Hiermee bied ik u de Voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2014 aan.

Transcriptie

1 Joris Wijsmuller Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van de Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Aantal bijlagen Onderwerp Voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2014 Datum 2 december Inleiding Hiermee bied ik u de Voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2014 aan. In het IpSO 2014 is de doelstelling opgenomen om in de komende 20 jaar 1 miljoen m2 (bruto vloeroppervlak) leegstaande kantoorruimte te laten transformeren. Deze vierde voortgangsrapportage transformatie kantoren beschrijft de voortgang in het kader van deze doelstelling. De voortgangsrapportage gaat niet in op de leegstand van zorgvastgoed en detailhandel. Voor zorg is een aparte projectleider aangesteld, hierover ontvangt u een aparte rapportage. Ook bij detailhandel is er veel aandacht voor leegstand, informatie hierover ontvangt u via de reguliere voortgangsrapportages detailhandel, gegevens over leegstand worden gemonitord. Uiteraard worden niet alleen kantoorfuncties meegenomen in de aanpak van kantorentransformatie, we kijken hierbij breed naar functies waar de stad behoefte aan heeft. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om de afstoot van Defensieleergangen in Ypenburg (onderwijs) door het Rijk, de leegstand van het Stationspostkantoor (Rijswijkseweg 17) bij Hollands Spoor of een voormalige HTM Remise met daarbij ook ondergeschikt veel kantoorruimte. De kantorenmarkt is nog altijd volop in beweging. Er worden heel veel kantoren getransformeerd in de stad. Dit jaar heeft weer een recordmetrage aan vergunningaanvragen opgeleverd. Mede vanwege het nieuwe werken neemt het kantorenaanbod vooralsnog niet af. Deze voortgangsrapportage geeft inzicht in de ontwikkelingen binnen de huidige (Haagse) kantorenmarkt. Voor de ontwikkelingen in vraag en aanbod komt de kantorenmonitor beschikbaar. De opgave is vergelijkbaar met vorig jaar. Deze voortgangsrapportage heeft daarom dezelfde opzet. Inlichtingen bij Paul Kersten Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ In deze voortgangsrapportage wordt achtereenvolgens ingegaan op: de actuele ontwikkelingen rond waardering en marktwerking op de kantorenmarkt die van invloed zijn op de haalbaarheid van transformatieprojecten; de actuele stand van zaken rond transformatie initiatieven en haalbaarheid in regelgeving, mede in relatie tot de werkzaamheden van de kantorenloodsen en beschikbare middelen; transformatie in cijfers. 2. Waardering en marktwerking op de kantorenmarkt Bij transformatie van kantoren hebben marktfalen en marktimperfecties invloed op de slagingskans van een initiatief. Transformatie vindt pas plaats als alle betrokken partijen toe zijn aan afwaardering en ander gebruik. Een positieve gemeentelijke invloed in dit proces is belangrijk. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op: slechte werking van het marktmechanisme; scheiding tussen kantorenmarkt en andere vastgoedmarkten zoals de woningmarkt; financiële problemen bij de kantooreigenaar (boekwaardeproblemen); financiële problemen bij de banken (zogeheten securiseringsproblemen); financiële problemen bij aankoop (kredietprobleem); problemen met verkoopregels bij Rijksafstoot en koopregels Pensioenfondsen; organisatorische problemen bij transformatie; verhuurdersheffing. Slechte werking marktmechanisme In een gezonde markt zorgt het marktmechanisme voor prijsdaling wanneer er geen behoefte is aan een aangeboden product. Vervolgens ontstaat een nieuwe vraag vanwege de lagere prijs (prijstheorie). In de kantorenmarkt werkte de afgelopen jaren dit marktmechanisme niet goed. Nu is echter sprake van een forse prijsdaling. De nieuwe lagere marktprijs - waarbij transformatie mogelijk wordt - komt daardoor voor steeds meer kantoorbeleggers in zicht. Dit geldt echter niet voor alle kantoorbeleggers. Nog altijd zitten veel kantoorbeleggers in financieel opzicht gevangen ( prisoners dilemma ): zij kunnen niet of nauwelijks dalen met hun huurprijs, omdat banken dan herfinanciering zullen eisen. Als alternatief voor een daling van de huurprijs maken veel kantoorbeleggers bij nieuwe verhuringen wel gebruik van incentives, zoals ingroei huren of huurvrije maanden. Dit zorgt voor intransparantie in de kantorenmarkt, die al in de basis gecompliceerd is vanwege verschillende pand- en locatiekenmerken. De grootste transformatiesuccessen in de Haagse kantorenmarkt volgen, op een enkele uitzondering na, nog steeds op gedwongen verkopen. In 2014 gaat het ondermeer om de panden Kortenaerkade 1 en Esperantoplein 19. Een positieve ontwikkeling is dat er in het komende jaar (2015) voor het eerst een aantal grote transformatieplannen in de pijplijn zit, waarbij er geen sprake is van een gedwongen verkoop. Gescheiden markten en ketenorganisatie De huidige kantoorbeleggers in Den Haag zijn grosso modo niet de meest aangewezen partijen om transformatie op te pakken. Zij beleggen in kantoren als financieel product met een bepaald risicoprofiel. De beleggers zijn geen ontwikkelaars, maar vaak financieel specialisten of beheerders. De ontwikkelmarkt van woningen is volledig gescheiden van de kantorenmarkt. En dan hebben we het nog niet eens over de zorgmarkt, die weer een geheel eigen dynamiek kent. De kantoorbelegger heeft daarom twee opties wanneer verhuur als kantoorfunctie niet langer realistisch is en transformatie waarschijnlijk de beste oplossing is: 1. Verkopen op een zeer slecht moment in de markt. 2. Zich gaan verdiepen in een markt die men niet kent en waar men geen kennis van heeft en waarbij het (risico-)profiel net als de huidige leegstand niet aansluit bij het beleggersprofiel.

