Beleidskader CPO projecten. Gemeente Lingewaal

Transcriptie

1 Beleidskader CPO projecten Gemeente Lingewaal Asperen, 6 maart

2 2

3 Inhoud 1. Inleiding Aanleiding Leeswijzer Kader Randvoorwaarden Rol deelnemers Rol gemeente Lingewaal Criteria voor het opstarten van een CPO project Proces Initiatieffase Definitiefase Realisatiefase Financiën Grondprijs Financieel risico Startersleningen Subsidie

4 4

5 1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Lingewaal heeft in het Manifest de voorkeur uitgesproken voor particulier opdrachtgeverschap. De gemeente wil meer bouwen naar behoefte en daarmee rekening houden met de huidige woningmarkt. Daarnaast wil de gemeente dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen, zowel ouderen als jongeren. Het college bevordert daarom het bouwen voor doelgroepen en wil waar mogelijk inspelen op kansen die zich op de woningmarkt voordoen, zoals CPO. Het instrument Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een effectieve manier op woningen naar behoefte te bouwen. De raad wil CPO initiatieven stimuleren en ondersteunen. In 2009 heeft de raad daartoe een CPO pilotproject in Het Hoge Land III te Heukelum aangewezen. Dit project is afgerond en geëvalueerd. Door een beleidskader vast te stellen waarin de aanbevelingen uit de evaluatie worden verwerkt kan het proces van een CPO project effectiever en efficiënter worden. Dit beleidskader vormt het uitgangspunt bij nieuwe CPO projecten. Het kan voorkomen dat er gaandeweg ontwikkelingen zijn waardoor maatwerk is gewenst en moet worden afgeweken van dit beleidskader. In dat geval zal de afwijking opgenomen worden in het plan van aanpak dat wordt opgesteld bij elk nieuw CPO project en welk ter goedkeuring wordt voorgelegd aan het college en eventueel aan haar samenwerkingspartners, zoals bijvoorbeeld de woningcorporatie. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het kader geschetst voor CPO projecten. Daaruit kunnen initiatiefnemers en gemeente bepalen of de vorm van CPO meer voordelen oplevert dan nadelen. In hoofdstuk 3 is opgenomen welke uitgangspunten de gemeente hanteert, wat is haar rol en welke rol wordt van een CPO groep verwacht? In hoofdstuk vier staan alle te nemen stappen in een CPO project toegelicht. Dit hoofdstuk vormt een leidraad voor CPO projecten. In hoofdstuk 5 als laatste staan de financiële uitgangspunten. 5

6 2. Kader CPO houdt in dat een groep particulieren, georganiseerd in een vereniging of stichting, in eigen beheer met zelf gekozen partners zonder winstoogmerk een woningbouwproject van minimaal 6 woningen voor zichzelf ontwikkelt en realiseert. De rol van de gemeente is om kaders te stellen waarbinnen de ontwikkeling mogelijk is en om de ontwikkeling te faciliteren. Door middel van CPO kan een woning worden gerealiseerd die beter aansluit op de wensen van de deelnemers. Daarnaast ontstaat door schaalvoordeel een positief effect op de betaalbaarheid. Voor de deelnemers die zich verenigen is het een intensief proces, zowel in tijd, organisatorisch als financieel. Hieronder zijn de voor- en nadelen van CPO samengevat. Voordelen Grote mate van zeggenschap Toekomstige bewoners maken zelf de definitieve keuzes, bijvoorbeeld over de bouwmaterialen, afwerkingsniveau, indeling en kosten. Invloed op sociale cohesie en leefbaarheid De toekomstige bewoners hebben door middel van CPO een zeer grote betrokkenheid bij het project en daarmee ook bij de buurt. Betaalbare woningbouw De toekomstige bewoners zijn zelf opdrachtgever, hierdoor is er geen tussenpartij en worden de (financiële) keuzes door hen zelf bepaald. De woning wordt geheel naar wens opgeleverd waardoor geen aanpassingen meer nodig zijn. Nadelen Investering van tijd Doordat toekomstige bewoners zelf als opdrachtgevers optreden zal het behoorlijk veel tijd kosten om allemaal op een lijn te komen en alles te organiseren. Financiële inzet De toekomstige bewoners moeten in een vroegtijdig stadium een eerste inleg bekostigen om het voortraject te financieren. Complex ontwikkelproces Doordat de opdrachtgever bestaat uit meerdere deelnemer is het ontwikkelproces complexer en kan de voorbereidingstijd meer tijd in beslag nemen. 6

