Wordt wonen in Oisterwijk een luxe? Pro-Plein Wonen Frenkel Beerens Adviseur wonen 7 maart 2018
Inhoud Woningmarkt (5 min) Woonvisie (10 min) Onderzoek locaties sociale huur (5 min)
WONINGMARKT
Economische ontwikkeling
Prijsontwikkeling woningmarkt
Transacties woningmarkt
Tussenwoningen
Tussenwoningen
Woningmarkt Imperfecte markt Sterk relatie met economie en consumentenvertrouwen Invloed op prijsvorming is beperkt Oisterwijk: 270.000 Tilburg: 226.000 Oisterwijk (soc. huur): 710 Oisterwijk (vrije huur): 1.000
Wat zeggen inwoners? Oisterwijk Moergestel Buitengebied
Wat zegt de regio? Oisterwijk Moergestel Buitengebied
WOONVISIE
Proces Woonvisie Raadsbijeenkomst (bepalen van thema s) Avond van het wonen (50 partijen) Tweede raadsbijeenkomst (concretiseren) Zienswijzen Vaststelling aangeboden aan raad (oktober)
Thema s Demografische verandering Toegankelijkheid voor lage inkomens Duurzaamheid Flexibel inspelen op de vraag
DEMOGRAFISCHE VERANDERING
tot 2028 groei met ca. 290 inwoners (26.180) Daarna beperkte krimp tot 2040: 25.960 (-220) Bevolkingsontwikkeling Bevolkingsontwikkeling 26.250 26.200 26.150 26.100 26.050 26.000 25.950 25.900 25.850 25.800 25.750 25.700 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Brabantbreed Bron: http://bevolkingsprognose.brabant.nl
120 Samenstelling bevolking bevolkingssamenstelling Vergrijzing 100 80 60 40 20 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 0-14 jaar 15-29 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ Ontgroening 0-29 jaar: stabiel (-2 %), 30-54 jaar: daling (-7%), 55+: stijging (+5%)
Huishoudensontwikkeling 14.000 Huishoudensontwikkeling 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 eenpersoonshuishoudens tweepersoonshuishoudens samenwonend met kind(eren) eenouderhuishoudens overige huishoudens Groei met 700 huishoudens tot 2031, 11.080 11.800 1 + 2 persoonshuishoudens: 64% 69% Gezinnen: 35% 31% Gemiddelde huishoudensgrootte: 2,26 2,16 81% van woningen is eengezinswoning! (Bron: BAG)
Beleidsmatig Stimuleren woningaanpassing Overweeg Blijverslening Mantelzorgregeling Realisatie woningen kwetsbare ouderen i.s.m. Leystromen Bij nieuwbouw nabij centrum, overweeg geschikt bouwen voor senioren.
TOEGANKELIJKHEID LAGE INKOMENS
OMVANG SOCIALE HUURVOORRAAD Tekort van 200 in 2016 200 sociale huurwoningen in 10 jaar tijd Let op verschil tussen kwantitatieve en kwalitatieve vraag
Ontwikkeling sociale huursector ontwikkeling kwantitatieve omvang sociale huursector 2.850 2.800 2.750 2.700 2.650 2.600 2.550 2.500 2.450 2.400 2.350 2.300 2.250 2.200 2.150 2.100 2.050 2.000 1.950 1.900 1.850 1.800 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 bestaand aantal sociale huurwoningen behoefte sociale huur 2016 scenario A Scenario B Scenario C Scenario D doelstelling woonvisie Let op: het betreft een kwantitatieve benadering
Beleidsmatig Bevorder doorstroming door toevoeging van andere woningtypen (bv. Middeldure huur) Toename sociale huurvoorraad tot 2.600 Zoek kansrijke locaties voor sociale woningbouw Zet een monitor op om goedkope scheefheid en druk op sociale huurvoorraad te volgen Verbeter slagingskansen jonge (startende) huishoudens door gebruik MGE te onderzoeken en labeling Maak afspraken met corporatie en regio over huisvesting bijzondere doelgroepen
Duurzaamheid
Duurzaamheid 56% label ABC 44% DEFG
Energielabelatlas.nl
Energielabelatlas.nl
Beleidsmatig Bestaande voorraad Programma opstellen voor bewustwording Mogelijkheden duurzaamheidslening onderzoeken Monitoren energieverbruik Afspraken met Leystromen over: Zonnepanelen Inzet energiecoaches Woonlasten in relatie tot energiebesparing Verduurzaming voorraad Nieuwbouw : Primaire opgave ligt in bestaande voorraad Nieuwbouw volgt wettelijke norm Wettelijk afdwingbaarheid
Flexibel inspelen op de vraag
Ontwikkeling woningvoorraad ontwikkeling woningvoorraad 12.300 12.200 12.100 12.000 11.900 11.800 11.700 11.600 11.500 11.400 11.300 11.200 11.100 11.000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 hoog laag Bron: provinciale demografische prognose 2017 Groei naar maximale woningvoorraad in 2031: Groei met 965 woningen / 15 jaar (64), SH Groei met 740 woningen / 15 jaar (50), SL
Ontwikkeling woningvoorraad toevoeging woningvoorraad 180 166 169 160 150 140 120 100 90 103 87 105 103 80 60 40 59 69 74 47 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Woonvisie streeft naar 100 woningen per jaar Productie 2018 en 2019 (grotendeels) zekergesteld
Kwantiteit vs. Kwaliteit Bron: rkwbo Smart Agent (2014)
Kwantiteit vs. Kwaliteit Moergestel Oisterwijk Bron: rkwbo Smart Agent (2014)
Woonwensen Bron: rkwbo Smart Agent (2014)
Beleidsmatig Gemiddeld 100 woningen per jaar toevoegen Flexibele woningbouwprogrammering: Richting ontwikkelende partijen aangeven dat kwaliteit richtinggevend is Met provincie en regio afspraken maken over flexibele programma Meer differentiatie en mogelijkheden voor jongeren, gezinnen en huishoudens met lage inkomens
ONDERZOEK KANSRIJKE LOCATIES SOCIALE HUURWONINGEN (Louter)
Uitgangspunten onderzoek Uitsluitend inbreidingslocaties i.v.m. bestaande afspraken Locaties waar gemeente of Leystromen zeggenschap over heeft: Vastgoed of grond van gemeente Oisterwijk Vastgoed of grond van Leystromen Transformatie en herstructurering Sociale huurwoning = een huurwoning met een huur onder de liberalisatiegrens (< 710 per maand)
Aanpak Uitgangspunten: Primair grondposities/vastgoed gemeente en Leystromen Geen uitbreidingslocaties i.v.m. afspraken provincie Minimaal sluitende grondexploitatie
Conclusie Op korte termijn (0-3 jaar) realisatie van 100 sociale huurwoningen Maar 200 extra is een lastige opgave! Totaal 229 woningen in beeld gebracht
Manier beoordelen Ruimtelijk sociaal Financieel Samenwerking Typologie Boekwaarde Direct belanghebbenden, incl. bewoners Kenmerken buurt/wijk Spreiding sociaal Locatie- / omgevingskenmerken GREX Investeringscapaciteit / - bereidheid Complexiteit (aantal betrokken partijen) Geschiedenis Planologisch kader Capaciteit organisatie(s)
Overzicht locaties Oisterwijk
Overzicht locaties Moergestel
Zeer kansrijke locaties (96)
Gemiddeld kansrijke locaties (73)
Alternatieven Uitbreidingslocaties Herontwikkeling bestaande voorraad (niet per definitie meer woningen) Beter gebruik bestaande sociale woningvoorraad: Bijv. kamerbewoning, splitsen, friends-woning Eisen stellen aandeel sociaal in particuliere ontwikkelingen (effect LT) Aantallen nodig, geen sturing op realisatie Tijdelijke units Goedkope koop, bijvoorbeeld Tiny Houses Ruimte voor Ruimte inzetten voor maatschappelijke doeleinden Alternatieve maatregelen woningmarkt (bevorderen doorstroming, aanpakken scheefwonen) Stimulering door gemeente middels inzet middelen
Dank voor uw aandacht