MeesPierson Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2010!
I N H O U D S O P G A V E Algemene informatie en profiel 2 Verslag van de beherend vennoot 3 Pagina Jaarrekening Balans per 30 juni 2010 13 Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2010 14 Kasstroomoverzicht 15 Toelichting op de jaarrekening 16 Overige gegevens Statutaire winstverdeling 27 Gebeurtenissen na balansdatum 27 Accountantsverklaring 27 Pagina 1
A L G E M E N E I N F O R M A T I E Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. De Entree 99-197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam Beherend vennoot (en Beheerder) MeesPierson Real Estate Management B.V. De Entree 99-197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam Accountant KPMG Accountants N.V. Laan van Langerhuize 9 Postbus 74600 1070 DE Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam Pagina 2
V E R S L A G V A N D E B E H E R E N D V E N N O O T Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2010 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Algemeen MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en heeft één beherend vennoot, MeesPierson Real Estate Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna ook participanten ) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie) verliezen die hun inleg te bovengaan mits zij geen daden van beheer verrichten. Doelstelling Het fonds heeft als doel: het exploiteren van haar vermogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, met het oogmerk om de participanten en beherend vennoot te doen delen in het daaruit ontstane voordeel. Beleggingsdoelstelling Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed. Winkelcentrum Angelslo, Emmen. Winkelcentrum Crabbehof, Dordrecht Pagina
V E R S L A G V A N D E F O N D S M A N A G E R Overzicht retailmarkt Nederland Gedurende de eerste helft van 2010 nam het consumentenvertrouwen in Nederland verder af. De voornaamste redenen voor het aanhoudende dalende consumentenvertrouwen zijn de discussie over de hypotheekaftrek, de schuldencrisis van enkele Europese landen en de aangekondigde bezuinigingen van het nieuwe kabinet. Dat het consumentenvertrouwen afnam was ook zichtbaar in de bestedingen. Er werd in april 2010 minder geld besteed aan duurzame goederen dan in maart, terwijl in maart deze bestedingen nog bijna 5% hoger lagen dan in maart 2009. Consumenten gaven minder geld uit aan auto s, schoeisel en kleding. In maart nam de omzet van de detailhandel nog toe met 2,9% ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze omzetgroei volgde na dertien maanden van dalende omzetten. De detailhandel wist de groei echter niet vast te houden in april en de omzet daalde weer, met 0,2% ten opzichte van het jaar daarvoor. Alleen de supermarkten deden het goed en realiseerden een groei van 4% op jaarbasis. De non-foodsector werd hard getroffen. Vooral woninginrichting- en bovenkledingzaken draaiden slecht. Het viel nog op dat het WK Voetbal voor de elektronicabranche geen verbetering bracht. Normaliter profiteren deze retailers van een WK of EK, maar dat bleek - in april althans - niet het geval te zijn. Op de winkelvastgoedmarkt wordt nog steeds toenemende vraag waargenomen van retailers naar winkelruimte in de hoofdwinkelstraten en in de beste (grotere) winkelcentra van de grotere steden. Het valt op dat vooral grote (internationale) modeketens in zowel het hoge als lage segment actief zoeken naar nieuwe winkels. Modeketens in het middensegment presteren op dit moment niet zo goed. Aan de andere kant neemt de winkelleegstand buiten de hoofdwinkelstraten toe, onder meer doordat sommige retailers met het oog op dalende omzetten besluiten units af te stoten. De leegstand neemt echter significant toe in aanloopstraten naar het hoofdwinkelgebied, alsmede in minder goed functionerende winkelcentra en perifere detailhandellocaties. Daarbij valt ook de leegstand in veel buurtwinkelcentra op. Door afnemende consumentenbestedingen slagen vooral de kleine middenstanders in de buurtwinkelcentra er steeds minder in om hun winkel draaiend te houden. Een ander probleem is het beperkte aanbod. De consument bezoekt tegenwoordig liever een groter winkelcentrum met een completer aanbod van goederen en faciliteiten. De tweedeling in de winkelmarkt vertaalt zich eveneens in de huurprijzen. De huren voor eersteklas winkelvastgoed in grote winkelsteden blijven op peil, maar in de kleinere regionale plaatsen staan de huren onder druk en op een aantal locaties zijn zij ook al gedaald. Management MeesPierson Real Estate Management B.V. treedt op als enig beherend vennoot en beheerder van het fonds. Voor het dagelijks beheer van de winkelcentra heeft zij CB Richard Ellis ingeschakeld als property manager. Ondanks de aanhoudende kredietcrisis hebben de winkelcentra Crabbehof in Dordrecht en Angelslo in Emmen hier nog geen noemenswaardige gevolgen wat betreft achterblijvende huurstromen van ondervonden. In een enkel geval valt te signaleren dat ondernemers een lagere omzet genereren, maar van faillissementen is in de winkelcentra vooralsnog geen sprake. Wel is de verwachting dat uiteindelijk de huren een dalende trend zullen inzetten en dat de beide winkelcentra mogelijk in toenemende mate met leegstand te maken zullen krijgen onder invloed van de aanhoudend verslechterende markten. Om zo goed mogelijk op de toekomstige ontwikkelingen in te kunnen inspelen is er einde 2009 een strategische visie opgesteld. Mede op basis hiervan tracht de beherend vennoot actief spreiding aan te brengen in de looptijd van het huurderbestand door met ondernemers over de duur en voorwaarden van de huurovereenkomst in onderhandeling te treden. Hierna worden de relevante ontwikkelingen gedurende de eerste helft van 2010 voor de beide winkelcentra beschreven. Pagina
Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht Retail sector Dordrecht Dordrecht telt bijna 120.000 inwoners en beschikt over een winkeloppervlak van ruim 164.000 m 2. De stad heeft ongeveer 790 verkooppunten. In de afgelopen periode is door nieuwe ontwikkelingen, en dan vooral in het centrum van de stad, op kleine schaal winkelruimte aan de voorraad toegevoegd. Behalve de eigen bevolking mag Dordrecht ook de inwoners van de omliggende gemeenten (Drechtsteden) tot haar verzorgingsgebied rekenen. Naast het kernwinkelgebied in het centrum, waar het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (bijna 9.600 m²) de belangrijkste trekpleister is, heeft Dordrecht belangrijke wijkwinkelcentra zoals De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admiraalsplein. Met Woonboulevard Dordt (20.000 m²) heeft de stad tevens een perifere detailhandelslocatie. Bron: CBRE 2010 Positionering en branchering Vanuit de strategische visie is winkelcentrum Crabbehof voor de komende jaren conceptueel gepositioneerd als winkelcentrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte aandacht voor de verblijfsfunctie. Idealiter bestaat daarbij de branchering uit een aantal sterke landelijke trekkers, aangevuld met lokale ondernemers in het segment van de zogenaamde speciaalzaken. Hiermee wordt rekening gehouden met de mogelijke wederverhuur van leegstaande units. Om het winkelcentrum ook in een groter geheel qua positionering te versterken, is de strategische visie besproken met de gemeente Dordrecht. Als gevolg van het voeren van intensief overleg heeft de gemeente Dordrecht zich inmiddels achter de uitgangspunten van de strategische visie geschaard. Zij is bereid om mee te werken en te participeren in de upgrading van het winkelcentrum, zoals die in de strategische visie wordt beoogd. De financiële en praktische haalbaarheid is momenteel bij de betrokken partijen in onderzoek. Door de gemeente is voor een upgrading van het winkelcentrum een budget ter beschikking gesteld van circa 700.000,-. De voorwaarde die is gesteld vanuit de gemeente is dat het fonds mee moet investeren met de upgrading. Vanuit het fonds kan er, gezien de huidige liquiditeitssituatie, circa 300.000,- worden vrijgemaakt, uiteraard alleen indien dit het rendement van het fonds ten goede komt. Door deze mogelijke investering zullen een aantal onderhoudsposten (waaronder het schilderwerk) die voor dit jaar zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting, tijdelijk worden opgeschort. Zodra er nader gedefinieerd is welke zaken zullen worden opgenomen in de upgrading van het winkelcentrum zal de onderhoudsbegroting hierop worden aangepast. Verhuur De kredietcrisis heeft tot op heden nog geen grote weerslag gehad op huurders van het Crabbehof. Daar waar mutaties hebben plaatsgevonden, is de huurprijs over het algemeen in stand gebleven en in een enkel geval zelfs licht opwaarts aangepast. Ook het geven van incentives is nog niet nodig gebleken. Desalniettemin kan niet worden uitgesloten dat dit in toekomstige gevallen wel aan de orde zal zijn. De belangrijkste ontwikkelingen: Malaab h/o Drecht Supermarkt (Van Oldenbarneveltplein 23) wordt in de plaats gesteld door ZieZo Isolatiebedrijf Er zijn concrete onderhandelingen gaande met een aantal gegadigden voor de leegstaande units op Van Oldenbarneveltplein 28 en Van Oldenbarneveltplein 29 De leegstaande unit op Van Oldenbarneveltplein 66 is per 1 april 2010 verhuurd aan Struijk Audiciens voor een marktconforme huurprijs ( 12.500,- per jaar) voor de duur van 5 jaar met 5 optiejaren In juni 2010 zijn in winkelcentrum Crabbehof alle winkelunits ingemeten volgens de NEN-2580 normering. Hierdoor is het beschikbare te verhuren oppervlak op een onafhankelijke en correcte manier vastgelegd. Bij (weder)verhuurtransacties worden op deze manier discussies over het huuroppervlak en dus over de huurberekening voorkomen. Het totale aantal metrages uit het NEN-rapport (10.005 m²) wijkt in geringe mate af van de som van de huidige metrages (10.167 m²). Pagina
