raadsvoorstel Aan de raad,

Transcriptie

1 raadsvoorstel Agendapunt 2016, nr III-2 Te behandelen door mevrouw drs. I.G. Saris en de heer ing. H.J.G. Gommers onderwerp Ruilplan als strategisch kader voor het experiment Stedelijke Herverkaveling Blad 1/6 Aan de raad, Inleiding Gemeente Winterswijk en het Rijksvastgoedbedrijf zijn medio 2015 voortvarend van start gegaan met het experiment Stedelijke Herverkaveling. Binnen dit experiment wordt onderzocht of sloop van het voormalige belastingkantoor kan leiden tot een vastgoedcarrousel. Doel is de leefbaarheid van Winterswijk te vergroten. Overbodige meters vastgoed worden aan de markt onttrokken en de vraag concentreert zich op de ruimtelijk en economisch beste plekken in Winterswijk en de regio. Ruim 70 vastgoedeigenaren, bewoners, potentiële investeerders, strategische denkers en smaakmakers brachten dit principe op 16 en 17 september 2015 in praktijk tijdens hands-on workshops, ook wel charettes genoemd. Het resultaat is een reeks potentiële ruildeals en projecten die de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in Winterswijk sterk verbeteren. Bij uitvoering van deze deals en projecten wordt m² incourant vastgoed gesloopt, m² nieuw groen en water in het centrum aangelegd, 3 tot 4 cultuurhistorische gebouwen opgeknapt en hergebruikt en 600 parkeerplaatsen extra aangelegd en veiliggesteld. En dit alles zonder extra toevoeging aan het afgesproken woningbouwcontingent. In bijgevoegde Ruilkrant treft u alle deals en potentiële projecten aan. Via dit advies vragen wij u de Ruilkrant als strategisch kader voor de verdere uitwerking en uitvoering vast te stellen. Voorstel Voorgesteld wordt: 1. Het Ruilplan vast te stellen als strategisch kader voor het experiment Stedelijke Herverkaveling en in het bijzonder voor de weergegeven ruildeals en potentiële projecten (Weurden, EucalyptaPark, Belastingkantoor en Zonnebrink); 2. De deals en potentiële projecten integraal onder de vlag van Stedelijke Herverkaveling op te pakken om adequaat op ruimtelijke kwaliteit en vastgoeddeals te kunnen sturen en subsidiekansen te vergroten; Relatie met (huidig) beleid De strategische keuzes uit de Ruilkrant sluiten aan bij bestaand (ruimtelijk) beleid, zoals de Winterswijkse Aanpak, Structuurvisie kom Winterswijk, het Groenstructuurplan, de Regionale Woonagenda en de Detailhandelsvisie. Verder geeft de Ruilkrant invulling aan diverse ambities uit het Coalitieakkoord Samen Verder zoals het aanpakken van leegstand in het centrum, vergroten van groen in de kern, en het streven naar een compact centrum. Beoogd(e) effect(en) Met het experiment Stedelijke Herverkaveling streeft de gemeente er naar om overbodige meters vastgoed aan de markt te onttrekken en de vraag zich te laten concentreren op de ruimtelijk en economisch beste plekken in Winterswijk. Hierbij heeft herbestemming de voorkeur boven nieuwbouw. Concreet betekent uitvoering van de Ruilkrant: Het slopen van m² incourant vastgoed; Het realiseren en veiligstellen van 600 parkeerplaatsen; Het aanleggen van m² nieuw groen en water in het centrum; Het opknappen van hergebruiken van 3 tot 4 cultuurhistorische gebouwen. Het maken van een ambitieus sloop nieuwbouwprogramma met De Woonplaats om de voorraad sociale woningen te verduurzamen. Dit alles draagt bij aan een meer duurzame, leefbare leefomgeving.

