Hiermee bied ik u de Voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2013 aan.

Transcriptie

1 Marnix Norder Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitters van de Commissies Ruimte en Bestuur Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Aantal bijlagen Onderwerp Voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2013 Datum 28 november 2013 Geachte voorzitter, Hiermee bied ik u de Voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2013 aan. 1. Inleiding In het IpSO 2013 is de doelstelling opgenomen om in de komende 20 jaar 1 miljoen m2 (bruto vloeroppervlak) leegstaande kantoorruimte te transformeren. De eerder vastgestelde transformatie ambitie van m² per jaar (RIS december 2011) is hiermee ingaande 2013 verhoogd naar minimaal m² per jaar, met een voorkeur voor de functie wonen. Deze derde voortgangsrapportage transformatie kantoren beschrijft de voortgang in het kader van deze doelstelling. De kantorenmarkt is de afgelopen jaren fundamenteel en structureel veranderd. Onder invloed van de recessie en vanwege de afnemende vraag neemt het aanbod nog toe. Maar ondanks deze feiten is in Den Haag een positieve tendens waarneembaar. Het noodzakelijke afwaarderen komt op gang waardoor transformatie initiatieven van de grond komen, mede onder invloed van de Haagse kantorenloodsen. Voor alle zes panden die in eerdere gemeentelijke rapportages als kansrijk zijn bestempeld is de transformatie in voorbereiding of gaande. Er wordt meer getransformeerd dan vooraf ingeschat en de kansen op de appartementenmarkt lijken alleen maar toe te nemen. In een tijdsbestek van drie jaar is er sprake van vergunningaanvragen voor transformatie van ± m² kantoren. Ondanks de verwachting dat de afstoot van de rijkspanden een grotere leegstandproblematiek voor de stad zou betekenen, onderscheidt Den Haag zich positief ten opzichte van andere steden. Weliswaar komt het overgrote deel van de door het rijk af te stoten panden - sterk gefaseerd - nog op de markt, maar door invulling van de met het Rijk gemaakte samenwerkingsafspraken wordt dit traject en de fasering ervan in positieve zin beïnvloed. Inlichtingen bij Paul Kersten Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Deze voortgangsrapportage geeft inzicht in de ontwikkelingen binnen de huidige (Haagse) kantorenmarkt. Voor de ontwikkelingen in vraag en aanbod komt later dit jaar de kantorenmonitor beschikbaar. In deze voortgangsrapportage wordt achtereenvolgens ingegaan op: de actuele ontwikkelingen rond waardering en marktwerking op de kantorenmarkt die van invloed zijn op de haalbaarheid van transformatieprojecten; de actuele stand van zaken rond transformatie initiatieven en haalbaarheid in regelgeving, mede in relatie tot de werkzaamheden van de kantorenloods; transformatie in cijfers. 2. Waardering en marktwerking op de kantorenmarkt Bij transformatie van kantoren hebben marktfalen en marktimperfecties invloed op de slagingskans van een initiatief. Transformatie zal pas plaatsvinden als alle betrokken partijen toe zijn aan afwaardering en ander gebruik. Een positieve gemeentelijke invloed in dit proces is belangrijk. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op: slechte werking van het marktmechanisme; scheiding tussen kantorenmarkt en andere vastgoedmarkten zoals de woningmarkt; financiële problemen bij de kantooreigenaar (boekwaardeproblemen); financiële problemen bij de banken (zogeheten securiseringsproblemen); financiële problemen bij aankoop (kredietprobleem) transitie bij ontwikkelaars; Europese aanbestedingsregels bij rijksafstoot. Slechte werking marktmechanisme In een gezonde markt zorgt het marktmechanisme voor prijsdaling wanneer er geen behoefte is aan een aangeboden product en ontstaat vervolgens nieuwe vraag vanwege de hieropvolgende lagere prijs (prijstheorie). In de kantorenmarkt werkt dit marktmechanisme niet goed. De nieuwe lagere marktprijs - waarbij transformatie mogelijk wordt - komt ondanks forse afboekingen maar langzaam tot stand. Dit komt enerzijds doordat de kantorenmarkt per definitie diffuus is (kantorenlocaties en panden zijn sterk verschillend en vastgoed heeft specifieke kenmerken). Anderzijds komt dit doordat veel kantooreigenaren in financieel opzicht gevangen zitten (prisoners dilemma): zij kunnen niet of nauwelijks dalen met hun huurprijs omdat banken dan herfinanciering zullen eisen. Dit terwijl herfinanciering niet mogelijk is gezien de gedaalde waarde van het pand en het gebrek aan financiële middelen bij de eigenaar. Financieel sterkere kantooreigenaren stellen zich afwachtend op. Hun strategie is om andere partijen kantoren te laten transformeren zodat zij hun eigen kantoren kunnen blijven verhuren, waardoor waarde en huurprijs op termijn weer toenemen. Dit betreft vooral de pensioenfondsen die ook het minst een probleem ervaren: zij hebben hun kantoren vooral op A1 locaties en hebben (relatief) meer kansen om hun kantoor weer verhuurd te krijgen. De partijen met financiële problemen worden op langere termijn sterker of moeten gedwongen hun kantoren verkopen. De grootste transformatiesuccessen in de Haagse kantorenmarkt volgen, op een enkele uitzondering na, op gedwongen verkopen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de Pionier aan de 1 e van der Kunstraat 292 in Laakhaven en Oostduinlaan 75 (CBI Lummus-pand) in Benoordenhout. Het succes van de transformatie in Den Haag heeft dan ook alles te maken met het oplossen van het boekwaardeprobleem. Bij een gedwongen verkoop ligt de prijs immers altijd realistischer. Van de m² rijksafstoot (of m² inclusief afstoot internationale diensten zoals ICC en Eurojust) heeft m² (24 kantoorpanden) betrekking op eigendomspanden.

