(ver)dringen op de woningmarkt Fricties tussen vraag en aanbod Peter Boelhouwer 4-12-2018 Delft University of Technology Challenge the future
Inhoud Demografische ontwikkelingen Achterblijvend woningaanbod Waar en wat gaan we bouwen? Positie van de midden inkomensgroepen Positie starters Dilemma s woningbouwproductie Mogelijke oplossingen (ver)dringen op de woningmarkt 2 4-12-2018
Demografische ontwikkelingen (ver)dringen op de woningmarkt 3 4-12-2018
Totaal aantal huishoudens, 2005-2050 Bron: ABF Research (ver)dringen op de woningmarkt 4 4-12-2018
Prognose huishoudensomvang 2017-2013 volgens hoge en lage demografische groeivariant Bron: Primos 2018, Staat van de woningmarkt 2018 (ver)dringen op de woningmarkt 5 4-12-2018
Bevolkingsgroei, natuurlijke aanwas en buitenlands migratiesaldo Bron: ABF Research, Primos 2017 - CBS (2005-2016) 6 4-12-2018
Ontwikkeling en prognose immigratie en emigratie (2005-2049) Bron: ABF Research, Primos 2017 (2016-2049) - CBS (2015-2016) (ver)dringen op de woningmarkt 7 4-12-2018
Toename aantal huishoudens naar type en leeftijd Bron: ABF Research, Primos 2017 (2016-2049) 8 4-12-2018
Consequenties demografie voor de woningvraag Nog 700.000 tot 1,6 miljoen huishoudens tot 2040 Ontbreken van bevolkingspolitiek: groeien we richting de 22 miljoen inwoners? Groei bestaat vrijwel uitsluitend uit eenpersoonshuishoudens Dubbele vergrijzing Vraag naar stedelijk wonen neemt toe, maar nog steeds grootste vraag naar groenstedelijke woonmilieus Ouderen trekken sinds kort vaker weg uit de grote steden Weinig doorstroming bij oudere alleenstaanden Traditionele doelgoep daalt niet langer, maar stijgt (door zowel demografische als economische ontwikkelingen) (ver)dringen op de woningmarkt 9 4-12-2018
Achterblijvend woningaanbod (ver)dringen op de woningmarkt 10 4-12-2018
Woningproductie en verleende bouwverguningen, 1995-2017 Bron: CBS (ver)dringen op de woningmarkt 11 4-12-2018
Bouwvergunningen naar eigendomsverhouding 2012-2018 Q2 Bron: CBS (ver)dringen op de woningmarkt 12 4-12-2018
Aantal aangeboden, verkochte en opgeleverde nieuwbouw koopwoningen 2008-2018Q2 Bron: OTB / Neprom/ BZK (ver)dringen op de woningmarkt 13 4-12-2018
Waar en wat gaan we bouwen? (ver)dringen op de woningmarkt 14 4-12-2018
Gewenst woonmilieu onder verhuisgeneigde 65-plussers* naar huidig woonmilieu, 2012, in procenten (ver)dringen op de woningmarkt 15 04-12-2018
Gevraagde nieuwbouw naar woningtype en woningmarktgebied, 2018-2030 Bron: ABF Research 2018 (ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
Gevraagde nieuwbouw naar type woonmilieu en woningmarktgebied, 2018-2030 Bron: ABF Research 2018 (ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
(ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
Is dit de toekomst? (ver)dringen op de woningmarkt 19 4-11-2018
(ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
Droogmakerijen De nieuwe plantages energie-teelt, hoogwaardig OV, waterbuffering, landbouw en wonen Haar
Positie van de middeninkomens: open deuren, dichte deuren (ver)dringen op de woningmarkt 224-12-2018
Inkomensverdeling huishoudens 2015 Bron: Woon 2015 (ver)dringen op de woningmarkt 23 4-12-2018
Positie midden-inkomens (1) Tussen 1 en 2,1 miljoen vooral jonge huishoudens behoren tot de middeninkomens Strakke financieringsnormen via LTI en LTV in de koopsector Banken benutten maatwerk in onvoldoende mate Ruim een kwart van de werkenden heeft geen vast arbeidscontract, waaronder veel middeninkomens en jongeren: zijn voor een groot deel niet zelfredzaam op de woningmarkt Door stijgende koopprijzen en verkrapping van de markt steeds minder koopwoningen bereikbaar Beperkt aanbod van middeldure huurwoningen Door schaarste en ontbreken van subsidies is de vrije huursector duur Ondanks extra investeerders groeit de particuliere huursector niet (ver)dringen op de woningmarkt 24 4-12-2018
