Uw contactpersoon D.P. Valk BEL/RI Bijlage bij GS Nota met registratienummer 181477/238413 Doorkiesnummer 023-514 3804 valkd@noord-holland.nl Beleidsreactie Evaluatierapportage CPO Memo 29 augustus 2013 1 7 Beleidsreactie In de evaluatierapportage Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in de Provincie Noord-Holland 2013 zijn aanbevelingen gedaan over de uitvoeringsregeling CPO en de provinciale rol van kennismakelaar en de sturing vanuit de provincie. Naast een algemene reactie op de evaluatie zijn in onderstaande overzichten de aanbevelingen weergegeven met voorstellen voor hierop volgende acties. Algemeen Het evaluatieonderzoek maakt inzichtelijk dat CPO als ontwikkelmethode voor woningen al jaren een klein maar (relatief) constant segment in de woningbouw van Noord-Holland is. De veranderende marktsituatie en demografische ontwikkelingen hebben hierin vooralsnog geen verandering gebracht. Om meer betaalbare woningen van goede kwaliteit en in aansluiting op de vraag te realiseren, heeft CPO geen doorslaggevende bijdrage geleverd. De evaluatie laat zien dat een collectief dat initiatief tot gezamenlijke bouw neemt, tegen een groot aantal belemmeringen aan kan lopen. Het gaat dan hoofdzakelijk om de voorfinanciering en het gebrek aan geschikte locaties. Dit zijn belemmeringen die ook spelen bij andere zelfbouwers die in meer (particulier opdrachtgever schap) of in mindere mate (mede opdrachtgeverschap) invloed en verantwoordelijkheid in het bouwproces van woningen willen nemen. Zelfbouw begint bij volledige zeggenschap van de toekomstige bewoners en houdt op voordat het consument gerichte projectontwikkeling wordt. De groep zelfbouwers is in potentie groter dan de groep die middels de vorm CPO willen ontwikkelen. De kennisbehoefte is ook breder dan uitsluitend bij CPO, het speelt bij alle vormen van zelfbouw. Zelfbouw past bij het beleidsspeerpunt van afstemming van vraag en aanbod uit de Provinciale Woonvisie Goed Wonen in Noord-Holland 2010-2020. Dit omdat bij zelfbouw mensen hun eigen woningen bouwen die aan hun specifieke woonwensen voldoen. De provincie kan maar een klein deel van de belemmeringen wegnemen. Bij collectieve zelfbouw speelt met name de belemmering
van de financiering van het voortraject als er nog geen onroerend goed is dat voor een hypotheekverstrekker als onderpand kan dienen. Deze belemmering neemt de provincie grotendeels middels haar subsidie in de initiatieffase en subsidie in de vorm van een renteloze lening in de planontwikkelingsfase weg. Wel wensen de gebruikers een hoger bedrag voor de subsidie in de vorm van een lening. Het wegnemen van andere drempels, zoals een tekort aan passende locaties met een acceptabele grondprijs en duidelijke en aantrekkelijke bouwvoorwaarden, liggen binnen de verantwoordelijkheid van gemeenten en corporaties. Deze partijen hebben ermee te maken dat er vanuit het verleden soms nog bouwclaims van marktpartijen op gronden liggen of dat de kavels überhaupt niet in het bezit zijn van gemeenten. Hier wordt tegenover gezet dat steeds meer bezitters van bouwkavels door de marktsituatie mee willen werken aan een alternatieve invulling. Tevens zijn gemeentelijke organisaties vaak nog niet ingericht op het ondersteunen van zelfbouw. Gemeenten en corporaties hebben aangegeven behoefte te hebben aan kennis en praktische informatie. De provincie kan hierin meer kennis en sturende afspraken inzetten om zelfbouw te stimuleren. De eerste stappen hebben we hier al in gezet door de organisatie van bijeenkomsten en werkbezoeken. De CPOregeling kan dan voor de provincie in doel beperkt blijven tot het wegnemen van financiële drempels in de voorfinanciering van collectieve zelfbouwprojecten. Het benodigd flankerend beleid moet zich richten op die kennis en (minder) vrijblijvende afspraken met de andere betrokken partijen. Zolang vraag en aanbod van goede woningen niet volledig door de markt wordt gerealiseerd, past het aanjagen van zelfbouw, inclusief CPO, in het vraaggestuurde provinciale woonbeleid zoals neergelegd