RIGO Research en Advies. Column. Kor t nieuws. Nieuwsbrief. Ons werk. Contact
|
|
- Fien Claes
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Column RIGO Research en Advies WMO biedt kansen voor vernieuwing Locatiegericht marktonderzoek Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst Ons profiel Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst. RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico s en openeinden. In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen. Meer informatie bij Beatrijs Jansen, beatrijs.jansen@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Herhuisvesting in Helmond onderzocht Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen. Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens. Meer informatie bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Meer informatie bij Femma den Breejen, femma.den.breejen@rigo.nl Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning Effecten van herstructurering op woningaanbod Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid. Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt. De rekening voor de huurders Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl Meer informatie bij André Buys, andre.buys@rigo.nl De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. Meer informatie bij Johan van Iersel, johan.van.iersel@rigo.nl RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een in company -cursus is ook mogelijk. Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid. Ons werk Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses Contact De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon fax Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden. RIGO stelt voor Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om gewoon doen! De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden. Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid. Meer informatie bij Antoinette Bolscher, antoinette.bolscher@rigo.nl Meer informatie bij Vincent Thunnissen, vincent.thunnissen@rigo.nl Of kijk op onze website: Annelien Thedinga: , annelien.thedinga@rigo.nl Gerard van Bortel: , gerard.van.bortel@rigo.nl Nieuwsbrief Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Besteding van budgetten in beeld Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Vastgoedbeleid bij zorginstellingen Nieuw: de PMC-meter Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers WMO biedt kansen voor vernieuwing
2 Column RIGO Research en Advies WMO biedt kansen voor vernieuwing Locatiegericht marktonderzoek Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst Ons profiel Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst. RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico s en openeinden. In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen. Meer informatie bij Beatrijs Jansen, beatrijs.jansen@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Herhuisvesting in Helmond onderzocht Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen. Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens. Meer informatie bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Meer informatie bij Femma den Breejen, femma.den.breejen@rigo.nl Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning Effecten van herstructurering op woningaanbod Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid. Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt. De rekening voor de huurders Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl Meer informatie bij André Buys, andre.buys@rigo.nl De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. Meer informatie bij Johan van Iersel, johan.van.iersel@rigo.nl RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een in company -cursus is ook mogelijk. Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid. Ons werk Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses Contact De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon fax Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden. RIGO stelt voor Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om gewoon doen! De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden. Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid. Meer informatie bij Antoinette Bolscher, antoinette.bolscher@rigo.nl Meer informatie bij Vincent Thunnissen, vincent.thunnissen@rigo.nl Of kijk op onze website: Annelien Thedinga: , annelien.thedinga@rigo.nl Gerard van Bortel: , gerard.van.bortel@rigo.nl Nieuwsbrief Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Besteding van budgetten in beeld Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Vastgoedbeleid bij zorginstellingen Nieuw: de PMC-meter Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers WMO biedt kansen voor vernieuwing
3 Column RIGO Research en Advies WMO biedt kansen voor vernieuwing Locatiegericht marktonderzoek Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst Ons profiel Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst. RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico s en openeinden. In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen. Meer informatie bij Beatrijs Jansen, beatrijs.jansen@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Herhuisvesting in Helmond onderzocht Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen. Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens. Meer informatie bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Meer informatie bij Femma den Breejen, femma.den.breejen@rigo.nl Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning Effecten van herstructurering op woningaanbod Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid. Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt. De rekening voor de huurders Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl Meer informatie bij André Buys, andre.buys@rigo.nl De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. Meer informatie bij Johan van Iersel, johan.van.iersel@rigo.nl RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een in company -cursus is ook mogelijk. Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid. Ons werk Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses Contact De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon fax Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden. RIGO stelt voor Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om gewoon doen! De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden. Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid. Meer informatie bij Antoinette Bolscher, antoinette.bolscher@rigo.nl Meer informatie bij Vincent Thunnissen, vincent.thunnissen@rigo.nl Of kijk op onze website: Annelien Thedinga: , annelien.thedinga@rigo.nl Gerard van Bortel: , gerard.van.bortel@rigo.nl Nieuwsbrief Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Besteding van budgetten in beeld Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Vastgoedbeleid bij zorginstellingen Nieuw: de PMC-meter Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers WMO biedt kansen voor vernieuwing
4 Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Besteding van budgetten in beeld Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt. Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen Wat komt er van terecht? Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld. De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim woningen en de sloop van circa woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim woningen omvatten en worden circa woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors dat was bij voorbaat duidelijk terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: Woonplannen, prullenbak of uitvoeren? Het antwoord laat zich raden. Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld bedraagt. De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten. Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet. Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast. Meer informatie bij Arjen Zandstra, arjen.zandstra@rigo.nl Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl De rapportage Het wie, wat en waar van de woonomgeving wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend. Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen. Meer informatie bij Martin Damen, martin.damen@rigo.nl Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan? In één middag de gevolgen van de WMO op een rij Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie. Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht. Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Vastgoedbeleid bij zorginstellingen De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema s: De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg Prestatieafspraken en contracten Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners. Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen. De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten. De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep. De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties. Meer informatie bij Rob de Wildt, rob.de.wildt@rigo.nl De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van tot uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW. Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten. Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productvoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekproductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale fit gezocht wordt. Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl
5 Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Besteding van budgetten in beeld Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt. Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen Wat komt er van terecht? Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld. De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim woningen en de sloop van circa woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim woningen omvatten en worden circa woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors dat was bij voorbaat duidelijk terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: Woonplannen, prullenbak of uitvoeren? Het antwoord laat zich raden. Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld bedraagt. De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten. Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet. Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast. Meer informatie bij Arjen Zandstra, arjen.zandstra@rigo.nl Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl De rapportage Het wie, wat en waar van de woonomgeving wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend. Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen. Meer informatie bij Martin Damen, martin.damen@rigo.nl Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan? In één middag de gevolgen van de WMO op een rij Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie. Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht. Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Vastgoedbeleid bij zorginstellingen De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema s: De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg Prestatieafspraken en contracten Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners. Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen. De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten. De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep. De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties. Meer informatie bij Rob de Wildt, rob.de.wildt@rigo.nl De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van tot uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW. Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten. Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productvoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekproductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale fit gezocht wordt. Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl
6 Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Besteding van budgetten in beeld Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt. Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen Wat komt er van terecht? Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld. De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim woningen en de sloop van circa woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim woningen omvatten en worden circa woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors dat was bij voorbaat duidelijk terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: Woonplannen, prullenbak of uitvoeren? Het antwoord laat zich raden. Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld bedraagt. De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten. Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet. Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast. Meer informatie bij Arjen Zandstra, arjen.zandstra@rigo.nl Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl De rapportage Het wie, wat en waar van de woonomgeving wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend. Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen. Meer informatie bij Martin Damen, martin.damen@rigo.nl Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan? In één middag de gevolgen van de WMO op een rij Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie. Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht. Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Vastgoedbeleid bij zorginstellingen De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema s: De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg Prestatieafspraken en contracten Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners. Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen. De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten. De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep. De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties. Meer informatie bij Rob de Wildt, rob.de.wildt@rigo.nl De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van tot uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW. Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten. Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productvoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekproductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale fit gezocht wordt. Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl
7 Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Besteding van budgetten in beeld Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt. Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen Wat komt er van terecht? Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld. De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim woningen en de sloop van circa woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim woningen omvatten en worden circa woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors dat was bij voorbaat duidelijk terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: Woonplannen, prullenbak of uitvoeren? Het antwoord laat zich raden. Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld bedraagt. De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten. Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet. Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast. Meer informatie bij Arjen Zandstra, arjen.zandstra@rigo.nl Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl De rapportage Het wie, wat en waar van de woonomgeving wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend. Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen. Meer informatie bij Martin Damen, martin.damen@rigo.nl Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan? In één middag de gevolgen van de WMO op een rij Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie. Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht. Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Vastgoedbeleid bij zorginstellingen De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema s: De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg Prestatieafspraken en contracten Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners. Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen. De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten. De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep. De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties. Meer informatie bij Rob de Wildt, rob.de.wildt@rigo.nl De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van tot uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW. Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten. Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productvoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekproductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale fit gezocht wordt. Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl
8 Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Besteding van budgetten in beeld Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt. Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen Wat komt er van terecht? Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld. De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim woningen en de sloop van circa woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim woningen omvatten en worden circa woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors dat was bij voorbaat duidelijk terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: Woonplannen, prullenbak of uitvoeren? Het antwoord laat zich raden. Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld bedraagt. De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten. Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet. Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast. Meer informatie bij Arjen Zandstra, arjen.zandstra@rigo.nl Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl De rapportage Het wie, wat en waar van de woonomgeving wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend. Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen. Meer informatie bij Martin Damen, martin.damen@rigo.nl Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan? In één middag de gevolgen van de WMO op een rij Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie. Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht. Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Vastgoedbeleid bij zorginstellingen De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema s: De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg Prestatieafspraken en contracten Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners. Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen. De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten. De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep. De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties. Meer informatie bij Rob de Wildt, rob.de.wildt@rigo.nl De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van tot uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW. Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten. Meer informatie: bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productvoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekproductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale fit gezocht wordt. Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl
9 Column RIGO Research en Advies WMO biedt kansen voor vernieuwing Locatiegericht marktonderzoek Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst Ons profiel Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst. RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico s en openeinden. In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen. Meer informatie bij Beatrijs Jansen, beatrijs.jansen@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Herhuisvesting in Helmond onderzocht Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen. Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens. Meer informatie bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Meer informatie bij Femma den Breejen, femma.den.breejen@rigo.nl Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning Effecten van herstructurering op woningaanbod Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid. Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt. De rekening voor de huurders Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl Meer informatie bij André Buys, andre.buys@rigo.nl De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. Meer informatie bij Johan van Iersel, johan.van.iersel@rigo.nl RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een in company -cursus is ook mogelijk. Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid. Ons werk Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses Contact De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon fax Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden. RIGO stelt voor Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om gewoon doen! De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden. Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid. Meer informatie bij Antoinette Bolscher, antoinette.bolscher@rigo.nl Meer informatie bij Vincent Thunnissen, vincent.thunnissen@rigo.nl Of kijk op onze website: Annelien Thedinga: , annelien.thedinga@rigo.nl Gerard van Bortel: , gerard.van.bortel@rigo.nl Nieuwsbrief Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Besteding van budgetten in beeld Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Vastgoedbeleid bij zorginstellingen Nieuw: de PMC-meter Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers WMO biedt kansen voor vernieuwing
10 Column RIGO Research en Advies WMO biedt kansen voor vernieuwing Locatiegericht marktonderzoek Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst Ons profiel Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst. RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico s en openeinden. In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen. Meer informatie bij Beatrijs Jansen, beatrijs.jansen@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Meer informatie bij Geurt Keers, geurt.keers@rigo.nl Herhuisvesting in Helmond onderzocht Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen. Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens. Meer informatie bij Johan Conijn, johan.conijn@rigo.nl Meer informatie bij Femma den Breejen, femma.den.breejen@rigo.nl Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning Effecten van herstructurering op woningaanbod Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid. Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt. De rekening voor de huurders Meer informatie bij Peter van Os, peter.van.os@rigo.nl Meer informatie bij André Buys, andre.buys@rigo.nl De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. Meer informatie bij Johan van Iersel, johan.van.iersel@rigo.nl RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een in company -cursus is ook mogelijk. Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, ineke.hooijschuur@rigo.nl Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid. Ons werk Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses Contact De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon fax Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden. RIGO stelt voor Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om gewoon doen! De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden. Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid. Meer informatie bij Antoinette Bolscher, antoinette.bolscher@rigo.nl Meer informatie bij Vincent Thunnissen, vincent.thunnissen@rigo.nl Of kijk op onze website: Annelien Thedinga: , annelien.thedinga@rigo.nl Gerard van Bortel: , gerard.van.bortel@rigo.nl Nieuwsbrief Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: Mensen en hun wensen voor de woonomgeving Besteding van budgetten in beeld Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte Vastgoedbeleid bij zorginstellingen Nieuw: de PMC-meter Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd Grotere verschillen tussen huurders en kopers WMO biedt kansen voor vernieuwing
Eendaagse masterclass sturen op wonen Voor wethouders, raadsleden en andere belangstellenden
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Eendaagse masterclass sturen op wonen Voor wethouders, raadsleden en andere belangstellenden Uw werkterrein is het woonbeleid, u heeft ambitie
Nadere informatieGemeentelijk woonbeleid
Gemeentelijk woonbeleid De gemeente als regisseur Presentatie Raadscommissie Wonen en Ruimte 12 maart 2007 Cor Harms Erik Timmer Dienst Beleid Gemeentelijk woonbeleid Inhoud Van cijfers naar woonbeleid
Nadere informatieBouwen aan beloften. Woningbouwvereniging Alkemade. Bezoekadres De Lasso GV Roelofarendsveen. Postadres Postbus AD Roelofarendsveen
Bouwen aan beloften Woningbouwvereniging Alkemade Bezoekadres De Lasso 1 2371 GV Roelofarendsveen Postadres Postbus 150 2370 AD Roelofarendsveen T 071 331 50 00 F 071 331 71 44 www.wbv-alkemade.nl algemeen@wbv-alkemade.nl
Nadere informatieNaar een woonvisie voor Waterland
Naar een woonvisie voor Waterland Informatieavond Raad 29 oktober 2015 de ruyterkade 112 1011ab amsterdam www.rigo.nl OPZET 1. Welkom en opening door de wethouder 2. Naar een woonvisie voor Waterland 3.
