MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING

Transcriptie

1 MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING A. VOORWERP VAN DE AANVRAAG Aanvraag verkavelingsvergunning met doelstelling tot het bekomen van 4 loten voor half-open bebouwing. De verkaveling is gelegen langsheen bestaande uitgeruste straat, Maasstraat te Scherpenheuvel-Zichem. B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED - Gewestplan: woongebied met landelijk karakter - BPA: geen - Ruimtelijk uitvoeringsplan: geen C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT Het gewestplan is van toepassing. De aanvraag is in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften: woongebied met landelijk karakter. D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED De aanvraag betreft de kadastrale percelen: nrs. 280/c & 281/k van de sectie A, afdeling 3 Messelbroek, een deelgemeente van Scherpenheuvel-Zichem. De verkaveling is gelegen langsheen de Maasstraat, die een verbinding maakt tussen Messelbroek en Testelt. De verkaveling is gelegen tussen Scherpenheuvel, deelgemeente van Scherpenheuvel-Zichem en Rillaar, deelgemeente van Aarschot. In Scherpenheuvel is een basiliek, bank, café, gemeentehuis, bakker, krantenwinkel, supermarkt, sportclub, zwembad, jeugdvereniging, restaurant, apotheel, Langs de Maasstraat is binnen de 200 meter een bushalte van De Lijn gelegen. Hier kan men comfortabel op de bus wachten met verbindingsmogelijkheden naar Aarschot en Diest. E. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED Het terrein zelf is momenteel onbebouwd en is een braakliggend weiland. Het te verkavelen terrein heeft geen markant reliëfverschil. In de bouwzones is geen belangrijke vegetatie aanwezig. F. VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT De aanvraag van de verkavelingsvergunning geeft de mogelijkheid de bebouwing langsheen Hanenberg aan te vullen. Er zal hierdoor een hogere bebouwingsdichtheid komen, die gunstig is om de druk op de open ruimte te verminderen. De percelen van de verkaveling zullen geen schaalbreuk vormen en passen perfect binnen bestaande bebouwingen in de nabije omgeving. ERFDIENSTBAARHEDEN Niet van toepassing. ORIËNTATIE Woningen zijn georiënteerd om een optimaal ruimtegebruik en privacy te verkrijgen ten opzichte van de bestaande straat, Maasstraat. De voorgevels van de woningen zijn zuidelijk georiënteerd. FUNCTIES Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat op elke kavel één residentiële woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Voorzieningen voor een inwonend ouder of kind zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de hoofdwoning: de zogenaamde zorgwoning. Verkaveling aan de Maasstraat 1 / 7 21/04/2015

2 GEKOZEN WONINGTYPOLOGIE Halfopen bebouwingen: ééngezinswoningen. SCHAKELING VAN DE WONINGEN Gekoppelde woningen. GRAAD VAN PRIVACY Binnen de verkaveling wordt bewust geopteerd om de percelen voldoende breed te houden. Op die manier kan elke woning optimaal geënt worden op haar tuin zonder dat de privacy in het gedrang komt. RELATIE MET OPENBAAR DOMEIN De verkaveling is gelegen aan een bestaande gemeenteweg, Maasstraat. INRICHTING VAN OPENBAAR DOMEIN N.v.t. PARKEERVOORZIENINGEN Er is voldoende plaats in de voortuin zodoende een oprit te voorzien. WATER Conform het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststellingen van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoozieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Alle private verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. NIVEAUVERSCHILLEN N.v.t. GROENVOORZIENINGEN N.v.t. VERKEERSAFWIKKELING De verkaveling heeft een goede aansluiting met verschillende vervoersmodi. DICHTHEID Totale oppervlakte = 0,1781 ha 4 kavels in de verkaveling ca. 22 woningen / ha G. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING Nihil. Verkaveling aan de Maasstraat 2 / 7 21/04/2015

