Financieel verslag 2013 ZIB Bayernpark CV Middelburg
Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen 3 Jaarrekening 1. Balans per 31 december 2013 5 2. Winst- en verliesrekening 2013 7 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 8 4. Toelichting op de balans 10 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 15 Overige gegevens Controleverklaring 17 Bijlage 1, specificatie vastgoedportefeuille 19 Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers 20
pagina 3 JAARVERSLAG Algemeen ZIB Bayernpark CV De participanten vormen samen met ZIB Bayernpark BV (de "beherend vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het verstrekken van een financiering aan Bayernpark Feriendörfer BV. Mede door deze financiering verwerft Bayernpark Feriendörfer BV, via haar deelnemingen, in totaal 341 woningen op de drie Bayernparken te weten Bayernpark Ruhpolding (voorheen Eisenärzt), Grafenau en Lindenberg en verstrekt deze een lening aan Bayernpark Grafenau GmbH voor de renovatie van woningen. Voor dit doel is circa 94% van het eigen vermogen van ZIB Bayernpark CV ("het Fonds") aangewend. Het beleid van het Fonds kan slechts worden aangepast nadat de vergadering van vennoten hiertoe heeft besloten. Ter realisatie van dit beleid zijn 2.770 participaties ad 2.500 uitgegeven, waarvan 5 bij oprichting van de CV en 2.765 op 22 juni 2007. Het Fonds, statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de Beherend Vennoot, is op 24 april 2007 naar Nederlands recht tot stand gekomen. ZIB Bayernpark CV is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22064079. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. De initiatiefnemer verwacht echter dat het Fonds op 31 december 2023 wordt beëindigd. TMF Bewaar BV TMF Bewaar BV (de "bewaarder") is op 23 november 2005 opgericht. De bewaarder is ingeschreven onder nummer 34236917 bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam en zal als bewaarder van het Fonds optreden. ZIB Bayernpark BV ZIB Bayernpark BV is op 13 februari 2007 opgericht en is de beherend vennoot van het Fonds. De beherend vennoot is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22063401. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder. Stichting ZIB Duitsland Stichting ZIB Duitsland is op 23 mei 2005 opgericht en is onder nummer 22057884 ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Deze stichting houdt alle aandelen in ZIB Bayernpark BV en alle aandelen in Bayernpark Feriendörfer BV en wordt door TMF Management BV bestuurd. ZIB Investments Beheer BV ZIB Investments Beheer BV zal als beheerder van het Fonds en het vastgoed optreden. De beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer 22043648. De beheerder beschikt over een internetsite: www.zibcv.nl. De beheerder beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid, van de Wft (Wet op het financieel toezicht).de bedrijfsvoering functioneert effectief en overeenkomstig de beschrijving.
JAARREKENING
pagina 5 1. Balans per 31 december 2013 31 december 2012 (Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Financiële vaste activa Lening u/g 6.235.000 6.360.000 Vlottende activa Vorderingen Aflossingsverplichting 125.000 75.000 Debiteuren 332.207 0 Rekening-courant bewaarder 83.784 447.727 Overige vorderingen en overlopende activa 95.879 20.217 636.870 542.944 6.871.870 6.902.944
pagina 6 Balans per 31 december 2013 31 december 2012 Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal 5.905.000 6.120.000 Overige reserves 711.091 576.197 6.616.091 6.696.197 Kortlopende schulden Crediteuren 3.873 3.697 Overige kortlopende schulden en overlopende passiva 251.906 203.050 255.779 206.747 6.871.870 6.902.944
pagina 7 2. Winst- en verliesrekening 2013 2012 Inkomsten 664.414 669.576 Bedrijfslasten Beheervergoeding 23.817 22.982 Bestandvergoeding 18.360 18.885 CV-kosten 21.253 19.978 Afschrijvingen 0 37.756 63.430 99.601 Resultaat 600.984 569.975
pagina 8 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen 3.1.1 Algemeen De CV is opgericht op 24 april 2007. Bij oprichting zijn 5 participaties uitgegeven en op 22 juni 2007 2.765 participaties. Na de uitgifte van het totaal van 2.770 participaties zijn geen participaties meer uitgegeven in het Fonds. De vennootschap heeft ten doel het beleggen van (haar) vermogen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's daarvan worden gespreid, door dit vermogen aan te wenden voor de financiering van de aankoop van 108 bungalows gelegen op Bayernpark Ruhpolding, 125 bungalows gelegen op Bayernpark Grafenau en 108 bungalows gelegen op Bayernpark Lindenberg, in Duitsland en voorts al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar loopt gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 3.2.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. 3.2.2 Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 3.2.3 Financiële vaste activa De lening u/g wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs waarbij, indien noodzakelijk, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering wordt gebracht. 3.2.4 Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen.
