AANVULLENDE HUISVESTING

Transcriptie

1 AANVULLENDE HUISVESTING GEMEENTE AANVULLENDE LEIDEN HUISVESTING Rapportage GEMEENTE Marktconsultatie LEIDEN Rapportage Marktconsultatie OCTOBER 17, 2016 OCTOBER 17, 2016

2

3 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING 5 1 INLEIDING Aanleiding Doelstelling marktconsultatie Doelgroep Leeswijzer 7 2 PROJECT Project Ambtelijke Huisvesting Locaties: zoekgebieden A en B Eigendomssituatie in zoekgebieden Deellocaties en varianten binnen de zoekgebieden Collegebesluit locatie- en variantkeuze Ontwikkelstrategie (marktbenadering) na afweging Vaststellen Ambitiedocument Verstrekte informatie 11 3 PROCEDURE MARKTCONSULTATIE Beschrijving procedure Planning procedure Contactpersoon en begeleidingscommissie Deelnamevoorwaarden 13 4 BEVINDINGEN Inleiding Ontvangen reacties Consultatievragen Vraag 1: feedback op beoordeling locaties en varianten Zoekgebied A, Langegracht Zoekgebied A, Langegracht

4 4.4.3 Zoekgebied B, Stationsgebied binnenstadzijde Vraag 2: feedback op beoordeling van rechtsvormen Huur Eigendom Vraag 3: propositie in zoekgebied B Vraag 4: feedback op het Ambitiedocument Flexibiliteit in m² programma Flexibiliteit in proces Fiscaliteit Kansen en risico's Aanbestedingsrechtelijk Marktbenadering Vraag 5: proposities in zoekgebied A en B Zoekgebied A (Langegracht 70 en 72) Zoekgebied B (Stationsgebied, binnenstadzijde) 24 5 ONTVANGEN REACTIES [VERTROUWELIJK] 25 4

5 SAMENVATTING Zestien marktpartijen hebben interesse getoond in deelname aan de marktconsultatie. Van de in totaal zes ontvangen reacties (van in totaal 9 marktpartijen) zijn twee reacties ontvangen met een aanbod buiten de zoekgebieden. Deze twee reacties van een makelaar en een vastgoedbelegger zijn op basis van het Kaderbesluit verder buiten beschouwing gelaten, te meer omdat slechts ingegaan is op één consultatievraag, te weten de vraag om concrete proposities in zoekgebied B. Daarmee resteren vier voor de marktconsultatie bruikbare reacties, waaraan in totaal zeven ondernemingen in verschillende combinaties een bijdrage hebben geleverd: Vastgoedontwikkelaar: 1 Ontwikkelende bouwers: 3 (twee combinaties, één met ook een architect/stedenbouwkundige) Het aantal reacties van marktpartijen is minder dan verwacht. Vanuit evaluatie komen daarvoor verklaringen naar voren. De representativiteit en zeggingskracht van deze marktconsultatie wordt daardoor als dun beschouwd. De deelnemers bevestigen in het kort de volledigheid van het beoordelingskader en de juistheid van de voorlopige beoordeling door de gemeente van zoekgebieden, locaties en varianten. Vanuit de ontvangen feedback op de beoordeling komen wel de volgende suggesties voor bijstelling naar voren: Zoekgebied A, Langegracht 70: de feedback vormt géén aanleiding de voorlopige beoordeling bij te stellen. Zoekgebied A, Langegracht 72: de feedback kan aanleiding vormen om de voorlopige beoordeling ten negatieve bij te stellen. Zoekgebied B: de feedback kan aanleiding vormen om de voorlopige beoordeling ten positieve bij te stellen. Met inachtname van de feedback door marktpartijen en aanpassing van de beoordeling zou de volgende rangorde ontstaan: 1. Zoekgebied B; 2. Zoekgebied A: Langegracht 70; 3. Zoekgebied A: Langegracht 72. De deelnemers bevestigen het oordeel van de gemeente dat een keuze voor zoekgebied, locatie en variant voorafgaan aan het bepalen van de meest opportune rechtsvorm (eigendom of huur). De ontvangen feedback op het Ambitiedocument hoeft niet te resulteren in noemenswaardige bijstellingen. Wat betreft proposities geven de deelnemers aan dat zij overwegen danwel voornemens zijn een propositie te doen voor zoekgebied A. Dit is afhankelijk van de uitvraag van de gemeente. Voor zoekgebied B geven twee deelnemers aan dat zij daar nu reeds een concrete propositie hebben: een in ontwikkeling zijnd pand en een te herontwikkelen bestaand pand. Een van deze twee deelnemers heeft bovendien een propositie buiten zoekgebied B. De twee andere deelnemers geven aan dat zij nog geen concrete propositie hebben in zoekgebied B, maar overwegen een propositie te doen in overleg met andere vastgoed- en grondeigenaren in zoekgebied B. Dit is afhankelijk van de uitvraag van de gemeente. 5

6 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding tgever, de informatie is projectgericht en voldoet daarmee aan de verwachtingen van de opdrachtgeverdie die momenteel zijn gehuisvest in het stadhuis, Stadsbouwhuis en Stationsplein 107 (zie ook figuur 1). Figuur 1 Huidige locaties en gebouwen huisvesting gemeentelijke organisatie De uitgangspunten voor deze herhuisvesting zijn opgenomen in het Kaderbesluit Ambtelijke huisvesting (zie bijlage A), dat op 5 juli jl. door de Raad is vastgesteld. Daarmee zijn de kaders vastgelegd voor het ontwerpen van een plan voor de benodigde huisvesting in het stadhuis en één aanvullende huisvesting. Dit plan vereist een besluit over met welke locaties en varianten de marktbenadering zal worden ingezet, welk besluit naar verwachting in oktober 2016 door het College zal worden genomen. Om te komen tot realisatie van de Aanvullende Huisvesting overeenkomstig de locatie- en variantkeuze is een proces van marktbenadering ingezet. Dit proces is naar verwachting in april 2017 afgerond. Voor het zomerreces van 2017 zal het Uitvoeringsbesluit Ambtelijke huisvesting aan de Raad worden voorgelegd. 1.2 Doelstelling marktconsultatie In het Kaderbesluit Ambtelijke huisvesting is voorzien in het inzetten van het instrument van de marktconsultatie voor de Aanvullende Huisvesting. Deze heeft de volgende doelstellingen: 1. Ontvangen van feedback van marktpartijen op het concept-beoordelingskader voor over locatie- en variantkeuze, ten behoeve van het Collegebesluit over locatie- en variantkeuze; 2. Verkrijgen van informatie van marktpartijen over eventueel aanbod van bestaand danwel nieuw te ontwikkelen vastgoed voor de Aanvullende Huisvesting in zoekgebied B (zie H.2), ten behoeve van het Collegebesluit over locatie- en variantkeuze (zie doelstelling 1); 3. Ontvangen van feedback van marktpartijen op het concept-ambitiedocument voor de Aanvullende Huisvesting, ten behoeve van het vaststellen daarvan. 1.3 Doelgroep Doelgroep voor de marktconsultatie zijn vastgoedontwikkelaars voor bedrijfsmatig onroerend goed (kantoren), alsmede grond- en vastgoedeigenaren in zoekgebied B (zie H.2). Het betreft een openbare marktconsultatie die gepubliceerd is Negometrix, met een koppeling naar Tenderned. 6

