RUILPLAN WINTERSWIJK

Transcriptie

1 RUILPLAN WINTERSWIJK Experiment Stedelijke Herverkaveling Een initiatief van de gemeente Winterswijk en het Rijksvastgoedbedrijf woensdag 10 februari 2016 We Love The City I Wat is stedelijke herverkaveling? (pagina 2) Winterswijk is frontrunner in de regio. Eerst met de aanpak van het centrum dat veel bezoekers uit het Nederlandse en Duitse deel van de regio trekt. En nu met het experiment stedelijke herverkaveling. Ik ben benieuwd of dat echt gaat lukken, want het is ook voor ons een interessante aanpak. Gerlo van der Wens gemeente Haaksbergen & deelnemer charrettes De oogst: een reeks ruildeals De ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst door wethouder Rik Gommers van de gemeente Winterswijk en Jonel Nugteren van het Rijksvastgoedbedrijf markeerde de start van een dynamisch ruilproces met concrete resultaten. Voormalig belastingkantoor Slopen Winterswijk heeft een traditie in het herbestemmen en transformeren van bestaand vastgoed. De bezettingsgraad in het centrum is hoog, zeker als dat wordt vergeleken met andere dorpen en steden in Nederland. Concentratie van (zakelijke) dienstverlening zorgt echter voor leegstand. De gemeente reageerde daarom positief op het initiatief van het Rijksvastgoedbedrijf. Die stelde voor om te onderzoeken of sloop van hun voormalige belastingkantoor aan de Misterweg zou kunnen leiden tot een vastgoedcarrousel. Wij noemen dat stedelijke herverkaveling, een proces waarbij overbodige vierkante meters aan de markt worden onttrokken. Doel is Economische dynamiek op de juiste plek om de vraag te concentreren op plekken waar het een positieve bijdrage aan de economische ontwikkeling, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit levert. Ruim 70 eigenaren, smaakmakers, investeerders en bewoners brachten dat principe op 16 en 17 september 2015 in de praktijk tijdens hands-on workshops of charrettes. Het resultaat: een reeks potentiële deals als start van een dynamisch ruilproces dat in 2016 doorloopt. Incourante vierkante meters aan de markt onttrekken, zodat de vraag zich op de juiste plekken concentreert (pagina 8) Zo willen we verder gaan met het proces (pagina 12) Weurden Actie nodig Ruildeals als start van herontwikkeling (pagina 4) Eucalyptapark Doorbraak Een nieuw perspectief dankzij ruilen (pagina 6) Zonnebrink Volg de beek Impuls voor de visie uit 2004 (pagina 10)

2 02 Ruilplan Winterswijk Experiment Stedelijke Herverkaveling 03 Wat een waardeloos kavel of pand is voor de één, kan een waardevol kavel of pand voor de ander zijn! Rogier van Aaken provincie Gelderland In snel groeiende regio s is het gemakkelijk ontwikkelen. Komt een gebouw leeg te staan, dan geldt het standaardrecept omzetten naar appartementen. Dat blijkt ook in Winterswijk soms een oplossing, maar lang niet altijd. Dat heeft enerzijds te maken met de locatie of bouwkundige structuur van panden. Anderzijds kan de woningmarkt in de Achterhoek maar een beperkt aantal nieuwe woningen absorberen en zijn traditionele partners, zoals woningcorporaties, terughoudend met investeringen. De consequentie daarvan kan sloop van leegstaand vastgoed zijn. Voor cultuurhistorisch waardevolle en andere aantrekkelijke panden op goede locaties is dat geen optie. De ervaring leert bovendien dat er voor dergelijk vastgoed wel degelijk belangstelling bestaat. Veel kandidaat afnemers willen echter pas tot koop overgaan, als zij hun huidige vastgoed kunnen verkopen. Stedelijke herverkaveling is hét instrument om die patstelling te doorbreken. Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen. Eigenaar A is gevestigd op een bedrijventerrein, maar wil iets met horeca. Eigenaar B heeft een goedlopend café, maar gaat met pensioen en wil een eigen woning bouwen. 