OV : Omgevingsvergunning voor het oprichten van 4 nieuw vrijstaande woningen met bijgebouwen aan de Gramserweg 37 te Austerlitz

Transcriptie

1 Inleiding Op 24 maart 2016 hebben wij een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen voor het realiseren van vier vrijstaande woningen, kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie D, nummer In de Nieuwsbode van 05 april 2017 hebben wij gepubliceerd, dat wij overwegen aan dit bouwplan onze medewerking te verlenen. Gelet op artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is op deze aanvraag de uitgebreide voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. In dat kader hebben de aanvraag, het ontwerpbesluit en de daarop betrekking hebbende stukken vanaf 06 april 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de Behoort bij besluit van Burgemeester en termijn dat de stukken ter inzage lagen kon door een ieder zienswijzen worden ingediend. Wethouders van Zeist, Het bouwplan De aanvraag is beoordeeld voor de volgende activiteit(en): Bouwen, artikel 2.1, lid1, onder a, van de Wabo Planologisch strijdig gebruik, artikel 2.1, lid 1, onder c, van de Wabo Teammanager Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Zeist Het perceel Gramserweg 37 te Austerlitz ligt in het bestemmingsplan Austerlitz Zeisterbossen vastgesteld 05 december Het perceel heeft de bestemming Bedrijf met de specifieke functieaanduidingen: Vorm van bedrijf-bouwbedrijf; Bedrijf tot en met categorie 2; Volgens artikel 2.10 lid 2 Wabo wordt uw aanvraag gezien als een aanvraag voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo). Wij mogen alleen een vergunning voor deze activiteit verlenen, indien deze niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 Wabo en een goede ruimtelijke onderbouwing. Artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3, van de Wabo voorziet in de bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen voor de activiteiten bouwen (artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo) en planologisch strijdig gebruik (artikel 2.1, lid 1, onder c, Wabo) De onderhavige bouwactiviteit is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening en is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Voorts heeft de gemeenteraad in haar vergadering van 21 februari 2017 verklaard geen bedenkingen te hebben tegen het bouwplan. Het bouwplan is stedenbouwkundig aanvaardbaar, omdat het geen afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit in de directe omgeving. Voorts is het bouwplan ingevolge artikel 2.10, lid 1, onder d, van de Wabo voorgelegd aan de Adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit Welstand en Monumenten Midden Nederland (hierna: de welstandscommissie). Wij onderschrijven het advies van deze commissie d.d. 04 november dat het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Zienswijze Van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen is gebruik gemaakt door: - Zienswijze indiener 1 met ondertekening diverse omwonenden Pagina 1 van 5

2 - Zienswijze indiener 2 met ondertekening diverse omwonenden De zienswijzen zijn door ons ontvangen op 12 mei De zienswijzen zijn ontvankelijk. - De zienswijzen zijn door ons ontvangen op 16 mei De zienswijzen zijn ontvankelijk. Reactie aanvrager op de zienswijzen Na ontvangst van de zienswijzen hebben wij de aanvrager om een reactie gevraagd. Bij brief van 5 juni 2017 heeft de aanvrager op de ingediende zienswijzen gereageerd. Zienswijzen: ontvankelijkheid, samenvatting, reactie De ingediende zienswijzen zijn hieronder kort samengevat en voorzien van commentaar: 1. Zienswijze indiener 1 en ondergetekenden Ontvankelijkheid De zienswijze is op 12 mei 2017 binnen de termijn ontvangen. De zienswijze is ontvankelijk. Samenvatting 1. Het plan verslechtert het woon- en leefklimaat en is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Wij zijn van oordeel dat het verzoek planologisch aanvaardbaar is, omdat het plan voorzien is van een goede ruimtelijke onderbouwing inclusief bijbehorende specialistische onderzoeken. Hierin zijn onder andere beleidskaders aangehaald taan zien van de ruimtelijke ontwikkeling. Naar aanleiding van de zienswijzen hebben wij een bezonningsstudie opgevraagd bij initiatiefnemer. De uitkomsten van deze studie hebben niet tot een heroverweging van ons besluit geleid. Op basis dit onderzoek en andere van positieve adviezen van interne en externe adviseurs kan gesteld worden dat er geen belemmeringen zijn om het plan te realiseren. Het perceel Gramserweg 37 te Austerlitz ligt in het bestemmingsplan Austerlitz Zeisterbossen vastgesteld 05 december Het perceel heeft de bestemming Bedrijf met de specifiek functieaanduidingen: -Vorm van bedrijf-bouwbedrijf; -Bedrijf tot en met categorie 2; Het perceel bestaat nu nog uit bedrijfshallen, een bedrijfsterrein en opslag van diverse zaken op het buitenterrein. De ontsluiting is gelegen aan de Gramserweg. Deze ontsluitingsweg wordt nu nog gebruikt door vrachtverkeer en personenauto s van werknemers, leveranciers en klanten. Het perceel staat een bouwbedrijf toe, waarbij ook werkzaamheden mogen worden uitgevoerd. Rond het plangebied zijn diverse woningen gelegen. In de nieuwe situatie wordt de ontsluitingsweg alleen nog maar gebruikt als ontsluiting voor de vier woningen. De hallen worden gesloopt en het terrein wordt heringericht waarbij de bestaande verharding wordt omgezet in een vaste parkeerplaats, zodat ordentelijk kan worden geparkeerd. Voorts worden drie woningen in een lint gebouwd en een vierde woning is hier haaks op geprojecteerd. De woningen worden voorzien van groene tuinen. In het verleden is er door omwonenden verzocht handhavend op te treden met betrekking tot de bedrijfsactiviteiten, omdat de buurt veel hinder ondervond. Gezien deze geschiedenis en het feit dat een deel van de omliggende woningen destijds met een artikel 19 procedure zijn opgericht, acht ons college een functiewijziging van bedrijfsbestemming naar wonen niet onwenselijk. Naar het oordeel van ons college sluit het bouwplan qua woningaanbod aan de behoefte, zonder afbreuk te doen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast is er sprake van een binnenstedelijke Pagina 2 van 5

3 ontwikkeling, waardoor het plan voldoet aan de uitgangspunten van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Utrecht. 2. Het plan is economisch niet haalbaar. Ons college heeft een anterieure overeenkomst gesloten met initiatiefnemer waardoor eventuele planschade voor rekening van initiatiefnemer zal zijn. Het aspect economische uitvoerbaarheid is hierdoor voldoende verzekerd. 3. De verkeersveiligheid zal niet toenemen, en is geen argument om af te wijken van het bestemmingsplan. Ons college heeft het plan beoordeeld op het onderdeel verkeer, en geconcludeerd dat de verkeersveiligheid niet in het geding is. Na realisatie van het plan is er naar het oordeel van ons college juist sprake van een verkeersveiligere situatie, gezien het feit dat er geen bedrijfsverkeer wordt aangetrokken. Hoewel de verkeersveiligheid wordt meegewogen in de belangenafweging, is dit niet een doorslaggevend onderdeel geweest. 4. De toegangsweg is niet in eigendom van aanvrager en voldoet niet aan het Bouwbesluit. Ons college is een eigendomsakte overgelegd uit 2010 waaruit een erfdienstbaarheid blijkt om vanaf de percelen de Gramserweg te bereiken. Er is geen aanleiding om te spreken van een evidente privaatrechtelijke belemmering, wat realisering van het plan in de weg staat. De toegangsweg was in eerste instantie niet breed genoeg en er was geen bluswatervoorziening opgenomen. Het plan is na opmerkingen van de VRU hierop aangepast. De toegangsweg is verbreed conform Bouwbesluit en er is een bluswatervoorziening aangebracht. 5. Parkeren in de vakken kan niet worden gehandhaafd. Ten aanzien van de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid zijn wij eveneens van mening dat dit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het perceel voorziet in eigen parkeergelegenheid, doordat er in totaal negen parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Bij de woningen een garage met oprit en vijf parkeerplaatsen op het gemeenschappelijke terrein. Hierdoor wordt ruimschoots voldaan aan de geldende parkeernorm van 2,1. 7. Akoestisch onderzoek ontbreekt. Voor dit plan is geluid vanwege wegverkeer relevant. Het plangebied ligt niet in een geluidszone van een weg. Wel ligt het in de buurt van de Oude Postweg (de doorgaande weg door Austerlitz). Dit is een 30 km/uur-weg, maar het plan ligt achter de eerstelijns bebouwing. Uit de berekeningen van de ODRU blijkt dat de geluidsbelasting lager is dan de voorkeurswaarde (die voor zoneplichtige wegen geldt, 48 db). Nader akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Er zijn voor het plan geen belemmeringen ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai. 8. Ecologisch onderzoek ontbreekt. Op verzoek van het college is een nadere ecologische quickscan gevraagd om te kunnen beoordelen of het bouwplan is overeenstemming is met de bepalingen uit de Wet Natuurbescherming. De voorgenomen werkzaamheden zijn niet in strijd met de gebiedsbeschermende en soort beschermende bepalingen van de Wet Natuurbescherming. Nader ecologisch onderzoek is daarom niet vereist. Pagina 3 van 5

4 9. Milieu effect rapportage ontbreekt. Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.- beoordelingsplichtig wanneer de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 woningen of meer omvat. Of een bedrijfsoppervlakte van m2 of meer. De realisatie van woningen valt onder de omschrijving in het bepaalde in categorie D 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In onderhavige situatie worden echter veel minder woningen gerealiseerd dan de drempelwaarde van 2000 woningen. In een ruimtelijk plan dient een mer-beoordeling te worden opgenomen, die vormvrij is. Voor onderhavig plan ontstaat op het gebied van milieu en leefomgeving een voordeel voor de omringende woningen. Er wordt immers een bedrijfslocatie gesaneerd, waarvoor slechts enkele woningen terug komen. Dit betekent dat op het gebied van geur, geluid, trilling, verkeer een grote verbetering ontstaat voor de omliggende woningen. Ook voor de verdere omgeving betekent dit echter een verbetering. Immers, ook het aantal vrachtbewegingen wordt hierdoor sterk gereduceerd. Dit heeft een positief effect op de luchtkwaliteit. Het project is niet gelegen binnen een Natura-2000 gebied of in de directe omgeving hiervan. Een nadere mer-beoordeling is daarmee niet nodig. 10. Energie Prestatie Coëfficiënt ontbreekt. De EPC-berekeningen voor de woningen zijn op 24 maart 2016 ingediend bij de aanvraag omgevingsvergunning. De EPC-berekeningen voldoen aan de gestelde eis uit het Bouwbesluit van maximaal 0,4. Aangezien de EPC-berekeningen geen deel uitmaken van de meest belangrijke ruimtelijke stukken, hebben deze stukken geen deel uitgemaakt van de stukken die vanaf 6 april 2017 gedurende 6 weken ter inzage hebben gelegen. 2. Zienswijze indiener 2 en ondergetekende 1. Ten tijde van de goedkeuring van het bestemmingsplan Austerlitz in 1984 was een groot aantal huizen rond het terrein nog niet gebouwd. De milieu- en vestigingsinzichten waren toen anders dan nu. Nu is het terrein volledig door woningen ingeklemd. 2. Door middel van vrijstellingen van het bestemmingsplan op grond van art. 19 W.R.O is vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan een voorschot genomen op de woningbouw. 3. De bedrijfsbestemming is niet herzien, waardoor een strijdige situatie is ontstaan. 4. In het verleden is vaak vrijstelling verleend ten behoeve van woningbouw. 5. De kern kenmerkt zich door relatief smalle wegen, die evenwel geschikt zijn voor verwerking van het voor woondoeleinde bedoelde bestemmingsverkeer. De veiligheid voor bewoners wordt onderstreept doordat de kern een 30 km-zone is. De vestiging van het sloopbedrijf bedreigt deze uitgangspunten door de toename van het bedrijfsverkeer, bestaande uit bedrijfsauto's en vrachtwagens die containers komen laden en lossen. De infrastructuur is hier niet op berekend. Ons college beoordeelt bovenstaande zienswijze als positief ten aanzien van het bouwplan, en ziet derhalve geen aanleiding om het besluit te heroverwegen. Pagina 4 van 5

5 Conclusie Na afweging van de betrokken belangen zijn wij van mening dat de belangen van de aanvrager van dit bouwplan zwaarder wegen dan de belangen van de ingediende zienswijzen. Wij zijn van oordeel dat de indieners van de zienswijzen door het oprichten van vier vrijstaande woningen in binnenstedelijk gebied niet onevenredig worden benadeeld. De ingediende zienswijzen zijn niet van dien aard dat wij de gevraagde omgevingsvergunning in redelijkheid niet kunnen verlenen. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders, namens dezen, de manager van het Team Ruimtelijke Ontwikkeling Pagina 5 van 5