Wethouder van Sociale Zaken, Werkgelegenheid en Economie Wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie

Transcriptie

1 Wethouder van Sociale Zaken, Werkgelegenheid en Economie Wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie Henk Kool Marnix Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Bestuur en de voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Onderwerp Kantorenmarkt, ontwikkelingen en maatregelen Aantal bijlagen 1 Datum 22 december 2011 Geachte voorzitters, In de commissievergadering van 24 augustus 2011 is toegezegd dat het college inzicht geeft in een samenhangende aanpak van de Haagse kantorenmarkt. In 2010 is de kantorenstrategie Den Haag De gebruiker centraal vastgesteld (RIS a, 22 januari 2010). Hierop volgend is met het concept IpSO 2012 een actualisering gemaakt (RIS181177a, 14 september 2011, zie bijlage 1 kantorenparagrafen) gelet op de snel veranderde marktomstandigheden op de kantorenmarkt. Daarnaast is de monitor Haagse kantorenmarkt onlangs naar u toegekomen. Hierin is voor het eerst ook een raming voor de toekomst opgenomen. Voorts is de voortgangsrapportage over de Taskforce Wonen in Kantoren verstuurd (RIS , 17 mei 2011). In deze brief geven we onze opvatting over de ontwikkelingen en invloed op de kantorenmarkt. Hierbij gaan we eerst in op het nieuwe model waarmee de gemeente met de kantorenmarkt om gaat. Vervolgens gaan we in op de drie programma s in het concept IpSO 2012 beschreven: - een programmering voor nieuwbouw van kantoren; - een programmering voor bestaande kantoren zijn waarbij wordt ingezet op stimulering van renovatie/verduurzaming en omgevingskwaliteit; - een programmering voor bestaande leegstaande of leeg komende kantoren, waarbij wordt ingezet op de kansen die er zijn voor omzetting naar andere functies. Tot slot geeft deze brief inzicht in de college inzet op regionaal niveau. Nieuw model: sturen op voorraad De kantorenmarkt is structureel veranderd door ondermeer het nieuwe werken (niet tijd- en plaatsgebonden werken), de vergrijzing en geplande inkrimping van de rijksoverheid. Het college is daarom met de Kantorenstrategie Den Haag De gebruiker centraal overgestapt op een nieuw model. Dit model is met het IpSO 2012 verder aangescherpt. Inlichtingen bij P.Kersten Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ De kantorenmarkt is minder een uitbreidingsmarkt geworden. Nieuwbouw is hierdoor minder aan de orde. Het college heeft daarom haar programma nieuwbouw fors gereduceerd. Sturing op de bestaande kantorenvoorraad van kantoren is daarentegen belangrijker geworden. Binnen de kantorenvoorraad is er sprake van een proces waardoor een deel van de voorraad structureel leeg komt te staan. Dat wil zeggen dat het niet waarschijnlijk is dat er nog een kantoorgebruiker voor deze leegstaande kantoren gevonden zal worden. Op dit deel van de voorraad zet het college in met een programma omzetting / functiemenging. Het grootste deel van de voorraad blijft kansrijk voor kantoorgebruikers. Hierop zet het college in met een programma stimulering van renovatie/verduurzaming en omgevingskwaliteit. Bij dit programma staat de kwaliteit van de locatie voor de gebruiker centraal en wordt ingespeeld op gebruikerswensen. Aanbrengen scherpere scheidslijn in de markt Door de inzet op het programma renovatie / verduurzaming en omgevingskwaliteit wordt tegelijkertijd het programma omzetting van kantoren naar andere functies ondersteund. De scheidslijn tussen kansrijk voor verhuur en kansrijk voor herontwikkeling wordt namelijk helderder. Dit zorgt voor duidelijkheid in de markt, waardoor de markt meer durft te investeren. Er is meer zekerheid dat de investering rendement zal opleveren. Naar lange termijn transformatiebeleid Tot voor kort waren het grotendeels jarenlang leegstaande kantoren die in aanmerking kwamen voor transformatie. Voordat