Raad : 21 december 2004 Agendanr. : 25 Doc.nr : B200403296 Afdeling: : Bouwen en Wonen RAADSVOORSTEL Onderwerp : Ontwerpbestemmingsplan 2e Partiële herziening Bedrijvenpark Het Hoog Inleiding Op 22 augustus 2000 heeft u bestemmingsplan Bedrijvenpark Het Hoog vastgesteld. Uitgangspunt van dit bestemmingsplan was het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig bedrijvenpark om te voorzien in de locale behoefte aan bedrijfskavels binnen de gemeente. In de periode tussen vaststelling en goedkeuring werd het provinciaal beleid zodanig gewijzigd dat deze gemeente niet alleen de functie moest gaan vervullen voor de opvang van de locale behoefte aan verstedelijkingsfuncties zoals wonen en bedrijvigheid, maar dat binnen de gemeente ook ruimte geboden moest gaan worden voor de opvang van een deel van de regionale behoefte. In dat kader is door Gedeputeerde Staten goedkeuring onthouden aan die delen van de voorschriften van het bestemmingsplan, welke als doel hebben het locale karakter van het bedrijvenpark te kunnen waarborgen. Het gevolg hiervan is geweest dat door u bij besluit van 14 februari 2002, een partiële herziening ex. artikel 30 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is vastgesteld van de voorschriften van het oorspronkelijke bestemmingsplan, welke als doel hadden het locale karakter van het bedrijvenpark te kunnen waarborgen, zodat de gemeente Heusden niet alleen een functie ging vervullen voor de opvang van de locale behoefte aan bedrijvigheid, maar ook ruimte bood voor de opvang van een deel van de regionale behoefte. Inmiddels is gestart met de realisatie van het bedrijvenpark. Bij de inpassing van verschillende bouwplannen is daarbij gebleken, dat de voorschriften van de bestemming Bedrijfsdoeleinden op enkele punten aanpassing behoeven. Bebouwingspercentage. Het bebouwingspercentage blijkt onvoldoende flexibiliteit te bieden. Het voorstel is thans een vrijstellingsmogelijkheid van 10% in het bebouwingspercentage in te bouwen. Voorwaarde is wel dat de kwaliteitsaspecten, de milieudoelaspecten en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast. De vrijstellingsmogelijkheid is nadrukkelijk niet bedoeld voor bedrijven die reservecapaciteit voor de toekomst willen claimen. Bedrijfswoningen. De twee bedrijfswoningen, welke in de partiële herziening waren opgenomen voor een te verplaatsen Expeditie- en Transportbedrijf, zijn niet langer noodzakelijk. Voor de bedrijfswoning voor dit bedrijf is inmiddels een alternatieve locatie gevonden aan de Tuinbouwweg. De betreffende artikelen komen in de herziening te vervallen. 1/7
Aansluiting kassengebied Tuinbouwweg. Het is niet langer noodzakelijk beperkingen op te leggen ten aanzien van de positionering en de hoogte van bedrijfsgebouwen ten opzichte van de thans aanwezige glastuinbouwbedrijven aan de Tuinbouwweg in verband met de voorgenomen uitbreiding van het bedrijvenpark in noordelijke richting. Op de bij de voorgestelde herziening behorende plankaart is de aanduiding met betrekking tot de maximale hoogte van de bedrijfsgebouwen aansluitend aan de kassen gelegen aan de Tuinbouwweg, komen te vervalllen Voor deze aspecten is het nodig een 2 e partiële herziening van de voorschriften Bedrijfsdoeleinden in procedure te brengen. Inspraak en vooroverleg. Omdat er slechts sprake is van drie kleine wijzigingen, welke aansluiten bij de eerdere herziening en het provinciale beleid ten aanzien van bedrijventerreinen, is in deze specifieke situatie de inspraaakprocedureen het vooroverleg achterwege gelaten en is de herziening direct ten behoeve van de vaststelling in procedure gebracht. Milieu. Voor deze wijziging zijn er geen milieuconsequenties. Exploitatie Aan deze wijziging zijn geen financiële consequenties verbonden. Tervisielegging. Met ingang van 30 juni 2004 heeft het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende voorschriften en toelichting gedurende vier weken voor eenieder ter visie gelegen. Binnen die periode was eenieder gerechtigd om bij uw raad zijn zienswijze schriftelijk kenbaar te maken. Die tervisielegging is vooraf door middel van een publicatie in de Staatscourant en in het plaatselijk huis- aan huisblad bekend gemaakt. Zienswijze. tegen het ontwerp-plan zijn de volgende zienswijzen ingebracht: a. De stichting Rechtsbijstand, Postbus 10100 Tilburg, namens de heer R.W.M. Roelofs, Tuinbouwweg 25 Haarsteeg, d.d. 22 juli 2004, ingekomen 27 juli 2004. tot minder lichtinval in deze kassen en daardoor tot schade. Gevraagd wordt het betreffende artikel in het huidige plan te handhaven; b. De Stichting Rechtsbijstand, Postbus 10100 Tilburg, namens VOF Van Heist, Tuinbouwweg 42 Haarsteeg, d.d. 22 juli 2004, ingekomen 23 juli 2004. tot minder lichtinval in deze kassen en daardoor tot schade. Hoewel is besloten de bestaande glastuinbouwbedrijven te benaderen voor verplaatsing heeft dit nog geen resultaten opgeleverd. Gevraagd wordt het betreffende artikel in het huidige plan te handhaven danwel maatregelen te nemen dat het bedrijf op korte termijn kan worden verplaatst. 2/7
c. Transportbedrijf Gerard Lammers B.V., Burg. van de Venstraat 23 Vlijmen, d.d. 9 augustus 2004, ingekomen 11 augustus 2004. Met het ontwerp wordt ingestemd met dien verstande dat, mocht alsnog de woning aan het adres Tuinbouwweg 32 Vlijmen, niet geraliseerd mogen worden in het bestemmingsplan de mogelijkheid voor een bedrijfswoning open dient te blijven. Hoorzitting Reklamanten zijn in de vergadering van de commissie RZ van 11 oktober 2004 in gelegenheid gesteld hun bezwaar nader toe telichten. Hiervan is gebruik gemaakt door Transportbedrijf Gerard Lammers B.V.. In de toelichting wordt gesteld dat de besluitvorming rond deze wijziging dient te worden uitgesteld tot het tijdstip waarop duidelijkheid is omtrent het oordeel van de rechtbank over het bezwaar tegen de bouwvergunning voor de door hem in aanbouw zijnde woning. Overwegingen t.a.v. de ingebrachte zienswijze. a. De stichting Rechtsbijstand, Postbus 10100 Tilburg, namens de heer R.W.M. Roelofs, Tuinbouwweg 25 Haarsteeg. In de Structuurvisie bedrijventerreinen wordt aangegeven dat de uitbreiding van het Bedrijvenpark Het Hoog is voorzien in noordelijke richting. Voor de hiervoor nodige aanpassing van het bestemmingsplan is reeds opdracht verstrekt aan de stedenbouwkundige. Met de betrokken bedrijven zijn onderhandelingen opgestart voor aankoop en/of verplaatsing. Het bedrijf van de heer Roelofs behoort hiertoe. Verwacht wordt dat een en ander ruimschoots voor het van kracht worden van deze wijziging zijn beslag krijgt. Voor de planvorming van nieuw te vestigen bedrijven op het Hoog is het van belang dat de maximale mogelijkheden, waaronder de bouwhoogte, voor de toekomst in ieder geval op het moment van uitgifte van de grond, bekend zijn. Op dit moment is overigens de grond aansluitend aan het bedrijf van de heer Roelofs nog niet uitgegeven. Omwille van de zekerheid voor de nieuw te vestigen bedrijven en gezien het stadium van onderhandelingen en besluitvorming rond de uitbreiding van het bedrijvenpark wordt voorgesteld de zienswijze ongegrond te verklaren. b. De Stichting Rechtsbijstand, Postbus 10100 Tilburg, namens VOF Van Heist, Tuinbouwweg 42 Haarsteeg. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder a. is gesteld wordt opgemerkt dat deze argumentatie ook opgaat voor het bedrijf va de heer Van Heist. Ook voor deze zienwijze wordt ongegrondverklaring voorgesteld. Mogelijke schade door lichtinval Het is denkbaar dat de situatie onstaat dat grond wordt uitgegeven voordat de onderhandelingen omtrent aankoop c.q. verplaatsing van de onder a en b genoemde bedrijven zijn afgerond danwel de produktie in de betreffende kassen is beëindig. Om te voorkomen dat daardoor schade onstaat als gevolg van vermindering van lichtinval, wordt voorgesteld een schade-analyserapport op te laten stellen en dit te betrekken bij de onderhandelingen. Een eventuele schadeclaim heeft weliswaar geen relatie met de voorliggende bestemmingsplanprocedure, maar door het maken van goede afspraken met betrekking tot een eventuele afhandeling ervan wordt toch aan dit bezwaar tegemoet gekomen. 3/7
