Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2011
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 1 Inhoudsopgave Algemene informatie 2 Verslag van de beherend vennoot 3 Financieel verslag en resultaat van het fonds 11 Jaarrekening 17 Balans per 30 juni 2011 19 Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2011 20 Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar 2011 21 Toelichting 22 Toelichting op de balans 25 Toelichting op de winst- en verliesrekening 30 Overige gegevens 33
Algemene informatie Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. De Entree 99-197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam Beherend vennoot (tevens Beheerder) ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. De Entree 99-197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Fiscaal adviseurs PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam Accountant KPMG Accountants N.V. Laan van Langerhuize 9 Postbus 74600 1070 DE Amsterdam Juridisch advis Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 3 Verslag van de beherend vennoot Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2011 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Algemeen Management MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005 opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna ook participanten ) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie) verliezen die hun inleg te bovengaan mits zij geen daden van beheer verrichten. ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. treedt op als enig beherend vennoot en beheerder van het fonds. Per 1 juli 2010 heeft een fusie plaats gevonden tussen Fortis Bank (Nederland) N.V., ABN AMRO Bank N.V. en ABN AMRO Group N.V. Naar aanleiding van deze fusie heeft de vennootschap haar naam gewijzigd van MeesPierson Real Estate Management B.V. in ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. Doelstelling Het fonds heeft als doel: het exploiteren van haar vermogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan be vorderlijk kan zijn, met het oogmerk om de participanten en beherend vennoot te doen delen in het daaruit ont - stane voordeel. Beleggingsdoelstelling Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkel centrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed. ABN AMRO MeesPierson zal op korte termijn gaan samenwerken met MPC Capital ( MPC ). MPC is het grootste beurs genoteerde emissiehuis in Duitsland en is actief in het ontwikkelen, initiëren en verkopen van alternatieve be leggingsproducten, onder meer in de vastgoedsector. Door de samenwerking, die er uit zal bestaan dat beide partijen het beheer van het fonds gaan voeren, ontstaat een van de grootste beheerders van vastgoedfondsen, die actief is op de Nederlandse markt. Ondanks de betrokkenheid van MPC bij het beheer van het fonds, brengt de samenwerking geen verandering met zich mee voor de participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson zal ook in de nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de participanten blijven, waarbij zij, net als nu, voor het dagelijks beheer gebruik maakt van een externe property manager (CBRE). Uitgebreidere informatie over de samenwerking tussen ABN AMRO MeesPierson en MPC zal in de komende periode aan alle betrokkenen worden verzonden.
Interne beheersing en vergunning Economische situatie eerste helft 2011 en vooruitzichten voor tweede helft 2011 De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de belangen van de commanditaire vennoten in MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne be - heersing, risicomanagement en compliance zijn belang rijk voor de beherend vennoot (en beheerder) en hebben haar voortdurende aandacht. De richtlijnen en procedures worden zorgvuldig uitgevoerd en gecontro leerd. In de verslag periode is speciale aandacht uitgegaan naar de interne organisatie, de operationele bedrijfspro cessen en het risico management beleid. Verklaring De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen ( Bgfo ). De beherend vennoot (en beheerder) heeft gedurende de verslagperiode verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij haar werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart de beherend vennoot (en beheerder) voor MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo. Ook heeft de beherend vennoot (en beheerder) niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beherend vennoot (en beheerder) met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Hieronder worden de relevante economische ontwikkelingen over het eerste halfjaar van 2011 met een vooruitzicht voor de tweede helft van 2011 omschreven, waarna wordt ingegaan op de objecten. In 2010 is de wereldeconomie gemiddeld met 5% ge groeid. Sinds het tweede kwartaal van dat jaar valt er echter enige vertraging van de jaar-op-jaargroei te con stateren. Bij de opkomende economieën loopt het ex pansie tempo al enige tijd iets terug (jaar-op-jaar). ABN AMRO voorziet dat de groei in de opkomende economieën dit jaar gemiddeld ongeveer 1%-punt lager uitvalt dan in 2010. De wereldhandel liet in de eerste drie maanden van 2011 maand-op-maand nog steeds een duidelijke toename zien. In de Verenigde Staten is het nieuws over de economie duidelijk slechter dan verwacht. De economische groei bedroeg in het tweede kwartaal van 2011 slechts 1,3% (de consensusverwachting lag op 1,8%), terwijl de groei in eerdere kwartalen ook nog eens neerwaarts werd bijgesteld. In het eerste kwartaal