7 3. Randvoorwaarden 3.1 Rol deelnemers In een CPO project ontwikkelen een groep particulieren gezamenlijk hun eigen woningen zonder winstoogmerk. De toekomstige bewoners organiseren zich in een vereniging of stichting en zorgen in de eerste plaats voor een professionele procesbegeleider. De procesbegeleider is deskundig en functioneert als projectontwikkelaar. Vanaf de start moet één contactpersoon worden aangewezen die vervolgens de afspraken afstemt met de rest van de CPO groep. Zodra een procesbegeleider is aangetrokken, wordt deze de contactpersoon. Alle communicatie verloopt via de contactpersoon. Het project omvat minimaal 6 woningen, die onder professionele begeleiding en binnen gemeentelijke randvoorwaarden naar eigen inzicht worden gerealiseerd. Het is niet noodzakelijk dat dit allemaal dezelfde woningen te zijn. De deelnemers verenigen zich in een rechtspersoon en kiezen gezamenlijk hun eigen architect en aannemer of ontwikkelaar met een vraaggestuurd concept. In hoofdstuk 5 staan een aantal financiële uitgangspunten die van belang zijn voor de CPO groep. Deelnemers van de CPO groep kunnen een starterslening bij de gemeente aanvragen mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Tevens kan de CPO groep subsidie aanvragen bij de provincie voor begeleiding van het proces en voor het bouwontwerp. 3.2 Rol gemeente Lingewaal De gemeente heeft een faciliterende rol bij CPO projecten. Bij de opstartfase van een project heeft de gemeente nog wel een actievere rol. Het is in die fase van belang de groep op weg te helpen naar een collectief met een professionele procesbegeleider. De gemeente stelt een plan van aanpak op, waarin de verantwoordelijkheden, planning en projectgebonden randvoorwaarden worden vastgelegd. De gemeente moet zorgen dat er een interne projectleider en verantwoordelijk wethouder wordt aangewezen, waardoor er voor de initiatiefnemers een duidelijk aanspreekpunt is. Alle communicatie verloopt via de interne projectleider. Tevens worden alle afspraken afgestemd met de interne projectleider. Nadat de groep een procesbegeleider heeft ingehuurd, wordt de rol van de gemeente minder actief. Heldere communicatie en het vastleggen van afspraken blijft gedurende het hele project van belang. Dit dient van tevoren te worden geborgd in het door de gemeente op te stellen plan van aanpak. Daarnaast heeft de gemeente haar reguliere taken, waaronder vergunningverlening. De gemeente levert geen voorfinanciering, maar is wel bereid subsidieaanvragen aan de provincie te faciliteren. 3.3 Criteria voor het opstarten van een CPO project Om een nieuw CPO project op te starten moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan. In de eerste plaats moeten er minimaal 6 deelnemers voor 6 woningen zijn. De groep moet een vereniging in oprichting zijn en er moet sprake zijn van een bepaalde doelgroep. Eventueel kan sprake zijn van een gemengde groep, bijvoorbeeld zowel starters als senioren. Er moet dan wel voldoende gezamenlijk draagvlak zijn. 7

8 In de tweede plaats moet er grond beschikbaar zijn. De gemeente heeft op dit moment een aantal locaties grond beschikbaar, namelijk voormalige dorpshuis en basisschool in Spijk, De Eng II, Het Hoge Land III en Herwijnen Oost. Daarnaast kan een CPO groep zelf grond verwerven of hiervoor een locatie van een projectontwikkelaar gebruiken. De gemeente heeft dan geen rol in de grondoverdracht. Voor de rest blijft de rol van de gemeente hetzelfde. Voorwaarde hierbij is dat er wel sprake is van collectief particulier opdrachtgeverschap en geen consumentgerichte bouw. Dit wordt door de gemeente vooraf getoetst. Een initiatief dient verder te passen binnen het nieuwe woningbouwprogramma. Dit wordt in 2014 opgesteld. Tot die tijd staat de gemeente welwillend tegenover initiatieven, mits het initiatief kan worden onderbouwd. 8

