Kolmen Tessenderlo. Kerkstraat Bree

Transcriptie

1 Opdrachtgever : BPG IMMO BVBA / Dhr. Maesen Bart Kolmen Tessenderlo Werfadres : Breeërweg Bocholt Kadastraal : 1ste afdeling sectie C perceelnummers 318L en 318F Architect : architect Bert STALS Kerkstraat Bree architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

2 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING Ter plaatse: BOCHOLT, hoek Plataandreef met Breeërweg, 1 ste afdeling sectie C, nrs. 318L en 318F De voorschriften binnen deze verkaveling zijn enkel geldig voor LOT 3 (bestaande uit LOT 3A en LOT3B) en LOT 4 (bestaande uit LOT4A en LOT4B). 1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) De aard van de omliggende woningen en de beperkte oppervlakte van de percelen maken het niet mogelijk om meergezinswoningen te maken. De hoofdbestemming: residentieel gebruik, maximaal 2 wooneenheden per theoretisch perceel. Indien de ruimtelijke context en de bouwkavel het toelaten kan om sociale redenen een zogenaamde zorgwoning (art a t/m e van de Vlaamse Codex) toegestaan worden. Dit moet dan ook ondubbelzinnig blijken uit de opbouw van de woning. Indien de ruimtelijke context en de bouwkavel het toelaten kan om sociale redenen een zogenaamde zorgwoning toegestaan worden. Dit moet dan ook ondubbelzinnig blijken uit de opbouw van de woning. 1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Woningsplitsing is niet toegelaten, evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. De nevenbestemmingen, zoals voor vrije beroepen en diensten, zijn toegestaan over max. 30% van de bebouwde vloeroppervlakte voor zover ze deel uitmaken van de normale uitrusting van de woonomgeving en voor zover ze geen hinder vormen voor de normale woonkwaliteit. Horeca en handel zijn omwille van de woonomgeving niet toegelaten. Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep en dienstverlening zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: 1 de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; 2 de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter, max. 30% van de bebouwde vloeroppervlakte. 3 slechts 1 nevenfunctie per lot 4 nevenfuncties kunnen enkel op gelijkvloers van het hoofdgebouw 5 nevenbestemmingen mogen niet hinderlijk zijn voor het wonen 6 woningen moeten altijd rechtstreeks toegang vanaf de straatzijde hebben Publiciteits- en naamborden zullen op discrete wijze aangebracht worden en voldoen aan de wettelijke bepalingen. Het aanbrengen van publiciteits- en naamborden is vergunningsplichtig. Reclame en publiciteit is toegelaten op de volgens de stedenbouwkundige voorschriften vergunde volumes. architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

3 1.2. BESTEMMING BIJGEBOUW(EN) Ze wordt aangebracht enkel op de gevelvlakken van de gebouwen onder de ramen van de eerste verdieping. De reclame/publiciteit houdt rechtstreeks verband met de benaming of de activiteit uitgeoefend in het gebouw. Ze dient ondergeschikt te zijn aan het karakter van de gevel. De gezamenlijke oppervlakte bedraagt max. 2m2. De maximum uitbouw ten opzichte van het gevelvlak bedraagt 0,30m. Losstaande panelen of zuilen zijn niet toegelaten. De aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen moeten complementair zijn aan de residentiële hoofdbestemming en er, qua vorm en afwerking, een architecturaal geheel mee te vormen. Ze bestaan maximaal uit één bouwlaag. Met aangebouwde bijgebouwen worden de uitbreidingen aan/van het hoofdgebouw bedoeld, gesitueerd binnen de bouwzone. Vrijstaande bijgebouwen zijn afzonderlijke achtergebouwen, ingeplant in de zone voor tuinen, die enkel als bergplaats/garage dienst doen. De inplanting dient weloverwogen te gebeuren en mag niet storen in het straatbeeld. Aangebouwde bijgebouwen worden toegelaten. Dezelfde bestemmingen zijn mogelijk als voor het hoofdgebouw. Vrijstaande bijgebouwen worden toegelaten Het oprichten van bijgebouwen aanvullend op de hoofdbestemming is toegelaten, voor zover zij de bestemming van de zone niet schaden: bijgebouwen in de vorm van bergingen (tuinmateriaal, houtopslag), stallingen (vb. kippen, honden, schapen,...), carports en garages BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE Er worden enkel niet-verharde voor- en zijtuinen toegestaan om het residentiële karakter van de verkaveling te waarborgen. Private tuinen Binnen de voorziene voortuin is het oprichten van gebouwen niet toegelaten. Een beplanting is verplicht en de verharding bedraagt max. 25% van de oppervlakte, ingeval van een andere dan de woonfunctie op de gelijkvloerse verdieping is een verharding tot 75% toegelaten. Verhardingen worden uitgevoerd in duurzame waterdoorlatende of kleinschalige materialen. In de zijtuinstroken worden enkel de volgende constructies aanvaard: constructies noodzakelijk o.w.v. het niveauverschil, om de woning toegankelijk te maken vanaf de voorliggende straat of carports en luifels in de zone voor schakelelementen. (zie voorschriften BPA Dorpskom ) Paden, inritten, e.d. zijn mogelijk, maar enkel minimale verharding toegelaten architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