kwam de groei daardoor uit op 0,4% (tegen een eerdere 1,9%). De zwakte in het tweede kwartaal werd vooral veroorzaakt doordat de consumentenbestedingen min of meer pas op de plaats maakten. Het gezinsinkomen werd gedrukt door stijgende olieprijzen, terwijl de autoverkopen gebukt gingen onder problemen aan de aanbodkant als gevolg van de catastrofes in Japan. De basisvisie van ABN AMRO is nog steeds dat deze drukkende factoren afnemen en dat de economie later dit jaar weer naar een hogere versnelling schakelt. Alles draait echter om vertrouwen. In de Verenigde Staten vielen veel recente macrocijfers tegen. Ook in de ozone verwacht ABN AMRO - na een goed eerste kwartaal - een vertraging van het groeitempo. Deze afkoeling heeft te maken met het restrictieve economisch beleid in de opkomende wereld en in opa, de flink gestegen olieprijs en problemen in de aanbodketen als gevolg van de rampen in Japan. Voorlopige economische indicatoren bevestigen deze verwachting. ABN AMRO gaat ervan uit dat de afkoeling tijdelijk is. Gelet op de vraag- en aanbodverhoudingen op de oliemarkt denkt ABN AMRO dat de olieprijs nog wat verder kan zakken. Bovendien zullen over enkele maanden de productieproblemen in Japan verleden tijd zijn. In het laatste kwartaal van het jaar zou de wereldwijde groei dan ook weer kunnen aantrekken. De gemiddelde mondiale groei zal dit jaar naar verwachting terugvallen naar iets meer dan 4%, maar in 2012 weer licht aantrekken.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 5 Retail sector Nederland Zoals verwacht heeft de ECB de rente in juli verhoogd naar 1,5%. Het was de tweede verhoging dit jaar. ABN AMRO verwacht dat de ECB zal doorgaan haar rentetarieven te normaliseren, maar dat zij deze niet voor het einde van dit jaar nogmaals zal verhogen. Gebleken is dat de inflatie in juni in de ozone sterker is afgenomen dan was verwacht. Deze gunstige ontwikkeling van de inflatie zou het voor de ECB makkelijker kunnen maken een rente verhoging voorlopig op te schorten als de neerwaartse risico s voor de groei zouden toenemen. De staats schulden crisis heeft zich uitgebreid en naast de problemen in Griekenland, zijn er nu ook zorgen over de situatie in Italië en Spanje, waardoor vooral de 10-jaars rente op Italiaanse staatsobligaties recent fors steeg. Nadat de Nederlandse economie het jaar 2010 had afgesloten met een groeiversnelling naar 0,7% (kwartaal-opkwartaal) trok de groei in het eerste kwartaal van dit jaar nog wat verder aan naar 0,9%. De hogere groei in het eerste kwartaal stoelde vooral op de investeringen en de voorraadvorming. Naar verwachting zet de versnelling van de groei niet verder door. Al langer werd aangenomen dat de bezuinigingen van de overheid de groei zouden gaan drukken. Toch gaat ABN AMRO ervan uit dat de gemiddelde BBP-groei dit jaar met zo n 2% hoger uitvalt dan in 2010 (1,7%). Dat hogere cijfer kan worden toegeschreven aan de stevige groeicijfers in het begin van dit jaar en eind vorig jaar. De uitvoer zal dit jaar opnieuw flink bijdragen aan de groei, zij het wat minder dan in 2010. De particuliere consumptie vertoont nog weinig dynamiek omdat de koopkracht onder druk staat. Daarentegen stijgen de investeringen waarschijnlijk beduidend meer dan eerder gedacht. Aan de andere kant zullen de bezuinigingen van de overheid de groei afremmen. Bron: ABN AMRO 2011 Algemeen In 2010 telde Nederland ongeveer 29,8 miljoen m² winkelruimte. Binnen de voorraad zijn grofweg drie typen winkelgebieden te onderscheiden, te weten centrale gebieden zoals binnensteden (39%), ondersteunende gebieden zoals wijkwinkelcentra (15%) en overige locaties (46%). De Nederlandse bevolking beschikt over ongeveer 1,8 m² winkelruimte per persoon, hetgeen vergeleken met andere opese landen erg hoog is. Daarnaast wordt de Nederlandse winkelmarkt gekenmerkt door een fijn mazige structuur. Er zijn in Nederland naast de winkel concentraties in de binnensteden veel stadsdeel centra en wijkwinkelcentra gebouwd, hetgeen gezorgd heeft voor een hiërarchisch winkellandschap. Door veranderingen in de bevolkingssamenstelling en consumentenvoorken wordt deze structuur echter losgelaten en komt er steeds meer onderscheid in locaties voor recreatief winkelen, zoals binnensteden, locaties voor doelgerichte aankopen, zoals langs de stadsranden, en locaties voor dagelijkse in kopen, zoals de wijkwinkelcentra. In de periode 2003-2010 is de winkelvoorraad in Nederland met 15,2% gestegen. Vraag & Aanbod In de periode 2001-2010 lag de gemiddelde jaarlijkse opname van winkelruimte op een niveau van ruim 360.000 m². Het is opvallend dat de opname in de meeste jaren dicht bij het langjarig gemiddelde blijft. In 2010 werd slechts 13.000 m² meer opgenomen dan het langjarig gemiddelde. Het is voorts opmerkelijk dat de opname ondanks de omzetdaling de afgelopen jaren licht is gestegen. De oorzaak hiervoor kan worden gevonden in de herhuisvesting van retailers en de oplevering van winkelcentra in VINEX wijken, waarin grote supermarkten ruimte hebben aangehuurd. In het eerste kwartaal van 2011 zette de opnamegroei door. Er werd een geschatte opname van rond de 125.000 m² bereikt, ruim 25% hoger dan in het eerste kwartaal van 2010. Vanaf 2009 is de winkelleegstand in Nederland fors gestegen. Doordat vooral in de aanloopstraten (C-locaties) van de centrale winkelgebieden veel retailers de afge lopen jaren hun ruimte hebben afgestoten, is de leegstand in deze categorie sneller gestegen dan in de ondersteunende gebieden.