3 DSO/ De transformatie van de Rijkspanden heeft gelet op de afstootprocedures niet te maken met boekwaardeproblemen zoals die zich bij private partijen manifesteert. In die zin hebben andere grote steden een veel lastiger transformatievraagstuk dan Den Haag. Omgekeerd geldt echter dat de kapitaalvernietiging door leegstand in Den Haag veel meer een overheidsprobleem is dan in andere steden, waar de leegstand meer in bezit is van private partijen. Door de nationalisatie van SNS en ABN AMRO, het bezit van gemeente, corporaties, NS Poort en veel pensioenfondsen is paradoxaal bijna de helft van de leegstaande niet-rijks kantoren in Den Haag eigendom van het Rijk of van een Nederlands Pensioenfonds. Gescheiden markten en ketenorganisatie De huidige kantoorbeleggers in Den Haag zijn grosso modo niet de meest aangewezen partijen om transformatie op te pakken. Zij beleggen in kantoren als financieel product met een bepaald risicoprofiel. Er werken doorgaans financieel specialisten of beheerders en geen ontwikkelaars. De ontwikkelmarkt van woningen is volledig gescheiden van de kantorenmarkt, laat staan de zorgmarkt, die weer een geheel eigen dynamiek kent. De kantoorbelegger heeft daarom twee opties wanneer verhuur als kantoorfunctie niet langer realistisch, en transformatie waarschijnlijk de beste oplossing is: 1) verkopen op een zeer slecht moment in de markt, of 2) zich gaan verdiepen in een markt die ze niet kennen, waar ze geen kennis van hebben en waarbij het (risico-)profiel net als de huidige leegstand niet aansluit bij het beleggersprofiel. Beide opties nodigen een kantoorbelegger niet uit om over te gaan tot transformatie. Maar in de markt blijkt steeds meer ruimte voor creativiteit waardoor transformatie toch een overweging kan zijn. Positief is dat nieuwe kleine spelers in de markt successen boeken. Ze zijn flexibel, brengen nieuwe ideeën naar voren en zorgen voor nieuwe ontwikkelingen. De markten vinden elkaar echter nog altijd niet gemakkelijk. De kantoormakelaars hebben niet alleen beperkt kennis van de woningmarkt, zorgmarkt en conceptontwikkeling als zodanig. Zij hebben ook een te beperkt verdienmodel om zich in de kansen van een vraaggerichte ontwikkeling te verdiepen en beperken zich hoofdzakelijk tot het vinden van kantoorgebruikers of exploitanten. Boekwaarden (partijen onder water) De boekwaarde van een pand is doorgaans een probleem bij transformatieplannen. Het eigen vermogen van de kantoorbelegger is veelal verdampt vanwege de leegstand. De bancaire leningen staan onder water (lees: uw hypotheek is hoger dan de waarde van het huis) en er is niet genoeg geld om rente en aflossing te betalen laat staan geld om te investeren in een grootschalige transformatie. Banken zijn daarmee de facto economisch eigenaar geworden van de kantoren. De banken willen echter niet op de stoel van de ondernemer gaan zitten. Dit kunnen ze vaak ook niet. Zeker als het gaat om de buitenlandse banken. De Nederlandse banken (zoals bijvoorbeeld FGH/Rabobank) hebben korte lijnen. Veel willen of kunnen de banken echter ook niet doen om de transformatieopgave aan te pakken. Liquideren levert forse verliezen op en banken kunnen deze verliezen niet altijd dragen (ook vanwege regelgeving Basel III). Banken kiezen er daarom voor de financiële luchtbel geleidelijk leeg te laten lopen en financieringscontracten met een negatieve loan to value (bij nieuwe financiering is er een restschuld) door te laten rollen. Securisering (herverpakken en doorverkopen van leningen) Securisering houdt in dat banken leningen hebben doorverkocht. Banken hebben leningen voor kantoren doorverkocht en herverpakt aan consortia van soms meer dan 10 banken (met daarbij preferente en minder preferente posities). Veel van deze banken zijn vervolgens ook nog eens armlastig. Financieren om transformaties van de grond te krijgen is dan nagenoeg onmogelijk. Er moet dan met alle banken overeenstemming zijn over verkoop van een los object of over financiering.