in de Provinciale Woonvisie 2010. Wij gaan daarom op basis van de evaluatie uitkomsten ons beleid met aanpassingen voortzetten. Op hoofdlijnen betreft het de volgende aanpassingen: - Uitbreiden van onze kennismakelaarsrol, wat betreft activiteiten en insteek, niet uitsluitend CPO maar verbreden naar zelfbouw. - Aansturen op het beschikbaar stellen van geschikte locaties voor zelfbouw middels kennisoverdracht. Hiervoor gemeenten actiever te informeren over de mogelijkheden die er zijn om gronden ter beschikking te stellen voor zelfbouw. Naast kennisoverdracht willen wij afspraken maken met de gemeenten over locaties voor zelfbouw bij de actualisatie van de regionale actieprogramma s wonen(rap s). - De UVR CPO op een aantal aspecten herzien, waaronder de subsidie in de vorm van een lening in de planontwikkelingsfase verhogen in lijn met landelijke gemiddelden in voorfinanciering van CPOplankosten. 2
De beleidsreacties is in onderstaande tabellen per aanbeveling nader uitgewerkt. Actie per aanbeveling Uitvoeringsregeling (UVR) CPO Aanbeveling 1 Blijven aanjagen van gemeenten via collectieven, maar meer focussen op specifieke doelgroepen: - starters - zorgvragers - oudere een en twee persoonshuishoudens - doelgroep met ideële overwegingen Actie Aanbeveling wordt niet overgenomen. Collectieve zelfbouw is mogelijk voor al deze doelgroepen en het is aan gemeenten om te bepalen waar vraag naar is. Het knelpunt van voorfinanciering speelt bij al deze doelgroepen. De collectieven die de subsidie niet nodig hebben, worden uitgesloten door de voorwaarde van de maximale stichtingskosten (van 215.000,- excl. grondkosten) bij de subsidie in de vorm van een lening in de planontwikkelingsfase. 2 Zolang voorfinanciering nog niet door anderen, lees hypotheekverstrekkers, wordt overgenomen, dat als provincie blijven aanbieden. 3 Afwegen om de voor-financieringsmogelijkheden per woning te verhogen, in aansluiting op landelijke gemiddelden. Aanbeveling wordt overgenomen. Deze aanbeveling wordt separaat ter besluitvorming aan GS voorgelegd bij de aanpassing van de UVR. De huidige UVR voorziet in een subsidie in de vorm van een lening voor de fase van planontwikkeling. De lening bedraagt 4.000,- per te realiseren woning tot maximaal 80.000,- per collectief. We willen de UVR herzien en dit bedrag, in lijn met landelijke gemiddelden, verhogen naar 8.000,- per te realiseren woning tot maximaal 160.000,- per collectief. Het maximaal uit te lenen bedrag blijft daarmee gelijk. Wel zal door verdubbeling van het leningbedrag per woning (van 4.000 naar 8.000) en het daaraan gekoppeld leningbedrag per CPO-project (van 80.000 naar maximaal 160.000) het aantal te verstrekken leningen met de helft afnemen. Hierdoor heeft de verdubbeling van het leningbedrag voor het bedrag aan rentelasten en het bedrag aan oninbaarheid geen effect. 4 Onderzoeken of met voorfinanciering eventueel combinaties mogelijk zijn met andere financieringsbronnen zoals bijvoorbeeld de opzet van een IbbA-regeling in Almere, die nu ook landelijke navolging heeft. Aanbeveling wordt niet overgenomen. Het is aan gemeenten om een keuze te maken over het gebruik van de landelijke financieringsregeling zelfbouw, die gekoppeld is aan de starterslening. Wel gaan wij gemeenten wijzen op deze mogelijkheid, onder andere op onze jaarlijkse netwerkconferentie Wonen in september 2013. Tevens blijven wij de ontwikkelingen op dit terrein volgen. 3
5 Als provincie uitdragen dat het beleid gericht is op collectieve zelfbouw in allerlei vormen en dat daarin de aantoonbare keuzevrijheid van de toekomstige bewoners leidend is in de overweging om subsidie toe te kennen. 6 Afzien van breed faciliteren van Amsterdamse collectiefvorming. Amsterdamse collectieven aan wie een locatie is toegewezen zouden achteraf subsidie aan kunnen vragen over de gemaakte kosten in de initiatieffase (rechtsgelijkheid). De leningsfaciliteit voor de planontwikkeling zou voor de Amsterdamse collectieven niet af moeten wijken van de rest van de provincie. Aanbeveling wordt overgenomen. We gaan de UVR herzien en de titel aanpassen van CPO naar collectieve zelfbouw. Dat sluit beter aan bij het beleid en spreekt aan bij de doelgroep. Voorwaarde voor subsidie is dat er sprake is van een doorslaggevende stem in ontwerp en bouw door de toekomstige bewoners. Aanbeveling wordt overgenomen. We gaan de UVR herzien en hierin vastleggen dat voor de initiatieffase uitsluitend die stichtingen of (coöperatieve) verenigingen subsidie kunnen ontvangen die ook door de gemeente de locatie gegund hebben gekregen. Voor de subsidie in de vorm van een lening voor de planontwikkelings-fase wordt voor de projecten in de gemeente Amsterdam geen uitzondering gemaakt. Provincie als kennismakelaar Aanbeveling 1 Omdat veel CPO-initiatieven vastlopen binnen gemeenten door een gebrek aan kennis over CPO zou de provincie actief de CPOkennis bij gemeenten moeten vergroten. Het overbrengen van deze kennis zou kunnen worden geïntegreerd in de rol van woningmarktregisseurs van de provincie. Actie Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan onze rol als kennis-makelaar uitbreiden wat betreft activiteiten en insteek. De insteek wordt verbreedt van CPO naar zelfbouw. We gaan inzetten op het delen van goede voorbeelden, o.a. collectieve zelfbouw in bestaande bouw, omzetting van locaties voor projectbouw naar zelfbouw, voorbeelden van goed toepasbare ruimtelijke kaders met eenduidige regels. Hierbij gaan we ook nadrukkelijk de corporaties betrekken in hun rol als achtervangpartij en locatieaanbieder. Dit gaan we doen middels kenniscafés eind 2013 en begin 2014 en afhankelijk van de uitkomsten van de kenniscafés het organiseren van werkbezoeken en bijeenkomsten in 2014. Dit sluit aan op de GS reactie op het initiatiefvoorstel van het CDA Ruimte voor CPO. De kenniscafés hebben als doel het bekend maken van collectieve zelfbouw als ontwikkelmethode bij (ondernemende) woningzoekenden en het uitwisselen van kennis bij bestaande collectieven, professionals en politici. Daarnaast gaan we de voortgang van collectieve zelfbouw projecten agenderen in onze reguliere overleggen met de regio. Tevens gaan wij gemeenten actief wijzen op het landelijke Expertteam Zelfbouw van het Rijk. Dit expertteam helpt gemeenten in de opzet en uitwerking van beleid en projecten. 2 Gemeenten en andere partijen meer prikkelen door hen te confronteren met (regionale en lokale) kennis van vraag en aanbod. - Verken de mogelijkheid van een provinciaal en/of Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan een pilot (collectieve) zelfbouw in de regio West-Friesland uitvoeren met als doel nieuwe projecten van de grond te krijgen, dan wel bestaande initiatieven een stap verder te brengen. Dit door te inventariseren welke locaties voor (collectieve) zelfbouw geschikt en haalbaar zijn. Het gaat om locaties zowel in de nieuwbouw als in bestaande bouw. Er wordt daarbij ook 4
regionaal (digitaal) platform waar vraag en aanbod rond CPO bij elkaar komen. - Koppel het ophalen en uitwisselen van goede voorbeelden aan de rol van regionale woningmarktregisseurs in het team Wonen door hun interessante projecten te laten monitoren en knelpunten in de regionale afstemming van vraag en aanbod te agenderen. - Eventueel zou de provincie periodiek bijeenkomsten kunnen organiseren met alle betrokkenen in de regio om knelpunten inde (zelfbouw) productie te bespreken. Waarbij het uitgangspunt zou moeten zijn zo veel mogelijk aan te sluiten bij bestaande overlegstructuren. gekeken naar het beleidskader om de locaties vast te leggen. In eerste instantie vanuit het wonen beleid als de woonvisie en het maken van regionale afspraken in de RAP s. In tweede instantie worden de mogelijkheden verkend aan te sturen op beleid voor zelfbouw in ruimtelijk beleid als structuurvisies. Met de inventarisatie van het aanbod kan vervolgens een koppeling worden gelegd met (potentieel) geïnteresseerden in collectieve zelfbouw of reeds bestaande collectieven (vraag). Dit laatste, de koppeling van vraag en aanbod is aan de gemeenten om uit te voeren en maakt geen onderdeel uit van de pilot. Wij gaan de mogelijkheden van een digitaal platform waar vraag en aanbod samen komen, verkennen. We komen daarover met een advies begin 2014. Gemeenten kunnen via de Woonvisie gelden subsidie ontvangen voor een bijdrage aan lidmaatschap kosten van een platform als wikaza. De voortgang van (collectieve) zelfbouw projecten gaan we agenderen in onze reguliere overleggen met de regio. 