Woonpartners Midden-Holland stichting voor bouwen en beheren Waddinxveen, 25 april 2013
Inhoudsopgave 1. Inleiding 4 2. Visie, missie, opgave en strategie 5 2.1 Meerjarenbeleidsplan 'Thuis in Wonen 2.0' 5 2.2 Visie 5 2.3 Missie 6 2.4 Opgave en strategische keuzes 6 2.5 Ontwikkelingen 8 3. Nieuwbouwactiviteiten en verwerving en verkoop van vastgoed 11 3.1 Nieuwbouw 11 3.2 Verwerving van vastgoed 12 3.3 Verkoop van vastgoed 12 3.4 VvE-beheer 13 4. Wonen, zorg en welzijn (WZW) 14 4.1 Inleiding 14 4.2 Wonen, zorg en welzijn in Gouda 14 4.3 Wonen, zorg en welzijn in Waddinxveen 16 4.4 Wonen, zorg en welzijn in Zuidplas 17 4.5 Maatschappelijke & Overig Vastgoed 17 4.6 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 19 5. Wonen, leren en werken 20 6. Woningbeheer 22 6.1 Woningmarkt algemeen 22 6.2 Woningmutaties Woonpartners 22 6.3 Onderhoud 24 6.4 Kwaliteit van de dienstverlening 33 7. Governance 34 7.1 Governance: maatschappelijke inbedding 34 7.2 Samenwerking met belanghouders 35 7.3 Governance: organisatie, bestuur en interne beheersing (Bestuurder) 35 7.4 Governance: organisatie en intern toezicht (Raad van Toezicht) 44 8. Personeel en Organisatie 51 8.1 Organisatie 51 8.2 Personeel & arbo 52 8.3 Facilitaire zaken 57 8.4 Marketing & communicatie 58 8.5 Ondernemingsraad 59 8.6 Klachtencommissie 60 9. Financiële gang van zaken 61 9.1 Balans 61 9.2 Winst- en verliesrekening 62 9.3 Grondslagen financiële verslaggeving 63 9.4 Resultaat 75 2
Bijlage 1 82 Kengetallen 82 Bijlage 2 85 Gegevens verbinding met Woonpartners Midden-Holland Holding BV 85 Gegevens verbinding met Woonpartners Midden-Holland Wooninvestment BV 86 Gegevens verbinding met Stichting Woonomgeving Souburgh 87 Gegevens verbinding met Woningnet B.V. 88 Bijlage 3 89 Overzicht nieuwbouwprojecten in uitvoering en/of voorbereiding in 2012 89 3
1. Inleiding Het jaar 2012 was voor onze organisatie een jaar met twee gezichten. Onze organisatie boekte mooie en aansprekende resultaten. We bereikten overeenstemming over veel nieuwe projecten in de nieuwbouw. Ook op het vlak van leefbaarheid, zorg en welzijn werden goede resultaten geboekt in nauwe samenwerking met onze ketenpartners. Tegelijkertijd bleef de dienstverlening van onze organisatie op het gewenste niveau. Maar er was ook een schaduwkant aan ons werk. Het jaar 2012 was landelijk gezien voor de woningcorporaties een turbulent jaar. Niet alleen de Vestia-affaire werd breed uitgemeten in de media. Er waren daarnaast diverse andere incidenten bij collega-corporaties. Het beeld van woningcorporaties in de publieke opinie was nog nooit zo negatief. Woningcorporaties zijn daarmee een speelbal geworden voor de politiek en een prooi voor het doorvoeren van omvangrijke verhuurdersheffingen. In het voorjaar van 2012 werden in het Kunduz-akkoord al forse extra heffingen voor verhuurders ingeboekt. In het Regeerakkoord Rutte II zijn deze heffingen nog verder opgevoerd. De verhuurders worden volgens het Woonakkoord van februari 2013 aangeslagen voor jaarlijkse heffingen oplopend tot 1,75 miljard. Daartegenover staat een wankel en niet goed uitgewerkt huurbeleid dat de verhuurders aan enige compensatie moet helpen. Over onze activiteiten in het afgelopen jaar en de achtergronden hiervan kunt u meer lezen in dit jaarverslag. Het jaarverslag en de jaarrekening zijn in concept besproken met de huurderskoepels HWZM en HWHM op 10 april 2013. Op 22 april heeft Pricewaterhouse Coopers de controleverklaring verstrekt. Dit jaarverslag is besproken en goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 22 april 2013 en aansluitend door mij vastgesteld. Ook in 2012 zijn alle middelen besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dit verslag wordt samen met de jaarrekening 2012 toegezonden aan de huurderskoepels HWZM en HWHM, de Minister voor Wonen en Rijksdienst, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), kredietverstrekkers, de gemeentebesturen in ons werkgebied en overige belanghouders. Wij stellen u allen graag in de gelegenheid om op dit jaarverslag te reageren. Deze versie wordt ook integraal op onze website geplaatst. Waddinxveen, 25 april 2013 Woonpartners Midden-Holland R.J. Mascini directeur-bestuurder 4
2. Visie, missie, opgave en strategie 2.1 Meerjarenbeleidsplan 'Thuis in Wonen 2.0' Het meerjarenbeleidsplan is het belangrijkste toetsingskader voor onze organisatie. Het meerjarenbeleid heeft een stevig fundament, want het is in dialoog met de belanghouders van Woonpartners Midden-Holland gemaakt. Woonpartners hanteert als motto Thuis in Wonen 2.0! Met dit motto geeft de organisatie aan dat ze zich kan en wil aanpassen aan de snel optredende veranderingen in de samenleving. Om Thuis in Wonen voor nu en de komende jaren goed inhoud te geven, zijn veranderingen in het woningaanbod, de klantgestuurde inrichting van werkprocessen en het bewuster en meer gebruiken van social media noodzakelijk. Aan deze veranderingen is in het verslagjaar met inzet door de medewerkers gewerkt. De resultaten zijn terug te vinden in dit jaarverslag. 2.2 Visie De organisatie van Woonpartners staat voor mensen die niet of moeilijk zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. De corporatie richt het aanbod en de dienstverlening in op de (woon)wensen en behoeften van klanten. Woonpartners vindt dat vitale wijken en buurten de basis zijn voor plezierig wonen. Daarvoor is meer nodig dan alleen goede huisvesting. Voor mensen is goed onderwijs of werk (betaald of onbetaald) minstens zo belangrijk. Het gaat daarbij om kansen op een betekenisvolle ontplooiing en daarmee een goed toekomstperspectief. Daarbij is het van groot belang dat er goede voorzieningen zijn in de directe woonomgeving. Daarom realiseert en exploiteert Woonpartners ook maatschappelijk vastgoed. De corporatie is bovendien een dragende partner en continue factor in de wijken en buurten waar zij veel klanten heeft en vastgoed exploiteert. Woonpartners kent haar rol en haar kwaliteiten: op de eerste plaats staat het wonen. Het vastgoed is een middel waarmee de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van wonen gerealiseerd wordt. Waar de vraag van de huurders buiten de directe verantwoordelijkheid valt, verwijzen de medewerkers door naar instanties die gekwalificeerd zijn om mensen te begeleiden. Daarover maakt de corporatie goede afspraken met de ketenpartners. De corporatie werkt vraaggericht en richt haar dienstverlening naar de vragen van de klanten en de ketenpartners. Dit wordt vertaald naar producten, diensten en concepten, bij voorkeur in samenwerking. Woonpartners ontwikkelt vraaggericht nieuwe projecten in huur en koop en brengt de kwaliteit van het bezit op een niveau dat past bij de vraag van huurders. De corporatie voelt zich verbonden aan het convenant Energiebesparing corporatiesector en het doel: 20% energiebesparing in de periode tot 2020. Daarmee ondersteunt zij het streven naar een gezond leefmilieu in een veilige woonomgeving voor de toekomst. Maar duurzaamheid gaat verder. Het gaat niet alleen over de energieprestatie van de woningvoorraad, maar ook over het gebruik van duurzame materialen en de wijze waarop de corporatie zelf en haar leveranciers en partners produceren en samenwerken. Woonpartners differentieert haar inzet omdat de specifieke behoeften op het vlak van openbare ruimte, maatschappelijke voorzieningen en sociale interactie per wijk en buurt in de tijd verschillen. Dit geldt ook voor de inzet van de betrokken partners. Maatschappelijke onderneming Woonpartners Midden-Holland heeft zich ontwikkeld tot een maatschappelijke onderneming met een variëteit aan producten en diensten. Maar wat is een maatschappelijke onderneming precies? Het kennisplatform Maatschappelijk Ondernemen definieert maatschappelijk ondernemen als volgt: het agenderen en helpen oplossen van lokaal-maatschappelijke (woon)vraagstukken, met als doel dat mensen prettig wonen en leven in dorpen en wijken. Vanuit de lokaal-maatschappelijke agenda de dialoog aangaan met je klanten en lokale belanghebbenden. Je klanten en partners kennen, weten hoe ze denken en werken, weten wat ze willen en kunnen. Verantwoorden welke beleidskeuzes worden gemaakt, welke maatschappelijke prestaties zijn geleverd en daardoor het vertrouwen en de reputatie verdienen die is gewenst. Als ondernemer het lef hebben om de ruimte te nemen om op effectieve wijze te doen waar de samenleving om vraagt en het meest bij is gediend. 5
De moderne klant vraagt om professionele service, flexibele dienstverlening en betrouwbare communicatie. De samenleving verlangt van corporaties dat zij verantwoordelijkheid nemen voor maatschappelijke problemen, zeker als zij over het benodigde vermogen beschikken. Woonpartners is zich daarvan bewust en neemt haar verantwoordelijkheid door: deel te nemen in de ontwikkeling van buurten en wijken met extra aandacht voor wijken met achterstandssituaties het ontwikkelen van nieuwbouw in sociale huur, markthuur en sociale koopwoningen het revitaliseren van het bestaande woningbezit te investeren in de leefbaarheid van wijken en buurten Dit alles uiteraard bij voorkeur in de buurt van haar woningbezit of bij de ontwikkeling van uitleggebieden. Zowel met geld als menskracht zet Woonpartners haar beschikbare vermogen in om binnen haar verzorgingsgebied het wonen en leven aangenamer te maken, om zo een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van de huidige en nieuwe generatie huurders 2.3 Missie De missie van Woonpartners is het fundament van de organisatie, het richtsnoer voor de te ondernemen activiteiten. Aan deze missie wordt gemeten in hoeverre de organisatie effectief is in een dynamische maatschappelijke omgeving. Deze missie is in samenspraak met onze belanghouders tot stand gekomen en wordt elke vier jaar getoetst aan de actualiteit. Missie Woonpartners Midden-Holland is een vraaggestuurde organisatie zonder winstoogmerk, actief in de regio Midden-Holland en in het bijzonder in de gemeenten Boskoop, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Zij richt zich primair op mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Daarnaast rekent Woonpartners het tot haar taak om met lef marktgerichte activiteiten te ontwikkelen op het gebied van bouwen en beheren, zij het dat er wel een rechtstreekse aantoonbare relatie met de primaire doelstelling moet zijn. Woonpartners investeert creatief in mensen, buurten en wijken en zoekt samenwerking met maatschappelijke partners om betaalbaar wonen in sociaal goed functionerende verbanden met goede maatschappelijke voorzieningen tot stand te brengen. In trefwoorden kan de missie als volgt worden omschreven. Woonpartners is een onderneming die: vraaggestuurd werkt zonder winstdoelstelling handelt gericht is op betaalbaar wonen samenwerking zoekt investeert in mensen, buurten en wijken 2.4 Opgaven en strategische keuzes Woningvraag Uit onderzoek van WoningNet, in opdracht van Woonpartners, blijkt dat gedurende heel 2012 in deze regio bijna 12.000 huishoudens op zoek zijn naar een huurwoning. Dat zijn er ruim 300 meer dan eind 2011. Voor starters op de woningmarkt is het tekort in ons werkgebied opgelopen tot circa 5400 huurwoningen. Doordat de doorstroming stagneert van huur naar koop en veel huurders ook niet willen of kunnen verhuizen, daalt het aanbod aan huurwoningen nog steeds en lopen de wachttijden verder op. Met name starters zijn hierbij, letterlijk en figuurlijk, het kind van de rekening. Zij vormen momenteel, zo blijkt uit het onderzoek, met 45 procent de grootste groep woningzoekenden. In het beleid gaat Woonpartners er vanuit dat blijvend ingespeeld wordt op de vraag naar sociale en markthuurwoningen. Dit betekent dat de corporatie 90% van de woningen (inclusief nieuwbouw) beschikbaar houdt voor de sociale huur en 10% aanbiedt als markthuurwoningen. Deze verhouding is in overeenstemming met de actuele woningvraag van de diverse inkomensgroepen naar huurwoningen in ons werkgebied. Volgens de gegevens van Woningnet heeft 10% van de woningzoekenden een inkomen boven de DAEB-grens. Deze middeninkomens zijn aangewezen 6
op een markthuurwoning omdat het inkomen niet toereikend is voor het financieren van een koopwoning. Er is in ons werkgebied slechts een zeer beperkt aanbod aan markthuurwoningen door andere partijen. Een deel van onze nieuwbouw wordt dan ook bestemd voor markthuurwoningen. We blijven ons bij nieuwbouw echter vanzelfsprekend met name richten op de bouw van sociale huurwoningen. Beheerste groei Woonpartners Midden-Holland streeft naar een stabiel, zo mogelijk licht groeiend marktaandeel in de regio Midden-Holland. De organisatie heeft een stevig aandeel in de woningmarkt in Gouda, Waddinxveen en gemeente Zuidplas en is sinds eind 2010 ook actief in Boskoop. De komende jaren wordt een beperkte netto groei verwacht van het totaal aantal woningen in exploitatie. Door de bouw en verwerving van huurwoningen op diverse nieuwbouwlocaties in het werkgebied groeit de woningportefeuille. Daartegenover staat een daling als gevolg van de sloop van woningen in de bestaande voorraad. De nieuwbouw die aansluitend op deze locaties plaatsvindt, leidt in de regel tot het realiseren van minder huurwoningen. Bovendien worden jaarlijks een aantal bestaande huurwoningen uit de voorraad verkocht zoals vastgelegd in het strategisch voorraadbeleid. De daaruit voortvloeiende positieve kasstromen worden benut voor investeringen in nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad. Ook door het beheer van woningen voor derden zal het marktaandeel van Woonpartners verder groeien, waaronder het VvE-beheer. Wij werken strategisch samen met een groot aantal ketenpartners om de dienstverlening aan hun klanten zo adequaat mogelijk tot stand te brengen. Taakafbakening Woonpartners Midden-Holland ontwikkelt en beheert vastgoed, maar is daarbij maatschappelijk gedreven. De voornaamste taak van Woonpartners is immers het huisvesten van de beoogde doelgroep: mensen die niet op eigen kracht in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Dit doet onze organisatie door het optimaliseren van het bestaande bezit en door nieuwbouw van