4 focusgebieden in de kern m 2 leegstand Stedelijke herverkaveling Vastgoedcarrousel A m 2 zakelijk vastgoed m m 2 maatschappelijk vastgoed retail Het instrument om de patstelling op de vastgoedmarkt te doorbreken Eigenaar C erft een stuk grond in een woonwijk, maar heeft een klant uit de maakindustrie. Stel dat deze eigenaren elkaar vinden en besluiten om hun bezit met elkaar te ruilen, dan krijgen ze alle drie hun wenslocatie. Zij gaan vervolgens aan de slag en brengen zo de ruimtelijke en economische ontwikkeling weer op gang. MIJN M2 LIGT OP EEN BEDRIJFSTERREIN, MAAR IK WIL IETS MET HORECA DOEN. C MIJN M2 LIGT IN EEN WOONWIJK, MAAR IK HEB EEN KLANT UIT DE MAAKINDUSTRIE. MIJN M2 HEEFT EEN HORECABESTEMMING, MAAR IK WIL EEN HUIS BOUWEN. De Winterswijkse Aanpak De gemeente Winterswijk heeft veel ervaring met vraaggericht werken STAP 1 Focus Studiedagen over leegstaand vastgoed zijn er genoeg, maar hoe bereik je de eigenaren zelf? Door concrete focusgebieden aan te wijzen. De gemeente selecteerde er vier. criterium > Leegstand De focusgebieden kennen een substantiële leegstand: m 2 aan zakelijk, maatschappelijk en retail vastgoed wacht op een nieuwe bestemming, transformatie of zelfs sloop. B criterium > Relevantie De gebieden spelen een rol in de ruimtelijkeconomische agenda: Ruimte voor maakindustrie en start-ups, winkelend publiek, cultuur & natuur toeristen en jonge Winterswijkers. criterium > Smeerolie De gebieden omvatten niet alleen moeilijke, maar ook gemakkelijke panden en plekken. Die laatste categorie is beschikbaar én gewild, cruciaal om de caroussel weer te laten draaien. STAP 2 Visie, beleid en verrassing Stedelijke herverkaveling is niet vrijblijvend. Vastgoedeigenaren zijn zakelijk ingesteld en verwachten dat ook van anderen. De gemeente heeft daarom -per focusgebied- het vigerende beleid gebundeld. Dat is niet bedoeld als harnas, maar vormt veeleer een referentiekader. Resulteert het proces in verrassende uitkomsten, dan kunnen die daaraan worden gespiegeld. Op die manier ontstaat meteen een beeld van de beleidsmatige en juridisch-planologische consequenties die bepaalde ruildeals hebben. STAP 3 Mix van deelnemers De gemeente Winterswijk heeft een groot aantal eigenaren en potentiële investeerders weten te mobiliseren. Bewoners en andere smaakmakers zijn nodig voor kritische feedback én het out of the box idee waar nog niemand aan heeft gedacht. En daar plukken vastgoedeigenaren dan weer de vruchten van! STAP 4 Charrettes 18 eigenaren 23 potentiële investeerders 19 bewoners en andere smaakmakers 10 strategische denkers Deelnemers aan de charettes Charrettes zijn handen-uit-de-mouwen workshops, gericht op concrete ruildeals. Op 16 september 2015 werkten ruim 70 deelnemers aan één van de vier focusgebieden. Aan het eind van de dag presenteerden zij de resultaten aan de hand van een eenvoudig format: Dit moet hier gebeuren. Deze ideeën hebben potentie. En daar hoort deze visie + voorwaarden bij. Vastgoedeigenaren, ondersteund door strategische denkers, destilleerden daar mogelijke deals uit. Willen jullie hiermee door? Dat was de vraag op 17 september. Het antwoord bleek positief; voor minimaal zes ruildeals zijn inmiddels vervolgafspraken gemaakt. Daar blijft het niet bij, want inmiddels hebben zich ook andere initiatiefnemers gemeld. Prachtig, want die kunnen de beoogde ontwikkeling verder versterken. Tjeerd Wessel Ton Mengerink Jeroen van den Adel STAP 5 Implementatie De resultaten zijn met het college van burgermeester en wethouders besproken en op 1 oktober 2015 aan de gemeenteraad gepresenteerd. Zij gaven groen licht voor vervolggesprekken, waarin -per ruildealeen aantal onderwerpen op de agenda staat. De match tussen eigenaren, gebruikers en (potentiële) investeerders De rol van partijen en het beoogde tempo van dealmaking. Een objectieve waardebepaling van het betrokken vastgoed. De eventuele onderlinge afhankelijkheid tussen deals. Het -al dan niet- wijzigen van het juridisch-planologische kader. De noodzaak van andere incentives, zoals financiële compensatie. Rogier van Aaken Provincie Gelderland Diana Abbink Winterswijks Innovatie Centrum Jeroen van den Adel Advicus Projectontwikkeling Rob Ansink Gemeente Winterswijk / cultuur Bert van Asselt GUV / eigenaar Jeugdkerk Frans de Boer Rijksvastgoedbedrijf Mw. te Brake Vastgoedeigenaar / watertoren Henny te Brummelstoete Marjan te Brummelstoete Bewoner Danny Bussman Ondernemersvereniging Winterswijk Umut Celik Bizubox Harry Esselink Esselink Hoveniers Mark Fisser Rijksvastgoedbedrijf Marc van Geene Kadaster Andries Geerse WeLoveTheCity