9 4. Proces In dit hoofdstuk worden de belangrijkste stappen uit het proces weergegeven in de verschillende fasen: initiatief, definitie en realisatie. Nadat de eerste initiatiefnemers zich hebben aangemeld, zal de gemeente zorgen voor de eerste begeleiding van de groep. Indien aan de in paragraaf 3.3 genoemde criteria wordt voldaan kan de groep een vereniging oprichten en een procesbegeleider zoeken. De vereniging heeft een zware taak om als ontwikkelaar op te treden, het initiatief en de uitvoering ligt nagenoeg geheel bij de deelnemers. Ze moeten zich er dan ook van bewust zijn dat het proces erg veel persoonlijke inzet, vrije tijd, doorzettingsvermogen en energie kost. 1. Initiatieffase 1. Werven van geïnteresseerden en aaneensmeden collectief 2. Aanwijzen van een locatie 3. Vaststellen Plan van Aanpak 4. Keuze procesbegeleider 2. Definitiefase 5. Opzet vereniging, statuten, huishoudelijk reglement en eerste opzet financiering 6. Keuze architect 7. Toetsing en uitwerking tot Definitief Ontwerp 8. Grondprijs en financiering 9. Planologisch vastleggen 3. Realisatiefase 10. Opdrachtverstrekking en start bouw 11. Het college verleent de benodigde vergunningen 1. Initiatieffase 1. Werven groepsleden en aaneensmeden collectief De initiatiefgroep bestaat vaak uit een kleinere groep dan het uiteindelijk beoogde aantal. De gemeente verwacht van de initiatiefnemers dat ze zelf voldoende deelnemers bij elkaar brengen om een CPO project te kunnen opstarten. De gemeente zorgt voor een startoverleg met de groep om de verdeling van verantwoordelijkheden, de specifieke wensen van de groep en het proces wordt doorgesproken. De gemeente kan faciliteren bij het werven van deelnemers door middel van persberichten, informatiebijeenkomsten en het bijhouden van de inschrijvingen. Verder dient in een vroeg stadium duidelijk te zijn wat de (financiële) randvoorwaarden voor de deelnemers zijn. Deze zijn in het vervolgproces bepalend voor de mogelijkheden en het uiteindelijke resultaat. 9

10 2. Aanwijzen van een locatie De gemeente heeft op dit moment vier beschikbare locaties, namelijk de locatie van de voormalige dorpshuis en basisschool in Spijk, De Eng II, Herwijnen Oost en Het Hoge Land III. De groep kan daarnaast een locatie te verwerven van derden, bijvoorbeeld van een particulier of een projectontwikkelaar. Ook het verbouwen van een bestaand pand of kavel behoort tot de mogelijkheden. De initiatiefgroep is in die gevallen zelf verantwoordelijk voor de aankoop van het onroerende goed, de gemeente heeft daar geen rol in. De beoogde locatie moet geschikt zijn voor woningbouw en de ontwikkeling moet passen binnen het woningbouwprogramma. Tevens dient de doelstelling van de groep aan te sluiten op de ruimtelijke randvoorwaarden van de locatie. De gemeente kan meedenken in de mogelijkheden voor andere dan de genoemde locaties. 3. Opzetten vereniging, statuten en huishoudelijk reglement Indien er voldoende deelnemers zijn en er een geschikte locatie beschikbaar is, moeten de deelnemers van CPO projecten zich verenigen in een rechtspersoon (vereniging of stichting). Binnen deze context zullen zij afspraken maken over een goede taakverdeling, een reglement, een boeteclausule en eventueel een aantal werkgroepen. In de deelnemersgroep moet een voorzitter en secretaris worden aangewezen. Deze personen vormen het eerste en tweede aanspreekpunt. In het huishoudelijk reglement dienen in ieder geval zaken te worden opgenomen als toetsing kredietwaardigheid (bankverklaring) en de wijze waarop keuzes over de realisatie en opdrachtverstrekkingen (architect, aannemer etc.) worden gemaakt. Verder dient de vereniging in hun statuten hun collectiviteitsgedachte op te nemen. 4. Keuze procesbegeleider Tijdverlies en fouten kunnen er voor zorgen dat het project vertraagd wordt of duurder uitpakt. Om dit te voorkomen moet een CPO project worden begeleid door een professionele procesbegeleider. Het is van belang dat de procesbegeleider expert is op het gebied van projectontwikkeling en ruimtelijke ordening en ervaring heeft met CPO projecten. Dit is een van de eerste zaken die de kopersvereniging moet regelen en zij is hier zelf verantwoordelijk voor. De procesbegeleider functioneert als projectontwikkelaar, hij staat de groep bij en bewaakt de voortgang van het project. Een goede begeleider neemt niet de rol over van de groep, maar stelt hen in staat hun eigen rol goed te spelen. 5. Vaststellen Plan van Aanpak Nadat wordt voldaan aan de criteria is de volgende stap het opstellen van een plan van aanpak. In het plan van aanpak wordt beschreven binnen welke randvoorwaarden het beoogde CPO project op verantwoorde wijze ontwikkeld kan worden. Het plan van aanpak wordt opgesteld door of in opdracht van de initiatiefgroep. Dit wordt in het startoverleg besproken. De kosten hiervoor zijn onderdeel van de plankosten. Op basis van het plan van aanpak kan gericht worden gezocht naar een locatie, kandidaat kopers of een achtervangpartij, voor zover deze nog niet bekend zijn. 10