7 De eerste consultatieronde is schriftelijk geweest, waarbij een reactie is gevraagd om de consultatievragen zoals opgenomen in hoofdstuk 2. Naar aanleiding van de ontvangen schriftelijke reacties hebben er individuele gesprekken plaatsgevonden waarin toelichting is gegeven op de schriftelijke stukken. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een projectbeschrijving gegeven, waarbij nader wordt ingegaan op de projectdoelstellingen en projectkaders. Hoofdstuk 3 geeft nadere toelichting op de gevolgde procedure voor de marktconsultatie. In hoofdstuk 4 zijn de consultatievragen en bevindingen weergegeven, gepresenteerd per zoekgebied, locatie en variant. 7

8 2 PROJECT 2.1 Project Ambtelijke Huisvesting In 1.1 is het project Ambtelijke Huisvesting reeds beknopt geschetst, met als onderdeel aanvullende huisvesting. 2.2 Locaties: zoekgebieden A en B Er zijn in het Kaderbesluit Ambtelijke huisvesting twee zoekgebieden aangewezen voor mogelijke locaties van de aanvullende huisvesting: de zoekgebieden A en B (zie ook figuur 2): A. Langegracht nr. 70/70a en 72; B. Binnenstadzijde van het Stationsgebied Figuur 2 Kaart met zoekgebieden A en B (uit: Verder met de Binnenstad, p.38) In de Nota van Uitgangspunten Ambtelijke herhuisvesting 2020 is destijds een voorkeur uitgesproken voor twee locaties die gelegen zijn in zoekgebied A (zie figuur 3): 1. Langegracht nr. 70/70a; 2. Langegracht nr. 72 (de locatie van het Stadsbouwhuis). Figuur 3 Kaart met zoekgebied A In de Structuurvisie Verder met de Binnenstad is naast de omgeving van de Langegracht ook de 8

9 stationsomgeving aangewezen als ontwikkelgebied. In de kantorenstrategie staat het streven opgenomen om (nieuwe) kantoorruimte op een aantal locaties te concentreren, waaronder het stationsgebied. Daarnaast is het vanuit duurzaamheid wenselijk om ook bestaande of reeds geplande kantoorruimte in de afweging mee te nemen. Om die redenen is zoekgebied A aangevuld met zoekgebied B (zie figuur 4). Figuur 4 Kaart met zoekgebied B 2.3 Eigendomssituatie in zoekgebieden Zoekgebied A (Langegracht nr. 70/70a en 72) alsook de daar aanwezige opstallen zijn geheel in eigendom van de gemeente. Binnen zoekgebied B (binnenstadzijde van het Stationsgebied) heeft de gemeente gedeeltelijk grond- en vastgoedeigendom. Voor de herontwikkeling van het stationsgebied heeft de gemeente het Kaderbesluit Herontwikkeling Stationsgebied Leiden (oktober 2012) vastgesteld. Voor de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok, die hierbinnen valt, is de gemeente met het Uitvoeringsbesluit Herontwikkeling Rijnsburgerblok d.d. februari 2014 verplichtingen aangegaan. Omdat het grond- en vastgoedeigendom in zoekgebied B voor een aanzienlijk deel bij marktpartijen berust en de gemeente daarin ook verplichtingen is aangegaan, is zij afhankelijk van daadwerkelijk en concreet aanbod van bestaand dan wel nieuw te ontwikkelen vastgoed vanuit de markt. Daarom is een van de doelstellingen van deze marktconsultatie na te gaan of er überhaupt aanbod is, waarna dit aan de hand van het beoordelingskader op zijn merites kan worden getoetst. 2.4 Deellocaties en varianten binnen de zoekgebieden Binnen zoekgebied A bevinden zich twee locaties, Langegracht nr. 70/70a en nr. 72 (de locatie van het Stadsbouwhuis). Voor deze twee locaties zijn de volgende varianten ontwikkeld: 1. Langegracht 70/70a: 1.1. Sloop en nieuwbouw; 2. Langegracht 72 (de locatie van het Stadsbouwhuis): 2.1. Vernieuwbouw; 2.2. Sloop en nieuwbouw. Binnen zoekgebied B zijn, gelet op de geschetste eigendomssituatie, geen deellocaties en evenmin varianten gedefinieerd. Voor meer informatie over zoekgebied B wordt verwezen naar: Collegebesluit locatie- en variantkeuze Zoals vermeld wenst het College een besluit te nemen over locaties- en variantenkeuze. Om dit besluit deugdelijk te kunnen motiveren is een beoordelingskader geformuleerd. Dit beoordelingskader bestaat uit criteria om locaties en varianten op hun merites te kunnen beoordelen, deze met elkaar te vergelijken en zo gemotiveerd te komen tot de keuze voor de meest geschikte locatie en variant voor de Aanvullende Huisvesting. 9