woningen. Hiermee is een groot deel van de bestedingsruimte voor de toekomst vastgelegd. Voor de uitgaven voor nieuwbouw, herontwikkeling en verwerving van de diverse vormen van vastgoed is een investeringsstatuut vastgesteld. Dit statuut is van toepassing op Woonpartners Midden-Holland en de daarmee verbonden rechtspersonen. Gelet op de snelle en omvangrijke veranderingen op de woningmarkt en de investeringscondities voor woningcorporaties in het bijzonder, wordt het investeringstatuut twee keer per jaar getoetst op actualiteit en waar nodig aangepast. Wonen is meer dan het gebruik van de fysieke ruimte van de woning en de directe woonomgeving. Huurders hebben belang bij het sociaal, maatschappelijk en economisch goed functioneren van de wijk en de daarbij behorende voorzieningen. In het beheer van de directe woonomgeving en de leefbaarheid werkt Woonpartners met bewoners, gemeente en overige ketenpartners samen aan zo optimaal mogelijke resultaten. Woonpartners begeeft zich niet op het terrein van de uitvoering van het welzijnswerk, maatschappelijk werk of openbare orde en veiligheid. Onze organisatie investeert doelgericht in de leefbaarheid van buurten en wijken. Dit doet Woonpartners door in samenspraak met de ketenpartners buurtgerichte activiteiten mede mogelijk te maken en te participeren in de totstandkoming van maatschappelijke voorzieningen in wijken waarin de corporatie veel woningen beheert. Voor de leefbaarheidsuitgaven van de organisatie is een beleidskader vastgesteld. Voor het verstrekken van nieuwe bijdragen in leefbaarheidactiviteiten wordt in alle gevallen ook een actieve bijdrage en inzet van huurders gevraagd. In het werkgebied neemt de vergrijzing toe. Dat geldt in nog sterkere mate voor de huurders van Woonpartners. Ouderen hebben behoefte aan meer aanpassingen in hun woning die het woongemak bevorderen. Senioren blijven immers langer in hun woning wonen en verlaten over het algemeen pas hun woning als zelfstandig wonen echt niet meer gaat. De scheiding tussen wonen en zorg wordt de komende jaren beleidsmatig sterk doorgezet. Er is veel minder geld beschikbaar voor institutionele zorg en welzijn. Ook op de thuiszorg wordt fors bezuinigd 7
en deze voorziening zal voor minder mensen beschikbaar zijn. Daarbij zal de eigen bijdrage sterk stijgen. De druk op mantelzorg en zelfredzaamheid van ouderen neemt daardoor verder toe. De afgelopen jaren heeft Woonpartners veel resultaten geboekt in de realisatie van geschikte woningen voor ouderen. De corporatie heeft samen met veel andere organisaties het Pact van Savelberg ondertekend. Woonpartners heeft daarin vastgelegd dat de organisatie 750 woningen ouderengeschikt en drempelvrij zou maken. De corporatie is deze afspraak met de realisatie van meer dan 800 woningen ruimschoots nagekomen. In totaal omvat de woningportefeuille van de corporatie nu meer dan 2.500 nultredenwoningen. De inzet ligt nu niet zozeer in de realisatie van méér woningen die geschikt zijn voor ouderen, maar in het realiseren en mogelijk maken van de benodigde dienstverlening in en rondom de ouderenwoningen. Woonpartners werkt daarbij onder andere nauw samen met de Zuidrandflat, Palet Welzijn, De Vierstroom en Zorgpartners Midden-Holland. Daarnaast wordt er samengewerkt met specifieke zorgaanbieders als de Gemiva-SVG Groep en ASVZ. Woonpartners heeft zich verbonden aan het convenant Energiebesparing corporatiesector, dat branchevertegenwoordiger Aedes en de Woonbond hebben afgesloten. Het doel: 20% energiebesparing in de periode tot 2020 en het streven naar een gezond leefmilieu voor de toekomst. De organisatie kiest ervoor om de grootste inzet op het gebied van duurzaamheid te leveren in de bestaande woningvoorraad. Met de ingrepen in de bestaande voorraad realiseert de corporatie ook een langere levensduur van haar woningen. De wijze waarop wordt geïnvesteerd in het bestaande bezit is aangepast, zodat er sneller resultaten worden geboekt, minder proces- en overlegtijd nodig is en een aantrekkelijker aanbod aan de zittende huurders wordt gedaan. De nieuwbouwwoningen voldoen vanzelfsprekend aan de geldende duurzaamheideisen, met aandacht voor comfort en veiligheid. Inzet op het thema duurzaamheid past ook binnen de aanpak om meer te sturen op de totale woonlasten. De totale woonlasten voor de huurders zijn de afgelopen jaren gestegen, niet zozeer door stijgende huren, maar met name door stijgende energielasten. Met de investeringen in energiebesparende maatregelen kan Woonpartners een bijdrage leveren aan het waar mogelijk beperken van de totale woonlasten. De medewerkers adviseren de huurders bovendien over een duurzaam energieverbruik. 2.5 Ontwikkelingen Het jaar 2012 was voor woningcorporaties geen goed jaar. Met name de Vestia-affaire, maar ook enkele verhoudingsgewijs kleinere incidenten hebben de woningcorporaties in het nauw gebracht en het vertrouwen bij politiek én publiek in het werk van woningcorporaties tot op het bot aangetast. De omvang van speculatie met derivaten was bij Vestia zo groot dat de grootste woningcorporatie van Nederland ternauwernood aan een faillissement ontkwam. Woonpartners heeft in 2012 binnen haar mogelijkheden actief geprobeerd een deeloplossing te bieden voor het in nood verkerende Vestia en getracht een bedrijfsonderdeel (Vestia - Zuidplas) over te nemen. Nadat een bieding van onze organisatie op Vestia Zuidplas geen resultaat had, hebben wij samenwerking gezocht en gevonden met andere corporaties. Wij gaan daar in 2013 verder mee door. We doen dat vanuit de overtuiging dat corporaties gezamenlijk de beste oplossingen moeten vinden voor de huurders van Vestia. De corporaties die actief zijn in Nederland, staan onderling voor elkaar garant om incidenten zoals bij Vestia op te lossen. In 2013 staan wij bovendien 4% van onze totale huurinkomsten af voor collegacorporaties die in acute nood verkeren. Dat bedrag zal mogelijk de komende jaren nog verder oplopen. Dat corporaties ook in moeilijke tijden als deze elkaar steunen, is iets waar de sector trots op mag zijn. Het is ook de sleutel voor het verbeteren van het geschonden imago. Het is echter logisch dat financieel gezonde woningcorporaties meer voorwaarden gaan stellen aan de noodlijdende broeders en zusters, zodat de ondersteuning weer tot een gezonde bedrijfsvoering leidt. Het is juist nu aan de corporatiesector om te laten zien dat zorgvuldig wordt omgegaan met de belangen van alle huurders en waar dat nodig is stevig te saneren en te vernieuwen. Dat kan via het leveren van een financiële bijdrage met voorwaarden of via het overnemen van activa. 8
