Beschikbaarheid 4 34

Transcriptie

1 4 Beschikbaarheid 34

2 4.1 Veranderingen in onze woningportefeuille Kernvoorraad Met de gemeente Den Haag hebben we afspraken over de omvang van de kernvoorraad. De kernvoorraad is daarbij gedefinieerd als alle woningen (zelfstandig en onzelfstandig) in Den Haag, met een actuele subsidiabele huurprijs onder de. In 2017 hebben we voldaan aan de afspraken over de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente Den Haag. Eind 2017 bestond onze kernvoorraad in Den Haag uit woningen (afspraak: ). Met de gemeente Den Haag hebben we ook een prestatieafspraak over de omvang van de goedkope voorraad, op basis van de actuele subsidiabele huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Afspraak is om minimaal goedkope woningen in portefeuille te hebben. In 2017 hebben we aan die afspraak voldaan, met woningen. Totale (woning)portefeuille De woningvoorraad van Staedion groeit. In onderstaande tabel is een verloopoverzicht weergegeven van de zelfstandige en onzelfstandige verhuureenheden (VHE s) onderverdeeld naar prijscategorie (o.b.v. kale huur). Samenstelling VHE s tot kwaliteitskortingsgrens Van kwaliteitskortingsgrens tot 2e Van 2e tot Vanaf zelfstandige Onzelfstandige overige Parkeerplaatsen BOG/ MOG Overig bezit Stand 1 jan 2017 Nieuwbouw huur Aankopen Verkoop aan (toekomstige) bewoners Sloop Overige mutaties Stand 31 dec staedion Volkshuisvestingsverslag

3 De zelfstandige en onzelfstandige verhuureenheden per actuele prijs categorie ultimo 2017 zijn onder te verdelen naar de volgende gemeenten. Zelfstandige Tot de kwaliteitskortingsgrens Van kwaliteitskortingsgrens tot tweede Van tweede tot Vanaf Den Haag Delft Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Westland Onzelfstandige Tot de kwaliteitskortingsgrens Van kwaliteitskortingsgrens tot tweede Van tweede tot Vanaf Den Haag Leidschendam-Voorburg Rijswijk Nieuwbouw Staedion heeft in 2017 voor 22,1 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw huurprojecten. In totaal zijn 175 zelfstandige woongelegenheden in exploitatie genomen: Nieuwbouwproject Aantal woningen Bedrag Regentesse-Zuid Volta Den Haag 72 9,2 miljoen Tinaarlostraat Den Haag 51 7,2 miljoen Stadzijde Den Haag 26 2,3 miljoen Frits Diepenlaan Den Haag 26 1,9 miljoen Overige - 1,5 miljoen ,1 miljoen Aan de rand van de Haagse binnenstad wordt het gebied rond de Elektriciteitsfabriek (voorheen Regentesse-Zuid) getransformeerd tot het Energiekwartier. Samen met de gemeente Den Haag en Heijmans werkt Staedion aan deze gebiedsontwikkeling. Het Energiekwartier wordt een gebied om te wonen, werken en verblijven. Volta is het eerste gebouw in het Energiekwartier. Het complex bestaat uit 72 sociale huur woningen: zeven maisonnettes en 65 appartementen. Ook beschikt het complex over 36

