3. Ontwikkeling, verwerving en verkoop van vastgoed

Transcriptie

1 3. Ontwikkeling, verwerving en verkoop van vastgoed 3.1 Realisatie activiteitenprogramma Activiteit Score Realisatie Nieuwbouw Boskoop Torenpad Oost + In aanbouw Waterrijk West - O.b.v. bouwvolgorde totaalplan start eind 2016 Nieuwbouw Gouda Gouda Oost: - Leo Vromantoren + In aanbouw - Zuidelijk Stempel West laagbouw + In aanbouw - Zuidelijk Stempel West hoogbouw +/- Aanbesteding loopt, start bouw medio Zuidelijk Stempel Oost 1 e fase +/- Sloop voorjaar Zuidelijk Stempel Oost 2 e fase +/- Bezit Mozaïek Wonen, planning Mozaïek Wonen - Middengebied +/- ROK gesloten, bestemmingsplan start - Van Heuven Goedhartsingel/Oostvogel + ROK gesloten, bestemmingsplan start Westergouwe 1 e fase (egw) + Aanbesteed, bouw start begin 2016 Westergouwe 1 e fase (mgw) + Grond verworven, aanbesteding loopt Nieuwbouw Waddinxveen Park Triangel: 1 e fase (MGE-koop) + Alle woningen verkocht en opgeleverd Centrumplan Fortis/ASR + Opgeleverd Kerkweg Oost +/- Akkoord gemeente op functiewijziging Nieuwbouw Zuidplas Het Elzenhof (Schoolstraat Zevenhuizen) + Aanbesteed, bouw start begin 2016 Het Dijkpark (Burg. Klinkhamerweg Zevenhuizen) + Aanbesteed, bouw start begin 2016 De Jonge Veenen 1 e fase (Moerkapelle Oost) + Bouw loopt, eerste woningen opgeleverd Verwerving Aankoop van 3 eengezinswoningen en 10 appartementen/winkelunits in Gouda Oost +/- 2 eengezinswoningen en 2 appartementen verworven Verkoop Verkoop van 20 huurwoningen + 27 woningen en 1 berging verkocht VvE-beheer Alphen aan den Rijn Geen VvE s in beheer Gouda: 19 VvE's + 19 Waddinxveen: 9 VvE's + 1 st. woonomg Zuidplas: 3 VvE's + 1 gemeentelijk complex Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen

2 3.2 Nieuwbouw In het Meerjarenbeleidsplan zijn voor nieuwbouw de kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen geformuleerd. De aantallen te slopen en te realiseren woningen in verschillende segmenten zijn benoemd voor deze beleidsperiode. In onderstaande tabel is weergegeven wat de stand van zaken ultimo 2015 is. MJB Opgeleverd Opgeleverd 2015 Prognose oplevering 2016 Prognose oplevering Sociale huur Markthuur Koop vrije sector Koop/MGE Sloop MGE = Maatschappelijk Gebonden Eigendom Op een enkel (relatief klein) project na zijn alle in 2016 op te leveren woningen in aanbouw of aanbesteed om op korte termijn te starten. De prognose voor 2016 en daarmee de totale beleidsperiode is dan ook betrouwbaar te noemen. Geconcludeerd kan worden dat de realisatie van huurwoningen in zowel het sociale als het marktsegment 25 tot 30% boven de in 2011 geformuleerde aantallen is uitgekomen. Daarmee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de nieuwbouwproductie in de beide segmenten. In 2015 zijn huurwoningen opgeleverd in het Centrumplan in Waddinxveen en in De Jonge Veenen in Moerkapelle. De contractuele afspraken voor de in aanbouw zijnde of gaande markthuurwoningen zijn allen voor 1 juli 2015 aangegaan. De 14 koopwoningen met starterslening in Park Triangel zijn allen verkocht (10 in 2014 en 4 in 2015) en opgeleverd (allen in 2015). De ontwikkeling, de verkoop en het verkooprisico van 24 vrije sector koopwoningen in Gouda Oost zijn doorgelegd naar de bouwer/ontwikkelaar van het Zuidelijk Stempel West. De bouw van een deel daarvan is inmiddels gestart; als de verkoop goed verloopt, zal het resterende deel in aanbouw worden genomen. Een overzicht van de afzonderlijke nieuwbouwprojecten in uitvoering en/of in voorbereiding ultimo 2015 is terug te vinden in bijlage 5. In dit overzicht staan de projecten die zijn opgeleverd in 2015, die eind 2015 nog in aanbouw waren en die vergaand uitontwikkeld zijn (verwachte start bouw in 2016). Woonpartners Midden-Holland heeft in 2015 geen woningen met stichtingskosten hoger dan ,- opgeleverd. In Zevenhuizen zijn in 2015 de laatste woningen aan de Burgemeester Klinkhamerweg (Dijkpark) gesloopt. In Gouda Oost is de sloop van het Zuidelijk Stempel Oost 1 e fase voorbereid. Ultimo 2015 waren enkele huurders nog niet uitgeplaatst, waardoor deze woningen pas in 2016 kunnen worden gesloopt. Grondposities In 2015 heeft Woonpartners de grond (bouwkavels) van de gemeente Gouda en de samenwerkende marktpartijen in Westergouwe aangekocht en geleverd gekregen voor de bouw van 58 eengezinswoningen en 40 appartementen. Van de gemeente Gouda is bovendien de grond aangekocht en geleverd voor de bouw van de Leo Vromantoren. Verder is met de gemeente Gouda de grondruil/-verwerving voor het Zuidelijk Stempel West voorbereid en zijn overeenkomsten gesloten voor grondruil/-verwerving voor de projecten Van Heuven Goedhartsingel/ Oostvogel en het Middengebied. Deze gronden zijn ultimo 2015 nog niet geleverd. Ten slotte heeft Woonpartners nog een grondpositie aan de Bockenbergstraat in Gouda, waar in het verleden (eigen) woningen zijn gesloopt. Voor deze locatie wordt een plan voorbereid met circa 10sociale eengezinshuurwoningen.

