Nieuwegein Routingformulier Nummer: k>n ^S o Onderwerp: Opstarten procedure projectomgevingsvergunning transformatie Veenwal 130-136 van kantoor naar woningen. Afdeling Duurzame Ontwikkeling Behandelend ambtenaar Dionne Baaré Naam portefeuillehouder drs. BJ. Lubbinge Openbaar/ niet openbaar Integraal openbaar Geplande datum behandeling B&W 5 juli 2011 Eventuele fatale termijn Beslispunten: 1. Gelet op het bepaalde in artikel 2.12 eerste lid Wabo medewerking te verlenen aan de transformatie van het kantoorpand Veenwal 130-136 naar 34 startersappartementen; 2. Besluiten af te zien van een apart inspraaktraject conform artikel 2 eerste lid van de inspraakverordening; 3. In te stemmen met het ontwerpbesluit en de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing welke 6 weken ter inzage worden gelegd ten behoeve van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure; 4. Als geen zienswijzen worden ingediend tijdens de 6 weken inzage termijn de gevraagde projectomgevingsvergunning te verlenen en de afhandeling hiervan te mandateren aan het afdelingshoofd Duurzame Ontwikkeling; 5. Besluiten geen exploitatieplan conform artikel 6.12 Wro vast te stellen omdat de kosten anderszins zijn verzekerd met de reeds gesloten anterieure overeenkomst; 6. Instemmen met bijgevoegd ontwerpbesluit hogere waarden en wanneer er geen zienswijzen worden ingediend en de projectomgevingsvergunning wordt verleend, tevens hogere waarde verlenen. Samenvatting voor B&W-belicht: Er is een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor de transformatie van het kantoorpand Veenwal 130-136 naar 34 startersappartementen. Het college heeft ingestemd met het opstarten van een planologische procedure omdat dit bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan Fokkesteeg - Merwestein. Het ontwerpbesluit ligt gedurende zes weken ter inzage voor zienswijzen. Publicatie samenvatting: Direct Info raad/behandelingsverzoek presidium Geen Middelen/ dekking Niet van toepassing Raadsbehandeling geheim/niet geheim Niet geheim Niet van toepassing Akkoord concern Akkoord leidinggevende
Bladnummer 2/8 Secretaris^aKkoord/ ni t akkoord/ bespreken Opmerking: Burgemeester en wethouders Bespreken W W w W Akkoord Vergadering B&W d.d. S-%: M* l Akkoord/met voorstel/beslissirjg: nr. OQ TT 1 X '-1T- i^a. Deponeren archl Datum: Paraaf:
Bladnummer 3/8 Nieuwegein Burgemeester en Wethouders Onderwerp Opstarten procedure projectomgevingsvergunning woningen. Datum 27 juni 2011 transformatie Veenwal 130-136 van kantoor naar B&W voorstel Afdeling Duurzame Ontwikkeling Portefeuillehouder drs. B.J. Lubbinge Bijlagen Ruimtelijke onderbouwing, ontwerpbesluiten 1 Onderwerp Opstarten procedure projectomgevingsvergunning transformatie Veenwal 130-136 van kantoor naar woningen. 2 Gevraagd besluit 1. Gelet op het bepaalde in artikel 2.12 eerste lid Wabo medewerking te verlenen aan de transformatie van het kantoorpand Veenwal 130-136 naar 34 startersappartementen;' 2. Besluiten af te zien van een apart inspraaktraject conform artikel 2 eerste lid van de inspraakverordening; 3. In te stemmen met het ontwerpbesluit en de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing welke 6 weken ter inzage worden gelegd ten behoeve van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure; 4. Als geen zienswijzen worden ingediend tijdens de 6 weken inzage termijn de gevraagde projectomgevingsvergunning te verlenen en de afhandeling hiervan te mandateren aan het afdelingshoofd Duurzame Ontwikkeling; 5. Besluiten geen exploitatieplan conform artikel 6.12 Wro vast te stellen omdat de kosten anderszins zijn verzekerd met de reeds gesloten anterieure overeenkomst; 6. Instemmen met bijgevoegd ontwerpbesluit hogere waarden en wanneer er geen zienswijzen worden ingediend en de projectomgevingsvergunning wordt verleend, tevens hogere waarde verlenen. 3 Aanleiding en probleembeschrijving Op 10 augustus 2010 heeft u ingestemd met het principeverzoek om in principe in te stemmen met de transformatie van het kantoorpand aan de Veenwal 130-136 naar startersappartementen. Op 22 februari 2011 heeft u ingestemd met het sluiten van een overeenkomst over het gebruik van gronden van het perceel Vlietwal 1 mede ten behoeve van openbaar parkeren. Op 12 april 2011 heeft u besloten een anterieure overeenkomst en een grondruilovereenkomst te sluiten met de initiatiefnemer van de