Parlementaire enquête Er komt een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. De Tweede Kamer steunde in maart 2012 unaniem de motie van Tweede Kamerlid Van Bochove (CDA) voor een enquête. Aanleiding voor de parlementaire enquête is onder meer de situatie bij woningcorporatie Vestia en de eerdere affaires bij andere woningcorporaties. Het onderzoek zal zich richten op het functioneren van het systeem van woningcorporaties, waaronder: het beheer het (interne en externe) toezicht op maatschappelijk gebonden kapitaal de positie van huurders de rol van banken, financiers en gemeenten De uitvoering van de parlementaire enquête heeft vertraging opgelopen en zal nu starten in het voorjaar van 2013. Het onderzoek richt zich ook op het handelen van de landelijke toezichthouders WSW en Centraal Fonds voor Volkshuisvesting. De conclusies van het onderzoek zullen een belangrijke input zijn voor de nieuw te vormen inrichting van het toezicht in de Volkshuisvestingsautoriteit en de toekomstige inrichting van de onderlinge borging van financiering in de sector. Regeer- en Woonakkoord In het Regeerakkoord van het kabinet Rutte II zijn forse verhuurdersheffingen ingeboekt. Deze heffingen zijn in 2013 nog van relatief beperkte aard, maar lopen daarna snel op tot 2 miljard in 2017. In het recent gesloten Woonakkoord van februari 2013 wordt de maximale jaarlijkse bijdrage verlaagd tot 1,75 miljard. In datzelfde akkoord worden de huurinkomsten echter weer verder aan banden gelegd. Per saldo resteert een nog forsere rekening van het Rijk, die voor de woningcorporaties als geheel niet uitvoerbaar is. De parlementaire besluitvorming over dit onderdeel van het Woonakkoord is op het moment van schrijven van dit jaarverslag nog niet afgerond, Duidelijk is evenwel dat de huurders en kopers de komende jaren zullen worden geconfronteerd met forse woonlastenstijgingen. Ook op andere beleidsterreinen worden lastenverzwaringen doorgevoerd, terwijl er geen ruimte lijkt voor reële inkomensstijgingen. Een deel van de huurstijgingen wordt bovendien inkomensafhankelijk gemaakt. Dit laatste onderdeel is zeer omstreden. Ook nu de Eerste Kamer met de kleinst mogelijke meerderheid heeft ingestemd met de invoering van inkomensafhankelijke huren, is het doorvoeren ervan nog allerminst zeker. De maatregelen moeten nog tijdig uitgewerkt worden. Er zijn door diverse instellingen, waaronder de Nederlandse Woonbond, juridisch procedures in het vooruitzicht gesteld. Daarmee dreigt voor de derde opeenvolgende keer een inkomensafhankelijk huurbeleid niet tot uitvoering te komen. Ook Woonpartners heeft grote moeite met de voorstellen. Op zich is het juist dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen, maar een inkomensafhankelijke huurverhoging is in feite een verkapte vorm van inkomstenbelasting. Onze organisatie is geen dependance van de Belastingdienst en is op de uitvoering van deze taken niet toegerust. De juiste toepassing van de inkomensafhankelijke huurstijgingen zorgt voor een onevenredig zware belasting voor de werkorganisatie. Tegen deze achtergrond heeft Woonpartners er voor gekozen om in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhogingen niet door te voeren. Wonen 4.0 en het belang van een investeringsagenda. In Wonen 4.0 is door de Woonbond, Aedes, Vereniging Eigen Huis en de NVM aangegeven wat een werkbare oplossing kan zijn om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Dit voorstel laat de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties intact en ontziet de huurders maar ook kopers met een laag inkomen. Steeds meer hoogleraren, economen en belangenorganisaties zijn overtuigd van de voordelen van Wonen 4.0. Het stimuleert de economie en de werkgelegenheid, zorgt voor herstel van woonconsumentenvertrouwen en creëert een opleving van de woningmarkt. Woningcorporaties hebben zich in het verleden vaak onderscheiden door anticyclisch te investeren. Door juist in economisch mindere tijden extra geld te stoppen in nieuwbouw- en grootonderhoudsprojecten, waar andere partijen de geldkraan juist dichtdraaien. Het aandeel van de Nederlandse woningcorporaties in de nieuwbouw was ook in 2012 weer meer dan 50%. Dat is iets om trots op te zijn en niet zonder slag of stoot op te geven. 9
De keuze is eenvoudig. Kiezen voor krimp of kiezen voor groei. Kiezen voor verdere kaalslag in de totale bouwkolom en blijvende stagnatie op de woningmarkt of investeren in woningbouw en werkgelegenheid in Nederland. Kiezen voor doneren of investeren. Het aantal voorstanders van een investeringsagenda voor de bouw wint momenteel sterk aan kracht. Het Woonakkoord van februari jl. biedt echter nog niet de juiste combinatie van maatregelen om de woningmarkt uit het slop te halen en de bouwsector de noodzakelijke ondersteuning te bieden. Investeringen doorzetten Woonpartners behoort tot de financieel sterkste woningcorporaties van het land. Dat blijkt onder meer uit onze relatief lage financieringslasten. Bij ons meerjarenbeleidsplan 2012-1016 hebben wij rekening gehouden met de sterk verslechterde omstandigheden op de woningmarkt. Wij kunnen onze investeringen in energiebesparende maatregelen en nieuwbouw dan ook de komende jaren nog op een stevig niveau voortzetten. Veel woningcorporaties hebben inmiddels aangegeven hun nieuwbouwinvesteringen te verminderen. Woonpartners volgt deze trend de komende tijd niet. Wij hebben prestatie-afspraken gemaakt met onze gemeenten en zijn contracten aangegaan met bouwers en aannemers. Die afspraken willen we ook nakomen. Wij zijn een corporatie, die wel een stootje kan hebben. We werken met onze medewerkers aan een sober en doelmatig woningbeheer en hebben tijdig geanticipeerd op de Haagse beleidsvoornemens. Onze organisatie heeft zich altijd al gericht op de kerntaken in de volkshuisvesting. Ook onder de actueel slechte omstandigheden willen wij de koers, zoals opgenomen in ons meerjarenbeleidsplan, vast houden. Wij nemen als organisatie juist nu onze verantwoordelijkheid. Dit is ook in het belang van de werkgelegenheid in de regio waarin wij werken. Onze inzet is gericht op prettig wonen voor huurders en het bieden van goede en betaalbare woonruimte aan woningzoekenden. Onze investeringen in nieuwbouwprojecten zijn ook broodnodig voor de bouwsector, die het nu bijzonder moeilijk heeft door de sterk verminderde opdrachtenportefeuille. Wij zetten daarom in ieder geval de komende 4 jaar onze plannen ongewijzigd door. Voor de periode daarna zijn we terughoudend in het maken van nieuwe afspraken. We wachten eerst de besluitvorming over de heffingen en het huurbeleid in de Tweede Kamer af. Als het Regeerakkoord ongewijzigd wordt voortgezet, zal Woonpartners in de periode na 2017 genoodzaakt zijn om het investeringsniveau aan te passen. Nieuwe oplossingen: coöperatieve samenwerking In moeilijke tijden als deze is het zoeken naar nieuwe mogelijkheden voor samenwerking en het bundelen van investeringskrachten essentieel. Coöperatieve samenwerking is daar een goed voorbeeld van. Een coöperatie (niet te verwarren met corporatie) geeft ketenpartners en bewoners meer eigen verantwoordelijkheid en activeert partijen. Wij onderzoeken de mogelijkheden hiervan in het project De Triangel, bijvoorbeeld bij het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Coöperaties kunnen in de huidige omstandigheden mogelijk een goed alternatief zijn voor het kopen van een woning of het huren van een markthuurwoning. Ook onderzoeken we de mogelijkheden van coöperatieve samenwerking met zorgpartijen in het Anne Frank Centrum in Waddinxveen en bij projecten waar de scheiding van wonen en zorg aan de orde is. 10