Positie midden-inkomens (2) 80% sociale huurwoningen naar doelgroep Normen in huur- en koopsector sluiten onvoldoende aan Geen normen voor woonuitgaven in de huursector, waardoor uitgaven aan huur aanzienlijk hoger uitkomen en niet mogelijk zijn in de koopsector Zowel in de koop- als huursector onvoldoende differentiatie naar huishoudensgrootte Grenzen doelgroep zijn te algemeen Verlaging LTI door Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2013 Minder lenen voor verbouwing mogelijk (meer eigen geld nodig) NIBUD methodiek houdt weinig rekening met type huishouden, uitgavenpatroon en met positieve inkomensontwikkelingen (ver)dringen op de woningmarkt 25 4-12-2018
Huur bij huidige inkomensgrens naar huishoudtype (op basis van normhuur) Huishoudtype Huur bij huidige inkomensgrens (euro) 1 volwassene 911 2 volwassenen 592 1 volwassenen + 1 kind 709 1 volwassenen + 2 kinderen 564 1 volwassenen + 3 kinderen 461 2 volwassenen + 1 kind 544 2 volwassenen + 2 kinderen 373 2 volwassenen + 3 kinderen 211 Bron: Afstudeersciptie Bob Witjes (24-06-2016), bewerkt naar Ministerie van BZK / CBS 2013 (ver)dringen op de woningmarkt 26 4-12-2018
Inkomens 30.000 & 35.000 (2017) Minimale uitgaven gezin met 2 kinderen Bron: NIBUD (ver)dringen op de woningmarkt 27 4-12-2018
Woningmarktsegment middeninkomens 2009-2015 Bron: WoON2009, 2012, 2015. Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2017 Ministerie BZK (ver)dringen op de woningmarkt 28 4-12-2018
Positie starters op de woningmarkt (ver)dringen op de woningmarkt 29 4-12-2018
Positie starters op de woningmarkt verslechtert Hoorzitting Tweede Kamer in september Oplopende wachtlijsten in de sociale huursector Ongelijke behandeling tussen starters en doorstromers op de koopwoningmarkt; verschillen tussen outsiders en insiders zijn vergroot Door aantrekken woningmarkt minder toevoegingen van goedkope starterswoningen (gemiddelde prijs nieuwbouwwoning 349.000 euro) Ontbreken substantieel middensegment in de huursector Problemen semi-starters met tijdelijke huurcontracten in de sociale huursector (ver)dringen op de woningmarkt 30 4-12-2018
Gemiddelde maximale leencapaciteit naar inkomen en woningprijs 2008-2018Q1 Bron: OTB (ver)dringen op de woningmarkt 31 4-12-2018
Inkomensnormen De Uitkijk Cuijk en de Nachtegaalstraat Nijmegen 2018 Bron: Huurvoorwaarden Nieuw Nachtegaal Plein/ De Uitkijk (ver)dringen op de woningmarkt 32 4-12-2018
Dillema s woningbouwproductie Geen consensus over omvang toekomstige woningvraag Veel weerstand tegen woningbouwproductie (insiders versus ousiders) Bouwcapaciteit sterk afgenomen en producenten voorzichtig Transformatie tot nu toe bescheiden en mogelijkheden worden kleiner Herontwikkeling bestaande stedelijke locaties duur en traag Veel verzet (o.a provincies) tegen woningbouw buiten bestaand stedelijk bezit Niet alle beschikbare locaties worden benut (stalled locations) Grondeigenaren baseren hun handelen op potentiele grondwaarde en niet op actuele grondwaarde (ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
Mogelijke oplossingen Landelijke regie bij woningbouwprogrammering Innovaties in de bouw Vereenvoudiging regelgeving (bv ladder duurzame verstedelijking) Goed residueel en transparant rekenen Investeringsprogramma s voor transformatie bestaand stedelijk gebied Beschikbaar stellen van locaties direct aan de stad bij Ov knooppunten Kleiner bouwen Wetswijziging die corporaties gelijke kansen geeft in het middensegment Ontwikkelen van een flexibele schil Efficientere inzet van de bestaande woningvoorraad en een deel van de voorraad inzetten voor spoedzoekers (ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
Stellingen: pak je telefoon en ga naar Kahoot! (ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
Dient de toekomstige nieuwbouwproductie volledig in bestaand stedelijk gebied plaats te vinden? (ver)dringen op de woningmarkt 36 4-12-2018
Dient het DEAB gedeelte te worden uitgebreid met de bouw van middel dure huurwoningen? (ver)dringen op de woningmarkt 374-12-2018
Dient het Rijk de regie over de woningbouwproductie naar zich toe te trekken? (ver)dringen op de woningmarkt 4-12-2018
EINDE 4-12-2018 Delft University of Technology Challenge the future