Huuroverzicht per 30 juni 2010 Adres Huis nr. Naam huurder Branche Expiratiedatum Optie Indexeren jaren per m2 Maandhuur Jaarhuur % van geheel Van Oldenbarneveltplein 1-2 Kaminah Buitenlandse levensmiddelen 31-08-2014 5 01-09 300 2.407 28.887 2,22% Van Oldenbarneveltplein 3-4 Intertoys Speelgoedwinkel 31-07-2013 5 01-08 296 2.521 30.254 2,33% Van Oldenbarneveltplein 5 Heer Reparatie en Onderdelen Service Doe-het-zelf zaak 30-06-2011 5 01-08 86 1.126 13.511 1,04% Van Oldenbarneveltplein 6 Unicoiffure Kapsalon 28-02-2013 5 01-08 110 1.387 16.639 1,28% Van Oldenbarneveltplein 7 Juwelier Retel Juwelier 31-08-2014 5 01-09 86 1.183 14.190 1,09% Van Oldenbarneveltplein 8-9 Ado Bike Rijwielhandel 15-06-2013 5 16-06 234 2.761 33.135 2,55% Van Oldenbarneveltplein 10-12 Farma Drogisterij 31-08-2012 5 01-08 444 3.989 47.867 3,69% Van Oldenbarneveltplein 13 De Ster Schoenmakerij 31-10-2012 5 01-08 43 543 6.519 0,50% Van Oldenbarneveltplein 14 Dierenzaak Bully Dierenspeciaalzaak 31-10-2012 5 01-08 253 2.069 24.833 1,91% Van Oldenbarneveltplein 15-16 Hans Textiel Algemene textielzaak 31-03-2013 5 01-08 360 3.366 40.388 3,11% Van Oldenbarneveltplein 17-18 Schans Bloembinders Bloemist 31-08-2012 5 01-08 234 1.818 21.814 1,68% Van Oldenbarneveltplein 19 Brood- en Banketbakkerij Korteweg Brood- en banketzaak 31-07-2013 5 01-08 88 1.195 14.337 1,10% Van Oldenbarneveltplein 20 Tabak- en Lectuurshop Nico de Visser Tabaks- en gemakszaak 31-05-2013 5 01-08 270 2.913 34.954 2,69% Van Oldenbarneveltplein 21 Dierenarts Associaties Dierenarts 31-05-2014 0 01-06 90 1.098 13.174 1,01% Van Oldenbarneveltplein 22 Prefis Call Center Telecomwinkel 31-08-2012 5 01-08 139 1.043 12.516 0,96% Van Oldenbarneveltplein 23 Malaab Buitenlandse levensmiddelen 31-07-2012 5 01-04 109 1.212 14.539 1,12% Van Oldenbarneveltplein 24 Stoomshop Wolky Stomerij 31-08-2014 5 01-09 185 1.730 20.759 1,60% Van Oldenbarneveltplein 27 Lidl Supermarkt 31-08-2014 5 01-03 1.190 14.037 168.446 12,97% Van Oldenbarneveltplein 28 Leegstand 87 - - 0,00% Van Oldenbarneveltplein 29 Leegstand 85 - - 0,00% Van Oldenbarneveltplein 30 Bakkerij Medine Brood- en banketzaak 31-01-2013 5 01-03 100 1.229 14.750 1,14% Van Oldenbarneveltplein 49 De Groot Kaas & Delicatessen Kaashandel 31-01-2013 5 01-03 51 705 8.459 0,65% Van Oldenbarneveltplein 50 MCD Supermarkt 31-07-2013 5 01-03 1.781 22.230 266.763 20,55% Van Oldenbarneveltplein 60 Tecpoint Telecomwinkel 31-01-2013 5 01-02 60 906 10.868 0,84% Van Oldenbarneveltplein 61 De Zilveren Naald Kleermakerij 31-03-2013 5 01-03 64 809 9.709 0,75% Van Oldenbarneveltplein 62-65 Expert Consumentenelektronica 31-05-2012 0 01-03 355 3.436 41.232 3,18% Van Oldenbarneveltplein 65a ABN AMRO Bank 31-12-2012 5 01-01 10 414 4.964 0,38% Van Oldenbarneveltplein 66 Struijk Audiciens Hoortoestellen 31-03-2015 5 01-04 109 1.042 12.500 0,96% Van Oldenbarneveltplein 67 Hans Anders Opticien 31-01-2015 5 01-03 109 961 11.535 0,89% Van Oldenbarneveltplein 68-69 Ed's Hengelsport Hobbywinkel 15-06-2013 5 01-06 222 1.784 21.411 1,65% Van Oldenbarneveltplein 70-72 Wittekamp&Broos Schoenen Schoenenwinkel 31-10-2011 5 01-03 183 2.411 28.936 2,23% Van Oldenbarneveltplein 73 Domino's Pizza Restaurant 31-10-2013 10 01-03 99 1.327 15.919 1,23% Van Oldenbarneveltplein 77 Cafetaria Crabbehof Snackbar 31-07-2013 5 01-03 224 3.424 41.083 3,16% Van Oldenbarneveltplein 78 Wibra Algemene textielzaak 31-10-2014 5 01-11 253 3.057 36.685 2,83% Van Oldenbarneveltplein 79 Blokker Huishoudelijke artikelen 14-05-2013 5 01-04 524 5.160 61.920 4,77% Van Oldenbarneveltplein 80 Van Gemert Verf- en Behangzaak 30-06-2013 5 01-08 506 4.653 55.839 4,30% Van Oldenbarneveltplein 84-86 Trivire Wijksteunpunt 30-04-2014 5 01-05 340 2.208 26.500 2,04% Van Oldenbarneveltplein 87-88 Kapsalon Modern Kapsalon 14-10-2012 5 01-11 109 1.644 19.725 1,52% Van Oldenbarneveltplein 89-92 Kruidvat Drogisterij 31-12-2013 5 01-01 217 2.953 35.439 2,73% Van Oldenbarneveltplein 93 Heineken Café 31-01-2012 5 01-04 162 1.446 17.351 1,34% 10.167 108.196 1.298.350 100% De jaarhuur in dit overzicht wijkt enigszins af van de in de winst- en verliesrekening vermelde gefactureerde huur over het eerste halfjaar van 2010. Dit komt doordat niet alle indexeringsdata op 1 januari liggen. Technisch beheer Tussen de VvE-beheerder MVGM en de property manager CBRE vindt er continue afstemming plaats over het uit te voeren dagelijkse onderhoud. In het kader van de eventuele upgrading van het winkelcentrum heeft de beherend vennoot gekozen om grote onderhoudsactiviteiten uit te stellen. Het onderzoek naar de aangekondigde en noodzakelijke noodoverstorten op het dak van winkelcentrum Crabbehof heeft inmiddels plaatsgevonden. In de tweede helft van 2010 volgt hierop de benodigde investering van circa 35.000,- De maatregelen dienen genomen te worden naar aanleiding van de gewijzigde wetgeving omtrent de belasting van platte daken. De verwachting is echter dat de exploitatiekosten, mede door het uitstellen van grote investeringen die kunnen conflicteren met de upgrading van het gebied, binnen de begroting van het jaar 2010 blijven. Pagina
Winkelcentrum Angelslo te Emmen Retail sector Emmen Emmen vervult op het gebied van winkels een belangrijke regionale functie, vooral doordat het Zuidoosten van Drenthe op de stad is aangewezen voor niet-dagelijkse artikelen. Emmen beschikt over een winkelareaal van bijna 242.000 m². Vergeleken met andere Nederlandse steden is de winkeldichtheid met 2,2 m² per inwoner relatief aan de hoge kant. Het kernwinkelgebied wordt gevormd door het (deels overdekte) winkelcentrum De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage en de Hoofdstraat. In de Vlinderpassage zijn trekkers gevestigd zoals V&D en H&M. In de wijk Emmerhout wordt wijkwinkelcentrum Emmerhout vernieuwd. Het bestaande winkelcentrum wordt gesloopt. De nieuwbouw moet in totaal 7.500 m² winkelruimte omvatten. Een perifere detailhandelslocatie is Themacentrum Emmen (23.000 m²) aan de Nijbracht, op