10 Wat betreft besluitvorming wordt een werkproces gehanteerd, dat de stappen weergeeft om via kaders, haalbare varianten, afweging te komen tot de ontwikkelstrategie voor de aanvullende huisvesting. Figuur 5 Werkproces van kaders naar voorkeursvariant Voorafgaand aan de marktconsultatie heeft de gemeente een voorlopige beoordeling gegeven van genoemde locaties en locaties en varianten (afweging, zie figuur 5). Deze beoordeling heeft een kwalitatief en semi-kwantitatief karakter, waarbij locaties en varianten ook onderling zijn vergeleken. Hoewel voor zoekgebied B geen locaties of varianten gedefinieerd zijn, is omwille van vergelijking een fictieve deellocatie gewaardeerd, namelijk het Rijnsburgerblok. De voorlopige beoordeling is opgebouwd uit de volgende aspecten: 1. Score op beoordelingscriteria mate van voldoen aan minimumnormen, wensen en ambities met betrekking tot beschikbare m², totale huisvestingslasten, duurzaamheid, ruimtelijke aspecten en planning. 2. Beperkingen vanuit rechtsvormen de mate van beperking voortvloeiend uit de aangeboden rechtsvorm (eigendom, koop, huur of sale-leaseback), in geval van daadwerkelijk en concreet aanbod van bestaand danwel nieuw te ontwikkelen vastgoed in zoekgebied B. Gegeven impact mate van impact (kansen en risico s) op proces, projectambities, directe omgeving of realisatie van beleidsambities. 3. Samenvattende beoordeling integrale beoordeling van locaties en varianten en vergelijking om te komen tot degene die het beste voldoet aan de behoefte van de gemeente. Ad 2) De gemeente Leiden heeft geen beleid met betrekking tot rechtsvormen (eigendom, koop, huur of sale-leaseback). Ook het College heeft daarover geen principieel standpunt. Het vaststellen van de meest opportune rechtsvorm is een nadere afweging en vervolgbesluit op de locatie- en variantkeuze. Het is ook mogelijk dat dit na afronding van de marktbenadering plaatsvindt. Bij de marktbenadering blijft eigendom vooralsnog het uitgangspunt, maar zijn opties voor koop, huur of sale-leaseback gewenst. Deze zullen dan op hun merites worden beoordeeld. De voorlopige beoordeling van kan met inachtname van de ontvangen aanbodinformatie en feedback vanuit de marktconsultatie definitief worden gemaakt. 2.6 Ontwikkelstrategie (marktbenadering) na afweging Bij de marktbenadering dient in principe een Europese aanbestedingsprocedure gevolgd te worden om te komen tot realisatie. Bij realisatie op grond in eigendom van de gemeente Leiden is dat, lettend op de aard en de omvang van de opgave, het geval. Uit de definitieve beoordeling kan blijken dat de meest geschikte locatie een daadwerkelijk en concreet aanbod van bestaand danwel nieuw te ontwikkelen vastgoed in zoekgebied B betreft, waarbij het eigendom van derden berust. Indien dat aanbod overtuigend is en aanmerkelijk beter dan de andere locaties en varianten, kan zal het College eventueel een nadere afweging maken of het wenselijk en mogelijk is van een Europese aanbestedingsprocedure af te wijken om tot realisatie te komen. Als marktbenadering kan dan bijvoorbeeld worden overwogen om een enkel- of meervoudige onderhandeling te starten. Wanneer uit de marktconsultatie zal blijken dat er voor zoekgebied B (binnenstadzijde van het Stationsgebied) geen aanbod is van bestaand danwel nieuw te ontwikkelen vastgoed door derden, komt zoekgebied B te vervallen voor de locatie- en variantkeuze. 10

11 2.7 Vaststellen Ambitiedocument Het voorlopige Ambitiedocument kan met inachtname van de ontvangen feedback vanuit de marktconsultatie definitief worden gemaakt. 2.8 Verstrekte informatie Ten behoeve van de marktconsultatie is een marktconsultatieleidraad met de volgende bijlagen verstrekt, welke kunnen worden gedownload via A. Voorlopige beoordeling locaties en varianten; B. Onderliggend document bij bijlage A; C. Voorlopige beoordeling rechtsvormen; D. Voorlopig Ambitiedocument. Ad D.) In dit document worden kaders gedefinieerd: de publiekrechtelijke context (juridisch-planologisch kader), bestuurlijke besluiten en relevante beleidsdocumenten. Wat betreft bestuurlijke besluiten en relevante beleidsdocumenten kunnen bijvoorbeeld doch niet uitsluitend de volgende worden genoemd in chronologische volgorde: 1. Kaderbesluit Ambtelijke huisvesting ; 2. Visie op dienstverlening (RV , d.d. 21 januari 2016); RV Visie op Dienstverlening Bijlagen bij RV Bijlage 2 bij RV OverheidsbredeDienstv... Vastgesteld RV RV Vaststelling ambitiedocument Leiden Duurzaam 2030 en Duurzaamheidsagenda De raad wordt gevraagd het Ambitiedocument Leiden Duurzaam 2030 en de Duurzaamheidsagenda vast te stellen. RV duurzaamheidsagenda Bijlagen bij RV Leiden Duurzaam 2030 versie na inspraak v2 M aanvaard GL Milieuzone brommers scooters M aanvaard GL convenanten met winkeliers M verworpen PvdD Leidse Voedselvisie Vastgesteld besluit RV Parkeerverordening Parkeerverordening 2015 (RV , d.d. 1 oktober 2015); 5. Nota van Uitgangspunten Ambtelijke Herhuisvesting Samenwerken met de stad (RV dd. 30 april 2015); RV Ambtelijke herhuisvesting 2020: Samenwerken met de stad Bijlagen bij RV A150025/1 Locatiekeuze open A150025/2 Locatie publieksbalies A150025/3 Geen afbreuk aan Singelpark A150025/4 Gebruik van bestaande parkeerplekken A150025/5 De stad gaat over de nieuwe inrichting van haar huis Vastgesteld besluit RV Ambtelijke herhuisvesting 2020 Samenwerken met de stad M150025/1 Vergelijkend duurzaamheidsonderzoek nieuwbouw vs verbouw 6. Kantorenstrategie (Op internet zijn alleen conceptversies te vinden. De link op de website van Holland- Rijnland verwijst naar hun woonvisie.) Kantorenstrategie Holland-Rijnland (Holland-Rijnland 2012 & 2015); Factsheet (concept) Actualisatie Kantorenstrategie Holland-Rijnland 7. Uitvoeringsbesluit Rijnsburgerblok, d.d. 13 februari 2014; 32. Afdoening moties 2015 III RV Uitvoeringsbesluit Rijnsburgerblok A130114/1 Terugvaloptie van kantoren naar woningen M130114/4 Pas nieuwbouw bij minder dan 8 procent leegstand Vastgesteld besluit RV Uitvoeringsbesluit Rijnsburgerblok 11

12 M130114/1 Geen ambtenarenhuisvesting in Rijnsburgerblok M130114/2 Dubbel bestemmen kantoorprogramma fase 1 M130114/3 Overkoepelend leegstandsbeleid M130114/5 Openbare Ruimte Stationsplein M130114/7 Groene daken Rijnsburgerblok M130114/8 Rijnsburgerblok kritische succesfactoren voor de marketing en promotiestrategie M130114/6 Niet bouwen voor leegstand 8. Organisatieplan Met Hart voor de Stad (BW , d.d ). 9. Beleidsakkoord Samenwerken en innoveren.; 10. Kaderbesluit Singelpark (RV , d.d. 7 november 2013); Kaderbesluit Singelpark Bijlage bij RV Vastgesteld besluit RV Kaderbesluit Singelpark 11. RV Uitvoeringsbesluit Singelpark/deelproject Energiepark RV Uitvoeringsbesluit Singelpark / deelproject Energiepark bijlage bij RV boekje Energiepark ERRATUM RV M verworpen PvdD parkeerplaatsen Energiepark Vastgesteld RV RV Uitvoeringsbesluit Singelpark/deelproject Singelparkroute RV Uitvoeringsbesluit Singelpark/deelproject Singelparkroute Bijlage bij RV Singelparkrouteboek Vastgesteld RV Kaderbesluit herontwikkeling Stationsgebied Leiden CS, d.d. oktober 2012; 14. Kaderbesluit herontwikkeling Stationsgebied Leiden 15. Kaderbesluit herontwikkeling Rijnsburgerblok, d.d. oktober 2011; 16. Bouwverordening gemeente Leiden (RV , dd. 11 oktober 2012); 17. Hoogbouwvisie Leiden (RV , d.d. 6 maart 2007); 18. Verder met de binnenstad (RV , d.d. 11 oktober 2012); 19. Verder met de binnenstad, gebruikshandleiding. 20. Bestemmingsplan Binnenstad 1 (Langegracht 70 en 72) 21. Alle overige bestemmingsplannen van Leiden (inclusief Rijsburgerblok deel 1 dat nog in procedure is) 22. link naar projectwebsites 12