3 DSO/ Beide opties nodigen een kantoorbelegger niet uit om over te gaan tot transformatie. Het vooruitzicht van de aankomende afstoot van nog meer Rijkskantoren en het feit dat veel kantoren in Den Haag al leeg staan dwingt kantoorbeleggers echter steeds meer tot een transformatie-aanpak. De markten vinden elkaar nog altijd niet gemakkelijk. De kantoormakelaars hebben beperkt kennis van de woningmarkt, de zorgmarkt, onderwijs, horeca en conceptontwikkeling. Zij hebben ook een te beperkt verdienmodel om zich in de kansen van een vraaggerichte ontwikkeling te verdiepen. Hierdoor beperken zij zich hoofdzakelijk tot het vinden van kantoorgebruikers, exploitanten of een nieuwe eigenaar. Het feit dat de courtages door huurdaling en met name kleinere metrages onder druk staan maakt dit niet gemakkelijk. Waar een aantal jaar terug de kantorenmarkt veel grote transacties kende met vloeroppervlaktes van vierkante meter en meer, bestemd voor gebruikers zoals KPN en het Rijk, wordt de kantorenmarkt nu gedomineerd door kleine kantoorgebruikers. Het is in die markt niet te doen om vanuit klassiek makelaarsmodel op risico beleggers van leegstaande kantoren te faciliteren en de beleggers zelf hebben op hun beurt ook niet de kennis in huis. Boekwaarden (partijen onder water) De boekwaarde van een pand is doorgaans een probleem bij transformatieplannen. Het eigen vermogen van de kantoorbelegger is veelal verdampt vanwege de leegstand. De bancaire leningen staan onder water (lees: hypotheek is hoger dan de waarde van het pand) en er is niet genoeg geld om rente en aflossing te betalen, laat staan geld om te investeren in een grootschalige transformatie. Banken zijn daarmee de facto economisch eigenaar geworden van de kantoren. De banken willen echter niet op de stoel van de ondernemer gaan zitten om de kantoren te gaan transformeren. Dit kunnen ze vaak ook niet. Ze zijn geen ondernemers, maar bankiers. Bovendien levert liquidatie evenals bij de belegger ook bij de bank verliezen op. Deze verliezen kunnen banken niet altijd dragen (regelgeving Basel III). Banken kiezen er daarom voor de financiële luchtbel geleidelijk leeg te laten lopen en financieringscontracten met een negatieve loan to value (bij nieuwe financiering is er een restschuld) door te laten rollen. Transformatie wordt dan uitgesteld. Positief is dat de SNS Bank haar vastgoedportefeuille uit het turbulente verleden apart heeft gezet los van de bank in een bv (Propertize). Deze bv gedraagt zich wel als een onderneming en ook andere Nederlandse Banken zetten hierin stappen. Bij kantoren direct of in facto in eigendom van buitenlandse banken is het echter vooral wachten op liquidatie of faillissement. Securisering (herverpakken en doorverkopen van leningen) Securisering houdt in dat banken leningen hebben doorverkocht. Banken hebben leningen voor kantoren doorverkocht en herverpakt aan consortia van soms meer dan 10 banken (met daarbij preferente en minder preferente posities). Veel van deze banken zijn vervolgens ook nog eens armlastig. Financieren om transformaties van de grond te krijgen is nagenoeg onmogelijk. Er moet dan met alle banken overeenstemming zijn over verkoop van een los object, financiering of verkoop van gehele portefeuille. In Den Haag zit anno 2014 voor naar schatting m 2 (15% van de leegstand) aan leegstaande kantoren in een dergelijke constructie. Voor de gemeente Den Haag betekent dit dat faciliteren van dergelijke transformatieplannen pas succes kan opleveren als financiering mogelijk is. Daar waar het publiek belang groot is kunnen enkel uiterste middelen zoals onteigening worden ingezet. Positief is dat een zwaar gesecuriseerde portefeuille met in Den Haag meer dan m2 eind 2013 een nieuwe eigenaar heeft gekregen en dat het transformatieproces van deze panden nu in gang gezet is. Financiering/aankoop Tegenwoordig financieren banken niet of nauwelijks of onder ongunstige voorwaarden. Om een kantoortransformatie van de grond te krijgen moet een initiatiefnemer dus op een andere manier aan geld komen. In toenemende mate neemt privaat (familie)kapitaal deze rol over. En verder pensioenfondsen, family offices, hedge funds etc. Nadeel is dat bij investering van privaat kapitaal in vastgoed de rendementseis vaak boven de 10% ligt. Dit betekent dat er op dit vastgoed nog meer moet worden afgeboekt om transformatie mogelijk te maken.

4 DSO/ Positief is dat de Haagse NIBC Bank los van staatsteun is. Ook is in mei 2015 de ING volgens planning los van de staatsteuninterventie. Dit brengt mogelijk in de nabije toekomst meer mogelijkheden voor financiering. Positief is ook dat de Nederlandse pensioenfondsen (via Amvest, Bouwfonds, Syntrus Achmea, Alterra, Bouwinvest) in de grote steden en specifiek in de regio Den Haag alle in grote transformatieprojecten in Den Haag investeren voor de realisatie van huurwoningen in midden- en bovensegment (boven verhuurdersgrens). Negatief is dat corporaties nog altijd geen geld en geen strategie hebben om kantoren voor transformatiedoeleinden aan te kopen of te huren. Dit geldt niet alleen voor Vestia, maar ook voor Haag Wonen en Staedion en waar DUWO wel uitbreidt, heeft deze partij juist gekozen voor nieuwbouw. De nieuwe regeling van het Rijk waarbij corporaties per getransformeerde woning een korting van ,00 kunnen krijgen op de verhuurdersheffing heeft daarmee helaas onder de Haagse corporaties nog geen effect. Verhuurdersheffing: meer sloop nieuwbouw Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan 699,48 per maand (prijspeil 2014). De verhuurdersheffing is in ,381 % van de waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in Dit komt neer op een extra omzetbelasting van meer dan 10%. Zoals hiervoor beschreven kunnen corporaties geen nieuwe sociale huurwoningen realiseren. Dit geldt ook voor de pensioenfondsen. Daarmee zijn private beleggers de enige partij die nog enigszins bereid is sociale woningen te realiseren. Hiermee moet dan wel rekening worden gehouden met een hogere rendementseis van 10% à 15% tegen plus minus 6% 1 bij pensioenfondsen. Dit betekent dat steeds meer kantoorpanden die qua structuur (geen balkon, kamers met hinderlijke kolommen, te veel laagwaardige kantooruitstraling) moeilijk zijn te transformeren naar vrije sector woningen (boven de verhuurdersgrens) worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komt bijvoorbeeld nieuwbouw met vrije sectorwoningen. Dit scheelt immers dan de verhuurdersheffing en de hogere rendementseis. Voordeel hiervan is wel dat met sloop/nieuwbouw en een ondergrondse parkeergarage het parkeerprobleem opgelost kan worden en ook meer kwaliteit bereikt wordt (betere isolatie tegen geluid e.d.). Problemen met verkoopregels bij Rijksafstoot en koopregels Pensioenfondsen Bij de afstoot van Rijkskantoren geldt dat interne regels bij het Rijk en Europese aanbestedingsregels beperkingen leggen op de creativiteit. Een vraaggerichte benadering is moeilijk. Huurders aantrekken ligt bijvoorbeeld gevoelig. Om staatsteun te voorkomen moet goed aangetoond worden dat de huurprijs marktconform is. Daarnaast geldt dat de Algemene Rekenkamer van mening is dat het Rijk bij verkoop niet moet aanbesteden, maar moet verkopen tegen de hoogste bieder. Het nadeel van verkoop ten opzichte van aanbesteding is dat potentiële kopers niet weten hoeveel concurrerende partijen die ook een bieding uitbrengen, meedoen. Hierdoor durven veel partijen geen tijd in een koopproces te steken. Voor een gedegen bieding van een middelgroot pand moet vooraf namelijk veel werk worden gedaan (marktonderzoek, bouwkundig onderzoek, plattegrond ontwerp, rekenwerk, interessepeiling huurders/exploitanten/kopers etc.). Hierdoor had de gunning van de verkoop van Willem Witsenplein 6 door het Rijk vermoedelijk niet het gewenste resultaat. Positief is dat volgend op de samenwerkingsovereenkomst van de gemeente Den Haag met het Rijk, bestuurlijke afspraken zijn gemaakt voor de drie grootste Rijkspanden, waarmee ook de maatschappelijke en economische waarde van de panden wordt verhoogd. Omgekeerd zijn er aan de koopzijde ook moeilijkheden. Grote ontwikkelaars gelieerd aan ING, Rabobank, SNS bestaan niet meer (MAB Development, ING Development, Eurocommerce, TCN en IPMC). 1 Deze percentages zijn indicatief. Rendementseisen zijn afhankelijk van marktrisico s, pand-, locatie en omgevingskenmerken, rentestanden, mogelijkheden van vreemd vermogen etc. Ook kunnen alle particuliere eigenaren en pensioenfondsen niet over een kam worden geschoren.

5 DSO/ Om toch een bieding te kunnen doen zijn hierdoor vaak brede coalities nodig met pensioenfondsen en bouwondernemingen e.d. Daarnaast zitten veel bouwers nog in zwaar weer (zie de koersval van de twee grote beursgenoteerde bouwers Ballast Nedam en BAM) en zijn veel pensioenfondsen niet bereid vooraf op basis van een bescheiden globaal plan te investeren. Bij pensioenfondsen spelen veel koopregels. Zij gaan uit van specifieke fondsen, zoals een woonfonds, een studentenhuisvestingsfonds etc. Indien een kantoortransformatie qua gebouw en locatie vraagt om een plint met kantoor, een supermarkt met daarboven studentenhuisvesting gecombineerd met bijvoorbeeld andere woondoelgroepen, dan is er nagenoeg geen fonds dat interesse heeft. Voor elke functie is er immers een apart fonds. Ook laat niet elk fonds een kadastrale splitsing toe binnen een gebouw met een vereniging van eigenaren. Organisatorisch Transformatie gaat niet van de ene dag op de andere dag. Bij veel van de projecten die dit jaar opgeleverd worden, zijn de eigenaren twee jaar geleden begonnen met de verbouwing, terwijl het kantoor al minimaal 4 jaar geleden toe was aan transformatie. Dit ligt niet alleen aan de hierboven beschreven marktimperfecties, maar ook aan veel organisatorische aspecten. Aan de transformatie gaat een hele cyclus van ontkennen, erkennen en verkennen, uitwerken, twijfelen etc. vooraf. Daarnaast zorgen verandering van beleid, de vraag uit de markt, de komst van verhuurdersheffing etc. voor noodzakelijke planaanpassingen die tijd kosten. Een ander aspect is de invloed van beslissers op afstand. Direct betrokkenen willen vaak al aan de slag met transformatie, maar worden (onverwachts) door andere delen van een organisatie weer tegengehouden (interne bank, buitenlandse directie), waardoor transformaties toch langer gaan duren. Faillissementen van eigenaren, ontwikkelaars, banken en bouwers en personeelswisselingen bij alle bedrijven en organisaties kunnen hierbij nog eens worden opgeteld. Hierbij geldt dat een faillissement soms niet een maar twee extra schakels betekent. In een aantal gevallen is er een tussenkomst van hedge funds die gehele vastgoedportefeuilles kopen wegens gebrek aan andere kopers, om deze daarna weer door te verkopen zonder het vastgoed op locatie te kennen. Positief is dat het verlies genomen is. Nadeel is de extra schakel. Conclusie marktwerking: er zijn marktimperfecties Geconcludeerd kan worden dat er net als vorig jaar nog steeds veel marktimperfecties zijn, waardoor de transformatie-opgave zeer complex is. Door gescheiden markten leren partijen elkaar pas in een lang en moeizaam proces kennen, terwijl partijen elkaar door financieringsproblemen juist vaker snel nodig hebben. Bovendien zijn grote ontwikkelaars schaars. Hierin ligt dan ook een belangrijke rol voor de gemeente. In het transformatiebeleid (IpSO 2015) wordt om deze redenen fors ingezet op facilitering van de markt. Met name bij grote kantoorpanden is het belangrijk dat de gemeente partijen bij elkaar brengt, creatieve inspanningen levert en maatregelen neemt om initiatieven van de grond te krijgen. Om binnen redelijke termijn te komen tot een gezonde Haagse kantorenmarkt is het noodzakelijk dat de gemeente bij een groot publiek belang ingrijpt. Het relatieve succes hiervan blijkt uit de cijfers in deze rapportage. 3. Marktvraag & haalbaarheid van transformatie Bij transformatie van kantoren heeft de marktbehoefte vanzelfsprekend een grote invloed op de slagingskans van een initiatief. Transformatie kan pas plaatsvinden indien er behoefte is of herkend wordt. Ook is een transformatie pas haalbaar indien een vergunning kan worden gegeven voor de transformatie. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op: a. de marktvraag voor transformatie van kantoren naar wonen; b. de marktvraag naar transformatie naar diverse functies; c. de marktvraag voor transitie naar kantoorverzamelgebouwen; d. de veranderingen in de wetgeving en het traject van vergunningverlening; e. stand van zaken gemeentelijke panden en rijkspanden.

6 DSO/ De marktvraag voor transformatie van kantoren naar wonen Er is sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve match om veel leegstaande kantoren in Den Haag te transformeren naar wonen. Er sprake van een driedubbele match. Wonen is erg kansrijk: a) In kwantitatieve zin geldt dat Den Haag nog steeds groeit met inwoners. Ook dit jaar is Den Haag weer gegroeid. Tot augustus zijn er in Hagenaars bijgekomen. Deze groei zet door waardoor er tot woningen extra zijn geprognosticeerd voor de periode tot Dit betekent natuurlijk niet dat de leegstand in een paar jaar is opgelost, maar de groei kan voor een belangrijk deel ingevuld worden in de leegstaande kantoren. Waar de behoefte aan kantoren afneemt, groeit de behoefte aan woningen. b) In kwalitatieve zin naar locatie geldt dat veel leegstaande kantoren in Den Haag in prachtige woonwijken als Benoordenhout en Bezuidenhout, in de omgeving van de internationale zone en in het centrum staan. Ook geldt dat kantoorgebruikers vanuit deze omgevingen tegen aantrekkelijke huren verhuizen naar de Binnenstad en Hollands Spoor (zoals CPB, Octrooibureau, stichting Bernard van Leer, UWV). Hierdoor ontstaan er door marktwerking nog meer transformatiemogelijkheden in prachtige woonwijken, waar voorzieningen, groen en infrastructuur geconcentreerd zijn. Waar de behoefte aan kantoren in woonwijken afneemt, groeit de behoefte aan woningen in binnenstedelijke wijken. c) In kwalitatieve zin naar pandenkenmerken geldt dat de woningbouwbehoefte veel minder betrekking heeft op grondgebonden woningen in Vinexwijken. Nu is er meer behoefte aan appartementen. Er is vooral behoefte aan huisvesting voor ouderen, expats, studenten, starters en niet te vergeten arbeidsmigranten. De leegstand van kantoren heeft aansluitend hierop vooral betrekking op niet-grondgebonden kantoren, dat wil zeggen: de leegstand van kantoren betreft niet het gehele gebouw, maar vooral delen daarvan (verdiepingen). Door verandering van de economie met meer kleine bedrijven en ZZP-ers neemt de behoefte aan grootschalige kantoorcomplexen gericht op één grote gebruiker met veel verdiepingen af. Waar de behoefte aan niet-grondgebonden kantoren (grote kantoorkolossen) afneemt, groeit de behoefte aan niet grondgebonden wonen (appartementen). De marktvraag naar transformatie naar diverse functies Voor de behoefte aan andere functies dan wonen geldt dat voor hotels en kinderopvang de omvang aan transformaties van de afgelopen jaren niet snel doorzet. De hotelbezetting in de stad zit op 61% (2013). De markt voor kinderopvang is grotendeels verzadigd. Alleen voor specifieke concepten is marktruimte. Voor onderwijs geldt dat onder meer met de vestiging van de Universiteit Leiden en de verplaatsing van het conservatorium er een aanzienlijk metrage aan transformatie in het vooruitzicht ligt (Wijnhaven-kwartier). Er zijn echter meer kansen. Zo is bijvoorbeeld het private Kronenburgh MEAO College uit Rijswijk naar een kantoor in het centrum van Den Haag verhuisd. Door de groei in de zorg- en consumentenmarkt nemen de behoefte en trends in de persoonlijke dienstverlening en praktijkruimten toe. De metrages hiervan zijn echter meestal beperkt tot een klein aantal vierkante meters. Dit geldt ook voor detailhandel. Veel leegstaande kantoren zijn de afgelopen jaren in en om de Grote Marktstraat gevuld met grote metrages detailhandel. Een tweede Grote Marktstraat met transformatie van kantoren zit niet in het vat. Omgekeerd zorgt de toenemende concurrentie van online shopping ervoor dat leegstand in winkelpanden toeneemt. Hierdoor ontstaat er ook een druk om detailhandelspanden op slechte locaties te transformeren. Voor horeca liggen er kansen. Veel kleine kantoorgebruikers kunnen zich geen eigen catering permitteren en door het nieuwe werken neemt het aantal werknemers in gevulde kantoren toe. Hierdoor ontstaat er een toenemende vraag naar lunchrooms, broodjeszaakjes en koffiecorners. Voor verzorgingshuizen geldt dat door scheiding van wonen en zorg voor de korte termijn een sterk afnemende behoefte bestaat. Er wordt zelfs gesproken over een halvering van het aantal verzorgingshuizen in de regio. Door verouderd vastgoed en nieuwe concepten zijn er echter toch kansen voor transformatie naar verzorgingshuizen. Deze groei kan op termijn ook flink doorzetten. Het aantal 80-plussers verdrievoudigt de komende dertig jaar.

7 DSO/ Voor de korte termijn liggen de kansen met name in levensbestendige woningen voor ouderen, al dan niet gecombineerd met zorgdienstverlening. Ouderen die vanwege de scheiding van wonen en zorg of door toenemende vitaliteit niet terecht komen in een verzorgingshuis hebben wel behoefte aan een levensbestendige woning. Dit kan heel goed door transformatie van een kantoorgebouw, zeker in de nabijheid van winkelcentra. Een mogelijke nieuwe markt voor transformatie van kantoren is de vrijetijdsector. Door dalende huurprijzen kunnen er mogelijkheden ontstaan voor yogacentra, musea, wellnesscentra en kinder-speelparadijzen. Voor musea zijn er een aantal serieuze bezichtigingen in kantoorpanden en aanvragen bij de kantorenloods of accounthouder. De toekomst moet uitwijzen - ook gelet op hoge parkeernormen- in hoeverre deze vrijetijdsvoorzieningen in leegstaande kantoren kunnen landen. Tot slot geldt dat de markt voor diverse functies vergroot kan worden door de inzet op unieke maatwerk concepten. Door de juiste match te vinden tussen een functie en de kenmerken van een kantoorpand en de locatie is er meer transformatie mogelijk. Door de kwaliteiten van locatie en pand en haar omgeving ten volle te benutten en daarmee verbindingen of samenwerkingsverbanden te leggen, ontstaan er nieuwe mogelijkheden en worden er functies gerealiseerd waar echt behoefte aan is. Denk hierbij aan een fietsverhuurzaak bij station Laan van NOI, een leisureconcept bij het kantoorobject The Globe bij Hollands Spoor, een specifieke expathuisvesting bij KPN of een specifiek concept voor zorgwoningen voor jongeren zonder autobehoefte in de binnenstad. Door de juiste matches kunnen nieuwe markten worden bereikt of een specifieke markt worden bediend en extra werkgelegenheid worden gecreëerd voor de stad. Echter, juist deze specifieke concepten passen niet altijd in het sectoraal beleid. De marktvraag voor transitie naar (thematische) kantoorverzamelgebouwen Hoewel de omzetting van een kantoor met één huurder naar een thematisch kantoorverzamelgebouw buiten de scope valt van de kantoortransformatie-opgave, is deze omzetting ook een mogelijkheid om een kantoor weer een nieuwe invulling te geven die nadrukkelijk wel binnen de scope van het coalitieakkoord valt en is daarom evengoed in deze rapportage opgenomen. Den Haag wordt van oudsher naast de rijksoverheid gedomineerd door een tiental multinationals zoals KPN. Hierdoor is de kantorensector van oudsher ook afhankelijk van deze multinationals en de rijksoverheid. Thematische verzamelgebouwen waren hierbij voorheen veel te riskant vanuit vastgoedperspectief. Voor eigenaren was het bij leegstand veel interessanter om te wachten op een grote huurder of op een formatie van geïnteresseerde huurders. Door de ontwikkeling van de economie naar een netwerkeconomie met veel meer kleinere bedrijven en zzp-ers is de vraag naar ruimte door multinationals sterk afgenomen. Kantoorbeleggers kunnen zich daardoor niet meer permitteren zich alleen op de grote bedrijven te richten (wanneer is er sprake is van een keuze voor transformatie van verzamelgebouwen). Hierdoor zijn er de afgelopen jaren in een korte tijd veel kantoorverzamelgebouwen bijgekomen. De toename van veel kantoorverzamelgebouwen heeft tot nog toe niet altijd succes opgeleverd. Enerzijds is dit veroorzaakt door hyperconcurrentie. Anderzijds missen gebruikers binding met omliggende bedrijven, waar de schaal van de economie meer en meer om vraagt. Door de combinatie van ontwikkelingen zowel aan de vraagzijde (leegstand en overaanbod van het standaard kantoorverzamelgebouw) als aan de aanbodzijde (nog sterkere dominantie van economie door kleine netwerkbedrijven) nemen de bereidheid in de markt en de kansen om over te gaan op thematische verzamelgebouwen, niches of campusontwikkeling toe. De afgelopen jaren zijn er in korte tijd in Den Haag een flink aantal thematische verzamelgebouwen bijgekomen, zoals het Waterhouse, het mediaverzamelgebouw en het Woman Business Initiative. Met de komst van de New World Campus (internationale ontwikkeling en innovatie), Het Nieuwe Kantoor, Young start up, The Hague Security Delta Campus en MOOOV (voor sport, muziek, dans en bewegen) zijn er dit jaar zijn nog een flink aantal aan toegevoegd. Ook zijn er nog meer initiatieven en kansen voor thematische verzamelgebouwen. Zo zijn er mogelijkheden in de maakindustrie en specifieke sectoren. De kantorenloodsen en de accounthouders Economie spannen zich in voor de realisatie van deze verzamelgebouwen.

8 DSO/ De veranderende wetgeving en het traject van vergunningverlening Wetgeving Knelpunten voor transformatie zijn in juridische en stedenbouwkundige zin sterk afgenomen. Er is in korte tijd sprake van een ongekende aanpassing in de wetgeving. Het Bouwbesluit is in 2012 aangepast, de Leegstandswet in 2013, de Integratieheffing komt op korte termijn te vervallen en per 1 november 2014 treedt een belangrijke verruiming van de wetgeving in werking: de vergunningstijd voor ontheffing via een kruimelontheffing is bekort van 24 naar 8 weken. Idem zijn de mogelijkheden voor een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan verruimd, in ieder geval van 5 naar 10 jaar. Ook langere periodes zijn mogelijk. De nieuwe wetgeving biedt veel mogelijkheden. Beleid Niet alle transformaties kunnen een positief advies krijgen. Bij een initiatief dat strijdig is met het bestemmingsplan kan een zogeheten HIT-advies (Haags Initiatieven Team) worden gevraagd. Hiermee weten initiatiefnemers in een vroeg stadium of de gemeente aan een initiatief wil meewerken. Dit is zeer belangrijk gelet op de moeizame financiering. Met de HIT-quickscan wordt doorgaans binnen 3 weken op hoofdlijnen duidelijkheid gegeven over de haalbaarheid van een initiatief. Aangegeven wordt of de beoogde transformatie onder meer planologisch, qua geluid, lucht en parkeren, naar verwachting past binnen het beleid en regelgeving. Ook wordt aangegeven wat de mogelijke knelpunten en oplossingen zijn. Het afgelopen jaar zijn 13 HIT-adviezen met betrekking tot kantoortransformaties verstrekt. Het merendeel van deze adviezen was positief of onder voorwaarde positief. Bij negatief advies gaat het bijvoorbeeld om de onmogelijkheid voor optopping in beschermd stadsgezicht of voor een parkeeroplossing met haaks parkeren op een 50-kilometerweg. Niet alle initiatieven komen overigens in het HIT. In 2014 is een aparte werkgroep in het leven geroepen om per geval te beoordelen hoe om te gaan met het grijze gebied tussen wonen en hotel. Daarnaast wordt er ook direct gecommuniceerd over het sectorbeleid zoals het parkeer-, hotel- en studentenhuisvestingsbeleid dat is vastgesteld. Zo is er geen plaats voor studentenhuisvesting in Benoordenhout of voor een willekeurig hotel in de internationale zone. Door alle sectoren mee te wegen wordt de kwaliteit van de stad bewaakt en voor de lange termijn toegewerkt naar de juiste functie op de juiste plaats. Om de zekerheid vooraf nog meer te verhogen wordt ook bij de actualisatie van bestemmingsplannen meer transformatie bij recht of met wijzigingsbevoegheid mogelijk gemaakt. Hierbij ging het dit jaar onder meer om het bestemmingsplan Binnenstad en Archipel. Kantorenloodsen Het college is van mening dat het instellen van een leegstandsverordening niet de juiste weg is om de leegstand van kantoren aan te pakken (raadsmededeling RIS ). Liever gaat het college uit van een constructieve benadering in de aanpak van kantorenleegstand: constructieve verleiding in plaats van repressie en dwang. Kantorentransformatie is een belangrijk middel om bij te dragen aan een gezonde kantorenmarkt in Den Haag. Hiervoor zetten accounthouders en gebiedsmanagers zich in en zijn twee gemeentelijke kantorenloodsen actief (totaal ± 2 FTE). De kantorenloodsen jagen initiatieven aan om kantorentransformatie door de markt gerealiseerd te krijgen (ook met een tijdelijk karakter): ze enthousiasmeren, adviseren, faciliteren en verbinden marktpartijen om tot transformatie initiatieven te komen. In 2014 zijn met veel eigenaren leegstandsgesprekken gevoerd en contacten onderhouden om initiatiefnemers te faciliteren. Er is gedaan aan matchmaking, overdracht van kennis over de markt, gebiedsontwikkelingen en regelgeving. Met stagiaires zijn er een aantal quick scans uitgevoerd. Ook is er een uitgebreidere studie uitgevoerd naar de mogelijkheden van transformatie. In De week van het lege gebouw (juni) heeft daarnaast een creatieve sessie plaatsgevonden waar studenten van 14 opleidingen, onder meer vastgoed, erfgoed, bouwtechniek, renovatie en ontwerp, samen met docenten en experts de Prinses Julianakazerne in Den Haag onder de loep hebben genomen. Zij hebben onderzocht hoe verschillende disciplines kunnen samenwerken om in de huidige crisis tot oplossingen te komen. Met platform Haagse Bodem - een praktische community die het ontwikkelen van oplossingen voor leegstand in Den Haag stimuleert zijn diverse panden in de Binckhorst en Benoordenhout bezocht en is met deskundigen nagedacht over het te volgen transformatieproces voor verschillende kantoorpanden.

9 DSO/ Inzet beschikbare middelen Voor het programma Wonen en Duurzaamheid is totaal 10 miljoen Euro beschikbaar. Dit betreft: woningen in leegstaande gebouwen en leegstandaanpak (incl. VvE Balie). In het coalitieakkoord en IpSO zijn de beschikbare middelen in veel gevallen niet één op één aan projecten gekoppeld. Er komt een afwegingskader voor welke projecten middelen beschikbaar worden gesteld, dit komt aan de orde in het volgende IpSO. Voor het afwegingskader is het van belang dat een beeld bestaat van de investeringsbehoefte van projecten in de verschillende (kern)gebieden. In combinatie met het programma, de hoogte van de benodigde bijdrage en zo mogelijk de relatie met andere projecten en de gebiedsagenda s, zullen voorstellen worden gedaan welke projecten in aanmerking komen voor een bijdrage. Stand van zaken gemeentelijke panden (gedeeltelijk eigendom), Rijkspanden en prioriteitsknopen. Voor de volgende gemeentelijke kantoorpanden zijn stappen gezet voor transformatie: Televisiestraat 2: Als eerste stad in Nederland onderzocht de gemeente Den Haag in 2013 de mogelijkheden om gewassen te laten verbouwen in een leegstaand kantoorpand. Het concept is bedacht en uitgewerkt door verschillende bedrijven, de Kamer van Koophandel en de Wageningen University. Urban Farmers is als één van de winnaars van de door de gemeente Den Haag uitgeschreven business-challenge begonnen met de ontwikkeling van Urban Farmers De Schilde. Dit wordt het grootste stadslandbouwproject van Europa. Op het dak komt een kas van 1200 m² te staan en inmiddels is voor een microbrouwerij een vergunning aangevraagd. Er wordt nu onderzocht hoe het concept nog verder aangevuld kan worden en van betekenis kan zijn. Junostraat 35: Voorzien wordt in een aanpak waarbij lege casco kluskavels in het gebouw worden verkocht aan particulieren voor wonen en/of werken. De koper is zelf vrij in het bepalen van de grootte van de kavel en de indeling en inrichting ervan. Men koopt lege ruimte, regelt zelf de aansluitingen voor energie en water en zorgt zelf voor de afbouw. In april is de gemeente gestart met het klusrijp maken van het gebouw. De verkoop is een succes. De kavels zijn in een vrij korte tijd verkocht. Voor Groenhovenstraat 2 met Berlage-huis (alleen parkeerterrein ernaast is in eigendom van de gemeente) is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd om te komen tot een mix van functies. De resultaten hiervan zijn op het moment van schrijven nog niet bekend. Voor de gemeentelijke kantoren aan de Loosduinseweg geldt dat Heijmans en woningcorporatie Staedion hiermee binnen de samenwerkingsovereenkomst voor het GITterrein/Regentessekwartier-Zuid in Den Haag aan de slag gaan. In 2015 wordt (anders dan eerder gepland) begonnen met de sloop van de kantoren. In maart 2014 zijn Heijmans en Achmea begonnen met de werkzaamheden van de grootste transformatie van Nederland in het Wijnhavenkwartier met m². In de eerste fase wordt de Universiteit Leiden ingevuld, gecombineerd met appartementen en beperkt commerciële ruimte. Voor de tweede fase wordt ingezet op een integrale gebiedsontwikkeling tussen Spui, Turfmarkt, verlengde Nieuwe Haven en Schedeldoekshaven (Spuikwartier), conform het Coalitieakkoord Rijkspanden Voor de Rijkspanden wordt gewerkt in objectteams met vertegenwoordigers van het Rijk en gemeente op basis van vastgelegde kaders uit de samenwerkingsovereenkomst die de gemeente en het Rijk in 2013 hebben getekend. Medio 2015 zult u nader over de voortgang worden geïnformeerd. In 2014 zijn aanvullende afspraken gemaakt voor de volgende drie gebieden: Ministerie Sociale Zaken in samenwerking met opwaardering van Station Laan van NOI; Ministerie van Buitenlandse Zaken en de omgeving van CS (Haagse Loper); Internationale Zone met o.a. de Plesmanweg.

10 DSO/ Medio 2014 zijn er nota s van uitgangspunten vastgesteld voor: Willem Witsenplein 6 (in verkoop). De verkoopprocedure van het Rijk heeft niet tot een gunning geleid; Bunker Van Ouwenlaan (verkocht onder voorbehoud van ontruiming van de krakers); Binckhorstlaan 135 (Binckhorsthof ); tijdelijk programma voor 10 jaar op het gebied van sport/dans en muziek. Medio 2014 zijn er objectteams actief voor: Vuurtorenweg; Ministerie Sociale Zaken en Werkgelegenheid; Ministerie Buitenlandse Zaken (in opstart fase); Europol/Raamweg; Prinses Juliana kazerne Een verkennend en constructief gesprek met Wijkvereniging heeft onlangs al plaatsgevonden; Defensieleergangen Ypenburg; Schimmelpennincklaan. Nog op te starten is: Plesmanweg (Ministerie Verkeer en Waterstaat). Leegstandprioriteitsknopen In het IpSO 2014 is een viertal prioriteitsknopen benoemd, waaraan extra prioriteit wordt gegeven. Hiervoor geldt: Rondom Station Hollands Spoor Het is nog niet gelukt in het kleine en grote belastingkantoor wonen op verdiepingen te realiseren. Los van diverse marktimperfecties geldt dat geluid een obstakel is. Voor het grote belastingkantoor (Stationsplein 75) is in de plint wel de horeca en detailhandel vergund en is deze voor een deel gerealiseerd. Voor het kleine belastingkantoor (Stationsplein 1) is eerder een initiatief voor sloop/nieuwbouw gestrand. Momenteel zijn er drie partijen in beeld met plannen voor een woon- of hotelfunctie. Voor de kant van de Haagse Hogeschool geldt dat er een specifiek uitzendbureauconcept met onderwijsruimte komt in de plint van een van de kantoren en dat transformatie naar onderwijs afhangt van de groei van de Haagse Hogeschool. Centraal Station Buitenlandse zaken Voor het Ministerie van Buitenlandse zaken geldt dat samen met het Rijk een plan van aanpak voor het opstellen van een nota van uitgangspunten is opgesteld. Op basis hiervan wordt onder meer onderzoek gedaan naar schuifoperaties. Bij het Ministerie van Buitenlandse Zaken is milieuhinder van de Utrechtse Baan een probleem. Doordat er s nachts LPG-auto s rijden over de Utrechts Baan is woningbouw moeilijk realiseerbaar. Station Laan van NOI - Sociale zaken Op het moment van schrijven is de nota van uitgangspunten nog niet gereed, maar is ondertussen The Hague Security Delta Campus in het pand Headquarters verder gegroeid. A12 Entree KPN Maanplein Op Regulusweg 5 is een kantoorverzamelgebouw gekomen dat zich goed vult. Voor een de leegstaande panden van KPN is een haalbaarheidsonderzoek voor andere functies dan kantoor in uitvoering. Verder wordt vanaf volgend jaar gewerkt aan de verlenging van de Melkwegstraat en idem voor aanpak van de openbare ruimte van de Saturnusstraat. Conclusie haalbaarheid van transformatie: Den Haag onderscheidt zich van andere steden omdat de leegstaande kantoren voor een groot deel in prachtige woonwijken gelegen zijn. Dit biedt veel kansen, met name voor het realiseren van appartementen voor verschillende doelgroepen. Ook zijn er kansen om kantoorkolossen om te zetten naar verzamelgebouwen. Met de inzet van de Haagse kantorenloodsen, gebiedsmanagers en diverse accounthouders heeft de gemeente Den Haag hiermee de randvoorwaarden voor transformatie op orde.

11 DSO/ Met name de leegstandsprioriteitsknopen alle genoemd in het Coalitieakkoord vergen nog wel de nodige uitwerking. 4. Transformatie in cijfers 2013 Transformatie-doelstelling gehaald In de voortgangsrapportage van vorig jaar is gemeld dat er in 2013 naar verwachting m2 aan bouwvergunningen voor onttrekking van kantoormeters zou worden aangevraagd. Dat is uiteindelijk m2 geworden. De grootste transformatie heeft betrekking op het defensiecomplex Binckhorsthof waar met het Concept MOOV gericht op dans-sport muziek en bewegen een transformatie op gang wordt gebracht. Hierbij moet gemeld worden dat voor het woongedeelte binnen het concept de vergunningaanvraag op korte termijn wordt ingediend. De functie wonen neemt slechts een derde van de transformatie voor zijn rekening. Hierbij zijn de grootste twee transformaties voor rekening van het project de Pionier in Laakhaven en Binckhorst Tower op de Binckhorst. Opvallend is het aandeel retail en horeca met 15%. Hierbij gaat het onder meer om de plint van het Grote Belastingkantoor bij Hollands Spoor en de plint van het Sijthoffcomplex in de Grote Marktstraat. Daarnaast neemt de functie hotel zo n 10% voor haar rekening met het Holiday Inn Express hotel en het B-apart hotel. Het laatste is overigens een combinatie met de functie wonen. Tabel 1 Transformatie in naar aanvraag, verlening en start bouw in m 2 Jaar Aanvraag Verlening Bouwvergunning* Start (ver) Bouw* bouwvergunning* Aantal m 2 Aantal m 2 Aantal m * * * 2 *1 De m 2 is gebaseerd op een verwachting. * 2 Heeft betrekking op eerste halfjaar * De metrages in de verschillende kolommen betreffen niet per definitie dezelfde panden. De perioden tussen aanvraag, verlening en start bouw kunnen om verschillende redenen uiteenlopen. Tabel2: Transformatie in 2013 op basis van aanvraag bouwvergunning in m 2 Pandnaam en functie Aantal Metrage Adres panden Defensiecomplex Binckhorsthof met gemengd concept inclusief wonen Binckhorstlaan 135, bouwvergunning deels aangevraagd Sijthoff gebouw retail Grote Marktstraat 43 Junoblok (kluswoningen) Jupiterkade 2 Hotel en Appartementen (B-apart Stadhoudersplantsoen 12 Hotel) Holiday Inn Express hotel Casuariestraat 1 Binckhorst Tower met Binckhorstlaan 135 studentenhuisvesting De Pionier naar studentenwoningen e Van der Kunstraat 292 Plint Grote Belastingkantoor met Stationsplein 75 retail en horeca Overige wonen in binnenstad Diverse locaties Overige wonen buiten de binnenstad Diverse locaties Kinderopvang Diverse locaties Hotel/logies Diverse locaties

12 DSO/ Praktijkruimten/privé kliniek Diverse locaties Retail, horeca, onderwijs, sport Diverse locaties Eindtotaal 56 ± Figuur 1: Transformatie in 2013 naar functie ; 25% ; 9% 4.300; 4% ; 14% 10449; 9% 1810; 2% 44363; 37% detailhandel/horeca Hotel kinderopvang onderwijs/sport praktijkruimte studentenhuisvesting Wonen 2014 Transformatie-doelstelling op koers Voor 2014 is te zien dat het aantal grotere objecten toeneemt en daarbij is ook de functie wonen fors toegenomen. Waar in 2013 wonen nog slechts 1/3 voor haar rekening nam is dat nu 75%. Hierbij is het investeringsvolume bij transformatie toegenomen. Ook neemt transformatie een belangrijk aandeel in van de totale woningbouw in de stad. De grootste twee transformaties hebben betrekking op het voormalige Ministerie van BZK waar de Universiteit Leiden en woningbouw plaats gaan vinden. Daarnaast wordt Oostduinlaan 75 in het Benoordenhout getransformeerd naar wonen. Tabel 3: Transformatie in 2014 op basis van (verwachte) aanvraag bouwvergunning in m 2 Pandnaam en functie Aantal Metrage Adres panden Voormalig Ministerie van Justitie en Schedeldoekshaven 200 Binnenlandse zaken eerste fase voor Leidse Universiteit en wonen Voormalig CBI Lumus kantoor voor Oostduinlaan 75 (bestemmingsplanwijziging) wonen De Kortenaer voor wonen met Kortenaerkade 1 plintfuncties Woonproject Bouwvergunning verwacht 2 de helft 2014 Sloop voor komst Hoge Raad Korte Voorhout 20 Woonproject Bouwvergunning verwacht 2 de helft 2014 Overige wonen binnenstad Verspreid in binnenstad Wonen buiten de binnenstad Praktijkruimte/privé kliniek Detailhandel en horeca Hotel Zeestraat 71 Overige functie Eindtotaal 24 ±

13 DSO/ Na 2014 Voor de periode zijn er voor ongeveer 90 kantoorpanden ideeën of plannen bekend. In totaal gaat dit om m2. In figuur 2 is te zien dat er voor de jaren 2015 en 2016 per jaar meer dan m 2 in de planning staat. Door deze transformaties is de verwachting dat de leegstand van kantoren gaat dalen, ondanks de afstoot van Rijkspanden (zie figuur 3). Dit komt ook doordat het afstoten van de gebouwen van de Ministeries Verkeer en Waterstaat en Buitenlandse Zaken nog even op zich laat wachten. Figuur 2. Transformatieverwachting: aanvraag bouwvergunning in meters *1 per jaar *1 het aantal meters betreft een kansberekening volgens het berekeningsprincipe kans maal metrage. Indien de kans op transformatie 60% is en het metrage m2 is als metrageverwachting 600 m 2 opgenomen. Figuur 3. Leegstandsverwachting op basis van Rijksafstoot en transformatie Bron: bewerking steenworp, afstootplanning Rijk, transformatiedatabase. Conjuncturele ontwikkelingen en trends binnen de kantoorsector (buiten Rijksafstoot en transformatie) zijn niet meegenomen.

14 DSO/ Concluderend De transformatie van kantoren blijft boven de m2 per jaar, waarmee de doelstelling van het College behaald wordt. Gelet op de marktimperfecties is het een belangrijke gemeentelijke taak om conform het IpSO 2014 en 2015 fors te blijven inzetten op transformatie van kantoren. Het grote volume van onder meer de Rijksafstoot maakt de noodzaak groter om de ruimtelijke kansen voor onder meer de woningbouwopgave te benutten. Gezien de behaalde resultaten ligt het in de rede om de kwantitatieve bestuurlijke doelstelling voor de huidige collegeperiode te verhogen naar tenminste m2 per jaar. Het realiseren van deze doelstelling zal uiteraard plaatsvinden binnen de kaders van de begroting. Op langere termijn is de verwachting dat de leegstand zal afnemen, vanwege de grote transformatiekansen in de stad, met name voor appartementen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur, J. Wijsmuller