pagina 9 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling 3.3.1 Resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico's zijn overgedragen aan de koper. Kosten worden verantwoord in de periode waarin deze voorzienbaar zijn. 3.3.2 Vennootschapsbelasting ZIB Bayernpark CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de verstrekte lening, verminderd met de fondskosten fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.
pagina 10 4. Toelichting op de balans 4.1 Financiële vaste activa Door ZIB Bayernpark CV is een financiering verstrekt aan Bayernpark Feriendörfer BV ter verwerving van in totaal 341 woningen op Bayernpark Feriendorf Eisenärzt, Bayernpark Feriendorf Grafenau en Bayernpark Feriendorf Lindenberg. Belangrijkste kenmerken van de lening zijn een looptijd tot en met 31 december 2023 en een vaste rente van 10,325% gedurende de gehele looptijd. De rentebetaling vindt halfjaarlijks achteraf plaats. De aflossingen op de lening zijn op jaarbasis oplopend van 50.000 in 2012 tot 1.410.000 in 2023. De aflossingen vinden per jaar achteraf plaats. 2013 2012 Stand per 1 januari 6.435.000 6.485.000 Aflossingsverplichting boekjaar -75.000-50.000 Stand per 31 december 6.360.000 6.435.000 Aflossingsverplichting komend boekjaar -125.000-75.000 Langlopend deel per 31 december 6.235.000 6.360.000 Zekerheden Het Fonds en/of de bewaarder verkrijgt als belangrijkste zekerheden: tweede hypothecaire inschrijving (zekerheidshypotheek ten behoeve van TMF Bewaar BV op het vastgoed van Eisenärzt Immobilien GmbH, Grafenau Immobilien GmbH en Lindenberg Immobilien GmbH), verpanding van rechten/vorderingen c.q. assurantiepenningen uit verzekeringspolissen, verpanding inventaris, verpanding rechten huurovereenkomst c.q. huurpenningen, verpanding creditsaldo, verpanding rechten uit de bankgarantie, verpanding rechten uit koopgarantie(s), verpanding koop/aannemingsovereenkomst en achterstelling vorderingen van ZIB Bayernpark BV en Bayernpark Feriendörfer BV (en haar deelnemingen), waarbij alle zekerheden in rang zijn achtergesteld ten behoeve van Friesland Bank NV. 4.2 Vlottende activa 4.2.1 Debiteuren Dit betreft de gefactureerde rente over het tweede halfjaar 2013. Het bedrag is in januari 2014 ontvangen. 4.2.2 Rekening-courant bewaarder Dit betreft de bankrekening van het fonds op naam van de bewaarder, TMF Bewaar BV inzake ZIB Bayernpark CV. 4.2.3 Overige vorderingen en overlopende activa 2013 2012 Te ontvangen aflossing 75.000 0 Vooruitbetaalde beheervergoeding 12.053 11.776 Vooruitbetaalde overige kosten 8.826 8.441 95.879 20.217
pagina 11 4.3 Eigen vermogen 4.3.1 Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn 2.770 participaties ad 2.500, totaal 6.925.000, aangekocht. Hiervan is inmiddels 805.000 terugbetaald aan de participanten. Conform de overeenkomst van commanditaire vennootschap zijn er per 31 december 2013, 86 participaties ingekocht, totaal 215.000. Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar 5.905.000. De verdeling van het eigen vermogen is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn in de winst en in het verlies gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem vanaf de datum van toetreding gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag van zeven procent (7%) over het nominale bedrag van zijn participaties (enkelvoudig en vóór belasting), alsmede van het rendement van twee, vijfentwintig/éénhonderdste procent (2,25%) op jaar basis dat zal worden uitbetaald bij uitkoop van de participaties zoals in artikel 11 lid 7 beschreven; b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst en het verlies, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; c. alle kosten komen voor rekening van de beherend vennoot, behoudens de emissiekosten, welke voor rekening van de commanditaire vennoten komen; d. een commanditaire vennoot draagt niet verder in het verlies dan tot het beloop van zijn kapitaalinbreng. Het restantverlies komt voor rekening van de beherend vennoot."