tot transformatie werd overgegaan werd een langdurig proces doorlopen. Nu het duidelijk is dat een substantieel deel van de kantorenvoorraad niet meer aantrekkelijk is voor kantoorgebruikers, wil het college maatregelen nemen om de transformatieketen te verkorten. Het programma omzetting gericht op enkele transformaties op de korte termijn wordt daarom uitgebreid met een programma, waarbij transformatie structureel wordt versneld. Faciliteren, verleiden en gebruiker centraal Het nieuwe model waarbij minder nieuwbouw gerealiseerd wordt, levert de gemeente minder inkomsten op. Dit betekent dat het college in het nieuwe model selectiever, actief en sturend optreedt. We zetten meer in op het faciliteren en verleiden van partijen en zetten de gebruiker en niet de ontwikkelaar centraal. De verantwoordelijkheid komt in het nieuwe model ook meer bij andere partijen op de markt te liggen. Waar bij de nieuwbouwlocaties gemeente meestal de eigenaar is, zijn de leegstaande kantoorpanden voor het overgrote deel in eigendom van marktpartijen. Programma nieuwbouw In het concept IpSO 2012 is het metrage nieuwbouwplannen ten opzichte van de Kantorenstrategie Den Haag De gebruiker centraal voor de periode tot 2025 met 60% afgenomen. Het college gaat uit van m2 nieuwbouw per jaar in plaats van m2 per jaar. Hierbij schrijven we met het IpSO miljoenen af op operationele grondexploitaties. Ter indicatie betekent dit dat het college absoluut gezien meer plannen schrapt dan het Rijk aan kantoorpanden voornemens is af te stoten. Hier komt nog bij dat deze rijkspanden - als het aan de gemeente ligt - voor het grootste gedeelte getransformeerd of gesloopt worden. We nemen hiermee verantwoordelijkheid. De gemeente Den Haag wil hiermee haar degelijke stabiele rol blijven waarmaken. De gemeente Den Haag heeft van de grote steden de laagste leegstand door succesvol restrictief beleid. Ook al zal het vanwege de ontwikkeling bij de rijkskantoren niet gemakkelijk zijn; het college doet er alles aan dat de kantorenmarkt gezond blijft. Dit betekent niet dat er helemaal niet meer ontwikkeld mag worden. Er blijft in onze ogen een bescheiden - kwalitatieve - behoefte aan nieuwbouw en niet alle publiek- en privaatrechtelijk gemaakte afspraken kunnen van tafel worden geveegd. Daarnaast is voor m2 al een gebruiker en/of deze is al in aanbouw.

3 DSO/ Hierbij gaat het bijvoorbeeld om nieuwe Ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken, Europol of om het internationaal strafhof (Zie bijlage 1 voor het volledige programma). Kantoorbehoefte verandert Kantoorbehoeften veranderen in de tijd. Daar waar in de jaren negentig veel behoefte was aan grote kantoren voor bedrijven als KPN, zien we nu dat er meer behoefte is aan relatief kleine kantoorgebruikers die hun eigen kantoor willen. Als gevolg van het nieuwe werken (niet tijd- en plaatsgebonden werken) wordt het belangrijker een locatie te kiezen bij openbaarvervoersknooppunten in het centrum, omdat je met een laptop, smartphone en -pad simpelweg in de trein door kan werken, in plaats van in de file te staan. Dit is ook nog eens duurzaam. Bij de locatiekeuze worden ook de wensen van de werknemer belangrijker. Voor de werknemer is het centrum met een scala aan voorzieningen aantrekkelijker dan een bedrijventerrein aan de snelweg. De kantorenleegstand in het centrum ligt nu al onder de frictieleegstand. Daarnaast zijn er bedrijven en organisaties met hele specifieke eisen. Hierbij gaat het om veiligheidseisen bij de internationale instellingen zoals Eurojust en het Internationaal Strafhof. Hierbij geldt bijvoorbeeld dat een parkeergarage onder een kantoor niet gebruikt kan worden in verband met mogelijke bom-auto s. Willen we als Den Haag onze internationale concurrentiepositie behouden en versterken, zullen we ons dus moeten aanpassen aan de (specifieke) eisen van