Bladnummer 4/8 transformatie. Dit voorstel betreft het opstarten van omgevingsvergunningsprocedure voor het definitieve bouwplan. de project- Op het perceel staat een kantoorpand dat sinds 2003 geen kantoorhuurder meer heeft. In februari 2009 heeft de initiatiefnemer daarom een principeverzoek ingediend om te komen tot transformatie van het pand naar startersappartementen. In deze periode is vooral veel tijd en aandacht besteed aan het vinden van een goede parkeeroplossing en een oplossing voor de geluidsproblematiek als gevolg van de Zuidstedeweg en de Binnenwal. Nu voor deze problematiek goede oplossingen zijn gevonden en er een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend wordt uw college gevraagd de formele planologische procedure op te starten om te komen tot een projectomgevingsvergunning. Voorafgaand aan de formele procedure is op 4 maart 2011 een inloopavond voor de buurt gehouden om hen te informeren over de transformatie van het kantoorpand. Ondanks een brede verspreiding van de uitnodiging en het feit dat de inloopavond in het te transformeren pand werd georganiseerd kwamen er slechts twee geïnteresseerde omwonenden. Deze omwonenden waren positief over de transformatie. 4 Gewenst maatschappelijk effect De huidige leegstand van kantoorpanden is niet wenselijk. Een van de mogelijkheden om de leegstand terug te dringen is het transformeren van kantoorpanden naar woningen. Hiermee wordt tevens bijgedragen uit de doelstellingen als opgenomen in het collegeprogramma om binnenstedelijk extra woningen toe te voegen. Ook het toevoegen van appartementen voor starters is wenselijk. Het transformeren van dit kantoorpand naar woningen sluit bovendien goed aan op de bestaande woningbouw op de Veenwal, tegen het bestaande kantoorpand aan.
Bladnummer 5/8 5 Bestaand beleidskader Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan Fokkesteeg - Merwestein. In dit bestemmingsplan is de huidige situatie bestemd. De strijdigheid betreft de bestemming. In de bestemming kantoor is wonen niet toegestaan. Ondanks de strijdigheid betreft het een planologisch gewenste ontwikkeling. Het draagt bij aan het terugdringen van de kantorenleegstand en draagt bij aan de realisatie van de gewenste starterswoningen. Ook past het in de ambitie welke in de structuurvisie voor Merwestein is geformuleerd om in de wijk Merwestein een transitie van kantoorgebied naar meer woongebied te bereiken. 6 Voorgestelde oplossing De projectomgevingsvergunning bevat verschillende onderdelen. Op basis van de omgevingsvergunning wordt voorzien in het planologische afwijken van het bestemmingsplan en het geeft een omgevingsvergunning voor bouwen, voor de verbouwing die voor de transformatie nodig is. Ten behoeve van de projectomgevingsvergunning is door de initiatiefnemer een ruimtelijke onderbouwing opgesteld en zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Daaruit volgen verschillende conclusies: Beleid Behalve de strijdigheid met het bestemmingsplan is er geen strijdigheid met beleid van het rijk, de provincie of de gemeente. Parkeren De parkeeroplossing is als volgt opgebouwd: In de parkeerkelder onder het bestaande kantoorpand aan de Veenwal zijn 12 parkeerplaatsen aanwezig. Op het terrein van De Waal, Vlietwal 1, zijn 22 parkeerplaatsen aanwezig. Er worden 17 extra parkeerplaatsen gerealiseerd deels in de openbare ruimte deels op terrein van de Vlietwal 1. De bewoners van de te realiseren appartementen aan de Veenwal krijgen allemaal eigen parkeerplaatsen. 12 in de parkeerkelder, 22 op het terrein Vlietwal 1. De 22 parkeerplaatsen bij de Vlietwal 1 worden dubbel gebruikt. Deze parkeerplaatsen worden mede gebruikt voor het halen en brengen bij het kinderdagverblijf. De 17 nieuwe parkeerplaatsen kunnen door bezoekers van de Veenwal worden gebruikt. Er is dubbelgebruik met de werknemers van de Vlietwal. Zij kunnen een parkeervergunning aanvragen om hier gebruik van te maken. De aanleg van de 17 parkeerplaatsen in de openbare ruimte wordt bekostigd door de ontwikkelaar van de appartementen. Deze parkeerplaatsen worden openbaar en de gemeente zal hierop parkeerregulering toepassen. De Waal ontvangt hiervoor een eenmalige vergoeding van 20.000 euro. Van dit bedrag kan haar huurder 'de Vrije