pagina 12 4.3.2 Uitkering bij inkoop De verdeling uitkering bij inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop van participaties wordt de participatie ingekocht tegen een bedrag van 2.500 verhoogd met een geprognosticeerd enkelvoudig vast rendement van 2,25% over gemeld bedrag op jaarbasis. Het opgebouwde bedrag van de uitkering bij inkoop van het uitstaand vermogen per balansdatum bedraagt ultimo boekjaar 866.925. Artikel 11 lid 7: "Vanaf éénendertig december tweeduizend zeven is de vennootschap gerechtigd om jaarlijks, uit de vrije cashflow en/of de ter beschikking staande liquide middelen van de vennootschap, over te gaan tot inkoop: - per éénendertig december tweeduizend zeven, van zesentwintig (26) participaties; - per éénendertig december tweeduizend acht, van vijftig (50) participaties; - per éénendertig december tweeduizend negen, van vijftig (50) participaties; - per éénendertig december tweeduizend tien, van tweeënvijftig (52) participaties; - per éénendertig december tweeduizend elf, van vierenvijftig (54) participaties; - per éénendertig december tweeduizend twaalf, van zeventig (70) participaties; - per éénendertig december tweeduizend dertien, van zesentachtig (86) participaties; - per éénendertig december tweeduizend veertien, van éénhonderd (100) participaties; - per éénendertig december tweeduizend vijftien, van éénhonderd achtentwintig (128) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zestien, van éénhonderd tweeëndertig (132) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zeventien, van éénhonderd zeventig (170) participaties; - per éénendertig december tweeduizend achttien, van tweehonderd zes (206) participaties; - per éénendertig december tweeduizend negentien, van tweehonderd vierenveertig (244) participaties; - per éénendertig december tweeduizend twintig, van tweehonderd tachtig (280) participaties; - per éénendertig december tweeduizend éénentwintig, van driehonderd achtentwintig (328) participaties; - per éénendertig december tweeduizend tweeëntwintig, van driehonderd zesenzeventig (376) participaties; - per éénendertig december tweeduizend drieëntwintig, van vierhonderd achttien (418) participaties; zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht van een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (EUR 2.500,--) per participatie, verhoogd met een geprognosticeerd cumulatief enkelvoudig rendement van twee, vijfentwintig/éénhonderdste procent (2,25%) over gemeld bedrag op jaarbasis. Behoudens het recht van de vennootschap om tot inkoop van participaties over te gaan volgens het schema als hiervoor in dit lid beschreven, heeft de vennootschap tevens het recht om jaarlijks een aantal extra participaties vervroegd in te kopen. Een dergelijke vervroegde inkoop kan er toe leiden dat de vennootschap eerder een einde neemt dan in het schema als hiervoor in dit lid beschreven voorzien."