11 In het plan van aanpak worden de doelstellingen van de groep, de (o.a. ruimtelijke en financiële) randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven. Dit kunnen tevens specifieke randvoorwaarden zijn in verband met de doelgroep, denk aan verkoopprijs, levensloopbestendigheid. Verder worden de organisatie, planning en het communicatieplan opgenomen. Nadat de inhoud verder is geconcretiseerd kan de inhoud van het plan van aanpak worden vastgelegd in een realisatieovereenkomst. Daarin staan in ieder geval afspraken over de gronduitgifte, financiën en ontwikkelkaders. 2. Definitiefase 6. Keuze architect In het plan van aanpak zijn de randvoorwaarden voor het project opgenomen. In combinatie met de doelstellingen en de financiële mogelijkheden kan de groep met behulp van de procesbegeleider komen tot een concretere invulling van hun woonwensen. Voor die uitwerking kan woning uit een catalogus worden gekozen of er kan een architect worden ingezet. De groep is vrij in deze keuze. Het initiatief ligt tijdens deze fase helemaal bij de CPO groep. De wensen en eisen van de deelnemers worden vertaald in het ontwerp waarbij rekening is gehouden met de gemeentelijke randvoorwaarden en visies. Het is overigens aan te bevelen tevens een aannemer bij het ontwerp te betrekken, zodat hij zijn expertise in kan brengen in het ontwerp. 7. Toetsing en uitwerking tot Definitief Ontwerp Het initiatiefplan van de architect moet in eerste instantie besproken en getoetst worden binnen het collectief. Als het plan aan de wensen en ideeën van de individuele leden van het collectief voldoet is het nodig dit eerste resultaat naast de uitgangspunten van de gemeente (typologie, stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandseisen) te leggen. Uiteindelijk moet een ontwerp worden gemaakt waar zowel de gemeente als het collectief mee kan instemmen. Dit ontwerp vormt de basis voor de vergunningaanvragen en het bouwproces. In de uitwerking van het initiatiefplan tot Definitief Ontwerp worden de definitieve beslissingen genomen over de individuele huizen. De deelnemers dienen keuzes te maken over de verkaveling, woningverdeling, gezamenlijk bezit en het ontwerp van de individuele huizen. 8. De financiering Het regelen van de individuele financiële zaken komt zo laat mogelijk in het proces om de renteverliezen te beperken. De bouwhypotheek en de hypotheek voor de aankoop van de grond moeten voor elk lid van de groep worden geregeld. De planning van die regeling komt erg nauw. De offertes van de bank mogen niet te lang van te voren worden aangevraagd omdat ze kunnen verlopen door vertraging in het besluitvormingsproces, waardoor er plotselinge rentestijgingen kunnen ontstaan. Tegelijk mag er ook niet te lang mee gewacht worden omdat op het moment van de overdracht van de grond de financiering wel rond moet zijn. De grondoverdracht zal op een zo laat mogelijk tijdstip plaatsvinden (hierdoor hebben de kopers zo min mogelijk hypotheeklasten). Bij de start van de bouw moet de grond in eigendom zijn van de kopers. De gemeente is verantwoordelijk om op het juiste moment de koopovereenkomsten gereed te 11