4 54 parkeerplaatsen. In de wijk Morgenstond (Tinaarlostraat) heeft Staedion 51 nieuwbouwwoningen in de sociale huur gerealiseerd. Het project bestaat uit acht grote eengezinswoningen in twee rijen verdeeld. Daarnaast zijn er twee blokken met 43 appartementen. Transformatie Sinds begin mei wonen in het voormalige kantoorpand van Staedion aan de Stadzijde statushouders. Dit kantoorpand is omgebouwd tot 26 ruime appartementen, geschikt voor kleine gezinnen. De vroegere receptie van Staedion heeft plaatsgemaakt voor een gezamenlijke binnentuin. Staedion heeft een voormalige kantoorruimte op de eerste verdieping in het complex aan de Frits Diepenlaan omgebouwd tot 26 zelfstandige eenpersoonsappartementen. Hier is samen met Fonteynenburg het woonconcept Beschermd Thuis gerealiseerd. Dit concept biedt nieuwe mogelijkheden voor mensen die vanuit beschermde woonomgevingen zo gevorderd zijn in hun herstel dat ze zelfstandig en in gezamenlijkheid kunnen wonen. De appartementen worden gehuurd door cliënten van Fonteynenburg. Deze instelling helpt de bewoners bij het zelfstandig (leren) wonen. Een goede samenwerking die onderdeel is van ons wonen en zorg programma Met zorg een thuis. In het derde kwartaal van 2017 heeft iedere nieuwe bewoner de sleutel in ontvangst genomen en vond er een officiële opening plaats in het appartementencomplex. De post overige heeft onder meer betrekking op de transformatie van de voormalige verzorgingstehuizen. De grootste nieuwbouwprojecten momenteel in ontwikkeling: In ontwikkeling Aantal woningen Coevordenstraat Den Haag 243 Van Maanenkade Den Haag 96 Hofbad Appartementen Den Haag 160 Aankopen Staedion heeft in 2017 voor 5,6 miljoen geïnvesteerd in aankopen. Dit betreft in totaal 139 verhuureenheden, waarvan 138 (DAEB) door de toegelaten instelling en één bedrijfsobject (niet-daeb) door een verbinding (Staedion Vastgoed Holding B.V.). Laatstgenoemde betreft een bedrijfsruimte aan de Hoefkade, aan een woonblok dat Staedion na deze aankoop volledig in bezit heeft. Begin 2017 heeft de toegelaten instelling 120 onzelfstandige aan de Koolwitjelaan in Den Haag aangekocht voor statushouders. Eind 2017 heeft Staedion zestien zelfstandige aangekocht aan het Zieken in Den Haag. Ook deze worden bewoond door statushouders. Verder heeft de toegelaten instelling twee woningen aan de Naaldwijksestraat in de Schilderswijk in Den Haag aangekocht. Aankopen Aantal Bedrag Koolwitjelaan Den Haag 120 3,6 miljoen Zieken Den Haag 16 1,5 miljoen Naaldwijksestraat Den Haag 2 0,3 miljoen Hoefkade - Den Haag 1 0,2 miljoen 139 5,6 miljoen staedion Volkshuisvestingsverslag

5 Verkopen In 2017 zijn twee DAEB en 25 niet-daeb woningen in Den Haag verkocht. De verkopen zijn in lijn met het in 2015 ingezette beleid om de verkoop van sociale huurwoningen stop te zetten, met uitzondering van enkele solitaire woningen. Daarnaast zijn er zes parkeergelegenheden verkocht, en een bedrijfonroerend object in het centrum van Den Haag. Dit is terug te vinden in de volgende tabel. Verkopen Aantal Bedrag DAEB woningen (Den Haag) 2 0,2 miljoen Niet-DAEB woningen (Den Haag) 25 4,7 miljoen Bedrijfsonroerendgoed (Den Haag) 1 0,4 miljoen Parkeergelegenheden (Den Haag) 6 0,0 miljoen 34 5,3 miljoen Grondposities Staedion heeft de grondpositie Marathon in Den Haag verkocht. Sloop In 2017 zijn geen woningen gesloopt. Doorkijk 2018 In 2018 actualiseren we de portefeuillestrategie. Staedion richt zich op consolidatie tot lichte groei van de sociale huurvoorraad. Dit doen we door onttrekkingen van sociale huurwoningen te minimaliseren en nieuwe sociale huurwoningen bij te bouwen. We onderzoeken de mogelijkheden om woningen in het middenhuursegment toe te voegen in de eenzijdige wijken van Den Haag. Onze inspanningen op het gebied van nieuwbouw zetten we door. 4.2 Veranderingen overig vastgoed De portefeuille voor bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) is toegenomen van 649 eenheden ultimo 2016 naar 698 eenheden ultimo Deze verandering is onder meer het gevolg van de herziene Woningwet In 2017 is de gehele portefeuille van Staedion geanalyseerd. Dit heeft geleid tot diverse mutaties binnen de BOG-portefeuille. Daarbij hebben ook de splitsing van de zorgcomplexen en grote bedrijfspanden voor extra BOG-eenheden in de portefeuille gezorgd. De verandering in de aantallen is voornamelijk administratief van aard; er zijn geen panden bijgekomen. De toename van het aantal parkeerplaatsen en het overig bezit zijn tevens administratieve aanpassingen. Doorkijk 2018 We voorzien geen uitbreiding van maatschappelijk- en bedrijfsonroerendgoed (MOG en BOG). Bij bestaand MOG en BOG in buurten met een kwetsbare leefbaarheid sturen we actief op een bijdrage aan de sociale kwaliteit van de buurt. Mocht dat geen oplossing bieden, dan overwegen we deze eenheden om te bouwen naar betaalbare huurwoningen om verloedering te voorkomen. In wijken waar de leefbaarheid goed is en we weinig woningen bezitten, bezien we kritisch of we ons MOG en BOG bezit daar kunnen behouden. We kijken daarbij ook naar de mogelijkheid tot omzetting naar betaalbare huurwoningen. 38

