Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 barneveld ede nijkerk renswoude rhenen scherpenzeel veenendaal wageningen
Colofon De Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. E-mail: info@vastgoedmonitorfoodvalley.nl Internet: www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl Onderzoek Bureau Middelkoop, Amsterdam, Jan Winsemius Coördinatie Marije Kuppens, MKL Management support Ontwerp en vormgeving Case Communicatie, Ede Fotografie Jac. van der Wiel Fotografie, Bennekom Juni 2014 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voor afgaande schriftelijke toestemming van Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. 2014; Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.
Initiatiefnemers corporaties foodvalley Participant goud afdeling Veenendaal afdeling Zuid-West Veluwe Rabobank Vallei&Rijn: Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen Participant zilver Participant brons 3 Participanten
4 vastgoedmonitor 2014
Inhoudsopgave Voorwoord 6 Hoofdstuk 01 Inleiding 7 Hoofdstuk 02 Trends en Verwachtingen 9 2.1 Productie 10 2.2 Betaalbaarheid 13 2.3 Veranderingen zorgsector 14 2.4 Energie en vastgoed 15 2.5 Vraag naar huur 16 2.6 Regionale woningmarktagenda 16 Hoofdstuk 03 Data Sociaal economische ontwikkelingen 17 3.1 Landelijke economische trends 18 3.2 Regionale economische trends 18 3.3 Demografische trends 20 3.4 Verhuisbewegingen 21 Hoofdstuk 04 Data Woningmarkt 25 4.1 Marktsignalen 26 4.2 Voorraadontwikkeling 27 4.3 Transacties 29 4.4 Prijsniveau 32 4.4.1 Koopmarkt 32 4.4.2 Huurmarkt 35 4.5 Doorlooptijd 38
Voorwoord Regio FoodValley is een samenwerkingsverband van acht gemeenten (Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen) met samen 330.000 inwoners. De ambitie is om gezamenlijk de FoodValley regio te ontwikkelen tot hét agrofoodcentrum van Europa, de internationale topregio voor kennis en innovaties op gebied van gezonde en duurzame voeding Die doelstelling is tot nu toe een succes. FoodValley wordt steeds meer nationaal en internationaal een begrip. De vastgoedmonitor is gericht op het in beeld brengen van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in de regio. Deze monitor is in het bijzonder gericht op de woningmarkt. Die vastgoed- en woningmarkt zijn voor de regio als geheel van groot belang. Een goed functionerende woningmarkt wordt gevoed door de economische kracht van de regio. Andersom is de woningmarkt ook van belang voor de economische kracht van de regio. Dat voorbeeld komt nergens zo direct tot uiting als rondom de Wageningen universiteit (WUR). De internationale aantrekkingskracht van de WUR hangt direct samen met de huisvestingsmogelijkheden van internationale studenten. Zonder die huisvesting wordt het moeilijk om de studenten te trekken. De Vastgoedmonitor is een initiatief van de Stichting Vastgoedmonitor regio FoodValley. De stichting is opgericht door een aantal ondernemers in de vastgoedsector uit de FoodValley regio. Inmiddels hebben de gemeenten, de woningcorporaties uit de regio, de provincies Gelderland en Utrecht en diverse andere partijen zich aangesloten bij dit initiatief. De stichting wordt steeds meer een platform om met marktpartijen en overheden gezamenlijk in discussie te gaan over de toekomst van de regio en het vastgoed in het bijzonder. Zo is het afgelopen jaar gezamenlijk gediscussieerd over het programma voor de stichting Vastgoedmonitor. De stichting heeft in 2014, na dit beraad met de partners, besloten tot een nieuw programma voor de komende periode: - In 2014 wordt een nieuwe Vastgoedmonitor opgesteld. Deze monitor geeft voortschrijdend inzicht in vaste data omtrent de woningmarkt, zodat een historische trend in beeld kan worden gebracht. Het verschil met eerdere vastgoedmonitors is dat de huidige monitor alleen is gericht op de woningmarkt - In 2015 wordt de volgende projectenmonitor opgesteld. Deze bestaat uit een analyse van de projectgegevens van geplande woningbouwprojecten die door de provincies worden gemonitord. - In 