Raad : 4 oktober 2005 Agendanr. : Doc.nr : B200408407 Afdeling: : Bouwen en Wonen RAADSVOORSTEL Onderwerp : Zelfstandige Project Procedure kantoor en bedrijfsruimte aan de Middelweg 24 te Nieuwkuijk voor rekening van de heer A.G.J.T. van Veluw, Kerkstraat 30 Nieuwkuijk Toelichting Door de heer A.G.J.T. van Veluw, Kerkstraat 30 Nieuwkuijk is een aanvrage ingediend ter verkrijging van een vrijstelling op grond van artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, voor de bouw van een kantoor met bedrijfsruimte aan het adres Middelweg 24 te Nieuwkuijk. Noodzaak van uitbreiding VMC is een bedrijf waar een 50-tal personen uit Heusden en directe omgeving werkzaam zijn, en waar toeleveringsproducten worden gemaakt voor de metaalbranche. De huidige ruimte biedt beperkingen met name tot de opslag van grondstoffen en de interne logistieke structuur. Reden waarom gevraagd wordt om uitbreiding. Uit een terplaatse uitgevoerd werkbezoek is inderdaad gebleken dat de gevraagde uitbreiding voor een goede bedrijfsvoering noodzakelijk is. Naar aanleiding van de opmerkingen, gemaakt in de Commissie RZ, is nagegaan of een eventuele verplaatsing van het bedrijf naar een ander industrieterrein een mogelijkheid zou kunnen zijn. In het bedrijfsgebouw van VMC is een aantal kostbare, technische voorzieningen opgenomen. Deze voorzieningen, zoals bijvoorbeeld speciale funderingen, zowel voor het dragen van machines, als het beperken van geluidstrillingen, hebben een technische en/of milieutechnische noodzaak. Daarbij komt dat in 2004 een nieuwe installatie is geïnstalleerd voor het door middel van lasertechniek, snijden van metalen platen. Het verplaatsen van deze installatie neemt circa 6 maanden in beslag. Vervanging door een nieuwe installatie in een nieuwe locatie, om deze periode op te vangen, en verkoop van de bestaande installatie na verhuizing is is nagenoeg niet mogelijk, gezien de specifieke toepassing en de daarmee gemoeide investering (de betreffende machine heeft een waarde van ca. 3.000.000,00). Het is van belang dat het bedrijf de mogelijkheid heeft om te werken met korte levertijden. Het tijdelijk stilliggen van de produktie betekent al na enkele weken een onaanvaardbaar klantenverlies, waardoor ook de werkgelegenheid binnen het bedrijf in gevaar komt. Wij zijn dan ook van mening dat verplaatsing naar bijvoorbeeld Het Hoog in dit geval niet als een reële optie kan worden beschouwd. Er is dan ook gekozen om de raad een voorstel te doen om mee te werken aan een uitbreiding, zij het dat daarbij uitdrukkelijk rekening gehouden wordt met de reacties uit de buurt en de opmerkingen van de commissie. Het bouwplan is om die reden dan ook zodanig gewijzigd dat de hoogte is teruggebracht en thans binnen de standaardmaten van het geldende bestemmingsplan blijft. 1/7
Zpp noodzakelijk voor realisering Realisering van de uitbreiding is op basis van het geldende bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk niet mogelijk aangezien de in dit bestemmingsplan aangegeven bouwgrens wordt overschreden. Dit betekent dat een bestemmingsplanwijziging of de zelfstandige projectprocedure (ZPP) van artikel 19, eerste lid WRO, resteren. Gekozen is voor het voeren van de zelfstandige projectprocedure. Voorbereidingsbesluit Een vrijstelling op grond van voornoemd artikel is niet mogelijk, indien het project wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor het bestemmingsplan niet tijdig is herzien, danwel geen vrijstelling van de actualiseringsplicht door Gedeputeerde Staten is verleend, tenzij: voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt, of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd. Het