Ondernemingsplan Volksbelang Helmond. Veranderen en meebewegen

Transcriptie

1 Ondernemingsplan Volksbelang Helmond Veranderen en meebewegen

2 2 Ondernemingsplan Veranderen en meebewegen

3 Volksbelang wil met veranderingen meebewegen en daar op een eigen en eigentijdse manier op inspelen Volksbelang Helmond 3

4 4 Ondernemingsplan

5 Inhoudsopgave VOORWOORD 7 1. ACTUELE ONTWIKKELINGEN 9 2. ZORGELOOS HUREN OPGAVEN, AMBITIES EN AANPAK TOT SLOT 23 Volksbelang Helmond 5

6 6 Ondernemingsplan De rol van woningcorporaties, als belangrijke motor voor de woningmarkt, verandert

7 Voorwoord Ontwikkelingen en veranderingen in onze samenleving volgen elkaar de laatste jaren in snel tempo op. De gezinsverdunning, ontgroening en vergrijzing van huishoudens en de multiculturele samenstelling van de samenleving vragen om een gerichte aanpak op de woningmarkt. Ook de rol van woningcorporaties, van oudsher een belangrijke motor voor de woningmarkt, verandert. De verhuurdersheffing en saneringsbijdrage beperken hun ruimte om te investeren in nieuwbouw en onderhoud aanzienlijk. Verwachtingen en mogelijkheden komen daarmee op gespannen voet te staan. Volksbelang wil met de veranderingen meebewegen en daarop op een eigen en eigentijdse manier inspelen. Dat vraagt om een duidelijke visie op de ontwikkelingen in de Helmondse samenleving en woningmarkt, om een weloverwogen koers en om duidelijke beleidskeuzes en prioriteiten. In dit ondernemingsplan hebben we onze visie uitgewerkt en beschreven welke koers we willen volgen en welke resultaten we willen behalen. We hebben dat in eerste instantie gedaan op basis van onze rol en verantwoordelijkheid als sociale volkshuisvester. Het is daarbij voor ons vanzelfsprekend dat we voor de uitvoering van onze plannen steeds de samenwerking blijven aangaan met de gemeente, collega-corporaties, maatschappelijke partners en natuurlijk onze huurders. Leon van Stiphout Waarnemend directeur Volksbelang Helmond 7

8 8 Ondernemingsplan

9 1 Actuele ontwikkelingen Volksbelang heeft geen onbeperkte vrijheid om activiteiten te ondernemen en te investeren in het woon- en leefklimaat binnen haar werkgebied. We zijn gehouden aan regels, richtlijnen en voorschriften. We hebben bovendien te maken met aanvullende overheidsmaatregelen en ontwikkelingen binnen de lokale en regionale woningmarkt. Deze zijn van invloed op onze beleidsruimte en onze mogelijkheden om activiteiten te ontplooien. Volksbelang Helmond 9

10 We focussen op de belangen van onze huurders en op de kwaliteit van de bestaande stad 10 Ondernemingsplan

11 Ontwikkelingen van buitenaf Helmondse uitdagingen Corporaties moeten sinds 1 januari 2013 een verhuurdersheffing betalen. Daarnaast moeten alle corporaties een bijdrage betalen voor de sanering van noodlijdende corporaties. Door de afdrachten houdt Volksbelang de komende jaren steeds minder financiële middelen over voor het realiseren van de benodigde nieuwbouw en de verdere verhoging van de kwaliteit van de bestaande voorraad. De overheid gaat er vanuit dat we de afdrachten compenseren door een inkomensafhankelijk huurbeleid, met extra huurverhogingen voor mensen met midden- en hogere inkomens, en door meer woningen te verkopen. Intussen hebben we te maken met een sterke toename van het aantal woningzoekenden. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe en mensen worden steeds ouder en willen langer zelfstandig blijven wonen. We houden er rekening mee dat, ondanks de eerste tekenen van herstel, de onzekerheid over de werking van de woningmarkt de komende periode nog aanhoudt. Bij Volksbelang zien we daarnaast de uitdagingen die we in Helmond nog hebben. Om die uitdagingen aan te gaan, moeten we kiezen voor die ontwikkelingen die we met onze organisatie en financiële mogelijkheden kunnen oppakken. Daarbij leggen we de focus op de belangen van onze huurders en woningzoekenden en op de kwaliteit van de bestaande stad. Op kwalitatief goede, bereikbare en betaalbare woningen in prettige en leefbare buurten en wijken. Onze prioriteit ligt daarbij op die buurten en wijken waar we onze woningen hebben. Onze beleidsrichting is mede gebaseerd op de gemeentelijke Woonvisie Volksbelang Helmond 11