12 hebben voor ondertekening. Tussen de vereniging en de gemeente dienen hier duidelijke afspraken over te worden gemaakt. In de overeenkomst kan een antispeculatiebeding worden opgelegd, waarin een verbod op doorverkoop en een zelfbewoningsplicht voor een periode van minimaal twee jaar is opgenomen. 9. Planologisch vastleggen In veel gevallen zal de ontwikkeling niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet dan een bestemmingsplanprocedure of een uitgebreide procedure voor een omgevingsvergunning worden gevolgd. Deze procedure neemt gemiddeld een half jaar tot een jaar in beslag en komt voor rekening en risico van de kopersvereniging. Tijdens de procedure worden het plan en alle uitgangspunten opnieuw getoetst. De vereniging neemt met de gemeente contact op over het voeren van vooroverleg over de procedure, zodat de plannen voorafgaand aan de officiële procedure worden getoetst. Het wordt door de gemeente zo vroeg mogelijk aan de deelnemers gemeld of een planologische procedure nodig is en hoe dit in zijn werk gaat. 3. Realisatiefase 10. Aanbesteden en bouwen De kopersvereniging besteed het project aan bij een bouwbedrijf naar keuze, met inachtneming van de aanbestedingsregels. Het is aan te bevelen een aannemer in een vroegtijdig stadium van het proces te betrekken, waarbij hij zijn expertise kan inbrengen in het ontwerp. De eindgebruiker krijgt dat het beste product voor het beschikbare budget binnen de afgesproken planning. Alle afspraken met de (onder)aannemer(s) moeten worden vastgelegd in de contractstukken met de aannemer. Hierin zit ook een planning voor de oplevering van de woningen. Indien tussentijdse wijzigingen plaatsvinden dienen deze in een officieel verslag te worden vastgelegd. Hier zit ook vaak meerwerk aan verbonden. De gemeente houdt vanuit de vergunningverlening toezicht bij de bouwwerkzaamheden. 11. Inrichting openbare ruimte Bij de ontwikkeling van het project kan ook een gedeelte van de openbare ruimte behoren (infrastructuur, nutsvoorzieningen, parkeerplaatsen, groen enz.). De gemeente stelt als voorwaarde dat deze worden uitgevoerd conform het gemeentelijke programma van eisen voor de openbare ruimte. Na ontwikkeling kan de openbare ruimte overgedragen worden aan de gemeente. Afspraken hierover worden gemaakt tijdens de planontwikkeling en de planologische procedure. 12

13 5. Financiën 5.1 Grondprijs Bij een CPO project worden als uitgangspunt de reguliere grondprijzen gehanteerd. Binnen de nieuwbouwlocaties dient de grondprijs te passen binnen de door de raad vastgestelde grondexploitaties. Voor overige gronden van de gemeente wordt de grondprijs bepaald op basis van het gemeentelijk grondbeleid. Bij aankoop van gronden van derden heeft de gemeente geen invloed op de grondprijs. 5.2 Financieel risico Tijdens het project draagt de vereniging of stichting haar eigen financiële risico s. 5.3 Startersleningen Voor starters heeft de gemeente budget vrij gemaakt voor startersleningen. Dit geldt ook voor starters die deelnemen aan een CPO project. De starterslening overbrugt het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening is een lening waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. In Lingewaal is er voor de komende jaren budget om aan circa 30 starters (zolang de regeling geldt en er budget beschikbaar is) een starterslening te verstrekken. De aan te kopen woning mag inclusief bijkomende kosten niet meer bedragen dan ,-. Per starter of startend stel is de maximale starterslening ,-. Dit geldt zowel voor nieuwbouw, als bestaande woningen en ook een verbouwing kan worden meegefinancierd. 5.4 Subsidie Het collectief kan eenmalig een subsidie ontvangen van de provincie Gelderland voor begeleiding bij het proces en voor het bouwontwerp, mits er nog geen bouwvergunning is afgegeven. Dit betreft een bedrag van 5.000,- per woning tot een maximum van ,- per CPO project. Als er sprake is van vestiging in bestaande bouw of van sloop en nieuwbouw is een subsidie mogelijk van 8.000,- per woning tot maximaal ,- per CPO project. De subsidie kan het beste nog voor de definitiefase worden aangevraagd. Subsidie is alleen mogelijk voor woningen die binnen het provinciale Kwalitatieve Woonprogramma passen en die in aanmerking kunnen komen voor een Nationale Hypotheek Garantie. Ook is een positief advies van de gemeente nodig. De provincie kan de regeling aanpassen, zodat voorafgaand aan een CPO project bij de provincie moet worden gecontroleerd in hoeverre er nog mogelijkheden voor subsidie zijn. In het startoverleg worden afspraken gemaakt over de subsidie-aanvraag. 13

14 Aldus vastgesteld door de raad van Lingewaal, in zijn openbare vergadering van 6 maart 2014 De griffier, De voorzitter, H. H. Dame L.H.M. van Ruijven-van Leeuwen 14