geldende bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk 1993, vastgesteld bij raadsbesluit van 29 maart 1993, is ouder dan 10 jaar en dus niet tijdig herzien. Voor het voeren van een ZPP moet dus een voorbereidingsbesluit gelden. Gevoerde inspraakprocedure In het kader van het voorgeschreven zelfstandige project procedure heeft het bouwplan met ingang van 19 juli 2004 gedurende 4 weken ter inzage gelegen Tijdens deze periode zijn de volgende bezwaren ingediend: a. BSI Euroworld, Overbroek 19 Poppel (B), namens de heer L.E.M. Boelens, Middelweg 22 Nieuwkuijk In het bezwaar wordt verwezen naar eerder ingediende bezwaren. b. De heren M.M.H.L. van en Bijnen en M.C.H. Moonen, Kerkstraat 28 Niewkuijk. bezwaar wordt gemaakt tegen: - de bouwhoogte van 11 meter waardoor ongewenste inkijk ontstaat in badkamer en slaapkamer, tuin en zonneterras; - de bebouwing komt dichter bij de woning waardoor aantasting van privacy ontstaat; - waardevermindering van de woning; - precedentwerking ten opzichte van andere bedrijfsgebouwen; - door het verdwijnen van de keerlus ontstaat overlast door kerende vrachtwagens; - door de hoogte gaat de verhouding met de rest van de bebouwing verloren; - extra kosten ontstaan doordat de erfafscheiding moet worden verhoogd. c. Van Bijnen logistiek centrum B.V., Kerkstraat 35 Nieuwkuijk. Bezwaar wordt gemaakt tegen het verdwijnen van de keerlus. De Parallelweg wordt voorlopig nog niet aangelegd.wanneer de keerlus verdwijnt zal voor een gedeelte gebruik worden gemaakt van het parkeerterrein van Van Bijnen waardoor schade ontstaat en een gevaarlijke situatie. 2/7
d. De heren H.C.M. Dekkers, Kerkstraat 23a Nieuwkuijk en S.A.F. Dekkers, De Steenenborch 57 Nieuwkuijk. Bezwaar wordt gemaakt tegen het opvullen van de bestaande open ruimte die als scheiding tussen woonwijk en industrieterrein fungeert. Door bebouwing van openbaar groen wordt afbreuk gedaan aan de vitalisering van het industrieterrein. Verwacht wordt dat er door de uitbreiding meet overlast zal ontstaan. Door de verkleining van de afstand tot de woonbebouwing van reclamanten wordt de privacy aangetast. Het pand Kerkstraat 23a is gebouwd met de verwachting dat een zorgvuldige scheiding tussen wonen en het industrieterrein gegarandeerd was. De aanleg van de Parallelweg kan nog 5 tot 10 jaar duren zodat de keerlus voorlopig noodzakelijk blijft. Het vervallen van de keerlus zal het vrachtverkeer in de Kerkstraat doen toenemen. De keerlus geeft een goed overzicht bij het kruispunt Middelweg-Kerkstraat, zeker nu de verkeersintensiteit ter plaatse in de laatste jaren sterk is toegenomen. Bezwaar wordt ook gemaakt tegen de hoogte van de bebouwing waardoor een forse inbreuk wordt gemaakt op de privacy, met name ten opzichte van de woning Kerkstraat 23a. De overige gebouwen hebben een goothoogte van maximaal 6 meter. In het plan wordt uitgegaan van een hoogte van 11 meter met een plat dak waardoor de verhouding met de overige bebouwing verloren gaat. In de aanvrage wordt gesteld dat de voorwaarden van het bestemmingsplan van toepassing zullen zijn. Dit is niet juist omdat bij dit gebouw de goothoogte gelijk ligt met de bouwhoogte op 11 meter. e. De heer E. Klijn en mevrouw L. Vullings, Kerkstraat 23 Nieuwkuijk. Bezwaar wordt gemaakt tegen de hoogte van de nieuwbouw waardoor inkijk ontstaat in de tuin. Tevens wordt de vrees uitgesproken dat het vrachtverkeer in de straat zal toenemen. Milieu Het bedrijf ligt op een industrieterrein, valt onder SBI 2811 en is een categorie 3 bedrijf. De gewenste afstand van het bedrijf tot woningen in woongebieden is volgens Bedrijven en milieuzonering 100 