de tijd en gestaag de centrumvoorraad uitbreiden en strategische voorraad in de internationale zone aanhouden. Het programma nieuwbouw voorziet daarom in kantoorplannen in ondermeer het Beatrixkwartier en WorldForumgebied. De gebruikers van de kantoorpanden leveren de stad immers duurzame werkgelegenheid, bedrijvigheid en welvaart op. Om de leegstand te beperken zullen gebruikers meer dan voorheen worden gefaciliteerd door het stimuleren van kwalitatieve aanpassing van de bestaande voorraad. Bestemmingsplannen bieden nog ruimte voor kantoren Een reden waarom we als gemeente niet meer nieuwbouwplannen schrappen is dat de gemeente in het verleden publiek- en privaatrechtelijk afspraken heeft gemaakt, die niet zonder meer van tafel kunnen worden geschoven. Op sommige locaties hebben private partijen grondposities met goedgekeurde bestemmingsplannen, op andere is de gemeente overeenkomsten aangegaan met private partijen. Gelet op het eigendoms- en ruimtelijke ordeningsrecht zijn deze nieuwbouwplannen een gegeven. Ingrijpen in deze zachte en harde plannen levert de gemeente planschadeclaims op. Het college heeft op bepaalde locaties wel de wens om kantoormetrages te reduceren, maar marktpartijen zijn niet altijd bereid om kantoorplannen te wijzigen zonder schadeloosstelling. Dit heeft ook te maken met het gegeven dat een alternatief programma met bijvoorbeeld woningbouw, op korte termijn meestal niet voorhanden is. Dit betekent overigens wel dat het waarschijnlijk is dat een deel van deze plannen nooit geheel tot uitvoer komt. De gemeente heeft dan ook te maken met een erfenis van (bestemmings-) plannen en overeenkomsten die soms zelfs 15 jaar geleden zijn opgesteld. Programma verduurzaming en omgevingskwaliteit Voor de verduurzaming van de bestaande voorraad is in de Kantorenstrategie De gebruiker centraal (RIS170032a) een paragraaf duurzame kantorenstad opgenomen. Inzet is dat duurzame renovatie gestimuleerd wordt op kansrijke locaties. Hierbij gaat het met name om kantoren in het centrum en rondom stationlocaties, zoals Groene Schenk, Hofzichtpark en Laakhaven Hollands Spoor. Voor een bescheiden aantal panden zal de gemeente EPA/Breeam-scans uit laten voeren om de markt te prikkelen en te laten zien welke mogelijkheden er zijn.

4 DSO/ Daarnaast handhaaft de gemeente actief op verplichte verduurzaming van kantoren (Activiteitenbesluit, Wet Milieubeheer). Kantoorgebruikers van grootschalige kantoren moeten energiezuinige maatregelen treffen die een bewezen terugverdientijd hebben van 5 jaar of minder. Meer voorzieningen rondom Maanplein en in het Beatrixkwartier Voor investeringen in omgevingskwaliteit is in de kantorenstrategie per kantorenlocatie een opgave geformuleerd, die de gemeente met de markt wil oppakken. Hierbij gaat het ondermeer om parkeren en voorzieningen in de omgeving van het Maanplein, meer levendigheid en voorzieningen in het Beatrixkwartier, realisatie van een WTC in het centrum, een stadspark in de internationale zone met voorzieningen voor het nieuwe werken en een goed netwerk van flexkantoren in de wijken. Programma omzetting kantoren Het slopen en transformeren van kantoren naar andere functies is nodig op de Haagse kantorenmarkt. Het verminderen van de nieuwbouw alleen is niet genoeg om structurele leegstand te voorkomen. Kantoren staan op verkeerde locaties, zijn verouderd en komen structureel leeg te staan. Hierbij gaat het om kantoren die per openbaar vervoer en/of over de weg relatief gezien niet goed bereikbaar zijn en een perifere ligging hebben. Hieronder vallen in Den Haag veel grootschalige kantoren in de wijk (bijvoorbeeld Savornin Lohmanplein of het voormalige CPB-gebouw), maar daarnaast ook veel verouderde kantoren op de Binckhorst en Benoorden- en Bezuidenhout. Hoewel de structurele leegstand van kantoren in Den Haag de laagste uit de G4 is, blijkt