2014 wordt een start gemaakt met het opzetten van een vraagmonitor die de vraag op de woningmarkt in de regio scherper in beeld brengt. - In 2015 wordt een afzonderlijke monitor voor commercieel vastgoed opgezet. - De stichting organiseert symposia en bijeenkomsten rondom vastgoedthema s. Het eerste resultaat is deze nieuwe vastgoedmonitor, die in tegenstelling tot eerdere vastgoedmonitors, volledig is gericht op het thema wonen. De nieuwe projectenmonitor staat in de planning en de eerste stappen zijn gezet om te komen tot een vraagmonitor. Het idee is verder dat de stichting in de toekomst meer en meer kan fungeren als een platform waar verschillende partijen open ideeën uit kunnen wisselen over de toekomst van de regio. Deze nieuwe vastgoedmonitor-wonen 2014 biedt daarvoor een basis. 6 vastgoedmonitor 2014
01 Inleiding
De woningmarkt in de regio FoodValley laat op verschillende punten duidelijke tekenen van herstel zien in 2013. Dat herstel zet in het eerste kwartaal van 2014 sterker door. Het is te vroeg om definitief de vlag uit te hangen. Daarvoor is een langduriger herstel noodzakelijk, maar voorlopig zijn de tekenen positief. Het aantal transacties stijgt. De doorlooptijd bij verkopen daalt. Wel was in 2013 nog sprake van een duidelijk daling van het prijsniveau per m 2. Die daling heeft bijgedragen aan het herstel van de dynamiek op de markt. Begin 2014 lijkt ook die prijsdaling te stabiliseren. Daarbij is in de laatste jaren ook de productie in FoodValley redelijk op niveau gebleven. Over de hele linie doet de markt in FoodValley het beter dan de Nederlandse woningmarkt. Die woningmarkt wordt bovendien ondersteund door een sterke economische positie van de regio, zowel nationaal als internationaal. Er is nog steeds over een langere periode een groeiende woningbehoefte. Dat herstel betekent nog niet dat de markt als geheel vanzelf weer op gang komt. Het probleem is dat we ook bij blijvend herstel in een nieuwe situatie zitten, na de crisis, met een programmering en plannen van voor de crisis. Belangrijk blijvend aandachtspunt is de geplande nieuwbouwproductie. Het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren wijkt echter in typologie en prijscategorie af van het goedkope programma waarmee de laatste jaren de productie op peil is gehouden. Het herstel van de woningmarkt, zoals dat het afgelopen jaar zichtbaar was, is niet voldoende om de productie die in de planning staat te halen. Daarvoor is een herstel nodig dat ook leidt tot een duidelijke programmatische omslag in de nieuwbouw. Om die omslag te maken is een prijskwaliteitsverhouding nodig die aansluit op de behoefte van mensen en de betaalbaarheid. Die prijskwaliteitsverhouding vraagt ook in de nieuwbouw om een lagere prijsstelling dan waar in het verleden mee is gerekend. Die prijsstelling is alleen te halen met een passende grondprijs en scherpe bouwkosten. Daarbij moet er ook rekening mee worden gehouden dat de koopkracht van een grote groep potentiële kopers voor langere tijd onder druk staat door het waardeverlies op hun huidige woning. Dat is een risico voor de nieuwbouwmarkt dat niet verdwenen is met een licht vraagherstel. Een ander risico voor de regio is de afnemende omvang van de goedkope en betaalbare woningvoorraad. De afgelopen jaren is met name de goedkope voorraad gekrompen. De verwachting is dat met het nieuwe huurbeleid ook de betaalbare woningvoorraad, tot 1 585,- verder zal krimpen. Het is de vraag onder welke condities die trend kan worden gekeerd. Los van de marktontwikkelingen van het afgelopen jaar is het tijd om weer met een open blik naar de toekomst van de woningmarkt te kijken. Er zijn verschillende trends en mogelijke ontwikkelingen die aanknopingspunten bieden om niet alleen te reageren op de crisis, maar ook een nieuwe agenda voor de woningmarkt van de FoodValley op te stellen. Dat begint met de prijskwaliteitverhouding en grondprijzen die nodig zijn om de nieuwbouw weer te laten aansluiten bij de lange termijn behoefte. Daarnaast moet