Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Herziening grondexploitaties per 1 januari 2014 Deel III: Woningbouwcomplexen in exploitatie 18 maart 2014 Sector Personeel en Financiën Herziening grondexploitaties 2014
P fase P fase P fase P fase P fase P fase P fase P fase Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Inhoudsopgave Inleiding 4 004. /104. Lange Wemen (grondexploitatie) 5 006. Landmanserve ( t Rot en omgeving) 8 012. Eekendiekske 12 021. Exploitatieovereenkomsten 15 021. Snippergroen 17 027. M-kwadraat 19 036. Kristenbos 22 044. Veldwijk Noord 25 052. Dalmeden 29 054. Medaillon 34 069. Brouwerijterrein 38 079. Kievitstraat, Ziekenhuisstraat 41 101. Broek Noord 44 102. Broek Oost 48 Wijkerslocatie Hemmelhorst 51 070. Hart van Zuid: gemeentelijk deel 54 Toelichting 1P 701. Hart van Zuid, 1P 702. Hart van Zuid, 1P 703. Hart van Zuid, 1P e Hart van Zuid algemeen 58 e e e Lansinkveld Noord 59 Langeler Erve 65 Hoofdinfrastructuur 71 704. Hart van Zuid, 1P Toelichting 2P e e EMGA zuid Hart van Zuid algemeen 77 83 711. Hart van Zuid, 2P 712. Hart van Zuid, 2P e e CST/WTC 84 Vereenigingsgebouw 90 Herziening grondexploitaties 2014
P fase P fase P fase Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie 713. Hart van Zuid, 2P e Laan HvZ Noord 96 714. Hart van Zuid, 2P e Woonstad Noord 102 715. Hart van Zuid, 2P e Laan HvZ Zuid 108 Herziening grondexploitaties 2014
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Inleiding In dit deel van de herzieningen zijn de financiële overzichten opgenomen van de woningbouwplannen, die in exploitatie zijn. Volstaan wordt met een toelichting, een samenvattend overzicht en een overzicht van de verschillen met de herziening van vorig jaar. Hiermee wordt inzicht geboden in het resultaat en de ontwikkeling van de grondexploitaties. In onderstaand samenvattend overzicht is het voorgecalculeerde eindresultaat van de te onderscheiden woningbouwplannen opgenomen. Complex en omschrijving Boekwaarde herzieningen per 01.01.2014 Boekwaarde Te buiten de verwachten administratie kosten Te verwachten bijdragen Te verwachten opbrengsten Te Te verwachten verwachten tijdsinvloeden resultaat 104 Lange Wemen -543.371 3.297.480 770.537 745.000 77.127 1.315.699 06 't Rot 4.807.970 3.700.644 7.984.683 2.617.958 3.141.889 12 Eeckendiekske -45.995 17.555 279.070-24.155-331.666 21 Exploitatie-overeenkomsten -869.804 1.629.187 954.891 1-195.509 101 Broek Noord 11.559.331 1.854.057 14.437.405 2.531.681 1.507.664 102 Broek Oost 3.503.893 3.635.991 11.256.740 1.871.475-2.245.380 27 M kwadraat -75.888 2.782.967 1.677.000 1 80.569 1.110.648 36 Kristenbos 321.890 13.596.658 2.199.172 11.917.162 674.863 477.077 44 Veldwijk Noord -11.269.587 18.443.398 3.141.770 4.320.000-351.013-638.972 52 Dalmeden 40.785.448 13.535.782 73.462.595 16.369.364-2.772.001 54 Medaillon -253.347 2.210.723 3.122.834-178.104-1.343.562 69 Brouwerijterrein 239.693 20.746 372.000 40.813-70.749 79 Kievitsstraat 156.657 164.590 197.033 15.569 139.782 70 Hart van Zuid gemeentelijk -873.088 10.108.653 2.457.756 11.693.321 701 Lansinkveld Noord 14.108.191-898.605 3.980.056 708.444 10.432.698 4.850.786 10.899.287 702 Langeler Erve 2.824.673 1.713.800 571.863-184.992 3.777.309 1.309.731 2.827.751 703 Hoofdinfrastructuur -7.962.691 2.028.932 6.499.509 8.295.285-3.131.188-10.860.723 704 EMGA 9.286.106 1.267.219 5.727.451 435.000 10.532.553 3.220.220 8.533.444 711 FAse 2a Industrieplein e.o. 3.282.144 1.110.501 5.026.550 382.500 8.250.000 5.431.624 6.218.319 712 Vereenigingsgebouw 291.307 136.679 1.668.144 4.240.000-1.100.000-661.132-1.705.002 713 Noordelijke laan HvZ -8.670.146 192.732 17.669.176 10.593.792-646.737-2.048.766 714 Woonstad Noord -1.689.259 64.244 8.960.961 3.000.000 3.117.576 890.060 2.108.430 715 Zuidelijk Laan HvZ -1.729.457 192.732 17.853.370 16.502.867 132.500 439.333 120.611 Voorraden - Woningbouw in exploitatie gemeentelijk 57.184.672 5.808.236 142.955.511 53.088.265 162.865.159 37.886.600 27.881.594 Complexen buiten de gemeentelijke administratie Hemmelhorst 3.807.187 858.544 30.000 5.559.794 1.142.255 218.192 Voorraden - Woningbouw in exploitatie extern 3.807.187 858.544 30.000 5.559.794 1.142.255 218.192 Resultaatverdeling Niet te verrekenen met de Reserve grondexploitatie 8.155.772 Wel te verrekenen met de Reserve grondexploitatie 19.944.014 Totaal verdeeld resultaat 28.099.786 4 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 4 en 104: Lange Wemen USamenvatting projectu Het project Lange Wemen bestaat fysiek uit de herinrichting van de openbare ruimte, nieuwbouw van het stadskantoor, uitbreiding van het winkelcentrum met detailhandel (bijna 3.000 m2 b.v.o. uitbreiding detailhandelmeters) en horeca (circa 900 m2 b.v.o.), uitbreiding van de parkeergarage (circa 160 plaatsen) en nieuwbouw van circa 70 woningen. De grondexploitatie gaat over de gebiedsontwikkeling. Hieronder vallen onder andere de diverse verwervingen, het bouwrijp maken, de plankosten (zoals stedenbouwkundig plan, bestemmingplan, inrichtingplan openbare ruimte) en de aanlegkosten (civiele kosten) van de nieuwe openbare ruimte. De nieuwbouw van het stadskantoor wordt niet in de grondexploitatie verantwoord. De bouw van de commerciële bouwblokken (winkels, horeca, woningen, parkeren) is een ontwikkeling van AM Real Estate Development (AM RED, voorheen IPMMC) en valt niet onder de financiële verantwoording van de grondexploitatie. Het bestemmingsplan Lange Wemen is in april 2013 onherroepelijk geworden en de gemeenteraad heeft de welstandscriteria vastgesteld. USamenvatting ontwikkelingen 2013 In 2013 zijn alle verkopen, sneller dan gepland, gerealiseerd. De kosten voor het bouwrijp maken zijn nog niet gemaakt, waardoor de boekwaarde op deze grondexploitatie negatief is (er is een spaarsaldo ). Dat heeft tot gevolg dat er rentevoordelen ontstaan. In de grondexploitatie wordt er vanuit gegaan dat in 2014 wordt gestart met het bouwrijp maken van het terrein. Indien er vertraging ontstaat in het proces is dat, vanwege de negatieve rente, financieel gezien geen probleem. UAnalyse risico s De gemeente heeft de gronden geleverd aan AM Red. Daarbij heeft de gemeente bedongen dat het voorgezet gebruik heeft van de gronden. Indien Am Red wil starten moet de gemeente nog enkele werkzaamheden uitvoeren. Het voornaamste risico is dat de gemeente het terrein niet op tijd klaar heeft voor de start van de bouw door AM Red. Daarom worden de meeste werkzaamheden alvast uitgevoerd om de risico s voor de gemeente te minimaliseren UGrondexploitatieberekening 01.01.2014 Volgens de grondexploitatieberekening is de eindwaarde 1.300.000 negatief. Herziening grondexploitaties 2014 5