3 De provincie zou meer gebruik kunnen maken van regionale en landelijke initiatieven om CPO bekendheid te geven. De aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan voor collectieve zelfbouw een communicatiestrategie opstellen en hierin bezien welke communicatiekanalen benut kunnen worden om de bekendheid van collectieve zelfbouw te vergroten. Een onderdeel van deze communicatiestrategie is ook de provinciale website over collectieve zelfbouw en de kenniscafés. 4 Verkennen of RAP-afspraken mogelijk zijn over: - Uitwisselen van ervaringen met de begeleiding van CPO-projecten. - Regionale catalogusbouw a la IbbA De aanbeveling wordt overgenomen. Bij de actualisatie van de RAP s zullen wij aansturen op het maken van regionale afspraken over (collectieve) zelfbouw. In overleg met de gemeenten zullen deze afspraken vorm krijgen. Sturende rol provincie Aanbeveling Actie 1 Aansturen bij gemeenten op het beschikbaar stellen van Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan aansturen op (collectieve) zelfbouw in de bestaande bouw 5
bestaande bouw voor CPO (al dan niet klushuizen), hetgeen past binnen de visie van de provincie op binnenstedelijk ontwikkelen. Herontwikkeling van bestaande bouw past ook bij de transformatieopgave van veel gemeenten. 2 RAP-afspraken maken over - Beschikbaar stellen van passende CPO-locaties door gemeenten en corporaties - Mogelijkheden van binnenstedelijk bouwen - Acceptabele en eenvoudige gemeentelijke ruimtelijke kaders met eenduidige regels over o.a. bouwhoogte, rooilijn, functie en bij voorkeur welstandsvrij. 3 Vanwege de huidige grote vrijblijvendheid in het instrumentarium zijn veel gemeenten niet voorbereid op CPO-projecten. De provincie zou het CPO-beleid van gemeenten meer kunnen sturen, hiervoor zou kunnen worden aangehaakt bij kerntaken ro en bijbehorend instrumentarium. - Afspraken maken over CPO-locaties bestaand bebouwd gebied. - Afspraken maken over percentage CPO-locaties in plannen voor uitbreiding bebouwd gebied. - In het exploitatieplan zou kunnen worden opgenomen dat projecten met seriebouwgrond van ontwikkelaars, bij uitblijven realisatie, kunnen worden omgezet naar individuele kaveluitgifte, waardoor er meer mogelijkheden ontstaan voor CPO. middels kennisoverdracht en het maken van afspraken in de RAP s. Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan aansturen op het beschikbaar stellen van geschikte locaties voor zelfbouw middels kennisoverdracht en het maken van afspraken in de RAP s. Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan vanuit het wonen beleid aansturen op het maken van regionale afspraken over zelfbouw in de RAP s. Middels de pilot collectieve zelfbouw in de Regio West-Friesland gaan wij de mogelijkheden verkennen in te zetten op sturing via de ruimtelijke ordening. Dit door bij gemeenten aan te sturen op beleid voor zelfbouw in hun ruimtelijk beleid als structuurvisies. Middels de rol van kennismakelaar kennis en ervaring met gemeenten delen over de omzetting van projectbouw naar zelfbouw. 4 Aanspreken en onderhouden van convenantafspraken met corporaties onder de vlag Kracht door Verbinding in NHN. Vooralsnog aan blijven sturen op de rol van corporaties als achtervangpartij en locatieaanbieder. Zij kunnen een nuttige bijdrage leveren aan CPO, ook bijvoorbeeld als Aanbeveling wordt overgenomen. De nuttige bijdrage van corporaties aan collectieve zelfbouw wordt onderschreven. Wij blijven in gesprek met de sector en sturen aan op actualisatie van de afspraken met de corporaties in NHN in het kader van Kracht door Verbinding. 6
procesbegeleider. 7