Retail sector Dordrecht Eind 2010 stond in Nederland ongeveer 2,6 miljoen m² winkelruimte leeg. In het eerste kwartaal van 2011 zette de stijging door tot een niveau van 2,75 miljoen m². Op basis van gegevens uit voorgaande jaren verwachten experts dat gemiddeld een derde van de leegstaande winkelruimte wordt herbestemd en uit de voorraad verdwijnt. Zodoende komt het huidige leegstandspercentage uit op ongeveer 9%. Huurprijzen In de periode 2001-2010 zijn de huurprijzen van Nederlandse winkelruimte fors gestegen. De totale stijging in deze periode bedroeg ruim 54%, hetgeen neerkomt op een gemiddelde jaarlijkse toename van ongeveer 6%. Vanaf 2008 is het niveau echter gestabiliseerd om vervolgens door de tegenvallende detailhandelsomzetten licht te dalen in het afgelopen jaar. Er is echter een toenemende afstand tussen de tophuren op de sterkste hoofd winkel straten en het algemene huurniveau te zien. Met name modeketens lieten een stijgende vraag naar winkel ruimte zien. Het gaat daarbij overigens om ketens in het hogere en lagere segment, omdat het middensegment nog te kampen heeft met teruglopende omzetten. In het eerste kwartaal van 2011 is dit tot uiting gekomen in gestegen markthuren voor de hoofdwinkelstraten van de vier grote steden. Beleggingsmarkt In de periode 2001-2010 werd jaarlijks voor gemiddeld circa 1,4 miljard aan Nederlands winkelvastgoed verhandeld. Het jaar 2010 was echter uitzonderlijk. Mede dankzij één omvangrijke transactie kwam het beleggingsvolume boven de 2 miljard uit. In het eerste kwartaal van 2011 nam het beleggingsvolume (op jaarbasis) al iets af: een totaal van 270 miljoen tegenover 410 miljoen in het eerste kwartaal van 2010. Oorzaak is het feit dat de interesse van beleggers nog steeds vrijwel uitsluitend op het eersteklas segment gericht is, dat wil zeggen de A-locaties en goed presterende winkelcentra. Bron: CBRE Research & Consultancy 2011 Algemeen De bijna 120.000 inwoners tellende gemeente Dordrecht beschikt over een winkelvloeroppervlak van 163.000 m² en rond de 755 verkooppunten. Naast de eigen bevolking bedient het winkelareaal in Dordrecht ook de inwoners van de omliggende gemeenten (Drechtsteden). Het kernwinkelgebied van Dordrecht is gelegen in het centrum. Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum Staten plein (18.000 m²) en de Sarisgang kunnen worden gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie is het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (8.000 m²). Ook het Bagijnhof en de Voorstraat worden tot het hoofdwinkelgebied gerekend. Nog niet zo lang geleden werd aan de Achterom, het verlengde van de Sarisgang, de nieuwe winkelgalerij Paradium (2.500 m²) gerealiseerd. Aan de andere zijde van de Achterom is in het voorjaar van 2009 ook nog eens 2.000 m² in gebruik genomen. Naast het winkelaanbod in het centrumgebied gelden De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admiraalsplein als belangrijkste wijkwinkelcentra. Dordrecht beschikt met Woonboulevard Dordt (20.000 m²) ook nog zover een perifere detailhandelslocatie. Actueel In Dordrecht werd in de eerste helft van 2011 zo n 710 m² aan retailoppervlak opgenomen, verdeeld over 6 transacties. De grootste unit die werd verhuurd was aan de landelijke keten HEMA. Het huidige aanbod in Dordrecht telt 5.420 m² en is verdeeld over 13 units. Dit is ruim 500 m² minder dan ultimo 2010 het geval was. Dit impliceert dat bijna 3,5% van de winkelvoorraad in Dordrecht beschikbaar is. Dit is laag in vergelijking met het landelijk gemiddelde dat op 9% ligt. In 2010 zijn er op de beleggingsmarkt voor retailvast goed 3 transacties geweest met een totaal investerings - volume van 1,4 miljoen. Er is in de eerste helft van 2011 nog geen activiteit geweest op de beleggingsmarkt voor retailvastgoed. Bron: CBRE Research & Consultancy 2011
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 7 Retail sector Emmen Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht Algemeen Emmen, dat circa 112.000 inwoners telt, heeft op winkelgebied een belangrijke regionale verzorgingsfunctie. Dit wordt vooral veroorzaakt door het feit dat het zuid oosten van Drenthe voor de niet-dagelijkse boodschappen op de stad is aangewezen. Het totale winkelvloeroppervlak van de gemeente Emmen (inclusief de kleinere kernen) bedraagt ongeveer 246.000 m². Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 41 winkelunits en is gelegen in de wijk Crabbehof aan het Van Oldenbarneveltplein in Dordrecht. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van 10.005 m². In Emmen vormen winkelcentrum De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage (8.400 m²) en de Hoofdstraat het kernwinkelgebied. Winkelcentrum De Weiert, dat oorspronkelijk in 1961 is geopend, is in 2003 gerenoveerd en uitgebreid. Op het noordelijke gedeelte na is het hele winkelcentrum overdekt. De gemeente Emmen bereidt inmiddels een ge biedsontwikkeling voor waarbij Dieren park Emmen, een belangrijke trekker van lokale en regio nale bezoekers, wordt verplaatst naar een locatie direct tegenover winkelcentrum De Weiert. Eind 2010 is ter plaatse een ondergrondse publieke parkeergarage ge opend, die in 2014 verder wordt uitgebreid met minimaal 500 plaatsen. Door deze ontwikkelingen zal De Weiert naar verwachting een grotere rol gaan spelen als winkel locatie. Actueel In Emmen is in de eerste helft van 2011, voor zover bekend, zo n 4.300 m² aan retailoppervlak opgenomen, verdeeld over 3 transacties. Het huidige aanbod in Emmen omvat 6.220 m² wat verdeeld is over 18 units. Dit impliceert dat bijna 2,5% van de winkelvoorraad in Emmen beschikbaar is. Dit is laag in vergelijking met het landelijk gemiddelde dat op 