BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid mevrouw I.M. Gyomorei. sv RIS Regnr. DSO/ Den Haag, 22 maart 2011

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid mevrouw I.M. Gyomorei sv RIS Regnr. DSO/ Den Haag, 22 maart 2011 Inzake: Leegstand kantoren De gemeenteraad Het raadslid mevrouw I.M. Gyomorei heeft op 25 februari 2011 een brief 10 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 38 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoorden wij deze vragen als volgt. 1 Schaf de fiscale aftrekbaarheid van leegstandskosten af, voor gebouwen die langer dan een jaar leeg staan en waarvoor geen aanvraag voor een (ver)bouwvergunning is ingediend. Bedrijven die de kosten van leegstand fiscaal kunnen aftrekken zullen minder snel geneigd zijn om tempo te maken met het vinden van een nieuwe bestemming. Door deze regel betalen wij allemaal mee aan de speculatie met leegstaande kantoorpanden. Daar moet een einde aan komen. Uiteraard blijft leegstand wegens verbouwing wél aftrekbaar, omdat gebruik van een pand juist het doel is dat wordt nagestreefd. Op 25 mei 2010 is de Kantorentop gehouden. Hierbij hebben de deelnemers (gemeenten, provincies, banken, beleggers, projectontwikkelaars en rijksoverheid) een slotverklaring ondertekend en aangegeven actie te ondernemen om de structurele overcapaciteit op de Nederlandse kantorenmarkt terug te dringen. Om tot een plan van aanpak te komen, is een werkgroep in het leven geroepen waaraan de gemeente Den Haag een intensieve bijdrage levert. Op 7 maart 2011 is een actieprogramma Aanpak leegstand kantoren aangeboden aan de Tweede Kamer (zie bijlage). Dit actieprogramma is gebaseerd op een convenant dat is ondertekend door VNG, IPO, G4, Vastgoedbelang, IVBN en Neprom.

2 DSO/ De G4 en VNG zijn van mening dat het actieprogramma een eerste goed aanzet vormt, maar niet ver genoeg gaat. De G4 en VNG hebben de minister hierover een brief gestuurd. De gemeente Den Haag kan niet meer doen dan een positieve bijdrage leveren vanuit haar positie binnen de G4, VNG en werkgroep, temeer daar het om landelijke regelgeving gaat. De fiscale aftrekbaarheid van leegstandskosten betreft Rijksbeleid. In het actieprogramma staat hierover de volgende tekst opgenomen: Ondersteunend aan herontwikkelings- en transformatieactiviteiten door marktpartijen zal het Rijk (ministeries van I&M en FIN) een verkenning uitvoeren naar de invloed van de huidige wet- en regelgeving op nieuwbouw, renovatie, transformatie en sloop van kantoorgebouwen. In deze verkenning worden i.i.g. de interne verrekening van de kosten van leegstand, de (fiscale) boekwaarden en afschrijvingen meegenomen (medio 2011 gereed). Ook heeft het Rijk een voorstel tot aanpassing van de Wabo en de planologische kruimellijst in voorbereiding om transformatie van kantoren naar wonen procedureel te vereenvoudigen. Ook zullen de quick wins en inzichten van de in voorbereiding zijnde herziening van het omgevingsrecht in de verkenning worden betrokken. 2 Stort de opbrengst van de afschaffing van de fiscale aftrek van leegstand in een fonds voor herontwikkeling van bestaande gebouwen. Door enerzijds onwenselijk gedrag te ontmoedigen en anderzijds wenselijk gedrag te belonen worden eigenaren van kantoorpanden gemotiveerd om hun leegstaande kantoren zo snel mogelijk een nuttige bestemming te geven. Zie het antwoord op vraag Laat gemeenten regionaal samenwerken in plaats van elkaar te beconcurreren. Regionale grond/vastgoedbedrijven kunnen een grote bijdrage leveren aan het terugdringen van de overproductie van kantoren, bedrijfshallen en winkelruimte. De markt voor commercieel vastgoed is niet gebonden aan gemeentelijke grenzen. Het aanbod voor nieuwbouwlocaties zou veel meer dan nu al het geval is - geregisseerd moeten worden vanuit één hand. Een gemeenschappelijk publiek vastgoed-/grondbedrijf kan het gemeenschappelijk belang van gemeenten versterken: iedereen profiteert naar rato mee van de maatschappelijke baten. Op dit moment hebben gemeenten er op korte termijn - juist belang bij om hun eigen bedrijventerrein, winkelcentrum en kantorenlocatie te ontwikkelen. Hierdoor ontstaat concurrentie tussen gemeenten, waardoor een bedrijventerrein in gemeente A leeg komt te staan, terwijl buurgemeente B weer een nieuw terrein aan het volbouwen is. Binnen Haaglanden heeft de gemeente Den Haag een actieve rol in het schrijven van een nieuwe Haaglanden kantorenstrategie die gepland staat voor het derde kwartaal Ook buiten Haaglanden spannen wethouders SVI en SWE zich maximaal in om met gemeenten in de regio tot afstemming te komen als het gaat om kantoor- en bedrijventerreinontwikkeling.