bedrijventerrein Bargermeer. Medio 2010 wordt er in Emmen bijna 7.000 m² winkelruimte aangeboden. Het leegstandspercentage is met nog geen 3% aan de lage kant. Over het algemeen zijn de aangeboden units kleinschalig van karakter. Bron: CBRE 2010 Positionering en branchering Vanuit de strategische visie is winkelcentrum Angelslo met haar wijkoverstijgende functie gepositioneerd als centrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte verblijfsfunctie. Op dit moment voldoet de branchering van het winkelcentrum in voldoende mate aan dit concept. De beherend vennoot werkt er echter hard aan om de momenteel beschikbare ruimten in te vullen met sterke formules, zodat er een goede balans ontstaat tussen de beide vleugels van het winkelcentrum. De beherend vennoot is zeer verheugd te kunnen melden dat per 1 april een nieuw 10-jarig huurcontract (met daarbij nog 2 x 5 optiejaren ) gesloten is met Schuitema (C1000) voor de units op Statenweg 33 en 103. Hiervoor is vanuit het fonds een investering gedaan van 100.000,- betaald uit de beschikbare liquide middelen. Deze investering wordt in de hogere huuropbrengst verdisconteerd over de looptijd van de 10-jarige huurovereenkomst en komt dus uiteindelijk weer teug bij de participanten. Daarnaast is met deze uitbreiding van C1000 de uitstraling en de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum in zeer belangrijke mate toegenomen. Dit heeft tot een klantentoename bij de C1000 geleid van 8% ten opzichte van 2009. Tot 1 juli 2013 staat de C1000 garant voor de huurinkomsten van Statenweg 23c (de voormalige Edah-ruimte). De beherend vennoot is verder in onderhandeling met de HEMA inzake een huuraanbieding per 1 oktober. Een mogelijke komst van de HEMA zal de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum verder sterk ten goede komen. Verhuur Shoeby Fashion, huurder van Statenweg 41, heeft in een eerder stadium aangegeven de huurovereenkomst per expiratiedatum van 28-02-2011 te willen beëindigen. Mogelijk zal deze huurder zijn opzegging in heroverweging nemen als de HEMA in de nabij liggende unit haar intrek neemt. Daarnaast hebben zich nog de volgende huurmutaties voorgedaan in de eerste helft van 2010. Er heeft zich een indeplaatsstelling voorgedaan op Statenweg 43, huurder heeft haar naam Anatavan gewijzigd in Ankara Met Stichting Service Centrum Emmen (Peyserhof 4) is per 13 juni 2010 een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst gesloten De huurgarantie van de vorige eigenaar van het winkelcentrum voor de drie lege winkelunits (Statenweg 9, 9-9a en 13) is per 3 mei 2010 geëindigd. Deze units zijn inmiddels verhuur gereed gemaakt, de kosten hiervoor bedragen 13.390,-. De beherend vennoot heeft CB Richard Ellis, in combinatie met een lokale makelaar, ingeschakeld om de verhuur ter hand te nemen. De grootste van deze twee units, nr. 9-9a (circa 157 m²), heeft inmiddels de interesse van een ondernemer uit de kapperbranche. Ook voor Angelslo geldt dat de winkelruimten zijn ingemeten volgens de NEN-2580 normering. Het totale metrage in het meetrapport is 9.030 m² ten opzichte van 9.120 m², de som van het huidige aantal m² zoals vermeld in de verschillende huurovereenkomsten. Pagina
Huuroverzicht per 30 juni 2010 Adres Huis nr. Naam huurder Branche Expiratiedatum Optie Indexeren jaren per m2 Maandhuur Jaarhuur % van het geheel Statenweg 9 Leegstand 18 - - 0,00% Statenweg 9-9a Leegstand 157 - - 0,00% Statenweg 11 Hans Anders Opticien 14-03-2015 5 01-01 118 1.981 23.770 1,67% Statenweg 13 Leegstand 127 - - 0,00% Statenweg 15 Blokker Huishoudelijke artikelen 14-03-2015 5 01-01 532 6.718 80.617 5,68% Statenweg 17 Zeeman Algemene textielzaak 30-04-2015 5 01-01 366 3.519 42.233 2,98% Statenweg 19 Bonita Dameskledingzaak 14-04-2012 5 01-04 272 2.275 27.001 1,90% Statenweg 21 Schoenreparatie Hitze Schoenmaker 14-11-2014 5 01-01 60 1.008 12.098 0,85% Statenweg 23a Henk ten hoor Algemene textielzaak 31-07-2013 5 01-08 351 5.212 62.545 4,41% Statenweg 23b Op=Op Huishoudelijke artikelen 31-07-2013 5 01-08 236 3.508 42.097 2,97% Statenweg 23c C1000 Supermarkt 30-06-2013 5 01-07 782 10.019 120.228 8,47% Statenweg 27 Poelier Rademaker Poelier 31-12-2012 5 01-01 89 1.386 16.635 1,17% Statenweg 29 Pet's Place Dierenspeciaalzaak 30-09-2012 5 01-10 182 2.773 33.274 2,34% Statenweg 31 Gall&Gall Slijterij 31-10-2017 0 01-11 111 1.896 22.755 1,60% Statenweg 33+103 C1000 Supermarkt 31-03-2020 5 01-04 1.999 23.480 281.765 19,85% Statenweg 37 Bloemenhuis Henk Hemmen Bloemist 15-04-2014 5 01-01 145 2.276 27.312 1,92% Statenweg 39 De Boekenier Tabaks- en gemakzaak 20-07-2014 5 01-01 140 2.352 28.228 1,99% Statenweg 41 Shoeby Dames- en herenkledingzaak 28-02-2011 5 01-01 214 2.965 35.576 2,51% Statenweg 41a Kaas en Zo Kaashandel 18-04-2015 5 01-01 46 836 10.036 0,71% Statenweg 43 Ankara Buitenlandse levensmiddelen 24-08-2014 5 01-01 104 1.698 20.381 1,44% Statenweg 45 Slagerij Onrust Slagerij 20-07-2014 5 01-01 120 2.016 24.195 1,70% Statenweg 47 Muller Brood en Banket Brood- en banketzaak 21-09-2014 5 01-01 188 2.276 27.309 1,92% Statenweg 49 Lunchroom Oase Lunchroom 05-10-2014 5 01-01 121 2.033 24.397 1,72% Statenweg 51 Emmer Vishandel Viswinkel 05-10-2014 5 01-01 92 1.546 18.550 1,31% Statenweg 53 ETOS Drogisterij 31-10-2014 5 01-01 363 6.099 73.191 5,16% Statenweg 55 Kruidvat Drogisterij 31-10-2014 5 01-11 357 5.515 66.186 4,66% Statenweg 55a ABN AMRO Bank 14-10-2014 5 01-01 11 538 6.452 0,45% Peyserhof 4 Service Centrum Emmen Wijksteunpunt 12-06-2015 5 01-07 167 1.367 16.400 1,16% Peyserhof 6 Acacia Fleur & Interieur Bloemist 23-11-2014 5 01-01 132 2.072 24.864 1,75% Peyserhof 8 Kapsalon Marcel Kapsalon 03-02-2015 5 01-01 36 526 6.311 0,44% Peyserhof 10 Rabobank Bank 27-01-2015 5 01-01 10 449 5.390 0,38% Peyserhof 12 Euro Snack Snackbar 31-08-2015 5 01-01 84 1.410 16.921 1,19% Peyserhof 14 Het Café Café 03-03-2015 5 01-01 86 1.405 16.855 1,19% Peyserhof 16 Style Drenthe Kapsalon 14-03-2015 5 01-01 117 1.838 22.060 1,55% Landschaplaan 64 Bike Shop Rijwielhandel 24-02-2015 5 01-01 185 2.699 32.390 2,28% Landschaplaan 66-76 Action Huishoudelijke artikelen 31-08-2015 5 01-01 717 7.730 92.757 6,53% Landschaplaan 78-80 Apotheek Mediq Apotheek 24-02-2015 5 01-01 285 4.811 57.737 4,07% Vitrine 1 en 2 Ten Wolde Onroerend Goed Makelaar 30-06-2015 5 01-01 0 90 1.078 0,08% 9.120 118.324 1.419.593 100% De jaarhuur in dit overzicht wijkt enigszins af van de in de winst- en verliesrekening vermelde gefactureerde huur over het eerste halfjaar van 2010. Dit komt doordat niet alle indexeringsdata op 1 januari liggen. Technisch beheer Er zijn, vanwege aanvullende eisen van de brandweer, een aantal noodzakelijke investeringen gedaan in het eerste halfjaar van 2010. Deze eisen moeten ingewilligd worden om de (wettelijk verplichte) gebruiksvergunning van de brandweer uiteindelijk te verkrijgen. Om die reden is er een nieuwe brandmeldinstallatie aangebracht ( 23.000,-) en is er een keuring van de sprinklerinstallatie geweest ( 2.390,-). Daarnaast is ook de schakelkast van de rook- en warmteafvoer installatie vervangen ( 5.900,-). Het traject om tot de gebruiksvergunning te komen is succesvol afgerond met het ontvangen van het certificaat. Helaas is het zo dat door voortdurende veranderende regelgeving vanuit de overheid op dit gebied niet met zekerheid is te zeggen dat er in de toekomst wederom onverwachte nieuwe aanpassingen gedaan dienen te worden. Naast deze investeringen zijn de uitgaven voor onderhoud ruim binnen het daarvoor opgestelde budget gebleven. Samen met de genoemde vrijval voorziening van de servicekosten over 2007 (zie financieel verslag) is er per 30 juni 2010 sprake van een positief resultaat in de onderhoudskosten. De nieuwe bestuurder van de VvE, MVGM, voert overleg met de beherend vennoot over aanpassingen in de splitsingsakte. Hieruit kan mogelijk het kostenaandeel in het onderhoud voor het fonds enigszins naar beneden wordt bijgesteld. Daarnaast worden er een aantal onvolkomenheden in de splitsingsakte aangepast, zoals wijzigen van huisnummers en het fysiek reloceren van een 6-tal bergingen. Aangezien alle hypotheekhouders ook dienen in te stemmen met deze aanpassingen neemt dit traject geruime tijd in beslag. Pagina
F I N A N C I E Ë L V E R S L A G E N R E S U L T A A T V A N H E T F O N D S Kerncijfers 30-06-2010 31-12-2009 Totale activa Vreemd vermogen Eigen vermogen Aantal participaties Boekwaarde vastgoed Intrinsieke waarde per participatie Uitkering (direct rend.) 35.370.693 35.491.661 27.832.060 27.957.429 7.538.633 7.534.232 514 514 34.300.000 34.300.000 14.667 14.658 449.750 899.500 Waarde onroerend goed Het onroerend goed is ultimo 2008 extern getaxeerd door Cushman & Wakefield op een waarde van 34.990.000,-. Eind december 2009 is de waarde naar beneden bijgesteld tot 34.300.000,-. Per 30 juni 2010 heeft de beherend vennoot besloten niet verder af te waarderen en derhalve de boekwaarde te handhaven. Per einde jaar zal, zoals elk jaar, bekeken worden of het onroerend goed wordt hergewaardeerd naar aanleiding van de marktomstandigheden. Per 30 juni 2010 is de boekwaarde van winkelcentrum Angelslo in Emmen 18.000.000,- en van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht 16.300.000,- evenals per 31 december 2009. Conform hetgeen in de vergadering van participanten overeengekomen worden de objecten minimaal een keer per drie jaar extern gewaardeerd - getaxeerd. Eigen vermogen Het fonds is op 3 mei 2005 aangegaan en kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000,- commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van 25.000,- per participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt 14.667,- per einde verslagperiode. Er zijn in de eerste helft van 2010 geen participanten uitgetreden en er zijn geen participanten toegetreden tot het fonds. De negatieve ontwikkeling van de intrinsieke waarde is de afgelopen jaren onder invloed van verslechterde marktomstandigheden versneld door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Het zogenaamde hefboomeffect dat het gebruik van vreemd vermogen veroorzaakt, zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt. Vanzelfsprekend geldt dat bij een stijging van de waarde van het onroerend dit ook in positieve zin plaatsvindt. Financiering met vreemd vermogen Bij aanvang van het fonds zijn er ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra twee hypothecaire leningen afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkelcentrum, ter hoogte van 12.900.000,- (Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000,- (Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar met een rentevaste periode van 7 jaar, waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rentevergoeding die betaald wordt op de lening is het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 1,05%. Het renterisico van de hypothecaire leningen is afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate swaps), welke zijn afgesloten bij Fortis. De rentelasten zijn hiermee gefixeerd voor een periode van 7 jaar tegen 3,58% per jaar. De rentelast per jaar bedraagt hiermee in totaal 4,63% over de uitstaande hoofdsom van de hypothecaire lening. Vanaf 1 maart 2009 heeft de financier onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden een liquiditeitsopslag in rekening gebracht van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% over de uitstaande hoofdsom. Pagina
Op de leningen zijn convenanten met betrekking tot de loan-to-value ratio s van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio (boekwaarde / lening) meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (aankoopprijs / lening) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% ( 12.900.000,- / 17.195.281,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% ( 12.900.000,- / 16.300.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% ( 14.200.000,- / 18.969.479,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% ( 14.200.000,- / 18.000.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten gewogen interest rate swap percentage (4,63%) + 2% aflossing. Op basis van de voorliggende situatie kan bij verdere waardedalingen onder invloed van de marktomstandigheden in de toekomst mogelijk de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen zal moeten worden opgestart. Dergelijke aflossingen zullen ten koste gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd. Op de eerstvolgende vergadering van participanten zal de beherend vennoot hier weer uitgebreid bij stil staan. Begroting versus werkelijke opbrengsten en kosten De bruto huuropbrengsten van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht zijn in het eerste halfjaar van 2010 655.344,- en daarmee hoger dan begroot ( 622.575,-). De bruto huuropbrengsten van winkelcentrum Angelslo in Emmen zijn in het eerst halfjaar van 2010 716.399,- en daarmee ook hoger dan begroot ( 697.770,-). De voornaamste reden hiervoor is dat de moeilijke marktomstandigheden vooralsnog nauwelijks weerslag lijken te hebben gehad op het huurdersbestand in het fonds, terwijl hier in de nieuwe fondsinvestering voorzichtigheidshalve wel rekening mee is gehouden (door middel van huurkortingen en frictieleegstand). De totale inkomsten (huuropbrengsten en rentebaten) voor het eerste halfjaar van 2010 zijn 1.382.566,- en daarmee 54.720.- hoger dan begroot ( 1.327.846,-). De rentelasten ten bedrage van 740.387,- zijn met 45.272,- hoger dan begroot ( 695.115,-). Dit komt door de door de financier additioneel opgelegde liquiditeitsopslag onder invloed van de kredietcrisis. Exploitatiekosten Werkelijk Begroot Verschil Vastgoedbeheer 73.787 45.825 27.962- Fondsbeheer 69.612 70.607 995 Fondskosten 14.851 33.370 18.519 Zakelijke lasten 32.831 29.732 3.099- Verzekeringen 19.571 19.732 161 Onderhoudskosten 35.074-72.250 107.324 Niet verrekenbare BTW 674-88 762 Dubieuze debiteuren - 5.000 5.000 Overige kosten 2.839 2.500 339- Totaal 177.743 279.104 101.361 De totale exploitatiekosten voor de eerste helft van 2010 zijn 101.361,- lager dan begroot. De grootste verschillen zitten in het vastgoedbeheer (negatief), fondskosten (positief) en de onderhoudskosten (positief) en deze worden hieronder nader verklaard. De vastgoedbeheerkosten zijn 27.962,- hoger dan begroot en dit wordt veroorzaakt door de courtage welke de vastgoedbeheerder verdient wanneer zij een (nieuwe) huurder aandraagt of wanneer een Pagina
bestaande huurder haar huurcontract verlengt. De reden voor een positief saldo bij de fondskosten is dat deze kosten lager zijn uitgekomen dan begroot vanwege minder dan verwachte additionele kosten gedurende het eerste halfjaar van 2010. Het laatste deel van de afrekening servicekosten 2007 heeft in februari 2010 plaatsgevonden met alle huurders en daarom heeft de beherend vennoot besloten om het restant van deze voorziening (circa 75.000,-) vrij te laten vallen. Deze voorziening is enkele jaren geleden opgenomen en voorzichtigheidshalve heeft de beherend vennoot deze laten staan tot het moment dat de gehele afrekening servicekosten had plaatsgevonden. Intrinsieke waarde participatie De participaties kennen per einde van de verslagperiode een intrinsieke waarde van 14.667,- per participatie. Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds. Direct rendement Het direct rendement over het eerste halfjaar van 2010 bestaat uit een uitkering van 449.750,- op fondsniveau. Per participatie bedroeg de uitkering 875,-. De uitkering is eind juni betaalbaar gesteld. Het directe rendement over de eerste helft van 2010 bedraagt hiermee conform prognose 3,5% op basis van de initiële inleg ad 25.000,- per participatie. Indirect rendement (waardemutatie van een participatie) Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt gevormd door de waardemutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. Hierin zijn geen wijzigingen opgetreden over de eerste zes maanden van 2010. Verwachtingen voor de tweede helft van 2010 De verwachting is dat het fonds haar goede operationele performance gedurende de tweede helft van 2010 zal voortzetten. Het verwachte directe rendement voor 2010 bedraagt conform fondsprognose 7,0%. Amsterdam, september 2010 MeesPierson Real Estate Management B.V. Pagina
J A A R R E K E N I N G 1 E H A L F J A A R 2 0 1 0 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Pagina 12
B A L A N S P E R 3 0 J U N I 2 0 1 0 (Voor winstbestemming) Activa Toelichting 30-06-2010 31-12-2009 Vaste activa Onroerend goed 1 34.300.000 34.300.000 Financieringskosten 2 19.375 24.659 Financiële vaste activa Incentives 3 95.000 0 Vlottende activa Vorderingen 4 144.953 204.440 Overlopende activa 5 35.168 18.281 Liquide middelen 6 776.197 944.281 956.318 1.167.002 Totaal Activa 35.370.693 35.491.661 Passiva Toelichting 30-06-2010 31-12-2009 Vermogen Kapitaal rekening 7 7.538.633 7.534.232 Langlopende schulden 8 27.100.000 27.100.000 Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting 9 112.688 165.188 Overlopende passiva 10 619.372 692.241 732.060 857.429 Totaal Passiva 35.370.693 35.491.661 Pagina 13
W I N S T - E N V E R L I E S R E K E N I N G (Over de periode 1 januari 2010 tot en met 30 juni 2010) Toelichting 01.01-30.06.2010 2009 Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed 11 1.371.744 2.723.739 Herwaardering onroerend goed 12 0-690.000 Overige opbrengsten 13 0 3.424 1.371.744 2.037.163 Interest baten en lasten Rentebaten 14 5.822 16.704 Rentelasten 15-740.387-1.346.046-734.565-1.329.342 Overige kosten Exploitatiekosten 16-177.743-434.890 Afschrijvingen 17-5.284-10.568-183.027-445.458 Resultaat boekjaar 454.152 262.363 Pagina 14
K A S S T R O O M O V E R Z I C H T (Over de periode 1 januari 2010 tot en met 30 juni 2010) Kasstroom uit operationele activiteiten 01.01-30.06.2010 2009 Bedrijfsresultaat 454.152 262.363 Afschrijving 5.284 10.568 Herwaardering onroerend goed 0 690.000 459.436 962.931 Veranderingen in werkkapitaal: vorderingen -35.513 222.262 overlopende activa -16.888-21 omzetbelasting -52.500 42.521 overlopende passiva -72.869-212.323-177.770 52.439 Kasstroom uit operationele activiteiten 281.666 1.015.370 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitkering participanten -449.750-899.500 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -449.750-899.500 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa 0 0 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 0 Netto kasstroom -168.084 115.870 Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 944.281 828.411 Liquide middelen bij einde verslagperiode 776.197 944.281 Mutatie geldmiddelen -168.084 115.870 Pagina 15
Algemeen T O E L I C H T I N G O P D E B A L A N S Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). Fiscale status Grondslag van het kasstroomoverzicht Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV, op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft. Met ingang van 1 juli 2008 is MeesPierson Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V. De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 aan MeesPierson Real Estate Management verstrekt. De CV is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van Meespierson beschikbaar is. De beheerder en bewaarder van de CV staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de CV. De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Voor zover niet anders vermeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de beheerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door externe taxateurs, maar wordt geschat door de beheerder. Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de marktwaarde incidenteel door externe taxateurs bepaald. Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen. Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Pagina 16
Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s en banktegoeden. Vermogen Gestort CV kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Bruto huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel de theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van leegstand en verleende huurkortingen. Exploitatiekosten Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opgenomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen en onroerende-zaakbelasting. Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Herwaardering onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Lasten Beheerskosten Dit betreffen de kosten van de bewaarder en de beherend vennoten. Interest De interest betreft de aan de verslagperiode toe te rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaar ontvangen interest op deposito s. Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten. Waardering renteswap contracten Bij de verwerking van de renteswap contracten in de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting. Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van externe adviseurs, accountantskosten en kantoorkosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten. Pagina 17
R I S I C O P A R A G R A A F Algemeen De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de CV. Risico s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing op de CV. In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur. Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten. Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aangehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen. Pagina 18
1 Onroerend goed 30-06-2010 31-12-2009 Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt: Stand per 1 januari 34.300.000 34.990.000 Herwaardering 0-690.000 Totaal 34.300.000 34.300.000 Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Dordrecht 16.300.000 16.300.000 Winkelcentrum Emmen 18.000.000 18.000.000 Totaal 34.300.000 34.300.000 2 Financieringskosten Dit betreffen de, door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht. 3 Incentives 30-06-2010 31-12-2009 Huurincentive 95.000 0 Totaal 95.000 0 De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven. 4 Vorderingen 30-06-2010 31-12-2009 Te ontvangen huur en servicekosten 152.513 219.561 Af: voorziening dubieuze debiteuren -7.560-15.121 Totaal 144.953 204.440 Per 30 juni 2010 zijn de maandhuren van juli 2010 en de kwartaalhuren van het derde kwartaal 2010 vooruitgefactureerd. Pagina 19
5 Overlopende activa 30-06-2010 31-12-2009 Te ontvangen rente beleggersrekening 2.855 3.903 Vooruitbetaalde verzekeringspremies 0 14.378 Vooruitbetaalde zakelijke lasten 32.313 0 Totaal 35.168 18.281 6 Liquide middelen 30-06-2010 31-12-2009 Beleggersrekening 551.267 706.122 Rekening-courant 213.613 238.159 Gelden onderweg 11.317 0 Totaal 776.197 944.281 Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V. 7 Kapitaal rekening 30-06-2010 31-12-2009 Gestort CV kapitaal 7a 12.850.000 12.850.000 Oprichtingskosten 7b -787.829-787.829 Herwaarderingsreserve 7c 0 0 Algemene reserve 7d -4.527.939-3.890.802 Onverdeeld resultaat 7e 4.402-637.137 Totaal 7.538.633 7.534.232 7a Gestort CV kapitaal Bij het aangaan van de CV heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000,- in contanten in de CV gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bedraagt 12.850.000,-, bestaande uit 514 participaties. 7b Emissiekosten De emissiekosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten -95.329-95.329 Structureringskosten -642.500-642.500 Marketing -50.000-50.000-787.829-787.829 Pagina 20
6 Kapitaal rekening (vervolg) 30-06-2010 31-12-2009 7c Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd: Winstbestemming 2005-1.560.183-1.560.183 Winstbestemming 2006 1.633.000 1.633.000 Winstbestemming 2007 11.719 11.719 Winstbestemming 2008-84.536-84.536 0 0 7d Algemene reserve De algemene reserve zijn als volgt opgebouwd: Winstbestemming 2005-72.097-72.097 Winstbestemming 2006 24.302 24.302 Winstbestemming 2007 59.590 59.590 Winstbestemming 2008-3.902.597-3.902.597 Winstbestemming 2009-637.137 0-4.527.939-3.890.802 7e Onverdeeld resultaat Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat 454.152 262.363 Directe uitkering -449.750-899.500 Onverdeeld resultaat 4.402-637.137 Jaarlijks wordt gestreefd naar een directe uitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van 12.850.000,-, oftewel 899.500,-, uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen van 449.750,-. Pagina 21
7 Langlopende schulden 30-06-2010 31-12-2009 SNS Property Finance B.V. 27.100.000 27.100.000 Totaal 27.100.000 27.100.000 De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, met een looptijd van 10 jaar, rentevastperiode van 7 jaar waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogt met 1,05%. Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (interest rate swaps), afgesloten bij Fortis, gekoppeld. De rentelasten zijn hiermee gefixeerd voor een periode van 7 jaar tegen 3,58%. Per 1 maart 2009 berekent de financier een liquiditeitsopslag van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% over de uitstaande hoofdsom. De waarde van de swap-contracten bedraagt per 30 juni 2010 EUR -1.363.028,- (2009: EUR -1.257.488,-). Indien de marktrente stijgt zal de waarde van het swap-contract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swap-contract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt afgerekend heeft de waarde van het contract geen invloed op de resultaten van het fonds. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0%. Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% en wordt er voldaan aan dit criterium. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9%. Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten gewogen interest rate swap percentage (4,6%) + 2% aflossing. 8 Omzetbelasting 30-06-2010 31-12-2009 Aangifte nog te betalen 112.688 165.188 Totaal 112.688 165.188 9 Overlopende passiva 30-06-2010 31-12-2009 Vooruitgefactureerde huur en servicekosten 299.697 312.142 Te betalen interest lening 185.343 146.798 Te verrekenen servicekosten voorgaand jaar -6.976 112.401 Te verrekenen servicekosten Dordrecht 2009/2010-143 3.824 Te verrekenen servicekosten Emmen 2009/2010-13.643 619 Te betalen vastgoedbeheerfee 19.788 19.788 Te betalen fondsbeheerfee 76.202 34.055 Te betalen fondskosten 7.419 19.896 Te betalen verhuurfee 17.993 0 Te betalen verzekeringen 2.965 0 Te betalen zakelijke lasten 4.268 2.485 Ontvangen waarborgsommen 15.094 15.094 Te betalen exploitatiekosten 11.365 21.560 Overige te betalen kosten 0 3.580 Totaal 619.372 692.241 Pagina 22