WINKELMARKT NOORD- NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Nog nooit eerder waren consumenten zo somber gestemd als in de afgelopen maanden. Het consumentenvertrouwen ligt op een niveau van rond -35. Een aaneenschakeling van factoren draagt hier aan bij. De schuldencrisis, de oplopende werkloosheid, de druk op de pensioenen, de vastgelopen woningmarkt, de ontspoorde overheidsbegroting en sinds de val van het kabinet Rutte een nieuwe periode van politieke instabiliteit. Waar daadkrachtig beleid en zichtbare maatregelen worden vereist, lijkt het tegenovergestelde te worden gerealiseerd. Dat de broekriem moet worden aangehaald is voor iedereen duidelijk. Dat dit invloed heeft op de koopkracht eveneens. De pijn nemen blijkt echter keer op keer een brug te ver. Omdat onduidelijk blijft hoe groot het koopkrachtverlies is en wie hiervoor de rekening betaald, stellen consumenten koopbeslissingen uit. Die onzekerheid en verwachte daling van de besteedbare inkomens drukt de bestedingen. Consumenten kopen minder, wat vooral zichtbaar is in dalende omzetvolumes. In sommige sectoren wordt dit gecompenseerd door hogere prijzen, wat deels veroorzaakt wordt door stijgende grondstofprijzen. Daarnaast verschuift een deel van de omzet naar het online retailkanaal, wat de verkopen in fysieke winkels eveneens parten speelt. De enige deelsector die zich aan deze negatieve trend weet te onttrekken zijn supermarkten, waar zowel de prijzen als de volumes bijdragen aan hogere omzetten. Ondanks het aanhoudend negatieve sentiment steeg verrassend genoeg de gebruikersvraag naar winkelvastgoed in 2011. Het opnamevolume kwam uit op 650.000 m², wat neerkomt op stijging van 15% ten opzichte van 2010. Het laat de tweestrijd in de winkelmarkt duidelijk zien. Grote winkelketens zijn nog steeds op zoek naar goede locaties, waarbij sommige nieuwkomers voor extra vraag zorgen. Terwijl elders in winkelgebieden de leegstand toeneemt, omdat vooral kleinere zelfstandigen onvoldoende onderscheidend vermogen en inkoopkracht hebben. Ondanks de hogere opname neemt de winkelleegstand wel toe. Eind 2011 werd 950.000 m² aan winkeloppervlak in de vrije markt aangeboden. Dat komt overeen met bijna 4% van de Aanbod en opname van winkelruimte in Nederland (in m²) 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aanbod Opname Regiorapportage Noord-Nederland 1
voorraad. Op toplocaties is de leegstand nog beperkt, maar in de kernwinkelgebieden van steden met een klein of krimpend verzorgingsgebied ontstaan wel degelijk gaten in het straatbeeld. De vraag naar winkelruimte op B- en C-locaties is overigens groter dan de stijgende leegstand doet vermoeden. Alleen komt het vaak niet tot een daadwerkelijke verhuurtransactie omdat de hoogte van de vraaghuur een overeenkomst met de retailer in de weg staat. Toch vormen de B- en C-straten een onmisbaar onderdeel van het totale winkel gebied van steden. Consumenten wensen naast de herkenbare filiaalbedrijven immers ook een gevarieerd aanbod van lokale en innovatieve winkeliers. Als deze zich op de B- en C-locaties vestigen, zorgen zij voor meer variatie en een verras singseffect buiten de hoofdwinkelstraten. Voor zowel vastgoed partijen als gemeenten schuilt hierin een uitdaging om het potentieel op secundaire winkellocaties aan te boren. Daarnaast zullen de huurprijzen meer in lijn moeten komen met de behoefte in de markt. De vraag is hoever beleggers bereid zijn daarin mee te gaan. Waar het volume aan nieuwe investeringen vorig jaar daalde met 15%, lieten winkelbeleggingen tegen deze trend in een stijging zien. In totaal investeerden beleggers vorig jaar 650 miljoen nieuw in