3 DSO/ Koppel de bouwvergunning voor een nieuw kantoor aan de verplichting om een gelijk aantal m2 te slopen of her te ontwikkelen. In Engeland is in stedelijke locaties het ontwikkelrecht voor green field locaties het bouwen in een weiland - gekoppeld aan de ontwikkelplicht voor brown field locaties reeds bestaande bouw. Dat is een krachtige motivatie om het bestaande stedelijk gebied niet te laten verpauperen, maar te verbeteren. Als men dan toch besluit nieuwe bedrijventerreinen of kantorenpanden te gaan bouwen, dan gaat dit automatisch samen met het verbeteren van al bestaande panden. Zie het antwoord op vraag 1. Het ministerie van I&M heeft met het actieprogramma leegstand ervoor gekozen om geen koppeling te maken tussen een bouwvergunning voor een nieuw kantoor en een verplichte onttrekking van kantoren aan de voorraad. Ook niet in de vorm van een pilot. De VNG heeft hiervoor wel gepleit. In een brief van 24 september 2010 heeft de VNG aangegeven in overleg met betrokken partijen te willen kijken of een dergelijke regel (private SER-ladder genoemd) verder uitgewerkt kan worden. 5. Introduceer in het Bouwbesluit naast eisen voor nieuwbouw en eisen voor bestaande gebouwen ook eisen voor de herontwikkeling of renovatie van bestaande gebouwen, dan wel: verruim de mogelijkheden om flexibeler om te gaan met de eisen uit het Bouwbesluit voor bestaande gebouwen. Bij bestaande gebouwen liggen een aantal eigenschappen al vast in de constructie. Deze zijn slechts tegen hoge kosten te veranderen. De nieuwbouw-voorschriften uit het huidige Bouwbesluit dwingen soms die aanpassingen af, terwijl dat op basis van de basiscriteria (veiligheid, gezondheid, duurzaamheid) niet noodzakelijk is. Dit kan veranderd worden door ruimer om te gaan met de mogelijkheid om ontheffing te verlenen of door aan de bestaande regels meer aandacht voor herontwikkeling of renovatie van bestaande panden toe te voegen. Zie het antwoord op vraag 1. Het betreft Rijksbeleid. In het actieprogramma staat hierover de volgende tekst opgenomen: Om op decentraal niveau succesvol te kunnen transformeren en harde plancapaciteit te reduceren zal het Rijk in samenwerking met de VNG onderzoek verrichten naar de juridische mogelijkheden en (financiële) risico s. 6. Introduceer een wettelijke plicht voor bedrijven om lid te zijn van een bedrijvenvereniging op een bedrijventerrein, kantoorlocatie of winkelcentrum met inbegrip van een verplichte bijdrage aan collectieve voorzieningen. De gebruikswaarde van bedrijventerrein kan sterk vergroot worden als bepaalde voorzieningen gedeeld worden. Dat is uiteindelijk goedkoper voor alle bedrijven. Zolang er geen verplichting is om mee te betalen met die collectieve voorzieningen kunnen bedrijven die weigeren mee te betalen, wel meeprofiteren van de voorzieningen die door anderen betaald worden. Dit mechanisme leidt vaak tot het uitblijven van investeringen en versnelt de economische veroudering van bedrijventerreinen.