13 3 PROCEDURE MARKTCONSULTATIE 3.1 Beschrijving procedure De marktconsultatie is uitgevoerd volgens onderstaande procedure: 1. Publicatie de marktconsultatieleidraad met bijlagen is (via Negometrix) gepubliceerd op Tenderned. 2. Beantwoording vragen marktpartijen is de gelegenheid geboden voor het stellen van schriftelijke vragen ( ). Deze zijn eveneens schriftelijk beantwoord. 3. Schriftelijke reactie deelnemers is gevraagd een schriftelijke reactie te geven op de in H.4 geformuleerde consultatievragen. 4. Consultatiegesprek Naar aanleiding van de schriftelijk reacties zijn individuele consultatiegesprekken gehouden met de betreffende deelnemer(s). 5. Rapportage de gemeente Leiden rapporteert bevindingen en anonimiseert daarbij de reacties van de deelnemers. De rapportage wordt na definitieve vaststelling gelijktijdig aan de deelnemers verstrekt. 3.2 Planning procedure Voor de procedure van de marktconsultatie is de volgende planning gehanteerd (tabel 1): Onderdeel Planning Publicatie marktselectieleidraad Ma. 11 juli 2016 Indienen vragen door marktpartijen Do. 21 juli :00 uur (deadline) Beantwoording vragen Di. 16 aug Indienen reactie op consultatievragen door deelnemers Vr. 9 sept :00 uur (deadline) Individuele consultatiegesprekken 20 sept Tabel 1 Planning procedure 3.3 Contactpersoon en begeleidingscommissie Contactpersoon voor marktpartijen en deelnemers inzake de marktconsultatie is geweest de heer J. (Jaco) van Vliet, senior adviseur van Arcadis, telefoonnummer: Vragen over de marktconsultatie en reacties op de consultatievragen werden aan hem geadresseerd via (jaco.vanvliet@arcadis.nl). Namens de gemeente Leiden vormden onderstaande personen samen met de contactpersoon de begeleidingscommissie voor de marktconsultatie: mevr. drs. C.S. (Chantal) Sevink, projectmanager Ambtelijke herhuisvesting, gemeente Leiden; mevr. S. (Simone) Eefting, projectmanager, gemeente Leiden; dhr. ir. B. (Bauke) Kapteijn, projectmanager, gemeente Leiden; dhr. drs. R. (Rien) Nagtegaal, concerndirecteur Stad, gemeente Leiden; dhr. ing. J. (Jaco) van Vliet MCD, senior adviseur Arcadis. Aan de bilaterale gesprekken hebben de volgende personen uit de begeleidingscommissie deelgenomen: 1. mevr. S. (Simone) Eefting, projectmanager, gemeente Leiden; 2. dhr. ing. J. (Jaco) van Vliet MCD, senior adviseur Arcadis; 3. mevr. drs. W. (Wietskse) Theloesen, adviseur Arcadis. 3.4 Deelnamevoorwaarden De volgende deelnamevoorwaarden zijn van toepassing verklaard op de marktconsultatie: 1. Aan marktpartijen die deelnemen aan de marktconsultatie, wordt geheimhouding gevraagd. Alle informatie die de gemeente Leiden aan de deelnemers verstrekt dient als vertrouwelijk te worden behandeld, onafhankelijk van de fase waarin de marktconsultatie zich bevindt en de vorm waarin deze informatie is verstrekt. 13

14 2. Deelname aan de marktconsultatie is over en weer geheel vrijblijvend en verplicht tot niets. De deelnemende marktpartijen kunnen door deelname geen rechten ontlenen voor het vervolgproces. 3. Het staat de gemeente Leiden vrij om de marktconsultatie om de haar moverende reden(en) op ieder moment te beëindigen. 4. De deelnemers hebben geen recht op een vergoeding voor hun deelname aan de marktconsultatie. 5. Het onderhavige marktconsultatiedocument bevat louter voorlopige gegevens waaraan derhalve geen rechten kunnen worden ontleend. 6. De gemeente Leiden kan vrijelijk beschikken over de door de deelnemers gegeven reacties, over door hen verstrekte informatie en over door hen overgelegde stukken, in die zin dat: a) de gemeente Leiden gerechtigd is om deze informatie te betrekken bij het opstellen van vervolgdocumenten en te gebruiken in de ambtelijke en bestuurlijke voorbereiding van de vervolgprocedure: b) de informatie die door de deelnemers wordt gegeven zal vertrouwelijk worden behandeld en zal gezien worden als commercieel vertrouwelijk. 7. Alle in het kader van de marktconsultatie door de gemeente gedeelde informatie wordt openbaar gemaakt. Deelnemers ontvangen een verslag van de marktconsultatie, waarin de antwoorden van de deelnemers op de consultatievragen geanonimiseerd weergegeven worden 14

15 4 BEVINDINGEN 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk bevat de samengevatte reacties van de marktpartijen die naar voren zijn gebracht in een eerste en nadere schriftelijke reactie en individuele consultatiegesprekken. Om de concurrentiepositie van marktpartijen niet te schaden zijn hun namen en commercieel gevoelige bevindingen geanonimiseerd. 4.2 Ontvangen reacties In totaal hebben zestien ondernemingen interesse getoond en zijn uiteindelijk zes reacties ontvangen op de marktconsultatie, van een diversiteit aan marktpartijen: Vastgoedontwikkelaar: 1 Ontwikkelende bouwers: 3 (twee combinaties, één met ook een architect/stedenbouwkundige) Makelaars: 1 Vastgoedbeleggers: 1 De ontvangen reacties zijn vanwege het commercieel gerechtvaardigde belang van de deelnemers opgenomen in een vertrouwelijk deel, hoofdstuk 5. Van de zes reacties zijn twee reacties en proposities ontvangen die buiten de grenzen van zoekgebied B zijn gelegen (makelaar en vastgoedbelegger). In lijn met het Kaderbesluit zijn deze reacties daarom inhoudelijk verder buiten beschouwing gelaten. Te meer omdat slechts ingegaan is op één consultatievraag, te weten de vraag om concrete proposities in zoekgebied B. Daarmee resteren vier voor de marktconsultatie bruikbare reacties, waaraan in totaal zeven ondernemingen in verschillende combinaties een bijdrage hebben geleverd. Van enkele marktpartijen zijn afmeldingen ontvangen, vanwege bedrijfseconomische prioritering. Het aantal reacties is kleiner dan werd verwacht. Ook wanneer in ogenschouw wordt genomen dat de vier reacties afkomstig zijn van in totaal zeven ondernemingen. Het ontbreekt aan tenminste één of bij voorkeur twee reacties van vastgoedontwikkelaars of vastgoedbeleggers om de reactie van de deelnemende vastgoedontwikkelaar op waarde te kunnen schatten. Voor wat betreft de ontwikkelende bouwers is die verificatie gelet op het aantal deelnemers wel mogelijk. Daarbij gaat echter één van de ontwikkelende bouwers niet in op alles aspecten van de vraagstelling. In het licht van deze reflecties is de representativiteit en zeggingskracht van deze marktconsultatie dun en voor discussie vatbaar. Vanuit evaluatie komen een aantal verklaringen naar voren voor het beperkte aantal reacties: De tenderdesks van relevante marktpartijen blijken in algemene zin druk bezet vanwege de aantrekkende vastgoedontwikkelingsmarkt; Er blijkt naast deze bezettingsgraad sprake van een hoge mate van selectiviteit bij marktpartijen om deel te nemen aan tenders en marktconsultaties, waarin de scoringskans versus deelnamekosten snel worden afgewogen. Bij deze vrijblijvende, openbare marktconsultatie is nog geen directe relatie met een opdracht of exclusiviteit aanwezig, wat leidt tot een lagere prioritering; Een deel van de vraagstelling betreft strategische locatiekeuze, het andere deel richt zich op hoe een mogelijk opdracht kan worden vormgegeven en verworven. Het eerste deel van deze hybride vraagstelling blijkt voor marktpartijen moeilijk te beantwoorden, waardoor in het geheel afgezien wordt van deelname; De periode waarin de marktconsultatie is uitgevoerd (11 juli t/m 9 september) is voldoende ruim om geen belemmering te ondervinden van de bouwvak. Echter de periode voor en na de zomer is er een waarin de aandacht vooral lijkt te zijn gericht op interne zaken. Het kan niet worden uitgesloten dat ook beeldvorming over vermeende impliciete gemeentelijke voorkeuren voor zoekgebied/locatie/variant of rechtsvorm de bereidheid tot deelname hebben beïnvloed. Dat geldt ook voor het al dan niet daadwerkelijk beschikbaar zijn van nieuwbouwlocaties op grond van de gemeente in zoekgebied B. Deze aspecten zijn tijdens twee van de vier consultatiegesprekken zijdelings aan de orde gekomen. 15

16 4.3 Consultatievragen Van marktpartijen die medewerking wilden verlenen aan de marktconsultatie is een reactie gevraagd op zo veel mogelijk van de onderstaande vragen. 1. Welke feedback zou u willen geven op het beoordelingskader en de voorlopige beoordeling van de locaties en varianten?, Wat adviseert u de gemeente? 2. Welke feedback zou u willen geven op de voorlopige beoordeling van rechtsvormen?, Wat adviseert u de gemeente? 3. Voor grond- en/of vastgoedeigenaren van bestaand of nieuw te ontwikkelen vastgoed in zoekgebied B: heeft u een concrete propositie voor de aanvullende huisvesting en wat is deze? 4. Welke feedback zou u willen geven op het voorlopige Ambitiedocument, zoals opgenomen in bijlage D? Wat adviseert u de gemeente? Vanuit de gemeente wordt bijzondere waarde gehecht aan feedback op de volgende thema s : a. Flexibiliteit in m² programma; b. Flexibiliteit in proces; c. Fiscaliteit; d. Kansen, risico's en mogelijke benuttings- en beheersmaatregelen; e. Aanbestedingsrechtelijk; f. Marktbenadering. 5. Bent u voornemens de gemeente een propositie te doen in het kader van de marktbenadering? a. Voor grond-/vastgoedeigenaren van bestaand of nieuw te ontwikkelen vastgoed in zoekgebied B; b. In zoekgebied A. 4.4 Vraag 1: feedback op beoordeling locaties en varianten Zoekgebied A, Langegracht 70 Voor deze locatie en de variant sloop & nieuwbouw waren de kernpunten van de beoordeling ( 2.5) alsmede de voorlopige beoordeling door de gemeente als volgt: Figuur 6 Kernpunten beoordeling Langegracht 70 (sloop & nieuwbouw) 16

17 Figuur 7 Voorlopige beoordeling Langegracht 70 (sloop & nieuwbouw) Alle deelnemers beoordelen deze locatie en variant als een haalbare optie. Als grootste voordeel wordt gezien dat het object reeds in eigendom is van de gemeente Leiden, waardoor er sneller een plan kan worden gemaakt. Eén van de vier deelnemers geeft aan dat dit van alle locaties en varianten de makkelijkste optie is met de minste onzekerheden. Een nieuw gebouw op deze locatie wordt door alle deelnemers gezien is een grote opwaardering voor dit gebied in de binnenstad en het straatbeeld van de Langegracht. Door de aanwezigheid van een publieke functie krijgt het gehele gebied meer levendigheid. De herontwikkeling van een nieuw gebouw op Langegracht 70 kan in hun ogen een extra impuls geven aan het Energiepark. Ook worden er kansen gezien voor de inzet van omliggende gebouwen (Nieuwe Energie, De Loods) voor andere functies, zoals vergadercentrum, restaurant, lezingen, werkateliers etc. Volgens één van de deelnemers is het op deze locatie belangrijk om het volume zo vorm te geven dat schaal en maat van de ruimtelijke verschijningsvorm aangesloten wordt op de ruimtelijke kaders van de binnenstad. Wanneer in dat kader gekozen wordt voor locatie Langegracht 70, dient in een volgend stadium echter meer duidelijkheid gecreëerd te worden over de precieze hoeveelheid te realiseren m2 BVO. De herontwikkeling van Langegracht 70 heeft volgens de deelnemers als voordeel dat er geen extra m2 kantoor worden bij gebouwd en sluit derhalve aan bij de visie van de overheid, de ladder duurzame verstedelijking. Ook zijn er bij deze locatie en variant geen relocatiekosten mee gemoeid voor de gemeente. De ontwikkeling is volgens de deelnemers tevens gunstig te financieren via de Bank Nederlandse Gemeenten, waardoor de gemeente een besparing kan realiseren op de huisvestingslasten. Het verplaatsen van zittende huurders en opzeggen huurcontracten wordt voor deze locatie en variant als risico gezien. Echter, bij een start bouw van medio 2020 is er voldoende tijd om een oplossing te creëren wat betreft de lopende huurcontracten. Er dient nog een bestemmingsplanwijziging plaats te vinden, hetgeen tijd en geld kost. Twee van de vier deelnemers benoemen zoekgebied A expliciet als potentieel woongebied vanwege de ligging aan de buitenkant van het centrum van Leiden, de omliggende bestaande (woon-)functies en de kwaliteiten van o.a. de aanwezigheid van water (Maresingel) en groen (Huigpark). Een derde deelnemer ziet deze bestemming met name voor Langegracht 72. Eventuele grondopbrengsten die gegenereerd zouden worden bij een woningbouwontwikkeling in zoekgebied A, zouden kunnen bijdragen aan de mogelijke kosten voor bodem- en asbestsanering van zoekgebied A en het amoveren van de huidige energiecentrale. De deelnemers bevestigen in het kort de juistheid van de voorlopige beoordeling van de gemeente. 17