12 12 Ondernemingsplan

13 2 Zorgeloos huren Volksbelang staat voor zorgeloos huren. Dit motto verwoordt kort en krachtig onze missie: Volksbelang is een betrokken volkshuisvester en maatschappelijke organisatie die zorgt voor goede en betaalbare woningen voor iedereen die daartoe om uiteenlopende redenen niet zonder actieve ondersteuning en bemiddeling in staat is. Zij weet wat er bij huurders en woningzoekenden speelt en draagt actief bij aan het behoud van prettig leefbare buurten en wijken. Daarvoor speelt zij voor bewoners een intermediaire rol tussen wonen, welzijn en zorg. Volksbelang Helmond 13

14 Volk jpeg 14 Ondernemingsplan

15 Visie Leefbaarheid We werken aan onze missie vanuit een duidelijke visie op onze activiteiten en doelen. Nadat we de afgelopen jaren veel nieuwbouw- en herstructureringsprojecten hebben gerealiseerd, leggen we de komende jaren het accent op het zorgvuldig beheren en verbeteren van de bestaande voorraad. Daarbij vinden we het van belang dat deze voorraad kwalitatief goed en betaalbaar blijft en dat huurders deze ook positief waarderen. Dit houdt in dat we ons met de mogelijkheden die ons binnen de regelgeving worden geboden nog meer gaan toeleggen op de leefbaarheid in de buurten en wijken waar onze woningen staan. Leefbaarheid hangt nauw samen met het welzijn van mensen. De zorg voor vitale en leefbare wijken is dan ook een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle organisaties die actief zijn op het vlak van wonen, zorg en welzijn. En uiteraard van de bewoners zelf. De basis voor succes ligt in het op een constructieve en respectvolle manier gezamenlijk optrekken en samenwerken met maatschappelijke partners en onze leden en huurders(organisaties). We vinden het van belang dat zij mee kunnen praten en invloed kunnen uitoefenen op het beleid van Volksbelang, maar ook op de concrete plannen en activiteiten in de buurten en wijken. We leveren betrouwbare service om de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad op peil te houden Kernwaarden Met een duidelijke en heldere manier van optreden onderscheiden we ons en zijn we herkenbaar voor onze klanten, maatschappelijke partners en belanghouders. Zij moeten ons daarop kunnen aanspreken, wanneer daarvoor aanleiding is. Om dat te bereiken, hanteren we de volgende kernwaarden: toegankelijk en laagdrempelig betrokken en betrouwbaar effectief en efficiënt zelfbewust Volksbelang Helmond 15

16 16 Ondernemingsplan

17 3 Opgaven, ambities Aan de hand van de opgaven die we in Helmond zien, hebben we onze ambities en aanpak uitgewerkt in de volgende zeven beleidsvelden: en aanpak Wat? Hoe? 1. Huisvesten van de doelgroep 2. Voorraadontwikkeling 3. Leefbaarheid 4. Wonen en zorg 5. Organisatie 6. Overleg met huurders 7. Continuïteit Volksbelang Helmond 17

18 1. Huisvesten van de doelgroep Als sociale volkshuisvester zijn we er in de eerste plaats voor huishoudens die om uiteenlopende redenen niet in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Inkomen speelt hierbij een belangrijke rol. Huishoudens met een gezamenlijk bruto inkomen dat beneden de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen ligt, rekenen we dan ook tot onze primaire doelgroep. Voor deze doelgroep is het essentieel dat de sociale huurvoorraad bereikbaar en betaalbaar blijft. Initiatieven ten behoeve van huishoudens met een hoger gezamenlijk inkomen (in zowel de huur- als koopsector) zijn gericht op het beter laten functioneren van de woningvoorraad ten behoeve van de primaire doelgroep. De woningmarkt in Helmond lijkt in kwantitatief opzicht geen echt gespannen karakter te hebben. Wel constateren we dat woonlasten voor woningzoekenden een steeds belangrijkere factor vormen in de keuze voor hun huisvesting. Als gevolg van de vergrijzing, in combinatie met een veranderende wetgeving en de verdergaande scheiding van wonen en zorg, is er daarnaast een toenemende vraag naar passende huisvesting voor ouderen. Verder is er een aanzienlijke vraag naar woningen voor startende huishoudens. Wanneer het gaat om het ontwikkelen en realiseren van nieuwbouwplannen, moet het accent de komende jaren vooral op beide doelgroepen liggen. Hier ligt uiteraard niet uitsluitend een taak voor Volksbelang, maar ook voor de andere corporaties en ontwikkelaars in Helmond. Ons streven: We houden onze huurvoorraad betaalbaar voor de primaire doelgroep en houden gedurende de eerste drie jaar minimaal 90% van onze woningen als kernvoorraad onder de liberalisatiegrens. Jaarlijks wijzen we minimaal 90% van alle mutaties toe aan huishoudens uit de primaire doelgroep, maximaal 10% aan huishoudens uit de middengroep. We zorgen samen met de collega-corporaties binnen Helmond voor een evenredig aanbod levensloopbestendige woningen ten behoeve van de huisvesting van ouderen en voor een evenredig aanbod voor de huisvesting van starters. Samen met de collega-corporaties binnen Helmond nemen we een evenredig aandeel voor rekening in de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wanneer de huisvesting van huishoudens uit de bijzondere doelgroepen gecombineerd moet worden met actieve bemiddeling of begeleiding, bespreken we dat vooraf met betrokken instellingen en leggen we de afspraken hierover vast. 2. Voorraadontwikkeling Hoewel we de komende jaren blijven investeren in nieuwbouw en herstructurering, staan er voor Volksbelang geen grote herstructureringsen nieuwbouwopgaven meer op het programma. We gaan onze opgave de komende jaren sterk ombuigen van een kwantitatieve naar een kwalitatieve aanpak. Daarin komt het accent meer te liggen op het zorgvuldig beheren van onze bestaande voorraad, waarbij we ons meer richten op de woonkwaliteit en het wooncomfort, in combinatie met 18 Ondernemingsplan

19 de verbetering van duurzaamheid, veiligheid, energiezuinigheid en levensloopbestendigheid. Hierin moeten we keuzes maken en prioriteiten stellen. De keuzes, prioriteiten en fasering baseren we op ons strategisch voorraadbeleid (SVB), waarin we per complex onze beheerstrategie vastleggen. Ons streven: De keuzes en prioriteiten met betrekking tot de kwalitatieve aanpak van onze voorraad moeten gebaseerd zijn op actuele beheerstrategieën op complexniveau. We investeren structureel in een veilige, duurzame en energiezuinige woningvoorraad. We passen bouwmethoden, bouwmaterialen, technieken en installaties toe die daaraan aantoonbaar bijdragen. 3. Leefbaarheid Wonen is meer dan alleen het hebben van een dak boven je hoofd. Wonen is ook: deel uitmaken van een leefgemeenschap in een straat, buurt en wijk. Om daar prettig te kunnen wonen, moeten die straat, buurt en wijk aantrekkelijk en leefbaar zijn (heel, schoon en veilig) en moeten bewoners zich er op hun gemak voelen, elkaar respecteren en op een normale manier met elkaar omgaan. In buurten en wijken moet volgens ons ruimte bestaan voor verschillende woonculturen en voor een mix aan (sociaaleconomische) leefstijlen. Gedifferentieerd samengestelde buurten en wijken zijn in onze ogen aanzienlijk stabieler, dragen beter bij aan de sociale cohesie en zijn daardoor minder kwetsbaar. Ons streven: We opereren in onze buurten en wijken als knooppuntbedrijf. We stimuleren en ondersteunen de samenwerking tussen de bewoners en de diverse partijen, ten behoeve van het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid. Volksbelang investeert daarin ook zelf, zowel direct als indirect. In het kader van de leefbaarheid zetten we in op de totstandkoming van evenwichtige en sterke sociale structuren in de buurten en wijken waar we actief zijn. We ondersteunen dat door middel van een proef met bijzondere verhuringen, een gedifferentieerd huurbeleid en de verkoop van woningen. We dragen actief bij aan de totstandkoming of facilitering van voorzieningen op het vlak van maatschappelijk vastgoed in die buurten en wijken waar die voorzieningen een wezenlijke ondersteuning vormen voor de bevordering van de leefbaarheid, sociale cohesie en participatie van bewoners. 4. Wonen en zorg Helmond heeft in de afgelopen decennia een sterke bevolkingsgroei gekend en kent daardoor een relatief jonge bevolkingsopbouw. Toch krijgt Helmond, net als de rest van Nederland, te maken met een toenemende vergrijzing. Huidige en toekomstige generaties ouderen blijven over het algemeen langer gezond en zijn welvarender, actiever, ondernemender, onafhankelijker, meer zelfredzaam. Veel mensen kiezen ervoor langer zelfstandig te blijven wonen, bij voorkeur in een voor hen aantrekkelijke omgeving, in een rustige en veilige buurt in de nabijheid Volksbelang Helmond 19