6 4.3 Aanbod en toewijzingen Voldoende woningen beschikbaar 2017 % verhuringen conform Europaregeling % verhuringen conform passendheidstoets 98% (doel: 80%) 2016: 97% 98% (doel: 95%) 2016: 98% Waarvan verhuringen tot de tweede Aantal verhuringen grote gezinnen 88% (doel 70%) 2016: 90% 48 (91% van de grote sociale huurwoningen (doel 75%)) 2016: 92% Verhuringen binnen sociale prijsgrens 92% (doel 85%) 2016: 91% Aantal verhuringen statushouders 247(9,3% van totaal aantal verhuringen) 2016: 265 Dynamiek op de huurmarkt In 2017 hebben we voldaan aan de regels vanuit het Rijk en aan de afspraken die in de regio Haaglanden zijn gemaakt. Deze regels hebben als doel dat de schaarse woningen zoveel mogelijk ten goede komen aan de mensen die daar op zijn aangewezen. In 2017 zijn (2016: 2.330) nieuwe huurcontracten gesloten. Van de zelfstandige woningen is 92% sociaal (2.164) verhuurd en 8% vrije sector (195). Daarmee bedroeg de mutatiegraad in ons bezit 6,5%. De toewijzingen nader geduid: Van de woningen hebben we 98% (+1,7% middeninkomens + 0.3% hoge inkomens) toegewezen aan de EU-doelgroep en is 98% passend toegewezen (doelstellingen respectievelijk 80% en 95%); De schaarse grote sociale woningen wijzen we met voorrang toe aan grote gezinnen (minimaal vier kinderen) uit de doelgroep (doelstelling 75%). In 2017 hebben we 48 van de 53 vrijgekomen grote sociale woningen toegewezen aan grote gezinnen (91%); In 2017 hebben we 108 woningen verhuurd aan kandidaten via convenanten met zorgpartijen. Daarmee is de doelstelling van 107 woningen behaald; Van de aangeboden woningen was 92% sociaal, waarvan 88% betaalbaar met een huur beneden de tweede (regionale afspraak 85% respectievelijk 70%); We hebben 247 woningen toegewezen aan 445 statushouders. Daarmee hebben we onze bijdrage aan de taakstelling van de gemeente geleverd. De taakstelling vanuit de Rijksoverheid was 694 statushouders in Onder meer vanwege achterstanden uit 2016 was de opgave hoger. staedion Volkshuisvestingsverslag

7 Verhuur projecten Nettelhorststraat & Erasmusweg Staedion heeft groot onderhoud uitgevoerd aan de complexen aan de Nettelhorststraat en Erasmusweg in Moerwijk, bestaande uit 223 appartementen. Deze woningen uit de jaren 50 zijn vernieuwd en energiezuinig gemaakt. De oplevering en verhuur van de eerste appartementen is in de zomer van 2017 gestart. Op de laatste zestien wisselwoningen na, zijn alle woningen verhuurd. Statushouders In 2017 hebben we 100% van de aanvragen van de gemeente voor het toewijzen van een woning via de reguliere voorraad aan een statushouder gehonoreerd. Dit is 9,3% van het aantal regulier toegewezen woningen door Staedion. We zien het daarbij als onze maatschappelijke taak om voor de huisvesting van vluchtelingen nog een extra bijdrage te leveren. Dit heeft Staedion gedaan door te starten en deel te nemen aan verschillende projecten voor het realiseren van sociaal woningaanbod voor statushouders. Het gaat daarbij om de volgende projecten: Koolwitjelaan: 120 onzelfstandige eenheden Stadzijde: 26 zelfstandige eenheden In 2017 is Zieken aangekocht. Dit zijn 16 zelfstandige woningen waarin statushouders zijn gehuisvest. Daarnaast is Staedion nauw betrokken geweest bij het realiseren van de Zwaardvegersgaarde, bestaande uit 48 zelfstandige eenheden voor statushouders, in samenwerking met de gemeente Den Haag. De woningen waren op 31 december 2017 nog eigendom van de gemeente. Woon- en zoekduur Bewoners kunnen op verschillende manieren een woning toegewezen krijgen. De meest gangbare manier is op basis van de woon- en inschrijfduur. De wachttijden hiervoor zijn op verschillende manieren te meten. Bij zuivere wachtduur gaat het om het moment van inschrijven tot het moment van acceptatie. De mediane wachtduur voor alle woningzoekenden binnen Staedion is 45 maanden. In de gemeente Den Haag ligt deze gemiddelde wachttijd op 42 maanden en in de regio Haaglanden ligt de mediaan op 45 maanden. Veel huishoudens schrijven zich in voordat ze woningzoekend zijn. Dat doen ze om wachttijd op te bouwen. Wachtduur* Staedion Gemeente Den Haag Regio Haaglanden Gebaseerd op aantal verhuringen In maanden: Wachtduur alle woningzoekenden Huurtoeslag doelgroep waarvan minima lage middeninkomens starters doorstromers grote gezinnen (5+) jongeren ( t/m 22 jaar) * mediaan van zuivere inschrijfduur bij verhuringen via woon/inschrijfduur exclusief vrije sector en onzelfstandig Bron SVH 40

8 Een andere manier om naar de wachttijden te kijken is via zoekduur. Zoekduur is de periode tussen de eerste keer reageren op een woning tot de acceptatie van de woning. De zoekduur is altijd gelijk aan of lager dan de woonduur. In 2017 was de zoekduur voor woningen van Staedion 32 maanden. Dat is een stuk langer dan de mediane zoekduur van de gemeente Den Haag die 25 maanden is. De zoekduur nam bovendien met zeven maanden toe ten opzichte van Balansmodel Het balansmodel van de gemeente Den Haag en de collega-corporaties, waarin we de wachttijden van diverse groepen woningzoekenden in beeld brengen, is in 2017 opgeleverd. Ook is een start gemaakt met de procesafspraken voor het gebruik ervan. Doorkijk 2018 De woningen die we in 2018 toevoegen aan de kernvoorraad dragen mogelijk bij aan stabilisatie van de oplopende wachttijden. Verder maken we in 2018 nieuwe regionale prestatieafspraken, met nieuwe toewijzingsafspraken. We werken aan een optimale balans tussen bewonerstevredenheid en efficiency. De verhuur- en inspectie-app worden verder doorontwikkeld. En ook de samenwerking met onze ketenpartners staat hoog op de agenda. Procesoptimalisatie, kwaliteit en klanttevredenheid zijn hierbij de meest belangrijke speerpunten. staedion Volkshuisvestingsverslag