9% ligt. In 2010 vond er op de beleggingsmarkt voor retailvastgoed één transacties plaats in Emmen. Ook in de eerste helft van 2011 heeft er één transactie plaatsgehad. Het betreft hier de gedeeltelijke verkoop van winkelcentrum De Weiert. Bron: CBRE Research & Consultancy 2011 Positionering en branchering Op basis van een in 2009 opgestelde strategische visie is Crabbehof gepositioneerd als wijkwinkelcentrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte verblijfsfunctie. Vanuit dat uitgangspunt bestaat de ideale invulling uit een combinatie van een aantal landelijke trekkers en lokale ondernemers met een speciaalzaak. De strategische visie, waarin ook naar voren is gekomen dat het wijkwinkelcentrum op een aantal fronten een meer eigentijdse uitstraling behoeft, is enige tijd geleden onder de aandacht gebracht van de gemeente Dordrecht. Inmiddels mag de wijk Crabbehof zich verheugen in brede aandacht van de gemeente als het gaat om de plek die het winkelcentrum in de wijk inneemt. Het wijkwinkelcentrum wordt daarbij in een breed economisch en sociaal per spectief geplaatst. Vanuit verschillende invalshoeken en op diverse deelgebieden beschouwen werkgroepen de ontwikkeling van de wijk naar de toekomst. Voor de rol die het winkelcentrum daarin speelt, is een speciale werk groep geformeerd waar de beherend vennoot actief in participeert.
De eventueel door te voeren upgrading van het winkelcentrum staat niet op zich, maar wordt in een wijkbreed kader geplaatst, zodat ook rekening kan worden gehouden met relevante omgevingsfactoren. Naar verwachting zal de gemeente in de tweede helft van 2011 met een stedebouwkundig schetsplan komen, waarin al die factoren dan wel de relatie met die factoren, zijn opge nomen. Op basis van de uitkomsten van dit stede bouwkundige schetsplan kan de mate van investering in zowel het winkelcentrum als de directe omgeving worden becijferd. Naast de alsdan benodigde investeringen vanuit het fonds heeft de gemeente op voorhand de bereidheid uitgesproken ook financieel haar bijdrage aan de verdere ontwikkeling van de wijk en het winkelcentrum te willen leveren. Na de sluiting van haar winkel in het centrum van Dordrecht is Action geïnteresseerd om elders in Dordrecht een nieuwe vestiging te openen. Daarbij is haar oog gevallen op Crabbehof. Aanpalend aan het winkelcentrum is een bedrijfsgebouw beschikbaar waarin Action zich, na het ombouwen van de ruimte, zou kunnen vestigen. De betrokken partijen zijn hierover momenteel in onderhandeling. Belangrijk hierbij is dat Action als het ware onderdeel gaat uitmaken van het winkelcentrum. In de praktijk betekent dit dat er een verbinding tot stand gebracht moet worden waarbij niet uitgesloten is dat er (een deel van een) winkelruimte opgeofferd zal moeten worden. De mogelijkheden hiertoe en de haalbaarheid hiervan zullen in de (stedebouwkundige) planvorming worden mee genomen. De komst van Action naar Crabbehof zal de bezoekersaantallen aanzienlijk vergroten en daarmee een positief effect hebben op de concurrentiepositie van het winkelcentrum. Verhuur Per ultimo 2010 stonden er in het winkelcentrum twee naastgelegen winkelruimten leeg (Van Oldenbarneveltplein 28 en 29). Beide units zijn per 1 februari 2011 verhuurd. Met de totstandkoming van deze verhuurtransacties bestaat er per verslagdatum geen leegstand meer in het winkelcentrum. Een van beide units (Van Oldenbarneveltplein 28) is door Lidl aangehuurd. De unit is in de huidige staat gehuurd en huurder heeft in een complete verbouwing de unit bij haar bestaande en naastgelegen winkel (Van Oldenbarneveltplein 27) getrokken. Voor beide units samen is een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met een looptijd van 10 jaar (31 januari 2021). Huurder heeft te kennen gegeven een lange termijn relatie na te streven, hetgeen is onderstreept door het feit dat zij circa 0,5 miljoen heeft geïnvesteerd in de genoemde verbouwing. De nieuwe huurder voor Oldenbarneveltplein 29 GSM Shop huurt de unit in de huidige staat en ook zij hebben de winkel volledig verbouwd. Zowel de verbouwing van de Lidl als die van GSM Shop zijn op kosten van huurder verricht waardoor het fonds geen investeringen voor het verhuurklaar maken heeft hoeven dragen. Ten aanzien van het verzoek tot indeplaatsstelling door Cafetaria Crabbehof VOF (Van Oldenbarneveltplein 77) geldt dat er na onderhandelingen een nieuw 5-jarig huurcontract is gesloten met huurder (tot 31 januari 2016). In maart van dit jaar heeft de huidige huurder van Prefix Call Center (Van Oldenbarneveltplein 22) een soortgelijk verzoek tot indeplaatsstelling gedaan. Ondanks ondernomen pogingen daartoe wilde de nieuwe huurder geen nieuw huurcontract aangaan en is aldus in de rechten en plichten van de oude huurder getreden. Nadat de overname van Hans Textiel door een Duitse retailorganisatie niet is doorgegaan, is eerstgenoemde keten in mei 2011 failliet verklaard. Nog voor het effectueren van het faillissement heeft Marja Textiel de winkel (Van Oldenbarneveltplein 15-16) overgenomen. Na een volledige verbouwing is de vernieuwde winkel op 26 mei jl. geopend onder de naam Jola mode. Met de huurder is een nieuw huurcontract gesloten voor 10 jaar (tot 30 april 2021). Huurder Ed s Hengelsport heeft, na meerdere pogingen te hebben ondernomen om een succesvolle winkel te exploiteren, een huurder aangedragen die de winkel wil overnemen. De nieuwe huurder is voornemens een winkel in hobby materiaal te starten. Een eventuele overname zou in september 2011 moeten plaatsvinden. Op dit moment werkt de nieuwe huurder daartoe haar businessplan uit. Het fonds houdt er rekening mee dat afgeboekt zal moeten worden op de achterstand van huurder Ed s Hengelsport. Hiertoe is een voorziening in de balans opgenomen van 10.000 euro. In februari van dit jaar heeft de kantonrechter uitspraak gedaan in de zaak tegen Dierengilde Bully (Van Oldenbarneveltplein 14) en het fonds in het gelijk gesteld voor wat betreft haar vordering op de huurder.