Vastgoedmonitor Utrecht 213
Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus 162 35 CE Utrecht 3 286 135 onderzoek@utrecht.nl in opdracht van Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling (REO) Afdelingen EZ en GZ Gemeente Utrecht internet www.utrecht.nl/onderzoek rapportage Rob Paridaen Robert Nordeman informatie Pim Sanders (REO GZ) 3-286 135 Klaas Beerda (REO EZ) 3-286 3766 Rob Paridaen (Onderzoek) 3 286 1334 foto's Utrechts Archief Marissa van Leur (EZ) drukwerk De Bondt, Barendrecht bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: afdeling Onderzoek, gemeente Utrecht maart 214
Voorwoord [<XXX> Klik hier om een voorwoord te schrijven] 3
Bijschrift 4 Vastgoedmonitor Utrecht 213
Samenvatting Licht herstel economie. Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt. Utrechtse kantorenleegstand vooral op bedrijventerreinen. Krimpende voorraad kantoorruimte. Utrechtse winkelmarkt stabiel. Invloed online winkelen. Weer uitgifte Utrechts bedrijventerrein. Groei kleinschalige bedrijfsruimte. Transformatie op de rails. Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool. Uitbreiding hotelaccommodatie. Licht herstel economie Landelijk is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimte de afgelopen jaren met 2 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 1% oplopende waardedaling verwacht. De economische recessie van de afgelopen jaren speelt daarin een rol, maar er zijn ook diverse andere factoren (overcapaciteit, het nieuwe werken, gedaalde koopkracht, online winkelen) die leiden tot een stagnerende dan wel structureel lagere vraag naar commercieel vastgoed, en daarmee tot een waardedaling. Het is niettemin een gunstig signaal dat er na het 3 e kwartaal 213 sprake is van licht economisch herstel, dat naar verwachting zal doorzetten in 214 en 215. In 215 zal dat doorwerken in een ook weer groeiende werkgelegenheid. Bij economisch herstel hebben de provincie en gemeente Utrecht een goede uitgangspositie. Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt De Utrechtse kantorenmarkt laat in 213 een wat gunstiger beeld zien dan in 212. De opname is gestegen en het aanbod (per einde jaar) is gedaald. Er is evenwel nog steeds sprake van een ruime markt. Een derde van het aanbod wordt al tenminste drie jaar aangeboden. Een positieve ontwikkeling is de gedaalde leegstand: van 1,5% van de kantorenvoorraad per eind 212 naar 1,1% per eind 213. Daarmee onderscheidt Utrecht zich van de landelijke trend met een van 14,5% naar 15,7% gegroeide leegstand. Het percentage leegstand is in Utrecht ook beduidend lager dan in andere belangrijke kantoorsteden. Uit de gedaalde leegstand kan niet worden afgeleid dat voor Utrecht een trend naar een meer evenwichtige markt is ingezet. Het blijft een 'vervangingsmarkt' waarin oplevering van nieuwbouw doorgaans bestaande kantoorgebouwen leegtrekt. Wat in het voordeel van Utrecht werkt is dat er een landelijke tendens is om kantoorvestigingen te concentreren in de Randstad, met name in Utrecht en Amsterdam. Ook op regionaal niveau is er een concentratiebeweging naar de centrumstad. 5
Utrechtse kantorenleegstand vooral op bedrijventerreinen Binnen de stad is er een (zeer) hoog leegstandspercentage op de bedrijventerreinen Oudenrijn (39,2%) en Lage Weide (25,1%). Dit zijn ook de gebieden met het hoogste aandeel structureel aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). Van de grote Utrechtse kantoorgebieden heeft het Stationsgebied de minste leegstand (4,6%), onder het niveau van de gewenste frictieleegstand. Marktpartijen beschouwen het Stationsgebied als verreweg het beste kantoorgebied van de stad. Voor Kanaleneiland, qua omvang het tweede kantorengebied van de stad, is er de positieve ontwikkeling van een sterk gedaald leegstandspercentage (van 18,8% naar 13,%), maar ongunstig is dat ook Kanaleneiland een relatief hoog percentage