeft met archelgie, mnumenten, landschappen, varend erfged en heraldiek) Rilijn (tt waar uw perceel kmt) Vrkprechten (vrrang krijgen indien perceel wrdt verkcht) Bdemverntreiniging (kijken bij vam indien bdem ntreinigd is) Stklietanks Onteigeningsmaatregelen EPC (energie prestatie certificaat) Elektrische keuring (niet bindend, psitief f negatief resultaat, wh cares, het is gecheckt geweest) Cnfrmiteitsattest (De eigenaarverhuurder kan de cnfrmiteit van een huurwning aan de geldende nrmen laten nagaan en vastleggen in een fficiële verklaring van de gemeentelijke verheid: hiermee bevestigt die dat de wning niet ngeschikt f nbewnbaar is. Op het attest wrdt k de maximale wningbezetting vermeld.) Pstinterventiedssier (bevat verscheidene dcumenten die men ndig heeft bij eventuele latere werken aan een gebuw) Infrmatiefiche bij verhuur Vlaamse Wncde, cnfrmiteitsattest Onteigeningsmaatregelen EPC Wninghuur, handelshuur, pacht, gemeen huurrecht Duurtijd (deels f geheel) private bestemming Lastenverrekening Plaatsbeschrijving 2.5.2 Prductie bemiddelingsdssier Bemiddelingsdssier Beschrijving van het nrerend ged, liggingsplan, indelingsplan, ftreprtage Schattingsverslag Bemiddelingspdracht Eigendmsakte Publicitaire fiches, etalageaffiche, brchure vr kandidaat kpers, etc Verhuurdssier Plaatsbeschrijving Cnfrmiteitsattest EPC Verkpdssier Kadastrale gegevens (legger, plan), Kadastraal Inkmen, Onrerende vrheffing Stedenbuwkundige inlichtingen Hypthecaire staat Bdemattest Elektriciteitsattest 12 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
EPC Evt Pstinterventiedssier Evt dssier medeeigendm Etc. 2.5.3 Realisatie cmprmis Cmprmis: Eenzijdige (bd, ptie) versus wederzijdse (cmprmis) verbintenis Opschrtende en ntbindende vrwaarden, minnelijke verbreking Eigendmsvergang Fiscaliteit Abattement en bijabattement (Wie een huis f buwgrnd aankpt en p dat mment geen ander tt bewning bestemd nrerend ged bezit, met geen registratierechten betalen p de eerste 12.500 eur van de aankpsm.) Meeneembaarheid (viseert de situatie waarbij een natuurlijke persn zijn aangekchte hfdverblijfplaats verkpt en een nieuwe aankpt) Meerwaardebelasting (Als u als particulier grnd verkpt wrdt u p de meerwaarde belast tegen een tarief van 33 % als de verkp gebeurt binnen vijf jaar na verwerving. Op de gerealiseerde meerwaarde met u 16,5 prcent belasting betalen.) Pand is verhuurd? Overlijdensdekking (De meeste aanbieders van hyptheken stellen verplicht dat het risic van verlijden van de hfdkstwinner afgedekt wrdt. Wanneer de hfdkstwinner kmt te verlijden kan dat financiële prblemen pleveren vr de vergebleven partner. Met een verlijdensrisicverzekering wrdt er bij verlijden een bedrag uitgekeerd. Dit bedrag wrdt dan aangewend m (een deel van) de hyptheek af te lssen.) Kpen vr cmmand: anniem grnd kpen, en na het verlijden bekend maken wie je bent Beding van aanwas: De kpers kmen vereen dat, bij het verlijden van de eerststervende nder hen en znder terugwerkende kracht, de vlle eigendm van het deel van de eerststervende in het ged zal aanwassen bij het deel van de verlevende. Aldus staat elk van de kpers de vlle eigendm van zijn deel af aan de andere nder de pschrtende vrwaarde van zijn vrverlijden; als tegenprestatie vr deze afstand verkrijgt de verdrager een kans m de vlle eigendm van het deel van de andere te verkrijgen, indien hij het langst leeft. Lijfrente: een bedrag dat peridiek aan een bepaalde begunstigde wrdt uitbetaald. Dit bedrag wrdt drgaans uitbetaald uit een lijfrenteverzekering. Deze lijfrenteverzekering wrdt vr de uitkering aangekcht dr een eenmalige strting f peridieke premiebetaling. Erfpacht: huren vr 2599 jaar 13 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