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 9 Winkelcentrum Angelslo te Emmen De verlangde ontruiming is toegewezen en heeft inmiddels plaatsge vonden. De winkel zal wel verhuurgereed gemaakt moeten worden. Het fonds houdt er rekening mee dat afgeboekt zal moeten worden op de achterstand van huurder. Hiertoe is een voorziening in de balans opgenomen van 25.000 euro. Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is gelegen in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan/Peyserhof in Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van circa 9.029 m². Voorts geldt dat er in het jaar 2012 een zevental huurovereenkomsten expireert. Er zijn tot op heden nog geen signalen ontvangen dat deze huurovereenkomsten zullen worden opgezegd. Operationeel beheer In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object. De contacten tussen partijen verlopen goed. In verband met de gesprekken over de eventuele upgrading van het winkelcentrum voert de beherend vennoot een terughoudend beleid voor wat betreft het uitvoeren van groot onderhoud. Grootschalige onderhoudsactiviteiten zullen worden aangehouden totdat meer duidelijkheid bestaat omtrent de planvorming. Uiteraard worden de noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden om het winkelcentrum in een goede staat van onderhoud te houden ter hand genomen. Begin 2011 zijn de werkzaamheden aan de noodoverstorten afgerond. Het dak voldoet hiermee weer aan de relevante wet- en regelgeving inzake de wateraccumulatie van platte daken. Voorts geldt dat er ieder jaar enkele CV-ketels zullen worden vervangen en dat er delen van het rioolstelsel worden vernieuwd. Er is overigens recent door de beheerder vastgesteld dat de winkelruimte van huurder Lidl niet is aangesloten op het ketelhuis terwijl zij hiervoor gedurende vijf jaar wel jaarlijks voorschotten heeft moeten betalen. De beherend vennoot heeft de mogelijke oorzaak en de gevolgen hiervan momenteel in samenwerking met CBRE en de leverancier van de bemetering, Ista, in onderzoek. Het is niet uit te sluiten dat Lidl compensatie zal verlangen m.b.t. de ten onrechte in rekening gebrachte voorschotten. Positionering en branchering Winkelcentrum Angelslo is met haar wijkoverstijgende functie vanuit de in 2009 opgestelde strategische visie gepositioneerd als een centrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte verblijfsfunctie. In veel opzichten voldoet het winkelcentrum op dit moment aan deze uitgangspunten. De komst van huurder HEMA (Statenweg 23d) naar het winkelcentrum in 2010 heeft een grote meerwaarde gegeven aan de compleetheid van het aanbod voor het winkelend publiek. Naast de komst van de HEMA heeft ook de komst van de landelijke kappersketen Brainwash de concurrentiepositie van het centrum als geheel versterkt. Daarmee kan tegenwicht worden geboden aan de herontwikkeling van winkelcentrum Emmerhout die inmiddels gestaag vordert. Verhuur In het afgelopen halfjaar beperkte de leegstand zich tot de unit Statenweg 9. Per 1 augustus 2011 is voor deze winkelruimte evenwel een huurcontract aangegaan met damesmodezaak Maudd, die initieel 2 jaar gaat huren tegen een gereduceerde huurprijs. Bij voortzetting zal het
contract na de periode van 2 jaar worden verlengd met 5 jaar en zal de gereduceerde huurprijs komen te vervallen. Alsdan geldt een marktconforme huurprijs. Met de verhuur van deze unit is het winkelcentrum Angelslo voor het eerst volledig verhuurd. Operationeel beheer In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object. De contacten tussen partijen verlopen goed. De (fysiek lege) winkel Statenweg 23c wordt vooralsnog door C1000 gebruikt als extra opslagruimte. Alle inspanning van C1000 is erop gericht deze winkelruimte te verhuren. C1000 blijft tot 30 juni 2013 financieel verantwoordelijk voor deze winkelruimte. Voor 2012 geldt dat er een drietal huurovereenkomsten expireert. Voor twee huurovereenkomsten zijn er nog geen signalen ontvangen dat deze zullen worden opgezegd. Voor Statenweg 19 geldt dat huurder Bonita de huur wel heeft opgezegd en dus een vertrek uit Angelslo overweegt. Er worden momenteel onderhande lingen gevoerd met deze huurder om haar alsnog voor het centrum te behouden. In de eerste helft van 2011 is het binnenschilderwerk in de algemene ruimtes van het winkelcentrum afgerond. Verder staan er voor dit jaar geen (ingrijpende) onderhoudswerkzaamheden gepland. MVGM is in samenspraak met de beherend vennoot en CBRE bezig de splitsingsakte op een aantal fronten aan te passen waarbij enerzijds onvolkomenheden uit het verleden worden aangepast en anderzijds een kostenverdeling wordt vastgelegd die meer recht doet aan de feitelijke situatie. De afronding van het hele traject neemt tijd in beslag omdat alle individuele hypotheek verstrekkers hiermee moeten instemmen. Eerder is gemeld dat met de VvE-beheerder van de VvE Landschapslaan (Mira Beheer) een discussie is ontstaan over uitgevoerde schilderwerkzaamheden aan het apparte mentencomplex aan de Landschapslaan. Mira Beheer heeft gemeend de aansprakelijkheid (kosten ca. 18.000 euro) hieromtrent bij het fonds neer te moeten leggen. De beherend vennoot is nog in gesprek met Mira Beheer teneinde te trachten tot een oplossing van dit dispuut te komen. Het is niet uit te sluiten dat de discussie langs juridische weg moet worden beslecht.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 11 Financieel verslag en resultaat van het fonds
