B&W-voorstel Onderwerp: (concept) ruimtelijke onderbouwing Eindhovenlaan 1 1) Status Het voorstel heeft betrekking op het uitoefenen van de collegebevoegdheden ter voorbereiding van een omgevingsvergunning, waarbij gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid (ex artikel 2.12, lid 1 onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) om af te wijken van het bestemmingsplan. 2) Samenvatting De ruimtelijke procedure gaat over het voormalige schoolgebouw aan de Eindhovenlaan 1. Het schoolgebouw wordt niet meer gebruikt en wordt gesloopt voor de realisatie van woningbouw. Het bouwplan van BrabantWonen gaat uit van 46 sociale huurappartementen voor een- tot tweepersoonshuishoudens binnen de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag, met bijbehorende bergingen en parkeerplaatsen. Het gebouw wordt gebouwd met een EPC van 0. Het verzoek tot de bouw van woningen past niet binnen het bestemmingsplan, aangezien er geen woningen zijn toegestaan binnen de bestemming en omdat het bebouwingspercentage en de bouwhoogte worden overschreden. Ontwikkeling van woningbouw wordt op deze locatie ruimtelijk en planologisch aanvaardbaar geacht. Vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan wordt ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo een uitgebreide afwijkingsprocedure gevoerd. Ter motivering van het besluit om af te wijken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Het concept bouwplan en de concept ruimtelijke onderbouwing worden in het kader van de gemeentelijke inspraakverordening vier weken ter inzage gelegd. Iedereen kan in die periode over het concept bouwplan en de concept ruimtelijke onderbouwing een inspraakreactie indienen. Ook wordt een inloopbijeenkomst gehouden. 3) Besluit: Het college besluit: - In te stemmen met het concept bouwplan en de bijbehorende (concept) ruimtelijke onderbouwing Eindhovenlaan 1; - Het concept bouwplan en de bijbehorende (concept) ruimtelijke onderbouwing Eindhovenlaan 1 op grond van de inspraakverordening vier weken ter inzage te leggen en in het kader van het wettelijk vooroverleg verzenden aan de wettelijke vooroverlegpartners. Steller : Scholten/Dijkman Tel. : 073 615 98 22 E-mail : h.dijkman@s-hertogenbosch.nl 2
4) Aanleiding / besluitengeschiedenis De ontwikkeling betreft de gronden van het voormalige schoolgebouw aan de Eindhovenlaan 1. Het schoolgebouw wordt niet meer gebruikt en wordt gesloopt voor de realisatie van woningbouw. Het bouwplan gaat uit van de bouw van 46 sociale huurappartementen met bijbehorende bergingen en parkeerplaatsen. De initiatiefnemer voor dit bouwplan is BrabantWonen. BrabantWonen realiseert hier woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens binnen de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Luchtfoto plangebied Op 5 juli 2011 stelde uw raad het bestemmingsplan Kruiskamp Schutskamp vast (reg. nr. 11.0498). Het projectgebied heeft op dit moment de bestemming Gemengd - 1. De beoogde woningbouwontwikkeling past niet binnen dit bestemmingsplan, aangezien er geen woningen zijn toegestaan binnen de geldende bestemming. Ook worden het maximale bebouwingspercentage en de maximale bouwhoogte overschreden. Omdat het bouwplan stedenbouwkundig en functioneel wenselijk en aanvaardbaar is, wordt vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan een uitgebreide afwijkingsprocedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3 gevoerd. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. 3
5) Inhoud Bouwplan BrabantWonen heeft een concept bouwplan gemaakt voor de herontwikkeling van de Eindhovenlaan 1. Het bestaande schoolgebouw wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats komt een nieuw gebouw met 46 sociale huurappartementen. Op de begane grond komen vier appartementen en bergingen. Op de eerste, tweede en derde verdieping komen op elke verdieping tien appartementen. Op de vierde en vijfde verdieping komen op elke verdieping zes appartementen. Impressies nieuwe situatie 4
De meerwaarde van de gehele herontwikkeling van deze locatie is dat er een toekomstbestendig woningaanbod wordt gerealiseerd. Door het bouwplan vindt een verbetering plaats van kwaliteit en uitstraling van de gebouwde omgeving. Met de herinrichting van de openbare ruimte wordt de uitstraling van het openbaar gebied ten slotte verbeterd. De nieuwe woningbouw op deze locatie heeft een meerwaarde op het gebied van het bevorderen van leefbaarheid en het creëren van een gewenste mix van diverse bevolkingsgroepen in de wijk. Het gekozen bouwvolume draagt bij aan een optimale schakeling tussen het negen bouwlagen hoge woonappartementengebouw aan de westzijde en de grondgebonden woningen aan de oostzijde van het plangebied. Parkeren Voor het initiatief zijn 46 parkeerplaatsen nodig (Nota Parkeernormering 2016). De parkeerplaatsen worden voor het grootste deel op eigen terrein en voor het overige deel in de openbare ruimte aangelegd. Het initiatief voldoet aan de parkeernormen. Milieuaspecten en waarden Geluid, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit en andere milieuaspecten vormen geen belemmering bij onderhavige ontwikkeling. Een goed woon- en leefklimaat is hierbij gewaarborgd. Geluid Voor wegverkeerslawaai heeft een akoestisch onderzoek plaatsgevonden. De geluidsbijdrage van de Kooikersweg op de zuidwestgevel van de nieuwe appartementen bedraagt meer dan de voorkeurgrenswaarde (van 48 db), namelijk maximaal 53 db. Ook bij één hoekappartement op de tweede verdieping is nog 49 db berekend op de noordwestgevel. Hiervoor is een ontheffing van de voorkeurgrenswaarden nodig. Dit is mogelijk omdat het past binnen de ambitiewaarde voor het ter plaatse geldende gebiedtype redelijk rustig. Deze Nota eist ook een geluidluwe gevel waaraan wordt voldaan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat de geluidwering van de gevel voldoet aan de geluidseisen van het Bouwbesluit. Als hieraan wordt voldaan is uit akoestisch oogpunt sprake van een goed woon- en leefklimaat. Bodem Een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd. Er zijn geen milieuhygiënische bezwaren tegen bebouwing van de locatie. De bodem is geschikt voor het beoogde gebruik. Flora en fauna Een quick scan flora en fauna heeft plaatsgevonden. De conclusie van deze quick scan is dat de ontwikkeling niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd, mits rekening wordt gehouden met (mogelijke) vleermuizenverblijfplaatsen en met het broedseizoen van vogels. Vervolgonderzoek moet duidelijkheid geven over mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen in het te slopen schoolgebouw. Dit vervolgonderzoek vindt op dit moment plaats en duurt tot en met het najaar van 2017. Duurzaamheid Het gebouw aan de Eindhovenlaan 1 wordt gebouwd met een EPC van 0. Goede ruimtelijke ordening Gelet op de stedenbouwkundige inpassing, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de andere ruimtelijk relevante aspecten, kan worden geconcludeerd dat het bouwplan voor de herontwikkeling aan de Eindhovenlaan conform de eisen van een goede ruimtelijke ordening is. 5
6) Financiële paragraaf De gemeente s-hertogenbosch en de initiatiefnemer sluiten een koopovereenkomst, aangezien de grond nu nog in eigendom van de gemeente s-hertogenbosch is. In de koopovereenkomst wordt ook het kostenverhaal op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening gewaarborgd. Kostenverhaal is hiermee verzekerd waardoor het project economisch uitvoerbaar is. 7) Communicatie Het concept bouwplan en bijbehorende (concept) ruimtelijke onderbouwing worden in het kader van gemeentelijke inspraakverordening vier weken ter inzage gelegd. Iedereen kan in die periode over het concept bouwplan en bijbehorende (concept) ruimtelijke onderbouwing een inspraakreactie indienen. Daarnaast wordt aan het begin van de inspraakperiode een inloopavond georganiseerd. Het plan wordt tevens in het kader van het wettelijk vooroverleg verzonden aan de provincie Noord- Brabant en het waterschap Aa en Maas. Omwonenden worden met een huis-aan-huisbrief geïnformeerd. De gemeenteraad wordt geïnformeerd via het informatiebulletin. Bijlagen: 1. Concept bouwplan Eindhovenlaan 1 2. (concept) Ruimtelijke onderbouwing Eindhovenlaan 1 6