Nadere informatieOnderwerp: Woonvisie Brielle en het onderzoek ontwikkeling woningvoorraad Brielle
Sector/stafafdeling: Portefeuillehouder: Grondgebied/RO Wethouder Schoon Ter behandeling in de vergadering van: de commissie grondgebied d.d. 31 oktober 2017 de Raad d.d. 21 november 2017 Onderwerp: Woonvisie
Nadere informatieTHEMABIJEENKOMST WONEN. 29 juni 2015
THEMABIJEENKOMST WONEN 29 juni 2015 1. Opzet van de bijeenkomst Na een korte introductie van de voorzitter (wethouder Wolff) houdt woningcorporatie ZO Wonen een korte presentatie op hun visie en functie
Nadere informatieTijd voor keuzes in Noord-Holland Noord
Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig
Nadere informatiePublicaties Stadsdeelbestuur 2010
Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens
Nadere informatieBrief van de minister voor Wonen en Rijksdienst
27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:
Nadere informatiePrestatieafspraken gemeente Assen Woonservice
Prestatieafspraken gemeente Assen Woonservice 2017 Prestatieafspraken Assen Woonservice 2017 Colofon Status: definitief 01 12 2016 Prestatieafspraken Assen 1 1 Inleiding Met de invoering van de nieuwe
Nadere informatieSenioren en mensen met beperkingen op de woningmarkt
Senioren en mensen met beperkingen op de woningmarkt Themapublicatie mede op basis van het WoON 2015 WoON-congres 7 april 2016 Johan van Iersel RIGO Research en Advies Aanleiding en context Een nieuw WoON-bestand
Nadere informatieWonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen
Basisinspanning Een evenwichtige bevolkingsopbouw, die in 2025 gegroeid is naar minimaal 25.000 inwoners. Voor iedere (toekomstige) inwoner moet een woning beschikbaar zijn die past in zijn/haar leefsituatie.
Nadere informatieCentraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009
Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije
Nadere informatiePrestatieafspraken. Gemeente Assen Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen
Prestatieafspraken Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen 2017 Prestatieafspraken Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen 2017 Omni~ Wonen S1ichl1ng Huurdersorganisalie Omnia
Nadere informatiePlatform Wonen Assen 3 oktober 2013
Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt
Nadere informatieAdviesnota voor de raad
Adviesnota voor de raad Onderwerp Kwalitatief Woonprogramma 2005-1014 Regio Rivierenland Datum collegebesluit Dinsdag 27 juni 2006 Datum raadsvergadering Donderdag 21 september 2006 Agendapunt 6 Portefeuillehouder
Nadere informatieGedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,
Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer
Nadere informatieDe hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit
1 De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit 2016 was het eerste jaar van ons Ondernemingsplan 2016-2020. Afgelopen jaar hebben we extra de aandacht gericht op de thema s betaalbaarheid,
Nadere informatieWerken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012
Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Woningbeheer Harlingen Postbus 103 8860 AC Harlingen Bolswardervaart 1 Openingstijden maandag tot en met vrijdag
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den
Nadere informatieAnalyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland
Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal
Nadere informatieOntwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant
Platform Wonen Ontwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant Donderdag 24 november 2016 Thuisvester Visie Tien keuzes strategische visie Woningwet: Belangrijkste
Nadere informatietoelichting aanvaarding actualisering regionale woonvisie 2017
Bijlage Datum DOS-2014-0006307 Onderwerp toelichting aanvaarding actualisering regionale woonvisie 2017 Aan de regio s is gevraagd voor 1 juli 2017 de regionale woonvisies te actualiseren op basis van
Nadere informatieBeleidsplan
Beleidsplan 2018-2022 Missie: In ons nieuwe beleidsplan blijft de missie ongewijzigd. Het blijft de beste zin die precies uitdrukt wie wij willen zijn en hoe we willen werken. Rijnhart Wonen creëert kansen
Nadere informatieKoersWijzer. Woningstichting Leusden
KoersWijzer Woningstichting Leusden KoersWijzer Inleiding In deze koerswijzer staan quotes uit de gesprekken met onze huurders, en stakeholders. Deze quotes zijn te herkennen aan de gekleurde vakken.