4 2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) 2.1.A. TYPOLOGIE Binnen de verkaveling wordt gekozen voor halfopen bebouwing bestaande uit maximum 2 volledige bouwlagen + hellend dak. Loten 3 en 4: Geschakelde bebouwing in halfopen configuratie. 2.1.B. INPLANTING Bij de inplanting van de hoofdgebouwen moet zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de kwaliteit van de bestaande ruimtelijke structuur. Er moet tevens gestreefd worden naar het behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het openbaar domein, van de omliggende percelen en van het eigen perceel. Het hoofdgebouw wordt ingeplant zoals grafisch aangeduid op het verkavelingsplan op +/- 8m achter de rooilijn. De eventuele vrijblijvende gevels op min. 3m van de zijdelingse perceelsgrenzen. 2.1.C. BOUWVOLUME Door de aard van de aanpalende woningen kan er gekozen worden voor 1 à 2 bouwlagen met hellend dak. Kroonlijsthoogte en nokhoogte moeten aangepast zijn aan de omliggende bebouwing. Het bestaande maaiveldniveau wordt bij het ontwerp als uitgangspunt genomen. Woonblok. Halfopen bebouwing in één bouwblok met één blinde gevel op de perceelsgrens zoals weergegeven op het verkavelingplan. Indien de bouwblok niet in 1 keer gebouwd wordt bepaalt de eerstbouwende de bouwhoogte, kroonlijsthoogte, dakvorm, typologie en materiaal. De volgende dient verplicht aan te sluiten op de bestaande bebouwing. Voorgevelbreedte. Minimum 7 m bij gekoppelde woning, maximum 9,00m zoals aangeduid op het verkavelingsplan. Bouwdiepte. Gekoppelde bebouwing Bouwdiepte gelijkvloers: maximaal 8,88m Bouwdiepte verdieping: maximaal 8,88 m Dakterrassen zijn niet toegestaan. Bouwhoogte. Max. 2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst. De hoogte van 1 bouwlaag bedraagt max. 3,50m voor de woonfunctie en max. 4,50m voor de nevenfuncties. architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

5 VLOERPEIL Max meter boven de voorliggende weg. Schotelantennes of andere technische installaties kunnen toegestaan worden indien ze niet storen in het straatbeeld (niet tegen de voorgevel of gevels gericht naar het openbaar domein). Zonnepanelen en zonneboilers zijn toegestaan. 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM De nieuw in te planten woning moet qua inplanting en architectuur een logische overgang naar de aanpalende bebouwing vormen. Het gebouw zal in een verantwoorde verhouding staan ten opzichte van de configuratie van het terrein en de onmiddellijke omgeving. Gevelmaterialen Hoofdmateriaal: baksteen Max. 30 % van de totaaloppervlakte mag in andere duurzame materialen Dakvorm Hoofdgebouw: - vrij, doch in harmonie met de omgeving. In geval van halfopen bebouwing moet de dakvorm op elkaar afgestemd worden. - met een maximale helling van 45 en een max. nokhoogte van 5.00m boven de dakrand - bij plat dak kan een bijkomende bouwlaag opgericht worden binnen het maximale gabarit voorzien voor een hellend dak onder max. 45 en max. nokhoogte van 5.00m boven de dakrand. De bijkomende bouwlaag wordt eveneens plat afgedekt. - Afgeknotte daken, binnen het maximale gabarit voorzien voor een hellend dak onder max. 45 en max. nokhoogte van 5.00m boven de dakrand, zijn niet toegestaan. De afgeknotte hoogte kan niet als nok beschouwd worden. Meerdiepte op het gelijkvloers: - dakvorm vrij, in harmonie met het hoofdgebouw - met een maximale helling van 45 en een max. nokhoogte van 3.00m boven de dakrand Dakkapellen: - dienen kleinschalig te worden uitgevoerd (horizontale projectie 20% van het totale dakoppervlak en maximaal 10% per dakkapel) - ondergeschikt te zijn aan de dakvorm - in harmonie met de totale opbouw van het gebouw. architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

6 2.2. VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) 2.2.A. TYPOLOGIE Bijgebouwen worden aangebouwd aan het hoofdgebouw en binnen de maximale bouwlijnen zoals grafisch aangeduid op het verkavelingsplan. Vrijstaande bijgebouwen: niet toegestaan. Enkel niet vergunningsplichtige elementen worden toegestaan. De inplanting van de aangebouwde bijgebouwen wordt voorzien binnen de zone voor hoofdgebouw. Bijgebouwen kunnen niet voorzien worden in de achtertuinstrook. De bebouwing in de zijtuinstrook kan enkel in de vorm van een schakelelement en in functie van de carport: - in de zijtuin ter hoogte van het hoofdvolume - tegen de laterale perceelsgrens - binnen de maximale bouwgrenzen volgens de grafische weergave van het schakelelement - het volume van de carport is een open structuur - geïntegreerd in de tuinaanleg - wat betreft materiaalgebruik aansluitend bij het hoofdvolume. Afmetingen: - Inplanting: maximum 6,5m lang en minimum 2,38m achter de voorgevel van het hoofdgebouw - materiaal: zijwanden moeten open blijven, tussen de caport en de perceelsscheiding moet een groen scherm voorzien worden - dakvorm: plat afgedekt Bijgebouwen in de achtertuin aanvullend op de hoofdbestemming zijn niet toegelaten. Enkel n iet vergunningsplichtige elementen worden toegestaan zoals één tuinhuis, dierenhok, enz. Inplanting: - ofwel minimum 1.00m van de perceelsgrenzen - ofwel op de perceelsgrens, mits schriftelijk akkoord van de aangrenzende eigenaar Oppervlakte.: zie 2.2.B 2.2.B. BOUWVOLUME De oppervlakte van de som van de oppervlakte van de bijgebouwen wordt berekend aan 5 m2 /are van de oppervlakte van het perceel met een maximale totale oppervlakte van 40 m2. Slechts 1 volwaardige bouwlaag is vergunbaar. Dakvorm is cf. hoofdgebouw of plat Bouwvolume: - de globale oppervlakte van alle bijgebouwen is beperkt tot 10% van de zoneoppervlakte per perceel, met een maximum van 15m2 - de maximum hoogte bedraagt 3m tot de kroonlijst Dakvorm: - dakvorm is vrij - gekoppelde bijgebouwen zijn van éénzelfde dakbedekking voorzien Materialen: architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

7 - hetzelfde materiaal als voor het hoofdgebouw - andere: esthetisch verantwoorde materialen (voor tuinhuisjes met een max. oppervlakte van 10m2 mag ook hout worden aangewend) Schotelantennes of andere technische installaties kunnen toegestaan worden indien ze niet storen in het straatbeeld (niet tegen de voorgevel of gevels gericht naar het openbaar domein). Zonnepanelen en zonneboilers zijn toegestaan. 2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM De hoofd- en bijgebouwen moeten één architecturaal geheel vormen VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN De gewestelijke verordening hemelwater moet verplicht nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Alle verhardingen dienen te gebeuren met duurzame waterdoorlatende materialen of kleinschalige materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30 m2) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. De op te richten gebouwen krijgen een gescheiden riolering met hemelwaterhergebruik conform de geldende reglementering. architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

8 3. NIET BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Bij de inplanting van de gebouwen en bij de tuinaanleg moet het bestaande reliëf maximaal gerespecteerd worden. Eventuele reliëfwijzigingen kunnen toegestaan worden, voor zover ze in hun ruimtelijke omgeving verantwoord zijn en mits grondverzet en wateroverlast op eigen terrein worden opgevangen. Bij de inplanting van de gebouwen en bij de tuinaanleg moet het bestaande reliëf maximaal gerespecteerd worden. Eventuele reliëfwijzigingen kunnen toegestaan worden, voor zover ze in hun ruimtelijke omgeving verantwoord zijn en mits grondverzet en wateroverlast op eigen terrein worden opgevangen. Wanneer het terrein (maaiveld) meer dan 45 cm lager/hoger ligt dan het wegpeil, dienen bijzondere maatregelen genomen opdat de inplanting van de constructie qua hoogteligging, op een esthetische en stedenbouwkundig verantwoorde manier gebeurt t.o.v. de evt. bestaande bebouwing in de omgeving en t.o.v. het straatbeeld in het algemeen VERHARDINGEN Het is de bedoeling het groene karakter van de verkaveling te bewaren. Inritten voor garages of parkeerterreinen en andere verhardingen moeten tot een minimum beperkt worden, zowel in aantal, als in oppervlakte. Verhardingen gebeuren in duurzame waterdoorlatende of kleinschalige materialen. - In geval van een zuivere woonfunctie worden verhardingen toegestaan onder andere i.f.v. tuinpaden en terrassen. Zij worden tot een minimum beperkt. De niet bebouwde zone is een privé groeninrichting horende bij de woonfunctie. - In geval van een toegestane nevenbestemming worden enkel verhardingen toegestaan voor de goede werking van de nevenbestemming. De breedte van de inrit op het eigen perceel wordt beperkt tot 3m. Buiten deze bouwzones dient de tuin aangelegd te worden met inheemse groenaanplantingen INRICHTINGSELEMENTEN Het groene karakter dient optimaal gevrijwaard te worden. Voorgevelzone (voortuin): - De niet bebouwde zone moet worden ingericht als tuinzone. - Een beplanting is verplicht Achtergevelzone en zijgevelzone: - De niet bebouwde zone moet ingericht worden als tuinzone. - Een beplanting is verplicht. architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