18 4.4.2 Zoekgebied A, Langegracht 72 Voor deze locatie en de varianten renovatie en sloop & nieuwbouw waren de kernpunten van de beoordeling ( 2.5) alsmede de voorlopige beoordeling door de gemeente als volgt: Figuur 8 Kernpunten beoordeling Langegracht 72 (renovatie en sloop & nieuwbouw) Figuur 9 Voorlopige beoordeling Langegracht 72 (renovatie) 18

19 Figuur 11 Voorlopige beoordeling Langegracht 72 (sloop & nieuwbouw) Geen van de deelnemers beschouwt Langegracht 72 als een wenselijke optie. Vanuit stedenbouwkundig perspectief is het qua ligging (van de functies), bereikbaarheid, zichtbaarheid en ruimtelijk-stedelijke langetermijnstrategie de minst overtuigende van de benoemde zoekgebieden. Een groot nadeel van ontwikkeling op de Langegracht 72 is dat er tijdelijk elders huisvesting nodig is voor de medewerkers en de publieksbalies van de gemeente. Zowel financieel als qua planning en fasering wordt zo n verhuizing als een significant nadeel beoordeeld. Een tijdelijke verhuizing kan daarnaast bij burgers en medewerkers voor ongemak en tijdelijke onduidelijkheid zorgen. Evenals bij Langegracht 70 zou bij vervangende nieuwbouw volgens één van de deelnemers goed moeten worden gelet op de ruimtelijke uitwerking en de schaal en maat van het gebouw, dat dient te passen bij de context van de historische binnenstad. Als voordeel voor de locatie wordt genoemd dat het pand in eigendom is van de gemeente. Hierdoor kan er snel een plan liggen. Ook de nabijheid van service71 wordt gezien als positief aspect van de locatie. Er dient nog een bestemmingsplanwijziging plaats te vinden, hetgeen tijd en geld kost. Twee van de deelnemers benoemen zoekgebied A expliciet als potentieel woongebied vanwege de ligging aan de buitenkant van het centrum van Leiden, de omliggende bestaande (woon-)functies en de kwaliteiten van o.a. de aanwezigheid van water (Maresingel) en groen (Huigpark). Een derde deelnemer ziet deze bestemming met name voor Langegracht 72. De deelnemers bevestigen in het kort de voorlopige beoordeling van de gemeente, waarbij door hen kritisch gekeken wordt naar het volgende beoordelingspunt: Overige effecten: Tijdelijk elders huisvesting nodig. Dit aspect kan aanleiding vormen om de voorlopige beoordeling naar beneden bij te stellen, vanwege de financieel/organisatorische implicaties. Nadere toetsing daarvan valt daarom aan te bevelen. De deelnemers vullen de voorlopige beoordeling van de gemeente aan met de volgende kritiek: Ruimtebehoefte en locatiekeuze: geen overtuigende locatie m.b.t. zichtbaarheid en lange termijn. Dit aspect kan aanleiding vormen om de voorlopige beoordeling ten negatieve bij te stellen. 19

20 4.4.3 Zoekgebied B, Stationsgebied binnenstadzijde Voor deze locatie waren de kernpunten van de beoordeling (zie 2.5) alsmede de voorlopige beoordeling door de gemeente als volgt: Figuur 12 Kernpunten beoordeling zoekgebied B Figuur 12 Voorlopige beoordeling zoekgebied B Door alle deelnemers wordt zoekgebied B als de meest logische en meest wenselijke keuze aangemerkt. Het realiseren van een nieuwe ambtelijke huisvesting met publieksfuncties, in een dynamische omgeving als het Stationsgebied, kan bijdragen aan de ontwikkeling van het Stationsgebied als hoofdstedelijk knooppunt. Het belang van het Stationsgebied voor de stad is groot en de ambtelijke huisvesting met bovendien publieksfuncties zouden een activering zijn voor het gebied. Als grootste voordelen van de locatie worden benoemd de goede bereikbaarheid, de zichtbaarheid en de impuls die de gemeente geeft aan het Stationsgebied. De aanvullende huisvesting kan in het nieuwe Stationsgebied een schakel vormen tussen de waardevolle historische binnenstad en het Leiden Bio Science Park. Een compact en hoger volume hier is voor het publiek beter zichtbaar en geeft voor de ambtenaren als gebruikers overzicht over de stad, een dubbele verbondenheid. Ook het feit dat er geen tijdelijke voorzieningen voor het huisvesten van ambtenaren en publieksfuncties getroffen hoeven te worden, draagt bij aan de voorkeur voor zoekgebied B. Een belangrijke keuze is de mogelijke locatie in het zoekgebied. Het gebouw moet een prominente plek innemen die raakt aan de looproutes van het publiek. Ook zou er, wanneer er voor het Stationsgebied wordt 20