Rik Gommers Gemeente Winterswijk / wethouder Erik Grevers Evangeliegemeente Spoorzicht Rene Grevers Evangeliegemeente Spoorzicht Natasja Grob Gemeente Winterswijk / economie Larissa Guschl WeLoveTheCity Jacquo Harbers Achterhoekse Groene Energie Maatschappij Suzanne ter Harmsel De Kabath Vastgoedbescherming Arie van Heeswijk Rabobank Henry Hegeman WBC bouwgroep Jelle Hegeman WBC bouwgroep Ivar Henny Alliance makelaars Karel Hesselink Waterschap Rijn en IJssel Bas Hommelink WAM & van Duuren Bouwgroep Victor Jakobs Jakobs Vastgoedmanagement Hans Jansen H. Jansen Vastgoed Dennis Kaal Hotel de Tolkamer Dhr. Klein Poelhuis eigenaar Hazewind Wim Korsten Het Ontwikkelbedrijf Kees Koese Koese Engineering Pieter van der Laan Adviescommissie Cultuurhistorie Gert de Lange Gemeente Winterswijk / ecoloog Robert Lautenbach Gemeente Winterswijk / stedelijke vernieuwing Benno Leferink Beukenhorst Koffie Ben Lieverdink Gemeente Winterswijk / vastgoed Hans van Lith Adviescommissie Cultuurhistorie Gert Jan Lucas Vastgoedeigenaar / winkelpand Ton Mengerink Vastgoedeigenaar / voormalige bieb Mathilde Nakken Design Academy Eindhoven Jonel Nugteren Rijksvastgoedbedrijf Dhr. van Oene Aldi vastgoed / eigenaar Harry Oenning eigenaar Hazewind Hans van Ommen Eigenaar / bewoner Wilma ten Pas Bewoner Clemens van de Paverd Rabobank Willem Peletier Schrijver / Winterswijker Sander Peters Dageraad concept- en reclamebureau Lucas Reijmer Gelders Genootschap Irma Ruijzenaars De Ruisende Aar B&B Han Schellekens Curealis innovatieplatform zorg Jeroen Schreurs Ondernemers Centrum Winterswijk Vincenth Schreurs VCA / Architect Willy Smit WAM & van Duuren Bouwgroep Bert Stamsnieder Woningcorporatie De Woonplaats Hans Suurmond Regio Achterhoek Mhr. te Vaarwerk Bewoner Arjen Vedder Gemeente Winterswijk / planologie Menno van Veen Woningcorporatie De Woonplaats Rudi Verhagen Gemeente Winterswijk / stedenbouw Geert Jan Verzijden Gemeente Winterswijk / verkeer Gerrit Vlessert Compact Real Estate Service / eigenaar Wibra Kees Vos Vos Vastgoed Beleggingen / eigenaar kantoor bieb Frank Weijkamp Stichting Welzijn Winterswijk Frank Welcker Gemeente Winterswijk / water Gerlo van der Wens Gemeente Haaksbergen Tjeerd Wessel Wessel van Geffen Architecten Erik Wichgers Stichting Welzijn Winterswijk/ eigenaar Eucalypta kerk

3 04 Ruilplan Winterswijk Er zijn nog steeds winkels die zich in Winterswijk willen vestigen. We moeten kwalitatief hoogwaardige ruimte bieden. Gerrit Vlessert Compact Real Estate Service Experiment Stedelijke Herverkaveling Het Weurden Actie nodig Leegstand in een aanloopstraat als Het Weurden is een bekend fenomeen. Maar is hier sprake van een teveel aan vierkante meters, of zijn die meters incourant en liggen ze op de verkeerde plek? Dat laatste lijkt het geval. Er zijn nog altijd retailers die zich in Winterswijk willen vestigen, maar zij hebben moeite om geschikte winkelruimte te vinden. De opgave is hier dan ook niet zozeer uitbreiding, maar herschikking en opwaardering van het winkelcircuit. deze vierkante meters worden vervolgens langs de looplijn tussen Willinkstraat en Spoorstraat teruggebouwd. Het parkeren dat hier nu ligt, zou kunnen verhuizen naar het gebied achter de voormalige Aldi en Expert. Een dergelijke keuze moet dan wel integraal worden bezien in het licht van het behoud van het parkeerterrein naast de Plus-supermarkt en realisering van een grote parkeerconcentratie op de Zonnebrink. Die zijn voorwaardelijk voor een centrum dat compact, aantrekkelijk én bereikbaar is. Deelnemers aan de charrettes pleitten voor een compact en aantrekkelijk winkelcircuit tussen Markt, Notaristuin en het nieuwe rondje Willinkstraat-Spoorstraat. Om dat te bereiken, is er geen uitbreiding van vierkante meters winkeloppervlak nodig. Een herschikking en opwaardering van het huidige winkelareaal is echter onontkoombaar. Concreet zou het betekenen dat incourante winkelruimte achter Het Weurden wordt gesloopt; Samen met eigenaren, buurt en gemeente een ontwikkelingsplan maken = potentiële investeerders teasen met feitelijke informatie én een aantrekkelijk beeld. Ruilen, slopen en duurzaam bouwen De Woonplaats en Gemeente Winterswijk Kees Vos - Vos Vastgoed Beleggingen Woningcorporatie De Woonplaats wil haar aanbod versneld aanpassen aan de vraag van jongeren en ouderen. Zij kiest daarom voor de sloop van verouderd bezit en duurzame nieuwbouw in en rond het centrum, een ambitieus programma van circa 150 eenheden. De Woonplaats bezit een deel van de Notaristuin en het parkeerterrein naast de Plus-supermarkt. Beide locaties zijn ooit aangekocht om woningen te bouwen. Deelnemers aan de charrettes zien de locatie in de Notaristuin graag onbebouwd en groen. Ondernemers worden nerveus van de gedachte dat het parkeerterrein -conform contract- haar functie in 2018 kan verliezen. De gemeente is daarom in principe bereid om beide locaties te ruilen met haar eigen grondposities in en rond het centrum, zoals die in het Eucalyptapark, de Vliertuin en het Pelkpark. Voorwaarde daarbij is dat het totale woningbouwprogramma past binnen de regionale afspraken. Notaristuin De twee ruildeals leggen een basis voor herontwikkeling, maar voldoende is het niet. Dat komt vooral omdat de meeste eigenaren van leegstaande winkelpanden aan Het Weurden niet willen ruilen. Zij willen verkopen. Een aantal deelnemers aan de charrettes manifesteerde zich als potentiële investeerder, mits de gemeente -die ook een groot deel van het gebied bezit- een wervende ontwikkelingsvisie voor het gebied zou opstellen. De gemeente is daartoe bereid, maar vindt dat er dan ook een structurele oplossing voor het complex met woningen, kantoren en (voormalige) bieb aan de Spoorstraat gevonden moet worden. Een transformatiestudie met meer en minder ingrijpende varianten vormt dan ook onderdeel van de komende ontwikkelingsvisie. Dat gebeurt in nauw overleg met Bibliotheek Oost Achterhoek, Vos Vastgoed Beleggingen, De Woonplaats en alle bewoners en bewoners-eigenaren. Parkeerterrein Dingstraat 2018 Donderdag 4 juni om uur NU 55 % publiek Succes Winterswijk vervult in toenemende mate een centrumfunctie binnen de Regio Achterhoek (NL) en Kreis Borken (D), een gebied met consumenten Duitse gasten bezoeken wekelijks de gemeente om inkopen te doen. De winkels en uitstraling van het centrum is daarom op Nederlandse én Duitse consumenten gericht. Het streven is om hen te verleiden om langer in Winterswijk te verblijven. Recent zijn H&M, C&A, Xenos, CoolCat en AmericaToday geopend; daarnaast is er ruimte voor vernieuwende combinaties van retail, horeca, cultuur, productie en fun. aan de charrettes waren het erover eens dat die panden zich niet snel zullen vullen met formules die het centrum echt sterker maken. Daar zijn twee redenen voor: Stedenbouwkundig Het winkelcircuit is te langgerekt en te monotoon voor veeleisende consumenten. at kstra Willin Bouwkundig De winkelruimtes zijn te laag, te diep en te gedateerd voor veeleisende consumenten. t 100 % publiek NU van De Woonplaats Het beste van stad en land op één plek. Van voren de reuring van het centrum, aan de achterkant de rust van de tuin. Volgens mij zijn de randen van Notaristuin een sleutellocatie. o Sp Bert Stamsnieder De Woonplaats Toch leegstand 4 juni is een Duitse feestdag. Dat is op de foto goed te zien: het is superdruk in de Wooldstraat! Maar loop je 100 meter terug, dan kun je een kanon afschieten. Op Het Weurden staat steeds meer winkelruimte leeg. Door het vertrek van Aldi is dat opgelopen tot ruim m2. Deelnemers STRAKS raa st or NOTARISTUIN LEEGSTAND t s ng Di a tra 05 Vergeet het parkeren niet; dat is cruciaal voor een goed circuit. Donderdag 4 juni om uur Gert Jan Lucas eigenaar Expert Een impressie van hoe levendig het zou kunnen worden. STRAKS van Gemeente