Bladnummer 6/8 Vogels' gedurende 10 jaar lang elk jaar 18 parkeervergunningen afnemen ten behoeve van haar werknemers. Zij neemt deze parkeervergunningen tegen het gebruikelijke tarief af van de gemeente. Luchtkwaliteit Het bouwplan zal gezien de omvang niet in betekenende mate bijdragen aan verandering van de luchtkwaliteit. Bij realisatie van startersappartementen aan de Veenwal is er in de huidige en toekomstige situatie geen sprake van blootstelling van inwoners aan ontoelaatbaar slechte luchtkwaliteit. Water Het betreft transformatie van een bestaand kantoorpand en de realisatie van parkeerplaatsen op reeds verhard terrein. Er is daarom geen watercompensatie noodzakelijk. Het Hoogheemraadschap heeft schriftelijk met het plan ingestemd. Bodemonderzoek De huidige milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling, aanvullend of nader bodemonderzoek op de onderzoekslocatie is niet noodzakelijk. Geluid De voorziene appartementen aan de Veenwal zijn gelegen binnen de wettelijke geluidzone van zowel de Zuidstedeweg en Binnenwal (wegverkeerslawaai) als de sneltram Utrecht- Nieuwegein (railverkeerslawaai). De voorkeurswaarde van 48 decibel wordt overschreden. Het is daarom noodzakelijk om een besluit hogere waarde te nemen conform de Wet geluidhinder. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in het gemeentelijk beleid hogere waarden. Overeenkomstig de indelingseisen uit het beleid moet voor elke woning ten minste een geluidsluwe gevel aanwezig zijn. Een deel van de appartementen is eenzijdig georiënteerd op de Zuidstedeweg of de Binnenwal en heeft daarmee geen geluidsluwe zijde. Met toepassing van een afsluitbare buitenruimte (metaglas) wordt de geluidbelasting op deze gevels gereduceerd. Een aantal ramen aan de zijde Zuidstedeweg - Binnenwal wordt niet voorzien van een serre, deze ramen zijn niet te openen. Ook het betonskelet op de hoek Zuidstedeweg - Binnenwal wordt dichtgezet met glas. Deze geluidswerende oplossingen zijn opgenomen in een uitgevoerd onderzoek door LBP-Sight. Met deze oplossingen is het verlenen van een hogere waarde mogelijk en kan vanuit geluidsoverwegingen worden ingestemd met de transformatie naar startersappartementen. r IJ Zoals hierboven aangegeven is het noodzakelijk om voor de woningen een hogere waarde vast te stellen. Hiervoor is eveneens een ontwerpbesluit opgesteld. Ook dit ontwerpbesluit ligt ter inzage voor zienswijzen. Welstand De welstandscommissie heeft positief geadviseerd op de transformatie en de daarbijbehorende gevelwijzigingen, de balkons met verhoogde borstwering, welke nodig zijn voor de geluidwering.
Bladnummer 7/8 Digitalisering Aan de ruimtelijke onderbouwing is tevens een plankaart toegevoegd conform de daaraan gestelde eisen in het SVBP 2008 en IMRO-codering. Dit projectbesluit wordt tevens digitaal beschikbaar gesteld. 7 Alternatieven Niet van toepassing. 8 Financiële aspecten Met de initiatiefnemer is op 26 april 2011 een anterieure overeenkomst gesloten conform uw collegebesluit van 12 april 2011. Hierin zijn alle financiële aspecten gedekt. Omdat de kosten met de anterieure overeenkomst zijn verzekerd is de projectomgevingsvergunning niet voorzien van een exploitatieplan. ƒ"*> 9 Communicatie aspecten Het plan is reeds gepresenteerd aan belangstellenden omwonenden op 4 maart 2011. In het kader van het vooroverleg 3.1.1. WRO zijn er geen andere overheden met een betrokken belang bij het bouwplan. Het ontwerpbesluit en de bijbehorende stukken worden zes weken voor een ieder ter inzage gelegd voor zienswijzen. 10 Juridische aspecten De projectomgevingsvergunningsprocedure wordt gevolgd conform artikel 2.12 eerste lid Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken wordt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd voor zienswijzen. Na afloop van deze periode wordt met inachtneming van ingediende zienswijzen een definitief besluit genomen op het verlenen van de projectomgevingsvergunning. Daartegen staat gedurende 6 weken beroep bij de rechtbank open. Wanneer hier gebruik van wordt gemaakt is na deze rechtsgang tevens beroep bij de Raad van State mogelijk. Wanneer er geen gebruik wordt gemaakt van de beroepsmogelijkheid is de vergunning na afloop van deze 6 weken onherroepelijk en kan worden gestart met de bouw. 11 Risico's Niet van toepassing 12 Bedrijfsvoeringsaspecten Niet van toepassing 13 Betrokken afdelingen en disciplines Dit voorstel is gebaseerd op interne afstemming met Ruimtelijke Ontwikkeling, Grondbedrijf, Duurzame Ontwikkeling en Beheer.
Bladnummer 8/8 14 Bijlagen Ontwerpbesluit projectomgevingsvergunning Ontwerpbesluit hogere waarde Ruimtelijke onderbouwing Plankaart Aanvraag omgevingsvergunning Dionne Baaré, Beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening