KANSRIJKE AANPASSINGEN van de huurregulering

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "KANSRIJKE AANPASSINGEN van de huurregulering"

Nathalie Brander
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 KANSRIJKE AANPASSINGEN van de huurregulering 24 juni 2015 Babbet Nienhuis 1

2 Het vergroten van het aanbod huurwoningen voor lage midden-inkomens 2

3 Inhoud Onderzoeksopzet Delphi-ranking Conclusies Aanbevelingen 3

4 Aanleiding ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 4

Aanleiding Ontwikkeling Nederlandse woningvoorraad

Koopsector (Bron: Rijksoverheid, 2014) (Bron:

2014) Kern van het probleem (Bron: Jonker-Verkaart &

5 Aanleiding Ontwikkeling Nederlandse woningvoorraad Verwachting Geliberaliseerde huur Sociale huur Koopsector (Bron: Rijksoverheid, 2014) (Bron: Eichholtz, Heijdendael, Likkel, & van Everdingen, 2014) Kern van het probleem (Bron: Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015) ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 5

6 Onderzoeksvraag & Doelstelling Hoe kan het aanpassen van de huurregulering bijdragen aan het vergroten van het woningaanbod voor de lage midden-inkomens in de private huursector? Lage midden-inkomens: per jaar Huurwoningen: per maand Door middel van Evaluatie initiatieven Lessen uit buitenland Gesprekken met experts komen tot Inzicht in kansrijke aanpassingen het doel Aanbevelingen ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 6

7 Kansrijk ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 7

8 Deelvragen ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 8

9 Onderzoeksmethoden HOE? Literatuurstudie Documentenanalyse ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 9

10 Onderzoeksmethoden HOE? Literatuurstudie Documentenanalyse Interviews Delphi-ranking Fase 1 Delphi-ranking Fase 2 ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 10

11 Onderzoeksmethoden WIE? ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 11

12 Delphi-ranking Beantwoording deelvraag 8 ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 12

13 Delphi-ranking Start Beantwoording deelvraag 8 1 Tijdelijke huurcontracten 10 2 Huurprijstoets 11 3 Beëindiging van de huur 12 4 Inkomensafhankelijke huren (sociaal) 13 5 Inkomensafhankelijke huren (gelib.) 14 6 Afschaffen WWS bij particuliere huur 15 7 Aanvangshuren baseren op referenties 16 8 Aanvangshuren baseren op marktprijzen 17 9 Liberalisatiegrens: WOZ/m 2 18 Liberalisatiegrens verlagen Volledige vrije markt Vrijstelling van regulering Niet-DAEB bezit verkopen Regionale differentiatie Buy to Let Belastingvoordelen Afschaffen hypotheekrenteaftrek Subsidies ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 13

14 Delphi-ranking Na ronde 1 Beantwoording deelvraag Liberalisatiegrens verlagen Volledige vrije markt 4 Inkomensafhankelijke huren (sociaal) 8 Aanvangshuren baseren op marktprijzen Buy to Let Belastingvoordelen Subsidies ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 14

15 Delphi-ranking Na ronde 2 Beantwoording deelvraag Inkomensafhankelijke huren (sociaal) 13 Liberalisatiegrens verlagen Volledige vrije markt Vrijstelling van regulering Niet-DAEB bezit verkopen Buy to Let Belastingvoordelen 18 Subsidies ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 15

16 Matrix Beantwoording deelvraag 8 4 Inkomensafhankelijke huren (sociaal) Liberalisatiegrens verlagen Volledige vrije markt Vrijstelling van regulering Niet-DAEB bezit verkopen Buy to Let Belastingvoordelen 18 Subsidies ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 16

17 Conclusies Deelvraag 1 Wat is de actuele wet- en regelgeving omtrent de huurbescherming en huurprijsregulering? Conclusie 1 Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 17

18 Conclusies Conclusie 1: Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector Aanbeveling A Laat het Rijk ervoor zorgen dat regelgeving voor de corporatiesector geen ongewilde effecten heeft op de particuliere huursector. ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 18

Conclusies Conclusie 1: Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector Aanbeveling A Laat het Rijk ervoor zorgen dat regelgeving voor de

19 Conclusies Conclusie 1: Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector Aanbeveling A Laat het Rijk ervoor zorgen dat regelgeving voor de corporatiesector geen ongewilde effecten heeft op de particuliere huursector. Aanbeveling B Breng voor een bepaalde tijd geen wijzigingen aan in de huurregulering ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 19

Conclusies Deelvraag 2 Wat is de omvang en wat zijn de huishoudkenmerken van de huishoudens die binnen de inkomensgrenzen van 33.000 en 43.

20 Conclusies Deelvraag 2 Wat is de omvang en wat zijn de huishoudkenmerken van de huishoudens die binnen de inkomensgrenzen van en vallen en die tevens een wens hebben om in een private huurwoning te wonen? Conclusie 2 Nederland kent slechts huishoudens met een laag midden-inkomen in een huurwoning ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 20

21 Conclusies Deelvraag 3 Welke belemmeringen, zoals beschreven in de literatuur, gericht op de huurregulering bestaan er voor investeerders in de private huursector en hoe beïnvloeden deze hun investeringsgedrag? Conclusie 3 Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te laag rendement wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 21

22 Conclusies Conclusie 3: Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te laag rendement wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment Aanbeveling C Laat het Rijk het WWS eenduidiger maken ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 22

23 Conclusies Conclusie 3: Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te laag rendement wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment Aanbeveling C Laat het Rijk het WWS eenduidiger maken Aanbeveling D Laat het Rijk en gemeenten tijdelijke regelgeving op maat maken voor regio s met een hoge marktdruk ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 23

24 Conclusies Deelvraag 4 Welke initiatieven, gericht op de huurregulering, zijn in Nederland in de afgelopen vijf jaar geweest met als doel het vergroten van de private huursector voor lagemidden inkomens? Conclusie 4 Huur op Maat en Flexibel Huren Middeninkomens > 2 initiatieven met inkomensafhankelijke huren en indirect tegengaan van scheefwonen ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 24

25 Conclusies Conclusie 4: Huur op Maat en Flexibel Huren Middeninkomens > 2 initiatieven met inkomensafhankelijke huren en indirect tegengaan van scheefwonen Aanbeveling E Laat gemeenten en woningcorporaties experimenteren met verschillende vormen van inkomensafhankelijk huren ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 25

26 Conclusies Deelvraag 5 Welk effect hebben deze initiatieven gehad op het huisvesten van de lage middeninkomens groep, met betrekking tot het aanbod, de kwaliteit en de betaalbaarheid? Conclusie 5 Gegarandeerde betaalbaarheid, woningcorporaties wijzen een bepaalde kwaliteit qua woning toe en per saldo worden meer huishoudens naar wens gehuisvest ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 26

27 Conclusies Deelvraag 6 Welke invloed kunnen deze initiatieven hebben op de bereidheid van private investeerders om te investeren in woningen voor lage middeninkomens? Conclusie 6 Kansen voor samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 27

28 Conclusies Conclusie 6: Kansen voor samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties Aanbeveling F Laat het Rijk woningcorporaties stimuleren een deel van hun niet-daeb woningbezit te verkopen aan beleggers ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 28

29 Conclusies Deelvraag 7 Wat valt er te leren van de huurregulering in Duitsland, Frankrijk en Engeland, met als doel het vergroten van het woningaanbod in de private sector voor lage midden-inkomens in Nederland? Conclusie 7 Buy to Let, subsidiesysteem en belastingvoordelen helpen om particuliere investeerders aan te trekken ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 29

30 Conclusies Conclusie 7: Buy to Let, subsidiesysteem en belastingvoordelen helpen om particuliere investeerders aan te trekken Aanbeveling G Laat het Rijk en de gemeenten regelingen treffen om de kleine (lokale) investeerder aan te trekken ONDERZOEKSOPZET DELPHI-RANKING CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 30

31 VRAGEN? 31

Vergelijkbare documenten

Kansrijke aanpassingen van de huurregulering

Master Thesis Real Estate & Housing Technische Universiteit Delft B.A.J. Nienhuis 24 juni Kansrijke aanpassingen van de huurregulering Het vergroten van het aanbod huurwoningen voor lage midden-inkomens