4 06 Ruilplan Winterswijk Experiment Stedelijke Herverkaveling Wij zoeken al langer naar een ander gebouw voor onze kerkelijke gemeente en hebben verschillende opties op het oog. Erik Grevers Evangeliegemeente Spoorzicht...toch meer hip Een groene ontwerphand of... Eucalyptapark Doorbraak Een geweldige verzameling gebouwen in het hart van Winterswijk. Maar ook hardnekkige leegstand. Dat is het Eucalyptapark. Deelnemers aan de charrettes waren het snel eens over een gezamenlijk thema: laagdrempelig chic. De volgende stap is om ook de versnippering in ontwikkelingsperspectief, openbare ruimte en eigendom te lijf te gaan. We hebben meer dat heb ik nog niet gezien plekken nodig in Winterswijk! Irma Ruijzenaars De Ruisende Aar Voor de omgeving van de Jeugdkerkstraat geldt: hou het simpel. Deelnemers aan de charrettes pleitten daarom voor hergebruik van Eucalypta: Maak er gewoon weer een kerk van. Een dergelijk hergebruik brengt extra parkeerdruk met zich mee. Dat valt op te lossen, bijvoorbeeld door sloop van leegstaand vastgoed (gymzaal ed.) en/of verhuizing van het uitvaartcentrum. Op die manier ontstaat tevens meer ruimte voor groen en spelen, waarvan ook de kinderen op de St. Jozefschool kunnen profiteren. De gemeente start op haar beurt met een inrichtingsplan voor de openbare ruimte, inclusief een studie met betrekking tot de verkeerscirculatie en het parkeren. Die studie is nodig om te beslissen of de looplijn Markt>Raadhuis>De Post autovrij kan worden gemaakt. Deelnemers aan de charrettes zetten een nieuwe bestemming voor het raadhuis met stip op één, gevolgd door een voortvarende aanpak van de loop waarin Hotel Stad Münster en het enorme pand & parkeerterrein van de Rabobank een belangrijke rol spelen. Vertegenwoordigers van de bank gaven aan dat zij een aantal opties gaan bestuderen. Die hebben zowel betrekking op het programma (business incubator, hotel of toch gewoon wonen), als op behoud versus sloop-nieuwbouw. Vier ruildeals SWW, OBW, Evangeliegemeente Spoorzicht, GUV, De Woonplaats en Gemeente Winterswijk Stichting Welzijn Winterswijk (SWW) is eigenaar van Eucalypta. Zij wil dat gebouw in principe ruilen voor de kantine bij sportcomplex Jaspers die van de gemeente is. Ontwikkelende Bouwers Winterswijk (OBW) bezitten het naastgelegen kavel op de hoek Gasthuisstraat. Zij hebben interesse voor de locatie van het voormalige belastingkantoor. Gaan ook zij over tot ruilen, dan ontstaat er een mooi aaneengesloten kavel rondom Eucalypta, inclusief voldoende parkeerruimte. Evangeliegemeente Spoorzicht heeft belangstelling getoond om zich hier te vestigen. Uitvaartcentrum GUV bezit de voormalige Jeugdkerk, maar vindt deze locatie suboptimaal. Hun vertrek zou onder andere meer ruimte rondom de St. Jozefschool kunnen creëren. Een verhuizing naar een locatie aan de Kerkhoflaan, eigendom van De Woonplaats, lag een paar jaar geleden gevoelig in de buurt. Dat kwam vooral door de beoogde omvang van het complex en de combinatie met een Turks Cultureel Centrum. Het nieuwe idee behelst uitsluitend een uitvaartcentrum, dat bovendien veel kleiner in omvang is. Dit vraagt om een nieuwe locatiestudie die in samenspraak met bewoners wordt opgesteld. NU De beste architectuur Het onderliggende stratenpatroon verraadt dat het gebied ooit voor rijtjeswoningen is ontworpen. Maar Winterswijk groeide in de jaren 30 van de vorige eeuw hard. Er was behoefte aan een raadhuis, burgemeesterwoning, postkantoor, school en kerk. Die werden hier in de beste architectuur van die tijd gebouwd. Zo ontstond een campus met prachtige gebouwen, waartussen zich later ook (bank)kantoren nestelden. Deelnemers aan de charrettes schatten de architectonische kwaliteit daarvan een stuk lager in. Dat geldt overigens niet voor de Rabobank die de meningen verdeelt: van karaktervol modern tot hartstikke lelijk. Echte architectuur dus. De cultuurhistorische waarde van Eucalyptapark is groot; ruim m2 leegstand doet daarom extra pijn. De bundeling van zorg- en welzijnsorganisaties in het voormalige postkantoor is een stap in de goede richting. Het blijkt evenwel onvoldoende om hergebruik van ander vastgoed een boost te geven. Daarvoor is wel degelijk belangstelling, maar prijs en regelgeving schrikken af. Of is er meer aan de hand? ontwikkelingsperspectief Het raadhuis vormt een monumentaal zwaartepunt. Het achterliggende gebied rondom de Jeugdkerkstraat trekt echter minstens zoveel aandacht, waardoor dat soms belangrijker lijkt. openbare ruimte Plantsoen? Parkeerterrein? De huidige buitenruimte mist signatuur. Dat is een gemiste kans, want potentiële investeerders zijn geïnteresseerd in een mooi gebouw met dito uitloop en vragen om een kwaliteitsslag in het openbaar gebied. eigendom Het gebied rond de Jeugdkerkstraat