meter, waarbij geluid het bepalend aspect is. Bepalend is de woning Kerkstraat 28. De huidige afstand van Kerkstraat 28 tot het bedrijf is ca. 61 meter. Voor uitbreidingen van het bedrijf moet het uitgangspunt zijn dat de hinderlijke bedrijfsactiviteiten niet dichter bij woningen komen te liggen, immers de huidige afstand van het bedrijf tot Kerkstraat 28 (K28) is al kleiner dan de gewenste afstand van 100 m. Ook moet er een buffer zijn/blijven tussen het industrieterrein en wonen. De nieuwbouw omvat een kantoor en een bedrijfsruimte. De kortste afstand van het nieuwe kantoor tot K28 is ca. 38 meter en van de nieuwe bedrijfsruimte tot K28 is ca. 44 meter. Geluid is het bepalende aspect zodat de bouw van het kantoor geen probleem is. In het kantoor vinden geen activiteiten plaats waardoor geluidshinder is te verwachten. De nieuwe bedrijfsruimte komt binnen de gewenste afstand van 100 m en komt dichter bij K28 te liggen. Dit betekent dat bij de milieuvergunning nadere eisen gesteld zullen worden inzake het gebruik van de bedrijfsruimte en de mogelijke extra maatregelen in het kader van isolatie. 3/7
Kan hieraan niet worden voldaan dan zal een bouwvergunning voor het bedrijfsgedeelte niet worden verleend. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat voor dit probleem een oplossing kan worden gevonden, mede gezien het feit dat aanvrager heeft aangegeven dat het bedrijfsgedeelte zal worden gebruikt voor de afdeling Metal Sheet Forming. Het betreft een proces van mechanisch/natuurkundige aard zonder meetbare trillingen. Deze activiteiten vormen geen toenemende belasting voor het milieu. Naast het bedrijf op het industrieterrein ligt een bedrijfswoning, Middelweg 22. Deze woning geniet minder bescherming. De woning ligt op ca. 20 meter van de bestaande bebouwing van het bedrijf. Bij nieuwbouw zal deze afstand niet kleiner worden. Het geluid wordt geregeld door de milieuwetgeving. Deze woning vormt geen belemmering voor de nieuwbouw. Hierbij moet uitdrukkelijk worden aangetekend dat deze woning is gelegen binnen het gebied bestemd tot bedrijventerrein met een oorspronkelijke funktie als bedrijfswoning. Zowel op verzoek van de bewoner, als op eigen intiatief zijn er diverse controle-bezoeken geweest door milieu- en handhavingsambtenaren. Er zijn geen activiteiten of situaties geconstateerd die tot maatregelen moeten leiden in het kader van milieumaatregelen of handhavingsacties. Het bedrijf houdt zich aan de haar opgelegde voorschriften. Bodem Op de locatie zijn bij de gemeente geen bodemonderzoeken bekend. Er zal een bodemonderzoek conform de NEN 5740 uitgevoerd worden voor de bouw van deze verblijfsruimtes. Tevens zal er een nulsituatie worden vastgelegd ter plaatse van de toekomstig bodemkritische activiteiten. Geluid Er is geen akoestisch onderzoek nodig in het kader van wegverkeerslawaai voor bedrijven en kantoren Lucht Het Besluit Luchtkwaliteit niet van toepassing voor bedrijven. Watertoets Het waterschap heeft voor dit plan een watertoets uitgevoerd. Rekening wordt gehouden met het gescheiden houden van schoon- en vuilwaterstromen. Hemelwater wordt opgevangen binnen het plangebied door middel van een waterretentievoorziening die vervolgens vertraagd kan lozen op het systeem van het waterschap Planschaderisico Een van de reclamanten heeft aangegeven schade te zullen lijden van dit bouwplan. Om hieromtrent een goed inzicht te verkrijgen is aanvrager verzocht een planschaderisicoanalyse op te laten stellen om de economische haalbaarheid van het plan te kunnen beoordelen. Door taxatiebureau Gloudemans is een analyse opgesteld Hieruit volgt een raming van planschade van 7.500,00. Aanvrager zal een verklaring moeten overleggen dat hij bereid is eventuele schadegevolgen voor zijn rekening te nemen. Een dergelijke verklaring dient te zijn verkregen voordat tot een definitieve verlening van de vrijstelling wordt overgegaan. 4/7