winkelvastgoed, tegenover 450 miljoen in 2010. Hierbij geldt wel dat de vraag hoofdzakelijk ligt bij verhuurde panden op A- en B-locaties in de grotere steden. Deze worden relatief eenvoudig opnieuw ingevuld met een beperkt leegstandsrisico. De totaalrendementen op winkelvastgoed zijn positief (+7,6%). Hier droegen zowel de huurinkomsten (+4,2%) als de waardestijging (+1,2%) aan bij. Waar kantoren en bedrijfsruimte in waarde dalen, laten winkels gemiddeld nog wel een stijging zien. Ten aanzien van de marktontwikkelingen publiceerde onderzoeksbureau Locatus begin 2012 enkele opvallende trends en ontwikkelingen: Na 10 jaar daling van winkelpassanten (aantal bezoekers van winkelgebieden), is dit aantal in 2011 niet verder afgenomen. Vorig jaar steeg de leegstand weliswaar, maar veel minder sterk dan in 2009 en 2010, met uitzondering van de provincie Zuid-Holland. Winkelpanden in stedelijke gebieden die leeg komen, worden vrij makkelijk ingevuld met andere functies (geen winkel). Er is sprake van een dynamisch voorraadproces. Op perifere locaties geldt dit niet. (Grotere) binnensteden handhaven zich. Ondergemiddelde leegstand en geen daling van het aantal bezoekers. Middelgrote winkelsteden laten relatief hoge leegstandscijfers zien. Reden is waarschijnlijk het beperkt onderscheidend vermogen en de te kleine schaal in vergelijking met omliggende grotere plaatsen. Dat trekt minder consumenten en leidt tot minder omzet, vooral aan de randen van het hoofdwinkelgebied. Retail en dienstverlening raken meer vervlochten en dit leidt tot een andere branchering. Waar delen van de omzet in sommige branches verdwijnen naar internet, ontstaat in winkelgebieden meer ruimte voor consumentgerichte dienstverlening. Groeiers zijn bijvoorbeeld winkels voor hoortoestellen, maar ook het aantal chocoladewinkels en parfumerieën stijgt. Noord-Nederland Structuur De regio Noord-Nederland heeft een verhoudingsgewijs grote winkelvoorraad. De noordelijke provincies beschikken over 11,8% van de landelijke winkelvoorraad, tegenover 10,3% van de bevolking. Binnen de noordelijke provincies heeft Friesland het grootste winkeloppervlak, gevolgd door Groningen en Drenthe. Dit staat in verhouding tot de afzonderlijke bevolkingsaantallen per provincie. De winkelgebieden in Noord-Nederland vormen een afspiegeling van de verhoudingen tussen de steden en de landelijke gebieden. De steden vervullen voor de omliggende plaatsen in hun regio Voorraad winkelruimte in Noord-Nederland (in m²) Verdeling winkelvoorraad naar branche (in %) 1.072.326 1.379.062 1.187.334 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 27.140.492 Drenthe (3,5%) Friesland (4,5%) Groningen (3,9%) Overig Nederland (88%) 0% dagelijks aanbod mode & luxe Noord-Nederland Nederland vrije tijd in / om huis overig detailhandel Regiorapportage Noord-Nederland 2
een belangrijke verzorgende rol, ook op het gebied van winkelvoorzieningen. Het verzorgingsgebied van de stad Groningen vormt hierop de uitzondering. Groningen oefent namelijk aantrekkingskracht uit op alle noordelijke provincies en daarbuiten, terwijl ook Duitse consumenten naar de stad komen. Ook de winkelsteden Leeuwarden en Emmen beschikken over een grote winkelvoorraad. Het verzorgingsgebied van Leeuwarden overstijgt de gemeentegrenzen als belangrijkste winkelstad van Friesland. De gemeente Emmen is vooral in omvang een grote ge meente waardoor de omvangrijke winkelvoorraad te verklaren is. Veel interessanter is de relatieve dichtheid aan winkelmeters. Per inwoner telt Nederland gemiddeld ongeveer 1,8 m² winkelvloeroppervlak. De dichtheid in Noord-Nederland ligt met 2,1 m² per inwoner boven dit landelijk gemiddelde, wat betekent dat de noordelijke provincies in verhouding veel winkels hebben. Enerzijds komst dit doordat winkels in algemene zin een grotere omvang hebben dan elders in het land. Het is bovendien te verklaren doordat de regioverzorgende steden een grote winkelvoorraad hebben. In verhouding tellen de regioverzorgende steden zoals Assen, Meppel, Sneek, Drachten, Winschoten en Veendam veel winkelmeters. Veelal is dit historisch gegroeid. Met een stagnerende tot soms dalende bevolking en de toenemende concurrentie van uit het internetkanaal is de verwachting dat het onderscheidend vermogen van dergelijke steden onder druk komt te staan, met oplopende leegstand tot gevolg. Nu al is de leegstand in verschillende middelgrote gemeenten bovengemiddeld. De meeste kleinere gemeenten hebben een benedengemiddelde winkeldichtheid, wat wil zeggen dat zij in verhouding tot het aantal inwoners relatief weinig winkelmeters hebben. Dat lijkt op het eerste oog gunstig, omdat zij op lokaal niveau in potentie voldoende draagvlak hebben voor voldoende bestedingen. Probleem is echter dat veelal sprake is van landelijke gemeenten. Er vindt daarbij relatief veel koopkrachtafvloeiing plaats naar de kernplaatsen binnen deze gemeenten en naar omliggende steden. Met name in de kleinere woonkernen is de druk op de winkelmarkt toegenomen en blijft te weinig kwalitatief aanbod aan winkels over. Hierdoor is het risico op leegstand groter en staat de verzorgende winkelfunctie sterk onder druk. Specifieke aandacht vergt perifere detailhandel. Dat wil zeggen grootschalige winkelontwikkelingen aan de randen van de steden, zoals meubelboulevards en thematische winkelcentra. Dit fenomeen is sinds begin jaren negentig fors toegenomen, en heeft landelijk geresulteerd een groot aantal grootschalige winkelgebieden. In Noord-Nederland beschikken de belangrijkste winkelsteden over locaties waar grootschalige detailhandel is geconcentreerd. De meeste van deze ontwikkelingen hebben in omvang een groot verzorgingsgebied en daarmee een duidelijke en herkenbare functie in de regio. Voorbeelden zijn Woonforum Peizerweg (Groningen), meubelboulevard Borgstee (Assen) en Winkelpark de Centrale (Leeuwarden). Buiten deze ontwikkelingen zijn er in tal van andere gemeenten kleinere ontwikkelingen, zowel bestaand als in planvorming. Met name in dit segment is sprake van toenemende verdringing en leiden ontwikkelingen op de ene plek tot meer leegstand elders. Steeds meer met name oudere PDV-locaties en verspreide winkels kampen vandaag de dag met leegstand. Doordat veelal sprake is van monofunctioneel opgezette projecten is leegstand op dergelijke locaties moeilijk oplosbaar. Dynamiek In de periode vanaf 2002 bedraagt de gemiddelde opname van winkelruimte in Noord-Nederland ruim 44.000 m² per jaar. Dat komt neer op ruim 10% van de gemiddelde opname in Nederland als geheel. Hiervan komt iets meer dan de helft voor rekening van de provincie Groningen. Het overige deel is verdeeld over Drenthe met 29% en Friesland met 21%. De winkelopname in Noord-Nederland is de laatste jaren op een lager niveau komen te liggen. Sinds 2008 is de opname onder de Ontwikkeling van aanbod en opname in Noord-Nederland (2002 2011 in m²) 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% - 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Leegstand Opname Ontwikkeling van de leegstand in Noord-Nederland (2006 2012, in procenten) 4% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nederland Drenthe Friesland Groningen Regiorapportage Noord-Nederland 3
40.000 m² gedoken. In de voorliggende periode werd jaarlijkse rond de 50.000 m² opgenomen. De opnamedaling is niettemin redelijk beperkt gebleven, mede gezien de druk op de omzetontwikkeling, de verschuiving van een deel van de omzet naar alternatieve afzetkanalen (met name internet) en de oplopende leegstand. De verklaring is dan ook tweeledig. Ten eerste zien we in de grotere steden nog steeds blijvende vraag naar winkelruimte door internationale ketens. Ten tweede vindt in het grootschalige segment van de markt een verschuiving in vraag plaats, waarbij retailers enerzijds op zoek zijn naar betere locaties en anderzijds op mindere locaties ruimte achterlaten. Dat geldt voor grootschalige detailhandel in zowel binnenstedelijke gebieden als aan de randen van gemeenten, maar ook voor supermarkten. Met name deze laatst genoemde branche heeft in termen van omzetontwikkeling relatief weinig last van de economische crisis, terwijl het proces van schaalvergroting zich doorzet. Ondanks de schaalvergroting heeft het merendeel van de winkel transacties (57%) in het afgelopen decennium betrekking op kleine winkelpanden met een oppervlakte van minder dan 250 m². Het kleinste segment winkeltransacties vindt vooral plaats in de binnensteden. Naarmate de oppervlakte toeneemt, neemt ook het aantal transacties af. Als wordt gekeken naar het totale transactievolume per grootteklasse, komt een ander beeld naar voren. Ook dan vormen de kleine winkelpanden (< 250 m²) een grote groep, maar het betreft slechts 19% van de totaal verhuurde oppervlakte. Naar volume gemeten is de verdeling over de verschillende grootteklassen veel gelijkmatiger. De grootste panden (> 2.500 m²) zijn weliswaar de kleinste categorie (2%), maar beslaan alsnog 17% van het totale volume. Naar volume gemeten vormt de categorie 1.000 tot 2.500 m² met 30% de grootste categorie, terwijl zij 9% van alle transacties betroffen. De winkelleegstand in Noord-Nederland ligt relatief hoger dan landelijk. De leegstand bedraagt ongeveer 372.000 m², 10,2% van de voorraad. In zowel absolute als relatieve zin heeft de provincie Groningen de hoogste winkelleegstand. Hier is de laatste paar jaren de leegstand flink toegenomen tot een niveau van 13% aan het begin van 2012. In Drenthe (8,9%) en Friesland (8,8%) ligt de leegstand juist onder het landelijk gemiddelde. Een van de belangrijkste oorzaken is de bevolkingskrimp, die vooral in het oostelijke deel van de provincie Groningen tot meer leegstand leidt. De komende jaren zal dit naar verwachting tot verdere verschraling van de voorzieningen op lokaal niveau leiden. Overigens geldt dat ook voor diverse gemeenten in Drenthe en Friesland die zich rond het omslagpunt van bevolkingsdaling begeven. Dit zijn met name aan de randen gelegen gemeenten, waar vergrijzing en wegtrekkende jongeren bevolkingskrimp in de hand werken. naar binnen te lokken en uiteindelijk omzet te genereren. Aan de hand van deze passanten worden winkellocaties vervolgens geclassificeerd naar kwaliteit, op grond waarvan de indeling naar A-, B- en C-locaties kan worden gemaakt. Daaromtrent bestaan verschillende misverstanden. Elk winkelgebied heeft zijn eigen A-, B- en C-zones, waarbij de A-zone de meeste consumenten trekt, en de C-zones het minste aantal. Over de huurprijzen bestaat vervolgens binnen zo n winkelgebied een relatie, waarbij de huurprijzen in de drukst bezochte winkelstraten in de regel (veel) hoger liggen dan daarbuiten. De huurprijs wordt derhalve gebaseerd op de verwachte omzet die een retailer kan bepalen, waarbij de ligging, het aantal consumenten en de gebouwkenmerken een rol spelen Op de beste locatie in de stad Groningen, de Herestraat, kan de huurprijs oplopen tot rond 1.400,-/ m². Op andere locaties in de binnenstad liggen de huren op een top van 700,-/m². Leeuwarden trekt minder bezoekers dan Groningen, maar trekt door de kwalitatief goede binnenstad veel consumenten uit Friesland. In de Friese hoofdstad ligt de tophuurprijs op 650,-/m². In winkelstraten die (veel) minder bezoekers trekken, liggen huurprijzen fors lager. In steden met een regionale functie een traditioneel sterke winkelmarkt zoals Assen, Emmen, Meppel, Drachten en Sneek liggen de bezoekersaantallen gemiddeld lager, en daarmee ook de huurprijzen voor winkelruimte. Hier worden op de beste locaties prijzen van afhankelijk per stad circa 450,- tot 550,-/m² behaald. Voor nog kleinere winkelgebieden is het dan ook logisch dat de huurprijzen gemiddeld genomen lager zullen liggen. In kleine winkelkernen en dorpen liggen de huurprijzen in het centrum veelal niet hoger dan tussen 90,- en 175,-/m². Naast de winkelhuren tussen steden is er tevens een belangrijk onderscheid te maken naar type centra, zoals buurt- en wijkwinkelcentra en perifere detailhandel. Buurt- en wijkwinkelcentra ook in de grote steden hebben overwegend een lokaal verzorgingsniveau en dat is tevens de basis voor de huurprijs. Wel is er een onderscheid naar kwaliteit van buurt- en Opname van winkelruimte naar grootteklasse in Noord-Nederland (in aantallen transacties) 10% 9% 2% 57% Prijsvorming Anders dan bij bijvoorbeeld kantoren of bedrijfsgebouwen kent de winkelmarkt veel meer differentiatie in de huurprijzen. Winkeliers en retailbedrijven zijn continu op zoek naar de beste plekken. Dat wordt naast de kenmerken van een pand zelf sterk bepaald door het aantal passanten. Want simpel geredeneerd: hoe meer passanten, hoe groter de kans om deze 22% < 250 m 2 250-500 m 2 500-1.000 m 2 1.000-2.500 m 2 > 2.500 m 2 Regiorapportage Noord-Nederland 4
wijkwinkelcentra. Een kansrijke winkelvoorziening op buurt- of wijkniveau heeft doorgaans een omvang van (minimaal) 4.500 m², waarbij de aanwezigheid van een of meerdere supermarkten van essentieel belang is. Afhankelijk van de branchering, de omvang, de concurrentie in de omgeving en de ligging, liggen huurprijzen voor de betere wijkwinkelcentra tussen ongeveer 140,- en 250,-/m². Uiteraard kunnen lokale omstandigheden reden zijn dat huurprijzen hier van afwijken. Voor stadsdeelcentra in grotere steden geldt een hoger huurniveau. Winkelcentrum Paddepoel in Groningen is het enige stadsdeelcentrum van Noord-Nederland. Voor perifere detailhandel (zoals bouwmarkten, meubelboulevards, et cetera) geldt dat de huurprijzen relatief laag zijn. In Noord-Nederland liggen de prijzen voor perifere detailhandel grofweg tussen 60,- en 100,-/ m². De hoogste huurprijzen worden betaald op regioverzorgende locaties als Woonforum Peizerweg in Groningen en Winkelpark de Centrale in Leeuwarden. Door oplopende leegstand staan de huurprijzen op kleinere locaties onder neerwaartse druk. Huurprijzen zijn een belangrijk onderdeel in de waarde van winkelvastgoed als belegging. In tegenstelling tot de kantorenmarkt blijft de vraag naar winkelvastgoed als belegging groot, waardoor de waarde de afgelopen periode zelfs licht is gestegen. Dit komt vooral doordat beleggers zich sterk concentreren op goede winkellocaties en het risico op leegstand op dergelijke locaties beperkt is. Relatief zekere huurinkomsten maken winkelvastgoed daarom aantrekkelijk. Toch is de leegstand in sommige onderdelen van de winkelmarkt en zeker in Noord- Nederland hoog. Binnen de winkelmarkt bestaat dan ook een scherp onderscheid naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aanvangsrendementen. In de top van de markt (Groningen) worden aanvangsrendementen van rond 4,75% betaald. Op