21 gekozen, nadrukkelijk ingezet moeten worden op mixed use. Het Stationsgebied maakt het mogelijk om een flexibel gebouw neer te zetten, omdat functies, werkplekken en het gebouw gedeeld kunnen worden met andere gebruikers. Door gebruik te maken van elkaars faciliteiten en ruimte te (ver)delen naar behoefte wordt de flexibiliteit verkregen die de gemeente nodig heeft voor eventuele krimp en groei. Het Stationsgebied biedt een kans om een kantoor te creëren dat open is en dat ontmoetingsfuncties op de begane grond faciliteert. Het zou niet alleen publieksfuncties moeten vervullen maar ook horeca of retail. Hier kan de interactie tussen burger, gemeente en stad zich duidelijk manifesteren. Door twee deelnemers wordt expliciet gewezen op nieuwbouwmogelijkheden in het zoekgebied. Daarin zou een kantoorpand goed gecombineerd kunnen worden met andere functies. Door drie van de vier deelnemers wordt bevestigd dat zij verwachten dat er voldoende vraag naar ruimte zal zijn in zoekgebied B. Het is voor de lange termijn doorontwikkeling geen noodzaak dat de gemeente zich daar vestigt om de geplande m2 gevuld te krijgen. Het is echter voor de beeldvorming qua voortgang en aandacht die wordt gegenereerd met voorgenomen vestiging wel een positieve impuls voor de doorontwikkeling van het Stationsgebied. De gemeente is naar oordeel van de deelnemers als medegebruiker in een multifunctioneel gebouw wellicht wat minder prominent zichtbaar, alhoewel uit vergelijkbare projecten blijkt dat het prima mogelijk is om een eigen identiteit te houden en publieke dienstverlening op de BG te houden. Daartegenover staat dat hier de zichtbaarheid ten opzichte van zoekgebied A in het algemeen beter is. Ook al is zij geen eigenaar, de gemeente kan als beoogd gebruiker invloed uitoefenen bij de (her)ontwikkeling van een (nieuw) pand, ook op planning en duurzaamheidsambitie. Indien de gemeente ervoor kiest om eigenaar te worden van het pand is die invloed maximaal. Ze kan daarbij ook kiezen delen van het pand te verhuren aan derden. De deelnemers bevestigen in het kort de voorlopige beoordeling van de gemeente, waarbij door hen positiever gekeken wordt naar de volgende beoordelingspunten: Overige effecten: Bij groei afhankelijk van aanbod in de omgeving. Omdat er in het Stationsgebied in vergelijking met zoekgebied A het meeste aanbod van kantoorruimte is, wordt dat juist als een sterk punt gezien van zoekgebied B. Overige effecten: Verdringing van marktpartijen op de kantorenmarkt. Door de deelnemers worden de ambtenarenwerkplekken en publieksfuncties zoekgebied B juist als strategisch en complementair gezien, met aantrekkingskracht voor andere marktpartijen in plaats van verdringing, vanwege de rol tussen en samenwerking met de diverse andere partijen in het gebied. Financiën: een gehoord argument vestiging op de duurste m2 van Leiden wordt bestreden, de huisvestingslasten zijn in zoekgebied A niet significant lager dan in zoekgebied B. De lagere huisvestingslasten in zoekgebied A, zeker als de panden gehandhaafd blijven, kunnen zelfs beter worden benut voor startende ondernemingen of instellingen die weinig middelen hebben, deze plekken zijn schaars in de stad. Daarmee wordt het beoordelingspunt overige effecten aangevuld met een argument. Duurzaamheid: Gebouwen voldoen mogelijk aan GPR8, voor nieuw te ontwikkelen gebouwen is dit vergelijkbaar met zoekgebied A. Alleen voor bestaande te herontwikkelen gebouwen zou enig voorbehoud denkbaar zijn, maar in zoekgebied A (Langegracht 72) is ook daar geen belemmering ondervonden. Het beoordelingskader zou volgens één deelnemer moeten worden uitgebreid met meer ruimtelijksociaaleconomische kaders. Belangrijk is om als gemeente de integrale langetermijnvisie voor de stad centraal te stellen. Zoekgebied B scoort op dat punt beter dan zoekgebied A. Deze aspecten kunnen aanleiding vormen om de voorlopige beoordeling ten positieve bij te stellen. 4.5 Vraag 2: feedback op beoordeling van rechtsvormen De voorlopige beoordeling van de gemeente met betrekking tot rechtsvormen was dat er op voorhand geen principieel standpunt ingenomen kon worden. Aan het bepalen van de meest opportune rechtsvorm gaat een keuze voor locatie en variant vooraf. De deelnemers geven aan dat er duidelijke kaders meegegeven moeten worden voordat er een juiste beslissing over rechtsvorm genomen kan worden. Zolang de gemeente hierin geen keuze maakt zouden 21

22 beide opties (huur of eigendom) opengehouden moeten worden. Uit een nadere financiële studie zou dan moeten blijken welke vorm financieel gezien het meest gunstig is Huur Met het oog op flexibiliteit wordt huur als meest gunstige optie gezien door de deelnemers, zodat zowel in het krimp- alsook in het groeiscenario maximale flexibiliteit en snelheid gegenereerd kan worden. In beide zoekgebieden worden mogelijkheden voor uitbreiding gezien, waarbij in zoekgebied B de meeste kantorenvoorraad aanwezig is en zal zijn. Daarbij wordt de grote hoeveelheid aan momenteel beschikbare kantoorruimte buiten zoekgebied B niet in beschouwing genomen. Voor het huisvesten van een groot deel van de ambtenaren is flexibiliteit een belangrijk argument. Het huren van kantoorruimte biedt de meeste flexibiliteit in opname van benodigde werkplekken en de meeste voorspelbaarheid op het gebied van kosten. Huren geeft zekerheid voor de korte termijn zonder risico s. Het faciliteren van een werkplek is continue onderhevig aan veranderingen. Zowel intern als extern. Financieel gezien is er wat de deelnemers betreft bij huur geen afhankelijkheid van taxatiewaardes van vastgoed in de toekomst en hoeft er niet direct geld vrijgemaakt te worden voor een grote investering. Er zit hier echter geen verdienmodel indien de toekomstige vastgoedwaarde van het gebouw toeneemt. Wanneer er gekozen wordt voor huur dan wordt volgens de deelnemers met name de hogere marktafhankelijkheid en de beperktere mogelijkheden om de huisvesting te laten voldoen aan de eisen en wensen van de gemeente Leiden als nadeel gezien. Binnen bestaande bouw zou hoogstwaarschijnlijk het gebouwconcept echter ook aangepast moeten worden aan de wensen van de gemeente Eigendom Eigendom geeft zekerheid voor de lange termijn maar betekent ook dat de gemeente risicodragend is. Bij een ontwikkeling aan de Langegracht 70 of Langegracht 72 zijn dergelijke risico s geen nieuwe risico s, aangezien de panden reeds in eigendom zijn van de gemeente Leiden. Een sale/leaseback constructie wordt bij deze twee locaties als een mogelijkheid gezien. Het vaststellen van de meeste geschikte rechtsvorm is een afweging en een vervolgbesluit op de locatie- en variantkeuze. Alle opties zijn mogelijk voor volgens de deelnemers. Met al deze vormen hebben de deelnemers ervaring en afhankelijk van de uitvraag krijgt huur, koop of sale-leaseback de voorkeur. Een van de partijen geeft aan dat het in eigendom hebben van vastgoed geen kerntaak is van een gemeente. Voor het in eigendom hebben van een historisch stadhuis geldt dit in mindere mate. Dit stadhuis draagt bij aan het imago en cultuurbehoudende taak van de gemeente. 4.6 Vraag 3: propositie in zoekgebied B De reacties op deze vraag zijn weergegeven in 4.9 (Vraag 5: proposities). 4.7 Vraag 4: feedback op het Ambitiedocument Flexibiliteit in m² programma De deelnemers geven aan dat flexibiliteit in m2 kan zowel in zoekgebied A als B geboden worden. Het huren van kantoorruimte biedt in beginsel de meeste flexibiliteit in het aantal m². Dit in combinatie met de looptijd van huurcontracten. Een van de partijen geeft aan dat de basisflexibiliteit van 10%, vooralsnog aangehouden door de gemeente, reëel is en dat deze bij eventuele organisatiegroei nog geoptimaliseerd kan worden (m2 per werkplek). Ook wordt aangegeven dat flexibiliteit aan de ene kant betrekking heeft op flexibel gebruik van de panden en de aanpasbaarheid aan meer of minder medewerkers, echter aan de andere kant ook flexibiliteit ten aanzien van de functies in het gebouw. 22