4 DSO/ Via de constructie van de bedrijvenvereniging houden de bedrijven een stem in de aard en omvang van collectieve voorzieningen, waarmee gegarandeerd is dat alleen lucratieve plannen doorgang vinden. In het gemeentelijk detailhandelsbeleid staat aangegeven dat een organisatiegraad van 70% verplicht is om voor een bijdrage of stimulering vanuit de gemeente in aanmerking te komen. Daarnaast geldt dat medio 2009 de Experimentenwet Bedrijven Investeringszones (BIZ) in werking is getreden. Belangrijkste punt van deze wet is dat bij een BIZ alle ondernemers verplicht (100%) zijn om mee te betalen. De BIZ heffing wordt geïnd door de gemeentelijke belastingdienst. De BIZ is voor en door ondernemers. Zij kunnen zelf het initiatief nemen om een BIZ op te zetten. Daarvoor geldt overigens wel een uitgebreide procedure. Om feitelijk tot een BIZ te komen organiseert de gemeente een officiële draagvlakmeting onder de betrokken ondernemers. Alleen als hierbij de wettelijke vereiste meerderheid wordt gehaald is de BIZ een feit. Den Haag ondersteunt de BIZ initiatiefnemers. Inmiddels heeft Den Haag 10 BIZzen. Een vijftal initiatieven loopt nog. Het college gaat er vanuit dat van bovenstaande werkwijze de juiste weg is en een constructieve benadering vanuit gaat. 7. Maak de boete op leegstand afhankelijk van de grootte van het gebouw, met een maximum van 50/m2 per jaar. In de Wet kraken en leegstand (beter bekend als de antikraakwet ) is een boete van maximaal gesteld op het laten leegstaan van een gebouw, ook nadat Burgemeester en Wethouders een vervangende huurder hebben aangedragen. Deze boete heeft misschien wel zijn uitwerking op kleine bedrijfspanden en woningen, maar is te gering om ook indruk te maken op eigenaren van grotere bedrijfspanden. De investeringskosten voor een kantoorgebouw liggen in de orde van 2.500/m2 en de jaarhuur in de orde van 250/m2. Zie het antwoord op vraag 1. Daarnaast heeft de gemeente aangegeven geen leegstandsverordening in het leven te roepen (zie rm DSO/ ). Het college is van mening dat het instellen van een leegstandsverordening niet de juiste weg is om de leegstand van kantoren aan te pakken. Liever gaan wij uit van een constructieve benadering in de aanpak van leegstand. 8. Verplicht gemeenten met een leegstand van meer dan 2% - de natuurlijke leegstand ten gevolge van mutaties - om een leegstandsverordening vast te stellen en hierop ook actief te handhaven. In de Wet kraken en leegstand is de mogelijkheid opgenomen dat gemeenten een leegstandsverordening vaststellen, met een aantal instrumenten om de leegstand te bestrijden en hergebruik te bevorderen. Gemeenten zijn niet verplicht om van deze mogelijkheid gebruik te maken. Het ligt voor de hand dat gemeenten met een bovengemiddelde leegstand verplicht worden om hier iets aan te doen. Zie het antwoord op vraag 7.

5 DSO/ Laat alle gemeenten hun planvoorraad opschonen. Deze voorraad bestaat uit plannen voor kantoren, bedrijfshallen en winkels, waar al jaren geleden een bouwvergunning voor verstrekt is, maar waarvan de bouw nog steeds niet gestart is. Op die manier wordt het aanbod beter afgestemd op de echte vraag naar nieuwbouw. Gemeenten hebben het recht om een bouwvergunning in te trekken wanneer een bouwproject niet wordt gestart of tussentijds wordt gestaakt. Helaas wordt van dit recht zelden gebruik gemaakt. Er zijn extreme gevallen bekend, waar na 30 jaar plotsklaps gebruik werd gemaakt van een ooit verstrekte bouwvergunning, simpelweg omdat de gemeente vergeten was de vergunning in te trekken. Zie het antwoord op vraag 3. Daarnaast worden met het Haagse IpSo 2012 (planning mei 2011) ingrijpende keuzes gemaakt. Het college kijkt kritisch naar geplande kantoorlocaties. In het IPSO 2011 zijn diverse kantoor ontwikkelingen geschrapt of uitgesteld. Voor het IPSO 2012 wordt opnieuw het totale programma tegen het licht gehouden. 10. Maak functieverandering makkelijker door aanpassing Bouwbesluit en vereenvoudiging functieverandering binnen bestemmingsplannen. Zo kan een kantoor eenvoudiger worden omgebouwd tot woningen, school of andere nuttige bestemming. Leegstaande of onderbenutte gebouwen kunnen verbeterd worden binnen de bestaande functie. Een voorbeeld daarvan is een traditioneel kantoorgebouw dat wordt verbouwd tot flexkantoor. Maar in veel gevallen zal een tweede leven voor een gebouw gepaard gaan met functieverandering: een kantoor wordt een school, woningen, museum of archief. Het Bouwbesluit maakt zo n functieverandering op dit moment ingewikkelder dan nodig. Ook een wijziging van het bestemmingsplan kan veel tijd en geld kosten, terwijl strikt genomen de nieuwe functie qua eisen nauwelijks afwijkt van de oude. Door dit een stuk makkelijker te maken, zorg je ervoor dat een gebouw een nieuwe bestemming kan krijgen, zonder dat dit verzandt in jarenlange bureaucratie. Zie het antwoord op vraag 1. Betreft Rijksbeleid. In het actieprogramma staat hierover de volgende tekst opgenomen: Om op decentraal niveau succesvol te kunnen transformeren en harde plancapaciteit te reduceren zal het Rijk in samenwerking met de VNG onderzoek verrichten naar de juridische mogelijkheden en (financiële) risico s. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen