MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING

Transcriptie

1 MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING A. VOORWERP VAN DE AANVRAAG Verkavelingsaanvraag voor 16 kavels: 14 loten voor open bebouwing, 2 loten voor half open en een perceel restgrond. B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED - Gewestplan: woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde - BPA: geen - Ruimtelijk uitvoeringsplan: geen C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT Het gewestplan is van toepassing. De aanvraag is in overeenstemming met het stedenbouwkundig voorschrift woongebied met cultureel, historische en esthetische waarde. D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED De verkaveling is de opvulling van de bebouwing tussen Lange Aststraat en Prinsenhof te Huise. De woonkern van de pilootgemeente Zingem en deelgemeente Huise zijn nabij gelegen, alwaar er aanwezigheid is van een degelijk voorzieningenniveau: winkels (bakker, kruidenier, apotheek, dokter, kinesist,...), onderwijs (kinderopvang, kleuters, lagere school. Er is een busstation van de Lijn aan het voetbalveld van Huise aan de Lange Aststraat (Lijn 44,450,485). De Lange Aststraat is een gemeenteweg. E. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED Het terrein zelf is momenteel in gebruik als tuingrond en akkerland. Er zijn geen solitaire bomen aanwezig. Enkel wat verwaarloosde struiken en bomen. F. VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT De verkaveling is opgevat met open en half open bebouwing in de vervollediging van de bebouwing tussen de Lange Aststraat en het Prinsenhof, aansluitend aan de naastgelegen gerealiseerde verkaveling V-14/01. Er wordt in het concept veel belang gehecht aan het kader waarbinnen de woningen tot stand zullen komen. Dat betekent dat initiatief tot het creëren van architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve woonomgeving te laten geworden. Hiervoor worden een beperkt aantal spelregels vastgelegd die bepalen binnen welke marges er ontworpen kan worden. In het kader van de realisatie van bescheiden woningen binnen de verkaveling, zullen de loten 1 t/m 4 hiervoor worden gebruikt. Daardoor zal het vooropgestelde doel van 20% van 16 loten ruimschoots behaald worden. In principe vallen de woningen op loten 5 en 11 ook onder de regels van bescheiden woning. FUNCTIES Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat op elke kavel één open of één half open woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Samenvoeging van loten tot één groter lot is niet toegestaan behalve voor de loten 1 en 2. Voorzieningen voor een inwonend ouder of kind zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de hoofdwoning: de zogenaamde zorgwoning. PARKEERVOORZIENINGEN Er kan geparkeerd worden op de openbare weg. NIVEAUVERSCHILLEN Het terrein is hellend. De niveauverschillen zijn aangeduid op plan bestaande toestand aan de hand van hoogtelijnen. VERKEERSAFWIKKELING Door de beperkte omvang van de verkavelingsaanvraag is er geen bijkomende belasting voor de verkeerssituatie in de Lange Aststraat. De verkaveling zal enkel ontsluiting hebben via de Lange Aststraat. Er worden geen toegangen toegestaan om de achterste loten te ontsluiten voor autoverkeer via het Prinsenhof. 1 / 2 21/03/2014

2

3 DICHTHEID Totale oppervlakte = 1,2014 ha (zonder agrarisch waardevol gebied) 16 bebouwbare kavels in de verkaveling -- ca 13 woningen per ha OPRICHTEN ELECTRICITEITS- EN GASCABINES Indien de uitbreiding van het electriciteits- en/of gasnet vereist om nieuwe cabines op te richten binnen de grenzen van de verkaveling, kan dit op alle zones van de verkaveling. Wel zal extra zorg besteedt worden aan de inplanting en de esthetische vorm zodat ze één geheel vormen met de aanpalende bebouwing. 2 / 2 21/03/2014

4 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING 1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) De percelen begrepen in onderhavige De verkaveling is bestemd voor het oprichten van verkaveling vallen binnen de grenzen van ééngezinswoningen in de vorm van open en half-open een woongebied met cultureel, historisch bebouwing. en/of esthetische waarde. De omgeving wordt gekenmerkt door open en half-open bebouwing. Verkeersgenererende activiteiten zijn hier ongewenst, en de percelen zijn te klein om meergezinswoningen mogelijk te maken; daarom voorzien we ééngezinswoningen. Voorzieningen voor een inwonende hulpbehoevende zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning. 1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Woningsplitsing is niet toegestaan, evenals Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals nevenbestemmingen vreemd aan de kantoorfunctie, vrij beroep, handel, horeca, dienstverlening en woonfunctie. ambacht zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende Slechts een beperkt gedeelte van de vereisten voldaan is: woning kan ingericht worden als... i de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; nevenbestemming. Het accent van de 2 de complementaire functie beslaat maximaal 30% van de verkaveling ligt immers op "wonen". gelijkvloerse oppervlakte BESTEMMING BIJGEBOUW(EN) Beperkte bijgebouwen in functie van de tuin Bestemd voor garage, berging en/of tuinfunctie. Op te richten kunnen toegelaten worden zoals garages, gelijktijdig of na het oprichten van het hoofdgebouw. carports, tuinbergingen en tuinhuizen. Er kan onder geen voorwaarde een woonfunctie in toegestaan worden BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE,0 Er worden enkel tuinen toegestaan om het Private tuinen. f/-... open karakter van de verkaveling te waarborgen. 1 / 5 21/3/2014

5 2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) 2.1.A. TYPOLOGIE De percelen begrepen in onderhavige Enkel open en half-open bebouwing is voorzien. verkaveling vallen binnen de grenzen van Samenvoegen van loten is niet toegelaten behalve voor de een woongebied met culturele, historische loten 1 en 2. en/of esthetische waarde. De omgeving wordt gekenmerkt door open en half-open bebouwing. 2.1.B. INPLANTING Van deze maat kan niet afgeweken worden De uiterste voorbouwlijn ligt 5.00m achter de rooilijn en is omdat ze een belangrijke constante vormt deze zoals aangeduid op het verkavelingsplan. binnen de verkaveling. De minimumbreedte van de bouwvrije zijdelingse strook bedraagt 3.00m. De bebouwbare oppervlakte is maximaal deze zoals aangeduid op het verkavelingsplan. Voor lot 13 geldt een maximale bebouwbare grondoppervlakte van 250m'. 2.1.C. BOUWVOLUME Het bouwblok dient steeds één geheel te 1) Gabarit: vormen. Van deze maten kan niet worden De gebouwen dienen te worden opgetrokken binnen de afgeweken omdat ze een belangrijke begrenzing van de bebouwbare zone. constante vormt binnen de verkaveling en Het gabarit bevat max. 2 bouwlagen + dak of plat dak. De de onmiddellijke omgeving, maximale hoogte tot de bovenkant van de kroonlijst bedraagt 6.00m te rekenen vanaf het niveau van de gelijkvloerse verdieping, zijnde de bovenkant van de deurdorpel. 2) Vloerpeil: Het vloerpeil van de gebouwen op de gelijkvloerse verdieping dient gelegen te zijn op minstens 0.20m en hoogstens 0.35m boven het weg peil van de aanpalende straat. 3) Dakvorm: Vrij te kiezen. Hellende dakvlakken hebben een helling begrepen tussen 25 en 45. Platte daken zijn eveneens toegelaten. Bewoonbare ruimtes onder de dakconstructies zijn toegelaten. 4) Balkons, loggia's, standvensters en dakkapellen: Deze zijn toegelaten indien ze voldoen aan de volgende voorwaarden: De gezamelijke breedte van alle constructies is beperkt tot de helft van de totale gevelbreedte. De afstand tussen de verschillende constructieeenheden onderling en tussen de zijgevel en de constructie is minimum 1.00m. De uitbouw ten opzichte van het gevelvlak is maximum 0.60m vanaf 2.50m boven het peil van de dorpel. 2 / 5 21/3/2014

6 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM De keuze van de materialen wordt ruim Gevelmaterialen: Gevels moeten bestaan uit baksteen, hout, toegelaten voor zover ze esthetisch sierpleisters of andere bouwfysisch verantwoorde materialen. verantwoord zijn. De kleuren van de materialen moeten in harmonie zijn met de Dakvorm en dakmaterialen worden omgeving. De zichtbare gevels moeten per bouwblok in gekozen in functie van opwekking van esthetisch en bouwfysisch verantwoorde materialen worden electriciteit via zonne-energie. De keuze uitgevoerd. van de materialen en de dakvormen zullen één architecturaal geheel vormen. Dakmaterialen: Daken dienen te worden afgewerkt met leien, pannen of andere bouwfysisch verantwoorde materialen. De kleuren van de materialen moeten in harmonie zijn met de omgeving. De gekoppelde woningen dienen één architecturaal en stedenbouwkundig geheel te vormen. Bij de gekoppelde woningen dient het gabarit van het hoofdgebouw van de eérst vergunde woning door de andere gekoppelde woning overgenomen te worden. Niet overgenomen delen van de muren op de gemeenschappelijke perceelsgrens begrepen binnen de inplantingszone van het hoofdgebouw, dienen te worden afgewerkt met het bekledingsmateriaal van de voorgevel. De kroonlijsten van gekoppelde woningen dienen aaneen te sluiten VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) 2.2.A. INPLANTING De bijgebouwen maken het mogelijk de Garages, carports en bergplaatsen mogen worden woning uit te breiden en specifieke opgenomen in de hoofdgebouwen, doch zijn niet toegelaten accenten naar het terrein te leggen. onder het straatniveau. Bijgebouwen worden aangebouwd aan het hoofdgebouw of afzonderlijk opgericht in de De hoofdbestemming van koeren en tuinen is tuinaanleg met strook voor koeren en tuinen. Bijgebouwen een beperkte mogelijkheid tot bijgebouwen voldoend aan omvatten garages, carports, fiets- en volgende vereisten: tuinbergingen,... Op percelen voor open bebouwing zijn bijgebouwen met een maximum oppervlakte van 40m' (met geïntegreerd tuinhuis) toegelaten op minstens 2.00m van de achterste en zijdelingse perceelsgrens. Ze mogen evenwel op de perceelsgrens worden opgericht mits akkoord van de aanpalende buur om alzo koppeling van bijgebouwen mogelijk te maken. Op percelen voor half open bebotoing zijn bijgebouwen toegelaten tot 21m B. BOUWVOLUME De hoogte van de bijgebouwen wordt Bijgebouwen hebben maximum één bouwlaag en beperkt tot maximaal 3 meter, zodat de worden afgedekt met een plat dak of een licht hellend hogere hoofdgebouwen beeldbepalend dak (helling tussen 00 en 45 0 ) met een maximum zullen zijn voor de verkaveling. kroonlijsthoogte van 3.00m. Indien de bijgebouwen gekoppeld zijn zullen ze een plat dak dienen te hebben. 3 / 5 21/3/2014

7 2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM Dit hoeft geen toelichting. De hoofd- en bijgebouwen moeten één architecturaal geheel vormen. De carport is een verplicht open structuur (geen wanden) bestaande uit steunpalen en een dak VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden.. Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Het is verplicht regenwater op te vangen in een regenwaterput van minstens 5000 liter en te gebruiken voor wc-spoeling, wasmachine en buitenkraantjes. 3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Het gaat om een uniform hellend terrein. Reliëfwijzigingen zijn mogelijk indien ze deel uitmaken van de goedgekeurde bouwaanvraag per lot. Nivelleringen met het oog op de verbetering van toegankelijkheid zijn toegelaten VERHARDINGEN Het is de bedoeling het groene karakter van In voortuinstroken: de verkaveling te bewaren. Gezien de De verharde gedeelten, zoals toegang tot de woningen en de ruime perceelsoppervlakte van de loten is garage, dienen tot een minimum herleid te worden en zo het mogelijk om ruime terrassen aan te functioneel mogelijk te worden aangelegd. Ze mogen de 30% leggen. van de totale oppervlakte van de voortuinstrook niet overschrijden. De rest van de voortuin dient te bestaan uit lage beplanting en gazon. De wegbermen dienen te worden aangelegd in gazon en aldus te worden onderhouden door de aangelanden. Het onderhoud kan dus zeker niet ten laste van de gemeente vallen. Het is tevens verboden om obstakels (paaltjes ed.) ter afbakening van de groenzone te plaatsen. In strook voor koeren en tuinen: In de bouvvvrije zijdelingse stroken zijn terassen toegelaten tot op 2.00m van de zijdelingse perceelsgrens. 4 / 5 21/3/2014

8 3.3. AFSLUITINGEN - BEPLANTINGEN Gezien de beperkte bouwvrije zijdelingse In de voortuinstrook: stroken zijn voldoende hoge afsluitingen Een afsluiting op de rooilijn is niet verplicht. nodig om voldoende privacy te garanderen. Een muurtje van 0.50m hoogte in baksteenmetselwerk of in eenzelfde materiaal van de gevel van het hoofdgebouw is toegelaten. Tevens is een levende haag met een maximum hoogte van 0.75m toegelaten. Brievenbussen en pilasters van toegangshekkens met maximum hoogte van 1.30m zijn toegelaten. In de strook voor koeren en tuinen: Afsluitingen van paal en draad en eventuele grondplaat met een maximum hoogte van 1.80m zijn toegelaten. Ook een levende haag op de scheidingslijn (bij voorkeur met streekeigen beplanting) is toegestaan tot een hoogte van 1.80m mits akkoord van de aanpalende buur. 5 / 5 21/3/2014