Toelichting Grondexploitatie 2013 Waalsprong 16 april 2013
Inhoud Uitgangspunten GREX 2013 Verschillenanalyse t.o.v. GREX 2012 Risicoanalyse 2
GRONDEXPLOITATIE 2013 3
Herijking grondprijzen Grondprijzen grondgebonden gemiddeld 330,-- Grondprijzen voor appartementen neerwaarts bijgesteld (circa 15%) Geen kortingsregelingen meer, lagere grondprijs structureel Onderbouwing: Marktanalyse in regio Residuele grondwaardebepaling Komt overeen met huidige verkoopprijzen aan ontwikkelaars Nuance Prijs is een rekengemiddelde voor GREX Probleem in markt is met name afzettempo 4
Vergelijkende grondprijsanalyse Statistische analyse naar grondprijzen Dataset opgezet van 800 woningen Gemiddelde bepaald voor Waalsprong: er zijn locatie specifieke prijsverschillen Grondprijs/m² is niet afhankelijk van kavelgrootte Veur Lent vanwege specifieke kwaliteit wel een hogere grondprijs 5
Herijking programma en plangebied Wijzigingen in programmering: 28% was voor Novio (zelfde grondprijs huur/koop) herverdeling aangebracht : 18% sociale huurwoningen 10% goedkope koop grote (dure) kavels gehalveerd -> meer kleine kavels 50.000 m² kantorenprogramma geschrapt Wijzigingen in plangebied: 7 hectare minder grond door dijkteruglegging uitgeefbaar percentage verlaagd in Vossenpels en Groot- Oosterhout 6
Woningbouwprogramma 130 m² 130 m² 135 m² 150 m² 175 m² 325 m² 325 m² 7
Grondkosten Kosten bouw- en woonrijp waar nodig verhoogd Budgetten VTU opnieuw bepaald om nieuwe plannen te ontwikkelen Aanpassingen bureaukosten GEM Waalsprong: verlaging door bijgestelde begroting 2013 door GEM Waalsprong aanvullende besparing vanaf 2014 door samenvoeging met organisatie gemeentelijke plandelen extra budget voor langere doorlooptijd 8
Overige Opbrengst te verkopen bezit (buiten plangebied) geherwaardeerd van boekwaarde tot huidige bestemming Subsidies opgenomen van 10 mln Bijdrage marktpartijen en Novio Noord ( 12 mln) opgenomen Post onvoorzien verlaagd naar 5,8 miljoen NCW Nieuwe financieringen tegen relatief lage rente 9
Financiering Waalsprong 10
Dekking jaarlijkse bijdrage Investering in riolering en Graaf Allardsingel ( 34,4 miljoen NCW) wordt niet langer vanuit grondexploitatie gefinancierd Investeringen worden geactiveerd en afgeschreven in de gebruikelijke termijnen (40 jaar/15 jaar) 11
Resultaat GREX 2013 Grondkosten Nominaal Opbrengsten Nominaal Boekwaarde 311.800.000- Grondopbrengsten woningen sociale huur 40.100.000 Verwervingen 11.600.000- Grondopbrengsten woningen goedkoop 113.800.000 Slopen, saneren, archeologie 14.500.000- Grondopbrengsten woningen middenduur 130.400.000 Bouwrijp 20.500.000- Grondopbrengsten woningen duur 163.500.000 Woonrijp 69.300.000- Grondopbrengsten voorzieningen 39.400.000 VTU 12.700.000- Onrendabele top parkeren 16.700.000- Bureaukosten 28.900.000- Bijdrage wooninformatiecentrum 2.800.000 Onvoorzien 6.400.000- Verkoop bestaand vastgoed 13.800.000 Bijdragen en subsidies 34.500.000 Bijdrage gemeente riolering 2012 2.000.000 Totaal nominale kosten 475.700.000- Totaal nominale opbrengsten 523.500.000 Nominaal saldo 47.800.000 Kostenontwikkeling 24.800.000- Opbrengstenontwikkeling 63.200.000 Rente reeds gefinancierd 70.700.000- Rente ongefinancierd 35.500.000- Eindsaldo 31-12-2028 20.000.000- NCW 1-1-2013 11.600.000-12
Verschillenanalyse tussen GREX 2012 (nov. 2012) en herijkte GREX 2013 gemeente/brink Groep - Weergegeven bedragen zijn netto contant - Bedragen zijn afgerond (op 500.000,--) en deels indicatief vanwege feit dat wijzigingen ook effect op elkaar hebben Netto contant Saldo grondexploitatie GREX GEM 2012 - Doorvoeren rekenparameters en afzetaantallen o.b.v. Risiconota 2012-46.000.000 Vervangen kantorenprogramma Woenderskamp door woningbouw -4.000.000 Saldo grondexploitatie volgens gemeente in augustus 2012-50.000.000 Structureel verlagen grondprijzen in grondexploitatie -22.500.000 Inbreng gronden Waalsprong uit gemeentelijk deel -2.500.000 Benutten potentieel grondprijzen goedkope koopwoningen 6.500.000 Lagere percentages uitgeefbaar in Vossenpels / Groot Oosterh. -8.000.000 Lagere afzetaantallen en daardoor langere doorlooptijd -3.000.000 Hogere kosten bouw- en woonrijp maken -7.500.000 Hogere kosten VTU / nieuwe plannen opstellen etc. -3.500.000 Verkoopopbrengsten bestaand bezit -2.500.000 Vervallen bijdrage Novio Noord -5.000.000 Vervallen bijdrage HOV -2.000.000 Verlaging bureaukosten GEM Waalsprong, maar langere doorlooptijd 1.500.000 Verlaging post onvoorzien door verzekerde afzet 1.500.000 Subtotaal herwaardering GREX -97.000.000 Dekking Bijdrage marktpartijen en Novio Noord 12.000.000 Verlaging onvoorzien naar 5,8 mio (dekking via weerstandsvermogen) 23.500.000 Binnen te halen subsidies / bijdragen (opgave gemeente) 8.500.000 Lagere financieringslasten door lagere rente 7.000.000 Uitnemen kosten Graaf Allardsingel door gemeente (a.g.v. activering) 1.400.000 Uitnemen kosten riolering etc. door gemeente (a.g.v. activering) 33.000.000 TOTAAL SALDO GRONDEXPLOITATIE 2013 (NETTO CONTANT, PP 2013) -11.600.000 13
RISICOANALYSE Monte Carlo-analyse & scenario-analyse 14
Risico s in Monte Carlo-analyse Reguliere risico s (evenwichtige risicoverdeling) Risico s met een grote kans van optreden (scheve risicoverdeling) Scheve verdelingen (NCW, pp 1-1-2013) Prijsontwikkeling -/- 16,5 mln - Opbrengstontwikkeling -/- 20,5 mln - Kostenontwikkeling +/+ 4,0 mln Lager afzettempo -/- 4,0 mln Minder uitgeefbaar gebied Minder externe subsidies Overig Totaal -/- 13,0 mln -/- 3,0 mln -/- 0,5 mln 15 -/- 37,0 mln
Monte Carlo-simulatie 16
Toelichting resultaat In 50% van de gevallen (betrouwbaarheidsinterval) sprake van een saldo beter dan (ofwel niet slechter dan) 43 miljoen negatief Op basis van het 80% betrouwbaarheidscriterium is er een risicoprofiel van 58 miljoen 17
Scenario s afzettempo Maximaal 500 per jaar: Maximaal 400 per jaar : -/- 8,5 miljoen -/- 20 miljoen Maximaal 500 per jaar & 1.400 minder woningen -/- 35 miljoen 18
Scenario 50% minder appartementen Grondgebonden woningen voor terug Geen uitgifte: lucht in het plan -/- 11 miljoen -/- 27 miljoen 19