4 DSO/ In Den Haag zit anno 2013 voor meer dan m 2 (20% van de leegstand) aan leegstaande kantoren in een dergelijke constructie. Voor de gemeente Den Haag betekent dit dat faciliteren van dergelijke transformatieplannen pas succes kan opleveren als financiering mogelijk is. Daar waar het publiek belang groot is kunnen enkel uiterste middelen zoals onteigening worden ingezet. Financiering/aankoop De vastgoedbanken/afdelingen van de Rabobank/FGH, SNS Bank en ING Bank financieren zeer beperkt bij de aankoop of transformatie van kantoren ten opzichte van het verleden. Daarnaast hebben de corporaties in Den Haag geen geld om kantoren aan te kopen. Dit geldt niet alleen voor Vestia, maar ook voor Haagwonen en Staedion. Het gevolg hiervan is dat hoofdzakelijk partijen met veel privaat geld actief zijn op de kantorenmarkt. Met kleine kantoorpanden tot m 2 kunnen deze partijen nog aan de slag. Zij doen dit ook volop op de Haagse markt. De transformatie-opgave ligt daarom vooral bij de grotere panden. Voor de grotere kantoorobjecten geldt dat - los van de vraag en kansen in de markt voor woningbouw - de financieringsopgave zeer complex is. Positief zijn de berichtgeving en signalen uit de markt dat Nederlandse pensioenfondsen in de grote steden en specifiek in de regio Den Haag van plan zijn meer te beleggen in transformaties naar huurwoningen. Ontwikkelaars Tot voor kort waren de grote in Den Haag actieve ontwikkelaars gelieerd aan een grote bank. ING Development (ING) en MAB (Rabobank) hebben echter hun bestaansrecht verloren. Ook andere grote ontwikkelaars kunnen weinig, omdat zij eerst een aantal pijnprojecten in eigen bezit op orde moeten brengen. De grote ontwikkelaars die overgebleven zijn, zijn vooral partijen gelieerd aan bouwondernemingen zoals als BAM, Dura Vermeer en Volker Wessels. Deze situatie met minder grote spelers op de markt maakt de afstoot en transformatie van grote kantoorobjecten complexer. Europese aanbestedingsregels bij Rijksafstoot Bij de afstoot van Rijkskantoren zijn de Europese aanbestedingsregels leidend. Deze regels leggen beperkingen op aan de creativiteit. Een vraaggerichte benadering is moeilijk. Het Rijk kan er wel voor kiezen om analoog aan de kantoorbeleggers niet direct te verkopen maar zelf ontwikkeltaken op zich te nemen en zich te verdiepen in een andere markt. Positief is dat in de samenwerkingsovereenkomst van de gemeente Den Haag met het Rijk is opgenomen dat partijen zich inspannen om met creatieve ideeën te komen, teneinde leegstand zoveel mogelijk te beperken. Conclusie marktwerking: er zijn marktimperfecties Geconcludeerd kan worden dat er veel marktimperfecties zijn, waardoor de transformatie-opgave zeer complex is. Door gescheiden markten weten partijen elkaar niet te vinden, terwijl partijen elkaar door financieringsproblemen juist vaker nodig hebben en grote ontwikkelaars schaars zijn. Hierin ligt dan ook een belangrijke rol voor de gemeente. In het transformatiebeleid (IpSo 2014) wordt om deze redenen fors ingezet op facilitering van de markt. Met name bij grote kantoorpanden is het belangrijk dat de gemeente partijen bij elkaar brengt, creatieve inspanningen levert en maatregelen neemt om initiatieven van de grond te krijgen. Om binnen redelijke termijn te komen tot een gezonde Haagse kantorenmarkt is het noodzakelijk dat de gemeente bij een groot publiek belang ingrijpt. Het relatieve succes hiervan blijkt uit de cijfers in deze rapportage. 3. Marktvraag & haalbaarheid van transformatie Ruimtelijke match en behoefte aan woonappartementen In tegenstelling tot veel andere gemeenten, waar niet courante kantoren in monofunctionele gebieden wachten op sloop, liggen de leegstaande kantoren in Den Haag in prachtige woonwijken als Benoordenhout, Bezuidenhout en in het centrum. In Benoordenhout zal het aanbod de komende 5 jaar naar verwachting oplopen tot ruim boven de m². Bovenstaande gebieden liggen op aantrekkelijke locaties in de centrale zone, waar Den Haag in investeert, prioriteit aan geeft en waar werkgelegenheid, voorzieningen en infrastructuur geconcentreerd zijn. Het is dan ook niet verwonderlijk dat in deze gebieden een woningbehoefte bestaat. Verschillende onderzoeken hebben dit aangetoond.