20 van voorzieningen. Wanneer zij zorg nodig hebben, willen ze die zorg zo veel mogelijk in hun eigen woning ontvangen. We krijgen daarnaast te maken met het proces van de zogenaamde dubbele vergrijzing, waardoor het aantal ouderen boven de 75 jaar sterk zal toenemen. Ons streven: We voorzien samen met de collega-corporaties (door middel van nieuwbouw en aanpassingen van bestaande woningen) in een voldoende en betaalbaar aanbod van woningen die voor ouderen en voor zorgverlening geschikt zijn. Voor wat betreft nieuwbouw hanteren we levensloopbestendigheid als uitgangspunt. Voor wat betreft aanpassingen in de bestaande voorraad bieden we maatwerk, afhankelijk van de persoonlijke situatie van de bewoners (gebaseerd op een Wmo-indicatie) en van de technische en financiële haalbaarheid. Waar aanpassingen technisch of financieel niet haalbaar zijn, zullen we bewoners actief bemiddelen naar passende huisvesting. We vervullen een intermediaire en faciliterende rol in de totstandkoming van zorgarrangementen en vormen van dienstverlening voor ouderen. 5. Organisatie en samenwerking Meebewegen in een veranderende woningmarkt stelt andere eisen en verwachtingen aan het functioneren van onze organisatie. In een veranderende woningmarkt, waarin woningzoekenden meer keuzemogelijkheden hebben, zullen zij kritischer worden en hogere kwaliteitseisen gaan stellen. Niet alleen aan ons woningaanbod, maar ook aan onze service en dienstverlening. Daarnaast wordt er ook steeds kritischer gekeken naar onze rol als maatschappelijke organisatie. De regelgeving is aangescherpt, onder andere in de vorm van het versterken van het (externe) toezicht en het uitbreiden van de richtlijnen voor Governance. In de veranderende marktomstandigheden en maatschappelijke omgeving worden er ook andere eisen gesteld aan onze bedrijfsvoering. Volksbelang heeft een gedegen basis om alle bedrijfsprocessen op een goede en verantwoorde manier te kunnen oppakken en uitvoeren. We willen echter nog beter inspelen op veranderingen en actuele ontwikkelingen in de woningmarkt en ons daarin op basis van een klantgeoriënteerde opstelling en dienstverlening onderscheiden. Om goed te kunnen inspelen op de vraag vanuit de markt en daarvoor ook de juiste producten te kunnen ontwikkelen, gaan we sterker van buiten naar binnen denken en handelen. In de veranderende omstandigheden worden er ook andere eisen gesteld aan onze bedrijfsvoering Wat we op het gebied van wonen en leefbaarheid in Helmond willen bereiken, stemmen we zo veel mogelijk af met de gemeente en onze partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We willen ervoor zorgen dat we de goede dingen doen en voorkomen dat we dingen dubbel doen. 20 Ondernemingsplan