ook worden gedacht aan de kwaliteit van de bestaande voorraad, verduurzaming van de woningvoorraad, veranderingen in de zorg en de consequenties en kansen die dergelijke onderwerpen bieden voor de woningmarkt van de FoodValley. In de regio is meermaals gesproken over het maken van een mogelijke vraagmonitor, gericht op het scherper in beeld brengen van de kwalitatieve behoefte van de (nieuwe) inwoners van de FoodValley. Door weer naar de toekomst te kijken kan de blik worden gericht op de vraag aan welke gedifferentieerde woonmilieus in FoodValley behoefte is en welke investeringen in omvang en kwaliteit van de voorraad nodig zijn om te voldoen aan die behoefte. Het is tijd dat alle partijen in de regio gezamenlijk, marktpartijen, overheden en corporaties, een regionale visie ontwikkelen op de woningmarkt. De Stichting Vastgoedmonitor kan én wil daarvoor een platform zijn. 8 vastgoedmonitor 2014
02 Trends en Verwachtingen 9 Locatie- en programma-analyse woningbouw
2.1 Productie Grafiek 2.1.1 bron projectenmonitor Grafiek 2.1.2 bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014) 2. Trends en Verwachtingen 2. Trends en Verwachtingen Landelijk is sprake van een herstel van de woningmarkt, maar de verwachting is niet dat 2.1 direct Productie sprake zal zijn van een sterke stijging van de productie. De voortgang van plannen en Landelijk hoeveelheid is sprake afgegeven van een bouwvergunningen herstel van de woningmarkt, wijst niet op maar een de dergelijke verwachting stijging. is niet Sterker, dat direct 2.1 Productie sprake de daling zal van zijn de van productie een sterke van stijging de corporatiesector van de productie. kan in De het voortgang komende van jaar plannen nog zwaar en de drukken hoeveelheid Landelijk is sprake afgegeven van een bouwvergunningen herstel van de woningmarkt, wijst niet op een maar dergelijke verwachting stijging. is Sterker, niet dat de direct op de nieuwbouwproductie. daling sprake van zal de zijn productie van een sterke van de stijging corporatiesector van de productie. kan in het De komende voortgang jaar van nog plannen zwaar en drukken de op de hoeveelheid nieuwbouwproductie. afgegeven bouwvergunningen wijst niet op een dergelijke stijging. Sterker, de daling van de productie van de corporatiesector kan in het komende jaar nog zwaar drukken op de nieuwbouwproductie. Jaarplanning per type FoodValley Jaarplanning)per)type) 2500" 2000" 2500" 1500" 2000" 1000" 1500" 500" 1000" 0" 500" 0" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" grafiek 2.1.1 Planning in typen FoodValley, bron projectenmonitor grafiek 2.1.1 Planning in typen FoodValley, bron projectenmonitor In FoodValley is de productie de afgelopen jaren in absolute getallen op een goed niveau In FoodValley is de productie de afgelopen jaren in absolute getallen op een goed niveau gebleven. In 2013 zijn 1824 woningen gerealiseerd. Die productie is zelfs iets hoger dan de gebleven. In 2013 zijn 1824 woningen gerealiseerd. Die productie is zelfs iets hoger dan de laatste In laatste FoodValley prognose prognose is de van van productie eind eind 2013. 2013. de Een afgelopen Een bijzonderheid, bijzonderheid, jaren in absolute die die de de productie productie getallen enigszins enigszins op een goed vertekent, vertekent, niveau is is wel dat gebleven. wel in dat Ede in In sprake Ede 2013 sprake is zijn van is 1824 twee van woningen twee verplaatsingen verplaatsingen gerealiseerd. van van Die zorggerelateerd productie wonen is zelfs wonen die iets die 277 hoger 277 extra dan extra de laatste prognose oplevert. van eind 2013. Een bijzonderheid, die de productie enigszins vertekent, is wel woningen dat in Ede sprake is van twee verplaatsingen van zorggerelateerd wonen die 277 extra Bij woningen een productie oplevert. van 1824 woningen is de vraag niet zo zeer of een herstel te verwachten is, Bij een productie van 1824 woningen is de vraag niet zo zeer of een herstel te verwachten maar eerder of mag worden verwacht dat ook de komende jaren hetzelfde niveau kan worden gehaald Bij is, een maar productie als eerder de afgelopen of van mag 1824 worden 2 woningen jaren. verwacht De belangrijkste is de dat vraag ook de niet bedreiging komende zo zeer of daarvoor jaren een hetzelfde herstel ligt in te niveau de verwachten kan is, programmatische maar worden eerder gehaald of mag als kenmerken worden afgelopen verwacht van 2 de jaren. nieuwbouwproductie. dat De ook belangrijkste de komende bedreiging jaren hetzelfde daarvoor niveau ligt kan in de worden gehaald programmatische als de afgelopen kenmerken 2 jaren. van De de belangrijkste nieuwbouwproductie. bedreiging daarvoor ligt in de programmatische kenmerken van de nieuwbouwproductie. Planning'in'financieringscategorieën' Planning in financieringscategorieën Planning'in'financieringscategorieën' 2500" 2500" 2000" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" Jaarplanning)per)type) 2021" 2022" 2023" 2024" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030" Bijzonder" Onbekend" GGB"09treden" Bijzonder" appartement" Onbekend" Eengezins" GGB"09treden" appartement" Eengezins" 2000" 1500" 1500" 1000" 1000" 500" 500" 0" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030" 0" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030" grafiek 2.1.2 Planning in financieringscategorieën, bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014) grafiek 2.1.2 Planning in financieringscategorieën, bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014) Bijzonder" Onbekend" Bijzonder" Koop" Onbekend" Huur" Koop" In 2013 zijn ± 700 eengezinswoningen gerealiseerd (exclusief grondgebonden 0-treden) en ± 1000 appartementen. In de komende twee jaar zou bij het dalend aantal appartementen in Pagina # 5 van # 25 de planning de productie van eengezinswoningen moeten stijgen naar boven de 900 in 2014 en boven de 1200 in 2015 om de productie ongeveer op gelijk niveau te houden. Pagina Dat is # 5een van # 25 substantiële omslag. Er is in de planning ook een omslag zichtbaar in financieringscategorieën. In 2013 zijn nog ruim 700 huurwoningen gerealiseerd. In 2014 zitten er minder dan 500 huurwoningen Huur" 10 vastgoedmonitor 2014
Grafiek 2.1.3 bron CBS In 2013 zijn ± 700 eengezinswoningen gemaakt (exclusief grondgebonden 0-treden) en ± 1000 appartementen. In de komende twee jaar zou bij het dalend aantal appartementen in de planning de productie van eengezinswoningen moeten stijgen naar boven de 900 in 2014 en boven de 1200 in 2015 om en in de 2015 productie minder ongeveer dan 450 op huurwoningen gelijk niveau te in houden. planning. Dat is Dat een betekent dat een groei van de substantiële omslag. productie van koopwoningen nodig is om de totale productie op een gelijk peil te houden. Tegelijk is er de afgelopen jaren sprake geweest van een grote productie in de goedkope koop. Er is in de planning ook een omslag zichtbaar in financieringscategorieën. In 2013 zijn nog ruim 700 huurwoningen gerealiseerd. Ook dat programma-aandeel In 2014 zitten er minder neemt dan de 500 komende en in 2015 jaren minder af. dan 450 huurwoningen in de planning. Dat betekent dat een groei van de productie van koopwoningen nodig is om de totale productie Die verandering op een gelijk in peil prijscategorie houden. en Tegelijk de verandering is afgelopen in woningtype jaren hangen met elkaar sprake geweest van een samen. grote productie Vanaf 2014 in de leunt goedkope de productie koop. in Ook de dat regio programma-aandeel veel sterker dan afgelopen jaren op een neemt de komende jaren af. aanzienlijke productie van middendure en dure koop eengezinswoningen. Het vraagt om Die verandering in prijscategorie meer dan en het de aantrekken verandering van in de woningtype verkopen om hangen die productie met elkaar op samen. gang te brengen. Vanaf 2014 leunt de productie in de regio veel sterker dan de afgelopen jaren op een aanzienlijke productie van De middendure prognose omtrent dure koop de productie eengezinswoningen. wordt verder gedrukt Het vraagt door om de meer hoeveelheid afgegeven dan het aantrekken van bouwvergunningen. de verkopen om die Deze productie liggen op in gang 2012 te en brengen. 