Leegstand en ruimte. in het bijzonder van kantoren

Transcriptie

1 Leegstand en ruimte in het bijzonder van kantoren

2

3 Leegstand en ruimte in het bijzonder van kantoren mr. M.A.Wintgens, advocaat bij AKD mr. J.J. Hoekstra, advocaat bij Straatman Koster mr. T.H.H.A. van der Schoot(eindredactie)

4 LEEGSTAND EN RUIMTE Berghauser Pont Publishing Postbus LB Amsterdam Grafisch vormgeving:zedline Druk:Scan Laser BV,Zaandam Omslagfoto: Ad Meskens/Wikimedia Commons 1ste druk 2012 ISBN: NUR: BerghauserPontPublishing BehoudensdeinofkrachtensdeAuteurswetvan1912gesteldeuitzonderingenmagnietsuitdezeuitgaveworden verveelvoudigd,opgeslagenineengeautomatiseerdgegevensbestand,ofopenbaargemaakt,inenigevormofop enigewijze,hetzijelektronisch,mechanisch,doorfotokopieën,opnamenofenigeanderemanier,zondervoorafgaande schriftelijketoestemmingvandeuitgever. Voorzoverhetmakanvanreprografischeverveelvoudigingenuitdezeuitgaveistoegestaanopgrondvanartikel16h Auteurswet1912dientmendedaarvoorwettelijkverschuldigdevergoedingentevoldoenaanStichtingReprorecht (Postbus3060,2130KBHoofddorp, uitdezeuitgavein bloemlezingen,readersenanderecompilatiewerken(artikel16auteurswet1912) kanmenzichwendentotstichtingpro (StichtingPublicatie- enreproductierechtenorganisatie,postbus3060,2130kbhoofddorp, Hoewelaandetotstandkomingvandezeuitgavedeuiterstezorgbesteedis,aanvaardendeauteur(s),redacteur(en) en uitgevergeenenkeleaansprakelijkheidvooreventuele(druk) foutenenonvolledigheden,nochvoorgevolgenhiervan. Allrightsreserved.Nopartofthispublicationmaybereproducedinanyform,byprint,photoprint,microfilmoranyother means,withoutthepublisherspriorwrittenpemission.

5 VOORWOORD Voorwoord Bestrijding van leegstand en transformatie van leegstaande kantoren staan hoog op de lokale én landelijke politieke agenda. Dat is niet verwonderlijk:innederlandstaatanno2012bijna7miljoenm 2 kantoorruimte leeg. Voor de auteurs vormde dit aanleiding om in hetvoorjaarvan2011dekoppenbijelkaartestekenendejuridische (on)mogelijkheden om leegstand te bestrijden en transformatie van leegstaande kantoren te verkennen. Deze verkenning voerde auteurs langs verschillende onderdelen van het vastgoed- en omgevingsrecht enheeft(ondermeer)geresulteerdindevooruliggendeuitgaveuitde serie Ruimtelijk Relevant. Hetdoelvanditboekisomdelezers juristen,politici,planmakers, ontwikkelaars, beleidsmedewerkers ruimtelijke ordening en economie, werkzaam bij de overheid(gemeenten, provincies en Rijksoverheid), adviesbureaus, de advocatuur en het bedrijfsleven op toegankelijke wijze inzage te bieden in de belangrijkste wet- en regelgeving op het gebied van leegstand en de toepassing daarvan te schetsen aan de hand van praktijkvoorbeelden. De auteurs hebben daarbij niet de pretentie om uitputtend te zijn; sommige wet- en regelgeving(zoals de Leegstandwet) wordt gedetailleerd besproken, bij andere wet- en regelgeving(zoals de Huisvestingswet) volstaat een bespreking op hoofdlijnen. Daarnaast wordt in dit boek ingegaan op mogelijke(alternatieve) oplossingen voor het tegengaan van leegstand en het stimuleren van transformatie. De nadruk ligt op leegstand van kantoren, gezien de maatschappelijke prioriteit van dit onderwerp. Strafrechtelijke en fiscale aspecten van de leegstandwet- en regelgeving komen slechts summierlijk aan bod. v