23 4.7.2 Flexibiliteit in proces Flexibiliteit in het proces werkt het beste wanneer daarbinnen vastgestelde mijlpalen inzake deelopleveringen, afstemming en evaluaties met opdrachtgever en opdrachtnemer zijn vastgesteld. Het einddoel, resultaten en kosten moeten hiervoor goed in beeld worden gebracht. Er wordt ook aangegeven dat de gemeente in een zo vroeg mogelijk stadium bij het hele ontwikkelproces betrokken dient te worden, gezien de specifieke eisen en wensen van de gemeente, de maatschappelijk functie die de huisvesting vervult en de extra impuls die het zal gaan geven aan de omgeving. Door met externe stakeholders als architecten, adviseurs en de aannemer, op een integrale, open en communicatieve manier aan het project te werken kan de gemeente per fase optimale ontwerp- en investeringsbeslissingen voorleggen. Best Value Procurement wordt door een van de partijen als beste manier gezien om tot de meest optimale propositie te komen. Een van de deelnemers stelt aan dat het opnemen of laten ontwikkelen van nieuwe m² kantoor de gemeente de meeste flexibiliteit biedt in het proces, maar motiveert dat niet. Maximale flexibiliteit in proces kan in de ogen van deze deelnemer behaald worden door niet zelf te gaan (her-) ontwikkelen in zoekgebied A. Het (her-) ontwikkelen van deze locatie brengt mogelijke RO procedures en noodzakelijke tijdelijke huisvestingsvoorzieningen met zich mee. Het stationsgebied is al aangemerkt als ideale kantorenlocatie en is voorzien van alle faciliteiten zoals hoogwaardig openbaar vervoer Fiscaliteit Geen van de deelnemers meldt op dit moment bijzonderheden. Alle deelnemers geven aan dat ze te zijner tijd bereid zijn naar geoptimaliseerde oplossing te zoeken Kansen en risico's De door de gemeente geïnventariseerde kansen en risico s voor het project ambtelijke huisvesting (waaronder Stadhuis en aanvullende huisvesting) waren als volgt: Figuur 13 Geinventariseerde kansen en risico s Als kans wordt benoemd het toevoegen van meerdere functies aan de aanvullende huisvesting. Ook wordt als kans gezien het uitzetten van een integraal contract waardoor er betere beheersing en inzicht van energie en kosten is in onderhoud. Tenslotte wordt ook genoemd het behalen van een BREEAM-label of Greencalc-score. In het geval van een (her)ontwikkeling van zoekgebied A, wordt de ruimtelijk/technische complexiteit en het ingrijpende karakter van het project op de omgeving als groter risico gezien dan bij zoekgebied B, De tijdelijke huisvesting bij keuze voor Langegracht 72 wordt als een significant nadeel gezien. Dit is echter geen risico (onzekerheid) maar een te voorziene zekerheid qua kosten en planning, maar dit is geen risico. Ook een mogelijke bodem- en asbestsanering kunnen bijdragen aan onbeheersbare plankosten. 23

24 4.7.5 Aanbestedingsrechtelijk Een van de deelnemers geeft aan dat de gemeente eerst moet besluiten of zij eigendom prefereert of huur, wat een vervolgbesluit is op de locatie- en variantkeuze. Daaruit kan beoordeeld worden wat eventueel aanbestedingsrechtelijke issues zijn. Een van de deelnemers spreekt zijn voorkeur uit voor een onderhandse aanbesteding met maximaal 3 partijen, als dat mogelijk zou zijn Een van de deelnemers ziet geen aanbestedingsrechtelijke risico s rondom huurcontracten en vergaande aanpassingen om aan de behoefte van de nieuwe huurder te voldoen, zoals door de gemeente onderkend zijn Marktbenadering Een van de deelnemers geeft aan dat door vroeg in het proces wensen, eisen en doelen met elkaar af te stemmen, de doorlooptijd van projecten verkort wordt en gezamenlijk gekeken kan worden naar besparingen of duurzamere oplossingen. Een van de deelnemers geeft als voorkeur aan een geïntegreerd contract (waarbij ontwerp en uitvoering in hoge mate geïntegreerd zijn). Een dergelijke mate van integratie kan kosten besparen, met name in de energievoorziening en het onderhoud van de huisvesting (levenscysluskosten). Daarnaast worden partijen op deze manier ook getriggerd na te denken over andere oplossingen om duurzamer, goedkoper of sneller te bouwen (innovaties worden gestimuleerd). Een van de deelnemers spreekt de voorkeur uit voor concurrentiegerichte dialogen. Het in de markt zetten van een specifieke vraagspecificatie kan het beste uitgewerkt worden door middel van deze dialogen en geeft marktpartijen de kans om tijdens een eventuele tenderprocedure in contact te komen met de aanbestedende dienst en feedback te krijgen op de plannen. Voor de aanbestedende dienst heeft dit als groot voordeel dat men al tijdens de tenderprocedure invloed kan hebben op de plannen en zo nodig partij en kan bijsturen om maximaal concurrerende aanbiedingen te krijgen. Een groot nadeel van deze vorm van aanbesteden zijn echter de hoge plankosten die door de marktpartij en genomen moet worden bij een eventueel verlies van een tender. 4.8 Vraag 5: proposities in zoekgebied A en B Zoekgebied A (Langegracht 70 en 72) De deelnemers geven aan dat zij overwegen danwel voornemens zijn een propositie te doen. Dit is afhankelijk van de uitvraag van de gemeente Zoekgebied B (Stationsgebied, binnenstadzijde) Twee deelnemers geven aan dat zij nu reeds een concrete propositie hebben in zoekgebied B: een in ontwikkeling zijnd pand en een te herontwikkelen bestaand pand. Een van deze twee deelnemers heeft bovendien een propositie buiten zoekgebied B. De twee andere deelnemers geven aan dat zij nog geen concrete propositie hebben in zoekgebied B, maar overwegen een propositie te doen in overleg met andere vastgoed- en grondeigenaren in zoekgebied B. Een en ander is afhankelijk van de uitvraag van de gemeente. Door twee deelnemers is expliciet gewezen op nieuwbouwmogelijkheden in het zoekgebied. Daarin zou een kantoorpand goed gecombineerd kunnen worden met andere functies. 24

25 5 ONTVANGEN REACTIES [VERTROUWELIJK] 25

26 Arcadis Nederland B.V. P.O. Box AE Amersfoort The Netherlands +31 (0) Project number: D Our reference: 26