kenmerkt zich door ingewikkelde De bank verandert; straks hebben we nog maar 300 van de m2 nodig. Hoe kunnen we de rest een zinvolle bestemming geven? Clemens van de Paverd Rabobank 07 Versnipperd eigendom eigendomsverhoudingen. Die verhinderen vooralsnog een eenvoudige oplossing die rust en ruimte brengt. Prioriteiten stellen, dat is het devies. Alles draait om hergebruik van het raadhuis en de loop daar naar toe vanaf de Markt. Dat gebeurt bij voorkeur met dat heb ik nog nooit gezien functies, die iets toevoegen aan het centrum. Voor de openbare ruimte is daarbij een rol als Grote Verbinder. Maar hoe ziet dat eruit? Het motto was snel gevonden: laagdrempelig chic! Over de precieze uitwerking verschillen de meningen nog. De één kiest voor een hip plein à la Kopenhagen, terwijl de ander voorkeur heeft voor een groene ontwerphand. Beide opties hebben ook iets gemeen, namelijk een autovrij Mevrouw Kuipers Rietberg Plein. De prioriteit in het centrum ligt bij voetgangers en fietsers, daarvoor is een heldere doorgaande route van belang. De parkeergelegenheden zijn nu erg versnipperd in dit gebied. De voorkeur ligt deze te bundelen tot één of twee grotere concentraties die beter vindbaar zijn. Op die manier heeft het versterken van Eucalyptapark een positief effect op het functioneren van het hele centrum. Jeug dker Mevrouw Kuipers R ietberg at Plein Ontsnipperd eigendom STRAKS Jeugd kstra kerks traat Jeug dker SWW OBW GUV ING kstra at Gemeente Winterswijk De Woonplaats St Jozefschool en/of andere partij Evangeliegemeente Spoorzicht

5 08 Ruilplan Winterswijk Experiment Stedelijke Herverkaveling 09 Dit gebouw is veel te groot voor Winterswijk; sloop betekent een grotere kans op initiatieven elders. Hans Suurmond Regio Achterhoek Ruildeals? Rijksvastgoedbedrijf, Gemeente Winterswijk en wellicht anderen Het Rijksvastgoedbedrijf wil het voormalige belastingkantoor slopen en overdragen aan de gemeente. Hierdoor wordt in één klap m 2 kantoorruimte aan de markt onttrokken. OBW en enkele andere vastgoedeigenaren hebben interesse getoond om hun huidige grondposities te ruilen naar dit rustige en bijzondere woongebied. Het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente brengen de consequenties van drie opties in beeld: Buurtpark De locatie wordt ingericht als permanent buurtpark. Strategische reserve De locatie wordt ingericht als tijdelijk park. Een ontwikkeling behoort tot de mogelijkheden, maar dan alleen op langere termijn. Ruildeal De locatie wordt onderdeel van een ruildeal en versneld ontwikkeld tot woonmilieu. We hebben alle opties bestudeerd, maar die werken niet. Wat resteert is sloop en misschien een toekomst als woongebied met creatieve extra s M 2 Mathilde Nakken Design Academy Eindhoven Met sloop van het voormalige belastingkantoor worden m 2 ontrokken EUCALYPTA PARK Belastingkantoor Slopen ZONNEBRINK Het Rijksvastgoedbedrijf is bereid om de waarde van het voormalige belastingkantoor af te boeken, mits dat resulteert in sloop van incourant vastgoed. Dat is geen doel op zich, maar een middel om de herontwikkeling van kansrijke locaties elders in Winterswijk of de regio te stimuleren. Perifeer en groot Het voormalige belastingkantoor is helemaal geen onaardig complex, maar -voor Winterswijkse begrippen- perifeer gelegen en erg groot: m 2. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in het verleden met verschillende partijen gesproken, maar tot een overname is het nooit gekomen. Een toekomst als AZC, waarover ook tijdens de charrettes is gesproken, ligt niet voor de hand. Winterswijk biedt reeds veel asielzoekers onderdak, maar doet dat op een andere plek. Voor tijdelijke opvang van vluchtelingen zijn er geschiktere panden aanwezig. Alle ideeën op tafel Maar is er dan geen andere, meer creatieve invulling van het complex mogelijk? Op die vraag gingen deelnemers aan de charrettes helemaal los: van energiepark tot archeologische voedselopslag en van vleermuiscentrum tot regionale BELASTINGKANTOOR wijnkelder. Dit resulteerde helaas niet in een sluitende business case, ook al omdat menig initiatief op een andere locatie net zo goed (of beter) uit de voeten kan. Sloop is een krachtig signaal