Overwegingen ten aanzien van de ingediende reacties. Goothoogte Voor wat betreft de opmerkingen omtrent de toegestane hoogte voor de aanwezige bedrijfsbebouwing wordt opgemerkt dat het bestemmingsplan een goothoogte aangeeft van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Er is een vrijstellingsmogelijkheid die een goothoogte mogelijk maakt van 11 meter en een bouwhoogte van 16 meter. Op basis van die vrijstelling zijn er meer bedrijfsgebouwen in de omgeving opgericht. Het oorspronkelijke bouwplan ging uit van een goothoogte waarbij de vrijstellingsmogelijkheid is meegenomen. Deze maat is bij de behandeling in de commissie RZ van april 2005 niet acceptabel gebleken. Als gevolg hiervan is het bouwplan teruggenomen en, na overleg, aangepast. Het thans voorliggende bouwplan is met één verdieping teruggebracht en heeft een hoogte van 7,20 meter. Hiermee worden de bezwaren van inkijk en aantasting privacy ondervangen. Verkeer Het verkeer verband houdende met het bedrijf wordt afgehandeld aan de oostzijde van het bedrijfsgebouw. Door de uitbreiding wordt het voor het bedrijf mogelijk een grotere tussenvoorraad van grondstoffen op te slaan waardoor het aantal verkeersbewegingen eerder afneemt dan toeneemt. De aanwezige keerlus is destijds aangelegd op het toenmalige eindpunt van de Middelweg oost-west, ter hoogte van de Kerkstraat. Op dat moment was deze lus nodig voor het keren van het vrachtverkeer. De weg is later doorgetrokken in westelijke richting. Tevens is de Vimmerik aangelegd inclusief een nieuwe keerlus. Hiermee is de functie van de keerlus bij de Kerkstraat komen te vervallen. Oneigenlijk gebruik zoals het parkeren op deze lus door vrachtwagens is hiervan het gevolg. Ook uit metingen blijkt dat van de keerlus nauwelijks gebruik wordt gemaakt. De betreffende metingen treft u bij de ter inzage gelegde stukken aan. Er zal geen sprake zal zijn van een substantiële toename van vrachtverkeer in de Kerkstraat, gezien de alternatieve ontsluitingsmogelijkheden via de Middelweg. Voor het parkeren wordt ruimte op eigen grond gerealiseerd. Advies raadscommissie De commissie RZ heeft in haar vergadering van 5 september 2005 advies uitgebracht over dit voorstel. De commissie adviseert positief. Het stuk wordt op de A-lijst geplaatst. 5/7
Voorstel Wij stellen u voor om bijgaand conceptbesluit vast te stellen, Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems BIJLAGEN: Conceptbesluit TER INZAGE: De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. Steller: N. Dircksens 6/7
CONCEPTBESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 4 oktober 2005; gezien het voorstel van het college van 19 juli 2005,doc.nr. B200408407; b e s l u i t : 1. de procedure ter voorbereiding van het besluit tot vrijstelling van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk op te starten betreffende het plan van de heer A.G.T.J. van Veluw, Kerkstraat 30 Nieuwkuijk, voor de uitbreiding van zijn bedrijf aan de Middelweg 24 te Nieuwkuijk met een kantoor- en bedrijfsruimte; 2. a. te verklaren dat een wijziging wordt voorgesteld van de geldende bestemming voor het gebied aan de Middelweg 24 te Nieuwkuijk; b. te verklaren dat dit voorbereidingsbesluit in werking treedt op 1 juli 2005. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 4 oktober 2005; De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter, A.J. Emmen drs. H.P.T.M. Willems 7/7