2013 beduidend lager dan de gemiddelde jaarproducties. Het aantal afgegeven bouwvergunningen dat in het eerste kwartaal van De prognose omtrent de productie wordt verder gedrukt door de hoeveelheid afgegeven bouwvergunningen. Deze 2014 liggen is, omgerekend in 2012 en 2013 naar beduidend een heel jaar lager nog dan lager. de Opvallend gemiddelde hierin is ook het lagere aantal jaarproducties. Het aantal vergunningaanvragen afgegeven bouwvergunningen door corporaties dat in in het 2011, eerste 2012, kwartaal 2013 en van het 2014 (omgerekende) is, eerste omgerekend naar een heel kwartaal jaar nog van lager. 2014. Opvallend hierin is ook het lagere aantal vergunningaanvragen door corporaties in 2011, 2012, 2013 en het (omgerekende) eerste kwartaal van 2014. Bouwvergunningen 2000$ 1800$ 1600$ 1400$ 1200$ 1000$ 800$ 600$ 400$ 200$ Bouwvergunningen+ 0$ 2009$ 2010$ 2011$ 2012$ 2013$ Anders$par/culier$huur$ 0$ 61$ 0$ 1$ 19$ Bouwers$voor$de$markt$huur$ 58$ 149$ 147$ 140$ 256$ Overheid$corpora/e$huur$ 476$ 249$ 295$ 93$ 275$ Anders$par/culier$koop$ 158$ 145$ 159$ 134$ 108$ Bouwers$voor$de$markt$koop$ 832$ 984$ 1003$ 795$ 626$ Overheid$corpora/e$koop$ 94$ 245$ 9$ 31$ 0$ grafiek 2.1.3 Afgegeven bouwvergunningen, CBS Wanneer wordt ingezoomd Wanneer op de specifieke wordt ingezoomd programma s op de waarvoor specifieke bouwvergunningen programma s waarvoor zijn bouwvergunningen zijn aangevraagd dan valt in aangevraagd 2013 vooral dan het grotere valt in 2013 aantal vooral bouwvergunningen het grotere aantal voor bouwvergunningen huurwoningen voor huurwoningen op dat is verleend aan bouwers op dat is voor verleend de markt. aan bouwers Het is het voor hoogste de markt. aantal Het in is de het afgelopen hoogste 5- aantal in de afgelopen jaarsperiode, waarmee duidelijk 5-jaarsperiode, wordt dat waarmee er in de duidelijk markt een, wordt zij dat het er lichte, in de reactie markt zichtbaar een, zij het is lichte, reactie zichtbaar op de behoefte aan vrije sector huurwoningen. is op de behoefte aan vrije sector huurwoningen. 11 Pagina # 6 van # 25 Trends en Verwachtingen
12 vastgoedmonitor 2014
2.2 Betaalbaarheid Een belangrijke belemmering voor de woningmarkt blijft de restschuld (of verdwenen overwaarde) van de kopers van inmiddels de afgelopen 14 jaar. Deze grote groep eigenaren, waarvan vooral de eerste kopers normaalgesproken een belangrijke groep zouden zijn om opnieuw te gaan kopen in een nieuwbouwwijk, zit vast in zijn huis. Bij nieuwbouw is daarbij van belang dat ook rekening moet worden gehouden met het verschil tussen de prijsbepalende overwaarde die we in het verleden gewend waren en de onderwaarde die er nu is. Bijkomend probleem is dat het lastig is de prijskwaliteitsverhouding van nieuwbouw op niveau te krijgen bij een onveranderde bouwkosten en een onveranderd grondprijsbeleid. Het afgelopen jaar is weer sprake geweest van een duidelijke daling van het prijsniveau per m 2. Dat heeft onontkoombaar opnieuw gevolgen voor de residuele grondwaarde van kavels. Betaalbaarheid is voor deze groep belangrijk in die zin dat de prijs van een koopwoning zal moeten zijn afgestemd om de financieringsmogelijkheden van het inkomen zonder overwaarde. Juist de betaalbaarheid is van groot belang om weer een grootschalige nieuwbouwproductie op gang te krijgen. Grafiek 2.2.1 bron NVM 2014, bewerkt bureau Middelkoop Betaalbaarheid Daarnaast is betaalbaarheid van belang voor de lagere inkomensgroepen. Op steeds meer plekken in het land laten demografische analyses en inkomensprognoses zien dat deze kerndoelgroep van het corporatiebeleid niet kleiner wordt maar juist groeit. Die trend komt overeen met de analyse die een eerdere vastgoedmonitor op dit thema is gemaakt. Die ontwikkeling staat in schril contrast met de afnemende omvang van de goedkope en betaalbare sociale huurvoorraad. Deze tegengestelde trends zijn uiteindelijk niet jarenlang vol te houden zonder dat steeds grotere problemen aan de onderkant van de woningmarkt ontstaan. 13 Trends en Verwachtingen