3 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING 1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Verkeersgenererende activiteiten zijn hier Per kavel wordt er één ééngezinswoning toegelaten met ongewenst en de percelen zijn te klein om residentieel en familiaal karakter. De gebouwen worden in meergezinswoningen mogelijk te maken. halfopen verband opgericht. Daarom wordt geopteerd voor De gebouwen tellen maximaal 2 bouwlagen en een verdiep, eengezinswoningen. Voorzieningen voor gedeeltelijk of geheel onder een zadeldak of een plat dat. In een inwonende hulpbehoevende zijn het totaal kan een gebouw dus maximaal 3 woonlagen toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar bevatten. Een eventuele kelderverdieping wordt niet zijn van de woning. Voor de definitie van beschouwd als een woonlaag maar is toegelaten. zorgwoningen wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Woningsplitsing is niet toegelaten, evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Slechts een beperkt gedeelte van de woning kan ingericht worden als nevenbestemming. Het accent van de verkaveling ligt immers op 'wonen'. Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, dienstverlening en ambacht zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: 1 de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; 2 de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie. 3 Nevenbestemmingen mogen geen hinder vormen voor de woonkwaliteit of voor grondgebondenheid van de woning BESTEMMING BIJGEBOUW(EN) Besluit van de Vlaamse Regering tot Van het hoofdgebouw vrijstaande niet voor verblijf bestemde bepaling van handelingen waarvoor geen bijgebouwen, met inbegrip van carports. stedenbouwkundige vergunning nodig is. Dit besluit trad in werking op BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE Door de kavels voldoende breed te maken Een dienstgebouw, tuinterras, opritten en tuinpaden zijn kan elke woning optimaal geënt worden op toegelaten. haar tuin zonder dat de privacy in het Private tuinen met een familiaal en residentieel karakter. gedrang komt. Er worden enkel tuinen toegestaan die het residentiële en familiale karakter van de verkaveling waarborgen. Verkaveling aan de Maasstraat 3 / 7 21/04/2015

4 2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) 2.1.A. TYPOLOGIE Binnen de verkaveling wordt gekozen voor Halfopen bebouwing zoals weergegeven op het grondplan het gegeerde type 'halfopen bebouwing'. Dit aanvraag verkavelingsvergunning. kan door de woning los van de perceelsgrens te plaatsen ten voordele van een maximale benutting van de zijdelingse ruimte. 2.1.B. INPLANTING De nieuwe bouwzone vult de bestaande Op het verkavelingsplan wordt de bouwzone voor het bebouwing langsheen de Maasstraat aan hoofdgebouw vastgesteld. zonder contrast te vormen voor wat betreft grootte, inplanting en ritmiek. 2.1.C. BOUWVOLUME De nieuwe bouwzone vult de bestaande Gabariet: bebouwing langsheen de Maasstraat aan De gebouwen tellen max. 2 bouwlagen en een verdiep, zonder contrast te vormen voor wat betreft gedeeltelijk of geheel onder een zadeldak. In het totaal kan grootte, inplanting en ritmiek. een gebouw dus max. 3 woonlagen bevatten. Een eventuele kelderverdieping wordt niet beschouwd als een woonlaag. Voorgevelbreedte: Min. 7,00m en maximum volgens de bouwzone. Bouwdiepte: De achtergevel op minimum 12,00m achter de voorgevel, binnen de bouwzone. Maximaal volgens de bouwzone. Kroonlijsthoogte: gemeten van vloerpeil tot de bovenkant van de kroonlijst. - Voorgevel: 6,00m à 6,50m - Tot op een diepte van 12,00m vanaf de voorgevelbouwlijn: maiximaal dezelfde als die van de voorgevel. - Eventueel overige diepte: maximaal 3,50m hoog. Dakvolume: - De helling der dakvlakken ligt tussen 0 en 45. Gebogen daken zijn toegelaten binnen de profilering van een dakhelling van maximaal 45 en vertrekkend van op de vloerplaat van de verdieping. Platte daken zijn eveneens toegelaten. Uitsprongen uit het gevelvlak: Alle uitsprongen toegelaten voor zover zij zich in de bouwzone bevinden. Vloerpeil: - Maximaal 0,50m hoger dan de as van de wegenis, loodrecht Verkaveling aan de Maasstraat 4 / 7 21/04/2015