6 VOORWOORD Wijhopenmetditboekeenbijdrageteleverenaan(hetdebatomtrent) de bestrijding van leegstand en het bevorderen van de transformatie van kantoren. Voor opmerkingen houden wij ons vanzelfsprekend van harte aanbevolen. Eindhoven/ Rotterdam, april 2012 Marc Wintgens en Joost Hoekstra vi

7 INHOUD Inhoud Voorwoord v Lijst van afkortingen xi 1 Inleiding Algemeen Leeswijzer 3 2 Instrumenten ter bestrijding van leegstand Inleiding Leegstandwet De Wet kraken en Leegstand Hoofdstuk V Leegstandwet Huisvestingswet Samenvatting 33 3 Beleid met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen Inleiding Overheidsbeleid Gebieds- of projectgericht beleid Rijksbeleid Decentraal beleid Gemeentelijk beleid Samenvatting 55 4 Wetgeving met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen Algemeen WroenWabo Het bestemmingsplan De omgevingsvergunning Flexibiliteitsmogelijkheden Wro en Wabo 65 vii

8 INHOUD Planologische instrumenten voor transformatie De moderniseringsregeling van artikel 3.5 Wro Planschade Crisis- en herstelwet Aanpassing bestuursprocesrecht Instrumenten van de Chw Bouwbesluit Bouwbesluit Bouwbesluit Wet geluidhinder Instrumentarium grondbeleid Algemeen Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigeningswet Fiscale aspecten van transformatie De integratieheffing Fiscaal afschrijven tot onder de woz-waarde De aftrek van BTW Samenvatting Alternatieve instrumenten ter bestrijding van leegstand en met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen Inleiding Alternatieve instrumenten met een wettelijke basis Algemeen Exploitatie- of gebruiksverplichting Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis Algemeen Verhandelbare ontwikkelrechten Verwijderingsbijdrage Leegstandtaks Samenvatting 129 viii

9 INHOUD 6 Bijzondere onderwerpen Inleiding Publiek Private Samenwerking(PPS) Algemeen PPS:algemeen PPS mogelijkheden bij leegstand Aanbestedingsrecht en staatssteun Leegstandsfonds Algemeen Inhoud leegstandsfonds Samenvatting Epiloog 155 Literatuur 157 Bijlage 1 Leegstandswet(Wet kraken en leegstand) 159 Bijlage 2 Model Leegstandverordening VNG 169 Bijlage 3 Huisvestingswet(gedeeltelijk) 179 Bijlage 4 Wet ruimtelijke ordening(gedeeltelijk) 185 Bijlage 5 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht(gedeeltelijk) 201 Bijlage 6 Wet voorkeursrecht gemeenten(gedeelteijk) 205 Bijlage 7 Onteigeningswet(gedeeltelijk) 213 Trefwoordenregister 219 ix

10 INHOUD x

11 LIJST VAN AFKORTINGEN Lijst van afkortingen AB Administratiefrechtelijke Beslissingen ABRS Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State AMvB of AmvB Algemene Maatregel van Bestuur Awb Algemene wet bestuursrecht B en W Burgemeester en Wethouders B.V./BV besloten vennootschap BR Tijdschrift Bouwrecht Bao Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten Barro Besluit algemene regels ruimtelijke ordening BDU brede doeluitkering Bor Besluit omgevingsrecht Breeam/BREEAM Building Research Environmental Assessment Method Bro Besluit ruimtelijke ordening BTW Bruto Toegevoegde Waarde BW Burgerlijk Wetboek C.V./CV commanditaire vennootschap Chw Crisis- en herstelwet COM Europese Commissie D&B ontwerp en uitvoering DBFM(O)/DBFMO Design Build Finance Maintain(Operate) EHS Ecologische Hoofdstructuur EPC energieprestatiecoëfficiënt EVRM Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden Ffw Flora- en faunawet FIN Ministerie van Financiën GEM gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij GOM gemeenschappelijke opstalontwikkelingsmaatschappij GS Gedeputeerde Staten Hvw Huisvestingswet ICT informatie- en communicatietechnologie IenM I&M Ministerie van Infrastructuur en Milieu xi

12 LIJST VAN AFKORTINGEN IPO LJN Luvo Lw m.e.r. m.nt. N.V. Nbw NEPROM NJ Interprovinciaal Overleg Landelijk Jurisprudentie Nummer Wet inzake de luchtverontreiniging Leegstandwet milieueffectrapportage met noot Naamloze Vennootschap Natuurbeschermingswet Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschapijen Nederlandse Jurisprudentie OPERA-criteria objectief bepaalbaar belang; een persoonlijk of individueel belang, waarmee de persoon zich onderscheidt van anderen; eeneigenbelang,niethetbelangvaneenander;een rechtstreeks belang(er moet voldoende causaal verband aanwezig zijn tussen de gevolgen van het besluit en het geraakte belang) en een actueel belang(belang dat niet gericht is op een toekomstige onzekere gebeurtenis). PbEG Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen PPS publiek private samenwerking ROZ Raad voor Onroerende Zaken Ruddo Regeling uitzettingen en derivaten decentrale overheden SER Sociaal Economische Raad SVIR Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte TBR Tijdschrift voor Bouwrecht UAV 1989 Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de Uitvoering van Werken 1989 VEU Verdrag betreffende de Europese Unie VNG Vereniging van Nederlandse Gemeenten vof/vof vennootschap onder firma VROM Ministerie van Volkhuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu VwEU Verdrag inzake de werking van de Europese Unie Wabo Wet algemene bepalingen omgevingsrecht xii

13 LIJST VAN AFKORTINGEN Fido, Wet Wet Financering decentrale overheden Wgh Wet geluidhinder Wkl Wet kraken en leegstand Wm Wet milieubeheer woz/woz/woz Wet waardering onroerende zaken Wro Wet ruimtelijke ordening WRO Wet op de Ruimtelijke Ordening(oud) Wvg Wet voorkeursrecht gemeenten xiii

14 LIJST VAN AFKORTINGEN xiv

15 1.1 ALGEMEEEN 1 Inleiding 1.1 Algemeen InNederlandstaatanno2012bijna7miljoenm 2 kantoorruimteleeg. Indegrotestedenisdesituatiehetmeestalarmerend:zostaaternu in Amsterdam circa 17% van de kantoorruimte leeg. Het landelijk gemiddelde bedraagt bijna 14%. Leegstaande kantoorruimte bevindt zichmeestalinverouderdepanden,dienietmeeraandeeisenvande gebruikers van nu voldoen. De verwachting is dat deze situatie nog wel enige tijd zal voortduren. Wat daar ook van zijn mag: de leegstandsproblematiek staat hoog op de politieke agenda en zal daarvan de komende jaren niet verdwijnen. Op 25 mei 2010 vond een kantorentop plaats, waarbij verschillende vertegenwoordigers van gemeenten, provincies, Rijk, beleggers, ontwikkelaars en gebruikers van kantoren aanwezig waren. Deslotverklaringvandezekantorentopluiddealsvolgt: 1 De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling nadelig. Dit moet met vereende krachten worden aangepakt! Mede in vervolg op de hierboven geciteerde slotverklaring heeft Minister Schultz van Haegen(Infrastructuur en Milieu, welk ministerie de leegstandportefeuille van VROM heeft overgenomen) op 7 maart 2011 de Tweede Kamer het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantorentoegezonden. 2 DeaanpakvandeMinisterrustopdriepijlers: 1. herontwikkeling, transformatie en sloop; 2. maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren; en 1 De slotverklaring is downloaden van 2 Het Actieprogramma is te downloaden via 1