c. Transportbedrijf Gerard Lammers B.V., Burg. van de Venstraat 23 Vlijmen. Aan de heer Lammers is op 19 december 2003 een bouwvergunning verstrekt voor de bouw van een woning aan de Tuinbouwweg. Hiertegen is bezwaar aangetekend. Het bezwaar is op 27 juli 2004 door het college ongegrond verklaard. Tegen dit besluit is beroep aangetekend. Op dit moment wordt door de rechtbank de behandeling voorbereid. Een nadere motivering op het beroep moet nog worden gegeven. Er is geen verzoek ingediend om voorlopige voorziening. Omdat er geen voorlopige voorziening, in de vorm van een schorsing van de bouwvergunning, is gevraagd en er dus ook geen reden is om de bouw stop te leggen is met de bouw van de woning aangevangen. Het casco is nagenoeg gereed. Formeel kan alsnog om een schorsing worden gevraagd, maar de kans dat de rechter hierop positief beschikt is nagenoeg nihil. Ook de kans dat in beroep de bouwvergunning alsnog wordt vernietigd is uiterst klein. Een verplichting tot afbraak van het gebouwde is n.o.m. dan ook niet te verwachten. Vooraleer deze wijziging van het bestemmingsplan onherroepelijk zal zijn, zal in ieder geval de uitspraak van de rechter bekend zijn. Mocht deze, tegen alle verwachting in, anders uitpakken dan nu wordt verwacht, dan kan daarop altijd nog worden ingespeeld. Voorgesteld wordt dan ook de zienswijze ongegrond te verklaren. Ambtshalve wijziging Vanwege de toenemende criminaliteit is een discussie ontstaan over de hoogte van de erfafscheidingen op het bedrijvenpark. In het geldende bestemmingsplan wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan en is geen specifieke regeling opgenomen over de hoogte. Op basis van het beeldkwaliteitsplan is een erfafscheiding toegestaan van maximaal 1 meter hoog. Achter de voorgevelbouwgrens is maximaal 1.80 meter toegestaan. Er is geen regeling die het realiseren van een erfafscheiding van 2 meter vóór de voorgevelbouwgrens mogelijk maakt. Voorgesteld wordt om in deze herziening ambtshalve de standaardregeling voor erfafscheidingen ban de gemeente Heusden op te nemen in de vorm van de volgende toevoeging. Toevoegen aan artikel 4, lid 3: i. de situering van de erfafscheidingenin of achter de perceelsgrens, behoudens binnen de op de plankaart aangegeven aanduiding schouwpad, waar evenwijdig aan de waterloop geen erfafscheidingen zijn toegestaan en loodrecht op de waterloop uitsluitend erfafscheidingen zijn toegestaan, welke uitgevoerd zijn met een afsluitbaar hek, welke voor de beheerder van de waterloop toegankelijk is. j. de hoogte van de erfafscheidingen: 1. ten hoogste 2 meter vanaf de voet gerekend voor erfafscheidingen die achter een voorgevel- of zijgevelbouwgrens zijn gelegen en voor erfafscheidingen die een zijgevelbouwgrens overschrijden, mits deze zijgevelbouwgrens geen bouwgrens vormt voor de achtergelegen bebouwing; 2. ten hoogste 1 meter vanaf de voet gerekend voor erfafscheidingen die de zijgevelbouwgrens overschrijden, welke zijgevelbouwgrens tevens de voorgevelbouwgrens vormt voor de achtergelegen bebouwing; 3. ten hoogste 1 meter vanaf de voet gerekend voor erfafscheidingen die de voorgevelbouwgrens overschrijden. 4/7
Toevoegen aan artikel 4, lid 4: k. lid 3, sub j.2 en j.3 voor verhoging van erfafscheidingen tot maximaal 2 meter, mits de erfafscheiding: 1. voldoet aan redelijke eisen van welstand; 2. wordt geplaatst in de perceelsgrens; 3. geen nadelige invloed heeft op de verkeersveiligheid. Lid 5 wijzigen: De vrijstelling als bedoeld in lid 4 sub a tot en met k Advies raadscommissie De commissie RZ heeft in haar vergadering van 22 november 2004 advies uitgebracht over dit voorstel. De commissie adviseert positief. Het stuk wordt op de B-lijst geplaatst. Voorstel Wij stellen u voor om bijgaand conceptbesluit vast te stellen, Het college van Heusden, de secretaris, mr J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems BIJLAGEN: Conceptbesluit TER INZAGE: De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. Steller: N. Dircksens 5/7
CONCEPTBESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 21 december 2004 overwegende dat een ontwerp van het bestemmingsplan "2 e Partiële herziening bedrijvenpark Het Hoog" met ingang van 30 juni 2004 gedurende 4 weken ter visie heeft gelegen; dat met betrekking tot dit ontwerp een zienswijze is ingebracht door a. De stichting Rechtsbijstand, Postbus 10100 Tilburg, namens de heer R.W.M. Roelofs, Tuinbouwweg 25 Haarsteeg, d.d. 22 juli 2004, ingekomen 27 juli 2004. tot minder lichtinval in deze kassen en daardoor tot schade. Gevraagd wordt het betreffende artikel in het huidige plan te handhaven; b. De Stichting Rechtsbijstand, Postbus 10100 Tilburg, namens VOF Van Heist, Tuinbouwweg 42 Haarsteeg, d.d. 22 juli 2004, ingekomen 23 juli 2004. tot minder lichtinval in deze kassen en daardoor tot schade. Hoewel is besloten de bestaande glastuinbouwbedrijven te benaderen voor verplaatsing heeft dit nog geen resultaten opgeleverd.gevraagd wordt het betreffende artikel in het huidige plan te handhaven danwel maatregelen te nemen dat het bedrijf op korte termijn kan worden verplaatst. c. Transportbedrijf Gerard Lammers B.V., Burg. van de Venstraat 23 Vlijmen, d.d. 9 augustus 2004, ingekomen 11 augustus 2004. Met het ontwerp wordt ingestemd met dien verstande dat, mocht alsnog de woning aan het adres Tuinbouwweg 32 Vlijmen, niet geraliseerd mogen worden in het bestemmingsplan de mogelijkheid voor een bedrijfswoning open dient te blijven. overwegende voorts dat reclamanten in de gelegenheid zijn gesteld de zienswijze nader toe te lichten tijdens een hoorzitting gehouden ten overstaan van de adviescommissie RZ van 11 oktober 2004 dat de zienswijzen tijdig zijn ingediend en ontvankelijk zijn; dat de ingebrachte zienswijzen nader zijn overwogen zoals weergegeven in het raadsvoorstel van burgemeester en wethouders d.d. 26 oktober 2004 tot vaststelling van het bestemmingsplan, welke overwegingen moeten worden beschouwd als zijnde onverkort in dit besluit te zijn opgenomen; gezien het voorstel van het college van 2 november 2004,doc.nr. B200403296; 6/7
b e s l u i t : I. de ingediende zienswijzen ongegrond te verklaren II. ambsthalve de volgende wijziging op te nemen: Toevoegen aan artikel 4, lid 3: ii. de situering van de erfafscheidingenin of achter de perceelsgrens, behoudens binnen de op de plankaart aangegeven aanduiding schouwpad, waar evenwijdig aan de waterloop geen erfafscheidingen zijn toegestaan en loodrecht op de waterloop uitsluitend erfafscheidingen zijn toegestaan, welke uitgevoerd zijn met een afsluitbaar hek, welke voor de beheerder van de waterloop toegankelijk is. j. de hoogte van de erfafscheidingen: 4. ten hoogste 2 meter vanaf de voet gerekend voor erfafscheidingen die achter een voorgevel- of zijgevelbouwgrens zijn gelegen en voor erfafscheidingen die een zijgevelbouwgrens overschrijden, mits deze zijgevelbouwgrens geen bouwgrens vormt voor de achtergelegen bebouwing; 5. ten hoogste 1 meter vanaf de voet gerekend voor erfafscheidingen die de zijgevelbouwgrens overschrijden, welke zijgevelbouwgrens tevens de voorgevelbouwgrens vormt voor de achtergelegen bebouwing; 6. ten hoogste 1 meter vanaf de voet gerekend voor erfafscheidingen die de voorgevelbouwgrens overschrijden. Toevoegen aan artikel 4, lid 4: k. lid 3, sub j.2 en j.3 voor verhoging van erfafscheidingen tot maximaal 2 meter, mits de erfafscheiding: 4. voldoet aan redelijke eisen van welstand; 5. wordt geplaatst in de perceelsgrens; 6. geen nadelige invloed heeft op de verkeersveiligheid. Lid 5 wijzigen: De vrijstelling als bedoeld in lid 4 sub a tot en met k II. het bestemmingsplan "2 e Partiële herziening Bedrijvenpark Het Hoog" gewijzigd vast te stellen overeenkomstig dit besluit met bijbehorende voorschriften met toelichting en kaart. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 21 december 2004 De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter, A.J. Emmen drs. H.P.T.M. Willems 7/7