Nadere informatievenlo Raadsnotitie GEMEENTEBESTUUR Lokaal woonbeleid 5 H. Brauer
venlo Raadsnotitie GEMEENTEBESTUUR onderwerp Rn nummer 2016 Lokaal woonbeleid 5 collegevergadering d.d. 20 september 2016 raadsvergadering d.d. 12 oktober 2016 programma Wonen en Leefomgeving portefeuillehouder
Nadere informatieKwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013
Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen
Nadere informatieProvincie Noord-Holland
Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013
Nadere informatieNr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad
Nr: 2004-11-08 Schipluiden: 18 november 2004 Onderwerp: Notitie woningbouwprogrammering Midden-Delfland Aan de Raad Inleiding Voor u ligt de notitie woningbouwprogrammering waarin de uitgangspunten voor
Nadere informatiePFM PFM Wonen 2016
PFM 2016 PFM Wonen 2016 Actualisering PFM Wonen Oss Verkenning, raadspodium Oss, maart 2017 PFM 2016 Wat is PFM? Ontwikkelingen 2010-2016 Woonwensonderzoek 2015 Eerste contouren Pfm 2016 PFM 2016 Wat is
Nadere informatiePas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies
Transformatie bestaande woningvoorraad Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies Kansen en uitdagingen voor West-Brabant Thema s/ Agenda: 1. Steden en (kleine)
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieBijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020
Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer
Nadere informatieDieteren - gemeente Echt-Susteren
- gemeente Echt-Susteren Woningvoorraad Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep Kwantitatieve behoefte: Totaal Kwantitatieve behoefte: Sociale doelgroep Woonwensen: Totaal Woonwensen: Sociale
Nadere informatieGroei is van belang. Ondernemingsplan
Groei is van belang Ondernemingsplan 2017-2021 Waar staan we voor? Arcade: mensen en wonen Wij zijn een maatschappelijk betrokken, initiatiefrijke en sociale onderneming. Wij verhuren en beheren circa
Nadere informatieUitvoeringsagenda bij de Woonvisie Brielle
DATUM 4 oktober 2017 PROJECTNUMMER 501.102/ OPDRACHTEVER emeente Brielle Uitvoeringsagenda bij de Woonvisie Brielle 2017-2022 Inleiding In de Woonvisie Brielle 2017-2022 geven wij als gemeente Brielle
Nadere informatiePrestatieafspraken 2017
Prestatieafspraken 2017 Aanleiding De prestatieafspraken 2017 zijn een vertaling van het bod, waarin de woningcorporaties aangeven door welke activiteiten zij een bijdrage leveren aan het realiseren van
Nadere informatieMeer woonkansen voor ouderen
Meer woonkansen voor ouderen Ouderen willen zo lang mogelijk in hun vertrouwde leefomgeving blijven wonen. Met een slimme combinatie van maatregelen maakt u als gemeente dat mogelijk. Uw resultaten: Efficiënte
Nadere informatie(VER)BOUWEN AAN PLEZIERIG WONEN
BODEGRAVEN NIEUWERBRUG Een flexibele en moderne organisatie Zorgen voor een passende woningvoorraad WAARDER REEUWIJK Reeuwijkse plassen DRIEBRUGGEN Plezierig wonen HOGEBRUG (VER)BOUWEN AAN PLEZIERIG WONEN
Nadere informatieManagementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht
Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare
Nadere informatieZorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief
Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief drs. ing. Bert Krikke Conferentie Scheiden van Wonen en Zorg in een vergrijzende samenleving Delft, 12 juni 2012 Introductie Strategie, advies,
Nadere informatieIntentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014
Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd
Nadere informatieKoningsbosch - gemeente Echt-Susteren
- gemeente Echt-Susteren Woningvoorraad Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep Kwantitatieve behoefte: Totaal Kwantitatieve behoefte: Sociale doelgroep Woonwensen: Totaal Woonwensen: Sociale
Nadere informatieCollegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018
ONDERWERP Prestatieafspraken 2019 SAMENVATTING Gemeente, de Heemsteedse woningcorporaties Elan Wonen en Pre Wonen en hun huurdersorganisaties Bewonersraad Elan Wonen en Bewonerskern Pre streven een gemeenschappelijk
Nadere informatieActiviteitenoverzicht Midden-Groningen 2019
ACTIVITEITENOVERZICHT 2019 MIDDEN-GRONINGEN juni 2018 1. INLEIDING Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2019 van Actium aan de gemeente Midden-Groningen, met daarin de voorgenomen activiteiten van Actium
Nadere informatieOspel - gemeente Nederweert
- gemeente Nederweert Woningvoorraad Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep Kwantitatieve behoefte: Totaal Kwantitatieve behoefte: Sociale doelgroep Woonwensen: Totaal Woonwensen: Sociale doelgroep
Nadere informatieSint Joost - gemeente Echt-Susteren
- gemeente Echt-Susteren Woningvoorraad Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep Kwantitatieve behoefte: Totaal Kwantitatieve behoefte: Sociale doelgroep Woonwensen: Totaal Woonwensen: Sociale
Nadere informatieToppositie Randstad in het geding
Vergeten woningmarktdossier zorgt voor grote problemen Toppositie Randstad in het geding NVM introduceert WoningVoorraadMeter Nieuwegein, 4 juli De prijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland
Nadere informatieBevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant
VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,
Nadere informatieHerzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015)
Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) De Herzieningswet ligt voor vaststelling bij de Eerste Kamer. Deze Wet gaat over taken, toezicht
Nadere informatieWaardering van leefbaarheid en woonomgeving
Waardering van leefbaarheid en woonomgeving Burgerpeiling Woon- en Leefbaarheidsmonitor Eemsdelta 2015 In de Eemsdelta zijn verschillende ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid.