2 2/6 Argumenten Ad 1: De Ruilkrant als de uitkomst van gesprekken met vastgoedeigenaren en charettes Stedelijke Herverkaveling. De Ruilkrant is de uitkomst van gesprekken met vastgoedeigenaren en charettes Stedelijke Herverkaveling. Op 16 september 2015 werkten ruim 70 deelnemers tijdens charettes aan één van de vier focusgebieden 1 binnen het experiment Stedelijke Herverkaveling: Eucalypta Park, Voormalig Belastingkantoor, Aanloopstraat Weurden, en Zonnebrink. Op de volgende zijde zijn deze focusgebieden op een kaartje weergegeven. Aan het eind van de dag presenteerden de deelnemers de resultaten aan de hand van een eenvoudig format: Dit moet hier gebeuren, deze ideeën hebben potentie en daar hoort deze visie en voorwaarden bij. De Ruilkrant is geen statisch document. Daar waar noodzakelijk worden in 2016 e.v. bijeenkomsten georganiseerd om de visie uit de Ruilkrant met betrokkenen verder uit te werken. Focusgebieden Stedelijke Herverkaveling In de Ruilkrant zitten in ieder geval de volgende strategische keuzes: - Het belastingkantoor wordt door het Rijksvastgoedbedrijf gesloopt waarna de gemeente eigenaar wordt van de vrijkomende grond. Onderzocht wordt of het terrein ingericht kan worden als grasveld/buurtpark. Op de lange termijn is hier wellicht woningbouw denkbaar complementair aan de bestaande wijk. - De openbare ruimte van focusgebied EucalyptaPark wordt opnieuw ingericht, mede als aanjager voor herbestemming van leegstaande panden. Het clusteren van parkeren en het creëren van een autoluw verblijfsgebied zijn speerpunten; 1 Om focus aan te brengen in het experiment Stedelijke Herverkaveling zijn bij de start vier gebieden geselecteerd; Eucalypta Park, Aanloopstraat Weurden, Voormalig Belastingkantoor en Omgeving Zonnebrink. Hierbij opgemerkt dat eigenaren van leegstaand vastgoed buiten deze focusgebieden natuurlijk ook mogen aansluiten bij het experiment.

3 3/6 - Strategische ruildeals zorgen er voor dat openbare ruimte en verouderde gebouwen in EucalyptaPark voortvarend aangepakt kunnen worden; - Samen met betrokkenen bij aanloopstraat Het Weurden wordt onderzocht of een strategische herschakering van vastgoed en parkeren kan leiden tot meer courant winkelvastgoed en circuitvorming (compact winkelcentrum); - Met woningbouwcorporatie de Woonplaats wordt een ambitieus sloop/nieuwbouw programma uitgewerkt en strategische grondposities geruild om het parkeerterrein bij de Plus supermarkt veilig te stellen en de voorraad sociale woningen verder te vernieuwen en verduurzamen. - Samen met betrokkenen en strategische partners zoals het Waterschap wordt werk gemaakt van het naar boven halen van De Whemerbeek. Daar waar dit ten koste gaat van parkeerplaatsen bij De Blikbak wordt dit gecompenseerd met minimaal 250 tot maximaal 400 parkeerplaatsen op het sportveld achter de Zonnebrink. Dit inclusief aantrekkelijke looproutes naar het centrum. Voorgaande strategische keuzes sluiten aan bij bestaand (ruimtelijk) beleid, zoals de Winterswijkse Aanpak, Structuurvisie kom Winterswijk, het Groenstructuurplan, de Regionale Woonagenda en de Detailhandelsvisie. Ad. 2a: Stedelijke herverkaveling als instrument voor een leefbare kern Winterswijk Doel van Stedelijke Herverkaveling is om de vraag te concentreren op plekken waar het een positieve bijdrage aan de economische ontwikkeling, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van Winterswijk levert. Hierbij worden overbodige vierkante meters vastgoed aan de markt onttrokken. In eerste instantie is gekozen voor vier focusgebieden waarbij andere gebieden en gebouwen niet worden uitgesloten. Een benadering waarbij visie en vastgoed in samenhang worden bekeken is hierbij essentieel om daadwerkelijk tot ruildeals te kunnen komen. Het experiment Stedelijke Herverkaveling biedt deze integrale benadering, waarbij ook aangesloten wordt bij de ambities en visies van de Regio Achterhoek, Provincie Gelderland en het Rijksvastgoedbedrijf. Dit vergroot de kans op betrokkenheid en investeringsbijdragen van deze en andere partijen. Ad 2b. Een aanjagende rol van de gemeente bij Stedelijke herverkaveling is nodig In snel groeiende regio s is het gemakkelijk ontwikkelen. Komt een gebouw leeg te staan, dan geldt het standaardrecept omzetten naar appartementen. Dat blijkt ook in Winterswijk soms een oplossing, maar lang niet altijd. Dat heeft enerzijds te maken met de locatie of bouwkundige structuur van panden. Anderzijds kan de woningmarkt in de Achterhoek maar een beperkt aantal nieuwe woningen absorberen en zijn traditionele partners, zoals woningcorporaties, terughoudend met investeringen in verouderde objecten. De consequentie daarvan kan sloop van leegstaand vastgoed zijn. Voor cultuurhistorisch waardevolle en andere aantrekkelijke panden op goede locaties is dat vaak geen optie. De ervaring leert bovendien dat er voor dergelijk vastgoed wel degelijk belangstelling bestaat. Veel kandidaat afnemers willen echter pas tot koop overgaan, als zij hun huidige vastgoed kunnen verkopen. Stedelijke Herverkaveling is hét instrument om die patstelling te doorbreken. Dit vraagt wel om een actieve gemeente. Actief in het begeleiden van ruildeals tussen private partijen en actief in het vraaggericht ontwikkelen van stedelijke visies. Plannen maken én uitvoeren levert veel op, maar ook hier geldt dat de kost voor de baat uit gaat. Deze kosten zitten in eerste instantie in het organiseren van charettes, begeleiden van ruildeals tussen partijen en het maken van taxaties van vastgoed. Hiervoor wordt een werkbudget van ,-. gevraagd. Doorkijk naar de toekomst Het gevraagde werkbudget dekt de gemeentelijke voorbereidingskosten. Om ruildeals en potentiële projecten ook daadwerkelijk te kunnen uitvoeren zijn verdere publieke en/of private investeringen noodzakelijk. De insteek is om met bestaande gemeentelijke middelen zoveel mogelijk doelen op het gebied van leefbaarheid, sloop incourant vastgoed en economische ontwikkeling te behalen. Slim ruilen is het devies. De gemeente ontkomt er echter ook niet aan om in voorkomende gevallen, bijvoorbeeld waar sprake is van gemeentelijk vastgoed of beleidsambities, te investeren. Wanneer deals en potentiële projecten concreet worden zullen wij u separaat hierover adviseren, met bijbehorend investeringsvoorstel. Wij raden u wel aan om tijdens het bespreken van de kadernota en begroting, prioriteiten te stellen en eventueel financiële ruimte te creëren voor Stedelijke Herverkaveling. Dit kan er namelijk voor zorgen dat de gemeente slagvaardiger kan opereren in het sluiten van ruildeals over haar eigen vastgoed, subsidies kan verwerven (co - financiering is in de regel