21 Ons streven: Volksbelang ontwikkelt zich verder tot een eigentijdse en efficiënte organisatie en we stemmen onze rechtsvorm en bestuurlijke organisatie af op de richtlijnen van de Governancecode. We groeien uit tot een betrokken en professionele werkorganisatie, die oog heeft voor haar externe omgeving en markt- en klantgericht is en dat vanuit een commerciële instelling benadert. We hanteren klantoriëntatie en klantsturing als basisuitgangspunten voor onze bedrijfsvoering. Klanten ervaren Volksbelang als een betrokken en klantgerichte organisatie en waarderen de kwaliteit van onze producten en dienstverlening als positief. We zoeken waar nodig en mogelijk de samenwerking met de gemeente en onze overige partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn om tot de juiste en breed gedragen resultaten te komen. 6. Overleg met huurders We blijven een organisatie die werkt voor en met haar huurders. We zetten het overleg met onze huurders op de diverse niveaus ongewijzigd voort. Voor het overleg op organisatieniveau geldt de Huurderbelangenvereniging Volksbelang (HBVV) voor ons als formele overlegpartner namens de huurders. Daarnaast vinden we het zeker zo belangrijk om regelmatig in gesprek te blijven met onze huurders over de kwaliteit van het wonen en de leefomgeving. Ons streven: We informeren onze huurders en betrekken ze actief bij ons beleid en onze plannen. De participatieovereenkomst vormt daarvoor het uitgangspunt. 7. Continuïteit Om de opgaven in Helmond en onze eigen ambities te kunnen blijven waarmaken, moeten we ervoor zorgen dat onze financiële huishouding gezond blijft. Naast de kosten voor onze reguliere bedrijfsvoering hebben we te maken met stevige uitgaven, die verband houden met diverse heffingen en bijdragen, maatschappelijke investeringen en de vennootschapsbelasting. De extra huuropbrengsten op basis van het inkomensafhankelijke huurbeleid wegen nauwelijks op tegen deze uitgaven. Daarom onderbouwen we onze lopende en voorgenomen plannen goed én beoordelen we kritisch of bepaalde activiteiten in relatie tot het behoud van ons financiële continuïteit nog wel tot onze kerntaken behoren. In die afweging zullen we keuzes maken en prioriteiten stellen in de diversiteit aan investeringen. Onze (financiële) inzet blijft primair gericht op het huisvesten van onze doelgroep in goede en betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken. Ons streven: Volksbelang werkt door middel van zakelijkheid, efficiëntie en risicobeheersing aan het behoud van een gezonde financiële positie en continuïteit. Volksbelang Helmond 21

22 22 Ondernemingsplan We blijven alert op de actuele situatie en wat die van ons aan inzet vraagt

23 4 Tot slot In dit ondernemingsplan hebben we omschreven wat onze ambities zijn voor de komende jaren, wat we willen bereiken en hoe we dat denken te realiseren. Onze ambities en doelstellingen staan niet op zichzelf, maar maken deel uit van een groter geheel waarbinnen we aan de kwaliteit van het wonen en welzijn in Helmond werken. Dit plan vormt voor ons de belangrijkste basis waarop we onze beleidskeuzes maken en aan de hand waarvan we ons jaarlijks verantwoorden. Voor de ontwikkeling van ons ondernemingsplan zijn we in gesprek gegaan met samenwerkingspartners, directie, bestuur, medewerkers en de Huurdersbelangenvereniging Volksbelang. Door steeds met elkaar het overleg en de dialoog te blijven zoeken en met elkaar af te stemmen, blijven we alert op de actuele situatie en wat die van ons gezamenlijk aan inzet vraagt. Ons ondernemingsplan is dan ook geen statisch plan. We bewegen mee met de veranderingen. En wanneer zich nieuwe ontwikkelingen en situaties voordoen die leiden tot andere inzichten, stellen we onze doelen en plannen bij. Dat is een belangrijke voorwaarde om tot de best mogelijke resultaten te komen. Aan iedereen de uitdaging om daaraan een actieve en constructieve bijdrage te blijven leveren. Volksbelang Helmond 23

24 Bezoekadres: Molenstraat 83, Helmond Postadres: Postbus 276, 5700 AG Helmond T: E: Wanneer zich nieuwe ontwikkelingen voordoen, bewegen we mee