UITNO DIGING. Symposium 30 jaar BIEB 1000 woningen 8 DECEMBER 2011 SYMPOSIUM PARKTHEATER EINDHOVEN

Transcriptie

1 UITNO DIGING Symposium 30 jaar BIEB 1000 woningen 8 DECEMBER 2011 SYMPOSIUM PARKTHEATER EINDHOVEN

2 THEMA S PARALLELSESSIES 1. CPO in bestaande buurten en dorpen Hoe ga je met de bestaande (particuliere) voorraad om? CPO is het middel bij uitstek, als stimulator in de herstructurering Bouwen in eigen buurt (sloop eigen woning met vervangende nieuwbouw) 2. Vraaggestuurde woningbouwontwikkeling (Koop en huur) Vraaggestuurd; welke vraag van toekomstige bewoners moet worden beantwoord? CPO is wel/ niet geschikt voor huurders. Vraaggestuurd ontwikkelen in de huur, corporaties doen dit al jaren. 3. Financiering van CPO Voor corporaties is hier een taak weggelegd. Zelf ontwikkelen betekent ook zelf financieren. Hoe regel je de verkoop van je eigen woning? Inleider: H.G.M. van de Vondervoort (Burgemeester Bergeijk) De grote bouwopgave voor de toekomst ligt in de bestaande steden en dorpen. Het vraagstuk voor de komende decennia ligt in de verbetering of vervanging van de woningen uit de naoorlogse periode. Inleider: J.van Vucht (Nieuwe directeur SVUWonen) Er zal kleinschaliger ontwikkeld moeten worden en vooral veel meer aansluitend bij wens en budget van de aanstaande bewoner. Inleider: M. Kastein (De Regie) Doordat men niet eerder een hypotheek krijgt dan wanneer er een bouwvergunning is afgegeven, moeten de ontwikkelkosten van het voortraject voorgefinancierd worden.

3 THEMA S PARALLELSESSIES 1. CPO in bestaande buurten en dorpen Hoe ga je met de bestaande (particuliere) voorraad om? CPO is het middel bij uitstek, als stimulator in de herstructurering Bouwen in eigen buurt (sloop eigen woning met vervangende nieuwbouw) De grote bouwopgave voor de toekomst ligt in de bestaande steden en dorpen. Het vraagstuk voor de komende decennia ligt in de verbetering of vervanging van de woningen uit de naoorlogse periode. Verder zal er inbreiding plaats moeten vinden in plaats van uitbreiding. Daarnaast ligt er een grote uitdaging in de krimpgebieden die in steeds grotere delen van het land voor zal komen. De problematiek van de krimp concentreert zich met name bij woningen van particulieren. Kenmerk van de woningvoorraad in de herstructurering en de krimp is dat het niet alleen onroerend goed is, maar dat er vooral ook mensen in wonen. Het noodzakelijk vervangen of verbeteren van dit deel van de woningvoorraad (huur of koop) kan dus nooit plaatsvinden zonder die zittende bewoners intensief te betrekken. Wensen en mogelijkheden van de particulieren die er willen blijven of komen wonen, zullen startpunt van (her)ontwikkeling moeten worden. Het projectmatig vervangen of verbeteren koopwoningen is onmogelijk zonder de bewoners van die woningen samen aan het roer te zetten. Door hen gezamenlijk zelf te laten herontwikkelen op de grond die al in hun eigendom is, zijn financieel haalbare scenario s te bereiken.

4 THEMA S PARALELSESSIES Traditionele woningbouwontwikkelaars maken moeilijke tijden door; zowel woningcorporaties als commerciële ontwikkelaars hebben te maken met stagnatie. Corporaties hebben de middelen niet om huurwoningen te ontwikkelen, commerciële ontwikkelaars krijgen hun projecten niet in voldoende mate aan de man gebracht. 2. Vraaggestuurde woningbouwontwikkeling (Koop en huur) Vraaggestuurd; welke vraag van toekomstige bewoners moet worden beantwoord? CPO is wel/ niet geschikt voor huurders. Vraaggestuurd ontwikkelen in de huur, corporaties doen dit al jaren. Voor beide categorieën geldt dat collectief particulier opdrachtgeverschap of vormen van medeopdrachtgeverschap kansrijke strategieën kunnen bieden om de zaak weer vlot te trekken. Het past ook in het tijdsbeeld om op te schuiven in de richting van de consument. Er zal kleinschaliger ontwikkeld moeten worden en vooral veel meer aansluitend bij wens en budget van de aanstaande bewoner. Traditionele ontwikkelaars zullen voor een omslag in hun organisatie moeten kiezen om in de markt te blijven.

5 THEMA S PARALELSESSIES 3. Financiering van CPO Voor corporaties is hier een taak weggelegd. Zelf ontwikkelen betekent ook zelf financieren. Hoe regel je de verkoop van je eigen woning? 30 jaar Bouwen In Eigen Beheer en 10 jaar CPO heeft al veel projecten en woningen opgeleverd. Toch blijven er een aantal hardnekkige knelpunten bestaan: De woningen worden door de particuliere koper zelf gefinancierd vanuit de eigen individuele woninghypotheek. Maar omdat men niet eerder een hypotheek krijgt dan wanneer er een bouwvergunning is afgegeven, moeten de ontwikkelkosten van het voortraject wel voorgefinancierd worden. Een CPO vereniging is een verzameling van particulieren die elk hoogstens 1 woning kunnen financieren. Het risico van onverkochte woningen is dus niet af te dekken door de deelnemers. Daarom is een externe partij nodig die dat risico af wil dekken. CPO levert woningen op voor relatief lage prijzen ten opzichte van de marktwaarde, omdat de woningprijzen puur op kostprijs gebaseerd worden. Toch komt het regelmatig voor dat een nog lagere prijs wenselijk is. Wat dan te doen? Deelnemers aan een CPO-project zijn erg huiverig mee te doen als ze hun eigen woning nog moeten verkopen. Welke instrumenten zijn er om de aankoop van de bestaande woningen te regelen?