Kerncijfers (bedragen in euro s) 30-06-2011 31-12-2010 Totale activa 35.119.421 35.211.482 Vreemd vermogen 27.713.681 27.810.637 Eigen vermogen 7.405.740 7.400.845 Aantal participaties 514 514 Boekwaarde vastgoed 34.300.00 34.300.000 Intrinsieke waarde per participatie 14.408 14.399 Uitkering (direct rend.) 449.750 899.500 Waarde onroerend goed Op basis van de verslechterde marktomstandigheden heeft de beherend vennoot de waarde per 31 december 2009 neerwaarts bijgesteld tot 34.300.000 euro. Ondanks de aanhoudende moeilijke marktomstandigheden heeft de beherend vennoot in de afgelopen periode geen aanleiding gezien om de waarde verder naar beneden bij te stellen en handhaaft zij ook per 30 juni 2011 de waarde van 34.300.000 euro voor beide winkelcentra. Omdat in de vergadering van participanten is overeengekomen dat de objecten één keer per drie jaar extern zullen worden getaxeerd, zal in de komende periode opnieuw een taxatie door Cushman & Wakefield plaatsvinden. De negatieve ontwikkeling van de intrinsieke waarde is de afgelopen jaren onder invloed van verslechterde marktomstandigheden versneld door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Het zogenaamde hefboomeffect dat het gebruik van vreemd vermogen veroorzaakt, zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt. Vanzelfsprekend geldt dat bij een stijging van de waarde van het onroerend goed dit ook in positieve zin plaatsvindt. Vreemd vermogen Eigen vermogen Het fonds kent 514 participaties die gezamenlijk 12.850.000 euro commanditair kapitaal hebben inge bracht. De minimale deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie. De in trinsieke waarde per participatie bedraagt 14.408 euro per 30 juni 2011 ten opzichte van 14.399 euro per 31 december 2010. Er zijn in de eerste helft van 2011 geen participanten uit- en/of toegetreden tot het fonds. Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire lening afgesloten bij SNS Property Finance (voorheen Bouwfonds), één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000 euro (Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000 euro (Angelslo te Emmen). Het verschil tussen de hoogte van het totaalbedrag van deze leningen en het in het bovenstaande overzicht genoemde totale vreemd vermogen wordt gevormd door de te betalen omzetbelasting en de overlopende passiva. De langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 met een rentevaste periode van 7 jaar, waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 13 Loan-to-value convenant De rentevergoeding die betaald wordt op de leningen is het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 1,05%. Het renterisico van de hypothecaire leningen is afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate swaps), welke zijn afgesloten bij ABN AMRO (voorheen Fortis). De rentelasten zijn hiermee gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,58% per jaar. De waarde van de swapcontracten bedraagt per 30 juni 2011 521.974 euro negatief (per 31 december 2010: 994.567 euro negatief). Ten aanzien van het swapcontract wordt kostprijshedgeaccounting toe gepast waardoor de negatieve marktwaarde van de rente swap niet in de balans is verantwoord. Indien de markt rente stijgt, zal de waarde van het swapcontract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swapcontract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt afge rekend, heeft de waarde van het contract geen invloed op de resultaten van het fonds. De rentelast per jaar bedraagt in totaal 4,63% over de uitstaande hoofdsom van de hypothecaire leningen. Per 1 maart 2009 brengt de financier een liquiditeitsopslag in rekening van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% over de uitstaande hoofdsom. Herfinanciering Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% ( 12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% ( 12.900.000 euro / 16.300.000 euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% ( 14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% ( 14.200.000 euro / 18.000.000 euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. Daarnaast is er een financieringsconvenant die toeziet op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten gewogen interest rate swap percentage (4,63%) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling. De financieringen van Vastgoedfonds II lopen tot juni 2015. De gefixeerde rente (swapcontracten) lopen echter tot 2 mei 2012. Zodra de swapcontracten aflopen, zal er een keuze gemaakt moeten worden tussen het wederom fixeren van de rente of de rente floatend te houden. Om voorbereid te zijn op dat moment houdt de beherend vennoot de rente ontwikkeling actief in de gaten en zal aldus tijdig actie ondernemen. De beherend vennoot geeft reeds aan dat de herfinancieringmarkt er niet goed voor staat en dat haar verwachting is dat deze markt de komende jaren zal verslechteren. Op basis van de voorliggende situatie kan bij verdere waardedalingen in de toekomst mogelijk de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen zal moeten worden opgestart. Dergelijke aflossingen zullen ten koste gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd. Begroting versus werkelijke opbrengsten en kosten De totale huuropbrengsten voor het eerste halfjaar 2011 bedragen 1.380.670 euro en zijn daarmee in lijn met de fondsprognose ( 1.364.368 euro). De omzet uit de fondsprognose bevat de huuropbrengsten voor het eerste halfjaar 2011 inclusief een correctie voor frictieleegstand en huurkortingen. De rentelasten (inclusief liquiditeitsopslag) ten bedrage van 639.932 euro zijn lager dan begroot.