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 4 en 104: Lange Wemen A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : J. Nijhuis Exploitatiegebied Projectleider : E. Smits Substructuur Planeconoom : F.Kosters Netto uitgeefbaar Prijspeil : 01.01.2014 B. Programma In m 2 bvo Aantal Startdatum : 01.01.2011 - Stadskantoor 10.000 Einddatum : 31.12.2016 - Mutatiedatum : 12.02.2014 Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na 31.12.2013 Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per 01.01.2014 1. Verwerving 6.665.974 115.567 6.781.542 2. Bouw- en woonrijp maken 218.884 130.435 2.775.681 3.125.000 3. Algemene plankosten 1.615.311 162.982 232.957 2.011.250 4. Beheerskosten 851.323 51.551 73.274 976.147 5. BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten 100.000 100.000 Totaal kosten (I) 9.351.493 344.968 3.297.479 12.993.939 D. Subsidies en bijdragen - Rijk 1.000.000 1.000.000 - Provincie 800.000 200.000 1.000.000 - Huren 1.481.661 28.400 4.200 1.514.262 - Bijdrage uit ontwikkeling IPMMC 2.068.605 87.300 2.155.905 - Rioleringsplan 225.054 225.054 - Bijdrage afkoppelen verhard oppervlak 44.483 44.483 - Overige bijdragen 107.263-1.175.940 209.500-859.177 Totaal bijdragen (II) 4.457.529-147.540 770.537 5.080.526 Netto kosten (I-II = III) 4.893.963 492.508 2.526.942 7.913.413 - Grond nieuwe stadskantoor en AC 4.360.860 4.360.860 - Boekwaarde oude stadskantoor aan grex IPMMC 3.692.500 3.692.500 - Wemenstraat 61 745.000 745.000 Totaal opbrengsten (IV) 8.053.360 745.000 8.798.360 Nominale eindwaarde -4.893.963 7.560.852-1.781.942 884.947 - Rente -1.757.678-365.840 3.799-2.119.720 - Kostenindexering -80.926-80.926 - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden -1.757.678-365.840-77.127-2.200.646 Eindresultaat 31.12.2016-6.651.642 7.195.011-1.859.069-1.315.699 Contante waarde 01.01.2014-1.152.943 Boekwaarde 31.12.2013-543.370 6 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Lange Wemen: vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil 2014 2013 1. Verwerving 6.781.542 7.981.542-1.200.000 2. Bouw- en woonrijp maken 3.125.000 2.847.665 277.335 3. Algemene plankosten 2.011.250 2.011.250 0 4. Beheerskosten 976.147 925.872 50.275 5. BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten 100.000 100.000 Totaal kosten (I) 12.993.939 13.866.329-872.390 D. Bijdragen - Rijk 1.000.000 1.000.000 - Provincie 1.000.000 1.000.000 - Bijdrage uit ontwikkeling IPMMC 2.155.905 2.155.905 - Huren 1.514.262 1.484.312 29.950 - Rioleringsplan 225.054 225.054 - Bijdrage afkoppelen verhard oppervlak 44.483 44.483 - Overig -859.177 107.263-966.440 Totaal bijdragen (II) 5.080.526 6.017.017-936.490 Netto kosten 7.913.413 7.849.313 64.101 - Grond nieuwe stadskantoor en AC 4.360.860 4.300.000 60.860 - Boekwaarde oude stadskantoor aan grex IPMMC 3.692.500 3.692.500 - Wemenstraat 61 745.000 745.000 Totaal opbrengsten (IV) 8.798.360 8.737.500 60.860 Nominale eindwaarde 884.947 888.188-3.241 - Financieringskosten -2.119.720-2.376.085 256.365 - Kostenindexering -80.926-29.857-51.069 - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden -2.200.646-2.405.942 205.296 Eindresultaat 31.12.2016-1.315.699-1.517.755 202.055 Contante waarde 01.01.2014-1.152.943-1.363.631 210.688 Herziening grondexploitaties 2014 7
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Toelichting complex 6: Landmanserve ('t Rot en omgeving) USamenvatting project Op 20.11.2001 heeft de gemeenteraad het plan van aanpak Onze buurt aan zet (OBAZ) voor de Sterrenbuurt en Klein Driene vastgesteld. Op grond van dit plan heeft het Rijk een bedrag van circa 1,14 miljoen beschikbaar gesteld voor de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid. Belangrijke randvoorwaarde is dat de gemeente zorg draagt voor 50% cofinanciering, zijnde circa 0,57 miljoen. In de financiële onderbouwing van OBAZ is er van uitgegaan, dat met de aankoop van een perceel met opstallen aan de IJsbaanweg door het gemeentelijk grondbedrijf, aan de voorwaarde van gemeentelijke cofinanciering was voldaan. Er is onvoldoende bij stilgestaan dat enerzijds het grondbedrijf de investering à 0,59 miljoen (exclusief rente) moet terugverdienen en anderzijds er nog eenzelfde bedrag moet worden geïnvesteerd in OBAZ. Op zoek naar verdienmogelijkheden is vervolgens het idee ontstaan om een deel van Landmanserve, het gebied dat wordt omsloten door de IJsbaanweg, de Landmansweg en de Verlengde Polluxlaan, te ontwikkelen voor woningbouw. Het staat vast dat woningbouw zonder geluidwerende voorzieningen niet mogelijk is. In onderliggende grondexploitatie zijn kosten voor geluidwerende voorzieningen opgenomen. Tevens is door de provincie toegezegd mee te willen werken aan een ontheffing van de milieuzonering van de Rijksweg 1. In het gebied bevinden zich naast het door het grondbedrijf aangekochte vastgoed nog enkele particuliere eigendommen, een fietscrossbaan, een openbaar trapveld en de voetbalvelden van HVV Tubantia (sportpark De Bijenkorf). Voetbalvereniging HVV Tubantia is in het verleden met het initiatief gekomen om twee velden af te staan voor woningbouw, wanneer zij in ruil daarvoor een nieuw sportcomplex zouden krijgen (Ontwikkelingsvisie sportpark De Bijenkorf 2015). Het doel van het project is het ontwikkelen van een financieel haalbaar plan, waarbinnen zowel de cofinanciering inzake OBAZ als de aankoop van het perceel IJsbaanweg 41 zijn gedekt. Als middel hiervoor wordt het vrijmaken en ontwikkelen van grond langs de Landmansweg, in het gebied Landmanserve, ten behoeve van woningbouw gezien. In januari 2010 is door de Raad een krediet vastgesteld van 3 miljoen voor de herinrichting van de sportvelden voor HVV Tubantia. Hierbij is de grondexploitatie nader tegen het licht gehouden in relatie tot de economische situatie in de woningbouwsector. Op grond hiervan is geconcludeerd dat door stagnerende grondverkopen een voorziening van 700.000,- nodig is ten laste van de Algemene Dienst om te verwachten rentenadelen op te kunnen vangen. 