3. Ontwikkeling, verwerving en verkoop van vastgoed 3.1 Nieuwbouw In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn voor nieuwbouw de kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen geformuleerd. De aantallen te slopen en te realiseren woningen in verschillende segmenten zijn concreet benoemd voor de beleidsperiode. In onderstaande tabel is weergegeven hoe de stand van zaken ultimo 2012 is. MJB 2012-2016 Totaal opgeleverd en in voorbereiding Opgeleverd t/m 2012 In aanbouw ultimo 2012 Prognose start bouw 2013 Prognose start bouw 2014 Sociale huur 301 332 33 46 147 106 Markthuur 139 136 33 6 39 58 Koop vrije 53 4 4 sector Koop/MGE 145 25 10 15 MGE= Maatschappelijk Gebonden Eigendom In de tabellen zijn de concrete plannen of plannen waarvoor concrete productieafspraken zijn gemaakt opgevoerd. De totalen geven aan dat de productie van huurwoningen op koers ligt. Ook in 2015 zal naar verwachting nog met een aantal woningen worden gestart die nog in de beleidsperiode opgeleverd zullen worden. De nieuwbouw van koopwoningen verloopt minder voorspoedig. Dit komt door de marktomstandigheden. Mochten die echter verbeteren dan zijn er voldoende mogelijkheden in de Triangel in Waddinxveen en in Gouda Oost om de productie op te voeren. Niet alle projecten zijn even zeker qua planning en soms zelfs daadwerkelijke realisatie. In de portefeuille zijn voldoende prospects beschikbaar om de productie van zowel sociale huurwoningen als markthuurwoningen op te voeren. Indien de aantallen op te leveren huurwoningen daartoe aanleiding geven kan ook overwogen worden (met name in Gouda Oost) om delen van het geplande huurprogramma om te zetten naar koop. Een overzicht van de afzonderlijke nieuwbouwprojecten in uitvoering en/of in voorbereiding in 2012 is terug te vinden in bijlage 3. groen opgeleverd in 2012 oranje in aanbouw ultimo 2012 geel vergaand uitontwikkeld; verwachte start bouw in 2013 Woonpartners Midden-Holland heeft in 2012 geen woningen met stichtingskosten hoger dan 240.000,- opgeleverd. In 2012 heeft Woonpartners Midden-Holland de grond aangekocht voor de 28 eengezinswoningen in het project Alblas fase 2 te Waddinxveen. Daarnaast ook de extra benodigde grond van de gemeente Gouda voor de 31 woningen in het plan Margrietplein te Gouda aangekocht. Om de nieuwbouw in Gouda Oost mogelijk te maken zijn in 2012 in totaal 122 woningen gesloopt. Woonkeur Woonpartners heeft aan nieuwbouw de kwaliteitsnorm `Woonkeur` gekoppeld. Door overeenkomstig dit keurmerk te ontwerpen, wordt duurzame en levensloopbestendige woningbouw door onze organisatie bevorderd. Per project wordt bekeken hoe en in welke mate deze aspecten meegenomen zullen worden. In 2012 heeft dat geresulteerd in (gedeeltelijk) bouwen onder Woonkeur bij: Parklaan in Boskoop; Alblaslocatie in Waddinxveen; Parc Houtzicht in Waddinxveen. 11
3.2 Verwerving van vastgoed Verwerving woningen in Gouda Oost In samenwerking met de gemeente worden de woningen en winkels aan de Eendrachtsweg en de De Rijkestraat actief aangekocht. De woningen worden na aankoop tijdelijk verhuurd en daarna gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw in deze wijk. Van de in totaal 39 woningen en winkels zijn er ultimo 2012 daadwerkelijk 13 verworven. Om het aankooptempo te versnellen wordt onteigening voorbereid. Dat houdt in dat voor beide locaties plannen worden gemaakt op basis waarvan de gemeente de bestemmingsplanprocedures en vervolgens -zo nodig- de onteigening kan starten. 3.3 Wijkontwikkeling De gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland werken samen aan leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken Korte Akkeren en Gouda Oost. De kosten hiervoor worden gezamenlijk gedragen. De inzet is activiteiten te ondersteunen vanuit een interactie en samenspraak met betrokken partijen in de wijk zoals bewoners, ondernemers en instellingen. De volgende overlegstructuur wordt hierbij aangehouden: Stuurgroep Wijkontwikkeling Procesmanagers Redactieteam Nieuwsbrieven In 2012 zijn 2 nieuwsbrieven uitgebracht met informatie voor Gouda Oost en Korte Akkeren en 1 special voor Korte Akkeren uitgegeven. Bij de fysieke planontwikkeling wordt nauw samengewerkt met de Werkgroep Wijkontwikkeling van het Wijkteam Gouda Oost. Er is besloten om twee keer per jaar naar de bewoners/gebruikers van de wijk te gaan om de stand van zaken te presenteren en te bespreken. In Korte Akkeren zijn in 2012 door Woonpartners geen nieuwbouwplannen uitgevoerd. De projecten in deze wijk stonden meer in het teken van leefbaarheid zoals het tuinenproject. 3.4 Verkoop van vastgoed Verkoop bestaand bezit De doelstelling voor verkoop in 2012 was 20 woningen. Deze doelstelling is vertaald naar een bedrag (target) van 3.000.000,-. Hoewel de verkoop aanvankelijk stroef verliep is met name in het laatste kwartaal 2012, door de aangekondigde wijzigingen in hypotheekregels, relatief veel verkocht. Dat resulteerde in een totaal van 26 verkochte woningen. De target is daardoor met een totaal ontvangen bedrag van bijna 3.600.000,- ruimschoots behaald. Daarmee wordt invulling gegeven aan de gewenste kasstroom voor de investeringen volgens het meerjarenbeleidsplan. De marktsituatie blijft echter door het ontbreken van positieve impulsen op de koopmarkt zorgelijk en de verkoop vraagt ook in 2013 om de nodige aandacht. De verkoopresultaten 2012 zijn weergegeven in onderstaande tabel. Gouda Waddinxveen Zuidplas Totaal Aan zittende huurder 0 3 1 4 Aan andere huurder 3 0 0 3 Op de vrije markt 6 10 3 19 Totaal verkochte huurwoningen 9 13 4 26 Verkocht nog niet geleverd 3 2 1 6 Te koop staande woningen ultimo 2012 13 5 2 20 12
Verkoop nieuwbouw In 2012 zijn geen nieuwbouw koopwoningen gerealiseerd en/of verkocht. 3.5 VvE-beheer In 2012 is het SKW-certificaat voor VvE-beheer, waarborg voor kwaliteit, zoals in de voorgaande jaren behouden. In de gemeenten Waddinxveen, Gouda en Zuidplas voert Woonpartners het beheer voor 31 VvE s. Onderstaand overzicht geeft de aantallen VvE s in beheer en daaronder vallende appartementsrechten ultimo 2012 weer. Aantal VvE s in beheer (*) Aantal appartementsrechten Gouda 19 342 Waddinxveen 9 282 Zuidplas 3 104 Totaal 31 728 (*) in de jaarverslagen van 2011 en eerder zijn in deze tabel ook een multifunctioneel gebouw in Moordrecht en een stichting voor een woonomgeving in Waddinxveen zonder appartementsrechten opgenomen. Strikt genomen zijn dat geen VvE s. Woonpartners doet voor hen wel het beheer. In 2013 wordt verwacht 4 VvE s in Boskoop en 2 VvE s in Waddinxveen toe te voegen aan de portefeuille. 13
4. Wonen, zorg en welzijn 4.1 Inleiding Woonpartners voelt het als haar plicht om ook betrokkenheid te tonen bij de maatschappelijke aspecten van het wonen. Hieronder vallen de zorg voor veilige en vitale wijken en buurten, het in samenwerking met de ketenpartners zorgen voor de meer kwetsbaren in de samenleving en het bieden van kansen, met name aan jongeren. Leefbaarheid Woonpartners verdeelt haar inspanningen naar de wijken waar zij werkzaam is. De inzet over die wijken wordt verdeeld naar gelang de problemen in die wijk. Leefbaarheid heeft twee peilers: het schoon, heel en veilig houden van de leefomgeving (fysieke leefbaarheid) en de activiteiten om cohesie te verbeteren en kwetsbaren een steuntje in de rug te geven (sociale leefbaarheid). Werken aan leefbaarheid doen we niet alleen. We doen dit vooral met onze bewoners, maar ook met andere partners in de wijken. In de ketensamenwerking in het kader van zorg voor de kwetsbaren en kansen creëren voor jongeren zijn wij niet de professionals. We ondersteunen initiatieven hierin altijd vanuit de rol van huisvester en maatschappelijk betrokken organisatie. Een lijst van alle leefbaarheidsinitiatieven waar Woonpartners bij betrokken is, staat op de website. Via deze QR-code komt u bij de juiste pagina. Totale uitgaven ten opzichte van de begroting voor leefbaarheid over 2012 zijn als volgt: begroot gerealiseerd Gouda 156.929,- 136.489,- Waddinxveen en Zuidplas 120.511,- 192.025,- Overige uitgaven 142.300,- 66.449,- Totaal 419.740,- 394.963,- De meeste uitgaven zijn gerealiseerd in de fysieke leefbaarheid. Dit zijn de maatregelen die genomen worden om de woonomgeving schoon, heel en veilig te houden. De overschrijding op de totale kosten wordt met name veroorzaakt door de kosten gemaakt ter voorkoming van huisuitzettingen. Een van de resultaten van een nieuw convenant Voorkomen Huisuitzettingen in 2012 is dat er beter gestuurd kan worden op een efficiënte wijze om huisuitzettingen te voorkomen. 4.2 Wonen, zorg en welzijn in Gouda Hoogtepunten uit de wijkaanpak Gouda Oost De wijkaanpak van Gouda Oost is een nieuwe fase ingetreden. In 2012 zijn onze vier flats in het Zuidelijk Stempel West (ZSW) gesloopt, dit geldt eveneens voor de sporthal op de Springerslocatie en de voor voormalige Anne Frank-school. De wijk heeft een compleet ander aanzicht. Herhuisvesting Per 1 juli 2013 hadden alle bewoners van de vier flats in de eerste fase van het ZSW een andere woning gevonden. Het hele traject is zonder grote incidenten verlopen. Geen enkele huurder is met tussenkomst van de rechter uitverhuisd. Naast het verhuistraject, is er ook gekeken of de meest kwetsbare huishoudens op het gebied van arbeidsparticipatie, schuldenproblematiek of andere problemen door onze ketenpartners op de goede weg gezet konden worden. De rol van Woonpartners is dan die van problemen signaleren en toezien dat de ketenpartners hun rol goed oppakken. In maart is de tweede fase van het verhuistraject opgestart. De 66 bewoners van de drie flats aan de Telderstraat en Verzetslaan moeten op 1 september 2013 verhuisd zijn. Op 31 december 2012 hadden al 43 bewoners een andere woning gevonden. 14
Nelson Mandela Centrum (NMC) Om het in 2011 geopende NMC meer een gebouw voor de buurt te laten zijn, zijn in 2012 diverse activiteiten voor bewoners en professionals georganiseerd, waar Woonpartners (mede-)initiator van is geweest: In het kader van Gouda Oost Bruist zijn op initiatief van Woonpartners drie bijeenkomsten door de Ideeënbrouwerij georganiseerd, om de wijkbewoners uit te dagen initiatieven te ontplooien. Buurtalliantie: om de samenwerking tussen de gebruikers binnen het NMC alsook tussen de gebruikers van binnen het NMC en de buurtbewoners te verbeteren, zijn er twee bijeenkomsten georganiseerd door de Buurtalliantie uit Amsterdam. Deze organisatie voelde de behoefte van de gebruikers, partners en omwonenden onvoldoende aan om tot resultaten te komen. Een derde sessie is dan ook afgeblazen. Portiekportiers In het voorjaar van 2012 is door Woonpartners en Mozaïek Wonen gezamenlijk het project PortiekPortiers opgestart. Hier worden kinderen tussen 7 en 12 jaar door de huismeesters van de woningcorporaties bewust gemaakt van hun leefomgeving en hoe ze die schoon, heel en veilig kunnen houden. Dit project is in eerste instantie opgestart door professionals van De Bakkerij. Nu is het doorgezet door de huismeesters zelf. Dit project heeft veel positieve PR opgeleverd. De Rijkestraat 32 Het voormalige pand van de Politie Hollands Midden is in 2011 door Woonpartners verworven met als doel het gehele gebied te herstructureren. Hiervoor moeten eerst de overige panden verworven worden. Met de stichting SaSafit en de Speelgoedbank heeft Woonpartners een tijdelijke gebruiksovereenkomst gesloten, om er voor te zorgen dat het pand in gebruikte staat blijft en om twee buurtinitiatieven waar veel draagvlak voor is, te faciliteren. Stichting SaSafit is een sportschool met als doel om vrouwen met behulp van beweging uit hun isolement te halen. De Speelgoedbank is een uitgiftepunt voor tweedehands speelgoed voor de allerarmsten in onze samenleving. Elckerlycstraat, Oud-Achterwillens Het grootonderhoudsproject aan de eengezinswoningen in de Elckerlycstraat is in de zomer van 2012 beëindigd. Bij dit project moesten de bewoners vanwege asbest voor lange tijd hun woningen verlaten en zijn tijdelijk gehuisvest in andere woningen van Woonpartners of collega-corporaties. Ondanks deze problematiek is de bewonersbegeleiding door onze klanten goed gewaardeerd. Dit blijkt uit een hoge KWH-score en het uitblijven van klachten. Kort Haarlem Het Pretoriaplein is opgeknapt zodat er meer speelgelegenheid is voor de kinderen. Dit project staat bekend onder de noemer van het Pret-plein. Daarnaast is er met de bewoners van de F.W. Reitzstraat een project gestart om ze verder te activeren. Zo is gewerkt aan meer groen in de straat en aan de sociale cohesie. Deze activiteiten zijn gefilmd en worden in 2013 gemonteerd en gepresenteerd als een reallife-soap. Maatschappelijke taken/ketensamenwerking Project aanpak woonfraude Sinds 2009 heeft Woonpartners zich geconformeerd aan de richtlijn Bestrijding woonfraude van de gemeente Gouda. In 2012 zijn 168 meldingen onderzocht. Dit hoge aantal is mede te wijten aan de herhuisvesting in Gouda Oost ZSW fase 2, waar voordat de daadwerkelijke uitverhuizing plaats vond, eerst een check op illegale bewoning werd gedaan. Deze aanpak van illegale bewoning blijft niet meer beperkt tot Gouda. In totaal hebben de onderzoeken tot 28 vrijwillige of onvrijwillige huurbeëindigingen geleid. In 6 gezinnen is dusdanige problematiek aangetroffen dat dit is doorgegeven aan de specifieke ketenpartners. Samenwerking met ketenpartners In 2012 is actief bijgedragen aan de volgende projecten en overleggen: convenant aanpak extreme overlast Goudse maatschappelijke beursvloer Buurtsport van Sport.Gouda 15