3 Door de gemeente Zuidplas is de benodigde extra grond (aanvullend op de eigen grond van de gesloopte woningen) geleverd voor de bouw van de 40 eengezinswoningen aan de Schoolstraat (Het Elzenhof) en de Burgemeester Klinkhamerweg (Het Dijkpark) in Zevenhuizen. In de gemeente Alphen aan den Rijn is de grond voor de appartementen van het Torenpad Oost te Boskoop geleverd door de ontwikkelaar. De grond voor de 14 koopeengezinswoningen in Park Triangel in Waddinxveen is door de GEM Triangel begin 2015 geleverd. De kavels zijn in 2015 allen doorgeleverd aan de individuele kopers. Ultimo 2015 heeft Woonpartners de volgende grondposities voor de realisatie van nieuwbouwhuurwoningen: Westergouwe Gouda 30 bouwkavels voor eengezinswoningen voor sociale huur, een bouwkavel voor 40 appartementen bestemd voor sociale huur en 28 bouwkavels voor eengezinswoningen bestemd voor markthuur; bouw start april 2016 (egw) en najaar 2016 (appartementen). Leo Vromantoren Gouda Bouwkavel voor 20 appartementen bestemd voor sociale huur en 19 appartementen bestemd voor markthuur, inclusief bijbehorende parkeerplaatsen (eigendom Woonpartners); bouw is gestart in november Bockenbergstraat Gouda Eigen grond waarop 9 à 10 sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd; het bestemmingsplan staat dit al toe. Het Dijkpark/ Het Elzenhof Zevenhuizen Deels aangekocht en deels eigen grond voor de bouw van 40 eengezinswoningen bestemd voor sociale huur; bouw start april/mei Torenpad Oost Boskoop Bouwkavel voor 16 appartementen bestemd voor sociale huur; bouw is gestart in november Trends en ontwikkelingen De in 2015 opgeleverde woningen hebben gemiddeld genomen ongeveer gelijke gemiddelde stichtingskosten als in Om een verdere daling van stichtingskosten te bewerkstelligen blijft het een opgave om op de bouwkosten te letten. De aanbestedingsmarkt is nog steeds gunstig te noemen, maar nu de bouwsector uit de crisis lijkt te komen is schaarste van mankracht en materieel alweer nadrukkelijk in beeld, met als gevolg prijsstijgingen. De eerste tekenen daarvan zijn al waargenomen in onze projecten. Daarnaast blijft de vereiste energieprestatie van de woningen een belangrijke factor in de kosten. Bij de ontwikkeling van eengezinswoningen is de sector in staat om de huidige eisen relatief eenvoudig (met lage investeringskosten) in het ontwerp mee te nemen. Bij appartementen is het minder eenvoudig om deze maatregelen op te nemen, het gevolg hiervan is om een keuze te maken om extra te investeren in de installaties om kosten te besparen, of dat niet te doen en in de exploitatie hogere (onderhouds-)kosten te accepteren. Die keuze moet telkens weloverwogen gemaakt worden. Als tegenwicht tegen de hogere bouwkosten wordt scherp gestuurd op woninggrootte en kwaliteitsniveau. In het algemeen worden de woningen, zowel eengezins als meergezins, kleiner ontworpen. Enerzijds sluit dit aan bij de noodzaak om ook lagere huren te kunnen realiseren (passend toewijzen), en anderzijds bij de trend dat de huishoudens kleiner worden. Een gevolg is overigens wel dat (streven naar) Woonkeur niet meer in alle gevallen een uitgangspunt is. Natuurlijk wordt dit wel voor specifieke doelgroepen (senioren en zorg) vast gehouden, maar bijvoorbeeld bij appartementen voor starters op de huurmarkt nadrukkelijk niet. Daarmee wordt zorg gedragen voor betaalbaarheid. 3.3 Verwerving van vastgoed Verwerving woningen in Gouda Oost In samenwerking met de gemeente Gouda worden de woningen en winkels aan de Eendrachtsweg en de De Rijkestraat actief aangekocht. Voor de herontwikkeling van het Zuidelijk Stempel Oost zijn alle eengezinswoningen verworven. De sloop is in 2016 gepland (zoveel mogelijk gelijktijdig met de 66 huurwoningen van Woonpartners).

4 In het Middengebied is inmiddels een aantal woningen van particulieren verworven, en lopen gesprekken met nog enkele anderen Onteigening zal zo nodig worden ingezet; daartoe wordt de bestemmingsplanwijziging begin 2016 in gang gezet. 3.4 Wijkontwikkeling De gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners werken samen aan leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken Korte Akkeren en Gouda Oost. De inzet is activiteiten te ondersteunen vanuit een interactie en in samenspraak met betrokken partijen in de wijk zoals bewoners, ondernemers en instellingen. De volgende overlegstructuur wordt hierbij aangehouden: Stuurgroep Wijkontwikkeling Procesmanagers Bij de fysieke planontwikkeling wordt nauw samengewerkt met de werkgroep Wijkontwikkeling van het wijkteam Gouda Oost. In 2015 zijn diverse bijeenkomsten georganiseerd: Wijkbrede informatiebijeenkomst over Gouda Oost in maart. Bijeenkomst met de familie van Leo Vroman en vertegenwoordiging van gemeente en wijkteam in september. Bijeenkomst 1 e paal Leo Vromantoren, gecombineerd met de start van de tentoonstelling 15 jaar wijkontwikkeling in oktober. Bijeenkomst 1 e paal Zuidelijk Stempel West laagbouw in december. Informatiebijeenkomsten voor de locatie Van Heuven Goedhartsingel-Oostvogel in december. 3.5 Verkoop van vastgoed Verkoop bestaand bezit De doelstelling van verkoop in 2015 is circa 20 woningen, vertaald naar een bedrag (target) van 2,5 miljoen. Gerealiseerd is de verkoop en levering van 27 woningen en een berging. Het bijbehorende totaal ontvangen bedrag is 3,4 miljoen. De verkoopresultaten 2015 zijn weergegeven in onderstaande tabel. Gouda Waddinxveen Zuidplas Totaal Aan zittende huurder Aan andere huurder Op de vrije markt Totaal verkochte huurwoningen Verkocht nog niet geleverd Te koop staande woningen ultimo

5 Verkoop nieuwbouw In 2015 zijn de resterende 4 van 14 nieuwbouw koopwoningen met starterslening in Park Triangel verkocht. Ultimo 2015 zijn alle woningen verkocht en geleverd. 3.6 VvE-beheer In 2015 is het SKW-certificaat voor VvE-beheer, waarborg voor kwaliteit, wederom behouden. Woonpartners voert in de gemeenten Waddinxveen, Gouda en Zuidplas het beheer voor 31 VvE s, één multifunctioneel gebouw (in opdracht van de gemeente Zuidplas) en één stichting (waarin Woonpartners belanghouder is). Onderstaand overzicht geeft de aantallen VvE s in beheer en daaronder vallende appartementsrechten ultimo 2015 weer. Aantal VvE s in beheer (*) Aantal appartementsrechten Gouda Waddinxveen Zuidplas Totaal (*) naast de VvE s in deze tabel worden ook een multifunctioneel gebouw in Moordrecht beheerd en een stichting voor een woonomgeving in Waddinxveen, zonder appartementsrechten. In 2015 hebben de besturen van 2 complexen de beheercontracten opgezegd. Dit houdt in dat 4 VvE s (hoofd- en ondersplitsingen) afvallen. Voor 2016 worden geen toevoegingen aan de portefeuille van VvE s verwacht. In 2016 worden 13 VvE s met bezit van Woonpartners beheerd en 14 zonder eigen bezit. Voor deze 14 VvE s geldt dat de contracten voor het beheer in 2016 voor 1 juli 2015 afgesloten zijn.