8 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Eind 2011 is met ontwikkelaars een bouwclaimovereenkomst afgesloten die de afname van de gronden voor woningbouw regelt. De financiële gevolgen van deze overeenkomst zijn in de herziening van de grondexploitatie verwerkt. USamenvatting ontwikkelingen 2013 en verwachte ontwikkelingen 2014 Gebleken is dat het ontwerp moet worden aangepast om de bestaande groenstructuur te kunnen inpassen. De financiële gevolgen hiervan zijn verwerkt voor zover deze nu kunnen worden ingeschat. Het bestemmingsplan is in 2013 in procedure gebracht. Op 4 september 2014 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Er is een raamovereenkomst gesloten met HVV Tubantia over de nieuwbouw van de kantine en de kleedkamers. In 2013 is begonnen met de nieuwbouw. UOverige bevindingen Niet van toepassing UAnalyse risico s Niet van toepassing UGrondexploitatieberekening per 01.01.2014 Per 01.01.2014 heeft de grondexploitatie een verwacht negatief resultaat van 1.852.659,- (contante waarde per 01.01.2014). Dit tekort wordt gedekt door de gevoteerde voorziening ten laste van de Algemene Dienst van 915.000,- (prijspeil 01.01.2014). Deze voorziening is in 2010 van de Algemene Dienst ontvangen. Voor het restant van het tekort moet een aanvullende voorziening worden getroffen van circa 938.000,- ten laste van de reserve grondexploitaties. Vorig jaar was nog een voorziening nodig van 825.000,- ten laste van het grondbedrijf. Deze voorziening zou na toerekening van de rente per 01.01.2014 uitkomen op circa 871.000,-. Nu moet dus een extra voorziening van circa 67.000,- ten laste van de reserve grondexploitaties worden getroffen. Herziening grondexploitaties 2014 9
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 06: Landmanserve ('t Rot en omgeving) A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : H. Huitema Bruto oppervlak 44.403 100% Projectleider : M. Lode Verharding Planeconoom : G. Knegt Groen en water Uitgeefbaar gebied 30.058 68% Prijspeil : 01.01.2014 Startdatum : 01.01.2004 B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : 31.12.2025 Nog uit te geven: woningen 29.486 130 Looptijd plan : 22 jaar Nog uit te geven: bedrijven Mutatiedatum : 21.05.2014 Omschrijving Gerealiseerd gerealiseerd Na 31.12.2013 Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per 01.01.2014 1. Verwerving 702.597 702.597 2. Bouw- en woonrijp maken 753.447 1.073.967 3.384.235 5.211.649 3. Algemene plankosten 446.425 68.585 230.385 745.395 4. Beheerskosten 134.725 42.173 86.025 262.923 5. Niet terugvorderbare b.t.w. 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Bijdrage aan buurtcentrum 565.600 565.600 8. Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) 2.602.795 1.184.725 3.700.645 7.488.165 D. Subsidies en bijdragen - Subsidies - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - ISV - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen - Huren en pachten 1.697 1.697 - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) 1.697 1.697 Netto kosten (I-II = III) 2.601.098 1.184.725 3.700.645 7.486.468 - Woningbouw bouwclaim 5.433.783 5.433.783 - Woningbouw gemeentelijke uitgifte 2.550.900 2.550.900 - Kantoren - Overig Totaal opbrengsten (IV) 7.984.683 7.984.683 Nominale eindwaarde -2.601.098-1.184.725 4.284.038 498.216 - Rente -833.258-188.890-2.608.173-3.630.321 - Kostenindexering -153.927-153.927 - Opbrengstenindexering 144.143 144.143 Totaal tijdsinvloeden -833.258-188.890-2.617.958-3.640.105 Eindwaarde 31.12.2025-3.434.355-1.373.615 1.666.081-3.141.889 Contante waarde 01.01.2014 (voorziening) -1.852.659 Dekking uit voorziening Algemene Dienst 914.872 Boekwaarde 31.12.2013 4.807.970 10 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Landmanserve ('t Rot en omgeving): Vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil 2014 2013 1. Verwerving 702.597 702.597 2. Bouw- en woonrijp maken 5.211.649 5.225.302-13.653 3. Algemene plankosten 745.395 525.473 219.922 4. Beheerskosten (inclusief afdracht Dubo) 262.923 159.298 103.625 5. Niet terugvorderbare b.t.w. 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 239.200-239.200 7. Bijdrage aan buurtcentrum 565.600 565.600 8. Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) 7.488.165 7.417.470 70.694 D. Subsidies en bijdragen - Rijk en provincie - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 239.200-239.200 - Overige bijdragen (I.S.V.) 1.697 1.697 Totaal bijdragen (II) 1.697 240.897-239.200 Netto kosten (I-II = III) 7.486.468 7.176.573 309.894 - Woningbouw in bouwclaim 5.433.783 5.502.864-69.081 - Woningbouw vrije kavels 2.550.900 2.550.900 - Kantoren - Overig Totaal opbrengsten (IV) 7.984.683 8.053.764-69.081 Nominale eindwaarde 498.216 877.191-378.975 - Rente -3.630.321-4.307.977 677.657 - Kostenindexering -153.927-107.355-46.572 - Opbrengstenindexering 144.143 142.748 1.394 Totaal tijdsinvloeden -3.640.105-4.272.583 632.479 Eindwaarde 31.12.2025-3.141.889-3.395.393 253.503 Contante waarde 01.01.2014-1.852.659-1.785.914-66.745 Herziening grondexploitaties 2014 11
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Toelichting complex 12: t Eekendiekske USamenvatting project Het project betreft een woningbouwlocatie in Beckum. Van het totale project zijn er nog twee kavels uit te geven. USamenvatting ontwikkelingen 2013 en verwachte ontwikkelingen 2014 De optie van beide kavels is niet uitgedraaid op koop. De kavels zijn ondanks de prijsverlaging nog te duur voor starters op de woningmarkt. Na het beëindigen van deze opties, is er verder geen belangstelling meer geweest voor beide kavels. UOverige bevindingen In de loop van 2014 zal de promotie van deze laatste twee kavels een extra impuls krijgen middels een huis aan huis mailing in Beckum (Hengelo). UAnalyse risico s Door de marktomstandigheden, de (nog steeds hoge) grondprijzen en de ligging van de kavels is het risico dat de afzet later of voor een (nog) lager bedrag gerealiseerd wordt. UGrondexploitatieberekening 01.01.2014 Het resultaat op eindwaarde (31.12.2016) bedraagt 330.000. Dit is een kleine verhoging ten opzichte van vorig jaar. Per 01.01.2014 komt de contante waarde bijna op 0,3 miljoen. Dit is nagenoeg gelijk aan vorig jaar. 12 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Samenvattend overzicht complex 12: Eekendiekske A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : M. van 't Veen Bruto oppervlak 25.850 100,0% Projectleider : Verharding, groen en water 9.808 37,9% Planeconoom : CHJA zûm Grotenhoff Netto uitgeefbaar 16.042 62,1% Prijspeil : 01.01.2014 Startdatum : B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : 31.12.2016 Nog uit te geven: woningen 1.298 2 Rentepercentage : 4,50% Nog uit te geven: bedrijven Mutatiedatum : 14.02.2014 Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na 31.12.2013 Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per 01.01.2014 1. Verwerving 148.836 148.836 2. Bouw- en woonrijp maken (incl. V&T) 487.690 16.686 504.376 3. Algemene plankosten 177.275 252 177.527 4. Beheerskosten 36.009 9.131 869 46.009 5. BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 47.647 47.647 7. Reserve Grondbedrijf 1.394.536 1.394.536 8. Bodemsanering 9. Reserve Verfraaiing Woon- en werkomgeving 7.249 7.249 Totaal kosten (I) 2.299.243 9.383 17.555 2.326.181 D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - Voorziening Stadsvernieuwing - Derden - Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen 5.079 5.079 Totaal bijdragen (II) 5.079 5.079 Netto kosten 2.294.163 9.383 17.555 2.321.101 - Woningbouw 2.213.256 279.070 2.492.326 - Bedrijven - Kantoren - Overig 1.868 1.868 Totaal opbrengsten (IV) 2.215.124 279.070 2.494.194 Nominale eindwaarde -79.039-9.383 261.515 173.093 - Rente 131.530 2.887 24.677 159.094 - Kostenindexering -521-521 - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden 131.530 2.887 24.155 158.573 Eindwaarde 31.12.2016 52.491,21-6.496 285.671 331.666 Contante waarde 01.01.2014 290.638 Boekwaarde 31.12.2013-45.995 Herziening grondexploitaties 2014 13
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Eekendiekske: Vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil 2014 2013 1. Verwerving 148.836 148.836 2. Bouw- en woonrijp maken (incl. V&T) 504.376 504.376 0 3. Algemene plankosten 177.527 177.275 252 4. Beheerskosten 46.009 42.087 3.922 5. BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 47.647 47.647 7. Reserve Grondbedrijf 1.394.536 1.394.536 8. Bodemsanering 9. Reserve Verfraaiing Woon- en werkomgeving 7.249 7.249 Totaal kosten (I) 2.326.181 2.322.007 4.174 D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst - Reserve grondbedrijf - Voorziening Stadsvernieuwing - Derden - Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen 5.079 5.079 Totaal bijdragen (II) 5.079 5.079 Netto kosten 2.321.101 2.316.927 4.174 - Woningbouw 2.492.326 2.492.326 - Bedrijven - Kantoren - Overig 1.868 1.868 Totaal opbrengsten (IV) 2.494.194 2.494.194 Nominale eindwaarde 173.093 177.267-4.174 - Financieringskosten 159.094 144.235 14.859 - Kostenindexering -521-167 -354 - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden 158.573 144.068 14.505 Eindwaarde 31.12.2016 331.666 321.335 10.331 Contante waarde 01.01.2014 290.638 304.583-13.945 14 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 21: Exploitatieovereenkomsten UIn dit complex wordt verantwoord: (a) Transacties van beperkte omvang, die geen betrekking hebben op grootschalige bestemmingsplannen (dit betreffen met name kleine particuliere ontwikkelingen); (b) Verkoop van snippergroen. In deze specificatie staan de financiële gevolgen van de projecten zoals bedoeld onder (a) weergegeven. Het gaat daarbij om de volgende projecten. Seahorse Händelstraat Oldenzaalsestraat Groothuis Elisabethstraat Lambertus Sterrenbuurt Gamma / Heerbaart Backenhagenlaan Waarbekenweg 99-107 Berflo Es Zuid Deurningerstraat Dr. Schaepmanstraat Expo Veldwijk Zuid Van Alphenstraat 11a Zwavertsweg Zuivelhoeve Troelstrastraat 109-115 Strootbeekpark Jan Kroezestraat W. Royaardstraat 80 Deldenerstraat Christiaan Huygenslaan Navolgend wordt volstaan met de opname van een samenvattend overzicht, waarin de financiële gevolgen van bovenstaande projecten zijn verantwoord. Specificaties van de financiële gevolgen per project zijn bij de afdeling grondzaken beschikbaar. Herziening grondexploitaties 2014 15
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 21: Exploitatieovereenkomsten A. Ruimtegebruik Opdrachtgever : Zie specificaties deelplannen Projectleider : Planeconoom : Prijspeil : 01.01.2014 Startdatum : Einddatum : B. Programma Renteperc. : 4,5% Zie specificaties deelplannen Mutatiedatum : 08.01.2014 Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na 31.12.2013 Resultaat t/m 2012 in 2013 te realiseren per 01.01.2014 1. Verwervingskosten 215.771 4.704 220.475 2. Bouw- en woonrijp maken 4.012.482 2.293.613 32.016 6.338.112 3. Voorbereiding en toezicht 230.628 2.953 44.908 278.489 4. Algemene plankosten 2.179.703 107.797 117.775 2.405.275 5. Beheerskosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 1.167.672 21.000 1.188.672 7. Reserve Grondbedrijf 3.428.879-81.676 190.518 3.537.721 8. Overige reserves en voorzieningen 9. Overige kosten 27.043 3.797.510 1.218.266 5.042.819 Totaal kosten (I) 11.262.178 6.120.197 1.629.187 19.011.562 D. Bijdragen - Rijk / provincie 306.226 5.000 311.226 - Algemene dienst 2.316.996 266.457 425.311 3.008.764 - Reserve Grondbedrijf 738.800-68.584 670.216 - Overige reserves en voorzieningen 2.014.655 2.014.655 - Huren en pachten - Bijdragen uit andere grondexploitaties 65.291 65.291 - Exploitatiebijdragen 5.474.879 2.721.855 578.695 8.775.429 - - Overige bijdragen 115.312-25.000 90.312 Totaal bijdragen (II) 11.032.159 2.968.312 935.422 14.935.893 Netto kosten (I-II = III) 230.019 3.151.885 693.765 4.075.669 - Wonen 2.684.964 2.684.964 - Bedrijvigheid 329.436 329.436 - Rente 235.603 208.863 19.469 463.935 - Overige opbrengsten 562.980 1 562.981 Totaal opbrengsten (IV) 3.812.982 208.863 19.470 4.041.315 Nominale eindwaarde 3.582.963-2.943.022-674.295-34.354 - Rente 52.258 3.299 55.557 - Kostenindexering - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden 52.258 3.299 55.557 Eindwaarde 3.635.221-2.939.722-674.295 21.203 Contante waarde 01.01.2014 12.005 Boekwaarde 31.12.2013-695.498 16 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 21: Snippergroen In deze specificatie staat de verkoop van snippergroen in Woolde en de Hasseler Es verantwoord. Per 31.12.2013 is het resultaat van de verkopen minus de personeelslasten en inrichtingskosten 174.000,-. Er is nog geen besluit genomen over de bestemming van dit bedrag. Herziening grondexploitaties 2014 17
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 21: Snippergroen A. Ruimtegebruik Opdrachtgever : Projectleider : Planeconoom : Prijspeil : 01.01.2014 Startdatum : Einddatum : B. Programma Renteperc. : 4,5% Mutatiedatum : 08.01.2014 Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na 31.12.2013 Resultaat t/m 2012 in 2013 te realiseren per 01.01.2014 1. Verwervingskosten 2. Bouw- en woonrijp maken 759 3. Voorbereiding en toezicht 1.138.991 67.765 4. Algemene plankosten 191.617 5. Beheerskosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Overige reserves en voorzieningen 9. Verjaarzaken 25.962 Totaal kosten (I) 1.357.329 67.765 D. Bijdragen - Rijk / provincie - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - Overige reserves en voorzieningen - Huren en pachten - Bijdragen uit andere grondexploitaties - Exploitatiebijdragen - - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) 1.357.329 67.765 - Wonen - Bedrijvigheid - Rente - Overige opbrengsten 1.577.393 18.742 Totaal opbrengsten (IV) 1.577.393 18.742 Nominale eindwaarde 220.064-49.023 - Rente 3.210 55 - Kostenindexering - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden 3.210 55 Eindwaarde 31.12.2014 223.274-48.968 Contante waarde 01.01.2014 Boekwaarde 31.12.2013-174.306 18 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 27: M-Kwadraat USamenvatting project Het project M-kwadraat heeft betrekking op het plangebied gelegen tussen de Marskant, de Helmerstraat, de Willemstraat en het gebouw Markant. In 2011 is de overeenkomst met Domijn daterend uit 2007, ontbonden. Met Welbions is in 2011 een overeenkomst op hoofdlijnen aangegaan. De financiële randvoorwaarden zijn geregeld, doch er is nog geen stedenbouwkundig plan en het programma is nog globaal aangegeven. Uitgangspunt is, dat er een nieuwe school komt, enige commerciële voorzieningen en 110 woningen, welk aantal maximaal mag oplopen naar 125 woningen. De planontwikkeling geschiedt in onderling overleg. Welbions kan en wil vanwege de huidige marktsituatie zich niet binden aan een startjaar van de realisatie. Vast staat, dat realisatie op korte termijn niet wenselijk is. Overeengekomen is om als richtjaar uit te gaan van start realisatie in 2017. Om de school duidelijkheid te geven zal in 2014 op basis van een plan bezien worden wanneer de nieuwe school gerealiseerd kan worden en op welke locatie. USamenvatting ontwikkelingen in 2013 en verwachte ontwikkelingen in 2014 Over de tijdelijke inrichting van het huidige gebied dient nog nader overleg plaats te vinden. Overeengekomen is dat de gemeente vooralsnog het recht behoudt op de exploitatie van de huidige parkeervoorzieningen totdat in overleg een nieuwe functie aan het gebied wordt gegeven. De verdere voortzetting als parkeerterrein wordt in overleg jaarlijks bezien. UAnalyse risico su Niet van toepassing UGrondexploitatieberekening per 01.01.2014 Op 31.12.2013 heeft het complex M-Kwadraat een negatieve boekwaarde van 75.888,-. Er is meer ontvangen dan er is geïnvesteerd. Het eindresultaat op contante waarde is per 01.01.2014 891.241,- negatief waarvoor een voorziening is getroffen. Herziening grondexploitaties 2014 19
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 27: M Kwadraat A. Ruimtegebruik Opdrachtgever: G.J. Meijer Projectleider Planeconoom: C. van Steenwijk Prijspeil : 01.01.2014 Startdatum : 01.01.2007 B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : 31.12.2018 Rentepercentage : 4,5% Mutatiedatum : 01.01.2014 Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na 31.12.2013 Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per 01.01.2014 1. Verwerving 714.743 714.743 2. Bouw- en woonrijp maken 31.902 500.000 531.902 3. Algemene plankosten 705.747 8.583 167.587 881.917 4. Algemene beheerskosten 76.571 2.585 380 79.536 5. Overige kosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Herinrichting beekzone inclusief indexering 265.000 265.000 8. Sanering 150.000 150.000 9. Sloopkosten 182.487 182.487 10. Bouwkosten school 1.700.000 1.700.000 11. Overdrachtsbelasting 27.500 27.500 12. Bijdrage in kst BRM, bommenonderzoek, planscha 275.000 275.000 Totaal kosten (I) 2.013.950 11.168 2.782.967 4.808.085 D. Bijdragen - Bijdrage fonds bodemreserve 100.000 100.000 - bijdrage aan Welbions ivm brm/planschade/sloopkst - Bijdrage reserve onderwijshuisvesting 500.000 500.000 - Reserve bovenwijkse voorzieningen - Derden 2.332.000 2.332.000 - Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) 2.332.000 600.000 2.932.000 Netto kosten (I-II = III) -318.050 11.168 2.182.967 1.876.085 - Gem. gronden 923.000 1.077.000 2.000.000 - bijdrage reserve onderwijshuisvesting - Overig 1.800 600 2.400 Totaal opbrengsten (IV) 924.800 600 1.077.000 2.002.400 Nominale eindwaarde (IV-III) 1.242.850-10.568-1.105.967 126.315 - Rente -1.160.902 4.507-16.745-1.173.140 - Kostenindexering -63.823-63.823 - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden -1.160.902 4.507-80.569-1.236.963 Eindresultaat 31.12.2017 81.948-6.060-1.186.536-1.110.648 Contante waarde 01.01.2014-891.241 Boekwaarde 31.12.2013-75.888 20 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie M-kwadraat: vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil 2014 2013 1. Verwerving 714.743 714.743 2. Bouw- en woonrijp maken 531.902 531.902 3. Algemene plankosten 881.917 881.917 4. Algemene beheerskosten 79.536 79.536 5. overige kosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 100.000-100.000 7. Herinrichting beekzone inclusief indexering 265.000 265.000 8. Sanering 150.000 150.000 9. Sloopkosten 182.487 182.487 10. Bouwkosten school 1.700.000 1.700.000 11. Overdrachtsbelasting 27.500 27.500 12. Bijdrage in kst BRM, bommenonderzoek, planschade 275.000 275.000 Totaal kosten (I) 4.808.085 4.908.085-100.000 D. Bijdragen - Bijdrage fonds bodemreserve 100.000 100.000 - bijdrage aan Welbions ivm brm/planschade/sloopkst - Bijdrage reserve onderwijshuisvesting 500.000 500.000 - Reserve bovenwijkse voorzieningen 100.000-100.000 - Derden 2.332.000 2.332.000 - Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) 2.932.000 3.032.000-100.000 Netto kosten 1.876.085 1.876.085 - Gem. gronden 2.000.000 2.000.000 - bijdrage reserve onderwijshuisvesting - Overig 2.400 1.800 600 Totaal opbrengsten (IV) 2.002.400 2.001.800 600 Nominale eindwaarde 126.315 125.715 600 - Rente -1.173.140-1.147.380-25.760 - Kostenindexering -63.823-47.307-16.516 - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden -1.236.963-1.194.688-42.276 Eindwaarde -1.110.648-1.068.973-41.676 Contante waarde 01.01.2014-891.241-854.713-36.528 Herziening grondexploitaties 2014 21