5 tov het midden van de bouwzone. 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM Er wordt in het concept erg veel belang gehecht aan het kader waarbinnen de woningen tot stand kunnen komen. Het concept van de verkaveling is dusdanig dat een maximum aan architecturale vrijheid wordt voorzien. Gevelmaterialen: Materialen die esthetisch en duurzaam verantwoord zijn. Ze moeten harmonisch passen in de omgeving en binnen de eigen kavel onderling een samenhangend geheel of een duidelijk contrast vormen. Geprofileerde metalen bekleding, zichtbare asfaltproducten en geglazuurde gevelstenen worden niet toegelaten. Dakvorm: Vrij te kiezen binnen het minimale en maximale bouwvolume. Dakhelling tussen de 0 en 45 graden. Combinatie van verschillende dakstijlen is mogelijk. Zonnepanelen zijn toegelaten conform het wettelijk kader VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) 2.2.A. INPLANTING Van het hoofdgebouw vrijstaand, in de Volgens uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering tot zijtuin tot op 3,00m van de perceelsgrenzen bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige of in de achtertuin tot op 1,00m van de vergunning nodig is. perceelsgrenzen. De vrijstaande bijgebouwen kunnen in de achtertuin ook op of tegen de perceelsgrens geplaatst worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd worden. 2.2.B. BOUWVOLUME De totale oppervlakte blijft beperkt tot Volgens uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering tot 40,00m² per goed, met inbegrip van alle bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vrijstaande bijgebouwen. Maximaal 3,00m vergunning nodig is. hoog. 2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM Een bijgebouw is ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Een bijgebouw dient in harmonie te zijn met het hoofdgebouw, dit wil zeggen : er een architecturaal geheel mee vormen of een duidelijk contrast qua vorm en materiaal gebruik. Verkaveling aan de Maasstraat 5 / 7 21/04/2015

6 2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Eén waterdicht vlak is enkel voor de verharding van een terras toegelaten (max. 30 m²), aanliggend aan de woning, mits het afwatert naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. 3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Het gaat om een terrein zonder markante Grote reliëfwijzigingen worden niet toegestaan. helling, waar geen grote reliëfwijzigingen Toegangen tot ondergrondse garages (onder straatniveau) noodzakelijk zijn. zijn niet toegelaten. Noodzakelijke reliëfwijzigingen in functie van een oprit sluiten steeds aan op het bestaande reliëf onder een hoek van maximaal 30 graden. Siervijvers zijn toegelaten in de tuinzone met een maximale oppervlakte van 30,00m², en ingeplant op minstens 2,00m van de perceelsgrens VERHARDINGEN Het is de bedoeling het groene karakter van Private verhardingen moeten beperkt blijven tot de strikt de verkaveling te bewaren, en het natuurlijk noodzakelijke toegangen tot en opritten naar het gebouw of reliëf maximaal te behouden. de gebouwen zoals een oprit, tuinpaden en een terras. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende Conform het besluit van de Vlaamse materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Een Regering van 1/07/2013 houdende waterdicht vlak is enkel voor de verharding van een terras vaststelling van een gewestelijke toegelaten aansluitend met de woning (max. 30 m²) mits het stedenbouwkundige verordening inzake afwatert naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, mogelijk is. buffervoorzieningen en gescheiden lozing Buiten deze voorzieningen dient de tuin aangelegd te worden van afvalwater en hemelwater. met groenaanplantingen. In elk geval kan slechts 1/3 van het perceel gelegen in woongebied bestaan uit verhardingen/bebouwing. Verkaveling aan de Maasstraat 6 / 7 21/04/2015

7 3.3. INRICHTINGSELEMENTEN Het groene karakter dient optimaal Volgens uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering tot gevrijwaard te worden. bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige Toegelaten zijn de plaatsing van allerhande vergunning nodig is. tuinconstructies zoals tuinornamenten, brievenbussen, barbecues, speeltoestellen en niet-overdekte constructies, in zijtuin en achtertuin, tot op 1,00m van de perceelsgrenzen AFSLUITINGEN Gezien de grote tussenruimte tussen de AARD EN AFMETINGEN bouwzones zijn voldoende hoge Volgens uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering tot groenschermen nodig om voldoende bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige privacy te garanderen. vergunning nodig is. Open afsluitingen tot een hoogte van twee meter zijn toegelaten in de voor- zij en achtertuin. Gesloten afsluitingen tot een hoogte van 1 meter toegelaten in de voortuin. Verkaveling aan de Maasstraat 7 / 7 21/04/2015