Nadere informatieDoet scheiden lijden?
Doet scheiden lijden? Extramuralisering na Zorgakkoord en Kamerbrief Jasper Klapwijk Strateeg Espria Woonzorg Nederland Apeldoorn, 30 mei 2013 Extramuralisering voor zorgaanbieders Waar staan we? Zorgakkoord
Nadere informatieProgrammabegroting
Programmabegroting 215-218 3.5 Ruimtelijke ontwikkeling Gouda heeft bijna 71. inwoners en is een stad waar het prettig is om te wonen. Een stad met een mooie historische binnenstad en waar inwoners betrokken
Nadere informatieWoonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels
POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen
Nadere informatieStrategisch werken aan wonen, welzijn, zorg Bijeenkomst Tympaan Zuid Holland
Strategisch werken aan wonen, welzijn, zorg Bijeenkomst Tympaan Zuid Holland Gebiedsgerichte aanpak 1 Opbouw workshop 1. Kennismaking 2. Context 3. Casus beschrijven 2 Gemeente: nieuwe rol, minder geld
Nadere informatieOp 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.
De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19
Nadere informatieRegio Midden-Limburg. Woningvoorraad. Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep
Woningvoorraad Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep Kwantitatieve behoefte: Totaal Kwantitatieve behoefte: Sociale doelgroep Woonwensen: Totaal Woonwensen: Sociale doelgroep Woonwensen: Jongeren
Nadere informatieBijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal
Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen
Nadere informatieWat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten
Algemene doelstelling Utrecht Vernieuwt - Krachtwijken Verbetering van de woon- en leefsituatie van een aantal buurten in Utrecht, de Krachtwijken in het bijzonder: Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Zuilen-Oost
Nadere informatieLokaal betrokken, regionaal verbonden
Lokaal betrokken, regionaal verbonden Beweeg de muis over de tekstblokken en klik Voorwoord Lokaal betrokken, regionaal verbonden Dat is de titel van het ondernemingsplan 2014-2018 van. Omdat dat is wat
Nadere informatieMODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING
MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,
Nadere informatieOuderen op de woningmarkt: feiten en cijfers
Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, met medewerking van Rink Drost,
Nadere informatieLeegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen
Lars Brugman Lars Brugman is projectadviseur/onderzoeker bij Kadaster Ruimte & Advies. Hij legt zich toe op complexe maatwerkvraagstukken vanuit de bij het Kadaster beschikbare ruimtelijke informatie.
Nadere informatieStrategisch Bewonersonderzoek Woonbeleving & Woonwensen. USP Bewonersscan 2018
Strategisch Bewonersonderzoek Woonbeleving & Woonwensen USP Bewonersscan 2018 De juiste inzichten voor het doelgericht evalueren wat leeft onder uw huurders De Bewonersscan is al vanaf 1999 het meest uitgebreide
Nadere informatieMonitor Leerdamse woningmarkt 2006
Monitor Leerdamse woningmarkt 2006 1. Inleiding Bij de vaststelling van de beleidsnota Volkshuisvesting 2005 2010 door de gemeenteraad op 14 april 2005 zijn een aantal conclusies getrokken die kenmerkend
Nadere informatieOegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte
Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie
Nadere informatieSusteren-Heide - gemeente Echt-Susteren
- gemeente Echt-Susteren Woningvoorraad Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep Kwantitatieve behoefte: Totaal Kwantitatieve behoefte: Sociale doelgroep Woonwensen: Totaal Woonwensen: Sociale
Nadere informatieWonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010
Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken
Nadere informatieKenniscafé Beschermd Wonen. 6 december 2017 Hotel Haarhuis, Arnhem
Kenniscafé Beschermd Wonen 6 december 2017 Hotel Haarhuis, Arnhem Programma 09.30-10.30 uur: Henk Langes (adviseur Wonen en Zorg) en Fea von der Heide (coördinator Wonen) Een gesprek met - Lennart Homan
Nadere informatieUITNO DIGING. Symposium 30 jaar BIEB 1000 woningen 8 DECEMBER 2011 SYMPOSIUM PARKTHEATER EINDHOVEN
UITNO DIGING Symposium 30 jaar BIEB 1000 woningen 8 DECEMBER 2011 SYMPOSIUM PARKTHEATER EINDHOVEN THEMA S PARALLELSESSIES 1. CPO in bestaande buurten en dorpen Hoe ga je met de bestaande (particuliere)
Nadere informatiePeij-Slek - gemeente Echt-Susteren
- gemeente Echt-Susteren Woningvoorraad Doelgroepen: Totaal Doelgroepen: Sociale doelgroep Kwantitatieve behoefte: Totaal Kwantitatieve behoefte: Sociale doelgroep Woonwensen: Totaal Woonwensen: Sociale
Nadere informatieWoonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016
Woonvisie Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Aanleiding Verschuiving van de volkshuisvestelijke opgave Sociale huur: Woningwet 2015 redelijke bijdrage Langer zelfstandig wonen Lokaal beleid 2
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen
Nadere informatieAchtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken
Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,
Nadere informatieOVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN
OVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN Deze notitie behandelt enkele conclusies op hoofdlijnen, gebaseerd op de 36 inzendingen die zijn ingediend voor de pilot woonconcepten voor EU-arbeidsmigranten. Positieve
Nadere informatieOverleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!
Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is
Nadere informatieKernenfoto s West Betuwe. West Betuwe beraad Janneke Rutgers & Sjors de Vries 24 september 2018
Kernenfoto s West Betuwe West Betuwe beraad Janneke Rutgers & Sjors de Vries 4 september 018 Kernenfoto Een foto van de kern: stand van zaken huidige woningvoorraad, toekomstige (fysieke) ontwikkelingen
Nadere informatieTrends op de woningmarkt en nieuwe verhoudingen in het wonen
Trends op de woningmarkt en nieuwe verhoudingen in het wonen Peter Boelhouwer 03-11-2015 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud In welke mate is de koopwoningmarkt hersteld? Prestatieafspraken
Nadere informatieSAMEN BOUWEN VLAANDEREN
aan ZEEUWS- VLAANDEREN Samen bouwen Dit is de gezamenlijke visie van Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws- Vlaanderen op de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Ons motto: samen bouwen.
Nadere informatieQuick Scan Integrale Stedelijke Vernieuwing tot 2020
Quick Scan Integrale Stedelijke Vernieuwing tot 2020 De Vernieuwde Stad CONCEPT In opdracht van De Vernieuwde Stad Anke Kilian-Polhuis Martijn van Veelen December 2006 Rapportnummer: 95150 RIGO Research
Nadere informatieNieuwsflits 16 september 2015
reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen
Nadere informatiePrestatieafspraken. Gemeente Assen Woonzorg Nederland Bewonerscommissies Ankerhof, Peelerhof en Binnenveste
Prestatieafspraken Gemeente Assen Woonzorg Nederland Bewonerscommissies Ankerhof, Peelerhof en Binnenveste 2017 Prestatieafspraken Gemeente Assen Woonzorg Nederland Bewonerscommissies Ankerhof, Peelerhof
Nadere informatiePrestatie-afspraken stedelijk niveau
Prestatie-afspraken stedelijk niveau 2018 2022 De afspraken staan in vet en cursief. SPECIFIEKE DOELGROEPEN A1. Inzet van jongerencontracten Het achterliggende doel van de gewenste inzet door de gemeente
Nadere informatieDe leden van de raad van de gemeente Groningen te GRONINGEN
Onderwerp Actieplan Sociale Huur Steller R. Asschert De leden van de raad van de gemeente Groningen te GRONINGEN Telefoon 8635 Bijlage(n) 1 Ons kenmerk 6884967 Datum Uw brief van Uw kenmerk - Geachte heer,
Nadere informatieRegionale Structuurvisie Wonen Zorg en Woonomgeving. Gemeente Roerdalen 19 november 2014
Regionale Structuurvisie Wonen Zorg en Woonomgeving Gemeente Roerdalen 19 november 2014 Inhoud van presentatie Aanleiding Typering van de structuurvisie Koers in een notendop Afwegingskaders Instrumentarium
Nadere informatieKiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord
Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,
Nadere informatieWatKostDe(Ver)BouwVanEenHuurwoning
WatKostDe(Ver)BouwVanEenHuurwoning Dit is een korte beschrijving van: 1. De applicatie Watkostdebouwvaneenhuurwoning, die sinds 2011 door verschillende corporaties wordt gebruikt bij de sturing op nieuwbouw.
Nadere informatieGS brief aan Provinciale Staten
GS brief aan Provinciale Staten Contact: L.Garnie@pzh.nl Postadres Provinciehuis Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070-441 66 11 www.zuid-holland.nl Aan Provinciale Staten Datum 1 juni 2017 Ons kenmerk
Nadere informatieVastgoedsturing bij Ymere.
Ymere Vastgoedsturing bij Ymere. Pablo van der Laan strategisch adviseur Kennisochtend NVDO Kwaliteitsborging en vastgoedsturing Utrecht, 18 september 2015 Groot stedelijke corporatie in Metropool Regio
Nadere informatieThuis in de Drechtsteden inspelen op de sociale vraag & wonen en zorg. Erwin Zwijnenburg Woonkracht10 namens
Thuis in de Drechtsteden inspelen op de sociale vraag & wonen en zorg Erwin Zwijnenburg Woonkracht10 namens Het goede gesprek Hoe kunnen we sociale huurwoningen zo goed mogelijk inzetten? Hoe zorgen we
Nadere informatieMasterclass woningmarktonderzoek. Companen 50 jaar 1 oktober 2015
Masterclass woningmarktonderzoek Companen 50 jaar 1 oktober 2015 De woningmarkt is een complex systeem Woningmarkt is een onvolkomen markt - Overheid stuurt op de vraag- en aanbodkant Locatiebeleid Woningbouwprogrammering
Nadere informatiePresentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1
Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed 19 april 2012 pagina 1 Strategie van Ymere Missie Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen
Nadere informatiePrestatieafspraken Gemeente IJsselstein / / Gemeente *7/ IJsselstein Providesv
^ Gemeente *7/ IJsselstein Providesv Gemeente IJsselstein / / Gemeente IJsselstein - Provides - HVIJ lad 1 van 1 Gemeente IJsselstein Provides Woningwet 2015 In de nieuwe Woningwet (per 1 juli 2015 ingegaan)
Nadere informatieBijlage bij brief Modernisering Huurbeleid
Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw
Nadere informatieDe Bewonersscan: woonbeleving en wensen van huurders in kaart Brochure 2018
De Bewonersscan: woonbeleving en wensen van huurders in kaart Brochure 2018 Inleiding De Bewonersscan De Bewonersscan is al vanaf 1999 het meest uitgebreide klanttevredenheidonderzoek voor corporaties.
Nadere informatieEcht thuis. Ondernemingsplan 2011-2015
Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste
Nadere informatieB&W-Aanbiedingsformulier
B&W.nr. 10.0986, d.d. 28 september 2010 B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp Aanbieding onderzoek Scheefwonen BESLUITEN Behoudens advies van de commissie 1. kennis te nemen van het onderzoeksrapport Scheefwonen
Nadere informatieWoonOnderzoek2012 & Grote WoonTest Haaglanden
WoonOnderzoek2012 & Grote WoonTest Haaglanden Opvallend(st)e uitkomsten en gebruik Toelichting na AB Haaglanden 27-11-2013 WoON12 & GWT Haaglanden Opbouw bijeenkomst: Inleiding en samenvatting uitkomsten
Nadere informatiePrestatieafspraken 2019 Gemeente Groningen - Woonzorg Nederland
Prestatieafspraken 2019 Gemeente Groningen - Woonzorg Nederland Gemeente Groningen Woonzorg Nederland Oktober 2018 Inleiding Wettelijk kader Met de invoering van de nieuwe Woningwet 2015 moeten corporaties
Nadere informatie