secundaire locaties liggen de aanvangsrendementen beduidend hoger. Perspectief De komende jaren blijft er in algemene zin druk op de winkelbestedingen. De gevolgen van de economische crisis zijn voelbaar in de portemonnee en de vooruitzichten op economisch herstel zijn broos. Het herstel van de winkelomzetten laat hierdoor voorlopig op zich wachten. De winkelbestedingen worden bovendien dif fuser, waarbij vooral de online winkels hun marktaandeel zien groeien. Dit leidt tot een herpositionering van fysieke winkels en bestaande winkelgebieden. In Noord-Nederland is de concurrentie tussen de verschillende winkelsteden voelbaar en dit zal in de toekomst verder toenemen. Uitzondering is de stad Groningen, wiens positie in Noord-Nederland onaantastbaar is. Veel steden investeren actief in hun winkelgebieden of hebben dat recent gedaan. Bovendien staan er nog een aantal grote ontwikkelingen op stapel. Hierbij kan gedacht worden aan de Oostwand van Grote Markt in Groningen en het Raadhuisplein in Drachten. Ook in kleinere kernen is recent geinvesteerd in de winkelinfrastructuur, of bestaan er plannen om dit op afzienbare tijd te doen. De demografische ontwikkelingen stellen veel Noord-Nederlandse gemeenten voor een grote uitdaging. Het niveau en kwaliteit van de aanwezige winkelvoorzieningen is daar een belangrijk onderdeel van. Ondanks de hoge leegstand, zijn er nog altijd diverse plannen die winkelmeters toevoegen. Enerzijds is dat nodig om het kwaliteitsniveau van het winkelbestand te waarborgen. Anderzijds is er gevaar voor een verder oplopende leegstand. In delen van Oost-Groningen is dat reeds gebeurd. Voor lokale overheden is het zaak om strategische keuzes te maken met betrekking tot hun detailhandelsbeleid. Kwaliteit moet daarin de overhand krijgen boven kwantiteit. Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) A1 locaties Noord-Nederland 4,75-7,00 Oost-Nederland 4,75-6,75 Noordwest-Nederland 4,00-6,00 Zuidwest-Nederland 4,50-6,00 Zuid-Nederland 4,50-6,25 Regiorapportage Noord-Nederland 5
Factsheet winkels Noord-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Drenthe Assen 67.200 181.700 183.500 12.200 15.300 3.000 4.500 300-575 275-550 Emmen 109.000 282.500 285.200 36.500 33.800 2.500 3.600 225-550 210-525 Hoogeveen 54.900 154.100 151.100 11.700 15.600 3.400 1.800 250-350 175-375 Meppel 32.600 90.100 88.700 7.200 3.400 200 400 185-455 200-455 Overig 227.100 360.700 363.800 25.700 27.500 1.500 1.400 - - Totaal Drenthe 490.800 1.069.100 1.072.300 93.300 95.600 10.600 11.700 - - Friesland Heerenveen 43.500 107.900 109.300 11.200 11.000 200 2.100 175-350 175-350 Leeuwarden 95.400 260.400 262.600 18.600 22.200 2.000 2.900 250-650 250-650 Smallingerland 55.500 130.200 139.200 4.800 11.600 1.100 1.400 225-450 225-450 Súdwest Fryslân 82.700 160.100 161.100 9.100 15.300 0 0 275-455 225-450 Overig 370.500 696.700 706.900 60.300 61.700 1.600 1.000 - - Totaal Friesland 647.600 1.355.300 1.379.100 104.000 121.800 4.900 7.400 - - Groningen Groningen 193.300 448.100 457.400 44.900 62.600 15.100 11.000 600-1.400 600-1.400 Hoogezand-Sappemeer 34.800 67.700 67.600 8.600 10.200 1.900 1.000 200-300 200-300 Oldambt 39.100 88.300 90.200 11.300 12.800 0 200 175-400 175-400 Stadskanaal 33.000 98.800 101.100 11.200 14.200 100 0 160-275 160-275 Veendam 27.900 74.200 75.100 5.500 11.400 0 1.100 100-175 100-200 Overig 253.100 376.600 395.900 26.900 43.100 300 4.800 - - Totaal Groningen 581.200 1.153.700 1.187.300 108.400 154.300 17.400 18.100 - - Totaal Noord-Nederland 1.719.600 3.578.100 3.638.700 305.700 371.700 32.800 37.200 - - Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Noord-Nederland 6