structureel aanbod heeft (9,6%), ruim boven het stadsgemiddelde (4,2%). Krimpende voorraad kanto k antoorruimte ruimte Door het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 213 met 9.6 m 2 vvo gedaald. Sinds begin 21 is de Utrechtse kantorenvoorraad nog maar weinig gegroeid, wat komt door een bescheiden nieuwbouwvolume en meer onttrekkingen. Gemiddeld per jaar is er de afgelopen vier jaar 22.7 m 2 aan nieuwbouw bijgekomen en is er 2.5 m 2 kantoorruimte onttrokken. De in gebruik zijnde voorraad is in 213 licht gestegen met 1.7 m 2 vvo, maar is wel 47.5 m 2 vvo kleiner dan aan het begin van de economische recessie. Figuur 1 Utrechtse kantorenvoorraad en voorraad in gebruik (stand per 1-1 in m 2 vvo) 2.7. voorraad in gebruik 2.5. 2.3. 2.1. 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff 6 Vastgoedmonitor Utrecht 213
Utrechtse winkelmarkt stabiel De winkelleegstand in Utrecht is in 213 licht gestegen van 4,5% naar 5,% van het winkelvloeroppervlak. Daarmee steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen het landelijk gemiddelde met een van 6,9% naar 7,3% gestegen leegstand. Winkelbestedingen aan non-foodartikelen staan onder druk door de gedaalde koopkracht, het lage consumentenvertrouwen en de verschuiving naar online aankopen. Een sterk punt voor de Utrechtse regio is de voortgaande groei van de bevolking, met name in de gemeente Utrecht. Die bevolkingsgroei schept ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal, primair in het stadscentrum. Invloed online winkelen De snelle opkomst van online winkelen wordt gezien als een revolutie in winkelland. Landelijk heeft online winkelen een aandeel van 12% in de non-foodbestedingen en prognoses gaan tot 25% marktaandeel in 23. De verwachte effecten voor fysieke winkels hangen sterk samen met de strategie van winkelketens en met de positie van winkelcentra. In winkelstrategieën als crosschanneling en omnichanelling is er expliciet een rol voor de fysieke winkel, maar niet meer primair als verkooppunt. Wat de positie van winkelcentra betreft worden aan de centra van de grote steden als Utrecht Centrum de beste kansen toebedacht. Het gaat daarbij om kenmerken als het onderscheidend vermogen, de menging van functies en de belevingswaarde van het winkelgebied. Weer uitgifte Utrechts bedrijventerrein Na jaren met een bescheiden tot geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein heeft in 213 een uitgifte van 4,3 hectare plaatsgevonden. Er is nog een voorraad van 25,9 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein. Wat betreft de bedrijfsruimtemarkt is er in Utrecht net als landelijk sprake van een ruime markt, gekenmerkt door een hoog blijvend aanbod en een sterk gedaalde opname. Van de Utrechtse voorraad bedrijfsruimte wordt 9,4% aangeboden en wordt 4,6% tot het incourant aanbod gerekend, verouderd aanbod waarvoor moeilijk een gebruiker zal zijn te vinden. In procenten van de voorraad is het incourant aanbod het hoogst in de Cartesiusdriehoek (33%) en Kanaleneiland (2%), gebieden die grotendeels op de agenda staan voor transformatie. Groei kleinschalige k bedrijfsruimte Het aanbod kleinschalige bedrijfsruimtes groeit. Niet zozeer door groei van de capaciteit in bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's), maar door opsplitsing van panden in kleinere, geschakelde units. Ook is er een sterk groeiend aanbod van flexibele werkplekken. Begin 214 is er een aanbod in de orde van 625 flexplekken verdeeld over 19 locaties. Verdeeld over 23 vestigingen is er een voorraad van circa 8. m 2 vvo aan BVG's, een concept met een aantal gemeenschappelijke diensten voor de gebruikers. De 14 algemene BVG's hebben een gemiddelde bezettingsgraad van 82% (lager dan de 87% van 212) en de 9 specifieke BVG's (gericht op een specifiek segment) hebben een bezettingsgraad van 94% (vergelijkbaar met de 93% van 212). 7
Transformatie op de rails De algemene ontwikkeling van groei van het aantal verouderde en overtollige kantoren, bedrijfspanden en schoolgebouwen creëert een markt voor transformatie naar andere functies. In 213 is in Utrecht 7.15 m 2 bvo getransformeerd, waarvan 52.54 m 2 bvo voormalige kantoorruimte. De Utrechtse transformaties hebben vooral betrekking op omzetting naar woonruimte voor studenten en starters. Er zijn 763 studentenkamers gerealiseerd, 263 appartementen/wooneenheden en 36 kamers verzorgd wonen. Vanuit de woningmarkt is er ook een substantiële vraag, met name naar woningen voor starters en naar studentenhuisvesting. Daarnaast is er een groeiende vraag naar passende woonruimte voor zelfstandig verzorgd wonen. Bij transformatieprojecten is ook de omzetting naar hotelaccommodatie aan de orde. Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool Het USP vormt een economische groeipool binnen de stad met per april 213 een aandeel van 9% van de Utrechtse werkgelegenheid. In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP 2.8 banen bijgekomen. Na april 213 is het aantal banen in dat jaar met nog circa 5 gegroeid (Nutricia Research, GML). De in het USP de afgelopen tien jaar gerealiseerde groei heeft voor ruim de helft betrekking op verdere concentratie van het hoger onderwijs. De nu en de komende jaren plaatsvindende groei heeft betrekking op vestiging van onderzoekinstituten en R&D bedrijven, en op versterking van het medisch cluster. Het totale bouwvolume in het USP omvat circa 946. m 2 bvo en met realisatie van de zekere plannen komt er 114.2 m 2 bvo bij (+12%). Daarmee wordt met name het medisch cluster en het aandeel van onderzoekinstituten versterkt. Met de vestiging van Nutricia Research is 2. m 2 bvo commerciële bedrijvigheid met een R&Dfunctie toegevoegd. Het USP biedt nog capaciteit voor het realiseren van 6. m 2 bvo aan bedrijfsvloeroppervlak. Uitbreiding hotelaccommodatie Er vindt een gestage groei van het aantal hotelovernachtingen plaats, waarbij het groeitempo in de provincie en gemeente Utrecht hoger ligt dan landelijk. De gemeente Utrecht heeft in 212 en 213 ongeveer 4% meer hotelovernachtingen dan in 21. Het Utrechtse aanbod van hotelkamers is minder snel gegroeid dan het aantal overnachtingen. Eind 213 heeft Utrecht een capaciteit van 1.632 hotelkamers. Inmiddels vindt een aantal nieuwe ontwikkelingen plaats: een zekere uitbreiding met 288 kamers en concrete plannen voor nog 315 kamers. Daarmee zal de capaciteit doorgroeien naar 2.235 kamers. Volgens Horwath HTL ligt de vraag in Utrecht in 224 tussen 1.79 en 2.58 hotelkamers. Het middenscenario komt op 2.2 kamers. Met de nu bekende uitbreiding en plannen wordt dus al in de uitbreidingsvraag volgens dit middenscenario voorzien. Qua marktsegment ligt in Utrecht het accent op het drie- en vooral het viersterrensegment. Horwath HTL constateert een ondervertegenwoordiging van het vijfsterrensegment en ziet daarnaast marktpotentieel in versterking van het segment budgethotels. 8 Vastgoedmonitor Utrecht 213
Inhoudsopgave Voorwoord 3 Samenvatting 5 Inleiding 11 1 Economie en vastgoed 12 2 Kantorenmarkt 18 3 Winkelmarkt 32 4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen 4 5 Kleinschalige bedrijfsruimte 48 6 Transformatie 56 7 Utrecht Science Park (USP) 62 8 Hotelmarkt 7 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 76 Bijlage 2 Begrippen 77 Bijlage 3 Gegevens winkelstructuur 8 Bijlage 4 Overzicht Utrechtse bedrijventerreinen 82 Bijlage 5 Geschakelde units 83 Bijlage 6 Hotelaanbod 84 9
1 Vastgoedmonitor Utrecht 213