2.3 Veranderingen zorgsector De veranderingen in de zorgsector, waarvan de extramuralisatie één van de belangrijkste is, vragen de komende jaren om een positiebepaling van verschillende partijen, zowel in de zorg als daarbuiten. Het is nog onduidelijk hoe de toekomstige gecombineerde vraag van zorg en wonen door die verschillende partijen zal moeten worden beantwoord. Gemeenten zitten nu nog in de voorbereidingsfase voor het overnemen van allerlei nieuwe taken. Zorgpartijen zelf zitten in een transitiefase, waarin nog onduidelijk is wat precies de consequenties van de nieuwe situatie zijn. Corporaties spreken de intentie uit hun rol te spelen, maar moeten nog wachten wat de ontwikkelingen in de zorgsector zelf precies zullen inhouden. Er is nog onduidelijk wie precies welk onderdeel van de vraag zal beantwoorden. Wat wel duidelijk is, is dat op korte termijn een programma voor de toekomst van de zorgsector zal moeten worden opgesteld. In de regio zijn deze ontwikkelingen ook aan de orde. Er worden bijeenkomsten georganiseerd over de toekomst van de zorg, zoals bijvoorbeeld de marktplaats wonen en zorg in Veenendaal in begin van dit jaar. Er zijn landelijke prognoses omtrent sluiting van zorgcomplexen, waar ook complexen in de regio op voorkomen. De regio heeft het project Woonbewust, dat is gericht op het verbeteren van de woningvoorraad in verband met het langer zelfstandig wonen van senioren. De komende anderhalf jaar moet uitkristalliseren hoe en waar verschillende groepen na de ontkoppeling van wonen en zorg gaan wonen en wat de zorgarrangementen zijn die daarbij worden geleverd. Dat programma heeft ook fysieke implicaties en vraagt regionaal om opdrachtgeverschap en om programma s op wijkniveau. Ook hier ligt een kans voor regionale samenwerking. 14 vastgoedmonitor 2014
2.4 Energie en vastgoed Door de lage energieprijsstijging van de afgelopen jaren lijkt het thema van energie wat minder actueel. Toch blijft de algemene trend dat energieprijzen stijgen boven inflatieniveau. De verwachting blijft tevens dat de kwaliteit van woningen een belangrijk onderdeel vormt van het antwoord op die problematiek. De verbetering van woningen gericht op energiebesparing vormt tevens op verschillende manieren een kans. In het algemeen is er een omslag gaande waarbij de betaalbaarheid van het wonen niet alleen wordt bepaald op basis van de directe huur of rente en aflossing van hypotheek. De totale woonlasten worden als basis genomen voor de betaalbaarheid, waarmee nieuwe kwaliteiten en nieuwe financieringsmogelijkheden kunnen ontstaan. De kasstromen van de energiebesparing kunnen worden ingezet voor investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. In bestaande wijken kunnen die investeringen, die vooral zijn gericht op het verbeteren van de schil van de woning, ook de uitstraling van gebieden verbeteren. Het innovatieprogramma van de Energiesprong lijkt inmiddels stappen te maken in het realiseren van significante besparingen in de verbetering van woningen. Op de markt van conceptwoningen inmiddels oplossingen aangeboden van zeer energiezuinige woningen waarvan de meerkosten overzichtelijk zijn. In de regio is op onderdelen al zichtbaar dat het thema een rol speelt. Zo geeft het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland geeft meer dan 10 miljoen euro subsidie voor het extra duurzaam maken van 1.566 woningen in het Gelderse deel van de FoodValley. Met de subsidies kunnen de woningen, die dit en volgend jaar gerenoveerd worden, extra energiezuinig worden gemaakt. Er ligt vooral een kans in een regionaal programma voor de verbetering van de bestaande voorraad. 15 Trends en Verwachtingen