5 DSO/ Vorig jaar is het Haagse inwonerstal weer met ongeveer gegroeid. Groei is een compliment voor de stad, maar ook een opgave om invulling aan te geven. De Nieuwe Vinexopgave van woningen kan getalsmatig in de bestaande (Rijks) kantoren geaccommodeerd worden. Dit betekent natuurlijk niet dat de leegstand in een paar jaar is opgelost, maar de groei kan prima ingevuld worden in de leegstaande kantoren. Kwalitatief sluit de groeiprognose ook aan op het aanbod van kantoren. In tegenstelling tot de groei van de afgelopen 10 jaar, waarbij de groei met name betrekking had op Vinex-woningen, heeft de verwachte behoefte veel minder betrekking op grondgebonden woningen, maar blijkt behoefte aan huisvesting voor ouderen, expats, studenten en starters. Deze groeiprognoses klinken wellicht niet altijd plausibel als we naar de pijn in de huidige markt kijken. We worden echter allemaal ouder, en er is in Den Haag en de regio sprake van een natuurlijke groei (de Vinexjongeren gaan het huis uit). Daarnaast wordt Den Haag met de Leidse Universiteit steeds meer een studentenstad en groeit Den Haag als internationale stad met expats en arbeidsmigranten. Dit is ook een van de redenen waarom Nederlandse beleggers meer willen investeren in huurappartementen. Voorwaarde voor de groei is uiteraard wel dat problemen met werkloosheid worden opgelost en de werkgelegenheid voldoende kansen biedt. Technische en juridische haalbaarheid transformatie De afgelopen tijd is er ook door de gemeente Den Haag veel gelobbyd om de gerelateerde wetgeving aan te passen. Dit heeft geresulteerd in veel nieuwe regelgeving met betrekking tot transformatie. Deze maakt transformatie aanzienlijk eenvoudiger te realiseren. Knelpunten voor transformatie zijn in juridische en stedenbouwkundige zin sterk afgenomen. Het Bouwbesluit is in 2012 aangepast, waarbij transformatie van kantoren op bepaalde aspecten een minimumeis kent van het niveau bestaande bouw (inclusief uitbreiding tot maximaal verdubbeling van het volume). Hierdoor is transformatie, inclusief optoppen of aanbouwen eerder haalbaar. Daarnaast is het vanaf 1 juli 2013 mogelijk om op basis van de aangepaste Leegstandwet onder voorwaarden tijdelijk voor 10 jaar kantoren te transformeren (i.p.v. 5 jaar) met minder strenge eisen dan voorheen. Ook komt de integratieheffing te vervallen en kunnen corporaties een korting op de verhuurdersheffing krijgen als door transformatie woningen worden gecreëerd. Anderzijds leert de realiteit ons dat niet elk kantoor zich leent voor transformatie. Een kantoor op de Binckhorst naast een gasvulpunt van LPG is niet te transformeren naar woningbouw. Een kantoor naast de Utrechtse Baan kan vanwege nachttransport van gevaarlijke stoffen ook moeilijk getransformeerd worden. Hetzelfde geldt voor kantoren langs drukke wegen in verband met geluid- en luchtkwaliteit (bijvoorbeeld Terminal Noord en Zuid aan de Schedeldoekshaven).Ook parkeren kan een probleem vormen. Dit zorgt er soms voor dat op studentenwoningen met weinig parkeerbehoefte wordt ingezet en niet op iets grotere woningen, terwijl daar beleidsmatig gezien de grootste behoefte zit. De geschetste duidelijkheid in regelgeving en opgedane ervaring betekenen in ieder geval dat de randvoorwaarden voor transformatie initiatieven zowel vanuit de regelgeving als door de inzet van de Haagse kantorenloodsen op orde zijn. Zekerheid over bestemmingsplanmogelijkheden De gemeente heeft het afgelopen jaar veel nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld. Hieronder vallen ook de twee belangrijke kantoorgebieden Benoordenhout en Bezuidenhout. In deze bestemmingsplannen kan aan kantoren, bij recht of met wijzigingsbevoegdheid van het college naast de kantoorbestemming ook de bestemming dienstverlening (praktijkruimte) en wonen worden gegeven. De bredere bestemmingen zorgen voor grotere zekerheid omtrent de uitvoerbaarheid van transformatieplannen. Dit is zeer belangrijk gelet op de moeizame financiering. Indien het bestemmingsplan geen zekerheid biedt, stellen de kantorenloodsen en gebiedsmanagers voor kantoortransformatie een zogeheten HIT-advies (Haags Initiatieven Team) op. Met deze quickscan wordt doorgaans binnen 3 weken op hoofdlijnen duidelijkheid gegeven over de haalbaarheid van een initiatief.

6 DSO/ Aangegeven wordt of de beoogde transformatie onder meer planologisch, qua geluid, lucht en parkeren, naar verwachting past binnen het beleid en regelgeving. Ook wordt aangegeven wat de mogelijke knelpunten en oplossingen zijn. Het afgelopen jaar zijn 14 HIT-adviezen met betrekking tot kantoortransformaties verstrekt. Rode loper, creativiteit en nieuwe markten Ook met de HIT-adviezen wordt beoogd de rode loper uit te rollen voor transformatie initiatieven. De kantorenloodsen en gebiedsmanagers beperken zich echter niet tot deze adviezen. In 2013 zijn met veel eigenaren leegstandsgesprekken gevoerd en contacten onderhouden om initiatiefnemers te faciliteren. Er is gedaan aan matchmaking, overdracht van marktkennis, gebiedsontwikkelingen en regelgeving. Bijvoorbeeld over creatieve parkeeroplossingen, die met het nieuwe gemeentelijke parkeerbeleid van 2011 mogelijk zijn, maar nog niet altijd duidelijk zijn bij initiatiefnemers. Voorts is de creativiteit bevorderd. Er is met stagiaires, het landelijk expertteam en in samenwerking met derden een 10-tal quickscans uitgevoerd om transformatieplannen verder te brengen. Daarnaast zijn er enkele creatieve sessies georganiseerd. In het voorjaar 2013 is een creatieve sessie georganiseerd over en in het Berlage-huis (Groenhovenstraat 2), waarbij betrokkenen uit de wijk, van Shell, architecten, ingenieurs, MKB marketing, leisure en de museawereld bijeen zijn gekomen om gezamenlijk na te denken over nieuwe invulling van het pand. In De week van het lege gebouw (juni) heeft daarnaast een creatieve sessie plaatsgevonden waar studenten van 14 opleidingen, o.m. vastgoed, erfgoed, bouwtechniek, renovatie en ontwerp, samen met docenten en experts het voormalige Europolgebouw aan de Raamweg 47 in Den Haag onder de loep hebben genomen. Zij hebben onderzocht hoe verschillende disciplines kunnen samenwerken om in de huidige crisis tot oplossingen te komen. Op gebiedsniveau zijn creatieve sessies georganiseerd met Urbanisator Binckhaven, met het oog op versterking van de omgeving Maanplein. Voorbeelden met gemeentelijke panden Televisiestraat 2: Als eerste stad in Nederland onderzoekt Den Haag de mogelijkheden om gewassen te laten verbouwen in een leegstaand kantoorpand. Het concept is bedacht en uitgewerkt door verschillende bedrijven, de Kamer van Koophandel en Wageningen Universiteit. Stadslandbouw in andere vormen komt inmiddels op steeds meer plekken in grote steden voor. Meestal worden lege kavels tijdelijk omgebouwd tot groentetuintjes, maar steeds vaker worden ook daken van grote panden omgetoverd in groene oases vol gezonde groente en fruit. Junostraat 35: Voorzien wordt een aanpak waarbij lege casco kluskavels in het gebouw worden verkocht aan particulieren voor wonen en/of werken. De koper is zelf vrij in het bepalen van de grootte van de kavel en de indeling en inrichting ervan. Men koopt lege ruimte, regelt zelf de aansluitingen van energie en water en zorgt zelf voor de afbouw. Een particulier kan hiermee relatief goedkoop veel vierkante meters kopen, die vrij te gebruiken en in te delen zijn. Er kunnen circa 50 tot 80 kavels voor wonen en werken worden gerealiseerd. Overeenkomst Heijmans - Staedion m.b.t. Lijn 11 zone, met sloop van gemeentelijke kantoren aan de Loosduinseweg. Heijmans en woningcorporatie Staedion hebben op 3 oktober 2012 de samenwerkingsovereenkomst voor het GIT-terrein/Regentesse-Zuid in Den Haag ondertekend. In 2014 wordt gestart met de bouw. Het GIT-terrein is een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave aan de rand van het Haagse centrum. Staedion en Heijmans transformeren deze plek tot een gebied met veel voorzieningen en een stedelijk karakter dat vooral is gericht op jonge gezinnen. Dit sluit goed aan op de huidige markt waarin huishoudens zich graag willen binden aan de stad en een betaalbare woning zoeken. Het plan bestaat uit circa 430 huizen, waarvan minimaal 40 sociale huurwoningen, 80 huurwoningen voor de vrije markt, 310 grondgebonden vrije sector koopwoningen, circa 700 parkeerplaatsen en m2 voorzieningen, inclusief herinrichting van het omliggende openbare gebied. Het totale project wordt naar verwachting in 2022 opgeleverd.

7 DSO/ Overeenkomst Heijmans en Achmea m.b.t. Leidse universiteit: de grootste transformatie van Nederland met m². Ontwikkelaar Heijmans gaat de panden van de voormalige ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag verbouwen. De panden worden in verschillende fases omgebouwd tot een multifunctionele versterking van de Haagse binnenstad. De Universiteit Leiden gaat er een nieuwe Haagse dependance vestigen. Ook komen er 170 appartementen. De bouw van de eerste fase van het project zal medio 2014 van start gaan. Daarin worden 170 appartementen, 224 parkeerplaatsen, circa m2 commerciële ruimte en ruim m2 voor Universiteit Leiden gerealiseerd. De eerste fase wordt medio 2016 afgerond. Heijmans neemt ook het tijdelijk beheer en de exploitatie van het complex op zich. Afstoot van Rijkspanden Op 30 mei 2013 is tussen de gemeente en de betrokken rijkspartijen een samenwerkingsovereenkomst getekend. Het doel hiervan is partijen te binden aan afspraken over samenwerking rond de herbestemming en afstoot van een groot aantal rijkspanden in Den Haag, met als oogmerk economische vitaliteit, stedelijke kwaliteit, marktconformiteit en beperking van de financiële verliezen. Met de samenwerkingsovereenkomst worden twee werkeenheden ingesteld: I Taskforce Afstoot Rijkspanden: programmatisch verantwoordelijk voor de gecoördineerde aansturing van de af te stoten objecten en hun bijdragen aan de programmadoelstellingen; II Objectteams: uitvoerend orgaan ten aanzien van de afstoot van rijkspanden. Beide teams zijn samengesteld uit vertegenwoordigers van rijk en gemeente, om op basis van de kaders uit de Taskforce Afstoot realisatie van de plannen op objectniveau door de markt te laten realiseren. Medio 2013 bestaan er vier objectteams, voor de volgende locaties: - Binckhorstlaan 135 (Binckhorsthof). Dit rijkspand is inmiddels beschikbaar. Hier wordt een (tijdelijke) culturele invulling voorzien, waarmee ook de Binckhorst als gebied levendiger wordt. De tijdelijke invulling binnen een nieuw te creëren markt illustreert de aanpak van het Rijk, waarbij niet alle panden gelijktijdig maar gedoseerd en gefaseerd op de markt komen. - Anna van Hannoverstraat 4 (Min. Sociale Zaken en Werkgelegenheid). Voor deze locatie wordt een eerste visie opgesteld waar twee nota s van uitgangspunten uit voort zullen komen; één met het oog op de gebiedsontwikkeling en de tweede voor het pand zelf. - Instituut Defensie Leergangen, Brasserskade 227. De gemeente anticipeert met een projectopdracht op een nota van uitgangspunten, waarin samen met het rijk de randvoorwaarden worden bepaald voor de herbestemming van dit pand. - Willem Witsenplein 6. Voor dit pand kent het nieuwe bestemmingsplan een B&W wijzigingsbevoegdheid tot o.m. wonen. Het Rijk wil dit pand nu op de markt zetten met die informatie. Geen subsidieverstrekking Met de inzet van kantorenloodsen, de gebiedsmanagers en de begeleiding van de Rijksafstoot wordt er voor gezorgd dat de randvoorwaarden voor transformatie initiatieven op orde zijn. Dit betekent dat de gemeente de transformaties niet afdwingt. Het gaat om faciliteren van de markt. Er zijn geen specifieke subsidies van, of door de gemeente ingezet om transformatie te bevorderen of onrendabele toppen te financieren. Conclusie haalbaarheid van transformatie: Den Haag onderscheidt zich van andere steden doordat de leegstaande kantoren voor een groot deel in prachtige woonwijken gelegen zijn. Dit biedt veel kansen, met name voor het realiseren van appartementen voor verschillende doelgroepen. Voorts is de gemeente al een tijd bezig. Dit heeft geresulteerd in verbeterde wet- en regelgeving op landelijk niveau. Samen met de inzet van de Haagse kantorenloodsen op gemeenteniveau heeft Den Haag hiermee de randvoorwaarden voor transformatie op orde. Onder deze randvoorwaarden valt geen subsidiering van onrendabele toppen.

8 DSO/ Transformatie in cijfers Transformatie-doelstelling gehaald In de voortgangsrapportage van vorig jaar is gemeld dat er in 2011 voor m 2 bouwvergunningen zijn aangevraagd. In 2012 is voor m2 aan vergunningsaanvragen ingediend (zie tabel 1 en tabel 2). Hiermee is de transformatiedoelstelling voor 2012 ruimschoots gehaald. De grootste klappers zijn gemaakt met de onttrekking van kantoren in de Grote Marktstraat en omgeving, met onder meer het nieuwbouwproject Amadeus. Daarnaast gaat het om een aantal hotels en de transformatie van de Thorbecketoren, die qua volume flink meetellen. Verder is te constateren dat nagenoeg elk leegstaand klein kantoor van minder dan 500 m 2 in de binnenstad is omgezet naar woningen. Opvallend is de hoeveelheid aanvragen voor kinderopvang, die bij elkaar bijna m 2 vertegenwoordigen. In 2012 (zie tabel 2) betreft tweederde deel van de kantoortransformaties niet-woningen. Tabel 1 Transformatie in naar aanvraag, verlening en start bouw in m 2 Jaar Aanvraag bouwvergunning* Aantal m 2 Verlening Bouwvergunning* Aantal m 2 Start (ver) Bouw* Aantal m * * * 2 *1 De m 2 is gebaseerd op een verwachting * 2 betrekking op eerste halfjaar * De metrages in de verschillende kolommen betreffen niet per definitie dezelfde panden. De perioden tussen aanvraag, verlening en start bouw kunnen om verschillende redenen uiteenlopen. Tabel 2: Transformatie in 2012 op basis van aanvraag bouwvergunning in m 2 Pandnaam en functie Aantal Metrage Adres panden Grote Marktstraat e.o. retail met Grote Markstraat 24; Kalvermarkt 28 daarboven wonen (Markies en Amadeus) Hotel/logies Casuaristraat 1, Badhuisweg 11, Calandstraat 338-B en Fruitweg 28 Kinderopvang /kinderparadijs Diverse locaties Thorbecketoren retail met Thorbeckelaan daarboven wonen Binck 36 naar diverse functies Binckhorstlaan waaronder atelier en onderwijsruimte Retail, horeca, onderwijs, Diverse locaties bedrijfsruimte, ateliers The Presidents naar wonen Eisenhowerlaan Kleine woonplannen in het Diverse locaties centrum Kleine woonplannen buiten het Diverse locaties centrum Voormalig Mees Pierson naar Kneuterdijk 15 horeca met daarboven wonen Feestzaal Wegastraat 77 Zorg/zorgwoningen Badhuisweg 72 en Badhuisweg Micasa dak en thuislozen Zichtenburglaan 33 Praktijkruimten/privé kliniek Diverse locaties Eindtotaal 58 +/

9 DSO/ Transformatie-doelstelling op koers Voor 2013 is te zien dat het aantal grotere objecten toeneemt en daarbij ook de functie wonen (40%). De grootste transformatie heeft betrekking op het defensiecomplex Binckhorsthof waar intenties zijn om met langdurig tijdelijk beheer een transformatie op gang te brengen. Daarnaast staat er een aantal grote transformaties in de startblokken, waarvoor nog geen bouwvergunning is aangevraagd. De vergunningaanvraag voor deze projecten is in voorbereiding. De financiering van deze projecten verloopt echter traag. Successen zijn er in 2013 met het project de Pionier in Laakhaven naar studentenhuisvesting en duidelijke afspraken over de realisatie van een supermarkt en horeca in de plint van het Grote Belastingkantoor tegenover Hollands Spoor. Verder geldt dat er een afname is van het aantal transformaties naar kinderopvang. Hier lijkt de markt verzadigd te raken. Het veelgehoorde vooroordeel dat alleen wordt getransformeerd naar studentenwoningen en hotels blijkt in Den Haag onjuist: in de transformatieplannen bestaat een grote diversiteit aan functies. Tabel 3: Transformatie in 2013 op basis van (verwachte) aanvraag bouwvergunning in m 2 Pandnaam en functie Aantal Metrage Adres panden Defensiecomplex Binckhorsthof met gemengd concept inclusief Binckhorstlaan 135, bouwvergunning deels aangevraagd woonfunctie Niet openbaar, praktijkruimte/privé kliniek Aanvraag bouwvergunning verwacht 2 de helft 2013 Hotel en wonen Stadhoudersplantsoen 12 Wonen aanvraag bouwvergunning verwacht 2 de helft 2013 Holiday Inn Express, hotel Casuariestraat 1 Grote Marktstraat e.o. Sijthoff, retail Grote Marktstraat 43 De Pionier naar studentenwoningen e v.d. Kunstraat 292 Niet openbaar, hotel Aanvraag bouwvergunning verwacht 2 de helft 2013 De Schilde, stadslandbouw Televisiestraat 2 Niet openbaar, wonen Aanvraag bouwvergunning verwacht 2 de helft 2013 Plint Grote Belastingkantoor met Stationsplein 75 retail en horeca Woonappartement binnenstad Frederikstraat 467 Kleine woonplannen Diverse locaties Kinderopvang Diverse locaties Hotel/logies Diverse locaties Praktijkruimten/privé kliniek Diverse locaties Retail, horeca, onderwijs, sport Diverse locaties Eindtotaal 36 +/ Na 2013 Voor de periode zijn er voor ongeveer 200 kantoorpanden ideeën of plannen bekend. In totaal gaat dit om meer dan m 2. Hierbij zijn de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken, Sociale Zaken en Buitenlandse Zaken nog niet meegerekend. Over deze projecten in de pijplijn kan om reden van vertrouwelijkheid (concurrentiegevoeligheid, nog geen overleg met de buurt) nog niet alle informatie gedeeld worden. In figuur 1 en 2 is te zien dat er voor de jaren 2014 en 2015 per jaar meer dan m 2 in de planning staat. Deze plannen bevinden zich met name in de verkennende fase. Het gaat hier om een aantal panden met een groot metrage.

10 DSO/ Bijvoorbeeld het voormalige CBI Lummus pand (Oostduinlaan 75) in Benoordenhout van m 2 en de afstoot van de Rijkspanden Willem Witseplein 6 ( m 2 ), Raamweg 47 (voormalige Europol m 2 ) en het gemeentelijk project met kleinschalig opdrachtgeverschap aan de Junostraat 2 op de Binckhorst ( m 2 ). Al deze plannen hebben betrekking op transformatie naar wonen. Hiermee blijft de leegstand relatief stabiel op korte termijn (figuur 3). Figuur 1. Transformatieverwachting moment aanvraag bouwvergunning in meters *1, jaar en planfase *1 het aantal meters betreft een kansberekening volgens het berekeningsprincipe kans maal metrage. Indien de kans op transformatie 60% is en het metrage m2 is als metrageverwachting 600 m 2 opgenomen.

11 DSO/ Figuur 2. Transformatieverwachting moment aanvraag bouwvergunning in meters *1, jaar en type programma *1 het aantal meters betreft een kansberekening volgens het berekeningsprincipe kans maal metrage. Indien de kans op transformatie 60% is en het metrage m2 is als metrageverwachting 600 m 2 opgenomen. Figuur 3. Leegstandsverwachting op basis van Rijksafstoot en transformatie Bron: bewerking steenworp, afstootplanning Rijk, transformatiedatabase. Conjuncturele ontwikkelingen en trends binnen de kantoorsector (buiten Rijksafstoot en transformatie) zijn niet meegenomen.

12 DSO/ Concluderend Er wordt meer getransformeerd dan vooraf ingeschat en de kansen op de appartementenmarkt lijken alleen maar toe te nemen. De doelstelling om in 2012 minimaal m2 kantoren om te zetten is ruimschoots gehaald. Tegelijkertijd neemt de noodzaak toe om kantoorruimte aan de markt te onttrekken. In een tijdsbestek van drie jaar is vergunning aangevraagd voor transformatie van ± m² kantoren: dat heeft positieve invloed op de Haagse kantorenmarkt. De kantorenleegstand zal op korte termijn nog relatief stabiel blijven, ook onder invloed van door het Rijk af te stoten panden. Op langere termijn is de verwachting dat de leegstand zal afnemen vanwege de grote transformatiekansen in de stad, met name voor appartementen. Gelet op de marktimperfecties is het een belangrijke gemeentelijke taak om conform het IPSO 2014 fors te blijven inzetten op transformatie van kantoren. Het grote volume van onder meer de rijksafstoot maakt de noodzaak groter om de ruimtelijke kansen voor onder meer de woningbouwopgave te benutten. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie Marnix Norder