2.6 Realisatie huurvereenkmst Huurwaarbrg, niet verplicht Registratie: plicht van de huurder bij wninghuur, anders huurder en verhuurder Plaatsbeschrijving vr schadeherstel Indexatie van huurprijzen Onderhud en herstellingen 2.7 Realisatie huurvereenkmst 2.7.1 Cntacten met de verkper Bevraging van de verkper: Identiteit van de verkper(s) (particulier(en)venntschap) Verwachtingen van de verkper (prijs duurtijd) Specifieke verwegingen van de verkper b.v. schenking, verkper wenst pand ng een jaar te bewnen, meerwaardebelasting, snelle herverkp, verkp nder Wet Breyne, verkp p lijfrente. Eigendmsakte, basisakte, laatste aanslagbiljet nrerende vrheffing, plannen, huurvereenkmsten Checklist m.b.t. indeling, inrichting, uitrusting van het nrerend ged Inlichtingen m.b.t. het nrerend ged : vrij van gebruik? Schulden? Vergund? Overtredingen? Rilijn? Onteigeningsplannen? Dagvaarding? Vrkprechten? Verntreiniging? Mazuttank? Andere makelaar actief? etc Verzwarende aspecten b.v. slechte huurder, waterinsijpeling, nbewnbaarheid/verkrtting/leegstand, Waardebepaling Checks als makelaar: Cntrle p eigendmsrecht : eigendmsakte Cntrle p ndertekeningsbevegdheid van de pdrachtgever : wie met allemaal de pdracht ndertekenen, al dan niet met vlmacht(en) f sterkmaking? Cntrle p nrerend ged : kadastrale gegevens (buwjaar), fiscale gegevens (O.V.), stedenbuwkundige gegevens (gewestplan) en vergunningen 14 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
2.7.2 Opdracht tt verkp Telichting bij de verkppdracht: Mandaat f pdracht? (C)Exclusief f Nietexclusief WMPC KB BO met herrepingsbeding enwederkerige schadebedingen Dentlgie (rentabiliteit & waardigheid) Onderhandelingsmarge Duurtijd Opzegmgelijkheden Wanneer is ereln aan de makelaar verschuldigd? Afspraken m.b.t. pmaak verkpdssier en (al dan niet) verrekenen van bijhrende ksten : EPC, Elektrische keuring, Keuring mazuttank, 2.7.3 Aanleg dssier BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED : liggingsplan, indelingsplan, ftreprtage, plaatsbeschrijving AKTES : Eigendmsakte, Basisakte, Verkavelingsakte KADASTER : Kadastraal Inkmen, Kadastrale legger/plan STEDENBOUW : inlichtingen, vergunningen HYPOTHEEKKANTOOR : Hypthecaire staat ATTESTEN : Bdemattest, Elektriciteitsattest, EPC VERHUUROVEREENKOMSTEN 2.7.4 Bemiddeling BEMIDDELINGSINITIATIEVEN PUBLICITAIRE INITIATIEVEN EN FICHES MAANDELIJKSE INFO AAN VERKOPER 2.7.5 Cntacten met kpers BEVRAGING VAN DE KOPER Identiteit Specifieke verwegingen b.v. kpen met beding van aanwas, kpen vr venntschap in prichting, kpen vr cmmand CHECKS ALS MAKELAAR Slvabiliteit hyptheek ndig Bekwaamheid en ndertekeningsbevegdheid kper(s) 2.7.6 Onderhandelingen: FISCALITEIT VAN DE KOOP b.v. Belasting p nrerend inkmen, Optimalizatie b.v. vruchtgebruik/naakte eigendm, Belastingsverminderingen b.v. hgislerende beglazing RENDEMENT VAN DE KOOP TE VERKRIJGEN PREMIES b.v. renvatiepremie AANKOOPKOSTEN MET KREDIET : Registratierechten 2.7.7 Verkp Cmprmis (z weinig mgelijk pschrtende vrwaarden) Verzekeringen 15 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
2.7.8 Nazrgafhandeling: Facturatie aan verkper Ntariele akte met registratie 16 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