4 4/6 noodzakelijk), cultuurhistorisch waardevolle panden kan behouden en incourante panden kan slopen. Hieronder een nadere toelichting. Subsidies verwerven Het Rijksvastgoedbedrijf (RVOB) schrijft het voormalige belastingkantoor, een gebouw dat enkele jaren geleden nog voor ruim 2 miljoen euro te koop stond, in één keer af. Daarnaast neemt het RVOB de volledige sloop van het gebouw voor haar rekening, wat een geschatte investering van ,-. zal gaan kosten. Ook van private partijen, gemeente en provincie wordt een bijdrage van het Rijk verwacht. De verwachting is dat de Provincie Gelderland blijft investeren in Stedelijke Herverkaveling. Gemeentelijke en private investeringen zijn echter wel noodzakelijk om provinciale middelen ook daadwerkelijk los te krijgen (co-financieringseis). Behoud cultuurhistorisch waardevolle panden en sloop incourante panden Algemeen uitgangspunt is dat ruildeals binnen bestaande budgetten van betrokken partijen worden uitgevoerd. Dit is echter lang niet altijd mogelijk, zeker daar waar het gaat om het opknappen van cultuurhistorisch waardevolle objecten en sloop van incourant vastgoed. Gemeentelijk en provinciaal geld kan er voor zorgen dat een business case in een verouderd cultuurhistorisch pand toch mogelijk is, of dat een incourant pand kan worden gesloopt. Snel schakelen Het gevaar bestaat dat tijdens het ontwikkelen, vaststellen en uitvoeren van gebiedsvisies er vastgoedtransacties plaatsvinden (bijvoorbeeld bij faillissementen) welke haaks staan op de ontwikkelde strategische visie. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aanloopstraat Het Weurden waar veel leegstand is en mogelijk veilingen als gevolg van faillissementen volgen. Er bestaat de kans dat leegstaande panden aangekocht worden door speculanten of gevuld raken met laagwaardige functies welke goed onderhoud en/of herontwikkeling van het vastgoed niet kunnen dragen. Verdere verloedering van deze aanloopstraat is dan een realistisch scenario. Welke rol neemt de gemeente dan in? Volledig aan de markt overlaten of ingrijpen? Conclusie Bovenstaande vraagstukken vragen om een integrale discussie over de rol van de gemeente bij stedelijke herverkaveling en bijpassend investeringsbudget. Wij adviseren dat u hier tijdens de kadernota en begroting over in gesprek te gaan. Op dat moment vindt er een integrale (financiële) afweging tussen verschillende beleidsvelden plaats. Financiële aspecten/risico s Stedelijke Herverkaveling is hét instrument om langdurige leegstand op te lossen en de leefbaarheid te vergroten. Dit vraagt wel om een actieve gemeente. Actief in het begeleiden van ruildeals tussen private partijen (en gemeente) en actief in het vraaggericht ontwikkelen en uitvoeren van stedelijke visies. Hieronder een kostenindicatie van het begeleiden van alle ruildeals en voorbereiden van meerdere projecten. De kosten zitten vooral in taxaties van vastgoed, maken van (ruimtelijke en civiele) inrichtingsplannen, haalbaarheidsstudies, opzetten en uitvoeren van charettes met betrokkenen en civieltechnisch en bouwkundig onderzoek. De gemeentelijke uren zijn in onderstaand schema niet financieel vertaald. Nu wordt het project binnen de bestaande gemeentelijke formatie uitgevoerd. Dit zorgt er wel voor dat het tempo in het project weinig beïnvloedbaar is. Potentiële projecten en deals worden volgtijdelijk begeleidt, niet gelijktijdig. Er is geen formatieruimte om (wanneer noodzakelijk) te versnellen en snel op kansen te reageren. Veel werkzaamheden worden erbij gedaan. Mocht een hoger (reactie) tempo gewenst zijn is extra formatie noodzakelijk.