Jeugdagenda (activiteiten in dit kader staan in het hoofdstuk onder wonen, leren en werken genoemd) convenant voorkoming huisuitzetting optimaliseren van de uitstroom uit instanties voor maatschappelijke opvang Zorgdakcontracten (zijn geactualiseerd) Signaleringsoverleg Zorg en overlast Platform armoedebestrijding maatjesproject Brede School Goudse Weekendschool (als sponsor en oprichter) Buurtbemiddeling wijkteamsoverleg en overleg tussen de voorzitters van de wijkteams convenant aanpak inbraakpreventie met Politie Hollands Midden, Promen, Mozaïek Wonen en de gemeente Gouda 4.3 Wonen, zorg en welzijn in Waddinxveen Hoogtepunten uit de wijkaanpak Havikhoek Gelijktijdig met de uitvoering planmatig onderhoud, zijn met de bewoners ook groepsgesprekken gevoerd om de sociale cohesie te bevorderen binnen het wooncomplex. De huismeester van Woonpartners is voor een proefperiode aan de slag gegaan in dit complex, om ervoor te zorgen dat het complex schoon blijft. Het complex is in deze periode zienderogen opgeknapt. Begin 2013 krijgen de huurders de keus of ze voor deze dienst willen gaan betalen of niet. Als het antwoord negatief is dan stoppen we met deze dienst. Groenswaard Ook in de flat van de Wingerd loopt eenzelfde proef met een huismeester. Anne Frank wooncomplex Voor het wooncomplex aan het Jan van Bijnenpad is een plan in voorbereiding om meer diversiteit in de woningplattegronden aan te brengen en de uitstraling van het complex van binnen en buiten te verlevendigen. Bomenwijk In 2012 is een start gemaakt met een kwaliteitsslag voor onze woningen in de Bomenwijk. De veiligheid van de woningen wordt verbeterd. Daarnaast worden de woningen beter geïsoleerd, waardoor de energieprestatie zal toenemen. De komende jaren worden de afzonderlijke complexen gefaseerd aangepakt. Inmiddels zijn de bewoners geïnformeerd en zijn ze tevreden over de gepresenteerde plannen tot nu toe. Woonwagenlocaties De gemeente Waddinxveen heeft Woonpartners gevraagd om beide woonwagenlocaties te herstructureren. De corporatie en de gemeente willen deze koers doorzetten. Er zijn inmiddels 2 standplaatsen leeggekomen. Maatschappelijke taken/ ketensamenwerking Binnen Waddinxveen werkt Woonpartners samen met veel ketenpartners. We zijn daarbij één van de dragende krachten van de wijkaanpak en het integrale veiligheidsbeleid. In Waddinxveen is deelgenomen aan de volgende projecten en overleggen: signaleringsoverleg Buurtbemiddeling integraal veiligheidsbeleid wijkplatforms overleg met ouderenadviesraad (Zorg) aanpak eenzaamheid toekomstvisie maatschappelijke voorzieningen 16
4.4 Wonen, zorg en welzijn in Zuidplas Hoogtepunten uit de dorpsaanpak Schoolstraat In 2012 is gekeken naar de situatie van de huidige reguliere huurders. Er zijn nog slechts 3 woningen bewoond door de oude huurders die allen hoogbejaard zijn. Herhuisvesting van de bewoners en de daaropvolgende sloop van de woningen is op dit moment niet aan de orde. Daarom is aan de reguliere bewoners aangeboden om een kleine schilder of behangklus in huis uit te (laten) voeren. Burgemeester Klinkhamerweg Het plan is om deze woningen in 2014 te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De 12 huishoudens zijn over het proces geïnformeerd. Inmiddels zijn al 2 bewoners verhuisd. Zodra de andere bewoners een urgentie hebben gekregen van de gemeente, kunnen ook zij gericht op zoek naar een andere woning. Natuurspeeltuin Moerkapelle In juni is de door Woonpartners aangelegde natuurspeeltuin De Houtsnip geopend in aanwezigheid van de kinderen van 2 basisscholen. Maatschappelijke taken/ketensamenwerking De in Zuidplas werkzame woningcorporaties en de gemeente zijn voor heel Zuidplas een contract aangegaan met Participe (voormalige Factor-G) voor buurtbemiddeling. 4.5 Maatschappelijk en Overig Vastgoed Algemeen Het Maatschappelijk & Overig Vastgoed (M&OV) wordt gebruikt en beheerd volgens de richtlijnen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBHS) in de paragraaf over leefbaarheid. Wegens tijdsdruk is er alleen aandacht geschonken aan het beheer van vastgoed, daar waar dat nodig was. Er is een compleet overzicht opgesteld van alle M&OV objecten. Op basis van deze lijst zijn voor de begrotingen 2013 per object onderhoud- en overige kosten inzichtelijk gemaakt. Alle objecten hebben een individueel complexnummer gekregen, waardoor vanaf 2013 beter zicht op rendement mogelijk is. De contracten van bijna alle objecten zijn gedigitaliseerd. De presentatie van de afdeling op intra- en internet is (nog) niet gerealiseerd omdat het voorstel pas eind 2012 tot stand gekomen is. Binnen het personele vlak zijn geen wijzigingen opgetreden. Ook uit het medewerkerstevredenheidonderzoek komt de tevredenheid van de medewerkers voldoende naar voren. De afdeling maakt gebruik van diensten van overige afdelingen zoals administratieve ondersteuning vanuit Bestuursondersteuning (BO) en ondersteuning van een technisch opzichter vanuit Wijk- & Buurtbeheer (W&B). Getallen M&OV (per 31-12-2012) per gemeente totaal aantal m² verhuurd niet verhuurd % leegstand Gouda 12.377 10.631 1.746 14,1% Waddinxveen 5.227 4.859 368 7,0% Zevenhuizen 82 82 0 0,0% Totaal 17.686 15.572 2.114 12,0% Kantoren voor eigen gebruik zijn niet opgenomen. In Gouda zijn niet opgenomen Livingstonelaan 52 en Tesselschadestraat 1; worden beheerd door Mozaïek Wonen. Niet verhuurd Gouda bestaat grotendeels uit; Middenmolenplein à 875m², De Rijkestraat à 480m² en Koningin Wilhelminaweg 212 à 209m². Niet verhuurd Waddinxveen = 5 kantoren à 61m² in het woongebouw AFC + 1 kantoor Wingerd à 63m². 17
Soorten huurders In totaal zijn er ongeveer 70 verschillende organisaties en personen die maatschappelijk en overig vastgoed huren. Dit zijn voornamelijk zorgbiedende organisaties en welzijnsorganisaties, scholen, peuterspeelzalen, kinderopvangorganisaties en diverse stichtingen. Daarnaast wordt bedrijfsmatig onroerend goed tot 150 m² verhuurd aan plaatselijke winkeliers en startende ondernemers. Huurprijsontwikkeling Veel huurders binnen het M&OV zijn trouwe huurders. Maar een huurprijs die al jaren geïndexeerd is, staat niet op gelijk niveau met een actuele marktconforme huurprijs per m². Alle uitgevoerde mutaties leveren zodoende meer huurinkomsten op. Highlights Maatschappelijk Vastgoed Gouda Nelson Mandela Centrum: Structureel is 96% verhuurd. Woonpartners verhuurt alleen ruimten voor exclusief gebruik. De incidentele verhuur van ruimten wordt uitgevoerd door de welzijnsorganisatie Participe Gouda, die op deze wijze haar huurlasten kan verlichten. Eens per kwartaal vindt een huurderoverleg plaats. In dit overleg worden alle gebouw- en huurdergerelateerde zaken besproken. Dankzij dit platform zijn alle processen rondom het gebruik van het pand inmiddels ingeburgerd. Bij een reguliere controle bleek het drinkwater een verhoogde concentratie legionella te bevatten. Op basis hiervan is een deel van het leidingwerk richting de gymzaal constructief aangepast. Aansluitend is het complete leidingwerk diverse keren doorgespoeld, waarna een laboratoriumtest heeft bevestigd dat er geen sprake meer is van verhoogde waarden. Het duurt ongeveer twee jaar voordat luchtbehandeling, vloerverwarming en dergelijke juist op elkaar zijn ingesteld. Dit jaar zijn diverse negatieve reacties ontvangen over het t klimaat in het complex. Op elke melding is actie ondernomen door het aanpassen van de inregeling installaties. In het voorjaar bleek het klimaat niet conform de verwachting van de gebruikers. De gebruikers vonden het te warm in het complex, ook al voldeed het binnenklimaat aan de normen zoals deze tijdens