3. Vastgedmakelaarbeheerder 3.1 Terminlgie vastgedmakelaarsyndicus Wet p mede eigendm van dwingend recht Wet nderscheidt beslissend en uitverend rgaan: Syndicus als uitverend rgaan Algemene vergadering als beslissend rgaan Raad van mede eigendm vr tezicht en cntrle p de syndicus Statuten bestaan uit basisakte en reglementen van mede eigendm Beslissingen enkel p reglementair bijeengerepen algemene vergaderingen Syndicus verzekert administratief, technisch en financieel beheer vr de vereniging van mede eigenaars 3.2 Wettelijk kader Wet van dwingend recht Vereniging van mede eigenaars gedcumenteerd dr middel van statuten Basisakte: Beschrijving van nrerend ged met private en gemeenschappelijke delen Bepaling van de aandelen van de gemeenschappelijke delen die aan elk van de privatieven zijn verbnden, p basis van een met redenen mkleed verslag Reglement van mede eigendm Rechten en plichten van mede eigenaars Berekeningswijze van verdeling van de lasten, met redenen mkleed Organisatie van rganen Reglement van rde Verslagen allerhande 3.3 Organen in medeeigendm 3.3.1 Algemene vergadering Iedere eigenaar van een kavel is lid Statuten vrzien peride van 15 dagen waarbinnen algemene vergadering dient gerganiseerd te wrden Opreping gebeurt dr de syndicus Wrdt vrgezeten dr mede eigenaar Dubbel qurum aan het begin van de algemene vergadering, meer dan de helft van de eigenaars met minstens de helft van de aandelen in de regel Beslissing bij vlstrekte meerderheid, 3/4 de meerderheid, 4/5 de meerderheid p de dat genblik aanwezig zijnde f vertegenwrdigde stemmen Ntulen van de beslissingen wrden aan het eind van de zitting vrgelezen en ndertekend dr de vrzitter van de vergadering, wrden binnen 30 dagen pgenmen in het register 3.3.2 Syndicus Mandaat van max 3 jaar Als enige aansprakelijk vr beheer Taken: Eigenaarslijst bijwerken 17 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
Bijeenrepen van de algemene vergaderingen Mededeling met de datum van de vergadering p een ged zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen aanplakken (laten) uitveren van beslissingen van de algemene vergadering Bewarende maatregelen treffen (dringend en ndzakelijk) Infrmatieplicht bij verkp Aansprakelijkheidsverzekering verplicht aangaan Inzage verlenen aan medeeigenaars in nietprivate dcumenten f stukken Pstinterventiedssier bewaren Evaluatierapprt vrleggen aan de algemene vergadering i.v.m. curante leveranciersvereenkmsten Testemming vragen vr alle vereenkmsten met verwanten aan de syndicus tt de 3de graad In rechte vertegenwrdigen van de VME Vermgensbeheer (Werkkapitaal en reservekapitaal, p aparte rekeningen p naam van de VME) Begrtingsraming van de curante en de bijzndere uitgaven Kstenramingen vrleggen i.g.v. mededinging Gedetailleerde bekhuding veren vlgens vast te leggen rekening stelsel dubbele bekhuding indien meer dan 20 kavels 3.4 Organen van de VME 3.4.1 RVM en rekeningcmmisaris Raad van medeeigendm Kan enkel bestaan uit medeeigenaars Vert de syndicus zijn taak ged uit? Bezrgt medeeigenaars een mstandig halfjaarlijks verslag ver de uitefening van zijn taak Cmmissaris van de rekeningen De algemene vergadering wijst jaarlijks een cmmissaris van de rekeningen aan, die al dan niet medeeigenaar is, wiens verplichtingen en bevegdheden bij het reglement van medeeigendm wrden bepaald 3.5 Beslissingsmeerderheden Vlstrekte meerderheid van aanwezige f vertegenwrdigde stemmen 3/4 de van de stemmen Wijziging van de statuten m.b.t. gent en beheer Werken Oprichting en samenstelling van de raad van mede eigendm Bedrag van cntracten van hetwelk mededinging verplicht is Werken aan private delen die, m ecnmische f technische redenen dr de vme wrden uitgeverd 4/5 de van de stemmen Wijziging van de statuten m.b.t. verdeling van de lasting f bestemming van het nrerend ged Daden van beschikking 18 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
Oprichting van deelverenigingen znder rechtspersnlijkheid Unanimiteit: Verdeling van de aandelen Vlledige herpbuw 3.6 infrmatieplicht bij verkp Niet alleen ptredende ntaris maar eenieder die berepshalve ptreedt tals tussenpersn f de verdragen van de verkrijger zelf, vr de ndertekening van de vereenkmst: Werkingskapitaal en reservekapitaal, achterstallen Eventuele lpende prcedures Ntulen van de vrbije 3 jaar Afrekeningen van de vrbije 2 jaar Afschrift van de recentste balans Ntaris vraagt zelfde gegevens ngmaals p vr het verlijden van de akte Syndicus levert af Ksten zijn ten laste van de verdragende mede eigenaar 3.7 Dentlgie van de beheerder 3.7.1 Gemeenschappelijke bepalingen Infrmatieplicht m.b.t. alle ndzakelijke adviezen en aanbevelingen Ok van risic s bij niet naleving van bepaalde wetten decreten verrdeningen Objectief verzekeringsadvies Werken enkel met geregistreerde aannemers Eenieder die de pdracht geeft m tegen een prijs werken uit te veren f te laten uitveren behalve natuurlijke persnen die vr lutere privédeleinden werken laten uitveren, heeft inhudingsplicht vr rsz en fiscus dus k vme Geen bestellingen bij leveranciers waarmee een familiale f juridische band mee bestaat Financiële verrichtingen p basis van bewijskrachtige stukken Betalingen via verschrijving f cheque, niet met credit card Minstens jaarlijks afrekening pmaken vr pdrachtgever Inzagerecht huurder respecteren Verplichting een tereikend vrscht bij de pdrachtgever p te vragen Aparte derdenrekening vr elke vereniging van mede eigenaars Respect vr: Wet p mede eigendm Statuten Afspraken met mede eigenaars en pdrachtgevers Neutraliteit in geschillen Tezicht en cntrle dr raad van beheer faciliteiten Tegevegde syndicus heeft dezelfde verplichtingen als de syndicus Bewijskrachtige stukken tt 5 jaar na kwijting bijhuden p kantr Tenzij verdracht aan nieuwe syndicus Geen verrichtingen buiten peride van de pdracht 19 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
4. Kantrrganisatie en tarificatie marketing management 4.1 Marketing van een vastgedkantr Marketing: Jezelf p de vastgedmarkt psitineren en prfileren Inspelen p de nden van klanten van vandaag en van mrgen Met een sticky imag Cnsistente cmmunicatiestijl Via de juiste kanalen Extern gericht Eerst inhud dan vrm Cmmunicatie naar buiten met prfiel ndersteunen, zelfs versterken/pwaarderen Cnsistentie tussen handelingen en cmmunicatie is essentieel Stap 1: identiteit bepalen Wie ben je, wat biedt je aan en he verhudt je je ten pzichte van andere vastgedmakelaars? Welke klanten wil je bereiken en wat zijn daarin je treven? Prbeer er psitief uit te springen Geen grijze muis Gelfwaardig Diversifieer je value prpsitie SWOT analyse Cncurrentie pref Stap 2: wat wil je zijn, wie wil je bereiken, welke zijn je ambities en he wil je die bereiken? Kwalitatief en kwantitatief: Activiteit: bemiddeling f beheer Lcaties Regi( s)? Open f geslten kantr Delgrep Stap 3: he wil je gezien wrden? Reputatie meilijk te veranderen Publiek nthud 1 tt 3 kenmerken van bepaald merk Imag herkenbaar Imag kernachtig en duidelijk Sticky Opvallen en psitief Stap 4: bepaal marketing stijl Lg en stijl AIDA: attentin interest desire actin 20 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e
Stap 5: marketing mix Welke cmmunicatiekanalen Delpubliek? Eigen site 4.1.1 Verplichte vermeldingen Biv dentlgie: van tepassing p alle dcumenten en websites Erkenningsnummer Naam adres telefn Vermelding met betrekking tt financiële waarbrgen Wmpc: biv met adres, berepstitel, biv erkenningsnummer en land, met link naar div dentlgie 4.1.2 Samenvatting Duidelijk zijn 4p s: prduct, price, place, prmtin 4.2 Management van een vastgedkantr Definitie: Vertrek vanuit missin statement en bepaal activiteitenmix Maak cncreet businessplan p en definieer budgetten Beschrijf je investeringen en tls Beschrijf je rganigram en rganiseer je team Bepaal je prcedures en KPIs (key perfrmance indicatrs) 21 V a s t g e d m a k e l a a r d i j C e d r i c B n e