GEMEENTE OLDEBROEK PERMANENTE BEWONING VAN RECREATIEWONINGEN STRUCTUURVISIE CONCEPT, DECEMBER 2014 KENMERK

Transcriptie

1 GEMEENTE OLDEBROEK STRUCTUURVISIE PERMANENTE BEWONING VAN RECREATIEWONINGEN CONCEPT, DECEMBER 2014 KENMERK

2

3 Inhoudsopgave 1 Beleidskader Aanleiding Beleidsmatige aspecten 5 2 Toetsingskader Algemene voorwaarden voor het toestaan van permanente bewoning Toetsingskader: Overige voorwaarden 7 3 Procedure Principeverzoek Feitelijk verzoek om planwijziging/aanvraag omgevingsvergunning 9 Structuurvisie Recreatie PERMANENTE BEWONING RECREATIEWONINGEN concept december

4

5 1 Beleidskader 1.1 Aanleiding De gemeente heeft in 2013/2014 onderzocht of er mogelijkheden zijn om permanente bewoning van recreatiewoningen toe te staan en onder welke voorwaarden. Er was en is momenteel een duidelijk kader als het gaat om permanente bewoning tegen te gaan. Niet eerder was onderzocht of er ook mogelijkheden zijn om mee te werken aan het toestaan van permanente bewoning. Uit het uitgevoerde onderzoek van 24 januari 2014 met kenmerk is gebleken dat er mogelijkheden zijn om permanente bewoning van recreatiewoningen toe te staan. De uitkomsten van dit onderzoek zijn voorgelegd aan de gemeenteraad van 6 maart De gemeenteraad reageerde positief op de uitkomsten van het onderzoek. Deze structuurvisie is een uitwerking van dit onderzoek. 1.2 Doel Het doel van deze structuurvisie is het vastleggen van voorwaarden waaraan getoetst kan worden of medewerking kan worden verleend aan het toestaan van permanente bewoning. Het toestaan van permanente bewoning zal middels een aanduiding bij de bestemming Recreatie worden toegestaan via een buitenplanse planologische wijziging, zoals een planherziening of een omgevingsvergunning uitgebreide procedure. Tot slot zorgt deze structuurvisie ervoor dat er een financiële bijdrage kan worden gevraagd voor ruimtelijke ontwikkelingen, op basis van artikel 6.24 Wro. 1.3 Beleidsmatige aspecten Inleiding Op regionaal niveau wordt gewerkt aan een pilotproject Revitalisering recreatieparken oftewel Vitale Vakantieparken. Hierin komt ook de problematiek aan bod, zoals verpaupering, leegstand en permanente bewoning door verschillende doelgroepen. Om deze problematiek aan te pakken wordt er gekeken naar maatwerkoplossingen. Functiewijziging, al dan niet tijdelijk, is één van deze instrumenten Uitgangspunten Voor de gemeente Oldebroek is het van groot belang dat de kwaliteit van recreatieve sector behouden blijft en waar mogelijk verder wordt ontwikkeld. Hierbij gaat het vooral om de ruimtelijke, economische kwaliteiten. In onze gemeente zijn een vijftal recreatieterreinen en 24 solitaire recreatiewoningen. Hieronder wordt ingegaan op de uitgangspunten van beleid die uitmonden in een toetsingskader permanente bewoning recreatiewoningen. Structuurvisie Recreatie PERMANENTE BEWONING RECREATIEWONINGEN concept december

6 a. Buitengebied en kernen Deze structuurvisie heeft betrekking op alle positief bestemde solitaire recreatiewoningen binnen de gemeente Oldebroek en de positief bestemde recreatiewoningen op Mulligen. b. Permanente bewoning De gemeente Oldebroek voert al sinds jaar en dag een actief handhavingsbeleid tegen permanente bewoning. Dit is in de beleidsnota bestrijding permanente bewoning van recreatieverblijven in gemeente Oldebroek en onze bestemmingsplannen opgenomen. Er zijn de afgelopen jaren diverse handhavingstrajecten doorlopen. Dit heeft nog niet in alle gevallen geleid tot beëindiging van de permanente bewoning. Indien er geen mogelijkheid is om permanente bewoning toe te staan, dan zal er handhavend moeten worden opgetreden. c. Bijdrage Recreatievoorziening Het toestaan van permanente bewoning van recreatiewoningen biedt extra gebruiksmogelijkheden voor de eigenaren. Ook worden deze objecten onttrokken aan het recreatieve aanbod zolang er permanent gewoond wordt. Ter compensatie voor het toestaan van permanente bewoning en los van overige kwaliteitsbijdragen stort initiatiefnemer een bedrag in de gemeentelijke recreatievoorziening waaruit subsidies kunnen worden verstrekt ten behoeve van de recreatieve en toeristische sector in de gemeente Oldebroek en/of natuurcompensatie. Ook wordt gekeken of deze middelen ingezet kunnen worden voor handhaving van permanente bewoning. Met betrekking tot de hoogte van de bijdrage is het grondprijzenbeleid van de gemeente Oldebroek als basis genomen. Het beleid van Oldebroek hanteert geen grondprijzen voor het buitengebied. Recreatiewoningen zijn veelal gelegen in het buitengebied. Daarom is aangesloten bij de m²-prijs van een starterskoopwoning in de kernen Oosterwolde, Hattemerbroek en Noordeinde zijnde 200,--. De bijdrage per m² is bepaald op 10 % van 200, zijnde 20 per m² perceeloppervlakte bij het toestaan van permanente bewoning tot een maximum van ,--. Dit bedrag sluit ook aan bij de m² van onbebouwde gronden met een recreatieve bestemming. Deze bijdrage wordt vastgelegd in een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. De bijdrage wordt gestort in de gemeentelijke recreatievoorziening. Om de kwaliteit van de recreatieve en toeristische sector te kunnen waarborgen en te versterken zijn financiële middelen noodzakelijk. In het kader van de gemeentelijke kerntakendiscussie zijn de financiële middelen voor deze sector zo goed als weggevallen. Het doel van de gemeentelijke recreatievoorziening is de recreatieve en toeristische sector te ondersteunen in de versterking van het recreatieve en toeristische aanbod binnen de gemeente Oldebroek. Voor de voorwaarden van de subsidie wordt verwezen naar de subsidieverordening. d. Kwaliteit De recreatiewoningen zijn veelal gelegen in het buitengebied. Het toestaan van permanente bewoning mag geen afbreuk doen aan de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Door het toestaan van permanente bewoning nemen de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen toe. Bestaande landschappelijke kwaliteiten moeten behouden blijven en waar deze verloren zijn gegaan zo mogelijk worden hersteld of worden versterkt. Voor solitair gelegen recreatiewoningen zal de gewenste beeldkwaliteit worden vastgelegd in een erftransformatierapport. Dit rapport vormt de basis voor een landschappelijk inrichtingsplan. Afhankelijk van de situatie en de reeds aanwezige kwaliteiten kan in overleg met de gemeente gekozen worden voor een combinatie van deze rapporten, om dubbel werk en kosten te voorkomen.

7 2 Toetsingskader Op grond van bovenstaande uitgangspunten is een toetsingskader opgesteld. Deze bestaat uit: algemene basisvoorwaarden en overige randvoorwaarden. 2.1 Algemene voorwaarden voor het toestaan van permanente bewoning Bij het toestaan van permanente bewoning op Mulligen en bij solitaire woningen gelden de volgende voorwaarden: De recreatiewoning is planologisch positief bestemd De recreatiewoning behoudt de planologische bestemming recreatie In ruil voor het toestaan van permanente bewoning stort initiatiefnemer een bedrag conform paragraaf onder c in de gemeentelijk recreatievoorziening 2.2 Toetsingskader: Overige voorwaarden Behalve het versterken van de ruimtelijke kwaliteit via het basispakket dienen alle initiatieven te voldoen aan de volgende overige voorwaarden: Er moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat Zorgvuldige inpassing (landschappelijk en ecologisch) Er moet sprake zijn van een zorgvuldige inpassing. Waarbij de bestaande kwaliteiten worden behouden cq. versterkt. Dit kan worden aangetoond door een inpassingsplan en/of een erftransformatie rapport. De recreatiewoning moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit die zijn gesteld ten aan zien van woningen (bestaande bouw). Geen nadelige gevolgen voor waarden en functies in de omgeving Het toestaan van permanente bewoning mag geen nadelige beperkingen van bestaande mogelijkheden op leveren voor de reeds aanwezige bedrijfs- en/of maatschappelijke functies. Tevens mogen waarden (ecologie, landschap, cultuurhistorie, archeologie en hydrologie) in de omgeving niet onevenredig worden geschaad. Bestaande infrastructuur moet voldoen en verkeersaantrekkende werking mag niet onevenredig zijn Parkeren dient op eigen erf plaats te vinden Aangetoond moet worden dat op het eigen erf voldoende ruimte aanwezig is voor het parkeren van voertuigen. Voorkomen moet worden dat er langs de (openbare) weg wordt geparkeerd en op deze Structuurvisie Recreatie PERMANENTE BEWONING RECREATIEWONINGEN concept december

8 wijze overlast ontstaat voor omwonenden en/of onveilige verkeerssituaties ontstaan. Uit het inrichtingsplan moet blijken hoe het parkeren op eigen erf wordt opgelost. Geen strijdigheid met gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid. Door rijk, provincie Gelderland en gemeente Oldebroek wordt op verschillende onderdelen specifiek beleid ontwikkeld. Het toevoegen van permanente bewoning dient aan dit beleid te voldoen.

9 3 Procedure 3.1 Principeverzoek Iedere procedure start bij voorkeur met een concreet initiatief: de principeaanvraag. De principeaanvraag wordt getoetst aan de Algemene basisvoorwaarden voor het toestaan van permanente bewoning. Daarnaast wordt een quick scan uitgevoerd om te beoordelen of er belemmeringen zijn of welke onderzoeken nodig zijn om het voornemen te realiseren en welke procedure daarbij gevolgd moet worden. Vervolgens wordt het initiatief voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders om een principebesluit te nemen over medewerking aan het verzoek. Uiteraard kan een aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend met ruimtelijke onderbouwing voor afwijken van het bestemmingsplan, maar dit kan voor een initiatiefnemer tot hoge kosten leiden zonder beoogd resultaat. Om hoge kosten te voorkomen, wordt bij voorkeur gekozen voor een principeverzoek. 3.2 Feitelijk verzoek om planwijziging/aanvraag omgevingsvergunning Nu initiatiefnemer is geïnformeerd dat het verzoek kans van slagen heeft, kan initiatiefnemer het plan verder uitwerken tot een definitieve aanvraag. Bij die aanvraag dient een goede ruimtelijke onderbouwing, en indien nodig een erftransformatierapport en/of een inrichtingsplan te worden overlegd. Voornoemde onderzoeken worden ambtelijk beoordeeld. Wanneer er een positief advies is afgeven, wordt een conceptovereenkomst opgesteld. Het uitvoeren van het plan heeft financiële gevolgen (bijvoorbeeld aanpassing riolering, storting bijdrage recreatievoorziening, planschaderegeling). Deze gevolgen komen voor rekening van de initiatiefnemer en worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. De adviezen en de conceptovereenkomst worden voorgelegd aan het college. Vervolgens neemt het college een definitief besluit over medewerking aan het verzoek. Daarna kan worden overgegaan tot vergunningverlening of bestemmingsplanwijziging. Hierbij wordt opgemerkt dat het verplicht stellen van de landschappelijke inpassing (voorwaardelijke verplichting) alleen via een bestemmingsplanwijziging kan worden geregeld. Waar deze zaken al zijn verankerd, zal moeten worden bezien of een aanvraag omgevingsvergunning de juiste route is. Structuurvisie Recreatie PERMANENTE BEWONING RECREATIEWONINGEN concept december