5 5/6 Benodigd budget Stedelijke Herverkaveling Budget Deal 1 DWP - Gemeente (parkeren Plus - Pelkpark) Meegenomen in deal Deal 2 DWP - Gemeente (Notaristuin - Vlier) 1 Deal 3 OBW - RVOB Gemeente Deal 4 DWP GUV Deal 5 SWW Gemeente Deal 6 Gemeente Spoorzicht Diverse haalbaarheidsstudies project EucalyptaPark Charette project aanloopstraat Weurden Diverse haalbaarheidsstudies project Whemerbeek Haalbaarheidsstudie parkeerterrein Zonnebrink Paraplu overleg WLTC Projectactiviteiten overall Subtotaal Onvoorzien Totaal benodigd budget Gezien de relatief geringe omvang van het benodigde budget ( ) in relatie tot het programmatotaal, verwachten we dit vooralsnog te kunnen dekken binnen programma 4. Juridische aspecten/wet- en regelgeving Niet van toepassing. Communicatie/betrokkenenparagraaf De Ruilkrant is de uitkomst van charettes Stedelijke Herverkaveling die op 16 september 2015 plaatsvonden. Tijdens deze charettes werkten vastgoedeigenaren, potentiële investeerders, strategische denkers, bewoners en andere smaakmakers samen aan verschillende gebiedsvisies. De focus lag op de omgeving van Eucalypta, Weurden, Belastingkantoor en Zonnebrink, waarbij eigenaren van leegstaand vastgoed buiten deze gebieden ook welkom waren. Op 17 september 2015 werden potentiële vastgoeddeals door de betreffende vastgoedeigenaren besproken met daarbij de vraag: Willen wij hiermee door? Hun antwoord bleek positief; momenteel lopen er vervolggesprekken voor meerdere deals. Dit kan de start zijn van een zogenaamde ruilcarrousel om de leefbaarheid in Winterswijk te vergroten. Verder voorziet het project Stedelijke herverkaveling in een verdere uitwerking van de strategische keuzes die nu worden gemaakt. Betrokkenen worden bij ingrijpende veranderingen (wederom) gevraagd om samen te werken aan verdere uitvoering van de visie. Tijdens de charettes waren diverse belangengroeperingen en adviesorganen uitgenodigd waaronder de Commissie Cultuurhistorie, Owin, ABH City Vereniging, en Koninklijke Horeca Nederland afdeling Winterswijk. Vervolgprocedure/evaluatie Wanneer u positief besluit wordt hard doorgewerkt aan het sluiten van de eerste ruildeals en uitvoeren van diverse haalbaarheidsstudies om projecten te kunnen opstarten. Resultaten zullen u separaat ter besluitvorming worden voorgelegd.

6 6/6 Winterswijk, 23 februari 2016, Burgemeester en Wethouders van Winterswijk, de secretaris, J.P.M. Scheinck de burgemeester, drs. M.J. van Beem Bevindingen van de commissie Ruimte. Vergadering d.d. 16 maart Wethouder Gommers reageert op opmerkingen en vragen uit alle fracties. De fracties zijn zeer te spreken over het voorstel. Het voorstel wordt als akkoordstuk doorgeleid naar de raad.