het bouwproces zijn afgesproken. Woonpartners heeft in de zomer verschillende maatregelen genomen zoals het aanbrengen van zonwerende folie, externe zonwering en een topkoeling. Deze extra investering heeft niet geleid tot een huurverhoging. De reacties van de gebruikers zijn positief. Middenmolenplein 104: Enkele constructieve gesprekken met potentiële huurders hebben niet geleid tot een verhuring. Het pand heeft een maatschappelijke bestemming welke in het huidige financiële en politieke klimaat zeer belemmerend werkt op een verhuring binnen dit segment. Zodoende is in de herfst 2012 een aanvraag ingediend om de huidige bestemming te wijzigen naar een Centrumbestemming. De Rijkestraat 32: Het pand is aangekocht met het oog op de strategische ontwikkeling. De ruimtes zijn inmiddels in gebruik genomen door de Speelgoedbank en SaSafit, waardoor het pand de gewenste maatschappelijke bestemming heeft gekregen. Het tegengaan van de verloedering van de directe omgeving door het bezit schoon, heel en veilig te houden, kost extra inzet van geld en tijd. Waddinxveen Anne Frank Zalencentrum: Vanaf 2012 biedt Palet Welzijn de seniorenactiviteiten aan vanuit het centrum. Zij doen dit volgens de uitgangspunten van het seniorenwerk nieuwe stijl, waarbij zelfredzaamheid uitgangspunt is. De samenwerking met Palet Welzijn is gedurende 2012 steeds beter en intensiever geworden. Omdat het aanbod van vrijwilligers die hand en spandiensten uitvoeren binnen het centrum terugloopt, kan Woonpartners niet meer dezelfde services bieden als voorheen. Aan de gebruikers van het centrum is dit uitgelegd tijdens een gebruikersoverleg. De wervingscampagne voor nieuwe vrijwilligers heeft contacten opgeleverd met een bemiddelingsbureau. Vier vrijwilligers zijn via dit bureau inmiddels in het centrum werkzaam. 18
Kantoren Anne Frank Centrum: Op de begane grond zijn een praktijk voor fysiotherapie, een kapper en een schoonheidsalon met diverse specialismen samengebracht om zo extra diensten aan de bewoners te bieden. Kantoren streng Jan van Bijnenpad: In de boven elkaar gelegen kantoorruimten in het woongebouw is bewust leegstand gecreëerd (zes van de acht) zodat de planvorming rondom leeftijdsbestendig wonen aan het Jan van Bijnenpad zo min mogelijk vertraging oplevert. Het plan beoogt om meer diversiteit in de woningplattegronden aan te brengen en de uitstraling van het complex van binnen en buiten te verlevendigen. Kuyperhoeve 9: De Jutters heeft het pand na zeven jaar verlaten. Woonpartners heeft aansluitend een nieuwe huurovereenkomst voor tien jaar kunnen sluiten met Julikids kinderopvang. Mogelijke participatie in de bouw van Maatschappelijk Vastgoed in de Triangel ligt stil. Nadat Woonpartners in september 2011 haar aanbod bij de gemeente Waddinxveen heeft uitgebracht, is het proces in 2012 gestagneerd. Highlights Overig Vastgoed Woonpartners beheert een bescheiden vastgoedportefeuille Overig / Commercieel Vastgoed. Het beheren en verwerven van dit soort vastgoed is geen doel op zich. Dergelijk vastgoed behoort in het algemeen tot het woongebouw dat Woonpartners beheert (plint). Waddinxveen Ieplaan 89 Bakkerij Gerritsen. Bakkerij Gerritsen is failliet verklaard. Het pand is aansluitend verhuurd aan bakker Smit. Deze snelle verhuring heeft bijgedragen aan het behouden van de voorzieningen in deze straat. 4.6 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Huurderskoepels Woonpartners heeft twee huurderskoepels: de Huurdersbelangenorganisatie Waddinxveen Zevenhuizen-Moerkapelle (HWZM) en Huurdersvereniging Woonbelang Hollands Midden (HWHM). Hiermee wordt in totaal zes keer per jaar overlegd. Tijdens de gezamenlijke overleggen met de huurderskoepels worden beleid, strategie en jaarplannen besproken en de jaarstukken ter verantwoording overlegd. In de overleggen met de afzonderlijke huurderskoepels worden meer gebiedsgerichte kwesties besproken. Bewonerscommissies Eind 2011 werd samengewerkt met 33 bewonerscommissies. Met deze commissies worden zaken rondom het complexbeheer besproken. Extra aandacht is er voor het daadwerkelijk werken aan leefbare complexen. Klantarena In 2012 is voor de tweede maal een klantarena georganiseerd. Met een brede vertegenwoordiging van onze huurders is gesproken over de wijze waarop Woonpartners werkt aan leefbare wijken. Voorafgaand aan de klantarena is door studenten van de Hogeschool Utrecht in Amersfoort een enquête onder onze huurders gehouden over dit onderwerp. Vernieuwing huurdersparticipatie Samen met vertegenwoordigers uit HWHM en HWZM is gewerkt aan een plan om de huurderparticipatie te vernieuwen. Dit wordt in 2013 verder uitgewerkt. 19
5. Wonen, leren en werken Activiteiten in de keten Wonen, leren en werken zijn een belangrijk onderdeel van de werkzaamheden van Woonpartners. De corporatie is er als werkgever bij gebaat dat veel jongeren zich aangetrokken voelen tot werken in de bouwsector. Daarnaast proberen wij een bijdrage te leveren om van kansarme jongeren en kinderen, kansrijke talenten voor de toekomst te maken. De onderstaande activiteiten zijn voorbeelden van werkzaamheden van Woonpartners Midden-Holland in deze keten. Onderwerp Uitwerking in 2012 Sluitende aanpak jeugdwerkloosheid René Mascini, directeur-bestuurder van Woonpartners is een bij externe partijen van de ambassadeurs voor dit project, namens de werkgevers. Woonpartners heeft in zijn algemene voorwaarden bij aanbestedingen staan dat minimaal 5% van de werkzaamheden moet gebeuren in het kader van Stage- en werkervaringsplaatsen bij Woonpartners Aansluiting onderwijs op de beroepspraktijk Inzet taakgestraften PortiekPortiers leerwerkplekken. Woonpartners is een erkend leerbedrijf. Binnen de organisatie is een ruim aanbod aan stage- en werkervaringsplaatsen. In 2012 hebben wij beduidend meer stageverzoeken ontvangen dan in 2011 (85 in 2012 en 55 in 2011); 23 stagiairs zijn in 2012 ook daadwerkelijk geplaatst. (24 in 2011). De stagiairs waren van de volgende onderwijsinstellingen afkomstig: Radboud Universiteit Nijmegen (4) Hogeschool Utrecht (5) Hogeschool Rotterdam (2) ID-College Gouda (5) ROC Zadkine Rotterdam (1) Groene Hart College Alphen aan den Rijn (1) Hogeschool In Holland Den Haag (1) ROC Midden Nederland (1) Albeda College Rotterdam (1) Daarnaast is er een werkervaringsplaats t.b.v. cv-opbouw ter beschikking en was er één plek voor een reïntegratietraject van de gemeente Gouda. Woonpartners is met het ID-College overeengekomen om jaarlijks vier snuffelstageplaatsen ter beschikking te stellen aan de TOP-klas (beroepsoriëntatie voortijdig schooluitvallers). In 2012 zijn hiervoor geen kandidaten aangeboden. René Mascini heeft zitting in de klankbordgroep Bouw van het ROC ID-college om zo het onderwijs beter te doen aansluiten op de beroepspraktijk. Woonpartners ondersteunt bureau Halt bij de uitvoering van taakstraffen. Het lukt steeds meer om zinvolle werkzaamheden aan te dragen. In Gouda Oost worden kinderen door onze huismeester opgeleid tot PortiekPortier. Zij worden zo bewust van het schoon, heel en veilig houden van de leefomgeving. 20