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Toelichting complex 36: Kristenbos USamenvatting projectu De grondexploitatie van Kristenbos wordt gevoerd door een marktpartij. Afspraken met deze partij zijn contractueel vastgelegd in een overeenkomst waarmee de gemeenteraad op 28.02.2006 heeft ingestemd. In navolgend overzicht zijn de financiële gevolgen van de overeenkomst voor de gemeente weergegeven. Er is onder andere afgesproken dat de gemeente de grond voor de scholen, sportvoorzieningen en bedrijventerreinen afneemt van de ontwikkelaar. Inmiddels heeft de gemeenteraad op 23.02.2010 besloten dat er geen scholen in Kristenbos gerealiseerd zullen worden. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de gemeente haar afspraken gewoon nakomt en de grond van de ontwikkelaar afneemt. USamenvatting ontwikkelingen in 2013 en verwachte ontwikkelingen in 2014 In 2013 heeft de ontwikkelaar geen progressie gemaakt. UOverige bevindingen In 2010 zijn er met de ontwikkelaar aanvullende afspraken gemaakt over de afgelopen jaren door de gemeente gemaakte kosten. Dit heeft geresulteerd in vervroegd betalen van een deel van de exploitatiebijdrage ten hoogte van de door de gemeente gemaakte plankosten. Dit bedrag is in 2010 ontvangen. Tevens heeft de ontwikkelaar in 2011 de gronden afgenomen, die de gemeente in 2005 voor haar verworven heeft. De boekwaarde is daarmee teruggebracht naar afgerond 300.000,- waardoor het risicoprofiel aanmerkelijk is verminderd. UAnalyse risico s Niet van toepassing UGrondexploitatieberekening per 01.01.2014 De afdracht aan de reserve bovenwijkse voorzieningen wordt, conform raadsbesluit, niet meer in de grondexploitatie gepresenteerd. In de grondexploitatie is een post onvoorzien toegevoegd aan de bijdragen kant voor hetzelfde bedrag, zodat er een reëel beeld blijft bestaan voor deze grondexploitatie. 22 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Samenvattend overzicht complex 36: Kristenbos conform overeenkomst A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : J. Nijenhuis Bruto oppervlak 416.700 100,0% Projectleider : S. Landman Openbaar oppervlak % Planeconoom : F.Kosters Netto oppervlak % Prijspeil : 01.01.2014 Startdatum : B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : 31.12.2021 Nog uit te geven: woningen Renteperc. : 4,50% Nog uit te geven: bedrijven 65.744 Mutatiedatum : 11.02.2014 Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Te realiseren Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 na 31.12.2013 per 01.01.2014 1. Verwerving -377.320 12.097.945 11.720.626 2a. Bestekscontrole en additioneel toezicht 360.000 360.000 2b. Civiele kosten sportvelden 5.272 5.272 3. Algemene plankosten 673.672 4.971 874.639 1.553.282 4. Beheerskosten 99.918 1.008 174.074 275.000 5. BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten 90.000 90.000 Totaal kosten (I) 401.543 5.979 13.596.658 14.004.180 D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst (MJB 2001-2004) - Reserve Grondbedrijf - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen - Derden (exploitatiebijdragen) 539.850 2.199.172 2.739.022 - Derden (doorberekening kosten) 124.500 124.500 - Huren en pachten 13.127 13.127 - Overige bijdragen 1.229 1.229 Totaal bijdragen (II) 678.706 2.199.172 2.877.878 Netto kosten (I-II = III) -277.164 5.979 11.397.486 11.126.301 - Woningbouw - Bedrijven 9.204.160 9.204.160 - Openbaar gebied - Scholen, sporthal en -velden 2.713.002 2.713.002 Totaal opbrengsten (IV) 11.917.162 11.917.162 Nominale eindwaarde 277.164-5.979 519.676 790.861 - Rente -576.606-16.469-594.804-1.187.879 - Kostenindexering -1.024.286-1.024.286 - Opbrengstenindexering 944.227 944.227 Totaal tijdsinvloeden -576.606-16.469-674.863-1.267.938 Eindwaarde 31.12.2021-299.442-22.448-155.187-477.077 Contante waarde 01.01.2014-335.474 Boekwaarde 31.12.2013 321.890 Herziening grondexploitaties 2014 23
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Kristenbos: vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil 2014 2013 1. Verwerving 11.720.626 11.720.626 2a. Bestekscontrole en additioneel toezicht 360.000 360.000 2b. Civiele kosten 5.272 5.272 3. Algemene plankosten 1.553.282 1.553.282 4. Beheerskosten 275.000 275.000 5. BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 2.340.845-2.340.845 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten 90.000 90.000 Totaal kosten (I) 14.004.180 16.345.024-2.340.845 D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst (MJB 2001-2004) - Reserve Grondbedrijf - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen - Derden (exploitatiebijdragen) 2.739.022 5.079.867-2.340.845 - Derden (doorberekening kosten) 124.500 124.500 - Huren en pachten 13.127 13.127 - Overige bijdragen 1.229 1.229 Totaal bijdragen (II) 2.877.878 5.218.723-2.340.845 Netto kosten (I-II = III) 11.126.301 11.126.301 0 E. Verkoopopbrengsten - Woningbouw - Bedrijven 9.204.160 9.204.160 - Openbaar gebied - Scholen, sporthal en -velden 2.713.002 2.713.002 Totaal verkoopopbrengsten (IV) 11.917.162 11.917.162 Nominale eindwaarde 790.861 790.861-0 - Rente -1.187.879-998.736-189.143 - Kostenindexering -1.024.286-733.678-290.608 - Opbrengstenindexering 944.227 818.135 126.092 Totaal tijdsinvloeden -1.267.938-914.279-353.659 Eindwaarde -477.077-123.418-353.659 Contante waarde 01.01.2014-335.474-84.842-250.631 24 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 44: Veldwijk Noord USamenvatting project De gemeente en de rechtsvoorgangers van Welbions (St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang) hebben op 07.12.2004 de intentieverklaring herstructurering Berflo Es Hengelo ondertekend, teneinde gezamenlijk het initiatief te nemen in de herstructurering van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte van de exploitatiegebieden in de Berflo Es. Partijen hebben in vervolg daarop op 20.12.2005 de samenwerkingsovereenkomst Berflo Es gesloten (SOK Berflo Es). Partijen zijn nadien in onderhandeling getreden over de ontwikkeling en realisatie van Deelproject Veldwijk Noord Plus. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de nota van uitgangspunten voor Veldwijk Noord Plus. De nota van uitgangspunten is door de raad van de gemeente Hengelo vastgesteld op 14.04.2009. Partijen hebben in 2009 hun onderlinge verhouding met betrekking tot de realisatie van het Veldwijk Noord Plus in een realisatieovereenkomst vastgelegd. Deze realisatieovereenkomst is door de Raad vastgesteld op 01.07.2009 (Reg. Nr. 291231). Gelijktijdig is een bouwclaim overeenkomst tussen Welbions, Droste Vastgoed en de gemeente vastgesteld. Deze overeenkomst betreft het aankopen van gronden door de gemeente binnen het plangebied Veldwijk Noord die in eigendom zijn van Droste Vastgoed en het verkopen van bouwrijpe grond van de gemeente aan Droste Vastgoed binnen het plangebied. Deze transacties vallen binnen de grondexploitatie. Op basis van een evaluatie in 2011 zijn op 07.07.2013 (Reg.nr 12G201084) de realisatie overeenkomst afspraken nader uitgewerkt met Welbions. USamenvatting ontwikkelingen 2013 en verwachte ontwikkelingen 2014 De aan- en verkoopcontracten met een marktpartij zijn aangepast, omdat het risico bestond dat de marktpartij zou afhaken. Door de gewijzigde marktomstandigheden heeft de gemeente bedongen dat ze minder voor haar aankoop hoeft te betalen, dat ze deze aankoop deels later betaalt en dat de gemeente een hogere grondprijs ontvangt. Daar tegen over staat dat de marktbijdrage die de marktpartij per woning zou betalen, vervalt. Per saldo kost dit de gemeente 90.000. Het risico dat de kavels niet worden afgenomen is daarmee verminderd. Indien de marktpartij alsnog wil uitstappen, is er afgesproken dat de marktpartij een boetebeding betaalt. De omslagrente is van 5,5% naar 4,5% bijgesteld, waardoor er normaal gesproken rentevoordelen ontstaan. Maar omdat dit complex een spaarsaldo (of negatieve boekwaarde) heeft, wordt dat in dit geval een nadeel. Door o.a. het aanpassen van een contract en het achterblijven van de investeringen, ontstaat er toch nog een klein voordeel. Herziening grondexploitaties 2014 25
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo De regeling voor de afdrachten aan de reserve bovenwijks is gewijzigd (afdrachten geschieden na winstneming en worden niet meer in de grondexploitatie verantwoord), waardoor de grondexploitatie verbetert met 0,1 miljoen. Het bestemmingsplan Veldwijk Noord winkelcentrum is op 17 juli 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Hiertegen is één beroepschrift ingediend. Bij uitspraak van 12 juni 2013 heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het beroep ongegrond verklaard. Hierdoor is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Het ontwerp van het centrumgebouw voldeed niet aan de eisen van de markt. In 2013 is het centrumgebouw opnieuw ontworpen. Begin 2014 wordt het definitief ontwerp verwacht en kan de bouw medio 2014 starten. Als gevolg van het nieuwe ontwerp moet de openbare ruimte rond het centrumgebouw aangepast worden. De extra kosten worden verhaald op de veroorzaker. Tegen het ontwerpbestemmingsplan van het middengebied zijn 4 zienswijzen ingediend. De gemeenteraad heeft op 10 december 2013 het bestemmingsplan Veldwijk Noord Middengebied vastgesteld. Het vastgestelde plan heeft van 18 december 2013 tot en met 28 januari 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is er geen beroep ingesteld of voorlopige voorziening gevraagd. Het bestemmingsplan is daardoor op 29 januari 2014 onherroepelijk geworden. UOverige bevindingen Dit complex heeft een negatieve boekwaarde. Hieruit mag niet worden afgeleid dat er een winst is geboekt die kan worden genomen. Het gaat hier om vooruit ontvangen subsidies en uitgenomen bedragen uit de begroting. We hebben hier nog maar 16% van de te verwachten kosten gerealiseerd. UAnalyse risico s Met een ontwikkelaar is een nieuwe aan- en verkoopovereenkomst afgesloten, waardoor het risico is afgenomen. UGrondexploitatieberekening 01.01.2014 De grondexploitatieberekening heeft een (positieve) eindwaarde van 640.000. 26 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Samenvattend overzicht complex 44: Veldwijk Noord (inclusief Kuipersdijk) A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : J. Nijenhuis Bruto woongebied 69.060 100,0% Projectleider : H. Lubbers Verharding 39.771 57,6% Planeconoom : F. Kosters Groen en water 14.880 21,5% Netto oppervlak 14.400 20,9% Prijspeil : 01.01.2014 Startdatum : 01.01.2005 B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : 31.12.2026 Nog uit te geven: woningbouw 14.400 76 Rentepercentage : 4,5% Nog uit te geven: overig n.v.t. n.v.t. Mutatiedatum : 05.02.2014 Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Te realiseren Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 na 31.12.2013 per 01.01.2014 1. Verwerving 4.554.069 4.554.069 2. Bouw- en woonrijp maken 49.428 9.492.938 9.542.366 2a. Bouwkosten voorzieningen 2.991.075 2.991.075 3. Algemene plankosten 1.239.644 77.723 287.208 1.604.575 4. Beheerskosten 50 20.530 285.293 305.873 5. B.t.w.-voorziening 6. Afdracht Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Afdracht Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 18.000 657.815 675.815 9. Onvoorzien 2.076.784 175.000 2.251.784 Totaal kosten (I) 3.383.906 98.254 18.443.397 21.925.557 D. Bijdragen 10 Subsidies 6.025.388 6.025.388 11 Algemene dienst 3.225.031 107.353 427.780 3.760.164 12 Reserve Grondbedrijf 13 Reserve Bovenwijks 14 Derden 3.238.100 2.713.990 5.952.090 15 Ontvangen huren en pachten 16 Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) 12.488.519 107.353 3.141.770 15.737.642 Netto kosten (I-II = III) -9.104.613-9.099 15.301.627 6.187.915 - Woningbouw 4.320.000 4.320.000 - Marktbijdragen Totaal opbrengsten (IV) 4.320.000 4.320.000 Nominale eindwaarde 9.104.613 9.099-10.981.627-1.867.915 - Rente 1.568.835 587.040 660.778 2.816.653 - Kostenindexering -1.161.924-1.161.924 - Opbrengstenindexering 852.158 852.158 Totaal tijdsinvloeden 1.568.835 587.040 351.012 2.506.887 Eindwaarde 31.12.2026 10.673.448 596.139-10.630.615 638.972 Contante waarde 01.01.2014 360.554 Boekwaarde 31.12.2013-11.269.587 Herziening grondexploitaties 2014 27