2.5 Vraag naar huur Er is aanhoudend een grote vraag naar huurwoningen die, zoals ook in de vorige monitor aangegeven, structureel lijkt. Die groeiende vraag hangt onder andere samen met het negatievere imago van kopen, een veranderende trend bij jongeren, teruggelopen financieringsmogelijkheden en vergrijzing. Het afgelopen jaar zijn veel huurwoningen gebouwd, maar in de planning is geen sprake van een sterk groeiend aanbod. Corporaties bouwen nog wel, maar verkopen tegelijk, waardoor hun woningvoorraad niet toeneemt. De institutionele opdrachtgevers hebben bij elkaar niet de omvang om het verschil tussen vraag en aanbod in nieuwbouw op te vangen, hoewel in de productie en vergunning aanvragen wel een stijging van de productie van beleggershuurwoningen zichtbaar is. Er is bovendien regionaal, nationaal- en internationaal wel voldoende interesse om te investeren in woningen in Nederland. Er is echter niet de interesse om te investeren in de risicodragende ontwikkeling van die woningen. Als de financiering van de ontwikkeling kan worden georganiseerd ligt er een kans om op korte termijn een vraag te beantwoorden en tot productie te komen. 2.6 Regionale woningmarktagenda Met een zicht op herstel van de woningmarkt zou het goed zijn opnieuw een visie te ontwikkelingen op het wonen in de regio. Dat geldt niet alleen voor de gemeenten maar voor alle partijen in de regio die verbonden zijn aan de woningmarkt. Locaties, plannen, programma s, kwaliteiten en prijzen vloeien in belangrijke mate nog voort uit een visie van voor de crisis. Weliswaar is op onderdelen sprake geweest van een bijstelling, maar die bijstelling was veelal niet meer dan een direct noodzakelijke reactie op de veranderende omstandigheden in de omgeving. Er is nog geen sprake geweest van het opstellen van een echt nieuwe richtinggevende visie. Die visie zou moeten gaan over de gewenste woonmilieudifferentiatie in de regio en de verbeteringen in de bestaande voorraad en de toevoegingen waar een dergelijke woonmilieudifferentiatie om vraagt. Die visie zou ook in moeten gaan op de prijskwaliteitverhouding die gemaakt moet worden om potentiële kopers te verleiden weer te gaan kopen zodat de nieuwbouwproductie, aansluitend op de bouwopgave, weer op gang komt. Tegelijk vraagt die visie om een financiële onderbouwing, niet in de laatste plaats op het punt van een bij de geschetste prijskwaliteit passend grondprijsbeleid. In de monitor is ook aangegeven dat er een blijvend grote behoefte is aan goedkope én duurdere huurwoningen. Eén van de opgaven in die visie op de toekomst is een strategie om de betaalbare huurwoningen te behouden en nieuwe huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Die strategie kan wel eens een belangrijk onderdeel vormen van de kans om snel te komen tot een verandering in het nieuwbouwprogramma dat in de regio wordt gerealiseerd. Er zou bijvoorbeeld kunnen worden gestart met een aantal pilots. Tot slot blijft het na de grote omslag op de woningmarkt van belang weer grip te krijgen op de wensen en mogelijkheden van kopers en huurders. Het is niet meer zo vanzelfsprekend duidelijk wat verschillende groepen kunnen betalen. Evenmin is duidelijk wat de kwaliteit is die verschillende doelgroepen in de nieuwe marktomstandigheden vragen. Bovendien zijn er allerlei trends en omslagen op de markt die vragen om nieuwe kwaliteiten, die in het verleden niet vanzelfsprekend werden aangeboden. In dat kader is in de regio wel gesproken over de wens om de vraag nog scherper in beeld te brengen. Een scherper beeld van de vraag kan de basis vormen voor het bepalen van een regionale woonagenda voor de FoodValley. De Stichting Vastgoedmonitor wil graag fungeren als platform om een dergelijke agenda op te stellen. 16 vastgoedmonitor 2014
03 Data Sociaal economische ontwikkelingen