richting andere marktpartijen: neem ook je verlies op incourant vastgoed. De aandacht komt op gunstiger gelegen ontwikkellokaties te liggen, die zo een steuntje in de rug krijgen. Voor de locatie zelf betekent het een toekomst als grasveld. Dat Misterweg kan uitgroeien tot een buurtpark, maar kan ook als strategische reservelocatie worden gezien. De ligging middenin een rustige woonwijk maakt het geschikt als ontspannen woonmilieu rondom de watertoren. Voor deze locatie is evenwel geen woningbouwcontingent gereserveerd. De ontwikkeling is dan ook alleen mogelijk, als een toegewezen woningbouwcontingent elders hierheen verhuist. Misterstraat WEURDEN hergebruik sloop nieuwbouw belangrijke gebouwen looproutes Whemerbeek

6 10 Ruilplan Winterswijk Experiment Stedelijke Herverkaveling 11 Zonnebrink Volg de beek Hergebruik van het klassieke schoolgebouw heeft prioriteit, maar wat te doen met het achtergelegen sportveld? De gemeente wilde daar tot voor kort woningen bouwen. Kijk je echter naar de omliggende bedrijven, dan is dat mischien helemaal niet zo verstandig. Zeker niet, als Winterswijk de Whemerbeek in ere wil herstellen. Die beek stonk! Maar nu vind ik het jammer dat de beek overkluist is, want open water voegt beleving toe. Harry Oenning eigenaar De Hazewind Voor wat, hoort wat Gemeente Winterswijk, waterschap Rijn en IJssel, provincie Gelderland en één of meerdere vastgoedeigenaren Parkeren op de Zonnebrink betekent minder grondopbrengsten voor de gemeente. Zij verwacht daarom van haar publieke en private partners eenzelfde toekomstgerichte houding: Stroomt de beek straks door de Batavier? Piet Mondriaan was een Winterswijker; hij is onderdeel van onze geschiedenis. Pieter van der Laan Adviescommissie Cultuurhistorie Mondriaanensemble De Zonnebrink is een 19 e eeuwse laan met een verhaal. Hier staat de voormalige Rijks Hoogere Burgerschool met lerarenwoningen dat een bijzonder ensemble vormt. Piet Mondriaan groeide op in de villa aan de overkant, waar hij zijn eerste schilderijen maakte. Museum Villa Mondriaan, een privaat initiatief van betrokken Winterswijkers en andere cultuurliefhebbers, is hieraan gewijd. Business en beek De school staat al geruime tijd leeg en het blijkt lastig om een nieuwe gebruiker voor het te behouden deel ( blauw ) te vinden. Intussen vinden er andere veranderingen in de omgeving van de Zonnebrink plaats. De hoogwaardige maakindustrie langs de Laan van Hilbelink is succesvol en een aantal bedrijven wil uitbreiden. Dat is milieutechnisch in principe mogelijk, maar er is wel een ruimteprobleem. In de visie Herontwikkeling De Morse (2014) wordt daarom herverkaveling bepleit. De situatie wordt extra uitdagend als ook de wateropgave in ogenschouw wordt genomen. De Whemerbeek loopt onder en langs een aantal bedrijven door. De gemeente en het waterschap willen die juist weer openen. De visie Whemerbeek (2004) schetst een lange termijn perspectief dat betrekking heeft op de hele waterloop, dus ook het deel tussen blikbak en Ratumsestraat in het centrum. Deelnemers aan de charrettes hebben verschillende varianten voor hergebruik gepresenteerd, waaronder een combinatie van low budget jongerenhuisvesting annex anders dan anders ondernemerscentrum. Een sluitend business plan is er echter niet. Het is daarom belangrijk om ook andere varianten te blijven onderzoeken, zoals de vestiging van een school (best logisch!) of medisch centrum. Realisering van minimaal 250 tot wel 400 parkeerplaatsen op het achtergelegen sportveld oogt wellicht niet sexy, maar creëert veel kansen: x 3 Bedrijven kunnen -eenmaal verlost van parkeerdruk- het eigen kavel flexibeler en op maat van hun kernactiviteit inrichten. De parkeercapaciteit van het centrum kan -op een gunstig gelegen plek- fors worden uitgebreid, vooral ten behoeve van piekbelasting. Het openen van de Whemerbeek gaat ten koste van parkeerplaatsen langs het tracé. Dat kan ruimschoots worden gecompenseerd. Bij de vormgeving van de nieuwe parkeervoorziening zijn heldere looproutes naar het centrum essentieel. Het gebied moet daarnaast haar groene en ontspannen uitstraling houden, bij voorkeur met extra brede parkeervakken voor onze gasten. De gemeente maakt letterlijk ruimte, waardoor de Whemerbeek weer kan worden geopend. Redelijkerwijs nemen waterschap Rijn en IJssel en provincie Gelderland de aanlegkosten voor hun rekening. Bedrijvencentrum Morse Poort vormt in de toekomst een commercieel interessante schakel tussen parkeren en centrum. Van de eigenaar mag daarom medewerking aan het beekproject worden verwacht. De eigenaar van De Hazewind ziet de praktische, emotionele en commerciële meerwaarde van de beek. De gemeente zal, als vastgoedeigenaar van De Pol/ Gaudium, niet achterblijven. Intensivering van de samenwerking ligt dan ook voor de hand. Doel is om een voor alle partijen bevredigende oplossing te vinden. Ruildeals kunnen daaraan bijdragen, maar zijn geen doel op zich. Het is ook prima, als de doelen -ruimte voor bedrijven én de beek- binnen de huidige eigendomsverhoudingen worden bereikt. Gemeente en waterschap maken op korte termijn een update van de visie Whemerbeek uit Die bestaat uit een watertechnisch schetsontwerp met impactanalyse, zodat burgers, ondernemers en vastgoedeigenaren een goed beeld van de voordelen en mogelijke knelpunten krijgen. Deze uitwerking wordt niet achter het bureau gedaan. Winterswijkers geven om hun beek en willen op een interactieve manier bij de planvorming betrokken blijven. Behoud? Leuk! Kan weg PARKEREN Monument waardering school Monument Behoud? Leuk! Kan weg 1.080m 2 bvo 1.500m 2 bvo 2.700m 2 bvo De Whemerbeek terug in het centrum: droom of realiteit? Morse Poort Hazewind Hittech Bihca Gemeente Winterswijk

7 12 Ruilplan Winterswijk Vervolgstappen Dit ruilplan is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met eigenaren, investeerders, ondernemers, bewoners en andere partners. Het vormt de basis voor een concreet actieplan, want er is veel werk te doen. De gemeente verwacht dat de eerste ruildeals in het eerste kwartaal 2016 gesloten kunnen worden. Voor medio 2016 plant het Rijksvastgoedbedrijf de sloop van het voormalige belastingkantoor en de overdracht van de grond naar gemeente Winterswijk. De voorlopige oogst E U C A 4 L Y P T A hergebruik van cultuurhistorisch vastgoed Rabobank Sommige ruildeals hebben een iets langere aanloop nodig, bijvoorbeeld omdat daarvoor het juridisch-planologisch kader moet worden gewijzigd of dat er sprake is van onderlinge afhankelijkheid tussen deals. Partijen willen ook met betrekking tot deze meer complexe deals snelheid maken; het vierde kwartaal 2016 geldt als uiterste deadline. Een aantal ruildeals fungeert tevens als aanjager van een groter project, zoals de revitalisering van Het Weurden, de ontsnippering van het Eucalyptapark en het herstel van de Whemerbeek. De deal sec is dan niet voldoende; er zijn ook aanvullende investeringen in vastgoedontwikkeling en/of inrichting van de openbare ruimte nodig. Dat lukt alleen als private en publieke partners samenwerken en financieel bijdragen. De gemeente gebruikt het eerste helft van m 2 nieuw groen en water in het centrum x600 veilig gesteld en extra parkeren in Het Weurden, Eucalyptapark en Zonnebrink 2016 om de mogelijkheden hiervoor te verkennen. Blijkt de uitkomst positief, dan kunnen de eerste uitvoeringsprojecten in datzelfde jaar starten. sloop van incourant zakelijk en maatschappelijk vastgoed geen extra woningen ten opzichte van het afgesproken woningbouwcontingent Op papier ziet Winterswijk er dan een stuk beter uit. Er is geen nieuwbouw nodig, alleen verplaatsing. Lege kantoren worden gesloopt, andere gebouwen krijgen een nieuwe bestemming. En er komen parkeerplaatsen en groen bij. Sjoerd van der Werf De Gelderlander m 2 0 DEAL MAKING GESPREK EIGENAREN 12 JUNI 2015 CHARETTES - VISIEVORMING RUIM 70 EIGENAREN, INVESTEERDERS, ONDERNEMERS, BEWONERS, RVOB, GEMEENTE E.A. 16 SEPTEMBER 2015 WELKE EIGENAREN WILLEN RUILEN? 17 SEPTEMBER 2015 Ruilplan Winterswijk is een co-productie van Gemeente Winterswijk, Rijksvastgoedbedrijf en WeLoveTheCity. Heeft u vragen over de ruilkrant? Neem dan contact op met Robert Lautenbach. rlautenbach@winterswijk.nl Heeft u vragen over de visie van het rijk? Neem dan contact op met Jonel Nugteren. jonel.nugteren@rijksoverheid.nl RUILPLAN PRESENTATIE RUILPLAN VOORJAAR 2016