Inleiding Dit is de 15 e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten. De Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot einde 213. Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in het afgelopen jaar. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein de revue. Vervolgens is een overzicht gegeven van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen en overige kleinschalige bedrijfsruimten in de stad. Net als in de vorige monitor is aandacht besteed aan het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof, waarbij dit keer de geplande ontwikkelingen zijn geplaatst ten opzichte van bestaande bouwvolumes. Extra ten opzichte van de vorige monitor zijn de hoofdstukken Transformatie en Hotelmarkt. Voor deze Vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd, en van Locatus Online voor winkelmetrages en winkelleegstand. Verder is door exploitanten geleverde informatie over kenmerken en bezetting van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen verwerkt, en informatie van vastgoedeigenaren in het Utrecht Science Park over bouwvolumes en -plannen. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Corio, CBRE, De Boorder, MBB, Transformatieteam, AM Real Estate Development, Utrecht Science Park, UMC, Waltmann beleggingen en bedrijfshuisvesting, BOM, DTZ Zadelhoff en Locatus (zie Bijlage 1). 11
1 Economie en vastgoed In de periode 28-213 is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimte met 2 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 1% oplopende waardedaling verwacht. Na het 3 e kwartaal 213 is weer sprake van economisch herstel, dat naar verwachting zal doorzetten in 214 en 215. Na jaren van groei is in de periode 212-213 sprake van een afname van de Utrechtse werkgelegenheid. Landelijk wordt economisch herstel vertaald in een pas in 215 weer groeiende werkgelegenheid. De provincie en gemeente Utrecht hebben een goede uitgangspositie. Binnen de EU is de provincie de meest competitieve regio. Bij onderlinge vergelijking van de 5 grootste Nederlandse steden neemt de gemeente Utrecht een demografisch en sociaal-economisch gunstige positie in. De grootstedelijke centra binnen de Randstad hebben de beste kansen als het gaat om economische ontwikkeling en investeringen in vastgoed. 12 Vastgoedmonitor Utrecht 213
1.1 Algemene trends Waardedaling commercieel vastgoed Een combinatie van conjuncturele en trendmatige factoren zorgt voor aanzienlijke neerwaartse aanpassingen in de waarde van commercieel vastgoed. In maart 213 lagen de beleggingswaarden landelijk 17% onder de laatste piek van september 28. Daarbij gaat het vooralsnog vooral om waardedaling van kantoren (-2%) en van industriële bedrijfsruimten (-26%). 1 In de kantorenmarkt spelen trendmatige factoren als minder werkgelegenheidsgroei door de vergrijzende beroepsbevolking en een lager ruimtegebruik per werkende. In de detailhandel is er het snel gegroeide winkelvloeroppervlak - sinds 25 een landelijke groei met 9% 2 - naast de opkomst van internetwinkels. Door de voortgaande omzetdalingen in de nonfoodsector staat de waardering van winkelvastgoed onder druk. ABN AMRO verwacht voor 214 een 4-1% waardedaling van winkelvastgoed. 3 Voorsprong grootstedelijke centra 4 Vastgoedinvesteringen hangen in toenemende mate samen met functiemenging, multimodaliteit (goede ontsluiting voor auto en openbaar vervoer) en mogelijkheden tot transformatie van de bestaande voorraad. Binnen de Randstad zijn er dan de beste kansen voor de grootstedelijke centra. De verstedelijkte zones langs hoofdvervoersassen blijven vitaal, maar suburbane gebieden en stadsranden verliezen aan concurrentiekracht. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands product huishoudensconsumptie bedrijfsinvesteringen werkgelegenheid in arbeidsjaren 26 3,4 -,3 9,7 1,9 27 3,9 1,8 6,4 2,7 28 1,8 1,3 7,1 1,3 29-3,7-2,1-15,7-2,2 21 1,5,3-5,7-1,7 211,9-1,1 12,3,5 212-1,2-1,6-2,7 -,2 213 -,8-2,1-7,1-1,1 verwachting 214 ¾ -¼ 4¾ -¼ verwachting 215 1¼ ½ 3¼ ¾ Bron: CPB (MEV 214, september 213; Kerngegevenstabel 212-215, ccep 4 maart 214) 1 De Vastgoedlezing 213. Naar een vastgoedmarkt waarop je kunt bouwen (Paul Hilbers, november 213). 2 Detailhandel.info (HBD, december 213). 3 Crisis non-food zet winkelhuren en waarderingen onder druk (Martijn van Leeuwen, in: Vastgoedmarkt, november 213). 4 Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen (Tordoir en Louter, november 213). 13