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Veldwijk Noord: Vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil 2014 2013 1. Verwerving 4.554.069 4.604.069-50.000 2. Bouw- en woonrijp maken 9.542.366 9.542.366 2a Bouwkosten voorzieningen 2.991.075 2.991.075 3. Algemene plankosten 1.604.575 1.604.575 4. Beheerskosten 305.873 305.873 5. B.t.w.-voorziening 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 117.200-117.200 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 675.815 675.815 9. Onvoorzien 2.251.784 2.251.784 Totaal kosten (I) 21.925.557 22.092.757-167.200 D. Bijdragen - Subsidies 6.025.388 6.025.388 - Algemene dienst 3.760.164 3.699.121 61.043 - Reserve Grondbedrijf - Bijdrage ISV inzake bodemsanering - Doorberekening derden 5.952.090 5.952.090 - Huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) 15.737.642 15.676.599 61.043 Netto kosten (I-II = III) 6.187.915 6.416.158-228.243 D. Opbrengsten - Woningbouw 4.320.000 3.780.795 539.205 - Bedrijven - Marktbijdragen 920.000-920.000 - Rente Totaal opbrengsten (IV) 4.320.000 4.700.795-380.795 Nominale eindwaarde -1.867.915-1.715.363-152.552 - Rente 2.816.653 2.677.177 139.476 - Kostenindexering -1.161.924-957.114-204.810 - Opbrengstenindexering 852.158 733.319 118.839 Totaal tijdsinvloeden 2.506.887 2.453.382 53.505 Eindwaarde 31.12.2026 638.972 738.019-99.047 Contante waarde 01.01.2014 411.452 455.822-44.370 28 Herziening grondexploitaties 2014
Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 52: Dalmeden USamenvatting project Op 30.03.2001 is tussen provincie en gemeente een bestuursovereenkomst aangegaan in het kader van Ruimte voor Ruimte (RvR). Kern van deze bestuursovereenkomst is de ontwikkeling van een circa 61 hectare groot gebied ten behoeve van de woningbouw teneinde uit de opbrengsten vanuit deze grondexploitatie bij te dragen in de schadeloosstelling van agrariërs, die besluiten de bedrijfsvoering te staken en op grond daarvan schadeloos gesteld worden voor de sloop van stallen. Op basis van 70 te realiseren RvR objecten, welke onlosmakelijk onderdeel uit maken van het totale plangebied, waarbinnen maximaal 400 woningen mogen worden gerealiseerd heeft de gemeente per 01.07.2001 aan de provincie een bijdrage van ƒ 7.000.000,- ( 3.176.461,51) beschikbaar gesteld. Deze betaling is mogelijk binnen een sluitende exploitatieopzet, welke voor het gehele plangebied is opgesteld. De provincie heeft een inspanningsverplichting om de vereiste planologische medewerking te verlenen. Temeer daar het hier om een gebied gaat, dat buiten de bebouwingscontouren van het vigerende streekplan ligt, is aan deze medewerking de voorwaarde gekoppeld, dat het om een overgangsgebied tussen stad en landschap dient te gaan. De in financiële zin belangrijkste overeengekomen uitgangspunten zijn: (a) Het exploitatiegebied omvat 61,24 hectare; (b) Maximaal 400 woningen te realiseren; (c) Maximaal 45% uitgeefbaar terrein. Gewijzigde uitgangspunten Tot en met de herziening van 2004 zijn bovenstaande uitgangspunten verwerkt in de grondexploitatie. Thans kan er soepeler worden omgegaan met het maximale aantal woningen en het maximale percentage uitgeefbaar gebied (brief provincie 31.03.2005). In 2007 is er gestart met het ontwikkelen van het definitief ontwerp voor de volgende deelgebieden: Kern Noord, de Stromen en Meander Noord. In september 2008 keurt de provincie het globale bestemmingsplan Dalmeden goed. Meerdere belanghebbenden hebben vervolgens een voorlopige voorziening bij de Raad van State ingediend. De Raad van State heeft in januari 2009 de volgende uitspraak gedaan: het globale bestemmingsplan Dalmeden treedt in werking met uitzondering van de deelgebieden Stromen en Herziening grondexploitaties 2014 29
Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Meander. De Raad van State heeft geoordeeld dat voor deze deelgebieden nader onderzoek moet worden gedaan waarvoor de bodemprocedure zich meer leent dan de voorlopige voorziening. Uitspraak Raad van State (06.01.2010) De Afdeling (Raad van State) is kort in haar uitspraak: Het goedkeuringsbesluit van GS (en ook het vaststellingsbesluit van de raad) is onvoldoende gemotiveerd, aangezien niet inzichtelijk is gemaakt met onderzoek of berekeningen dat andere bedrijven geen invloed hebben op de stankhinder binnen de plandelen Meander en Stromen. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet de gemeente rekening houden met de gevolgen van de aanwezigheid van veehouderijen in de buurt van een nieuw bestemmingsplan. Dit is gebaseerd op de Wet geurhinder- en veehouderij. Nu blijkt dat de gemeente dat niet op de juiste wijze gedaan heeft. Het gaat hierbij om een relatief jonge wet waarvan de betekenis in de rechtspraak nog nauwelijks vorm heeft gekregen. Met deze uitspraak maakt de Afdeling Rechtspraak duidelijk dat bij het vaststellen van een bestemmingsplan niet alleen moet worden gekeken naar de geurbelasting van één enkele boerderij (veehouderij) maar met alle in de nabijheid van het plangebied gelegen veehouderijen, ongeacht of die nu belastend zijn voor een woonproject of niet. Uit de stukken is niet gebleken dat de achtergrondbelasting ter plaatse van het plangebied is onderzocht of berekend. Door deze uitspraak wordt de gemeente belemmerd in de uitgifte van de deelgebieden Meander en Stromen. Daarmee kan de gemeente 232 kavels niet uitgeven. De gemeente heeft het bestemmingsplan gerepareerd op de bovengenoemde zaken. Vervolgens heeft de provincie het bestemmingsplan wederom goedgekeurd en is er weer beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan en is er een voorlopige voorziening aangevraagd. De appellant heeft lopende het beroep een uitbreidingsvergunning aangevraagd, die niet geweigerd kon worden en waardoor de geurcontour verschoof. De Raad van State heeft in haar uitspraak van 25.01.2012 het deel van het bestemmingsplan Dalmeden dat valt binnen de verschoven geurcontour vernietigd. Dit heeft dus tot gevolg dat vooralsnog de gemeente ongeveer 9 van de 232 kavels in de deelgebieden Stromen en Meander niet kan uitgeven. Voorlopig gaan we er in de grondexploitatie vanuit dat ook deze uitspraak gerepareerd kan worden en dat deze kavels op de lange termijn nog uit te geven zijn. De belangrijkste wijzigingen die al zijn verwerkt in de herziening per 01.01.2014 betreffen de volgende: De civiele kosten zijn voor de grondexploitatie per 1 januari 2014 opnieuw herzien. Op basis hiervan wordt in de herziening per 1 januari 2014 circa 1,3 miljoen minder aan kosten voor civiel werk geraamd. De afdracht aan de Reserve Bovenwijks is vervallen. Per 1 januari 2014 is de omslagrente gewijzigd van 5,5% naar 4,5% per jaar. Daarnaast wordt vanaf 1 januari 2014 ook rente toegerekend aan de kosten en opbrengsten die in het jaar worden 30 Herziening grondexploitaties 2014