9 In de voor- en zijtuinstroken is de plaatsing van goederen, afval, wrakken, containers en dergelijke verboden AFSLUITINGEN Afsluitingen moeten in principe worden uitgevoerd met groenaanplantingen (hagen, draad met klimop en dergelijke). Bij specifieke ruimtelijke situaties of omwille van de verkeersveiligheid kunnen steeds beperkingen in hoogte worden opgelegd. Andere materialen (metselwerk, houten panelen enz.) kunnen eventueel vanaf de achtergevellijn van geschakelde woningen op de gemeenschappelijke perceelsgrens over een beperkte lengte (max. 6m) en hoogte (max. 2m) toegestaan worden om de privacy te garanderen, indien opgegeven bij de stedenbouwkundige vergunning. Vegetatieve afsluitingen: Hagen, struiken en bomen, allen bij voorkeur inheems. Niet-vegetatieve afsluitingen: Draad met metalen of houten palen al dan niet met vegetatieve begroeiing, muur in metselwerk, houten panelen. Betonplaten en metalen en PVC panelen zijn niet toegelaten. Materialen: Alle materialen, kleuren en vormen van de afsluitingen dienen in harmonie te zijn met de aanpalende gebouwen en/of de omgeving en met het straatbeeld. Desbetreffend kan niet verwezen worden naar bestaande afsluitingen die door hun materiaal, kleur of vormgeving de harmonische samenhang van het straatbeeld in het gedrang brengen. Vrijliggende perceelsgrenzen: Afsluitingen tussen twee bebouwde of nog te bebouwen terreinen mogen op de perceelsgrens geplaatst worden, indien de aanpalende eigenaar hiermee akkoord is. De hoogte mag de 2.00m niet overschrijden. Een muur in metselwerk en houten panelen zijn toegelaten tussen en achter de gebouwen tot maximum 6m achter de achtergevel van het hoofdgebouw. Bij gebrek aan akkoord, kan de afsluiting tegen de perceelsgrens geplaatst worden wanneer het niet-vegetatieve afsluiting betreft. Vegetatieve afsluitingen worden geplaatst op 0.50m van de perceelsgrens. De maximale hoogte bedraagt in alle gevallen 2.00m. Mandelige perceelsgrenzen: Bij halfopen en gesloten bebouwing mogen nietvegetatieve afsluitingen worden ingeplant over een afstand van 6.00m te meten vanaf de achtergevel van de bebouwing. Deze afsluitingen mogen op de perceelsgrens geplaatst worden, indien de aanpalende eigenaar hiermee akkoord is. Bij een gebrek aan akkoord, kan de afsluiting tegen de perceelsgrens geplaatst worden wanneer het een niet-vegetatieve afsluiting betreft. architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10

10 Een vegetatieve afsluiting wordt geplaatst op 0.50m van de perceelsgrens. De maximale toegelaten hoogte bedraagt in alle gevallen 2.00m. Zijdelingse perceelsgrenzen, verder dan 6.00m gelegen van de achtergevel, worden beschouwd als vrijliggende perceelsgrenzen. Afsluitingen langs het openbaar domein: Afsluitingen in metselwerk of enig ander esthetisch verantwoord materiaal langs het openbaar domein kunnen op minimum 0.50m van de rooilijn geplaatst en mogen de maximum hoogte van 0,75m boven het peil van de as van de voorliggende weg niet overschrijden. Een haagbeplanting in streekeigen groen mag eveneens aangeplant worden met een max. hoogte van 1,20m. Uitzonderingen: Bij specifieke ruimtelijke situaties of omwille van de verkeersveiligheid kunnen steeds beperkingen in hoogte worden opgelegd. Voor afsluitingen langs gewestwegen zijn de richtlijnen en bepalingen van de beherende instantie van toepassing. architect STALS BERT Kerkstraat Bree - T +32(0) /10