Licht herstel landelijke economie De Nederlandsche Bank (DNB) 5 verwacht dat de economie zich na twee jaar met een dalend BBP in 214 en 215 langzaam en in beperkte mate zal herstellen. Dat sprake is van (voorzichtig) herstel heeft te maken met een aantrekkende internationale economie en het geleidelijk aan tot staan komen van de afname van de binnenlandse bestedingen. Wat betreft de particuliere consumptie zijn er de positieve ontwikkelingen van een gegroeid consumentenvertrouwen, een gedaalde inflatie en een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Een rem op groei van de binnenlandse bestedingen is de omstandigheid dat zowel huishoudens, banken, pensioenfondsen als de overheid bezig zijn met het op orde brengen van hun financiële balans. Het CPB 6 geeft aan dat Nederland in het derde kwartaal van 213 voorzichtig uit de recessie is gekomen. Dat weer sprake is van lichte groei komt door de export. Over heel 213 is nog sprake van een negatieve ontwikkeling maar voor 214 wordt ook een bijdrage van stijgende binnenlandse investeringen verwacht. Net als DNB verwacht het CPB dat herstel van de consumptieve bestedingen langer op zich zal laten wachten. Voor 214 wordt een verdere daling van de particuliere consumptie verwacht. Dat komt door de inkomensdaling in 213, de gedaalde huizenprijzen en de nog verder slinkende werkgelegenheid. Het verwachte herstel zet door in 215 en leidt dan tot het weer (licht) groeien van de consumptie en de werkgelegenheid. 7 1.2 Positie provincie Utrecht Voor 214 einde krimp verwacht Het ING Economisch Bureau verwacht dat in 214, net als landelijk, In de provincie Utrecht een einde komt aan de periode van economische krimp. Met,4% ligt de voor de provincie verwachte groei dicht bij de landelijke verwachting. 8 Economische groei stadsgewest en provincie 28 29 21 211 212 213 214 stadsgewest Utrecht * 3,1 -,8-1,1 3,5-1,1.. provincie Utrecht 1,7 -,7 -,9 1,6-1,2-1,1,4 provincie Noord-Holland 2,5-3 1,9 1,4-1, -,8,7 provincie Zuid-Holland 1,2-3,6,9,9-1, -1,1,6 Nederland 2,1-3,3 1,7 1,2-1,1-1,,5 Bron: CBS; ING Economisch Bureau * gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Zeist De groei in de provincie Utrecht komt wel lager uit dan in de andere twee Randstadprovincies, doordat Utrecht minder profiteert van het aantrekken van de handel met het buitenland. De groeiverwachting voor de provincie is vooral gebaseerd op herstel in de groothandel, het zich 5 Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten (De Nederlandsche Bank, december 213). 6 Policy Brief 213/9 (CPB, december 213). 7 Kerngegevenstabel 212-215 ccep (CPB, 4 maart 214). 8 Visie op regio's in 214 (ING Economisch Bureau, december 213) 14 Vastgoedmonitor Utrecht 213
stabiliseren van de zakelijke dienstverlening en de relatief hoge bevolkingsgroei. Net als landelijk staan de consumptieve bestedingen nog steeds onder druk, wat vooral nadelig is voor de detailhandel. Provincie Utrecht opnieuw meest competitieve regio r De provincie Utrecht is voor de tweede keer op rij uitgeroepen tot de meest competitieve regio in de Europese Unie. Daarmee scoort Utrecht volgens de EU Regional Competitiveness Index 213 (RCI) het beste van alle onderscheiden 262 Europese regio's. 9 De provincie Utrecht behoort voor elk van de 11 thema's waarop gemeten is tot de topregio's in Europa. Op geen enkel thema doet Utrecht het matig of slecht, wat betekent dat er voor de concurrentiekracht geen 'zwakke plekken' zijn benoemd. De provincie scoort vooral hoog op onderwijs en arbeidsmarkt (rang 2, 3, 5). 1.3 Positie gemeente Utrecht Gedaalde werkgelegenheid Na een jaar op jaar groeiende werkgelegenheid is er nu ook in de gemeente Utrecht sprake van een afname. In de periode 212-213 gaat het om een daling van ruim 4. arbeidsplaatsen, wat gelijk staat aan -1,7% van de werkgelegenheid. Figuur 2 Ontwikkeling aantal banen in gemeente Utrecht totaal banen voltijd 23. 21. 19. 17. 26 27 28 29 21 211 212 213 Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR) 9 De positie van de provincie Utrecht in de Regional Competitiveness Index 213 (Onderzoek Utrecht, augustus 213). 15
Op de schaal van de provincie was al eerder sprake van een daling (211-212: -,7%), en komt die in de periode 212-213 (-1,6%) overeen met die in de gemeente Utrecht. Landelijk is het aantal banen met 1,2% gedaald. 1 Wisselend beeld naar grootteklasse In grote lijnen heeft de afname van de Utrechtse werkgelegenheid betrekking op de bedrijven met 1 tot 5 werkzame personen, en heeft zich vooral voorgedaan bij de bedrijven met 1 tot 5 werkzame personen en die met 1 tot 2 werkzame personen. Er zijn ook twee grootteklassen met een substantiële groei, en vanaf 8 werkzame personen zijn er per saldo kleine veranderingen. Aantal werkzame personen naar grootteklasse bedrijfsvestiging, 213 en 212 213 212 213 min 212 t/m 9 52.792 52.143 +649 1 t/m 49 41.271 43.384-2.113 5 t/m 99 18.493 19.197-74 1 t/m 199 22.628 24.668-2.4 2 t/m 499 33.677 34.238-561 5 t/m 799 14.166 13.45 +761 8 t/m 999 5.698 5.556 +142 1 en meer 39.95 4.18-23 totaal 228.63 232.699-4.69 Bron: PAR Over het geheel genomen staat tegenover een gedaalde werkgelegenheid (-1,7%) een aanmerkelijke groei van het aantal bedrijfsvestigingen (+5,8%). Daarmee is het gemiddeld aantal werkzame personen per vestiging gedaald van 8, naar 7,4. Een dergelijke ontwikkeling doet zich ook landelijk voor, met naast het banenverlies (-1,2%) een groei van het aantal vestigingen (+1,8%), wat wordt toegeschreven aan de sterke toename van het aandeel eenmanszaken. Gemiddelde vestigingsgrootte, 213 en 212 213 212 213 min 212 werkzame personen 228.63 232.699-4.69 vestigingen 3.87 29.191 +1.679 gemiddeld aantal wp per vestiging 7,4 8, Bron: PAR 1 Groot banenverlies in 213 (Persbericht LISA, februari 214). 16 Vastgoedmonitor Utrecht 213
Positie Utrecht ten opzichte van andere steden Uit de Atlas voor gemeenten 213 11 kan worden afgeleid dat Utrecht in vergelijking met andere grote(re) steden een sterke positie heeft. een snel groeiende en jonge bevolking; in de beroepsbevolking het grootste aandeel met een hoge opleiding (HBO/WO); een gunstige positie op de sociaal-economische index; na Amsterdam de hoogste woonaantrekkelijkheid. Positie Utrecht binnen 5 grootste Nederlandse gemeenten bevolkingsontwikkeling vergroening aandeel hoog werkgelegenheids- sociaaleconomische woonaantrekkelijk - heidsindex * opgeleiden ontwikkeling index ** *** Utrecht 1 3 1 22 3 2 Amsterdam 1 9 2 24 18 1 Den Haag 9 15 16 34 35 6 Rotterdam 36 11 22 27 4 19 Eindhoven 18 12 1 2 17 17 Groningen 7 1 5 18 28 15 Bron: Atlas voor gemeenten 213 * 15-29 jarigen als % bevolking ** % bijstand, % werkloos, % arbeidsongeschikt, % huishoudens met inkomen < 15% sociaal minimum, % laag opgeleid, netto participatiegraad vrouwen, banen als percentage beroepsbevolking, % banen in groeisectoren *** bereikbaarheid banen, cultureel aanbod, veiligheid, % koopwoningen, nabijheid natuur, culinair aanbod, universiteit, historisch karakter stad 11 Atlas voor gemeenten 213 (Gerard Marlet en Clemens van Woerkens, mei 213). 17
2 Kantorenmarkt Landelijk is er overaanbod met een groeiende leegstand van 14,5% naar 15,7% - en ook een toename van de structurele leegstand (tenminste 3 jaar). Een verdere krimp van de vraag wordt verwacht. Er zijn grote verschillen tussen en binnen regio's. De provincie Utrecht profiteert van landelijke concentratietendensen, en daarbinnen hebben kernsteden als Utrecht de beste kansen. De Utrechtse kantorenmarkt laat in 213 een wat gunstiger beeld zien dan in 212, met een gestegen opname en een gedaald aanbod. De kantorenleegstand is gedaald van 1,5 naar 1,1% van de voorraad. Daarmee is het Utrechtse leegstandspercentage lager dan landelijk en in andere belangrijke kantoorsteden. De Utrechtse kantorenleegstand ligt ook ruim onder het gemiddelde van 14,1% voor de U1-regio. Verder is de aanbod/opname-ratio voor Utrecht (3,7) veel gunstiger dan voor de rest van de U1-regio (17,2). Huurniveaus staan onder druk. De Utrechtse contracthuur voor eersteklas kantoorruimte is gedaald naar 195. Door incentives liggen de werkelijke huurlasten doorgaans 2-3% onder de contracthuren. 18 Vastgoedmonitor Utrecht 213
Door het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 213 met 9.6 m 2 vvo gedaald. De in gebruik zijnde voorraad is in 213 licht gestegen met 1.7 m 2 vvo, maar is 47.5 m 2 vvo kleiner dan aan het begin van de economische crisis. Binnen Utrecht is er nog steeds een sterke positie voor het Stationsgebied, met weinig leegstand en zonder structurele leegstand. Een positieve ontwikkeling is de gedaalde leegstand in Kanaleneiland, het qua omvang tweede kantorengebied van de stad. Een hoog leegstandspercentage is er op de bedrijventerreinen Oudenrijn en Lage Weide. 2.1 Landelijke trends kantorenmarkt Minder kantoorbanen, meer leegstand De afgelopen jaren is het aantal kantoorbanen flink gedaald, vooral bij financiële dienstverleners maar ook in de informatie en communicatie sector en de zakelijke dienstverlening. In de periode 28 tot medio 213 gaat het om een afname van 7,5%. Daarbij komt dat door kantoorconcepten als Het Nieuwe Werken (HNW) het gemiddeld kantoorgebruik per werknemer onder druk staat. Er is sprake van een ongunstige marktsituatie met een sterk gedaalde vraag; door de economische crisis maar vooral door overcapaciteit. Per eind 213 is de landelijke leegstand gestegen naar 15,7% 12. Een jaar eerder was dat 14,5%. Daarbij is ook sprake van een groeiende structurele leegstand (langer dan 3 jaar). Leegstandspercentages grote kantoorgemeenten en Nederland eind 21 eind 211 eind 212 eind 213 Amsterdam 18,4 16,7 17,4 16,3 Den Haag 1,6 1, 1,2 11,9 Rotterdam 12,2 13,3 16, 17,7 Utrecht * 8, 9,1 1,5 1,1 Eindhoven 12,4 12,5 11,7 16,2 Haarlemmermeer 2,3 21,2 2,3 14, Arnhem 12,5 15,4 17,1 17, Groningen 9, 9,7 12,2 12,1 Den Bosch 8,9 8,8 11,7 12,9 Nederland 13,9 13,9 14,5 15,7 Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * bron Onderzoek Utrecht. Door van een grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage 12 Nederland Compleet (DTZ Zadelhoff, januari 214). 19
Van de grote kantoorgemeenten hebben Rotterdam en Arnhem het veruit hoogste leegstandspercentage, duidelijk boven het landelijk gemiddelde. Utrecht heeft een relatief bescheiden leegstand, ruim onder het landelijk gemiddelde. Verwacht wordt dat door een dalende beroepsbevolking (een 5% afname in de komende 2 jaar) en het doorzetten van de trend van HNW een verdere krimp van de vraag naar kantoorruimte zal plaatsvinden. 13 Groeiend overaanbod De landelijke opname van kantoorruimte is in 213 verder gedaald en het aanbod is verder gegroeid. In een evenwichtige markt is het aanbod 1,5 keer de opname. De verhouding aanbod/opname is de afgelopen twee jaar sterk gestegen. Opname en aanbod kantoorruimte Nederland 28-213 (x1. m² vvo) 28 29 21 211 212 213 opname 1.693 1.288 1.335 1.4 1.18 1.52 aanbod (ultimo) 6.19 6.671 7.152 7.565 7.932 8.322 aanbod/opname 3,6 5,2 5,4 5,4 6,7 7,9 Bron: DTZ Zadelhoff Huurders blijven wel in beweging door flexibeler contracten (breakopties, huurkortingen) en kortere looptijden. 14 Meer flexibiliteit in contracten doet zich vooral voor in moeilijker verhuurbare panden, maar komt ook voor bij courante panden. Relatief gunstig is de positie van de provincie Utrecht. Landelijk is er een concentratietendens van dienstverleners, ICT en (semi)overheid. De tendens dat kernsteden een groeiend aandeel hebben in de kantooropname zet zich versneld door. 15 Doordat kantoorgebruikers hun vestigingen vanuit de randgemeenten verplaatsen naar de kernsteden, speelt regionaal het oplossen van overaanbod vooral in de periferie en veel minder in de kernstad. Binnen de kernsteden gaat de voorkeur uit naar locaties met goed OV, naast een redelijk goede autobereikbaarheid, een mix van voorzieningen, levendigheid op straatniveau. Die ontwikkeling sluit aan bij Het Nieuwe Werken, met het accent op de ontmoetingsfunctie, het leggen van contacten, het delen van informatie. Huurprijs onder druk De daling van kantoorhuren zet door. Er zijn voorbeelden van prijsdalingen in de orde van een kwart van de huursom. Dat betekent dat de markt voor de ontwikkeling van nieuwe projecten sterk is geslonken. Beleggers willen ook pas investeren als er huurders zijn. 13 Kwartaalbericht Vastgoed. Vastgoed op weg door de cyclus (ING Economisch Bureau, september 213). 14 Flexibele contracten in de kantorenmarkt (ASRE 213). 15 Kiezen voor kernsteden (DTZ Zadelhoff, januari 214). 2 Vastgoedmonitor Utrecht 213
De contracthuren voor eersteklas kantoorruimte in de grote steden hebben zich globaal gestabiliseerd. De stijging in Rotterdam heeft te maken met de toevoeging van hoogwaardige nieuwbouw bij Rotterdam CS. Gemiddelde contracthuren eersteklas kantoorruimte G4 (ultimo) 26 27 28 29 21 211 212 213 verwacht 214 Utrecht 185 2 25 25 2 2 2 195 stabiel/dalend Amsterdam 325 33 34 335 335 335 335 335 stabiel Den Haag 195 25 25 25 25 21 19 19 stabiel/dalend Rotterdam 18 188 19 195 2 2 2 225 stabiel Bron: DTZ Zadelhoff 2.2 Kantorenmarkt U1-regio Stabiele kantorenmarkt Utrechtse regio Anders dan landelijk is de aanbod/opname-verhouding in de Utrechtse regio in 213 niet verder opgelopen, maar licht gedaald. Het aanbod komt eind 213 wat lager uit dan eind 212. De opname is gelijk gebleven. Figuur 3 Aanbod en opname kantoorruimte in de regio Utrecht aanbod eind periode opname * 1. m2 7 aanbod/opname aanbod/ opname 7, 6 6, 5 5, 4 4, 3 3, 2 2, 1 1, 493 254 474 127 447 265 476 159 495 133 68 136 655 122 76 15 676 16 25 26 27 28 29 21 211 212 213, Bron: DTZ Zadelhoff 21
De algemene tendens dat de kernsteden een groeiend aanbod hebben in de opname van kantoren, zien we de afgelopen jaren ook in de regio Utrecht. In 213 is het aandeel van Utrecht gestegen naar 8,2% van de regionale opname. De notie dat het oplossen van overaanbod vooral in de periferie speelt en veel minder in de kernstad, is onmiskenbaar van toepassing op de regio Utrecht. Ook in de kernstad Utrecht is de aanbod/opname-verhouding in de periode 28-213 gestegen, maar in de overige regio is die stijging vele malen groter. Opname kantoorruimte in Utrecht en de U1-regio (X 1. m 2 vvo) 28 29 21 211 212 213 regio 159 133 136 122 15 16 Utrecht 99 15 89 78 73 85 % Utrecht 62,3% 78,9% 65,4% 63,9% 69,5% 8,2% Bron: DTZ Zadelhoff Aanbod/opname-verhouding 28 29 21 211 212 213 Utrecht 2,6 2,4 2,9 3,7 4,8 3,7 overige regio 3,6 8,7 7,3 8,3 11,1 17,2 Bron: DTZ Zadelhoff Gemiddelde leegstand U1-regio lager dan landelijk Het regionaal leegstandspercentage ligt met 14,1% onder de landelijke 15,7% leegstand. Net als in 212 zijn er grote verschillen tussen de tien regiogemeenten. Nieuwegein, IJsselstein en Vianen hebben een hoge leegstand. In Bunnik en De Bilt is er de minste leegstand, en ook Utrecht zit duidelijk onder het regionaal gemiddelde. Leegstandpercentages kantoren in de regiogemeenten voorraad kantoorruimte 1-1-214 (m 2 vvo) leegstandspercentage 1-1-214 Bunnik 98. 6,6% De Bilt 129.6 5,5% Houten 245.6 15,6% IJsselstein 34.9 26,7% Nieuwegein 57.8 3,5% Stichtse Vecht 167.1 21,1% Utrecht * 2.537.9 1,1% Vianen 117.7 29,3% Woerden 22.3 15,8% Zeist 36.1 13,2% U1-regio 4.365. 14,1% Bron: DTZ Zadelhoff; * Onderzoek Utrecht 22 Vastgoedmonitor Utrecht 213