3.1 Landelijke economische trends Na de sterke stijging van de werkloosheid in 2012 en het eerste kwartaal van 2013 is de situatie in de loop van 2013 en begin 2014 enigszins gestabiliseerd. Er is ook weer een lichte stijging van het aantal vacatures. Grafiek 3.1.1 bron CBS Vacatures Nederland 350 300 250 200 Niet- commerciële dienstverlening 150 Zakelijke dienstverlening Commerciële dienstverlening Nijverheid en energie 100 Landbouw, bosbouw en visserij 50 0 2000 1e kwartaal 2002 1e kwartaal 2004 1e kwartaal 2006 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2010 1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2014 1e kwartaal* Toch is ook in 2013 de Nederlandse economie nog in totaal met 0,8 procent gekrompen. Wel was in het vierde kwartaal van 2013 sprake van een groei met 0,9 procent ten opzichte van een kwartaal eerder en een groei van 0,8% ten opzichte van een jaar eerder. Grafiek 3.1.2 bron CBS 2014 Economische groei in Nederland Economische groei, BBP 6% 4% 2% 0% - 2% - 4% - 6% 2007 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 1e kwartaal De belangrijkste positieve ontwikkeling is het consumentenvertrouwen, dat zich lijkt te herstellen. Ook in 2010/2011 was al sprake van een duidelijk herstel, om vervolgens in 2012 en begin 2013 toch weer naar een nieuw dieptepunt te gaan. Het is nog afwachten of de huidige stijging van het vertrouwen blijvend is. Grafiek 3.1.3 Bron CBS 2014 Consumentenvertrouwen in Nederland Consumentenvertrouwen 20 10 0-10 - 20-30 - 40-50 2007 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 1e kwartaal 18 vastgoedmonitor 2014
3.2 Regionale economische trends De kamer van koophandel heeft in het derde kwartaal van 2013 met de economische barometer een beeld geschetst van de economische ontwikkeling van de regio FoodValley ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Op verschillende punten steekt FoodValley positief af. Het aantal startende hoofdvestigingen van ondernemingen ligt met een groei van 31,5% duidelijk boven het landelijk gemiddelde van 16,7%. Het aantal faillissementen ligt met een groei van 14,3% ongeveer op het gemiddelde van 14,6%. Het totaal aantal bedrijven groeit nog steeds, maar het aantal faillissementen is wel gegroeid ten opzichte van het voorgaande jaar. De laatste jaren hoorde bij die geconstateerde groei steeds de relativerende opmerking dat sprake was van een sterk groeiend aantal ZZP-ers. Dit jaar is er echter sprake van een sterke groei in de Industrie, de Groothandel en de Vervoerssector. Wel is die groei in de groothandel vooral toe te schrijven aan één bedrijf in Veenendaal. Voor de totale cijfers merkt de KvK wel op dat sprake is van een wijziging in de registratiesystematiek, die mogelijk tot trendbreuken kan leiden. Tabel 3.2.1 bron provincie Gelderland 2013 Economische prognose Kerngegevens middellange termijn FoodValley Nederland Nederland FoodValley bevolking 16.762.000 348.000 beroepsbevolking 7.894.000 154.000 werkgelegenheid 8.968.000 160.000 Groei beroepsbevolking in % p / j 2000 / 2008 1,2% 1,6% 2009 / 2012 0,3% 0,2% 2013 / 2014 0,8% 1,3% 2015 / 2018 0,2% 0,6% Werkgelegenheidsgroei in % p / j 2000 / 2008 1,0% 1,2% 2009 / 2012 0,0% 0,3% 2013 / 2014-1% 0,0% 2015 / 2018 0,3% 0,8% Werkloosheidspercentage 2000 3,8% 2,8% 2008 3,8% 2,9% 2013 8,5% 6,2% 2014 9,4% 6,7% 2018 9,1% 6,4% Werkloosheid 2000 270.000 3.700 2008 200.000 4.400 2013 680.000 9.600 2014 750.000 10.600 2018 735.000 10.400 19 Data Sociaal economische ontwikkelingen
De provincie Gelderland heeft in oktober 2013 een economische prognose (PEV) gemaakt waarin ook voor de totale FoodValley regio, inclusief de Utrechtse gemeenten, een prognose wordt gegeven. Voor de periode 2015-2018 is een groei van de werkgelegenheid voorzien van 0,8%. Alleen de Noord-Veluwe scoort met 1,0% hoger. De prognose voor heel Nederland ligt op 0,2%. het werkloosheidspercentage van 6,2% in 2013 zou in 2014 nog groeien naar 6,7% om in 2018 te zijn gedaald tot 6,4%. Belangrijk bij die cijfers is dat de regio FoodValley in die periode een duidelijk grotere groei van de beroepsbevolking heeft dan alle andere Gelderse regio s en ook een grotere groei dan het landelijk gemiddelde. Die groei van de beroepsbevolking in combinatie met de vertegenwoordiging van sterke economische sectoren in de regio FoodValley maakt dat de vooruitzichten, zeker bij een voortzettend landelijk economisch herstel, goed zijn. 20 vastgoedmonitor 2014