pagina 13 4.3.3 Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort Overige reserves Totaal kapitaal Beherend Participanten vennoot 1 januari 2012 6.295.000 248.302 225.050 6.768.352 Mutaties 2012 01/01/2012: Uitkering 2e halfjaar 2011-225.050-225.050 30/06/2012: Reservering uitkering 1e halfjaar 2012 (uitkering 01/07/2012) -220.325 220.325 0 bij inkoop -21.755 21.755 0 01/07/2012: Uitkering 1e halfjaar 2012-220.325-220.325 31/12/2012: Inkoop -175.000-175.000 Uitkering bij inkoop -21.755-21.755 Reservering uitkering 2e halfjaar 2012 (uitkering 01/01/2013) -220.325 220.325 0 Resultaat boekjaar 2012 569.975 569.975-175.000 107.570-4.725-72.155 31 december 2012 6.120.000 355.872 220.325 6.696.197 Mutaties 2013 01/01/2013: Uitkering 2e halfjaar 2012-220.325-220.325 30/06/2013: Reservering uitkering 1e halfjaar 2013 (uitkering 01/07/2013) -214.200 214.200 0 bij inkoop -31.565 31.565 0 01/07/2013: Uitkering 1e halfjaar 2013-214.200-214.200 31/12/2013: Inkoop -215.000-215.000 Uitkering bij inkoop -31.565-31.565 Reservering uitkering 2e halfjaar 2013 (uitkering 01/01/2014) -214.200 214.200 0 Resultaat boekjaar 2013 600.984 600.984-215.000 141.019-6.125-80.106 31 december 2013 5.905.000 496.891 214.200 6.616.091 ZIB Bayernpark CV, Middelburg Jaarverslag 2012
pagina 14 4.4 Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva 2013 2012 Nog te betalen aan participanten per 31/12 246.565 196.755 Accountantskosten 3.630 3.750 Bankkosten 41 0 Rekening-courant beherend vennoot 1.670 2.545 251.906 203.050
pagina 15 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten 2013 2012 Interest lening u/g 664.414 669.576 Met Bayernpark Feriendörfer BV is een achtergestelde lening afgesloten met een looptijd tot en met 31 december 2023. Het interestpercentage op deze lening bedraagt 10,325%. 5.2 Bedrijfslasten 2013 2012 CV-kosten Bewaarkosten 10.231 10.037 Kantoorkosten/algemene bedrijfskosten 7.126 6.213 Accountants-/administratiekosten 3.510 3.750 Bankkosten 386-22 21.253 19.978 Gebeurtenis na balansdatum Na balansdatum is door Bayernpark Feriendörfer BV voorlopige overeenstemming bereikt over de verkoop van Bayernpark Feriendorf Eisenärzt en Bayernpark Feriendorf Lindenberg, onder voorbehoud van instemming door de hypotheekhouders Friesland Bank NV en de participanten van ZIB Bayernpark CV. Wanneer de verkoop van het onroerend goed niet plaatsvindt, zal de CV op de huidige wijze worden voortgezet.
OVERIGE GEGEVENS
pagina 19 Bijlage 1 Specificatie vastgoedportefeuille Door ZIB Bayernpark CV is een financiering verstrekt aan Bayernpark Feriendörfer BV ter verwerving van in totaal 341 woningen in Duitsland en de financiering van de renovatie. De woningen zijn verdeeld over drie vakantieparken. Alle woningen zijn voorzien van een woonkamer, keuken, douche/wc, slaapkamers met één- of tweepersoonsbedden en gemeubileerd terras of balkon. Een aantal woningen, de zogenaamde topwoningen, beschikt over een luxueuzere inrichting. Alle drie de parken bestaan uit bungalows/appartementen, een hoofdgebouw met receptie, ontbijtshop, restaurant, snackbar, activiteitenhonk, speeltuinen. Bayernpark Ruhpolding (voorheen genaamd Eisenärzt) Gelegen te Siegsdorf-Eisenärzt, in de omgeving van de Chiemsee. Het park is in 1969 gebouwd en beslaat een oppervlakte van circa 10 ha. Bayernpark Grafenau Gelegen te Grafenau, nabij het "Nationalpark Bayerischer Wald", aan de grens met Tjechië. Het park is in 1964 gebouwd op een perceel van 27 ha. Bayernpark Lindenberg Gelegen te Lindenberg, in de omgeving van Lindau, dicht bij de grens van zowel Oostenrijk als Zwitserland.
pagina 20 Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers -op de jaarbegroting is geen accountantscontrole toegepast- Dit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar 2013. Jaar 2013 gerealiseerd jaarbegroting Inkomsten Interest lening u/g 664.414 664.414 Bedrijfslasten Netto rentelasten 0 200 Beheervergoeding 23.817 23.817 Bestandvergoeding 18.360 18.360 CV-kosten 21.253 22.000 63.430 64.377 Resultaat 600.984 600.037