uit de kantorenmonitor dat het langdurige aanbod een groeiende trend vertoont. De ambitie is daarom om de markt te verleiden gemiddeld à m2 per jaar te laten transformeren. Hierbij maken we onderscheid tussen: aanpassen van het systeem in de markt voor de lange termijn; transformatie op korte termijn; specifieke opgave met betrekking tot de twee grootste kantooreigenaren van de stad de gemeente en het Rijk. Aanpassen van het systeem in de markt voor de lange termijn Tot voor kort werden er in Den Haag, maar ook in de rest van Nederland alleen kantoren getransformeerd die heel lang leeg staan, afgezien van enkele kleine kantoren die eenvoudig zijn om te zetten. Dit heeft verschillende oorzaken, waardoor het proces van transformatie wordt vertraagd: De kantoorbeleggers zijn niet de partijen die transformeren. Dit betekent dat een kantoorpand voor een transformatie eerst wordt verkocht aan een ontwikkelaar. Voor transformatie naar andere functies moet meestal een bestemmingsplanwijziging worden doorgevoerd. Deze bestemmingsplanwijzing kost tijd. De boekwaarde van het pand en de daaraan gekoppelde financiële problematiek is verreweg het grootste probleem voor kantoorbeleggers en financiers. Transformatie op korte termijn is hierdoor complex en bij veel panden niet voor de hand liggend. Sommige partijen hebben vanwege de financiële staat van de kantorenportefeuille de mogelijkheid niet om de wenselijke transformaties te realiseren. In de commissiebrief van 17 mei 2011 kwam dit al aan de orde (zie DSO/ RIS ). Een rekenvoorbeeld:

5 DSO/ Stel: een pand van 5000 m2 staat voor 7 miljoen euro in boeken en is voor 5,5 miljoen euro extern gefinancierd (met hypotheek/vreemd vermogen). Het pand staat twee jaar leeg met een slecht perspectief. Transformatie naar wonen levert een nieuwe waarde op van 8 miljoen euro, maar vergt een investering van 4 mln. Dan is huidige waarde 4 miljoen in plaats van 7 miljoen. Los van het eigen vermogen van 1,5 miljoen dat is verdampt komt de bank ook nog minimaal 1,5 miljoen vragen voor er over nieuwe financiering kan worden gepraat. Daarnaast kan er minder (aanvullende) financiering verkregen worden: waar voorheen de totaalinvesteringen voor gemiddeld 80% uit vreemd vermogen (hypotheek) mochten bestaan, is dit tegenwoordig 60 á 70% of zelfs 40%. Oude situatie Huidige Situatie Na transformatie (Met huurinkomsten) (geen huurinkomsten) Hypotheek/vreemd vermogen 5,5 miljoen Euro 5,5 miljoen Euro ( 4+0,6*4) 6,4 miljoen Euro Verpand/benodigd Eigen Vermogen. 1,5 miljoen Euro - 1,5 miljoen Euro - 1,6 miljoen Euro Verpand eigen vermogen in boeken 1,5 miljoen Euro 0,5 miljoen Euro Waarde pand 7 miljoen Euro 4 miljoen Euro 8 miljoen Euro Waarde pand in de boeken 7 miljoen Euro 6 miljoen Euro 8 miljoen Euro Transformatie wordt in dit geval pas mogelijk wanneer de bank niet meewerkt aan noodzakelijke herfinanciering en het vastgoed op de eigen balans van de aandeelhouders komt te staan. Dan staan partijen open voor alternatieve strategieën of dat liquidatie/ faillissement volgt, omdat de belegger de hypotheekrente niet meer kan betalen en/of benodigd eigen vermogen kan aanvullen. Banken kiezen er echter voor om de eigenaar niet snel te laten vallen wanneer deze in gebreke blijft met rente en/of inbreng eigen vermogen en houden partijen aan het infuus. Banken hebben er baat bij dat de lucht langzaam uit de markt gaat gelet op hun huidige positie. Herfinanciering is bij veel vastgoedpartijen pas in 2014 of 2016 nodig. Hierdoor kunnen kantooreigenaren die onder water zitten (meer hypotheek dan eigendom) nog lang overeind blijven, waardoor transformatie wordt uitgesteld. Wat transformatie in dit rekenvoorbeeld nog extra bemoeilijkt is dat de boekwaarde hoog is ingeschat. Costs of the alternative is te hoog; de waarde van een kantoorpand wordt nog te hoog geacht voor transformatie of sloop. Verwachting is dat prijsdaling nog verder zal doorzetten, waarna alternatieven financieel aantrekkelijk worden; de bodem in de markt is nog niet bereikt. Eigenaren wachten vaak toch nog op de witte raaf /de kip met de gouden eieren, die zeldzame huurder die iedereen wil hebben. Transformatie als laatste scenario kan altijd nog, is de gedachte. Dit heeft tijd nodig. Daarnaast is free-riders gedrag aan de orde: als een naburig kantoorpand met de nodige incentives wordt verhuurd en er wordt geïnvesteerd in voorzieningen, wordt de verhuurbaarheid van het naastgelegen pand positief beïnvloed. Dit kan een - om financiële reden noodgedwongen- scenario zijn. Om transformatie in Den Haag te bevorderen is het effectief om de transformatieketen in tijd te verkorten. Het college neemt hiervoor de volgende maatregelen: Meer dan voorheen pro-actief kantoorbestemmingen verruimen met andere functies bij actualisatie van bestemmingsplannen. Door verduurzaming en verhoging kwaliteit van goede locaties indirect transformatie bevorderen. Door kwaliteit (voorzieningen, bereikbaarheid etc) toe te voegen op goede locaties zullen deze kantoren sneller worden verhuurd, maar omgekeerd worden andere kantoren hierdoor duidelijk minder kansrijk voor verhuur. Richting financiers en beleggers wordt hiermee perspectief overgebracht, waarbij duidelijk wordt dat transformatie voor bepaalde kantoren het te volgen pad is. Met accountmanagement de transformatie bevorderen door het proces van bewustwording en aanvaarding te versnellen. Hierbij richt het accountmanagement zich niet alleen op leegstaande kantoren, maar ook op kantoren waarvan de kans groot is dat het leeg komt.

6 DSO/ Transformatie blijft een proces van lange adem en van jaren. De gemeente is niet de eigenaar van de kantoorpanden en de primaire verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaren. Het probleem is dermate complex dat het alleen over een lange termijn aan te pakken. Tegelijkertijd moet gezegd worden dat het college met het bovenstaande programma winst kan boeken. Ook is leegstand in beperkte mate in Den Haag geconcentreerd is. Hierdoor veroorzaakt de leegstand weinig problemen voor de leefbaarheid en veiligheid. Ook professionaliseren tijdelijke transformatie- en anti-kraak-organisaties zich verder waardoor tijdelijke oplossingen perspectief bieden. Transformatie op korte termijn en aanstelling. Kantorenloods Den Haag Voor het faciliteren van transformatie van leegstaande kantoren in woningen is een gemeentelijke Taskforce Wonen in Kantoren ingesteld. Deze Taskforce is met deze brief ook officieel gewijzigd in Taskforce Transformatie Kantoren. De Taskforce kijkt ook naar stimulering van transformatie naar andere functies dan wonen. Hierbij gaat het om onder meer detailhandel, hotel, bedrijfsruimte, woonwerkwoningen, zorg, studentenhuisvesting en arbeidsmigranten. In de voortgangsrapportage Taskforce MOE-landers wordt u over locaties van de laatste categorie geïnformeerd. Binnen de Taskforce is een persoon binnen DSO aangesteld tot kantorenloods Den Haag. Hierbij is het uitgangspunt dat de gemeente niet het probleem van de markt overneemt, maar de markt enthousiasmeert en faciliteert om op bepaalde locaties te transformeren. De Taskforce brengt met de Kantorenloods marktpartijen bij elkaar en denkt mee over creatieve (nieuwe) concepten. De kantorenloods matcht ruimteaanbieders met ruimtevragers in het transformatieproces en loods partijen door de gemeentelijke organisatie, procedures en regelgeving. Met alle beleggers van leegstaande panden groter dan 2000 m2 gaat daarnaast een gemeentelijke accountmanager van DSO in gesprek. Op de website is/wordt een investeringscatalogus geplaatst (27 oktober 2011) met leegstaande of leegkomende kantoorpanden. Ook komt informatie over de landelijke handboeken van SBR, de Tranformatiewijzer en verwijzing naar de websites en op de website. De Taskforce heeft daarnaast aanvullende (actuele) informatie beschikbaar. Wanneer er specifieke vragen zijn, geeft de Taskforce persoonlijk antwoord over bijvoorbeeld het nut van een beginselaanvraag en de mogelijkheden van parkeren in de omgeving. Ook bevordert de kantorenloods bijvoorbeeld een burenoverleg tussen verschillende eigenaren van (leegstaande) kantoorpanden en bevordert het duurzaamheid (zie kader). Met de Taskforce wil het College op korte termijn minimaal 2 transformaties vanuit een faciliterende en stimulerende rol realiseren. Enkele transformaties realiseren heeft op de markt als geheel weliswaar slechts een beperkte bijdrage, maar heeft een belangrijke voorbeeldfunctie. Zoals gezegd wordt er ook ingezet op aanpassing van het systeem voor de lange termijn. Duurzaamheid bij transformatie Transformatie is duurzamer dan sloop/nieuwbouw. Daarom wordt transformatie bevorderd. Er is echter in hoge mate sprake van casuïstiek. Per gebouw wordt bekeken wat technisch/financieel haalbaar is en wat niet. Dit is op zich gezien de diversiteit van gebouwen niet merkwaardig, maar heeft wel als keerzijde dat vooraf niet helder is op welk niveau aan (een deel van) de technische eisen uiteindelijk moet worden voldaan. Bij transformatie van een kantoorgebouw geldt in het vigerend Bouwbesluit 2003 als hoofdregel dat men moet voldoen aan de nieuwbouweisen. Vervolgens wordt aan de gemeente de bevoegdheid gegeven om bij transformatie af te wijken van een nieuwbouwvoorschrift tot het niveau bestaande bouw, tenzij bij of krachtens het besluit anders was bepaald (ontheffingsbevoegdheid). Men is hierdoor dus afhankelijk van de gemeente voor wat betreft de vraag aan welke voorschriften men moet voldoen. Vooraf is niet duidelijk welk kwaliteitsniveau is vereist en welke investeringen men moet doen. Men moet in gesprek met de gemeente om zo helder te krijgen voor welke onderdelen eventueel ontheffing verkregen kan worden.

7 DSO/ In Bouwbesluit 2012 (verwachte ingangsdatum 1 juli 2012) wordt in de meeste gevallen een landelijk uniform verbouwniveau aangegeven. Met deze nieuwe benadering staat van tevoren vast aan welk eisenniveau men moet voldoen bij transformatie. Dit betekent meer zekerheid voor de initiatiefnemer. Vooral de procedure is dus vergemakkelijkt. Het traject hoeft minder lang te duren omdat voor alle partijen vooraf duidelijk is aan welk niveau het gebouw moet voldoen na transformatie. Dit bespaart tijd en dus geld. Hiermee zijn de belemmeringen om kantoren te transformeren vanuit technisch perspectief naar verwachting zoveel mogelijk weggenomen. Hierdoor wordt er eerder gekozen voor transformatie dan voor sloopnieuwbouw en dat is duurzamer. Visie op kantoren in gemeentebezit. De gemeente heeft ongeveer m2 kantoren in bezit en dit is ongeveer 4% van de totale kantorenvoorraad van de stad. Na het Rijk is de gemeente daarmee de grootste eigenaar van kantoorgebouwen. Van deze kantoren staat m2 leeg wat neerkomt op een leegstandspercentage van 9%. Bij dit leegstandspercentage is de interne (verborgen) leegstand bij het Intern Diensten Centrum buiten beschouwing gelaten. Ook wordt de gemeente eigenaar van de huidige kantoorpanden van Justitie en Binnenlandse Zaken ( m2). Op deze ontwikkeling kan de gemeente direct invloed uitoefenen. Het college wil het juiste voorbeeld geven neemt de volgende maatregelen om de leegstand weg te werken: De boekwaarde aan te passen voor het kantoor aan de Junostraat 35 zodat transformatie mogelijk wordt. Samen met Staedion de fasering aan te passen van plannen bij het GIT-terrein-Loosduinseweg gepast, zodat de sloop van Loosduinsweg 9 (waar tijdelijk Stroom Den Haag in zit) in de planvorming naar voren wordt gehaald. Ernaar te streven dat de huidige kantoren van Justitie en Binnenlandse Zaken niet op de kantorenmarkt komen. Visie op afstootprogramma rijkspanden De grote hoeveelheid panden die het Rijk gaat afstoten, vraagt om maatwerk. In Den Haag gaat het om een afstoot van ongeveer m2 (inclusief sloop justitie en binnenlandse zaken). Het College wil samen met het Rijk een Masterplan aanbod Rijkskantoren Den Haag uitwerken mbt de af te stoten kantoren in Den Haag. De gemeente gaat zoals het er nu naar uit ziet- samen met RGD en RVOB hiervoor in het afstootkernteam zitten. Een pand-voor-pand-aanpak schiet tekort, temeer daar Rijk en Den Haag dan aan het eind van de rit met grote incourante leegstaande panden achterblijven. Met dit plan en de gemeentelijke bijdrage zal transformatie en sloop van deze panden worden bevorderd. Het overgrote deel van de Defensiepanden heeft overigens geen bestemming kantoor, maar defensie of onderwijs of specifieke doeleinden. Het zal echter niet altijd gemakkelijk zijn om Rijkspanden te transformeren. De maatschappelijke ambities voor transformatie gaat niet altijd samen met de financiële doelstelling van winstmaximalisatie van het Rijk. Het Rijk heeft echter ook oog voor de te verwachten maatschappelijke opbrengsten van transformatie en voert daarom een pilotproject huisvesting arbeidsmigranten uit om te beoordelen of een Haags Rijkspand kan transformeren naar huisvesting voor arbeidsmigranten. De gemeente heeft in deze pilot een faciliterende rol.

8 DSO/ Visie op landelijk, provinciaal en regionaal beleid Rijk De gemeente Den Haag steunt het landelijke convenant actieprogramma leegstand kantoren en heeft deze ook via de G4 op 7 maart jongsleden ondertekend. De gemeente blijft ook meedenken over welke maatregelen er bij het Rijk en marktpartijen nodig zijn om de leegstand te beperken en deelt haar kennis. DSO is vertegenwoordigd in de landelijke werkgroep kantoren. Provinciale Structuurvisie In de concept actualisering van de provinciale structuurvisie (Visie op Zuid-Holland Ontwerp Actualisering 2011) wordt een SER-ladder bij kantoorontwikkeling ingevoerd. De SER-ladder hanteert het principe dat voordat kantoren nieuwbouw in bestemmingsplannen wordt opgenomen, eerst wordt gekeken of de vraag naar 'kantoormeters' kan worden ingepast in de bestaande voorraad. Eventueel door aanpassing en revitalisering van de bestaande voorraad. Het College ondersteunt deze nieuwe verordening van de provincie. Een goede uitwerking van de verordening draagt er toe bij dat andere gemeenten ook hun verantwoordelijkheid nemen en dat er niet over gemeentegrenzen heen op verkeerde gronden kantoorgebruikers worden binnengehaald. Kantorenstrategie Haaglanden Wij zijn er geen voorstander van dat de Kantorenstrategie Haaglanden een document wordt dat sturing gaat geven op het toelaten van nieuwbouw in bestemmingsplannen. De ervaring leert dat er te veel water bij de wijn moet worden gedaan, omdat elke gemeente (inclusief Den Haag) weer een reden heeft voor nieuwbouwplannen omdat zij bijvoorbeeld contracten gesloten heeft of free rider wil zijn. De uitgewerkte SER-ladder van de Provincie moet daarom als het aan het College ligt, gaan toezien op nieuwbouw van kantoren. In plaats van sturing op bestemmingsplannen zou de Kantorenstrategie Haaglanden naar onze mening sturing moeten gaan geven aan investeerders en financiers. Investeerders en financiers vragen om regie, visie en perspectief. Het College pleit er voor dat in Haaglandenverband wordt aangeven welke kantoorplannen prioriteit hebben vanuit een regionale bril boven andere plannen. Welke gebieden goede kantoorlocaties zijn waar in de kantorenvoorraad en haar omgeving moet worden geïnvesteerd en welke niet, welke gebieden moeten voor transformatie in aanmerking komen en welke gebieden voor functiemenging. Hiermee wordt de scheidslijn op de kantorenmarkt tussen kansrijk voor verhuur en kansrijk voor herontwikkeling helderder. Dit is juist op Haaglandenniveau nodig. Binnen de gemeente Den Haag is de leegstand veel lager dan in de regio. Vooral in de regio is het belangrijk dat er een wenkend perspectief komt voor de verschillende leegstandsgebieden en dat het ook helder is wat de grenzen zijn van deze gebieden, zodat investeringen buiten deze grenzen niet worden besmet met leegstand. Aangezien leegstand leegstand aantrekt. Voortgang Het College houdt u jaarlijks via de voortgangsrapportage transformatie en kantorenmonitor op de hoogte en zal via het IpSO ook voorstellen aan u doen toekomen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Sociale Zaken, Stadsontwikkeling, Werkgelegenheid en Economie H.P.M. Kool de wethouder Verkeer, Binckhorst, Vlietzone plaatsvervanger portefeuille SVI, P. W.M. Smit

9 DSO/ Bijlage 1 Programma nieuwbouw IpSO 2012 Onderstaande tabel geeft het resterende programma nieuwbouw van kantoren weer. plan project-type in aanbouw waarvan gebruiker Grootstedelijke Centrummilieu Den Haag Nieuw Centraal, Babylon en KJ-plein, Wijnhavenkwartier Ministeries, Grex Wijnhavenkwartier de Kroon (4) Beatrixkwartier uitbr. Oude Monarch, Nieuwe Monarch (1), KPN-kavel, Kalvermarkt Min. van Part Defensie optoppen Spui /Gedempte gracht (2) Part PM Grotiustoren PM Anna van Bueren, Busplatform, Snackbar de Vrijheid, Utr Baan Conservat. Loc. - 0 Binnenstedelijke locaties Koninginnegracht (sloop nieuwbouw) en Hoge Raad Part Binnenstedelijke knooppuntlocatie Waldorpstraat TPG-gebouw (renovatie toevoeging) Part Gemengde bedrijvenzone/kantoren op bedrijventerrein Binckhorst Part Laakhaven West deelplan W2A Grex Snelwegkantoorzone +randstedelijke knooppuntlocaties (Ypenburg-Leidschenveen A4-A12 zone (3) Grex /deeln Internationale zone The Hague World Forum Europol (4) Part Woonwijk Leyweg (4) Grex Overige kleine plannen Part Totaal waarvan grex in aanbouw te nemen: circa Grex m Tabel Kantorenprogramma IpSO Het gaat hierbij om een particulier plan. Doordat ontwikkelaars niet meer op risico bouwen, maar wachten tot er voldoende gebruikers zijn en doordat er in de huidige tijd juist een gebrek is aan eindgebruikers, zal vermoedelijk een aanzienlijk deel van de programmering die in de fasering in staat gepland, doorschuiven naar de periode daarna: Alleen voor een specifiek concept en een beperkt metrage. 3 Exacte onderverdeling is afhankelijk van onderhandeling met partners. 4 Deze kantoorpanden zijn inmiddels opgeleverd

10 DSO/ Strategische reserve Den Haag is Internationale Stad van Vrede en Recht en wil internationale instellingen aantrekken en huisvesten in deze stad. Daarbij concurreert Den Haag met andere wereldsteden. Om deze reden wil Den Haag zo veel als mogelijk tegemoet komen in het programma van eisen dat internationale instellingen hanteren voor hun huisvesting. Een dergelijk programma van eisen kan op velerlei aspecten betrekking hebben, zoals bijvoorbeeld een specifieke locatie of de veiligheid. Bij voorkeur wordt gekeken naar de huisvesting in bestaande kantoren. Indien dit niet haalbaar is dan is ook huisvesting op andere potentiële locaties mogelijk. Derhalve is het wenselijk om een specifieke strategische reserve aan te houden voor internationale instellingen. Deze strategische reserve is beschreven in de Nota van Uitgangspunten Internationale Zone. Deze nota wordt in 2012 nader uitgewerkt. Door hun specifieke karakter en concrete gebruiker verwachten wij hiervan geen concurrentie voor de gemeentelijke projecten. Naast voornoemde gemeentelijke locaties uit het IPSO 2012 verleent de gemeente in ieder geval medewerking aan een aantal plannen binnen de Internationale Zone. Hierbij gaat het om de concrete plannen voor het Internationaal Strafhof en Eurojust. Daarnaast speelt een mogelijke uitbreiding van Siemens onder voorwaarde dat het gebruik gaat om Siemens zelf dan wel aan Siemens gerelateerde bedrijven.