Exploitatiekosten (bedragen in euro s) Werkelijk Begroot Verschil Vastgoedbeheer 64.887 40.647 --24.240 Zakelijke lasten 34.389 34.351 --38 Onderhoudskosten 35.288 61.450 26.162 Verzekeringen 21.288 15.857 --5.431 Niet verrekenbare BTW --650 83 733 Dubieuze debiteuren 35.000 20.158 --14.482 Overige kosten 6.423 20.000 13.577 Fondsbeheer 69.284 71.809 2.525 Fondskosten 17.228 34.444 17.216 Totaal 283.137 299.159 16.022 Voor wat betreft de overschrijdingen van kostenaspecten geldt de navolgende toelichting. De kosten voor vastgoedbeheer zijn 24.240 euro hoger dan begroot en dit wordt veroorzaakt door de courtage welke de property manager ontvangt wanneer zij een (nieuwe) huurder aandraagt of met een bestaande huurder tot verlenging van haar huurcontract komt. In de eerste helft van 2011 zijn deze kosten betaald ten behoeve van vier (nieuwe) huurders. Zoals reeds eerder vermeld is er in Emmen per 1 december 2010 een huurovereenkomst aangegaan met Eazy Hair Holland B.V. voor een initiële periode van vijf jaar. In Dordrecht is per 1 februari 2011 een 5-jarige huurovereenkomst aangegaan met huurder GSM Shop en een l0- jarige huurovereenkomst met Lidl. Daarnaast is bewerkstelligd dat huurder Cafetaria Crabbehof haar huurcontract met vijf jaar heeft verlengd. De onder houdskosten zijn voor het eerste halfjaar van 2011 een stuk lager dan begroot. De voornaamste reden hiervoor is het terughoudende beleid van de beherend vennoot (a.g.v. de mogelijke upgrading) ten aanzien van groot onderhoud in winkelcentrum Crabbehof (Dordrecht). Indien de claim van Mira Beheer (18.000 euro), inzake de uitgevoerde schilder werkzaamheden aan het appartementencomplex, geho nor eerd wordt, zal deze echter ten laste komen van de onderhoudskosten. Ten aanzien van de dubieuze debi ten heeft de beherend vennoot voor huurders Ed s Hengelsport en Dierengilde Bully voor het eerste halfjaar 2011 een voorziening opgenomen van 35.000 euro. Onder de overige kosten vallen de coördinatievergoedingen van CBRE inzake de dakoverstorten in winkelcentrum Crabbehof en het verkrijgen van de (wettelijk verplichte) gebruiksvergunning in winkelcentrum Angelslo. Voor de fondskosten geldt dat er in de tweede helft van 2011 nog uitgaven zullen worden gedaan, waarbij de beherend vennoot op grond van de huidige inzichten de verwachting uitspreekt dat deze totale kosten in lijn zullen zijn met de begroting. Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waarde mutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 15 Direct rendement Het directe rendement over het eerste halfjaar van 2011 bestaat uit een uitkering van 449.750 euro op fondsniveau. Per participatie bedroeg de uitkering 875 euro. De uitkeringen zijn eind juni 2011 betaalbaar gesteld. Het directe rendement over het eerste halfjaar van 2011 bedraagt hiermee 3,5% op basis van de initiële inleg en is conform fondsprognose. Indirect rendement (waardemutatie van een participatie). Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslag periode wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uit - staande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De intrinsieke waarde per participatie per 30 juni 2011 be draagt 14.408 euro. Dat is een stijging van 0,1% ten op zichte van 31 december 2010, toen de intrinsieke waarde 14.399 euro bedroeg. Waarde vastgoed (bedragen in euro s) % Eigen vermogen (bedragen in euro s) % Vreemd vermogen (bedragen in euro s) % Intrinsieke waarde (bedragen in euro s) % 2005 37.250.000 10.429.891 27.100.00 20.292 2006 38.883.000 4,38% 12.087.193 15,89% 27.100.00 0,00% 23.516 15,89% 2007 38.913.000 0,08% 12.158.502 0,59% 27.100.00 0,00% 23.655 0,59% 2008 34.990.000-10,08% 8.171.369-32,79% 27.100.00 0,00% 15.898-32,79 2009 34.990.000 0,00% 7.534.232-7,80 27.100.00 0,00% 14.658-7,80 2010 34.300.000-1,97% 7.400.845-1,77 27.100.00 0,00% 14.399-1,77% H1 2011 34.300.000 0,00% 7.405.740 0,07 27.100.00 0,00% 14.408 0,07% Verwachtingen voor de tweede helft van 2011 Zoals verzocht in de jaarvergadering 2010 zal de beherend vennoot vanaf heden onderstaand overzicht in haar verslag legging opnemen waarin het verloop van de waarde van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen wordt weergegeven vanaf de start van het fonds. De beherend vennoot verwacht voor 2011 en de daaropvolgende jaren verder ver slechterende marktom standigheden voor vastgoed onder invloed van marktbrede herfinancieringsproblematiek het geen mogelijk een nega tieve impact kan hebben op de (in)directe rendementen. Vooralsnog en op basis van de huidige inzichten verwacht de beherend vennoot dat het geprognosticeerde rende ment van 3,5% over de tweede helft van 2011 kan worden uitgekeerd. Amsterdam, 2 september 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 17 Jaarrekening eerste halfjaar 2011
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 19 Balans per 30 juni 2011 (Voor winstbestemming) Activa (bedragen in euro s) Toelichting 30-06-2011 31-12-2010 Vaste activa Onroerend goed 1 34.300.000 34.300.000 Financieringskosten 2 8.807 14.091 Financiële vaste activa Incentives 3 85.000 90.000 Vlottende activa Vorderingen 4 208.179 78.259 Overlopende activa 5 39.791 25.989 Liquide middelen 6 477.644 703.143 725.614 807.391 Totaal Activa 35.119.421 35.211.482 Passiva (bedragen in euro s) Toelichting 30-06-2011 31-12-2010 Vermogen Kapitaalrekening 7 7.405.740 7.400.845 Langlopende schulden 8 27.100.000 27.100.000 Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting 9 87.402 41.128 Overlopende passiva 10 526.279 669.509 613.681 710.637 Totaal Passiva 35.119.421 35.211.482
Winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2011) (Bedragen in euro s) Toelichting 01-01 / 30-06-2011 2010 Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed 11 1.380.670 2.731.942 Overige opbrengsten 12 0 1.505 Interest baten en lasten 1.380.670 2.733.447 Rentebaten 13 2.328 10.095 Rentelasten 14 --639.932 --1.494.855 Overige kosten --637.604 --1.484.760 Exploitatiekosten 15 --283.137 --472.006 Afschrijvingen 16 --5.284 --10.568 --288.421 --482.574 Resultaat boekjaar 454.645 766.113
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 21 Kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2011) Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro s) 01-01 / 30-06-2011 2010 Bedrijfsresultaat 454.645 766.113 Herwaardering onroerend goed 5.284 10.568 Veranderingen in werkkapitaal: 459.929 776.681 vorderingen --124.920 36.181 overlopende activa --13.802 --7.708 omzetbelasting 46.274 124.060 overlopende passiva --143.230 --22.732 --235.678 --118.319 Resultaat kasstroom uit operationele activiteiten 224.251 658.362 Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro s) 01-01 / 30-06-2011 2010 Uitkering participanten --449.750 --899.500 Resultaat kasstroom uit financieringsactiviteiten --449.750 --899.500 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro s) 01-01 / 30-06-2011 2010 Investeringen in materiële vaste activa 0 0 0 0 Resultaat kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 0 Netto kasstroom (bedragen in euro s) 01-01 / 30-06-2011 2010 -- 225.499 -- 241.138 Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 703.143 944.281 Liquide middelen bij einde verslagperiode 477.644 703.143 Mutatie geldmiddelen --225.499 --241.138
Toelichting Algemeen Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV, op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende ver gunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft. Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V. (voorheen MeesPierson Real Estate Management B.V.). De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 aan ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management verstrekt. De CV is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder en bewaarder van de CV staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de CV. Fiscale status De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV. Grondslag van het kasstroomoverzicht Algemeen Voor zover niet anders vermeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de beheerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door externe taxats, maar wordt geschat door de beheerder. Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de marktwaarde incidenteel door externe taxats bepaald. Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen. Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht. Incentives De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt prorata afgeschreven. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de in directe methode.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 23 Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s en banktegoeden. Vermogen Gestort CV kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten. Waardering renteswap contracten Bij de verwerking van de renteswap contracten in de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedgeaccounting. Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van externe adviss, accountantskosten en kantoor kosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatie kosten. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Risicoparagraaf Beleggingsopbrengsten Bruto huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel de theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van leegstand en verleende huurkortingen. Algemeen De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de CV. Risico s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing op de CV. Exploitatiekosten Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opgenomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen en onroerende-zaakbelasting. Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Herwaardering onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Lasten Beheerkosten Dit betreffen de kosten van de bewaarder en de beherend vennoot. Interest De interest betreft de aan de verslagperiode toe te rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaar ontvangen interest op deposito s en banktegoeden. In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur. Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aan gesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten.